פסקי דין על מרדכי קונפורטי | פסקי דין על רבקה קונפורטי | פסקי דין על דוד כהן | פסקי דין על שושנה כהן |

5869/97 א     28/10/2003




א 5869/97 מרדכי קונפורטי, רבקה קונפורטי נ' דוד כהן, שושנה כהן




1
בתי המשפט

א 005869/97
בית משפט השלום חיפה
28/10/2003
תאריך:
כב' השופט יעקב וגנר

בפני
:

1. מרדכי קונפורטי

2. רבקה קונפורטי

בעניין:
התובעים
א.מקובר ואח'

ע"י ב"כ עו"ד
- נ ג ד -
1. דוד כהן

2. שושנה כהן
הנתבעים
א. פורת ואח'

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין


נתוני רקע ועובדות
1. התובעים קנו מהנתבעים זכויות חכירה במקרקעין ברחוב האנקור 150 שבפרדס-חנה. הסכם המכר (להלן: "החוזה"), נחתם ביום 23.2.90, ולשון סעיף 2.א. בו היא זו:
"המקרקעין מושא החוזה נמצאים בפרדס חנה וידועים בתור יחידה בבית דו-משפחתי הידועה כחלק מחלקה 3 בגוש 10119, בית מס. 150 ברמז" (להלן: "המקרקעין")".

על המקרקעין מושא החוזה ניצבו 2 מבנים; האחד - בית המגורים הגדול, והשני - מבנה קטן יותר אשר אופיו ותכליתו שנויים במחלוקת בין הצדדים.

השאלה במחלוקת בין הצדדים הינה האם כטענת התובעים, הציגו המוכרים לקונים מצג שווא, לפיו המבנה הקטן המצוי בנכס הנו יחידת מגורים ברשות ובהיתר, אם לאו.

התובעים טוענים כי לפי המצג שהוצג להם בעת המו"מ טרם הרכישה, וגם לאחריה, היחידה היא יחידת מגורים לכל דבר ועניין, ואילו הנתבעים טוענים כי היחידה הנה מחסן בלבד והוצגה ככזו מלכתחילה.

בעת שנתבקשה העברת הזכויות בנכס, ברישום כדין, נוכח מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"ממ"י") לדעת כי השימוש שנעשה במבנה בפועל הנו שימוש למגורים, ולכן דרש אחת משתיים; דמי הסכמה מוגדלים המותאמים לסוג שימוש זה, או לחילופין החזרת מראה המבנה והשימוש בו למראה של מחסן ולשימוש לאחסון בלבד ולא למגורים, ומתן התחייבות לכך מאת הקונים. לדרישה הראשונה מסרבים המוכרים ואילו לדרישה השנייה מסרבים הקונים ומכאן הפניה של התובעים לבית המשפט בתביעה זו.

טענת ההתיישנות
2. הנתבעים העלו טענות מקדמיות. טענתם הראשונה הינה כי התביעה התיישנה. טענת ההתיישנות הועלתה ע"י הנתבעים בכתב ההגנה, כנדרש בס' 3 לחוק ההתיישנות ועל כן אדרש לה תחילה.
מטרת דיני ההתיישנות היא ליצור איזון עדין בין ענייניהם המנוגדים של התובע הפוטנציאלי ושל הנתבע הפוטנציאלי, תוך שמירת עניינו של הציבור. בין היתר, הדאגה לעניינו של הנתבע, שלא יהא צפוי בלא הגבלת זמן, להיתבע בעניין נושן וייאלץ לשמר תחת ידו לנצח את הממון, הנכס או המסמכים שבגינם אפשר שייתבע. עניין הציבור הוא כי ביהמ"ש לא יעסוק בעניינים שנס ליחם ופג טעמם. כל זאת טובים ונכוחים ביחס לכל התובענות כולן, אך אינם טובים ביחס לתובענות שעילתן תרמית. מטעמי הגינות, לא מוטל עלינו לדאוג את דאגתו של רמאי שדבר תרמיתו לא נחשף, ועניינו של הציבור הוא בהוקעת הרמאי על מעלליו, בלא תלות בכמה זמן שעבר (ר' ע"א 675/87, מידל איסט אינווסטורס נגד בנק יפת בע"מ ואח' וערעור שכנגד, פד"י מג (4) בעמ' 870-871.

לפי ס' 5(1) לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), התקופה בה מתיישנת תביעה אשר לא הוגשה עליה תובענה הנה שבע שנים. התביעה שבפני
היא תביעה חוזית שעילותיה הנן הפרת החוזה, תרמית, הטעייה, כמו גם ניהול המו"מ וקיום החוזה שלא בתום-לב.
לפיכך, הסעיפים הנוספים הרלוונטיים לענייננו בחוק ההתיישנות הנם סעיף 7 ו- 8.

ס' 7 לחוק ההתיישנות קובע כך:
"הייתה עילת התובענה תרמית או אונאה מצד הנתבע, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה לתובע התרמית או האונאה."
בסעיף 8 לחוק ההתיישנות נאמר כך:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה."
3. לצורך הדיון בטענת ההתיישנות, להלן השתלשלות כרונולוגית של הדברים:
הצדדים חתמו על ההסכם ב - 23.2.90.
בס' 12 להסכם התחייבו הנתבעים להעביר לשמם של התובעים את כל זכויותיהם בממכר כפי שהן רשומות בחברת עמידר כשהן נקיות מחובות ושעבודים, עד ליום 5.7.90.
עד ליום 30.8.90 היה על הנתבעים להמציא את כל האישורים על תשלום כל התשלומים השונים בגין הנכס, כמו גם על אישור המועצה המקומית פרדס-חנה-כרכור באשר להעברת הזכויות ופטור או תשלום היטל השבחה ואישור מאת מס רכוש.
בתאריך 3.9.90 נודע לב"כ התובעים כי ב"כ הנתבעים טרם המציא את האישור מהמינהל על תשלום דמי ההסכמה.
חילופי הדברים בין המינהל לבין הנתבעים החלו ביום 1.10.90.
במכתב מאת הנתבעים למינהל נאמר כי בתאריך 30.6.91 הם אמורים לפנות את הדירה, ולמוסרה.
בתאריך 7.1.91 ובתאריך 3.3.91 בא ב"כ התובעים בדברים עם ב"כ הנתבעים באשר לאי-תשלום דמי ההסכמה ע"י הנתבעים. כך גם ביום 16.6.91.
ביום 15.9.92, לאחר שב"כ התובעים פנה עוד מספר פעמים לב"כ הנתבעים ללא הועיל, קיבל מכתב מהמינהל אשר חשף בפני
ו את כל מה שהוסתר עד כה באשר למהות השימוש המותרת במבנה הנוסף, ועל כך כי הוא בנוי ללא אישור המינהל. תאריך זה כשלעצמו, אם ייחשב כתאריך בו נודעה לתובעים לראשונה עילת תביעתם, נופל לגדר 7 השנים של מרוץ ההתיישנות. שכן, תאריך פתיחת תיק תביעה זה הנו 11.3.97.
הנתבעים טוענים כי אם התובעים טוענים שהוצג להם מצג שווא, מצג זה הוצג לפני חתימת החוזה, או לכל היותר בעת חתימתו, בפברואר 1990, ולפיכך כבר חלה התיישנות על התביעה שכן עברו למעלה משבע שנים מיום החתימה עד ליום הגשת התביעה.

התובעים טוענים כי נעלמו מעיניהם העובדות המהוות את עילת התביעה - עובדות ייעוד המבנה הקטן כמחסן ועובדות התרמית - ולכן יש למנות את מרוץ ההתיישנות מרגע שנתגלו להם עובדות אלה, ולא קודם כן.
הנתבעים נתמכים בס' 8 לחוק ההתיישנות, וטוענים כי התובעים יכולים ואף מחויבים היו לבדוק את מצבו התיכנוני והמשפטי של הנכס. כלומר, התובעים יכולים היו בזהירות סבירה ובקלות רבה לגלות את העובדות.
טענת התרמית של התובעים הנה טענת תרמית על רקע של הטעיה זדונית עוד משלב המו"מ, ודין התיישנות עילת המערערת צריך להיבחן על-פי אמת המידה הקבועה בסעיף 7 לחוק ההתיישנות. 60221

4. שקלתי את טענות הצדדים ונראה כי הדין עם התובעים. שניים הם המייחדים את ס' 7 לחוק ההתיישנות; ראשית, בהגדרת מועד לתחילת ההתיישנות; ושנית, בקביעת אמת מידה של ידיעה ממשית וסובייקטיבית אודות התרמית, שרק בהיווצרותה תתחיל תקופת ההתיישנות. אין כל חשיבות אם כן, למועד בו עשה הנתבע את מעשה התרמית ואת המצג הכוזב. גם מועדי שכלולה של התרמית אינם מעלים ואינם מורידים דבר. סעיף 8 הנ"ל מגדיר עילה אפשרית לדחיית מועד תחילתה של תקופת ההתיישנות הרגילה הקבועה בסעיף 6, ומכאן שהנו בעל זיקה ברורה ומיידית להוראת סעיף 6. סעיף 7 לעומת זאת, אינו מגדיר עילת הארכה לתקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 6, אלא קובע דין יחיד ומיוחד להתיישנות תובענות שעילתן תרמית או אונאה, שאין בינו לבין הוראת ס' 6 כל זיקה (ר' מידל איסט הנ"ל, עמ 861).
באמירה "נודעה לתובע", לא יכול היה המחוקק להתכוון, אלא לידיעה שהיווצרותה בפועל מהווה עובדה ממשית. משמע, שבעצם זמינותה של הידיעה על התרמית, (ידיעה שהתובע התרשל בהשגתה), לא סגי. פרשנות זו מתחייבת מהשוואת הוראותיהם של הסעיפים 7 ו- 8 לחוק ההתיישנות. לפי האמור בסעיף 8 נדחית תחילתה של תקופת ההתיישנות אם "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן...". תובע המבקש להסתמך על סעיף 8, איננו יוצא ידי חובה בעצם ההוכחה, שהעובדות המהוות את עילת תובענתו נעלמו ממנו, אלא מוטל עליו גם להוכיח, שהעובדות נעלמו ממנו מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא היה בידו למנוע אותן. בסעיף 7 אין זכר לתנאים אלו והשוני הגלוי לעין בין נוסחיהם של שני הסעיפים לא יכול להתברר כחסר משמעות. סעיף 7 בא להשמיע כי תנאי התיישנותה של תובענה שעילתה תרמית או אונאה שונים מתנאי התיישנותה של כל תובענה אחרת ואין להוכיח במסגרתו כי התובע עשה כל שיכול היה כדי להשיג מידע על עילת התביעה, או כדי לגלותה מדעיקרה, וכאשר ס' 7 חל - ס' 8 אינו יכול לחול.

5. ומן הכלל אל הפרט; מסקנתי במקרה שבפני
הינה כי טענת הנתבעים המתבססת על סעיף 8 לחוק ההתיישנות להדחות ככל שמדובר בעילות התרמית וההטעיה, וזאת מהטעמים הבאים:
א. אין המדובר בעובדות שהיו לנגד עיניהם של התובעים ולכן אין לייחס להם עצימת עיניים. לא היו סממנים אשר היוו אותות אזהרה לכך שהדירה אשר נמכרת להם איננה דירת מגורים היא. ההפך הוא הנכון - היות אחיו של הנתבע מספר 1 גר בדירה עם משפחתו היוו אף אות המחזק את המצג שהוצג ומאשש אותו, לפיו הדירה דירת מגורים היא. לכן לא ניתן להגיד שהעובדות היו לנגד עיני התובעים והם מיאנו לראותם, ולא ניתן לייחס להם עצימת עיניים. אין חולק על הפרט העובדתי לפיו אחיו של הנתבע גר במבנה בעת המו"מ, ועל כן יש לכך חיזוק לגירסת התובעים לפיה לא נאמר להם מפורשות כי על אף שמתגוררים במה שנראה כדירה, אין היא אלא מחסן.

ב. כאמור כאשר מדובר בעילה של תרמית והונאה - אין אנו נזקקים כלל לסעיף 8, ותקופת ההתיישנות תחל רק מיום היוודע העילה לתובעים באופן ממשי וסובייקטיבי לפי ס' 7 לחוק. וכדבריה של השופטת בן-פורת בע"א 590/84:
"אשר להתיישנותה של העילה, אם מדובר בתרמית או בהונאה - וכזאת היא העילה במקרה שלפנינו - אכן מתחיל מרוץ ההתיישנות למן המועד בו נודעו לתובע העובדות המהוות את התרמית, וזאת גם אם היה יכול לדעתן מוקדם יותר אילו נקט בזהירות סבירה או שהוא אדם בלתי סביר. בכך נעיץ ההבדל בין סעיף 7 הנוגע לענייננו לבין סעיף 8 לחוק ההתיישנות.... ". (פס"ד מידל איסט 871).

גם אם נאמר כי עילת הפרת החוזה התגבשה מיד לאחר התאריך בו התחייבו הנתבעים לסיים כליל את תהליך הרישום - 5.7.90, לא תחול התיישנות; התובעים ידעו כי הדבר לא נעשה ביום 30.9.90, ומיום זה ועד ליום הגשת התביעה לא חלפו 7 שנים. (אי ביצוע הרישום עד ליום 30.8.90, הוגדר ע"י הצדדים בסעיף 17(א) לחוזה, כהפרה יסודית).

באותו אופן, גם אם נניח כי הפרת החוזה התגבשה ב- 5.7.90, לפי ס' 12, על אף שלא הוגדר כסעיף שהפרתו הפרה יסודית היא, עדיין דינה של טענת ההתיישנות להדחות שכן התביעה הוגשה בתוך פרק הזמן המותר ולא נגיע לכלל ההתיישנות.

סיכומו של פרק זה לנוכח הכלל כי הידיעה המפסיקה את מרוץ ההתיישנות לפי ס' 7 היא ידיעה פעילה וממשית של התובע אודות המרמה בעצמו, לא חלה התיישנות על עילה מעילות התביעה של התובעים, וזאת לאחר שעילת התרמית התגבשה רק בשנת 1992 לפיכך דין טענת ההתיישנות להדחות.

טענת השיהוי
6. טענה נוספת מצד הנתבעים הינה טענת שיהוי. הנתבעים טוענים כי מיום היוודע לתובעים אודות דרישת ממ"י כי יתחייבו בקשר לסוג השימוש במחסן, לא עשו דבר 4 שנים תמימות, ולא הועלו כל טענות מצדם עד ליום הגשת התביעה. גם טענה זו, כטענת ההתיישנות, נטענה כבר בכתב ההגנה של הנתבעים, ועל כן על ביהמ"ש לשעות לה.
הכלל הוא כי על ביהמ"ש לנהוג זהירות כאשר הוא דן בטענת השיהוי מקום בו הועלתה גם טענת התיישנות ע"י הנתבע (ת"א (נצרת) 1228/00 בנק דיסקונט לישראל נ עיריית עפולה, תקדין).
יש להבחין בין השתיים, ולהיות ערים לכך כי טענת שיהוי מבקשת לעצמה סעד מן היושר, בעוד שלא כך היא טענת ההתיישנות. שיהוי מצד התובע עשוי להוות ראייה לויתור או השלמה. עצם העלאת טענת השיהוי אין בה די, ומקום בו מעלה צד את טענת השיהוי המצדיק את דחיית התובענה או הפחתתה, עליו הנטל להראות קיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת וכי אין הדברים נעוצים בחלוף הזמן בלבד.
ביהמ"שיבחן נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, באם התנהגותו של התובע מצביעה על כך שויתר או מחל על זכותו; או האם בשל השיהוי שינו צד שני או שלישי את מצבם לרעה; האם נעשה השיהוי בחוסר תום לב או האם קופחו אפשרויותיו של הנתבע להוכיח טענותיו כנגד התביעה (ר' ע"א 410/87 עיזבון המנוחה ליברמן ז"ל נ' יונגר פ"ד מה(3), 749 כן ע"א 5634/90 פינטו נ' האופוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד מז(4), 846).

7. במקרה שבפני
אכן נכונה הטענה כי לפי המסמכים והתכתובות המוצגים ע"י הצדדים נראה כי המחלוקות וההתדיינויות ביניהם הסתיימו בשנת 1993 בקירוב. תביעה זו הוגשה במרץ 1997, ואכן תמוהה היא התמהמהותם של התובעים משך כארבע שנים תמימות, בהן ידעו כי ההליכים הנדרשים על-מנת להעביר את הזכויות והרישום בבית על שמם מעוכבים ונמצאים במצב סטטי. התובעים ידעו כי רישום הזכויות לא נעשה, ידעו כי הנתבעים מסרבים לשלם את סכום דמי ההסכמה אשר נדרש מאת ממ"י, וידעו כי הם עצמם מתנגדים למילוי ההתחייבות שנדרשה מהם להשתמש במבנה כמחסן בלבד. כלומר, התובעים ידעו כי הפרשה הגיעה למבוי סתום, ונותרו להתגורר בנכס שרכשו כבשלהם מבלי שהדבר יטרוד את מנוחתם ולא הכחישו אף את העובדה שהשכירו את הנכס בשנים אלה. לפי המובא בתיק, במהלך 4 השנים הללו לא התנהל בין הצדדים איזשהו מו"מ, תכתובת, העלאת רעיונות כיצד לפתור את הבעיה, או פעולה מצד עורכי-הדין לפתרון הבעיה. הצדדים הניחו לבעיה ו"ישבו על הגדר" בחוסר מעש, על אף שהחזיקו בדעה שהמצב נגרם אך ורק ע"י הנתבעים אשר רימו והונו אותם.

לפיכך יש אמנם להצר על כך שהתביעה הוגשה בשיהוי רב ובלא שהתובעים הואילו להמציא הסבר כלשהו למחדלם. מצד אחד, המתנתם של התובעים שנים רבות עד שפעלו בעניין, ובפועלם בסמוך לעת בו הייתה מתיישנת תביעתם, יש משום שיהוי אשר עומד בעוכריהם, ומוריד מהחשיבות שיש לייחס לפתרון הבעיה עבורם ולאי-הנוחות והנזק הנגרמים להם עקב פעולותיהם הלא הוגנות של הנתבעים ועקב עיכוב סיום ההליכים. מאידך, הנתבעים לא הוכיחו נזק כלשהו בשל השיהוי שנקטו התובעים, שינוי מצב לרעה וכדומה, ועל-אף שהשיהוי הנו "שיהוי סובייקטיבי" אשר נגרם ישירות מהשתהות התובעים, ועל אף שאין חולק על כך שהתביעה לא הוגשה במועדה הראוי וההולם, לא עולה בבירור מהתנהגות התובעים ומהשתלשלות העניינים הקודמת לארבע שנות שתיקתם, כי מחלו על זכותם. כמו כן לא קיימים צדדים אשר שינו את מצבם לרעה עקב השיהוי, ונראה כי השיהוי לא נעשה בחוסר תום-לב ואף לא גרם לקושי או להפחתת סיכוייהם של הנתבעים להתמודד עם התביעה.
אשר על כן טענת השיהוי נדחית אף היא.
ומהטענות המקדמיות לגופו של עניין.

דיון ומסקנות
8. מחומר הראיות ומההחוזה שנערך בין הצדדים (ת/2א), עולה כי "תיאור המקרקעין" שבסעיף 2א אומר:
"המקרקעין מושא החוזה נמצאים בפרדס חנה וידועים בתור יחידה בבית דו משפחתי הידועה כחלק מחלקה 3 בגוש 10119 בית מס' 150 ברמז" (להלן- המקרקעין)".

בסעיף 2ב' לחוזה נאמר :
" הממכר הוא זכויות המוכר במקרקעין"

הנה כי כן רואים בנוסח החוזה כי לא נאמר מאום אודות המבנה הקטן, ואף לא בא זכר לקיומו, לא ככזה המשמש למגורים ולא ככזה המשמש כמחסן. הדבר די תמוהה שכן אילו טרחו הצדדים לפרט במבוא לחוזה או בגוף החוזה פרטים לגבי גודל המבנים הבנויים על הקרקע למה הם משמשים או איזה מניעה קיימת לגבי שימושים שונים שנעשו במבנה הקטן כי אז לא היה צורך בפני
ה לביהמ"ש. משלא צויינו הדברים בחוזה מתעוררת בעיה פרשנית של מה כוללים "המקרקעין", שכן מהות ותכלית המבנה הקטן לא מוזכרים בחוזה. בנסיבות יש לבחון את טענות התובעים ועילות תביעתם והסעדים הנדרשים בשל ההטעיה, בשל תרמית ובשל מצג שווא רשלני, וגם בשל התנהגות בחוסר תום לב עפ"י ס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג -1973.

9. תחילה להיבט המשפטי; ככלל על הטענה כי העסקה נגועה בתרמית או בהטעיה להיטען במפורש, על מנת להקפיד ולהיזהר בכל הקשור להכתמת שמו של פלוני ולייחוס לאלמוני התנהגות בלתי הולמת הגובלת בפלילים (י. זוסמן סדרי הדין האזרחי מהדורה שישית 1991), בע' 293). טענת התרמית חייבת להיות מועלת במפורש בכתבי הטענות, וכך אמנם עשו התובעים שבענייננו. עוולת התרמית מעוגנת בסעיף 56 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח - 1968, וחלה בהקשרים חוזיים בנושא רמאויות זדוניות בשלבי המו"מ. עוולת התרמית מתאימה בהגדרתה למצב בו למשל קבלן מוכר דירה ומחסן, אך בחתימת החוזה מתברר לקונים כי המחסן נמכר לאחר ומחיר הדירה נשאר כפי שהיה (ע"א 481/81 טבוליצקי נ' פרלמן, פ"ד לח(4) 421) אלא שבמקרה כזה, יש צורך להוכיח זדון.
לעומתה, טענת התובעים למצג שווא רשלני ע"י הנתבעים עפ"י ס' 35 לפקודת הנזיקין אינה דורשת הוכחת זדון. מצג שוא רשלני יכול להיות כאשר למשל א' מיוזמתו גורם ל-ב' לחשוב מחשבת שווא או נמנע מלגלות עובדה החשובה לשיקולים של ב'. הסעד המתאים במקרה כזה הנו פיצויי הסתמכות, שכן דיני הנזיקין חותרים למצב בו היה הנפגע אלמלא העוולה. הסעד בחוזים לעומת זאת הוא אינטרס הקיום, שכן דיני החוזים חותרים למצב אלמלא ההפרה. במצג שווא רשלני יהיה אחראי כל אדם הנותן אינפורמציה רשלנית, והיתרון במסגרת עוולה זו הוא כי אין צורך להוכיח זדון, כפי שנדרש בעוולת התרמית.
יש להדגיש כי מצג שווא אפשרי גם במשא-ומתן כאשר צד למו"מ מציג מצג שווא שהנו מצג שקרי כמו הצגת תכונות או הרכב חומר שמציג מוכר תכשיט אשר מציגו כעשוי מזהב בהיותו עשוי מפח זול. כאשר המצג מהווה חלק מחוזה, אי קיומו גורם להפרת החוזה, ומקים את הזכות לסעדים המנויים בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970.

10. זאת ועוד סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים מחילים את עקרון תום הלב לפיו צדדים למשא ומתן וצדדים לחוזה מחויבים לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במהלך המשא ומתן, בקיום החיובים הנובעים מהחוזה, ובשימוש בזכויות הנובעות מחוזה.
צד המנהל מו"מ עם חברו עליו לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. הוא הדין בביצוע החוזה.
ו"מי שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב, חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה והוראות סעיפים 13, 10 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, יחולו בשינויים המחויבים" 0ר' סעיף 12 וסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) כאשר זה האחרון קובע כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה").

התובעים טוענים כי בעצם אי גילויים של הנתבעים את מהותו ותכליתו המותרת האמיתית של המבנה הנוסף, נהגו שלא בתום לב.

חובת תום-הלב היא אקטיבית ומטילה חובת עשייה כל אימת שמדובר באי-גילוי. חובת תום הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה (ג. שלו דיני חוזים תש"ן, בע' 49). חובה זו ממשיכה להתקיים כל עוד לא קוימה על-ידי צד בשלב הטרום-חוזי, וחיוניות הגילוי ממשיכה להתקיים גם בשלב החוזי. מידת החיוניות היא כזו שמי שאינו מקיימה כמוהו כמי שנהג שלא בהגינות ושלא בדרך מקובלת ובתום לב (ר' ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר חברה לבניין, פ"ד מד(3) 169, 778).
במסגרת חובת תום הלב קיימת על הצדדים לחוזה חובת הגילוי. וחל איסור למצב בו פועל אחד המתקשרים בתודעה משובשת במהלך המו"מ והצד השני מנצל זאת. למשל, קבלן שרוכש קרקע שאחוזי הבנייה עליה מוגבלים, ומוכר הקרקע לא מגלה לו זאת (ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"י לב(1) 231). כאשר אין פער אינפורמציה בין הצדדים, לא תמיד תחול חובת הגילוי, כגון במצב בו מדובר בשני קבלנים העוסקים בקרקעות, ואולם השופט שמגר בד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו בע' 102, פ"ד לז(4) 673, קבע כי יש חובת גילוי אף שהמשיב יכול היה לגלות בעצמו, שכן מדובר בקונה שסמך על המשיב בעיניים עצומות, ועל כן מטיב יחסיהם נוצרה חובת הגילוי. יפים לכאן גם דבריו של השופט א' ברק (כתוארו דאז) בד.נ הנ"ל: "הפרת חובת תום - הלב .... כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל את המשא ומתן יגלה את העובדות לצד השני. יש נסיבות בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, כאשר ברור לבעל המידע שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו." קיימת גם אפשרות של הטעיה ואי-גילוי מכוון לפי ס' 15 לחוק החוזים הקובע .."...לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
בפס"ד אקזימין נקבע כי אי עמידה בדרישת תום הלב עולה למעשה כדי הפרת חוזה גם היא. חובת הגילוי אשר הייתה מוטלת על הנתבעים קמה כבר בשלב המשא ומתן, אך כל עוד לא קוימה, הרי החובה בעינה עומדת, ולפיכך אם לא קוימה גם בשלב החוזי, עולה העדר תום הלב כדי הפרת החוזה (ע"א 3912/90 אקזימין תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4).

11. ומן הכלל אל הפרט; לאחר ששקלתי את מכלול חומר הראיות והעדויות אני מעדיף את גרסת התובעים על פני גירסת הנתבעים, לפיה יש לקבוע כי הנתבעים הציגו מצג שווא כמשמעותו לעיל, הן בשלבי המו"מ והן לאחריו בשלב קיום החוזה, והציגו את המחסן כדירת מגורים לכל דבר.
גם אם לא עשו פעולה אקטיבית ברורה ולא אמרו בפירוש כי המבנה הוא מבנה מגורים, בוודאי לא ניסו למנוע מהקונים להאמין שכך הוא מצב הדברים, ולא ווידאו שהקונים יודעים כי המדובר במחסן, למרות שגרה משפחה במחסן זה. עליהם היה לתקן את תודעתם המשובשת והברורה של הקונים.
התנהגות זו הנה ניהול מו"מ שלא בתום-לב, אשר יכולה לעלות כדי הפרת חוזה, בלא קשר להפרות החוזה הנובעות מאי קיום התובעים סעיפים ספציפיים בחוזה בהם היו מחויבים, אשר יידונו להלן.
כמו כן, הוכח כפי הצורך כי התובעים הפרו את ס' 15 לחוק החוזים, אשר מטיל עליהם את חובת הגילוי, ומכאן כי מוטלת חבות בפיצויים בשל אי- גילוי העולה כדי חוסר תום-לב והנובע מס' 12 לחוק החוזים, ואשר הרומס את הסתמכות הצד השני לחוזה.

אין חולק כי עובדת המבנה הקטן מותר לשימוש כמחסן בלבד, הנה עובדה חשובה ומכרעת עבור הרוכש, כמו גם עובדה מהותית ומרכזית שמצופה מהמוכרים לגלותה.

מכאן, כי הנתבעים נהגו בחוסר תום-לב בשלבי המו"מ בכך שלא רק שלא גילו כי המבנה הוא מחסן בהגדרתו בממ"י, אלא גם הציגו אותו כדירת מגורים לכל דבר. אי גילוי מתמשך זה, הפך עם הזמן להפרת החוזה כאשר גם בשלבי קיומו, לאחר כריתתו ובמהלך ביצועו הכמעט מלא, המשיכו לא לגלות את העובדה החשובה הזו, ואף יותר מכך, להתכחש לאמת שכבר נחשפה.

אינני מקבל את טענות הנתבעים אשר טוענים כי יש להעדיף את חוות הדעת של המומחה מטעמם אשר העריכה את שווי המקרקעין עם המבנים ויעוד שימושם בסכום העולה על 10,000$ על שווי העיסקה בהתאם לחוזה. לדעתי ההבדל בשווי העסקה אם קיים יכול להיות מוסבר עקב חלוף הזמן והוא איננו כה משמעותי עד כי ניתן לקבוע על פיו ממצאים בעניין מחדלם של הנתבעים באי מסירת המידע המתאים לתובעים. שווי המקרקעין למועד מתן הגשת חוות הדעת בוודאי שאיננו חשוב ואיננו יכול לפתור את המחלוקת לעניין פרשנות החוזה שבין הצדדים.

סיכומו של דבר, אני קובע כי בהעדר פירוט של "המקרקעין" שהם נשוא החוזה מכרו הנתבעים לתובעים שני מבנים על המקרקעין אשר השימוש בהם היה כפי שהשתמשו בהם הנתבעים בפועל דהיינו המבנה הקטן שימש למגורים וכך הוא הוצג. אלא שהנתבעים העלימו מהתובעים ופעלו בחוסר תום לב כלפיהם בכל הנוגע למבנה הקטן בכך שמבנה זה לא הוכשר מבחינת הבעלים לשמש לייעודו הנ"ל וכי על מנת להכשירו לצורך מגורים יש לשלם דמי הסכמה למלא אחר כל דרישות המינהל. ממש כמו שהתחייבו בסעיף 13 י' וסעיף 15 ב' לחוזה.
התוצאה הינה כי הנתבעים הפרו את החוזה כלפי התובעים.

הפרת החוזה
12. בסעיף 17 לחוזה, הגדירו הצדדים מה תהא הפרה יסודית של החוזה, ביניהם הפרת סעיפים 10,11, ו- 15.
עוד קבעו הצדדים בסעיף זה, כי הפרה יסודית של החוזה תזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם של 10,000$, ללא צורך בהוכחת הנזק, בין אם ננקט ביטול של החוזה בין אם לאו.
אלא שבמקרה שבפני
לא נתבע פיצוי המוסכם אלא סעדים אחרים וחלופים למימוש החוזה.
התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את ס' 10(ב)(3), 15(ב), שכן לא שילמו את דמי ההסכמה שנדרשו מהם מאת המינהל, בשל המחלוקת שהתגלעה בנוגע למבנה הנוסף, וכן לא עשו כשם שהתחייבו, לחתום על כל בקשה ומסמך אחר ולשתף פעולה עם עורכי הדין בפעולה למען ביצוע הממשי של החוזה.
בדומה, הופר על ידם גם סעיף 13(י), המחייב את הצדדים למלא אחר כל דרישה ותנאי של המינהל. לפי ס' 13(ח) לחוזה, היה על הנתבעים גם לשלם את כל התשלומים אשר נדרשו ע"י המינהל בגין הקמתו ובנייתו של המבנה הקטן הנוסף. בסעיף 12 לחוזה, התחייבו הנתבעים להעביר את הזכויות לשמם של התובעים וגם זאת לא עשו.
טענת הנתבעים לעומת זאת הנה כי התובעים הם אלה שהפרו את החוזה בכך שלא עמדו בקיום הוראות ס' 15, ובכך הם אלה שעיכבו וסיכלו בעצמם את ביצוע העברת הזכויות.

לנוכח חומר הראיות שבפני
והניתוח דלעיל, מסקנתי הינה כי הנתבעים הם אלה שהפרו את החוזה האמור, בשורה של הפרות של סעיפי החוזה שהוזכרו. הנתבעים נדרשו ע"י ממ"י לשלם סכום כסף מסוים עבור המבנה הנוסף, כפי שראה לנכון מנהל מקרקעי ישראל לדרוש בגינו, בהתאם להתרשמותם מהשימוש שנעשה בו באותה עת ע"י הנתבעים, וזאת לא עשו.
לא ייתכן כי הנתבעים ייהנו מהמחסן כמו מדירת מגורים, יציגו אותו כדירת מגורים, יבצעו עסקת מכר על סמך מצג-שווא זה, ויתעקשו לאחר מכן על תשלום דמי היתר ודמי הסכמה בסכומים המתאימים למחסן, תוך דרישת התחייבות מהתובעים כי ישתמשו בו כמחסן בלבד. משלא ניאותו הנתבעים לשלם את שנדרש מהם לפי מצב הדברים ששרר באותה עת, היינו, עשיית שימוש למגורים במבנה ומראהו כדירת מגורים, הפרו את הסעיפים בחוזה לפיהם התחייבו לעשות כל שיידרש ולשלם כל שיידרש, תוך שיתוף פעולה מלא, על מנת להשלים את כל התשלומים בהם הם חייבים בגין הנכס וכדי שתוכל העברת הזכויות להתבצע כפעולה החותמת את ביצוע העסקה.

אשם תורם
13. הנתבעים טוענים כי לתובעים אשם תורם למה שאירע. לכאורה ואילו קיבלתי טענה זו מצד הנתבעים, היה מקום לקבוע הפחתה של הפיצויים או השתתפות מצד התובעים בנזק שנגרם. עקרון האשם התורם בחוזים הוא חדש יחסית בדין הישראלי. באחד מפסקי הדין הראשונים שניתנו בעניין זה נאמר כי הכלל שנקבע בפסיקתה לפיו: "צד לעיסקה היודע על בעיתיות מסויימת הכרוכה בה ואיננו מעלה אותה.... איננו יכול לטעון כי הסתמך על כך שהאחר יבדוק" (ראה ע"א 3912/90 הנ"ל).
הפתרון שנמצא הוא: "בסיטואציה .... שבה מדובר... בשני צדדים שתרמו לנזק בהתנהגותם חלוקת האחריות היא התוצאה המתבקשת..." (שם בעמ' 85 מול האות א').

אלא שבעניין שבפני
אין מדובר באשם תורם אשר היתה לו השפעה כלשהי על מעשה או מחדל מצד הנתבעים ולכן לא ניתן להפריד ולומר כי יש אין בענייננו "נזק ליבה" ו"נזק מיותר" אשר התובעים לא עשו כדי להקטינו. הנזק הוא אחד ויחיד, והוא העובדה כי עסקת המכר לא הושלמה באופן כדין. נזק זה לא הועצם בעקבות הרשלנות התורמת של התובעים באי-בדיקתם את הממכר, אלא אך נשאר לעמוד בעינו. כלומר, בזהירות הרצויה יכלו היה התובעים אולי למנוע כליל את הנזק בכך שלא היה כלל נקשרים בעסקה נשוא החוזה משום שאין בה 2 יחידות דיור, ולא להקטינו. עסקינן במקרה "הכל - או לא כלום".
רשלנות התובעים (כפי שטוענים הנתבעים) לא לבדוק את הרישום ואת ההיתרים וההגדרות של המבנה הנוסף, לא באמת תרמה לנזק והעצימה אותו, אלא רק לא סיכלה את המעשה או המחדל אשר הינם בגדר מצג שווא והתנהגות בחוסר תום לב מצד הנתבעים.
משום כך, הגם שסבורני כי היה מקום לצפות מהתובעים בעצמם או באמצעות עוה"ד ששכרו לביצוע העיסקה, לבדוק לפני ולפנים את כל הרישומים והאישורים של נכס מקרקעין לפני הרכישה, ולא לסמוך בעיניים עצומות על מצגי הנתבעים, אין הנתבעים יכולים לטעון לאשם תורם בחינת "רימיתי - אך לא עשיתם כל שביכולתכם כדי לחשוף את תרמיתי ולכן הפחיתו את עונשי".
בסיכום היעדר תום הלב הבולט של הנתבעים ומצגי השווא מצידם כלפי התובעים חוסמים דרכם לטעון לאשם תורם מצד התובעים.

14. אשר על כן, אני נעתר לבקשת התובעים ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד לבצע את כל הפעולות וההליכים הנדרשים לצורך השלמת העסקה נשוא החוזה באופן שהמבנה הקטן, כמו גם המבנה הגדול במקרקעין ירשמו ע"ש התובעים בלשכת רשום המקרקעין לאחר שבעל המקרקעין, ממ"י, כנגד תשלום דמי הסכמה או כל תנאי אחר, יתן הסכמתו לכך, וזאת בתוך 180 יום ממועד מתן

פסק דין
זה.

כמו כן, על הנתבעים לשלם את כל התשלומים שנדרשו או ידרשו על ידי ממ"י או כל גוף אחר לשם העברת רשום החכירה לדורות במקרקעין הנ"ל ע"ש התובעים. למעט אותם תשלומים החלים על התובעים לאחר מסירת החזקה לידהם.

במידה ולא יבצעו הנתבעים את האמור בתוך 180 יום יהיו רשאים התובעים לבצע את פעולות הרישום והתשלומים הכרוכים בכך בעצמם והנתבעים יפצו וישפו את התובעים במלוא הסכומים שיוציאו לצורך רישום היחידות שרכשו כדירות מגורים. כמו כן אני מחייבם לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ + מע"מ. הסכום הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום ב' בחשון, תשס"ד (28 באוקטובר 2003).

יעקב וגנר
, שופט

קלדנית: דליה ב.ח.









א בית משפט שלום 5869/97 מרדכי קונפורטי, רבקה קונפורטי נ' דוד כהן, שושנה כהן (פורסם ב-ֽ 28/10/2003)