פסקי דין על תחסין עותמאן | פסקי דין על מוחמד עותמאן | פסקי דין על מוניר עותמאן | פסקי דין על פריד חג אחמד (המנוח) | פסקי דין על עיסאם חאג' אחמד | פסקי דין על חמדאן חג אחמד ואח' |

52780-03/11 א     07/10/2015




א 52780-03/11 תחסין עותמאן, מוחמד עותמאן, מוניר עותמאן נ' פריד חג אחמד (המנוח), עיסאם חאג' אחמד, חמדאן חג אחמד ואח'









בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 52780-03-11 עותמאן ואח'
נ' חג אחמד(המנוח) ואח'


תיק חיצוני:


התובעים
1.
תחסין עותמאן
2.
מוחמד עותמאן
3.
מוניר עותמאן


נגד

הנתבעים
1.
פריד חג אחמד (המנוח)
2.
עיסאם חאג' אחמד
3.
חמדאן חג אחמד
4.
חסאם חג אחמד
5.
מוחמד האני חג' אחמד
6.
סאמר חג אחמד
7.
זוהיר חג' אחמד
8.
סמיר חאג אחמד
9.
עבד אל רחים חאג' אחמד (המנוח)
10.
אקבאל מוחמד פחמאוי
11.
מוחמד חאג' אחמד
12.
היבה זידאן
13.
סעיד עבד אלרחים חג' אחמד
14.
זאפר חאג' אחמד
15.
פקיד שומה חדרה
16.
לשכת מיסוי מקרקעין
17.
אלכסנדר בר און, עו"ד




פסק דין

כנגד הנתבעים 16 ו- 17

1.
ביום 19.2.2015 ניתן

פסק דין
כנגד הנתבעים 1 -15 לפיו התקבלה תביעת התובעים. בשולי פסק הדין, נקבע כי ביצוע רישום זכויותיהם של התובעים בפנקסי המקרקעין בהתאם לפסק הדין מעוכב עד לבירור הטענות שבפי הנתבעים 16 ו- 17.

2.
עניינה של התביעה שהגישו התובעים הנם המקרקעין הידועים כחלקה 59 בגוש 8810 מאדמות באקה אל גרביה (להלן: "המקרקעין"). בתביעתם, הם עתרו בין היתר למתן סעד המצהיר כי הם זכאים להירשם בפנקסי המקרקעין כבעלי החלקה בשלמותה, וזאת בהסתמך על שלושה הסכמי מכר - הראשון, הסכם מכר שנחתם בין התובע 1 לבין הנתבע 9 ביום 15.3.1987 ומתייחס לעסקת מכר שנערכה בין השניים במהלך שנת 1986 לפיה מכר הנתבע הנ"ל לתובע את מלוא הזכויות לגבי המקרקעין. ההסכם השני נכרת ביום 31.12.1994 בין התובע 3 לבין הנתבע 9 לפיו רכש התובע הנ"ל את חלקו הרשום של הנתבע הנ"ל בחלקה, היינו רבע משטח החלקה.
ההסכם השלישי נכרת ביום 5.4.1995 בין התובע 2 לבין הנתבע 8 לפיו רכש התובע הנ"ל את חלקו של הנתבע הנ"ל במקרקעין, בשיעור רבע חלקים.

3.
בפסק הדין מיום 19.2.2015 קבעתי כי לכאורה לאור הסכם המכר הראשון, הרי ששני הסכמי המכר המאוחרים מיותרים ודומה שלא היה טעם בעריכתם. זאת נוכח טענת התובעים כי מלוא
הזכויות לגבי החלקה הועברו לתובע 1 מכוח אותו הסכם. בנוסף, קיבלתי את דבריו של התובע לפיהם נוכח מורכבות היחסים בין ארבע האחים הנתבעים המנוחים והטענות ביחס להסכם החלוקה שנעשה ביניהם, בקשו התובעים למצוא פתרון בדרך של רכישת כל רבע בנפרד. כך הצליחו התובעים 2 ו- 3 לרכוש מחצית הזכויות לגבי החלקה בהסכמים מאוחרים מן השנים 1994 ו- 1995. עוד נקבע בפסק הדין כי הסכם החלוקה עומד בעינו, תקף ומחייב את הנתבעים. על פי אותו הסכם מלוא הזכויות לגבי המקרקעין הוקנו לנתבע מס' 9. הואיל ואין חולק כי נתבע זה מכר את זכויותיו לתובעים, התקבלה התביעה. נקבע כי התובעים זכאים להירשם כבעלים של המקרקעין באופן שהתובע 1 יירשם כבעלים של מחצית הזכויות ואילו הנתבעים 2 ו- 3 יירשמו כבעלים של רבע מהזכויות כל אחד. עוד נקבע כי הרישום יהא כפוף לתשלום המסים, האגרות וההיטלים החלים על פי דין.

4.
המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה נוגעת לשעבודים הרשומים על המקרקעין לטובת הנתבע מס' 16 בלשכת רישום המקרקעין הכוללים שעבוד שנעשה על פי צו ניהול נכסים שנרשם ע"י כונס הנכסים הנתבע 17.

5.
מעיון בנסח הרישום עולה כי לא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע 1 בעקבות העסקה מיום 15.3.1987. לעומת זאת, לטובת התובעים 2 ו- 3 נרשמו הערות אזהרה - האחת מיום 23.4.1995 והשניה מיום 2.1.1995.
בכתב ההגנה מטעם הנתבע 16 נאמר כי הוא מתנגד לביטול הערות השעבוד שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין בגין חובות מס שבח ומס רכוש. השעבוד לטובת מס שבח נרשם ביום 27.11.2007 ואילו לטובת מס רכוש נרשם שעבוד ביום 24.8.2008.

6.
לאחר מתן פסק הדין כנגד הנתבעים 1 – 15 התקיים בפני
י דיון בטענות שהעלו הנתבעים 16 ו-17. ראוי היה שהנתבעים הנ"ל יסכימו למחיקת השעבודים הרשומים לטובתם לגבי המקרקעין ללא כל דיון נוסף. בדיון האחרון מיום 20.9.2015 הודיעה ב"כ הנתבע 16 כי במידה והתובעים יסכימו לכך שמועד העסקה הוא משנת 1987 אין מניעה לבטל את השעבודים אולם אם התובעים ימשיכו לטעון, כפי שטענו בפני
מנהל מיסוי מקרקעין, כי מועד העסקה הוא מועד מתן פסק הדין, קרי 2015, לא תוכל המדינה להסכים לביטול השעבודים.

7.
יש להצר על עמדה זו של המדינה וראוי היה שלא תועלה כלל. עמדתם של התובעים לגבי מועד כריתת ההסכמים אינה מעלה ואינה מורידה. נקבע בפסק הדין כי העסקה משנת 1987 שרירה וקיימת ולאחריה נעשו שתי עסקאות נוספות האחת בשנת 1994 והשניה בשנת 1995. לגבי שתי עסקאות אחרונות אלו נרשמו הערות אזהרה. כל שלוש העסקאות נכרתו בטרם נרשמו השעבודים לטובת הנתבע 16. בנסיבות אלו ברי כי בתחרות בין זכותם של התובעים לבין זכותו של הנתבע 16 ידם של התובעים על העליונה. ראשית, הערת אזהרה שנרשמה לטובת התובעים 2 ו- 3 קדמה לרישום השעבוד שהוטל לטובת הנתבע 16. שנית, זכותם של התובעים היא זכות קניינית מן היושר העולה בדרגתה על זכות אובליגטורית גרידא (ראו: ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199 (1999). נקבע כי כאשר מוכר מתחייב להקנות לקונה זכות במקרקעין וזכות זו טרם נרשמה, משתכללת אצל הקונה זכות מעין קניינית שכוחה תקף ומחייב גם כלפי צדדים שלישיים, באופן שזכות זו גוברת על זכות של נושה שהטיל עיקול על הנכס, שכן העיקול תופס את הנכס בכפוף לזכות מעין קניינית שנוצרה לקונה. זאת אף אם לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. לגבי התובעים 2 ו- 3 יש לומר כי אלה רשמו הערת אזהרה לטובתם, כך שבמועד הטלת השעבוד, היה על הנתבע 16 לדעת על זכויותיהם. בפסיקה נקבע כי הערת אזהרה לפי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 עדיפה על פני נושים אחרים של החייב לרבות אלה שלטובתם הוטל עיקול מאוחר.

8.
סוף דבר, אני מורה על מחיקת השעבודים שנרשמו ביחס למקרקעין נשוא הדיון לטובת הנתבע 16, הן באמצעות הנתבע 17 ככונס נכסים והן בכל דרך אחרת. עיכוב הביצוע להשלמת רישום זכויותיהם של התובעים, כפי שנקבע בפסק הדין מיום 19.2.2015, מבוטל.


התובעים יהיו רשאים לרשום את זכויותיהם במקרקעין בהתאם לפסק הדין בכפוף לתשלום האגרות, המסים וההיטלים המתחייבים על פי דין.

אין צו להוצאות.

הואיל ועם מתן

פסק דין
זה הסתיימו ההליכים בתיק, תפעל המזכירות לסגירת התיק ברישומיה.

ניתן היום,
כ"ד תשרי תשע"ו, 07 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 52780-03/11 תחסין עותמאן, מוחמד עותמאן, מוניר עותמאן נ' פריד חג אחמד (המנוח), עיסאם חאג' אחמד, חמדאן חג אחמד ואח' (פורסם ב-ֽ 07/10/2015)