פסקי דין על דוד מזרחי | פסקי דין על טל מזרחי | פסקי דין על אפרידר יוזמה והשקעות | פסקי דין על אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל |

21059-04/13 א     02/04/2018




א 21059-04/13 דוד מזרחי, טל מזרחי נ' אפרידר יוזמה והשקעות בע"מ, אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 21059-04-13 מזרחי ואח' נ' אפרידר יוזמה והשקעות בע"מ
ואח'



לפני
כבוד השופט יגאל נמרודי


התובעים:

1. דוד מזרחי

2. טל מזרחי


נגד

הנתבעות
:
1.אפרידר יוזמה והשקעות בע"מ

2.אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע"מ


פסק דין


לפניי תביעה לתשלום פיצויים על סך 900,000 ש"ח בגין ליקויי בנייה וכן בגין הפרת הסכם.
בעלי הדין ועיקר הטענות
1.
התובעים רכשו מהנתבעת 1 (להלן – הנתבעת) דירה בת 6 חדרים בקומה 14 בבניין שהוקם על ידי הנתבעת בחולון (להלן – הדירה ו- הבניין, בהתאמה), על פי הסכם מיום 17.4.2005 (להלן – הסכם המכר). התביעה הוגשה גם כנגד הנתבעת 2. בהתאם לסעיף 6.1 להסכם המכר היה על הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעים עד ליום 31.1.2007. בפועל, היא מסרה להם את הדירה רק ביום 27.5.2009, באיחור של למעלה משנתיים. במועד המסירה חתמו התובעת 2 (להלן – התובעת) והנתבעת – בהיעדרו של התובע 1 (להלן – התובע) – על הסכם פשרה שנועד, בין היתר, לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה (להלן – הסכם הפשרה) (נספח כא לתיק הנספחים מטעם התובעים (להלן – תיק הנספחים)). הצדדים חלוקים בשאלת תוקף הסכם הפשרה ונסיבות חתימתו. ביום 10.4.2013 שלח בא כוח התובעים הודעה על ביטול הסכם הפשרה (נספח כח לתיק הנספחים).

2.
לטענת התובעים, קיימים ליקויי בנייה רבים בדירה אשר האחריות להם רובצת לפתחן של הנתבעות. לטענתם, הם זכאים לפיצוי בגין ליקויים אלו. כן טוענים התובעים כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר, בין היתר, מחמת מסירת הדירה שלא על פי המוסכם, תוך הפרת ההתחייבויות לבניית הדירה באופן מקצועי ועל פי הסטנדרטים המפורטים בהסכם המכר; ומחמת הפרת התחייבויות נוספות בהסכם המכר. בנוסף טוענים התובעים כי הם זכאים לפיצוי בשל ירידת ערך הדירה; בשל אובדן הכנסות מהשכרת הדירה; בשל תשלומים בגין חוות דעת מומחים; ובשל עגמת נפש שנגרמה להם. סכום התביעה היה 1,398,144 ₪. בהודעתם מיום 28.9.2016 ציינו התובעים כי לאחר שבחנו את התביעה "הם מעמידים את סכום התביעה לצרכי אגרה, על סך של 900,000 ₪". הם לא פירטו מהו סכום התביעה המעודכן בגין כל אחד מרכיבי התביעה או מאילו רכיבים בתביעה הופחת הסכום. רכיבים מסוימים בסיכומי התובעים לא נתבעו בתביעה. סכומם המצרפי של הרכיבים בכתב הסיכומים עולה על סכום התביעה המעודכן (עמ' 28 לסיכומי התובעים).
3.
נתבעת 2 טענה כי אין יריבות בינה לבין התובעים. נטען כי היא מהווה אישיות משפטית נפרדת מהנתבעת ואין מקום להרמת מסך ההתאגדות. היא ביקשה לדחות את התביעה כנגדה.

4.
הנתבעת טענה כי ככל שהיו ליקויים בדירה, מדובר ב"ליקויים סבירים שהנם תוצר של תהליך בנייה רגיל" (סע' 12 לכתב ההגנה). היא הוסיפה כי מילאה אחר התחייבויותיה בדין ובהסכם המכר ופעלה במקצועיות ובמיומנות וממילא היא תיקנה את הליקויים בהתאם לדרישת התובעים. אשר לליקויים שנותרו – בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי היא שומרת על זכותה לתקנם בעצמה. עם זאת, עד מטעמה, עו"ד יבלון, העיד: "אני לא חושב שנכון שניכנס לדירה לאור המשקעים. אני מעדיף לתת להם שהם יבצעו לפי מה שהם רוצים על בסיס הליקויים האלה" [הכוונה לליקויים בהן הכירה הנתבעת] (עמ' 41, ש' 29-27). הנתבעת טוענת כי הסכם הפשרה מסיים את המחלוקות בין הצדדים. היא טענה כי התובעים מנועים מהעלאת טענות המתייחסות לפרק הזמן שקדם לכריתת הסכם הפשרה. לטענתה, ניסיונם של התובעים להתנער מהסכם הפשרה מצביע על חוסר תום לב ומהווה ניסיון להתעשר על חשבונה.

5.
הצדדים לא הגישו חוות דעת מומחה בנושא ליקויי הבנייה. התובעים צירפו שתי חוות דעת מאת מהנדס י' קליגסברג שביקר בדירה. אחת מיוני 2009, בסמוך לכניסתם לדירה (נספח כו לתיק הנספחים), שנייה מתייחסת לביקור מחודש מאי 2012 (כשנה לפני הגשת התביעה) (להלן – דו"ח התביעה). הם מציינים כי הגשת חוות הדעת נועדה "לשמש ראיות כי התובעים הזמינו חוות דעת אלו במועדים הרלוונטיים" (ראו הודעת התובעים בדבר הגשת תצהירי העדות הראשית מטעמם). בדיון הבהיר ב"כ התובעים כי "מר גליקסברג אינו עד בהליך" (עמ' 17; ש' 2-1). היינו, חרף האמור בסיכומי התובעים (בפתח פרק "העדים"), מסמכים אלו אינם חוות דעת מומחה, על כל המשתמע והנובע מכך. בנוסף, התובעים הגישו חוות דעת של שמאי המקרקעין א' סידאוי לתמיכה בטענה לקיומה של ירידת ערך.

6.
בית המשפט מינה מומחה לבחינת הליקויים, אינג' ר' שטרנברג (להלן – המומחה), אשר העריך את עלות תיקון הליקויים בסך של 52,950 ₪. בחוות דעתו מיום 26.11.2013 הוא מותיר סך של 19,500 (בגין ריצוף קרמיקה) וסך של 8,000 (בגין עבודות גבס) לשיקול דעת בית המשפט (להלן – חוות הדעת). הוא מציין כי הליקויים ניתנים לתיקון והוא מעריך כי יידרש דיור חלופי למשך 20 ימים (עמ' 41 לחוות הדעת)
.
בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 9.2.2015 ביקר המומחה פעם נוספת בדירה וערך חוות דעת משלימה (להלן – חוות הדעת המשלימה). בחוות דעת זו הוא מוסיף סך של 400 ש"ח בגין תיקון חיפוי קרמי (סע' 2.2) והוא מותיר לשיקול דעת בית המשפט סכום הנע בין 500 ש"ח ל- 2,000 ש"ח בגין תיקוני אינסטלציה (סע' 3.2.4) וסך של 7,000 ₪ בגין החלפת מזנון בסלון עקב נזקי רטיבות (סע' 4.1.1.4).

7.
לאחר בחינת טענות הצדדים, הראיות והדין, מצאתי לנכון לקבל את התביעה, בחלקה. טענות שלא זכו להתייחסות פרטנית נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

טענת הנתבעת 2 להיעדר יריבות

8.
התובעים סומכים את תביעתם כנגד נתבעת 2 על היותה "חברת בנייה אשר רכשה את נתבעת 1 וכיום הינה בעליה" (סע' 5 לכתב התביעה). לטענת נתבעת 2, היא והתובעים "מעולם לא באו במגעים עסקיים ו/או מסחריים ו/או אחרים ומעולם לא התחייבו האחד כלפי משנהו" (סע' 2 לכתב ההגנה). היא מציינת כי בשנת 2007 היא התקשרה בהסכם לרכישת חלק ממניות הנתבעת, כי בשנת 2012 היא השלימה את רכישת המניות וכי היא מהווה אישיות משפטית נפרדת מהנתבעת ואין עילה להרים את מסך ההתאגדות ביניהן.

9.
כתב התביעה אינו מניח תשתית עובדתית ומשפטית המקימה עילת תביעה כנגד הנתבעת 2. היא אינה צד להסכם המכר אף לא להסכם הפשרה. למעשה, מלבד ציון העובדה כי היא הבעלים של הנתבעת, כתב התביעה אינו מייחס לנתבעת 2 מעשה או מחדל. המסכת העובדתית בתביעה מתייחסת אך ורק לנתבעת. אין די באחזקת מניות הנתבעת על ידי הנתבעת 2 כדי להקים עילת תביעה עצמאית כנגדה. לא הוצגה אסמכתא על אודות אחזקת מניות הנתבעת על ידי הנתבעת 2 והמועד ממנה החלה להחזיק את המניות (נתבעת 2 טוענת כי במועד חתימת הסכם המכר היא כלל לא החזיקה במניות). גם לא נטען כי הנתבעת 2 נכנסה בנעלי הנתבעת מכוח הסכם המכר.

10.
לא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית המקימה עילה להרים את מסך ההתאגדות ולייחס את פעולות הנתבעת לנתבעת 2. אין יריבות בין התובעים לנתבעת 2. התביעה כנגד הנתבעת 2 נדחית.

הסכם הפשרה

11.
הסכם הפשרה נחתם ביום 27.5.2009 בנוכחות בתם של התובעים (סטודנטית למשפטים). התובעת הצהירה כי היא החליטה לחתום עליו ללא ידיעת התובע. היא תיארה את השתלשלות האירועים שהובילה לחתימה על הסכם הפשרה. לטענתה, לאחר מפח הנפש שחוו התובעים כאשר הבינו כי מסירת הדירה מתעכבת ובנייתה לא הסתיימה, ולאחר שפניית התובע לארגון הקבלנים והבונים לקבל סיוע לא הועילה, הדרדר מצבו של התובע (ראו בהרחבה האמור בסע' 27-21 לתצהיר התובעת). במצב דברים זה, כך נטען, החליטה התובעת "לתפוס שליטה על המתרחש" ופנתה למנהל הנתבעת לתיאום פגישה במהלכה הוצג לה הסכם הפשרה שהוכן על ידו. כן נטען כי הוצגו לה מצגים והבטחות שונים. נטען כי התובעים נדרשו לשלם לנתבעת סכום חוב (המוכחש על ידם) כנגד קבלת המפתח או לחלופין לחתום על הסכם הפשרה אשר במסגרתו מוחלת להם הנתבעת על התשלום. התובעת טוענת כי "בנסיבות שנוצרו, בהן חזיתי בהתמוטטות בעלי, ואף ידעתי כי אין לנו יכולת כספית לשלם לקבלן את הסכומים בהם נקב [...] החלטתי, בתמיכת בתי סיון, לחתום ביום 27.5.09 על ההסכם [..]" (סע' 29 לתצהיר התובעת).




12.
הנתבעת טענה כי הסכם הפשרה סיים את המחלוקות בין הצדדים. לטענתה, "התובעים מושתקים ומנועים מלהעלות כל טענה בקשר לתקופה שקדמה ליום 27.5.2009, יום חתימת הסכם הפשרה [...]" (עמ' 18 לסיכומי הנתבעת). היא סבורה כי התובעים מנסים "ליהנות כל [כך במקור – י.נ.] העולמות – לטעון בחוסר תום לב וללא כל בסיס לביטולו של הסכם הפשרה, ולשמור לעצמם את כל מה שקיבלו במסגרתו [...]" (סע' 82 לסיכומי הנתבעת).

13.
אלו עיקרי הסכם הפשרה:
א.
ההסכם מפרט ליקויים בדירה אותן מתחייבת הנתבעת לתקן;

ב.
הנתבעת מוותרת על יתרת תמורת הדירה על סך 185,711 ₪, כך שהתובעים אינם נדרשים לשלם סכום נוסף על חשבון הדירה; היא אף מוותרת על תשלום סך של 64,000 ש"ח בגין תוספות ושינויים בדירה (סע' 5א ו-5ב' להסכם הפשרה);

ג.
הנתבעת תצמיד את הגג מעל הדירה (בחלקו) לדירת התובעים "ללא תשלום וכחלק מהפיצוי", וזאת בכפוף לתנאים הקבועים בהסכם (סעיף 5ג להסכם הפשרה);

ד.
בתוך חודש ממועד חתימת ההסכם ייבדקו טענות התובעים בנוגע לזיכויים נוספים. ככל שטענתם תתברר כנכונה, הקבלן ירצף את הגג שהוצמד לדירתם;

ה.
הצדדים מצהירים כי "אין להם טענות או תביעות כספיות אחד כלפי השני ולא יהיו להם טענות או תביעות כלשהן בגין האיחור בקבלת הדירה או בגין שינויים ותוספות או חסר במפרט הבנייה" (סע' 7 להסכם הפשרה);

ו.
התובעים "מוותרים על כל טענה ו/או תביעה כנגד י.ד. לוי אלברט [הנתבעת בשמה הקודם] בגין איחורים במסירה ו/או כל תביעה כספית ו/או כל תביעה לאחר חתימה על הסכם פשרה זה מלבד ליקויי הבנייה כולל בדק בית שיוסכם" (סע' 8 להסכם הפשרה).

14.
התובעת ראתה בהסכם הפשרה כהסכם מחייב. גם התובע, שלא חתם בעצמו על ההסכם, העיד כי הוא ראה בו הסכם מחייב והוא לא ביקש לבטלו – לא במועד בו גילה על דבר חתימתו, גם לא במועד סמוך לכך (עמ' 34; ש' 13-12; סע' 29 לתצהיר התובעת). למעלה משנתיים לאחר החתימה על הסכם הפשרה (ביום 14.8.2011) שלחו התובעים (באמצעות בא כוחם) מכתב לנתבעת במסגרתו נטען כי הנתבעת לא ביצעה את התחייבויותיה על פי הסכם הפשרה (נ/1). היא נדרשה לעמוד בהתחייבויותיה "בהקדם האפשרי". ארבע שנים לאחר החתימה על הסכם הפשרה (ביום 10.4.2013) ולמעלה משנה וחצי לאחר משלוח המכתב, במסגרתו ניתנה לנתבעת ארכה לקיום התחייבויותיה, שלחו התובעים הודעה בדבר ביטול הסכם הפשרה (נספח כח לתצהיר התובעת).

15.
אני נותן אמון מלא בגרסת התובעת לפיה בנסיבות שנוצרו – מסירת הדירה התעכבה באופן בלתי סביר ומצבו של התובע – היא חשה שאין לה ברירה אלא לחתום על הסכם הפשרה, על מנת לקבל לחזקתה את הדירה. פערי הכוחות בין הצדדים משמעותיים ואין ספק כי בנסיבות העניין התובעת חשה מחויבת לחתום על ההסכם. עם זאת, במשך ארבע שנים ראו התובעים בהסכם הפשרה הסכם מחייב. התובעים קיבלו תמורה כספית והם אף טוענים (כך גם עולה ממכתב בא כוחם) כי ציפייתם הייתה שהנתבעת תכבד את ההסכם. למעשה, מהמכתב הראשון (נ/1) לא עלתה כל טענה לחתימה על ההסכם בנסיבות של כפייה או אילוץ.

16.
סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – חוק התרופות) קובע כי ביטול החוזה יהיה על ידי מתן הודעת הנפגע למפר בתוך זמן סביר לאחר שנודע לו על אודות ההפרה. במקרה בו ניתנה למפר ארכה לקיום התחייבויותיו, יהא ביטול החוזה תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה (ראו גם סע' 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). הסכם הפשרה בוטל כארבע שנים לאחר חתימתו. זאת, על אף שההסכם קובע פרק זמן של 21 ימים בלבד לתיקון הליקויים. גם בחלוף הארכה (התובעים העניקו לנתבעת הזדמנות לעמוד בהתחייבויותיה "בהקדם האפשרי") המתינו התובעים פרק זמן ממושך (למעלה משנה וחצי) עד למשלוח הודעת הביטול. מעבר לזאת, ביטול הסכם מחייב השבה (סע' 21 לחוק החוזים) והיה על התובעים להשיב את הסכומים הנקובים בסעיפים 5א-5ב להסכם הפשרה. הם לא עשו זאת. המסקנה היא כי הסכם הפשרה מחייב את הצדדים והתובעים אינם רשאים לבטלו.

17.
התובעים ויתרו – כנגד תמורה – על טענות לאיחור במסירה או על תביעה כספית, מלבד ליקויים. הם אינם מנועים להעלות טענות שעניינן ליקויים בדירה, לרבות טענות הנובעות מהליקויים, כדוגמת ירידת ערך ועוגמת נפש. עם זאת, הם מנועים מלהעלות טענות אחרות שהיו ידועות להם או שניתן היה להעלותן בעת החתימה על ההסכם. טענות להפרת הסכם המכר בשל איחור במסירה וטענות להיעדר אישורים רלוונטיים בעת חתימת הסכם המכר או במועד מסירת החזקה (סע' 54 ו-55 לכתב התביעה) הן טענות שהתובעים ויתרו עליהן. כך גם הטענה בדבר אבדן הכנסות מהשכרת הדירה, הנובעת מהטענה בדבר האיחור במסירת הדירה.

18.
הדבר נכון גם לגבי הטענה לפיה הנתבעת הפרה את התחייבותה לבנות במקצועיות ובהתאם לסטנדרטים כמפורט בהסכמי המכר או בתוכניות המכר (סע' 26-25 לכתב התביעה). לא ברור מכתב התביעה מהו ראש הנזק תחתיו נטענת טענה זו. מכל מקום, התובעים ויתרו גם על טענה זו במסגרת הסכם הפשרה. טענות נוספות להפרות הסכם המכר שנטענו בסיכומים ולא באו בגדרה של התביעה מהוות הרחבת חזית ודינן להידחות מטעם זה. לעומת זאת, טענה לפיה הנתבעת הפרה את התחייבותה לרשום את הבית כבית משותף במועד, ובמסגרת זו לרשום את הדירה על שם התובעים, אינה טענה שהתובעים ויתרו עליה בהסכם הפשרה (במועד חתימת ההסכם לא היו יכולים התובעים לדעת כי הנתבעת לא תעמוד בהתחייבות זו).

19.
סעיף 8.4 להסכם המכר קובע כי הנתבעת מתחייבת לרשום את הבניין כבית משותף תוך 36 חודשים ממועד המסירה הנקוב בהסכם. כן נקבע כי היא תפעל לרישום הדירה כיחידה נפרדת בתוך 12 חודשים מסיום הליכי רישום הבית המשותף ובכפוף לעמידת הרוכש בהתחייבויותיו. בעניין זה טוענת הנתבעת כי "בשל התנהלות ועד הבניין והבעלים נמנע מהנתבעת להוציא תעודת גמר לבניין, דבר אשר יש בו לעכב את הרישום" (סע' 45 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת מפנה לסעיף 8.3 להסכם המכר. לטענתה נקבע כי "כל עוד תהא מניעה טכנית או משפטית לרישום הבית, תשמש הנתבעת כחברה משכנת" (סע' 44 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת טוענת כי לתובעים לא נגרם כל נזק בשל אי רישום הבית על שמם והם אינם מנועים למכור את ביתם או להתקין פרגולה כפי שבקשו (סע' 47 לתצהיר הנתבעת). בסיכומיה, המוגשים בשנת 2017, מציינת הנתבעת כי "הבניין עומד בפני
רישומו כבית משותף" (סע' 53 לסיכומי הנתבעת).

20.
אני דוחה את טענת התובעים. אמנם, הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה לרישום הבית המשותף במועד הנקוב בהסכם. הדירה נמסרה לתובעים בשנת 2009 ועד עתה הרישום לא הוסדר. עם זאת, סעיף 10 לחוק התרופות קובע כי "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה". התובעים לא הוכיחו כי נגרם להם נזק כתוצאה מהפרת הסכם המכר. הם אמנם טוענים כי נמנעה מהם אפשרות להתקין פרגולה, אולם מעבר לטענה כללית הם לא הראו כי נעשו על ידם פניות בעניין; כי הם ביקשו להוציא היתר לבניית הפרגולה; וכי בקשתם נדחתה בשל היעדר רישום. הם אינם טוענים כי ביקשו למכור את הדירה ואפשרות זו נמנעה מהם. למעשה, הם תובעים סכום כללי של 200,000 ש"ח בגין הפרות נטענות בלא לכמת את הנזק הספציפי שכביכול נגרם להם בשל היעדר רישום. חשוב להדגיש כי סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם המכר (סע' 12.7 להסכם המכר) מתייחס להפרות מצד הרוכש ולא מצד המוכר. משלא הוכח הנזק לתובעים ושיעורו ,לא ניתן לפסוק פיצוי בגין ההפרה הנטענת. מובהר כי אין באמור כדי לגרוע מחובת הנתבעת להשלמת רישום זכויות התובעים בדירה כנדרש.

21.
לא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית המזכה את התובעים בפיצוי בגין הפרת הסכם הפשרה. סעד זה לא נתבע בכתב התביעה. ההפרות המתייחסות לרכוש המשותף בבניין, כדוגמת ליקויים במערכת גילוי האש, במערכות המים, החשמל ובשטחים המשותפים – לא הוכחו. ממילא, התובעים אינם מבקשים סעד בגינן. אשר להצמדת הגג – בכתב התביעה לא נתבע סעד ביחס לכך. מובהר כי אין באמור כדי לגרוע מהחוב שהנתבעת נטלה על עצמה במסגרת הסכם הפשרה – חובה ששיקפה את התמורה העיקרית בגין האיחור במסירת הדירה.

ליקויי הבנייה בדירה

22.
המומחה בחן את הליקויים הנטענים על ידי התובעים, כפי שעלו מדו"ח התביעה. כן הוא בחן את דו"ח הליקויים שהכין עבור הנתבעת אינג' א' חבוייניצקי (נספח ל לתיק הנספחים) (להלן – דו"ח הנתבעת). לחוות דעת מומחה בית המשפט משקל מרכזי. ככלל, סטייה מקביעתו תיעשה בנסיבות חריגות. נפסק כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.1988)).
שיקול הדעת הסופי נותר בידי בית המשפט ואולם המומחה משמש לו כזרוע מקצועית. כן נפסק כי "משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפני
ו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים" (ע"א 2934/94, 2980/94 סולל בונה נ' ארז, פס' 4 (2.6.1996)). זוהי המדיניות הראויה אשר יש לנקוט בה במקרה זה – במיוחד מקום בו לא הוגשו חוות דעת של מומחים מטעם הצדדים.

23.
הנתבעת אינה חולקת על קביעות המומחה. לתובעים לעומת זאת טענות רבות כנגד חוות הדעת. אף על פי כן, הם לא הגישו חוות דעת מטעמם (המומחה מונה מבלי לגרוע מאפשרות הצדדים להביא חוות דעת מטעמם (סע' 2 להחלטה מיום 15.7.2013. על פי סעיף 4 להחלטה, צד שלא הגיש חוות דעת בתוך 30 ימים ממועד ההחלטה נחשב כמי שוויתר על זכותו). התובעים חולקים על קביעות המומחה ביחס לליקויים המפורטים להלן:

24.
ליקוי הריצוף במחסן
(סעיף 1.1 לחוות הדעת)
:
המומחה קבע כי קיימות במחסן מרצפות בגוון שונה. הוא סבור כי "קיים ליקוי אסטטי [כך במקור] מסוים", עם זאת אין הצדקה להחליף את המרצפות היות ו"עסקינן במחסן משופע מיטלטלין". הוא הותיר לשיקול דעת בית המשפט את שאלת הפיצוי בגין הבדלי הגוון. בתשובותיו מיום 15.1.2014 לשאלות ההבהרה (סע' 1) הוא הבהיר כי הבדלי הגוון מנוגדים לתקן ישראלי 1555. הוא העריך את עלות הדבקת ריצוף חדש במחסן בסך של 2,000 ש"ח. אני מאמץ את קביעת המומחה
לפיה קיים ליקוי (ריצוף במרצפות בגוון שונה בניגוד לתקן). עם זאת, איני מקבל את מסקנתו לפיה אין הצדקה להחליף את הריצוף. מסקנה זו ממילא חורגת מתחום סמכותו. הנתבעת ריצפה את המחסן באופן לקוי. עליה לשאת באחריות לכך. העובדה כי במחסן מצויים מיטלטלין אינה מפחיתה מאחריותה לבצע עבודה מקצועית. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 2,000 ש"ח בגין הליקוי בצירוף סך של 1,500 ₪ בגין פינוי המחסן והשבת המיטלטלין לאחר הריצוף (סע' 2.1 לתשובות המומחה מיום 24.12.2014).

25.
חללים בגב האריחים
(סע' 1.3(א) לחוות הדעת): לטענת התובעים, באזורים המרוצפים במרצפות שגודלן 60/120 ס"מ קיימים חללים הנובעים מהדבקה לקויה למצע. נטען כי החללים גורמים לתזוזות אריחים, התפוררות רובה בשולי האריחים ולרעשים בעת דריכה עליהם. המומחה בחן את האריחים בסלון ובפינת האוכל בלבד. בסלון הוא לא מצא סימנים המעידים על חללים. הוא דיווח כי גם בבדיקת הקשה (שהוא מציין כי היא אינה אמינה) לא נמצאו הדי חללים ובניסיון שליפה עם ואקום ("פומפה") האריחים נותרו במקומם. הוא מציין כי "לא ניתן להוכיח חד-משמעית שלא קיימים חללים בתשתית ללא פתיחת אריחים ובדיקת תשתית זו" (עמ' 5 לחוות הדעת). לאור ממצאיו בבדיקה הוויזואלית הוא לא סבר כי קיימת הצדקה לפתיחת אריחים וקבע כי לא קיים ליקוי. הוא קבע כך גם לגבי פינת האוכל. גם בביקורו הנוסף הוא לא מצא סימנים המעידים על הינתקות הריצוף (סע' 1.2.3 לחוות הדעת המשלימה). התובעים הזמינו בדיקה של מכון התקנים. בבדיקת שליפה נמצאה אי התאמה לדרישות התקן (נספח לד לתיק הנספחים; סע' 1.2.3 לחוות הדעת המשלימה). ממצאי מכון התקנים מתייחסים למסדרון, לפינת האוכל, למטבח ולסלון. בחקירתו ובחוות הדעת המשלימה עמד המומחה על כך כי לאור ממצאי ביקוריו ועל אף ממצאי מכון התקנים הוא אינו רואה הצדקה בפירוק הריצוף או החלפתו ("עבודה אשר נזקה גדול מתועלתה" (סע' 1.2.3 לחוות הדעת המשלימה)). עם זאת, לאור ממצאי הבדיקה הוא הותיר את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט (עמ' 26 לפרוטוקול מיום 13.6.2017, ש' 9-8). הנתבעת טענה כי התובעים בחרו על דעת עצמם להזמין בדיקה "שחוררה אריחים במרכז הסלון שלהם דווקא" (סע' 44 לסיכומי הנתבעת) וכי חוות דעת המומחה לא נסתרה.

אני מעדיף את טענת התובעים. משבוצעה על ידי מכון התקנים בדיקת שליפה הכוללת פתיחת אריחים – אשר גם לשיטת המומחה הינה הבדיקה האמינה הנדרשת לבחינת חללים בגב האריחים (המומחה מציין כי בדיקת הקשה אינה אמינה והבדיקות הנוספות שביצע אינן מספקות תשובה חד משמעית); משנמצא על ידי מכון התקנים כי קיימת אי התאמה לתקן ומשהמומחה מציין כי חרף ממצאיו ולאור תוצאות הבדיקה לפיה "האריחים אינם עומדים בדרישות התקן לשליפה, ניתן לשקול החלפת ריצוף" (סע' 3.4 לתשובות המומחה מיום 24.12.2014), די בכך כדי לקבוע כי מתקיים ליקוי. איני מוצא רלוונטיות לטענת הנתבעת לפיה בדיקת השליפה בוצעה דווקא באריחים במרכז הבית. מדובר בבדיקה מדגמית. אף אם הייתה מבוצעת בדיקת שליפה במרצפות במקומות "נסתרים" והייתה נקבעת אי התאמה לתקן, ממילא היה צורך בהחלפת כלל הריצוף.

אני מחייב את הנתבעת בעלות החלפת הריצוף בסך של 55,227 ש"ח בתוספת 5,000 ש"ח עלות נלוות בגין הזזת מיטלטלין, ניקיון ותיקוני צבע (סע' 3.5-3.4 לתשובות המומחה מיום 24.12.2014), ובסה"כ סך של 60,227 ₪. מתייתר הצורך לדון בטענה בדבר ריצוף הפרוזדור בשני סוגי אריחים (סע' 1.3(ג) לחוות הדעת) ובטענה בדבר אריחים פגועים בפינת האוכל.

26.
חללים בגב 4 אריחים בחדר מערבי אמצעי, באריח מול שירותי אורחים ובשני אריחים במרפסת
(סע' 1.3(ד) לחוות הדעת): התובעים טוענים כי קיימים חללים בשבע מרצפות ספציפיות בדירה. המומחה אינו סבור כי מתקיים ליקוי. ממצאי הבדיקה הוויזואלית שערך אינם מצדיקים לטענתו פתיחת האריחים. לטענת התובעים, גם כאן, המומחה לא ערך את הבדיקה הנדרשת – בדיקת שליפה. הם סבורים כי קביעת המומחה לפיה לא קיים ליקוי שגויה ומתעלמת מכך שגם לפי דו"ח הנתבעת קיים ליקוי. בתשובותיו מיום 24.12.2014 ציין המומחה כי הוא אינו מחויב לאמץ את חוות דעת הצדדים. הוא מדגיש כי בבדיקה שערך בנוכחות התובע לא נמצא ליקוי. איני מקבל את טענת התובעים. המומחה ביקר בדירה ובחן את הליקוי הנטען באופן בלתי אמצעי. הוא קבע כי לא נמצא ליקוי. התובעים לא הצליחו לסתור את חוות דעתו בנקודה זו. הם לא הראו כי חללים כאמור קיימים או כי אריחים אלו אינם עומדים בדרישות התקן (כפי שעשו באמצעות בדיקת מכון התקנים לגבי אריחי 60/120). אין די בכך שבדיקת שליפה, כפי שנעשתה בשטחים המשותפים, עשויה הייתה להצביע על תוצאה אחרת כדי לקבוע כי הליקוי קיים.
ממילא התובעים לא הוכיחו מדוע מתחייב להחליף את האריחים (מסע' 3ד לדו"ח הנתבעת עולה כי הוצע על ידי מהנדס הנתבעת לפתוח את החריצים מסביב לאריחים ולמלא אותם בחומר פולימרי. המסמך אינו מאשר באופן פוזיטיבי את הליקוי הנטען כפי שטוענים התובעים). התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה בעניין זה.

27.
אריחים פגומים וסדוקים בשירותי אורחים
(סע' 2.1 לחוות הדעת): המומחה קבע כי אריחים ספציפיים בשירותי האורחים פגומים. הוא קבע (סע' 2.2 לחוות הדעת המשלימה) כי התיקון יבוצע על ידי החלפה מקומית של אריחים שיפורקו מחדר רחצה הורים (לגביו הוא קבע כי יש לפרק את כלל החיפוי). הוא העריך את עלות ההחלפה המקומית בסך של 1,000 ש"ח. בחקירתו טען כי הוא בדק כי אריחים בחדר הרחצה של ההורים זהים לאריחים בשירותי האורחים. הוא עמד על טענתו כי מדובר באריחים בעלי גודל וגוון זהה (עמ' 27, ש' 9-1). בדיון הוצג למומחה טופס ההזמנה מהקבלן (ת/1), ממנו עלה כי האריחים בחדר שירותי האורחים ובחדר הרחצה של ההורים הינם מסוג ומגודל שונה. קיים ליקוי והפתרון שהציע המומחה (שימוש באריחים שיפורקו מחדר רחצת ההורים להחלפת אריחים בשירותי האורחים) אינו ישים (האריחים הינם מגודל ומסוג שונה). מדובר באריחים שנרכשו לפני שנים ולא ניתן להבטיח כי התובעים יוכלו לרכוש אריחים זהים לשם החלפה נקודתית (התובע העיד כי אריחים נוספים שהיו ברשותם נשברו על ידי מי מטעם הנתבעת. הוא העיד כי אריחים הונחו על ידי הנתבעת במקומות לא מתאימים (עמ' 35, ש' 14-12). עדותו לא נסתרה). יש להורות על החלפת כלל החיפוי בשירותי האורחים בעלות של 4,000 ש"ח (סע' 4 לתשובת המומחה מיום 20.1.2015).

28.
אי ביצוע שפכטל בתקרות והשבת עלות ביצוע שפכטל בקירות
(סע' 3.3 לחוות הדעת): לטענת התובעים, הנתבעת לא ביצעה את עבודות השפכטל בקירות ובתקרה והם נאלצו לבצע את העבודה במקום הנתבעת על חשבונם. הם ציינו כי בתקרה נותרו חספוסים מרובים ולא בוצעה כל עבודת שפכטל. המומחה ציין כי הקירות נצבעו על ידי התובעים ועל כן "לא ניתן לבדוק את טענת המומחה". אשר לתקרה, הוא קבע כי גימור הטיח והצבע תקין. איני מוצא לנכון לסטות מחוות דעת המומחה. לעניין הקירות – התובעים צבעו את הקירות. בנסיבות אלו לא ניתן לעמוד על קיומו של ליקוי הנעוץ בנתבעת. בפרט לא ניתן לאמוד את היקפו. אשר לתקרה – המומחה לא מצא ליקוי. הטענה נדחית.

29.
עבודות גבס לכיסוי ספרינקלרים
(סע' 4.1 לחוות הדעת):
התובעים טוענים כי הקבלן לא ביצע חיפוי לצנרת כיבוי האש והספרינקלרים והם ביצעו את עבודות החיפוי על חשבונם (סע' 47 לתצהיר התובעת; סע' 64 לתצהיר התובע) שכן חיפוי הגבס הכרחי. המומחה לא דחה את הטענה לפיה החיפוי הכרחי. הנתבעת לא טענה אחרת. המומחה הותיר את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט. טענת התובעים לפיה החיפוי בוצע על ידם לא נסתרה ועל הנתבעת לשלם להם סך של 8,000 ש"ח, בהתאם להערכת המומחה.

30.
חספוסים וגליות טיח במחסן
:
לטענת התובעים, דו"ח התביעה קבע כי קיימים ליקויים בקירות המחסן – "חספוסים וגליות בולטים בציפוי הטיח". המומחה לא התייחס לכך. בתשובתו מיום 24.12.2014 טען כי דו"ח התביעה אינו מתייחס לקירות המחסן. הוא ציין כי "המחסן משופע מיטלטלין המסתירים את הקירות, במידה וקיים ליקוי, ניתן לתקנו על ידי שפכטל וצבע בעלות של 1000 ש"ח". אני מקבל את עמדת התובעים. מדו"ח התביעה עולה כי הליקוי נטען (סע' 2 לראש פרק "עבודות טיח פנים"). דו"ח התביעה אינו חוות דעת מומחה בתיק, לפיכך לא ניתן להסתמך עליו לצורך הוכחת הליקוי והיקפו. עם זאת, הוא תומך בטענת התובעים לפיה נטען על ידם לקיומו של הליקוי. המומחה לא בדק את הליקוי הנטען, אף שהיה עליו לבדוק. הוא העריך את עלות צביעת קירות המחסן וביצוע תיקוני שפכטל בסך של 1,000 ש"ח. אני מקבל את הערכתו הכספית, אף בהיעדר בדיקה, בשים לב לכך שמדובר בהערכה כללית לגבי צביעת קירות המחסן ולא בליקוי ספציפי שאופן תיקונו עשוי להשתנות בהתאם למידת חומרתו.

31.
ליקוי בהתקנת אריחי חיפוי של קירות החוץ במרפסת בניגוד לתקן
(סע' 6 לחוות הדעת): לטענת התובעים, חיפוי קירות החוץ במרפסת בוצע באופן לקוי ובניגוד לתקן והוא אף מהווה מפגע בטיחותי. הם טענו כי יש לפרק את החיפוי ולבצעו מחדש "בהתאם לתקן". המומחה קבע כי לא נראו סדקים וסימני התנתקות אריחים (למעט סדק אחד בין אריחים). הוא ציין כי "התובע והמומחה מטעמו, לא ביססו טענותיהם על ידי בדיקת מעבדה". התובעים הציגו למומחה דו"ח שנערך על ידי מכון התקנים (והוזמן על ידי ועד הבית) המתייחס לכלל קירות החוץ בבניין ממנו עולות אי התאמות לתקן (נספח לט לתצהיר התובעת). בנוסף, הם הציגו מפרט טכני לחיזוק חיפוי אבן שבוצע בקיבוע רטוב, לאור תוצאות בדיקת מכון התקנים, שהוכן לטענתם לבקשת הנתבעת וממנו עולה כי קיים צורך בחיזוק החיפוי בבניין (ת/2). המומחה עמד על עמדתו כי לא קיים ליקוי. הוא סבר כי "לא ניתן להקיש מבדיקת אלמנט אחד על מצבו של אלמנט אחר" (סע' 7.1 לתשובות המומחה מיום 24.12.2014). אני דוחה את טענת התובעים. אף אם הייתי מניח כי קיים ליקוי, בשים לב לעמדת המומחה קביעה כאמור אינה נקייה מספקות, ממילא לא הוכיחו התובעים את היקף הליקוי ואופן תיקונו הנדרש. טענה לפיה חיפוי בוצע באופן לקוי ובניגוד לתקן (התקן לא צוין) היא טענה כללית ואינה מספקת. מעבר לכך, לא הובהר ולא הוכח מדוע יש צורך בהחלפת כל החיפוי ולא ניתן להסתפק בחיזוק החיפוי הקיים (כפי שעולה מהמפרט אשר צירפו התובעים עצמם –ת/2).

32.
ליקוי במעקות המרפסת
(סעיף 7.3 לחוות הדעת): לטענת התובעים, במעקה היקף המרפסת הותקנו קטעים בלתי אחידים – חלקם עם מסגרת אלומיניום מלאה וחלקם עם מסגרת חלקית. כן נטען כי המעקות הורכבו בגבהים שונים. הם טענו כי הדרך לייצר גובה אחיד של המעקות היא באמצעות החלפה של מעקות הזכוכית ויישור מעקות הבטון עליהם מותקנים מעקות הזכוכית. המומחה מצא כי מסגרות המעקות בלתי אחידות והורכבו בגבהים שונים. לעמדתו, יש להחליף את המעקות באופן מקומי ולהוסיף מסגרות. הוא אינו סבור כי יש לסתת את הקירות (הוא לא מצא סטיות אנכיות במעקה) (סע' 9.2 ו-9.3 לתשובות מיום 24.12.2014). איני נדרש לעמדת המומחה לפיה "הבדלי הגבהים אינם מהווים ליקוי תפקודי ו/או אסטטי [...]" (סע' 9.1 לתשובתו). ממילא, הפיצוי נועד לתקן את הליקוי בהבדלי הגבהים. לא שוכנעתי כי יש לסטות מעמדת המומחה. התובעים מציינים כי סיתות המעקות מתחייב ויש להעמיד את הפיצוי על סך של 6,000 ש"ח (המומחה קבע שמדובר בסכום סביר). איני מקבל את הטענה. התובעים לא הוכיחו כי סיתות המעקות מתחייב. חוות הדעת אינה מתייחסת לליקוי בגבהים של מעקות הבטון. ממילא, המומחה מצא כי תיקון הליקוי אינו מחייב סיתות של הקירות.

33.
ליקוי במנגנון הגלילה בשישה תריסים
(סע' 7.5 לחוות הדעת): לטענת התובעים התגלו בעיות במנגנון הגלילה בשישה תריסים אשר באו לידי ביטוי ברעשים בלתי סבירים. המומחה לא מצא רעשים חריגים בעת הגלילה. התובעים מבהירים כי בשל הימנעות הנתבעת מתיקון הליקוי הם תיקנו את הליקוי על חשבונם, על כן לא מצא המומחה במועד הביקור ליקוי. הם מציינים כי דו"ח הנתבעת אישר את הליקוי באחד החדרים ויש לפסוק לטובתם לפחות את הסכום הנקוב בו. מהסכם הפשרה עולה כי הנתבעת התחייבה לבצע "תיקוני תריסים" (סע' 1 ו-3 להסכם הפשרה). גם מדו"ח הנתבעת עולה כי יש להחליף 6 שלבים בתריס. ניתן להבין כי אכן קיים ליקוי כלשהו בתריסים. עם זאת, התובעים לא הוכיחו את טיבו והיקפו באמצעות חוות דעת. יתרה מזאת, לא הוצגה על ידם אסמכתה המעידה על הסכום ששולם על ידם בגין התיקון. למעשה, הם כלל לא נוקבים בסכום ששולם על ידם. הטענה נדחית.

34.
ליקויים בשמונה חלונות ציריים
(סע' 7.10 לחוות הדעת): לטענת התובעים התגלה קושי בפתיחת חלונות ציריים. המומחה קבע כי נדרש לבצע "החלפת כנפיים". הוא העריך את התיקון בסך של 6,000 ש"ח. התובעים טוענים כי המומחה התעלם מטענתם לפיה נעשו ניסיונות רבים מצד הנתבעת לשיפור פתיחת החלונות אשר לא צלחו. לשיטתם, אין מנוס מלפרק את החלונות ולהתקינם מחדש. לטענתם, המומחה "המציא [...] שיטת תיקון חדשה, "החלפת כנפיים"". הם מפנים לתשובתו (סע' 8.1 לתשובותיו מיום 15.1.2014) לפיה הוא אימץ את טענת המומחה להחלפת כנפיים. הם טוענים כי אף אחד מהמומחים (מצד התביעה או מצד ההגנה) לא טען זאת. אכן, תיקון על דרך של "החלפת כנפיים" לא הוצע על ידי מי מהצדדים. עם זאת, אין בכך כדי לשלול את האפשרות כי תיקון כאמור עשוי לסלק את הליקוי. לא הובהר, ממילא לא הוכח, מהם הניסיונות הקודמים שנעשו על ידי הנתבעת לתיקון. המומחה לא נחקר על ידי התובעים בעניין זה ולא ניתנה לו אפשרות להבהיר את עמדתו. הטענה נדחית.

35.
ליקוי בדלת הפנים
(סע' 8 לחוות הדעת): לטענת התובעים "בחדר של עדי ואיתמר תוקנה פינת כנף הדלת [...] אם כי לא באופן מושלם". המומחה לא איתר ליקוי. התובעים מציינים כי גם דו"ח הנתבעת הכיר בליקוי. הם סבורים כי יש לפסוק לזכותם, לכל הפחות, סך של 200 ש"ח אשר הוכר על ידי הנתבעת (נספח ל לתצהיר התובעת). אכן, דו"ח הנתבעת מציין: "עובדה נכונה, יש לבצע תיקון באופן מקצועי – יטופל".
עם זאת, אין די בכך על מנת שבית המשפט יסטה מחוות דעת המומחה אשר לא איתר ליקוי. התובעים לא הציגו תמונה המאפשרת לבית המשפט להתרשם מהליקוי הנטען. הטענה נדחית.

36.
ליקוי בהתקנת דלת חוץ
(סע' 9 לחוות הדעת): התובעים טוענים כי "פרט דלת הכניסה הותקן בסטייה זוויתית אופקית בולטת [קלין] של 2.5% לעומת פוגות הריצוף, דבר המהווה ליקוי אסתטי בולט [...]". המומחה לא מצא סטייה של הדלת מתוך הדירה. עם זאת, הוא קבע כי "קיים "קלין" בריצוף מבואת הכניסה". הוא סבר כי "לא קיים ליקוי תפקודי או אסטטי [כך במקור] המצדיק את החלפת כל ריצוף המבואה" (סע' 9 לתשובות מיום 15.1.2014). התובעים טוענים כי משנקבע כי מדובר בליקוי בניה, יש לחייב את הנתבעת בגין הליקוי חרף השקפתו הסובייקטיבית של המומחה בדבר מידת האסתטיות של הליקוי. השאלה אם קיימת הצדקה לתקן ליקוי אם לאו חורגת מגדר סמכותו של המומחה. על המומחה לקבוע האם על פי חוות דעתו המקצועית קיים ליקוי. במידה ונמצא ליקוי – עליו להעריך את אופן התיקון, היקפו ועלותו. אני מקבל את טענת התובעים וקובע כי נוכח עמדת המומחה לפיה קיים "קלין" בריצוף מבואת הכניסה יש לחייב את הנתבעת בעלות התיקון, כפי שהוערכה על ידי המומחה בסך של 1,927 ש"ח (סע' 10 לתשובות מיום 20.1.2015).

37.
אי סימון מתגים בלוח החשמל
(סע' 10.1 לחוות הדעת): לטענת התובעים לא בוצע סימון מלא למתגים בלוח החשמל. המומחה קבע כי לוח החשמל מסומן. הוא צירף תצלום. התובעים טוענים כי "המומחה [...] נמנע מלהביט בתמונה שצילם, כדי ללמוד שאף לא אחד מהמתגים בלוח סומן". הם הפנו לתמונה מוגדלת של לוח החשמל (נספח נא לתיק הנספחים). טענתם לפיה "לא בוצע סימון מלא למתגים" אינה מתיישבת עם טענתם לפיה "אף לא אחד מהמתגים בלוח סומן". מדובר בטענות עובדתיות סותרות. למעלה מכך, מהתצלום שבסעיף 10.1 לחוות הדעת (ניתן להבחין בפינתו השמאלית העליונה בכיתוב "לוח חשמל בית משפחת מזרחי"), עולה כי מעל המתגים מופיע כיתוב בצבע לבן. אמנם קיים קושי להבין את הכיתוב אך ניתן להיווכח כי כיתוב קיים. טענת התובעים לפיה אף מתג אינו מסומן – נדחית. בתמונה "המוגדלת" שצירפו התובעים נראה חלק מוגדל מלוח חשמל אשר לא מופיע בו כיתוב. לא ברור באיזה חלק של לוח חשמל מדובר, האם אכן של בית התובעים. איני מייחס משקל ראייתי לתמונה. הטענה נדחית.

38.
ליקוי בהתקנת לחצני תאורה ופעמון
(סע' 10.2 לחוות הדעת): לטענת התובעים, לחצני התאורה והפעמון לדירה הותקנו בסטייה זה מזה. המומחה קבע כי הליקוי תוקן. לטענתו, כך מסר לו התובע בעת ביקור בדירה (סע' 13 לתשובה מיום 24.12.2014). התובעים כופרים בקביעה זו. להוכחת טענתם הם מפנים לתמונה מס' 7 שצורפה לדו"ח התביעה (בעקבות ביקור בדירה ביוני 2009 ובמאי 2012; נספח כה לתצהיר התובעים) ולתמונה נוספת (נספח נב לתצהיר התובעת). קביעת המומחה כ הליקוי תוקן אינה על בסיס מקצועי. משהוצגה תמונה ממנה ניתן לראות כי לחצני התאורה אינם מצויים בקו אחיד, עמדו התובעים ברף הראייתי הנדרש.
הנתבעת לא טענה ממילא לא הוכיחה כי הליקוי תוקן. אני מחייב את הנתבעת בסך של 300 ש"ח בגין הליקוי (סע' 11 לתשובות המומחה מיום 20.1.2015).

39.
אי התקנת תקרת גבס להסתרת חיווטים
(סע' 10.3 לחוות הדעת): האמור בסעיף 38 לעיל יפה גם לגבי ליקוי זה (ראו סע' 14 לתשובות המומחה מיום 24.12.2014). אני מחייב את הנתבעת בסך של 400 ש"ח, בהתאם להערכת המומחה (סע' 12 לתשובות מיום 20.1.2015).

40.
אי התקנת שלוש מנורות שקועות בקיר הדרומי של המרפסת
(סע' 10.5 לחוות הדעת): לטענת התובעים, בקיר הדרומי במרפסת לא הותקנו שלוש מנורות שקועות, בניגוד לתכנית החשמל. המומחה קבע כי "קיימת תאורה שקועה בקירות". התובעים טוענים כי המומחה התייחס לקירות אחרים שאינם הקיר הדרומי. בסיכומיהם נטען כי הם התקינו תאורה זמנית והם עומדים על טענתם כי "[..] אין בקיר הדרומי תאורה שקועה בתוך הקיר [...]". אני דוחה את טענת התובעים. המומחה קבע, לאחר שביקר במקום, כי קיימת תאורה שקועה בקירות. טענת התובעים לפיה התייחסות המומחה ל"קירות" אינה כוללת התייחסות לקיר הדרומי לא הוכחה. המומחה לא נדרש להבהיר זאת במסגרת שאלות ההבהרה. הוא גם לא נחקר בעניין. מעבר לכך, טענת התובעים לפיה "אין בקיר הדרומי תאורה שקועה" אינה מתיישבת עם סעיף 10.5 לשאלות ההבהרה מחודש ינואר 2015, שם ציינו התובעים כי "הותקנה מנורה שקועה אחת בלבד בקיר" (מאופן ניסוח השאלה ניתן להבין כי המנורה הותקנה על ידי הנתבעת).

41.
שבר ברצפת האמבטיה
(סע' 11.1 לחוות הדעת): התובעים טוענים כי "שבר בולט ברצפת האמבטיה האקרילית בחדר רחצה הורים תוקן באופן בולט ובלתי אסתטי, המחייב להחליף את האמבטיה בחדשה ותקינה בעלות של 3,500 ₪".

המומחה קבע כי "בוצע תיקון מקומי ברמת ביצוע גבוהה". הוא מציין כי "מקובל לבצע תיקונים מקומיים באמבטיות על מנת למנוע החלפתן שלא לצורך". התובעים טוענים כי השבר בולט ומצרפים תמונה מוגדלת של פתח ניקוז האמבטיה (נספח לו לתיק הנספחים). הם מוסיפים כי גם במסמך בדיקת הנתבעת מצוין כי "יש לתקן את האמבטיה האקרילית באופן מקצועי".

איני מקבל את טענת התובעים כי יש להעניק להם פיצוי בגין החלפת אמבטיה. המומחה קבע כי הליקוי תוקן "ברמת ביצוע גבוהה". זו התרשמותו המקצועית אשר לא נסתרה. אין די בתמונה שצירפו התובעים. מדובר בתמונה מוגדלת של פתח הניקוז, ללא תצלום האמבטיה כולה (לא ניתן ללמוד ממנה על מיקומו המדויק של השבר שתוקן); היא אינה מאפשרת להבין את היחס בין גודל השבר שתוקן לאמבטיה או עד כמה התיקון שנעשה אכן בולט. גם דו"ח הנתבעת לפיו יש לתקן את האמבט אינה מסייעת לתובעים לקבלת הסעד המבוקש על ידם – החלפת האמבט. הטענה נדחית.

42.
התקנה לקויה של הברזים בסטייה ממרכזי הכיורים וכן התקנה של הברז והידית בשירותי האורחים בגובה שאינו אחיד
(סע' 11.2 לחוות הדעת): התובעים טוענים כי בחדרי הרחצה הותקנו ברזים בסטייה ממרכז הכיור וכי בחדר שירותי האורחים הותקנו הברז והידית בגובה בלתי אחיד. הם סבורים כי מדובר בליקוי שיש לתקנו בעלות של 2,000 ש"ח.
המומחה קבע כי "לא אותר ליקוי במיקום הברזים". בחוות הדעת המשלימה הוא מציין כי "הטענה לסטייה במיקום הברזים הינה אסטטית [כך במקור] ובעיני המתבונן". הוא קובע כי ניתן לבצע תיקון בעלות של 2,000 ש"ח (ומתייחס לאפשרות לתיקון ספציפי בחדר רחצה של ההורים). המומחה הותיר את העניין לשיקול דעת בית המשפט. אני מקבל את טענת התובעים. מחוות הדעת המשלימה ניתן להבין כי גם לשיטת המומחה קיימת סטייה אלא שמדובר בעניין אסתטי התלוי "בעיני המתבונן". משעולה כי סטייה אכן קיימת (המומחה אינו מציין כי לא מדובר בליקוי והוא מותיר כאמור את העניין לשיקול דעת בית המשפט), טענת התובעים בדבר קיומה של סטייה במיקום הברזים הוכחה. הנתבעת אינה טוענת אחרת. למעשה, בדו"ח הנתבעת מצוין לעניין הליקוי המתייחס לברזי הכיורים כי "העובדה נכונה" וכי יש מקום לבצע תיקון. בתשובותיו מיום 21.4.2015 מציין המומחה ביחס לשירותי האורחים כי "לא נצפתה סטייה". עם זאת, העלות המוערכת על ידו לתיקון הליקוי בעניין הברזים נותרה בעינה (סע' 2.5 לתשובות מיום 21.4.2015). אני מחייב את הנתבעת בסך של 2,000 ש"ח בגין ליקוי זה.

43.
זרם מים חלש
(סע' 11.3 לחוות הדעת): התובעים עומדים בסיכומיהם על קיומו של ליקוי שעניינו זרם מים חלש. המומחה קבע כי הליקוי תוקן. לטענת התובעים אין בסיס לקביעת המומחה. איני מקבל את הטענה. מסעיף 16.4 לשאלות ההבהרה מחודש דצמבר 2014 עולה כי בוצע תיקון משאבות, אלא שלטענת התובעים, לאחר התיקון הקומות העליונות סובלות מלחץ שזרימתו משתנה מחזק לחלש. מדובר בטענה שאינה זהה לטענה בכתב התביעה. ליקוי של זרם מים חלש אינו זהה לליקוי של זרם מים משתנה מעת לעת. סביר כי כל ליקוי מצריך אופן תיקון אחר. ממכתב וועד הבית הנזכר בסעיף 16.4 לעיל עולה כי מדובר במשאבות השולטות על זרימת המים בקומות העליונות, כלומר על מספר דירות. ספק אם יכולים התובעים לדרוש את התיקון מבלי לצרף לתביעתם בעניין זה את כלל הדיירים הנוגעים לעניין.

44.
קיר מעקה בנוי בקליין אסור (סטייה/קיר עקום)
(סע' 12.1 לחוות הדעת): לטענת התובעים,

חלק מהמעקה המערבי במרפסת הותקן בסטייה זוויתית של 7%, באופן המהווה "מפגע אסתטי בולט". התובעים מציינים כי גם מהנדס הנתבעת הכיר בליקוי. המומחה קבע כי "המעקה המזרחי מוסתר על ידי אדניות גדולות. הליקוי הנטען לא אותר". התובעים מפנים בסיכומיהם לכך כי הליקוי מתייחס למעקה המערבי בעוד שחוות הדעת מתייחסת למעקה המזרחי. בתשובת המומחה מיום 24.12.2014 הוא מציין כי "אם אכן קיים ליקוי אסטטי [כך במקור] חמור ובולט, היה על התובע להזיז את האדניות הגדולות על מנת לבדוק ליקוי זה". המומחה התבקש לערוך ביקור נוסף על מנת לצפות בליקוי הנטען. הוא לא נענה לבקשה. הוא ציין כי גם אם לכאורה קיימת סטייה, היא אינה מהווה ליקוי אסתטי או תפקודי. עולה מהאמור כי הליקוי הנטען לא נבחן על ידי המומחה. בנסיבות אלו, בשים לב גם להכרת הנתבעת בליקוי במסגרת הדו"ח שערכה ובמסגרת פירוט הליקויים בסעיף 1 להסכם הפשרה, שם נזכר "מעקה עקום במרפסת" ברשימת הליקויים, עמדו התובעים בנטל הוכחת קיומו של ליקוי. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 1,500 ש"ח (סע' 14 לתשובות המומחה מיום 20.1.2015).
45.
רטיבות בתחתית קירות המחסן
(סע' 13.1 לחוות הדעת): התובעים טוענים כי בתחתית קירות המחסן בחניון קיימים כתמי רטיבות. הם מפנים לדו"ח התביעה לפיו יש לאתר ולתקן את מוקדי הרטיבות בעלות של 10,000 ש"ח (בדו"ח התביעה מצוין כי מוקדי הרטיבות הינם "קרוב לוודאי עקב ליקויי אטימה בצידם החיצוני של קירות החוץ של המחסן" (נספח כה' לתצהירי התובעים)). המומחה קבע כי יש לבצע תיקוני איטום, שפכטל וצבע בתוך המחסן בעלות של 2,000 ש"ח. הוא סבר כי ניתן לבצע את התיקון באמצעות "חפירה מקומית" (סע' 14 לתשובות המומחה מיום 15.1.2014). התובעים טוענים כי המומחה לא הזיז את הציוד במחסן על מנת לבחון את הרטיבות הנטענת ולא בחן לעומק את אופן תיקון מקור הרטיבות. הם טוענים כי מחקירתו עלה כי הוא אינו מודע לעומק המחסן באדמה.

אכן, מחקירת המומחה עלה כי הוא לא ביקש להזיז את הציוד במחסן ולמעשה הוא כלל לא בחן את הרטיבות הנטענת (עמ' 21, ש' 20-2). הוא ציין כי הוא לא ראה את הקירות כלל. עוד עלה מהחקירה כי לא ניתן לקבוע קטגורית את אופן התיקון הנדרש מבלי לבחון את הרטיבות ומקורה. במצב דברים זה, צודקים התובעים כי לא ניתן להסתמך על חוות הדעת. בדו"ח התביעה צוין כי יש "לאתר ולתקן את מוקדי הרטיבות". דו"ח התביעה העלה השערה באשר למקור הרטיבות (הצד החיצוני של קירות החוץ). ההשערה לא הוכחה על-ידי חוות דעת. בנסיבות העניין, לאור זאת שהתובעים לא הוכיחו את היקפה, מקורה ואופן התיקון הראוי של הרטיבות – אני מותיר את שיעור הפיצוי בסך של 2,000 ש"ח אותו קבע המומחה. אפשרות אחרת תהיה להימנע מלפסוק פיצוי, תוצאה לא מידתית כשהרטיבות אינה במחלוקת.

46.
רטיבות בקיר הדרומי בסלון
(סע' 13.2 לחוות הדעת): התובעים טוענים כי קיימים כתמי רטיבות מרובים לאורך הקיר הדרומי בסלון. מסיכומיהם עולה כי הם סבורים כי לצד חדירת המים דרך החלונות חודרים מים את קירות הדירה בשל פגם באיטום קירות החוץ (הם הפנו לעדות עו"ד יבלון, נציג הנתבעת, וכן למוצג ת/2 – דו"ח מומחה ששכרה הנתבעת לטיפול בקירות החוץ של הבניין). המומחה קבע כי "נראו סימני רטיבות לרבות קילופי צבע סביב החלון הדרומי בסלון". הוא סבר כי נדרש לפרק את החלון ולהרכיבו לאחר ביצוע איטום, תיקוני שפכטל וצביעת הסלון. התיקון הוערך על ידו בסך של 4,000 ש"ח. בתשובותיו מיום 24.12.2014 ציין המומחה כי "בהתייחס לסימני הרטיבות בצידי החלונות ובהסתמך על ניסיוני, מקור הרטיבות מהחלון ולא מחיפוי החוץ". הוא הבהיר כי יש לבצע את התיקון ולהמתין לגשם (על מנת להיווכח אם לאחר התיקון קיימת חדירת מים מהקיר). התובעים טוענים כי פירוק החלונות לא יפתור את חדירת המים מהקירות עצמם. הם טוענים כי לאור המבחן "הדו שלבי" שקבע המומחה, הוא סירב ליתן הנחיות לביצוע השלב השני. הם מבהירים כי חובת הנתבעת לתיקון ליקויי חדירת מים היא מוחלטת. לבסוף, הם טוענים כי בשל כל שהמומחה לא קבע את העלות לאיטום קירות החוץ יש ליתן צו עשה לאיטום הקירות והחלונות ולאחריו תיקוני שפכטל וצבע. כן מבוקש מינוי מפקח מיוחד לצורך העבודות. אני דוחה את טענת התובעים בעניין זה. טענת התובעים בדבר מקור הרטיבות בקיר הדרומי בסלון (מהקירות ולא מהחלון) לא הוכחה. לא הוכח כי איטום החלון (כפי שהציע המומחה) לא ימנע את הרטיבות הנטענת.
חוות דעת המומחה לא נסתרה. התובעים לא הביאו חוות דעת של מומחה מטעמם. ממילא התובעים אינם מבקשים פיצוי כספי נוסף מעבר לתשלום שקבע המומחה. התובעים הגישו תביעה כספית (שאינה כוללת סעדים אופרטיביים). לא ניתן להעלות בקשה לצו עשה לראשונה במסגרת הסיכומים. הבקשה למתן צו עשה נדחית גם ביחס לליקויי הרטיבות בקיר הדרומי בחדר של עדי ואיתמר וכן בקיר הדרומי בחדר ההורים.


47.
נזקי רטיבות במזנון
: לטענת התובעים, כתוצאה מהרטיבות בקיר הדרומי בסלון נגרם נזק למזנון העץ. המומחה לא התייחס לעניין זה בחוות דעתו (בתשובות ההבהרה ובחקירתו הוא מציין כי בביקור הראשון לא נצפתה פגיעה במזנון וגם התובעים לא טענו לפגיעה כזו). בביקור הנוסף איתר המומחה פגיעה במזנון. הוא ציין כי אילו היה מבוצע תיקון עליו הוא המליץ בעניין הרטיבות ניתן היה למנוע את הנזק. הוא העריך את עלות החלפת המזנון בסך של 7,000 ש"ח והותיר את העניין לשיקול דעת בית המשפט (סע' 4.1.1.4 לחוות הדעת המשלימה). אני מקבל את טענת התובעים. המומחה ציטט בחוות הדעת הראשונה מתוך דו"ח התביעה, שם צוין: "יש לבדוק את המזנון, שנפגע מרטיבות". בביקורו השני הוא איתר נזק למזנון כתוצאה מהרטיבות (הוא ציין כי "לא ברור מדוע התיקון טרם בוצע, לאחר 2 חורפים"). האחריות לאי ביצוע תיקון הרטיבות, עליו המליץ המומחה, רובצת לפתחה של הנתבעת (אשר לא סיפקה כל הסבר מתקבל למחדלה). על הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 7,000 ₪.

48.
ליקוי ברוחב תאי החנייה בצמוד לעמוד
(סע' 14 לחוות הדעת): התובעים טוענים כי רוחב תא החניה (255 ס"מ) אינו עומד בהנחיות מנהל היבשה, האגף לתכנון תחבורתי במשרד התחבורה מחודש פברואר 2000 (להלן – ההנחיות). הם סבורים כי בהתאם להנחיות יש להגדיר את סביבת הבניין על-פי קטגוריה של נגישות גבוהה לרכב פרטי וללא נגישות לתחבורה ציבורית, ולפיכך תכנון החניה צריך היה להיות תואם לרמת שירות 1, כך שרוחב החניה לא יפחת מ-270 ס"מ. הליקוי אינו ניתן לתיקון ולפיכך הם דורשים פיצוי בגין ירידת ערך, בהתאם לחוות דעת השמאי. המומחה קבע כי לא קיים ליקוי. הוא הפנה לטבלת מידות חניה עבור חניונים המתוכננים לרמת שירות 2 (אזורים בעלי נגישות סבירה לתחבורה ציבורית ולרכב פרטי), לפיה רוחב החניה הנדרש הוא 255 ס"מ. התובעים טוענים כי התקן מחייב בחינה של סביבת הבניין לצורך סיווגו לקטגוריה המתאימה ׁ(ממנה

נגזרות מידות החניה). הם מפנים לחקירת המומחה ממנה עלה כי המומחה לא בדק את קווי האוטובוס באזור הדירה ומיקומם. לטענתם, התובע העיד כי הדירה מצויה בסביבה בה אין כלל תחבורה ציבורית ויש נגישות לרכב פרטי. הם מציינים כי הטענה לא נסתרה על ידי הנתבעת.

טענות התובעים לא הוכחו די הצורך. אכן, עיון בטבלה 2 להנחיות מעלה כי סיווג רמת שירות החניון תלויה, בין היתר, במיקום החניון במרקם האורבני. חניון (בבניין מגורים) אשר קיימת נגישות גבוהה של רכב פרטי אליו יסווג כרמת שירות 1 ואילו חניון כאמור, אשר קיימת נגישות סבירה של תחבורה ציבורית ורכב פרטי אליו יסווג כרמת שירות 2. לצורך הסיווג יש לבחון את סביבת הבניין ומידת הנגישות של התחבורה הציבורית ורכבים פרטיים לחניון. המומחה העיד כי הוא לא בדק כלל את תחנות האוטובוס בסביבת הדירה (עמ' 19, ש' 9-6).
אכן, בהעדר בדיקה וללא הסבר משכנע לקביעת המומחה קיים קושי להסתמך על מסקנתו. עם זאת, נטל ההוכחה מוטל על כתפי התובעים להראות כי מתקיים ליקוי. מדובר בעניין שבמומחיות, המצריך חוות דעת מקצועית (הצעת מדיניות החניה במרכזי ערים אליה מפנות ההנחיות, ואשר מכוחה סווגו אזורי הנגישות מתייחסת, בין היתר, לבחינה על פי מקדם נגישות לתחבורה ציבורית). אין די בטענה כללית של התובע בתצהירו כי אין נגישות לתחבורה ציבורית מהדירה (סע' 76.1 לתצהיר התובע). לכל הפחות היה מקום לציין את מיקום התחבורה הציבורית הקרובה ביותר לאזור או לצרף מסמך המפרט את קווי התחבורה בסביבת הבניין ומרחקם מהחניון. זאת, על מנת שבפני
בית המשפט תונח תשתית, ולו מינימלית, בכדי לקבוע כי אין נגישות לתחבורה ציבורית. התובעים לא העמידו תשתית עובדתית מספקת אשר תאפשר לבחון את סביבת החניון ומיקומו. הטענה נדחית.

ירידת ערך

49.
התובעים הגישו חוות דעת של השמאי א' סידאוי לעניין ירידת ערך עקב ליקויי הרטיבות בדירה ועקב הליקוי הנטען בחניה. הם ציינו בסיכומיהם כי בעיית הרטיבות היא "חריגה בחריפותה" והנתבעת נמנעה מתיקון ליקויי הרטיבות במשך שמונה שנים. הם טוענים כי לחדירת המים למבנה במשך שנים ישנן "תוצאות שליליות" על רכיבי המבנה, אף אם הליקוי יתוקן ופגיעה זו גרמה לטענתם "לפגיעה קשה בשמו של הבניין ודירותיו". הם מבהירים כי מדובר בהיסטוריית ליקויים שמחייבת גילוי לקונה פוטנציאלי. השמאי סידאוי העריך כי לדירה נגרמה ירידת ערך בשיעור של 287,000 ש"ח: (א) 42,000 ש"ח ירידת ערך זמנית בהתחשב באומדן זמן צפוי להשלמת התיקונים; (ב) 220,000 ש"ח ירידת הערך לאחר תיקון מוקדי הרטיבות והנזקים הנלווים; (ג) 25,000 ש"ח ירידת ערך בגין ליקוי נטען במידות רוחב החניה.

50.
הנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדית ולא ביקשה לחקור את השמאי סידאוי. בתום ישיבת ההוכחות, שהתקיימה למעלה מארבע שנים לאחר הגשת התביעה, היא ביקשה לזמן את השמאי לעדות. בקשתה נדחתה (החלטה מיום 13.6.2017). הנתבעת טענה בסיכומיה כי לא ברור מחוות דעת השמאי מהו מועד ביקורו בדירה; כי חוות דעת השמאי אינה מתייחסת לחוות דעת מומחה בית המשפט (לטענתה, מדובר בכשל בסיסי); כי מדובר בחוות דעת מוזמנת ומופרזת בסכומה. היא טענה כי קביעת השמאי לפיה בהכרח יוותר "שם רע" לדירה אף אם יתוקנו הליקויים אינה נכונה. היא מפנה לפסיקה המבחינה בין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון לבין ליקויים הניתנים לתיקון ושבגינם לא מתקיימת ירידת ערך (אף אם מדובר בליקויי רטיבות). לעניין הליקוי בחנייה, נטען כי מומחה בית המשפט קבע שלא קיים ליקוי.

51.
ככלל, ראוי להגיש חוות דעת שמאי מתוקנת בעקבות חוות דעת מומחה בית המשפט בעניין הליקויים, זאת היות וירידת הערך (ככל שקיימת) תלויה בהיקף הליקויים ומידת חומרתם. עם זאת, בענייננו ביסס השמאי את חוות דעתו אך ורק על ליקויי הרטיבות (ולא על כלל ליקויי הבנייה) (סע' 1 לחוות דעת השמאי). ליקויי הרטיבות המנויים בסעיף 4(ב) לחוות דעת השמאי, עליהם נסמכת חוות דעתו, הוכרו גם על ידי מומחה בית המשפט (סע' 13 לחוות הדעת). בנסיבות אלו, אין לדחות את חוות דעת השמאי אך ורק על יסוד העובדה כי לא הוצגה לו חוות דעת מומחה בית המשפט בעניין הרטיבות. מומחה בית המשפט אמנם קבע כי כלל הליקויים ניתנים לתיקון, ולפיכך לא תיגרם ירידת ערך. עם זאת, איני מקבל את מסקנתו. ראשית, משום שהמומחה, שהינו מהנדס ואינו שמאי, לא הוסמך ליתן חוות דעת בנושא ירידת הערך. שנית, ייתכנו מקרים בהם חרף תיקון הליקוי נותרת ירידת ערך. כך בעניינו, כפי שאבהיר.

52.
העמדה הרווחת היא כי עם תיקון ליקויי בנייה באופן מלא אין מקום לפסיקת ירידת ערך בגינם. זאת, מתוך הנחה כי לאחר התיקון לא נותר פגם המצדיק פיצוי. אף על פי כן הובעה בפסיקה עמדה לפיה ייתכנו מקרים בהם חרף תיקון הליקוי מתגבשת ירידת ערך כתוצאה מ"צלקת" שנותרה במבנה (ע"א (מחוזי י-ם) 4015/98 די וורולי סיאני נ' נורמן (11.4.1999)). בעניין די וורולי מוסיפה כב' השופטת פרוקצ'יה כי עשויים להיות מקרים מיוחדים וחריגים בהם חרף תיקון כלל הפגמים עשויה להיוותר ירידת ערך מסוימת. ירידת ערך כאמור "עשויה להיגרם ממכלול של גורמים וביניהם פגיעות מובנית של הנכס לליקויים נוספים, פגמים אסתטיים שגם תיקונים לא הסירו, השפעה פסיכולוגית של מציאות תיקונים על הקונה הפוטנציאלי בשים לב לטיבם והיקפם [...]". ירידת ערך כאמור יש לבחון על יסוד תשתית ראייתית ברורה הבנויה על אמות מידה מקצועיות ברורות. ראו גם ע"א (מחוזי י-ם) 680/95 בלה נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (13.10.2000) שם צוין כי לעתים "עצם העובדה שנמצאו בדירה ליקויי בנייה, עשויה להרתיע קונה מלרכוש את הדירה, או לגרום לו להעדיף דירה אחרת, שבה לא נפלו ליקויי בנייה, על פני דירה שבה נפלו ליקויים כאלה. במצב כזה תסבול הדירה מירידת ערך. קיומה של תוצאה כזאת תלויה בגורמים רבים ביניהם: חומרתם של הליקויים, משך התקופה שבה הם היו קיימים עד שתוקנו, מידת הוודאות באפשרות לתקן את הליקויים באופן מלא בתוך תקופה קצרה וגורמים נוספים" (פס'
79 לפסק הדין).

ליקויי רטיבות חוזרים ונשנים שלא תוקנו במשך שנים הם מאותם ליקויים אשר מצדיקים קביעה של ירידת ערך, אף ללא קשר לשאלה אם הדירה סבלה מ"שם רע". בעניין חפציבה צוין כי "גם בהנחה שלא יצא לדירה שם רע, אני סבור שנקודת המוצא בנושא זה צריך שתהא כי על מוכר ישר לגלות את אוזני הקונה על הליקויים שנפלו בדירה. לאור כך, גם אם ניתן להקל במשקלם של ליקויים שתוקנו בעבר באופן שתופעת הרטיבות לא חזרה על עצמה. וגם אם ניתן להניח שקונה סביר עשוי, עקב שכיחותה של התופעה, שלא לייחס משקל להופעת סימני רטיבות במקום שבו התופעה מוגבלת בהיקפה ומשכה, שונה המצב במקום שבו מדובר בליקויי רטיבות שלא תוקנו משך כל כך הרבה שנים. בהינתן מצב דברים מעין זה, שבו לא תוקנו ליקויי הרטיבות במלואם עד היום - משך שמונה שנים מאז מסירת הדירות לקונים, אני סבור שקונה סביר אכן עשוי להביא עובדה זו בחשבון במכלול שיקוליו, דבר אשר יביא להפחתת ערכה של הדירה" (שם, פס' 82 לפסק הדין; ראו גם ת"א (שלום ת"א) 220931/02 לאובנט נ' אזורים בנין 1965 בע"מ (30.4.2006)).
53.
יישום הדין על העניין הנדון:
כעולה מקביעות מומחה בית המשפט, בדירה ישנם ליקויי רטיבות במספר מוקדים. התובעים הגישו חוות דעת של שמאי מטעמם לפיה קיימת ירידך ערך. חוות דעת נגדית לא הוגשה ומומחה התובעים לא נחקר. לאחר בחינה של מכלול נסיבות העניין, הדין והתרשמות בית המשפט מליקויי הרטיבות, הגעתי למסקנה לפיה הונחה תשתית עובדתית ומשפטית לפסוק לתובעים פיצוי בגין ירידת ערך, עם זאת – בשיעור שונה מהשיעור בחוות דעת שמאי התובעים; אלו עיקרי השיקולים המנחים:


53.1
ליקוי במידות תא החנייה לא הוכח; בהיעדר ליקוי, לא מתגבשת ירידת ערך. על כן, איני פוסק פיצוי בגין מידות החנייה;

53.2
ירידת ערך זמנית חושבה בהסתמך על הפסד משוער של דמי שכירות. הדירה אינה מושכרת; התובעים הם שגרים בדירה. הפגיעה בהנאה שלהם מהדירה – לכך התייחסו התובעים בסיכומיהם (סע' 27 לכתב הסיכומים) – אינה הנימוק המובא על ידי השמאי בחוות דעתו. ממילא, אבדן ההנאה מהדירה מובא בחשבון במסגרת פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש. על כן, איני פוסק פיצוי בגין ירידת ערך זמנית;

53.3
כאמור, השמאי קבע כי קיימת ירידת ערך בגין הרטיבות בדירה. קביעתו לא נסתרה והיא עולה בקנה אחד עם הממצאים העובדתיים. מדובר ברטיבות במספר מוקדים בדירה, שנמשכת שנים רבות. חומרת הרטיבות ניכרת בעצם העובדה שהיא עברה מהקירות אל מיטלטלין בדירה – המזנון. עיון בתמונות (נספחים מז-נ לתיק הנספחים) ובסרטון שהוצגו מעלה כי מדובר ברטיבות משמעותית, חריגה ובהיקפים ניכרים. התמונות והסרטון מדברים בעד עצמם. עתה יש לבחון את שיעור הפיצוי. שיעורו נגזר משני נתונים: האחד – שווי הדירה (4,400,000 ש"ח); השני – אחוז ההפחתה (5%). אף שהשמאי לא נחקר, אין מקום לקבל את חוות דעתו ככתבה וכלשונה. חוות דעתו מתקבלת לעצם הקביעה שקיימת ירידת ערך וכן באשר לסולם ההפחתות המתייחס לרמות שונות של ליקויים (סע' 9(יג) לחוות דעת השמאי). שווי הדירה: הדירה נרכשה בשנת 2005 בשווי של 2,000,000 ש"ח. אין ספק ששוויה עלה עם השנים. עם זאת, לא מצאתי מקום לקבל את קביעת השמאי לפיה שוויה כיום הוא 4,400,000 ש"ח. ראשית, מועד הביקור לא ברור (בעמ' 4 לחוות דעת השמאי צוין שהביקור התקיים ביום 21.6.2012; בעמ' 9 לחוות הדעת צוין שהביקור התקיים ביום 24.5.2011); שנית ועיקר – ההתרשמות היא שמדובר בהערכה גבוהה מדיי. ספק אם חלוף השנים הוביל להכפלת שווי הדירה ואף למעלה מכך. את הספק הזה היה על השמאי להסיר, בעצם הצגת עסקאות השוואה רבות ורלוונטיות. עם זאת, קיים קושי להבין כיצד נגזר השווי מתוך "טבלת נתוני עסקות ממאגר מידע נדל"ן" המפורטת בסעיף 10 לחוות הדעת. הטבלה מפרטת שורה של עסקאות שנעשו לפי מספרי גוש וחלקה, ללא ציון כתובות, כאשר ברור כי שווי שוק של דירה נקבע בין היתר בהתאם לטיב השכונה והרחוב בה היא מצויה.

כמו כן, אף דירה אינה מתקרבת לשטח דירתם של התובעים (246 מ"ר) ואין בחוות הדעת התייחסות לפערי השטחים וההשלכות הרלוונטיות על קביעת השווי לכל 1 מ"ר, ככל שישנן. קיים אפוא קושי לקבוע כי מדובר בעסקאות דומות. שיעור ירידת הערך ייקבע אפוא לפי שווי הדירה במועד הרכישה – 2,000,000 ש"ח.

אשר לאחוז ההפחתה: פיצוי בגין ירידת ערך – בגין ליקוי שניתן לתקנו (מומחה בית המשפט לא קבע אחרת) – הוא בגדר חריג. כשבוחנים את שיעורו, יש להקפיד כי האומדן יהיה מתון ומידתי ותואם את הנסיבות. שמאי התובעים העריך את ההפחתה בשיעור של 5%. הוא ציין כי מדובר בהפחתה בגין "גילוי נאות, מרכיב אי וודאות" (עמ' 11 לחוות דעת השמאי). קביעה זו לא נומקה כדבעי. לא צוין האם ליקויי הרטיבות עולה כדי "מפגע קל" (5-1 אחוז) או "מפגע בינוני (10-5 אחוז). השיעור 5% עשוי להתייחס לשתי הקטיגוריות. לא צוינו דוגמאות המבחינות בין "מפגע קל" ל-"מפגע בינוני", ובמידה וליקויי הרטיבות בדירה עולים כדי "מפגע קל", מדוע האומדן מתייחס לרף המקסימלי (5%) המתייחס לאותה קטגוריה. בהיעדר הנמקה מספקת, אצא מנקודת מוצא – על אף האמור בפסק הדין ביחס לליקויי הרטיבות – כי מדובר ב"מפגע קל". כאמור, מדובר בליקוי ניכר, אלא שביחס לליקוי בר תיקון (לא הוכח אחרת) – המזכה בכל זאת בפיצוי בגין ירידת ערך – אני סבור שהקביעה לפיה מדובר ב"מפגע קל" היא הקביעה הנכונה. ממילא, לאור ההנמקה החסרה בחוות דעת השמאי, יש לפנות אל הקטגוריה המחמירה פחות מבחינת הנתבעת. הבחירה בשיעור ההפחתה (5%), שמתייחס לרף העליון ביותר של הקטגוריה, לא נומקה. עובדה זו נזקפת לחובת התובעים. עם זאת, בהיעדרה של חוות דעת נגדית ואף בהיעדר דרישה לחקור את שמאי התובעים (לו היה השמאי מוזמן לחקירה, קיימת אף אפשרות שהיו ניתנים על ידו הסברים משלימים) – התעלמות מחוות דעת השמאי בגין ההנמקה החסרה היא תוצאה בלתי מידתית. נכון יותר לקבוע את שיעור ההפחתה בדרך של אומדנה, שאינה חורגת מגבולות הקטגוריה הנמוכה ביותר (הקטגוריה המתייחסת ל"מפגע קל") ושנסמכת על מכלול התיעוד שהוצג לפני בית המשפט – לרבות חוות דעת השמאי, התמונות והסרטון. ככלל, אין לפסוק פיצוי בדרך של אומדנה כאשר בעל הדין יכול היה להביא ראיה. שונה המצב בענייננו, כאשר התובעים הגישו חוות דעת, הנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדית ואף לא ביקשה לחקור את שמאי התובעים – כל זאת כאשר החסר בחוות הדעת מטעם התובעים (היעדר הנמקה מספקת) אינו מוביל לפסילת חוות הדעת. לאחר בחינה של מכלול הנסיבות, אני מעמיד את שיעור ירידת הערך בגין ליקויי הרטיבות בשיעור של 3%. על כן, הפיצוי בגין ירידת הערך הוא 60,000 ש"ח.

53.4
התמשכות הליקויים ושאלת הקטנת הנזק: ככלל, חלה חובה על נפגע להקטין את נזקו. הנתבעת טענה כי היה על התובעים לפעול לתיקון הליקויים בעצמם על מנת לשפר את איכות חייהם בדירה. התובעים העלו חשש כי אילו היו מבצעים את התיקון בעצמם היו מופנות כלפיהם טענות מצד הנתבעת. הם גם מציינים את העלות הגבוהה הכרוכה בתיקון הליקויים (עמ' 38, ש' 2-1).
המומחה ציין בחקירתו (כשנשאל האם היו יכולים התובעים לשפר את הנעשה בדירה במהלך השנים): "לדעתי, אני הייתי דורש מהקבלן לבצע תיקונים בעניין הרטיבות [...] הייתי דורש שיבוא לבדוק בחורף וזה הדבר המהותי" (עמ' 30, ש' 12-9). אלא שהנתבעת ביקשה לתקן את כלל הליקויים במקשה אחת בלבד (עמ' 42, ש' 28-21; עמ' 43, ש' 12-7). בשים לב לחומרת הליקויים והיקפם, לעלות הכספית הכרוכה בתיקון ולאור כך שהנתבעת לא הסכימה לבצע תיקון חלקי של הליקויים, איני זוקף את העדר התיקון לחובת התובעים.

53.
רכיב המע"מ בגין עלות תיקון הליקויים וחיוב הנתבעת בגין תוספת תיקון על ידי קבלן חיצוני
:
כעולה מחוות הדעת (סע' 22.1 לתשובות מיום 24.12.2017), לעלויות תיקון הליקויים יש להוסיף מע"מ כחוק. התובעים טוענים כי הם זכאים לתוספת של 30% המשקפת עלות תיקון על ידי קבלן חיצוני. הם סבורים כי העלויות שקבע המומחה מתייחסות לעלויות תיקון על ידי הנתבעת. אני דוחה את טענת התובעים. במסגרת ההחלטה על מינוי המומחה מיום 15.7.2013 נקבע כי על המומחה לציין בחוות דעתו, לצד כל פריט, את עלות התיקון "בהנחה שיבוצע על ידי קבלן שהתובעים בחרו בו" (סע' 4 להחלטה). הנחת המוצא הינה כי המומחה פעל כנדרש ולפיכך המחירים בחוות דעתו משקפים את עלות תיקון הליקויים על ידי קבלן חיצוני. לא הוכח כי המומחה לא פעל בהתאם להחלטה. ניתן היה לבקשו להבהיר עניין זה במסגרת שאלות ההבהרה. זאת לא נעשה. התובעים אף לא חקרו את המומחה בעניין זה. לא היה מקום להעלות את הטענה בסיכומים.

54.
פיקוח הנדסי
: המומחה קבע כי נדרש פיקוח הנדסי בעלות של כ-6,000 ש"ח (סע' 22.5 לתשובות מיום 24.12.2014). בתשובותיו מיום 20.1.2015 מוסיף המומחה כי "אין צורך בפיקוח צמוד". התובעים מציינים כי עלות הפיקוח המקובלת היא בשיעור 10% מהעבודות. לא מצאתי כי יש לסטות מקביעת המומחה. התובעים לא הביאו אסמכתא להוכחת טענתם בדבר שיעור הפיקוח המקובל. מדובר בעניין שבמומחיות. טענתם כי נדרש פיקוח צמוד (רק משום שנקבעו 20 ימי תיקון), בניגוד לקביעת המומחה, אינה מבוססת. יש להניח כי קביעה בדבר מידת הפיקוח אינה תלויה רק במספר ימי העבודות אלא גם באופי הליקויים וסוגם. הטענה לא הוכחה והיא נדחית.

55.
צווי עשה
:
התביעה לא כללה סעד של צו עשה. לא ניתן לכלול סעד כאמור לראשונה במסגרת הסיכומים. הבקשה מהווה הרחבה של חזית המחלוקת ועל כן היא נדחית
.

56.
דיור חלופי והוצאות פינוי
: רכיבים אלו לא נתבעו בכתב התביעה. הם אף לא נזכרו בפירוט נזקי התובעים בתצהיריהם. לא ניתן להעלות דרישה זו לראשונה במסגרת הסיכומים. נתתי דעתי לכך כי המומחה קבע כי יש צורך בדיור חלופי למשך 20 ימים. עניין זה יילקח בחשבון במסגרת הפיצוי שייפסק בגין עוגמת נפש, היינו, בגין אובדן ההנאה מהדירה והטרחה הכרוכה ביציאת המשפחה מהבית למשך 20 ימים (אך לא כתחשיב של עלות דיור חלופי אשר לא נתבע).

57.
עגמת נפש
:
בעת פסיקת פיצוי בגין רכיב זה יש לקחת בחשבון מכלול של נסיבות ושיקולים, בין היתר: מיקום הליקויים והיקף הנזק; אופי הליקויים; מידת השפעתם על שגרת החיים בנכס. מצאתי לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה על הצד הגבוה, בשים לב לאופי ולמהות הליקויים, במיוחד - ליקויי רטיבות חמורים ונרחבים במספר מוקדים בדירה הנמשכים על פני שנים רבות; ליקויים המצריכים פירוק של ריצוף בשטחים נרחבים בדירה; פירוק של חיפוי בקירות; נזק למזנון המצריך את החלפתו וכמו גם משך הזמן הארוך הנדרש לתיקון הליקויים (20 ימי עבודה), אשר יצריך בוודאי הפסד של ימי עבודה וכרוך בטרחה ובאי נוחות בעצם העברת משפחה הכוללת שלושה ילדים לדיור חלופי (הבת סיון אינה גרה בדירה (עמ' 40, ש' 22)).

התרשמתי כי הנאת התובעים מהדירה נפגמה בצורה משמעותית ביותר. מעדויות התובעים, אשר היו מהימנות עלי, עלה כי התובעים נקלעו למצוקה אמיתית בעקבות הליקויים בדירה. התובעת העידה כי "גם אם עשינו תיקון התפרחת בקיר בחדר השינה במרחק של חצי מטר מכל אחד, אני אסמטית, זה הקשה עליו, עשינו את התיקון ואחרי כמה זמן זה שוב חזר" (עמ' 37, ש' 30-29; ראו גם סע' 69.6 לתצהיר התובעת, שם היא מציינת:
"במשך כחמש שנים, אנו חיים בדירה, בה כל אחד מאיתנו, מביט בקירותיה המתקלפים, כאילו רכשנו דירה עזובה, כאשר אנו ואף ילדינו, מתביישים לארח אנשים בדירתנו [...]")). התובעת מתארת את תחושותיה כאשר "מים נוזלים דרך הקירות בימי החורף, הכיצד הקירות מעוטרים בתפרחות, קילופים, עובש וטחב, הניסיון להתמודד עם הילדים שמתלוננים על כך שאינם יכולים להביא חברים לביתם". התמונות שהוצגו (נספחים מז-נ לתיק הנספחים), כמו גם התמונות מחוות הדעת, והסרטון שהוצג בדיון, כל אלו מעידים כי התובעת מתארת את המצב לאשורו. יש להוסיף את מצבו של התובע, אשר תואר על ידי כל אחד מבני המשפחה בעדויותיהם (אני נותן אמון מלא בעדויותיהם בעניין זה).

נתתי דעתי לכך שמטעם התובעים העידו התובעים ובתם, אף היא בעלת עניין (מר שמסיאן, יו"ר ועד הבניין, לא התייצב להיחקר). עדויותיהם היו מהימנות וסדורות. הן תמכו זו בזו ונתמכו על ידי מסמכים חיצוניים ותמונות. אשר למר שמיסיאן, עדותו אינה חיונית. התיק עוסק בליקויי בנייה בדירה. מטעם הנתבעת העיד היועץ המשפטי, אשר החל עבודתו בנתבעת רק בספטמבר 2010 והעיד כי לא ביקר בדירה לפני מועד זה (עמ' 41, ש' 8-1). הנתבעת לא הביאה לעדות מי מטעמה שיכול היה לשפוך אור על הדברים, דוגמת המהנדס שביקר בדירה או מר גיורא אלמוג, מנהל הנתבעת במועדים הרלוונטיים. עו"ד יבלון העיד כי מר אלמוג אינו מועסק עוד אצל הנתבעת. הוא מציין כי הוא "בקשר איתו" וכי "הבניין הזה מאחוריו וכל החברה מאחוריו". אין מדובר בנימוק משכנע לאי הבאתו לעדות. עניין זה נזקף לחובת הנתבעת.

אני לוקח בחשבון גם את התנהלות הנתבעת: סירובה לתקן את הליקויים, אלא במקשה אחת וכנגד סיום הסכסוך המשפטי. תנאי זה בלתי מוצדק ואף כוחני (עדות עו"ד יבלון, עמ' 42, ש' 28-21; עמ' 43, ש' 12-7). גם המומחה הביע תמיהה על כך כי ליקויי הרטיבות לא תוקנו חרף הוראותיו ולמעשה גרמו נזקים נוספים (כדוגמת הנזק למזנון). ראוי היה שהנתבעת תתקן את הליקויים אשר אחריותה לגביהם אינה שנויה במחלוקת – ובפרט את ליקויי הרטיבות.
התנהלות הנתבעת הוסיפה עגמת נפש והאריכה את התקופה בה נאלצו התובעים לסבול ליקויים אלו בשגרת חייהם. נסיבות העניין מצדיקות פסיקת פיצוי משמעותי. בהתחשב במכלול השיקולים והנסיבות אני מעמיד את הפיצוי בגין עגמת הנפש בסך של 50,000 ש"ח.

58.
החזר הוצאות
:
התובעים זכאים להחזר הוצאות בהתאם לחשבוניות שהוגשו על ידם (נספחים לג ו-נז לתיק הנספחים), כדלקמן: 1,740 ש"ח עבור דו"ח התביעה; 1,854 ש"ח עבור חוות דעת השמאי א' סידאוי; 2,950 ₪ עבור המומחה, לרבות סך של 1,500 ש"ח עבור שכר עדותו (עמ' 30, ש' 30-28); 2,195 ש"ח עבור המומחה בגין מענה לשאלות הבהרה; 1,515 ש"ח עבור בדיקת מכון התקנים. אשר לסך של 1,856 ₪ לחברת "פיגורה", עבור חוות דעת הנדסית שהוזמנה לאחר כניסת התובעים לדירה ובטרם הגשת התביעה: ככלל, אין מקום לפסוק הוצאה בגין חוות דעת שהוכנה במהלך הכניסה לדירה ושלא לצרכי ההליך. עם זאת, בנסיבות העניין, בשים לב לחומרת הליקויים ומשעולה כי ליקויים כדוגמת ליקויי הרטיבות נותרו ללא טיפול ממועד הכניסה לדירה, לרבות במועד הגשת התביעה ואף נכון למועד הגשת הסיכומים, אני מאשר את ההוצאה. איני פוסק הוצאות בגין התשלום לחברת "טרמינל" (התובע לא ידע להבהיר את פשר החשבונית, עמ' 36, ש' 7-5). הוצאות אשר לא הוגשה אסמכתא על ביצוען אינן מאושרות.

59.
חיוב התובעים בתשלום הוצאות לטובת אוצר המדינה
:

כאמור בהחלטתי מיום 24.9.2017, התובעים עשו דין לעצמם והגישו את סיכומיהם בניגוד להנחיות מפורשות. החריגה היא בוטה וקיצונית. במיוחד אני מוצא דופי בנימוק שהועלה על ידי בא כוחם של התובעים בסעיף 9 לבקשה מיום 17.9.2017. התובעים ישלמו סך של 2,500 ש"ח לקופת אוצר המדינה בגין החריגה ממסגרת הסיכומים שנקבעה.

60.
פסיקתה
:

(א)

התביעה כנגד הנתבעת 2 נדחית ללא צו להוצאות.
(ב)

הנתבעת 1 תשלם בתוך 30 יום לתובעים, ביחד ולחוד, סכומים כדלקמן:


(ב)(1)
ליקויי בנייה: 144,204 ש"ח.
(52,950 ש"ח, כמפורט בחוות הדעת, בניכוי 600 ש"ח, כאמור בסעיף 2.1 לחוות הדעת, עבור תיקוני רובה (ההפחתה היא מעצם החיוב בהחלפת כל החיפוי), בצירוף חיובים נוספים שאושרו בפסק הדין על סך של 91,854 ש"ח).
הסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה
ועד התשלום.
(ב)(2)
פיקוח הנדסי: 6,000 ש"ח בצירוף מע"מ.
הסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום.
(ב)(3)
ירידת ערך: 60,000 ש"ח.
הסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום.
(ב)(4)
עגמת נפש: 50,000 ש"ח.
הסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד התשלום.
ב)(5)
הוצאות משפט: 13,610 ש"ח.
הסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.
(ב)(6)
אגרת משפט: 7,000 ש"ח.
(סכום זה משקף אגרת משפט בגין תביעה בשיעור הסכום שנפסק).
הסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלום האגרה (מחצית הסכום מיום פתיחת התיק; מחצית הסכום מיום תשלום המחצית השנייה)
ועד לתשלום.
(ב)(7)
שכר טרחת עורך-דין: 25,000 ש"ח.
הסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד התשלום.
(ג)
התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו בתוך 30 יום לאוצר המדינה סך של 2,500 ש"ח.


המזכירות תשלח את פסק הדין אל הצדדים.


ניתן היום,
י"ז ניסן תשע"ח, 02 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 21059-04/13 דוד מזרחי, טל מזרחי נ' אפרידר יוזמה והשקעות בע"מ, אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע"מ (פורסם ב-ֽ 02/04/2018)