פסקי דין על רחל ערבאבא (אגבבה) | פסקי דין על צילה יצחקי | פסקי דין על עזרא יצחקי ואח' |

10085-12/12 א     28/10/2015




א 10085-12/12 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' רחל ערבאבא (אגבבה), צילה יצחקי, עזרא יצחקי ואח'








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 10085-12-12 מדינת ישראל ואח'
נ' ערבאבא ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
כרמלה האפט


התובעת

1.מדינת ישראל
– מנהל מקרקעי ישראל

נגד

הנתבעים
1.רחל ערבאבא (אגבבה)

2.צילה יצחקי

3.עזרא יצחקי

4.גילת מזרחי

5.ליאור מזרחי

6.רחל יצחקי

7.יוסף ערבה

8.עופר סאעת

9.חברת החשמל לישראל בע"מ (פורמלי)

10.עיריית אור יהודה (פורמלי)




פסק דין


בפני
י תביעה לפינוי וסילוק יד, לתשלום דמי שימוש ראויים ולמתן צו הריסה.

רקע:

1.
רשות הפיתוח היא הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 7408 חלקה 66 הממוקמים באור יהודה. על המקרקעין נמצאים מבנים שונים (להלן: "המקרקעין" ו"המבנים" בהתאמה).

רשות מקרקעי ישראל
(לשעבר מנהל מקרקעי ישראל
) מנהלת את קרקעות מדינת ישראל וביניהן גם את הקרקעות אשר בבעלות רשות הפיתוח, כאמור בסעיף 1א(1) ו-2(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל התש"ך – 1960. מתוקף תפקידה הגישה את התביעה שבפני
י (להלן: "התובעת").

2.
הנתבעים 1-8 הם אנשים פרטיים העושים שימוש במקרקעין ומחזיקים במבנים הבנויים עליהם (כלל נתבעים אלו להלן: "הנתבעים").

3.
הנתבעות 9 ו-10 הינן נתבעות פורמאליות בלבד, אשר צורפו לכתב התביעה כנתבעות בשל תכלית אחת (כלשון התובעת) והיא לאפשר מימוש

פסק דין
שיורה על פינוי, היה ויינתן

פסק דין
כזה, באופן שבד בבד עם מתן פסק הדין המורה על הפינוי, יורה בית המשפט לנתבעות הפורמאליות לנתק את אספקת המים והחשמל לתחום המקרקעין על המחוברים שבהם (להלן: "הנתבעות הפורמאליות").

4.
להשלמת התמונה יצוין כי בין התובעת לבין חלק מהנתבעים שבפני
י התנהלו הליכים נוספים לרבות תביעה לסילוק יד ממקרקעין הסמוכים למקרקעין נשוא התובענה שבפני
י, אשר נשמעה בבית משפט השלום בתל אביב, בפני
כב' השופט ד' מור (ת"א 92547/00 מנהל מקרקעי ישראל
נ אגבבה ואח'
). בתיק אחרון זה ניתן ביום 25/3/04

פסק דין
המורה על סילוק ידם של הנתבעים שם מאותם מקרקעין סמוכים, תוך שניתנה להם הזכות להגיש תביעה נפרדת בשאלת הפיצוי (נספח ד' לכתב התביעה) (להלן: "התביעה הקודמת", "המקרקעין הסמוכים" ו-"פסק הדין בתביעה הקודמת").

5.
ערעור שהגישו הנתבעים שם על פסק הדין בתביעה הקודמת (ע"א (מח'-ת"א) 2495/04 אגבבה ואח'
נ' מנהל מקרקעי ישראל
) נדחה ב

פסק דין
מיום 1/11/10 (נספח ה' לכתב התביעה) (להלן: "פסק הדין שבערעור על התביעה הקודמת").

6.
ואכן בסופו של יום ולאחר הליכים נוספים שהתנהלו בין הצדדים (לרבות בקשות לעיכוב ביצוע שנדחו), פונו המקרקעין הסמוכים והושבו לתובעת.

7.
עוד אציין כי התביעה שבפני
י הוגשה תחילה לבית המשפט המחוזי בתל אביב אשר ביום 11/6/13 העביר את הדיון בה לבית משפט זה לאחר תיקון הסעד הכספי בכתב התביעה.

8.
כיום חלה על המקרקעין תכנית מס' מאא/543 "מתחם מגורים על הפארק – נווה רבין" אור יהודה, אשר אושרה על ידי משרד הפנים ביום 5/3/12 (נספח ב' לתיק המוצגים אשר הוגש מטעם התובעת) (להלן: "תכנית מאא/543").


טענות הצדדים

9.
טוענת התובעת כי הנתבעים עושים שימוש במקרקעין לצרכי מגורים, אחסון וניהול עסק של מוסך, ללא זכות ומבלי לשלם כל תמורה.

משכך טוענת היא כי יש לראות בנתבעים פולשים ומסיגי גבול ולהורות על סילוק ידם מהמקרקעין.

10.
התובעת מוסיפה על האמור כי מדובר במקרקעי ציבור ועל כן כי הנזק לו גורמים הנתבעים רב.

11.
עוד טוענת התובעת כי המבנים שנבנו על המקרקעין, נבנו ללא היתר בנייה כדין ועל כן היא גם מבקשת להורות לנתבעים להרוס אותם ולחילופין לחייבם בתשלום בסך של 100,000 ₪ בגין עלות הריסתם על ידי התובעת.

12.
לבסוף טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבעים גם בתשלום עבור דמי שימוש ראויים בסך של 2,285,470 ₪ (סכום לאחר תיקון שנעשה בהמלצת בית המשפט המחוזי לצורך קניית הסמכות העניינית לבית משפט זה).

13.
מנגד טוענים הנתבעים 1-7 כי התובעת איננה רשאית להגיש את התביעה שבפני
י כל עוד אין היא רשומה כבעלים של המקרקעין. כן טוענים הם כי התובעת לא זיהתה את המקרקעין מהם היא מבקשת את סילוק ידם ועל כן כי התביעה שבפני
י כלל לא הוכחה. עם זאת לטענתם הם מחזיקים במקרקעין, ברשות התובעת, בידיעתה ובהסכמתה, מזה שנים רבות ואף הוכרו ככאלה על ידי יתר הרשויות.

14.
עוד טוענים נתבעים אלו כי בהסתמך על התנהלות התובעת במשך שנים רבות, הם השקיעו במקרקעין השקעות רבות ואף השביחו אותם, וכל זאת בידיעתה ובהסכמתה המפורשת של התובעת. משכך טוענים הם כי יש לראות בהם ברי רשות בלתי הדירה להשתמש במקרקעין.

15.
לחילופין טוענים הנתבעים 1-7 כי לכל הפחות יש להורות על פינויים מהמקרקעין בכפוף לתשלום פיצוי, וזאת מבלי להתייחס לדרך בה נבנו המבנים.

16.
לבסוף טוענים נתבעים אלו לנזקים שגרמה להם התובעת בהיקף של כ- 4,000,000 ₪ ותובעים בעניין זה זכות הקיזוז.

17.
הנתבע 8 טוען מצידו כי יש להורות על דחיית התביעה בשל מעשה בית דין. לטענתו היה על התובעת להגיש את התביעה שבפני
י ביחד עם התביעה הקודמת. עוד לטענתו משכך ושעה שהתובעת יכולה הייתה להגיש את התביעה שבפני
י יחד עם התביעה הקודמת אך לא עשתה כן, אין לאפשר לה לפצל את סעדיה בדיעבד ויש להורות על דחיית התביעה על הסף.

18.
הנתבע 8 מוסיף על האמור כי משנוצר מעשה בית דין ולאחר שהתובעת הציגה מצג שווא על פיו ניתן היתר להמשיך ולהשתמש במקרקעין, הרי שיש בכך כדי להגיע למסקנה כי התובעת הסכימה להתיר את השימוש במקרקעין. משכך טוען הוא כי אין ליתן צו סילוק כמבוקש.

19.
לגופו של עניין מוסיף נתבע זה על טענות הנתבעים 1-7 כי בשנת 1956 קיבלו ה"ה קרקשון סולטנה ואברהם זכויות כלשהן במקרקעין וכי הם תפסו חזקה בשטח של 10 דונם, עליו מוקם בית מגורים (להלן: "קרקשון"). לטענתו קרקשון התגוררו במקרקעין במשך 21 שנים עד שבחודש מרץ 1977 רכש
בעלה של הנתבעת 1, אגבבה שמואל ז"ל, באמצעות אחותו, הגב' פרחה יהודה (להלן בהתאמה: "שמואל" ו"פרחה"), את זכויותיהם (של קרקשון) תמורת סך של 30,000 ל"י בהתאם להסכם מכר שנכרת בינם (קרקשון) לבין שמואל. הנתבע 8 מסכם איפוא טענתו זו באומרו כי הנתבעים ביחד עם קרקשון מחזיקים במקרקעין במשך למעלה מ-57 שנים ומשכך טוען כי יש לראות בו וביתר הנתבעים ברי רשות להשתמש במקרקעין.


20.

מכל מקום טוען הנתבע 8 כי לאחר מתן פסק הדין שבערעור על התביעה הקודמת ובהתאם לו הוא עושה שימוש במבנה יחיד הממוקם על המקרקעין בשטח של 40 מ"ר ומשמש אותו כמחסן. משכך טוען הוא כי התביעה שבפני
י הוגשה בחוסר תום לב.

21.
לבסוף טוען גם הוא לזכות קיזוז הנזקים שנגרמו לו בסך שלא יפחת מ- 900,000 ₪ וזאת בהתאם לחוות הדעת
שהגישה התובעת בתביעה הקודמת.


ראיות הצדדים

22.
מטעם התובעת העידו גב' תקווה סעד
והוגשה חוות דעת השמאי שגיא שער.

בנוסף הגישה התובעת תיק מוצגים מטעמה ובו מסמכים נוספים לרבות הוראות תכנית מאא/543 ומפת גושים. תיק המוצגים הוגש בהיתר בית המשפט (להלן: "תיק המוצגים" ו"המפה" בהתאמה).

23.
מטעם הנתבעים 1-7 העידה גב' נעמה מאיר (בתה של הנתבעת 1) ומטעם הנתבע 8 העיד הנתבע 8 בעצמו (להלן: "נעמה" ו"הנתבע 8" בהתאמה).


דיון

זכות התובעת להגיש את התביעה שבפני
י

24.
כאמור ברישא לכתב הגנתם טוענים הנתבעים 1-7 כי התובעת שבפני
י, רשות מקרקעי ישראל (ובשמה הקודם – מנהל מקרקעי ישראל
), איננה רשאית להגיש את התביעה שבפני
י לסילוק ידם מהמקרקעין כל עוד אין היא רשומה כבעלים שלהם בלשכת רישום המקרקעין.
25.
כפי שהובהר לעיל, ניתנה לרשות מקרקעי ישראל הסמכות לנהל את מקרקעי ישראל ובכלל כך את כלל הקרקעות אשר בבעלות מדינת ישראל. מתוקף סמכות זו הגישה התובעת את התביעה שבפני
י ומשכך עשתה כן כדין.


זיהוי המקרקעין ונטל ההוכחה

26.
טוענים הנתבעים כי התובעת לא הצליחה להוכיח מהם המקרקעין מהם מתבקש סילוק ידם הגם שנטל ההוכחה מוטל עליה.

27.
סעיף 16 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 קובע כי:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

28.
הדרך להוכחת בעלות במקרקעין הינה על ידי הצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ראו בעניין זה דבריו של כב' הנשיא ש' אגרנט בע"א 509/64 חברת חלקה 38/5 + 38/1 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי ואח'
, פ"ד יט (2), 169, 177).

29.
דברים אלה גם עולים מהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין הקובע כי:

"(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו,


אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969".

30.
עם הוכחת הבעלות עובר נטל הראיה לכתפי הנתבע ועליו להוכיח כי על אף זכות הבעלות של התובע, יש לו את הזכות החוקית להחזיק במקרקעין.


יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת מ' בן פורת בע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח'
, פ"ד לא (3) 455, 464, לפיהם:

"הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום".

31.
בענייננו, צירפה התובעת לכתב התביעה את נסח הרישום של המקרקעין (נספח א'). בנוסף הגישה את תקנון תכנית מאא/543 החל גם על המקרקעין נשוא התובענה דנן אליה צורפה גם המפה, שעל גביה סומנו המקרקעין באופן מדויק.

32.
לא רק זאת אלא שבכתב הגנתם אין הנתבעים מכחישים כי הם מחזיקים במקרקעין אלא שהם טוענים כי הם עושים זאת בהסכמת התובעת. הנתבע 8 אף טוען בעניין זה כי מדובר במקרקעין שנמכרו לשמואל ז"ל מקרקשון.

33.
ברור אם כן כי הנתבעים אינם יכולים לטעון מחד כי הם מחזיקים במקרקעין וכי הם בעלי רישיון להשתמש בהם ומנגד כי המקרקעין לא זוהו כדבעי על ידי התובעת.

34.
מכלל האמור אני סבורה כי המקרקעין זוהו כנדרש וכי הנטל להוכיח שלנתבעים הזכות להחזיק בהם מוטל על כתפיהם.


פיצול סעדים ומעשה בית דין

35.
כאמור טוענים הנתבעים כי היות שהתובעת יכולה הייתה להגיש את התביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין ביחד עם התביעה הקודמת, היא מנועה מלהגיש כעת את התביעה שבפני
י.

36.
טענה זו אין לה על מה שתסמוך.

37.
די בעיון בפסק הדין בתביעה הקודמת על מנת ללמוד כי המקרקעין הסמוכים ידועים כחלקים מחלקה 1 בגוש 6511, מחלקה
13 בגוש 6503, ומחלקה 2 בגוש 6510 ומכאן כי הינם מקרקעין אחרים ושונים מהמקרקעין נשוא התובענה דנן. משכך גם אין באמור בפסק הדין הנזכר כדי להוות מעשה בית דין ואין בתביעה שבפני
משום דרישה לפיצול סעדים בדיעבד.

38.
אפנה בהקשר זה גם להחלטת כב' השופט י' קורן (בתיק זה) בפרוטוקול הדיון מיום 29/9/13 עמ' 3, לפיה ניתנה לנתבעים הזדמנות להגיש בקשה מסודרת בעניין זה עד מועד מסויים (שחלף ללא מעש), ובה נקבע כי על פני הדברים לא נראה שיש ממש בטענות אלה היות שמדובר בחלקות שונות.

39.
על האמור יש להוסיף גם כי מאחר ועסקינן בתביעה לסילוק יד בשל הסגת גבול המהווה לכשעצמה עוולה נזיקית המתחדשת מרגע לרגע, הרי ששעה שהנתבעים ממשיכים להסיג את גבול התובעת, ממילא נוצרת עילת תביעה חדשה (ראו: א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 11 – 2013), 331-332).


זכויות הנתבעים
במקרקעין

40.
טוענים הנתבעים כי מזה שנים שהינם ברי רשות בלתי הדירה להשתמש במקרקעין, ולראיה כי מעצם העובדה שהתביעה הקודמת בעניין המקרקעין הסמוכים לא כללה גם את המקרקעין נשוא התובענה שבפני
, ניתן ללמוד כי התובעת אכן הסכימה לאפשר להם להמשיך ולהשתמש במקרקעין.

41.
מנגד טוענת התובעת כי הנתבעים מחזיקים במקרקעין על אף שהם פונו מהמקרקעין הסמוכים. ועוד טוענת היא כי לנתבעים אין, ומעולם גם לא הייתה, רשות להשתמש במקרקעין, לא כל שכן כאשר כל תמורה לא שולמה בגין שימוש זה.


רשות להשתמש במקרקעין

42.
רישיון להשתמש במקרקעין הוגדר על ידי פרופ' נ'
זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין"
, הפרקליט מב 24, (להלן: "זלצמן") 24, כך:

"רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל-המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד. כך, למשל, שכירות, שאילה או זיקת הנאה. הרשות נעדרת כוונת הקנייה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: רשות גרידא). רשות גרידא באה להבחין איפוא מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה, ותנאי סיומה ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע.."

43.
רשות להשתמש במקרקעין יכול שתינתן אם כן בהיתר מפורש שניתן על ידי הבעלים לאחר להחזיק בהם, אך יכול גם שתינתן מכוח התנהגות הבעלים ושתיקה ארוכת שנים מצידם.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט חלימה בע"א 60/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט (3) 693 לפיהם:

"... מתן רשות לשימוש במקרקעין אינו צריך מלים מפורשות. רשות כזאת... יכול להשתמע ממנהג הארץ'. הרשות יכול שתינתן על-ידי הודאה בשתיקה, המעידה על כך שהבעלים השלים עם המעשה. ההסכם יכול להיות מפורש, אך הוא גם יכול להשתמע מן הנסיבות...".

(ראו בעניין זה גם זלצמן, עמ' 24, וע"א 463/79 ג'ובראן נ' גובראן, פ"ד לו (2) 403).

44.
עם זאת נקבע כי אין לראות בחלוף הזמן לכשעצמו, ביטוי של הסכמה ויצירת רישיון מכללא, אלא אם מצטרפות אליו נסיבות אחרות (ראו: ע"א (ת"א) 793/75 ישראל אקסלרוד ואח'
נ' מדינת ישראל ואח'
פס"מ תשל"ז (2) 461).

45.
עוד נקבע כי ייתכנו מצבים בהם נותן הרישיון יהיה מנוע מלבטלו.

יפים לעניין זה דבריה של פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר,
"רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט
לה 265, 270–271 לפיהם:

"לגבי התגבשות הזכות מכוח השתק – זו מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על היווצרותו של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, אם בהבטחה שנתן לו ואם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני... בהתקיים נסיבות אלה יהא זה בלתי-צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג... ב'רשות מכוח השתק' בית-המשפט רשאי לקבוע כי הזכות בלתי הדירה חרף רצונו של הנותן".

(על נסיבות מיוחדות שיצרו ציפיות שהצדיקו את מניעת ביטול רישיון ראו ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו (5) 186. עוד ראו: ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד טז 2901, בו נפסק כי ניתן לאכוף זכות על פי הסכם רישיון, על יסוד דיני היושר, כאשר בעל הרישיון פעל על יסוד ההתחייבות שבהסכם הרישיון.)

46.
ועוד נקבע מפי כב' הנשיא מ' שמגר בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342 כי:

"לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, הינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".

כך נקבע גם מפי כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ברע"א 2701/95 כנעאן אח' נ' גזאוי, פ"ד נג (3) 151, 170 כי:

"כאשר מתעוררת בפני
בית-
המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-
המשפט לבחון, על-
פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-
המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך".

47.
יחד עם כלל האמור חודשה ההלכה לאחרונה ב"רחל בתך הקטנה" עת נקבע מפורשות בע"א 3846/13 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל
נ' היפר חלף [פורסם בנבו] (21/7/15) מפי המשנה לנשיאה, כב' השופט א' רובינשטיין כי:

"צריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכ[ו] ונלווהו כעיקרון לבית עולמו."

(פסקה לב' לפסק הדין).

אך ראו בעניין זה גם את ע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (19/8/15), בו נקבע מפי כב' השופט צ' זילברטל (תוך התייחסות לקביעות בית המשפט בעניין היפר חלף לעיל) כי:

"המקרה שבפני
נו – בגדרו אין מחלוקת כי המערערת יושבת בחלקה כשישים שנה מבלי שנעשו צעדים ממשיים לסלקה, כאשר יש אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ובגדרו לאפשר המשך ההחזקה – מבהיר ביתר שאת כי במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות."

(פסקה 20 לפסק הדין).


(להלן: "

פסק דין
חלף" או "פסק הדין בעניין חלף" ו"

פסק דין
אביטסם" או "פסק הדין בעניין אביטסם" בהתאמה).

48.
בהינתן אם כן הלכות אלה אבחן את טענות הצדדים.


האם ניתנה לנתבעים רשות להשתמש במקרקעין

49.
כזכור טוענים הנתבעים כי הם מחזיקים במקרקעין משנת 1977, לאחר ששמואל ז"ל ופרחה רכשו את הזכויות בהם, בתמורה, מידי קרקשון (שהחזיקו בהם קודם לכן).

50.
לתימוכין מסרה נעמה (שהעידה כאמור מטעם הנתבעים 1-7) בתצהירה (נ/1) ובחקירתה הנגדית (פרוטוקול הדיון מיום 17/5/15 עמ' 28 ואילך) כי מאז היותה בת 8 ועד לנישואיה, התגוררה במקרקעין ביחד עם בני משפחתה. עם זאת נעמה לא ידעה לומר מה היו נסיבות רכישת הזכויות במקרקעין או מי נתן לקרקשון או להוריה את הזכות להחזיק בהם.

51.
הנתבע 8 הוסיף על האמור בתצהירו (נ/2) כי הזכויות במקרקעין נרכשו על ידי משפחת הנתבעים (באמצעות פרחה ושמואל ז"ל) מידי קרקשון בשנת 1977.
במקביל טען כי הוא ויתר הנתבעים מחזיקים במקרקעין במשך למעלה מ- 36 שנים.

52.
עם זאת נתבע זה אישר בחקירתו כי הוא יליד שנת 1960, משמע כי היה בן 4 עת קיבלו קרקשון זכויות במקרקעין. לדבריו הצטרף למשפחת הנתבעים רק בשנת 1984, עם נישואיו לבתה של הנתבעת 1 (לא נעמה, אלא אחות אחרת, ולאחר שנת הכרות ביניהם), ומשמע כי נכנס למשפחה כ-7 שנים אחרי רכישת הזכויות במקרקעין מקרקשון כנטען (פרוטוקול הדיון מיום 17/5/15 עמ' 34).
משנשאל כיצד הוא מצהיר על אירועים שקרו עוד בטרם נולד או בטרם הצטרף למשפחת הנתבעים השיב כי אינו זוכר.

53.
הנה כי כן הנתבע 8 איננו יכול להעיד מידיעה אישית על עצם רכישת הזכויות במקרקעין, ובפועל הוא מחזיק במקרקעין על פי עדותו שלו לכל המוקדם משנת 1984.

54.
אם אשוב לנעמה הרי שבהתייחס לתמורה ששולמה על ידי שמואל ז"ל ופרחה לקרקשון, נעמה לא ידעה לומר מה שולם, אלא אך זאת שהזכויות נרכשו על ידם בתמורה ובתום לב. במקביל הפנתה ואימצה את האמור בתצהירו של הנתבע 8 שכמתואר, ממילא אינו יכול ללמדני דבר מידיעה אישית קודם לשנת 1984, ומכאן שגם אינו יכול ללמדני על תמורה ששולמה בגין רכישת זכויות במקרקעין.

55.
כך או אחרת שני המצהירים מטעם הנתבעים לא ידעו להצביע על נסיבות מתן הרשות שניתנה להשתמש במקרקעין וממילא טענו כי הרשות ניתנה, ככל שניתנה, לשמואל ז"ל ולפרחה.

56.
אציין איפוא כי רישיון להחזיק או לעשות שימוש במקרקעין הינו זכות אישית – פרסונאלית אשר איננה ניתנת להעברה.

יפים בעניין זה דברי כב' השופט צ' זילברטל בעניין אביטסם (פסקה 19) לפיהם:

"אכן
,
מקובלת

בפסיקה

הגישה

כי

הזכות

הנוצרת

עקב

רישיון

מהווה

זכות

אישית
(in personam)

של

בעל

הרישיון

כלפי

נותן

הרשות,


וזאת

להבדיל

מזכות

חפצית

השרירה

כלפי

כולי

עלמא
(in rem)
. על

כן,

חליפו

של

הבעלים

נותן

הרשות,

אשר

רכש

ממנו

את

הנכס

מושא

הרישיון,

אינו

כפוף

לזכות

שניתנה

לבר
-
הרשות,

והרשות

תבוא

לקיצה

עם

כל

העברה

של

זכויות

הבעלות

במקרקעין

נשוא

הרשות (רישיון במקרקעין, עמ' 33; ויסמן, עמ' 485-484; ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, [פורסם בנבו] פסקה 12 (25.11.2002); ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701, 708 (1963))
.

57.
בהיותה זכות אישית בטלה לכן רשות הניתנת מהבעלים למחזיק במקרקעין ועוברת מן העולם, כאשר "בר הרשות" עוזב את הקרקע נשוא הרישיון ו/או מעבירה לאחרים (ראו דבריו של כב' השופט ח' טובי בת"א (ת"א) 41306/04 העמותה לקידום מועדון הכדורגל גדנ"ע ת"א נ' הרן (דימן) מנחם [פורסם בנבו] (28/5/06)).

וראו עוד דברי כב' השופטת ד' ביניש [כתוארה אז] בע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי פ"ד נ (3) 868, 871 לפיהם:

"גם זכויות של בר-רשות (שאינן מגיעות לכדי זכויות של חכירה) אינן ניתנות להורשה, אם ההסכם שמכוחו ניתנו הזכויות אינו מתיר זאת."

58.
משכך וגם אם שמואל ז"ל היה בר רשות להשתמש במקרקעין הרי שזכות זו עברה מן העולם עם פטירתו.

59.
אשוב ואזכיר בעניין זה כי אף הנתבעים אינם טוענים בפני
כי מי מהם קיבל בעצמו רשות מפורשת להשתמש במקרקעין. עיקר טענתם הינה כי ניתן ללמוד שקיבלו רשות זו היות שהתובעת בחרה שלא לנקוט כנגדם בהליכים לפינויים מהמקרקעין עת הוגשה התביעה הקודמת בעניין המקרקעין הסמוכים.

60.
אלא שבנסיבות בהן לא ניתנה לנתבעים רשות מפורשת להחזיק במקרקעין הרי שלכל היותר יכולים הם לטעון כי קיבלו רשות מכללא לעשות כן (וזאת מבלי להידרש לפסקי הדין בעניין חלף ואביטסם לפיהם רק במקרים נדירים ביותר ניתן יהיה להכיר ברישיון מכללא שעה שמדובר במקרקעי ציבור).

61.
רשות מכללא הינה הדירה. לא כל שכן בהיותה רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע עד למועד בו היא מתבטלת על ידי בעל המקרקעין (ראו: דבריו של כב' השופט זילברג בע"א 96/50 יעקב צינקי ואח נ' ויקטור ע. כיאט, פ"ד ה(1),
474; כן ראו: ע"א 50/77, אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד ל"א (3), 433; פרופ' נ. זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב 1995 עמ' 24, 61).

עוד ראו דבריו של
כב' השופט צ' זילברטל בעניין אביטסם לפיהם:

"רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש."

(שם, בסיפא לפסקה 20).

62.
אוסיף על האמור כי גם טענת הנתבעים לפיה העובדה שהתובעת לא דרשה את סילוק ידם מהמקרקעין יחד עם הגשת התביעה הקודמת מצביעה על כך שהתובעת ויתרה על זכויותיה, אין בה כדי לסייע להם.
שכן בעניין זה כבר נקבע בפסק הדין בעניין חלף ואביטסם כי האינטרס הציבורי גובר על האינטרס האישי.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט צ' זילברטל, בפסקה 22 לפסק הדין בעניין אביטסם לפיהם:

"
אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו – לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס. בהקשר זה יפים דברים שאמר בעניין אחר השופט א' רובינשטיין:

"חובתם של בתי המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד – לפינוי פולשים ממקרקעיהן. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק... ; אך ברי כי היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה, והפיצוי הוא נספח לה. במקרה דנא – כמו במקרים רבים במקרקעי ציבור – אותה טענת רשות מכללא, שלטעמי מוטלת בספק ספיקא וקרובה שלא להיות, ושבכל מקרה בוטלה עתה, נבעה כפי שנאמר במקרה אחר, 'מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור, וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי ... בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט' ( רע"א 10342/06
ארז נ' משרד הביטחון
(לא פורסם)
[פורסם בנבו]
)" (רע"א 7226/08
עיריית קריית אתא נ' יצחק
,
[פורסם בנבו]
פסקה ז (8.4.2010)).

63.
לזאת אוסיף גם כי חרף אישורה של תכנית מאא/543, הנתבעים לא הגישו כל השגה או התנגדות בעניינה (ראו פרוטוקול הדיון מיום 17/5/15 עמ' 39).

64.
משכך אני קובעת כי ככל שניתנה לנתבעים רשות להשתמש במקרקעין, הרי שמדובר ברשות הדירה, (היינו רשות מכללא שהינה הדירה) אשר בוטלה, לכל המאוחר עם הגשת התובענה שבפני
י.


פינוי כנגד פיצוי

65.
כפי שהבהרתי לעיל הרי שהרשות שניתנה לנתבעים להשתמש במקרקעין, ככל שניתנה,
מהווה רשות מכללא
שבוטלה לכל המאוחר עם הגשת התביעה שבפני
י.

66.
עם זאת וגם אם הייתי קובעת מפורשות כי הנתבעים היו ברי רשות להשתמש במקרקעין הרי שלא היה בכך כדי להקנות להם פיצוי כלשהו. אפרט דבריי.

67.
עם סיום הרישיון וביטול הזכות להשתמש במקרקעין, רשאי בר הרשות לתבוע פיצוי. אין המדובר עם זאת בזכויות שלובות.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' אנגלרד ברע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי [פורסם בנבו] (25.11.2002)

לפיהם:

"זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות. סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות; בני הרשות מצדם זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון. בתביעה זו ייקבעו המבחנים לקביעת היקף הפיצויים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות, ביניהן ההשקעות שבוצעו על ידי בני הרשות".

68.
הכלל הינו כי זכותו של בר רשות לקבל פיצויים עבור השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין וכי היא מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות.

אפנה בעניין זה לדבריו של כב' השופט ח' כהן בע"א 160/62 לוי נ' ראש העיר תל אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780
לפיהם:

"אין סימוכין לדעה שבעל-מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר-ולא מכל דין אחר".

69.
לא רק זאת אלא שכפי שנקבע על ידי כב' השופט י' טירקל ברע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' עבד אל סלאם חיר , פ"ד נז (3) 943

, 954:

"מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו".

ועוד:


"בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי אפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך התחשבות בשיקולים של צדק". (שם, עמ' 956).

70.
בתא"ק (ת"א) 23824-06-12 עיריית תל אביב נ' ערמי [פורסם בנבו] (3/3/15) עמדה חברתי, כב' השופטת ע' ברקוביץ, על מכלול הנתונים עליהם יש ליתן את הדעת שעה שנבחנת סוגיית הפיצוי בגין השקעות במקרקעין:

"מקור הזכות – האם מדובר בחזקה אשר מקורה הוא בזכות חוזית או במתן רשות מפורשת או שמא מדובר ברשות מכללא. כך גם יש להתייחס למועד בו ניתנה אותה רשות נטענת.
סוגיית ההסתמכות – האם קיימות נסיבות המלמדות על קיומה של הסתמכות לגיטימית מצדו של המחזיק, כאשר בהקשר זה יש לייחס משקל לשאלת חוקיות הבניה במקרקעין כמו גם להליכים משפטיים קודמים ביחס למקרקעין.
טיב הפיצוי ושיעורו – הכלל הינו שהפיצוי ניתן, אם בכלל, בגין ההשקעות ושוויין, ולא לצורך סידור חלוף. עוד יש להביא בחשבון את זכות הבעלים לדמי שימוש ראויים, למצער מעת ביטול הרשות. כך גם יש לבחון אם מדובר בנכס שהבעלים אמורים ליהנות ממנו ומן הבנוי עליו, או להיפך, דהיינו, כי אותה השבחה נטענת, לא רק שאינה בגדר השבחה לבעלים, אלא בגדר עלויות נוספות להריסת המבנים...".

בעניין אחרון זה של חוקיות הבנייה אפנה עוד לדברי כב' השופטת [כתוארה אז] מ' נאור בבר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה [פורסם בנבו] (21/12/08), לפיהם:

"הלכה היא כי בעליו של מבנה שנבנה שלא כדין או ללא היתר לא יזכה את בעליו בפיצויים בגינו או בפגיעה בערכו".


עם זאת נקבע כי אין המדובר בכלל גורף וכי יש להביאו בחשבון ביחד עם השיקולים הנוספים שנסקרו לעיל לרבות שיקולי צדק.
71.
ומן הכלל אל הפרט.

72.
שמואל ז"ל החזיק במקרקעין, לכל המוקדם משנת 1977. הנתבעים טוענים בעניין זה כי בתוך כך הם השביחו את הקרקע ובנו עליה מבנים שונים לרבות בית מגורים. עם זאת מבנים אלה נבנו ללא היתר בנייה ואף מבלי ששולמה לתובעת כל תמורה בגין הזכויות במקרקעין (שהרי גם בהתאם לטענת הנתבעים, ככל ששולמה תמורה, הרי שהיא שולמה לקרקשון ולא לתובעת).


עוד יש לזכור בעניין זה כי לא רק שממילא לא ניתנה לנתבעים הרשות המפורשת להקמת המבנים על המקרקעין, אלא שמבחינת התובעת, לא רק שהמבנים לא מביאים לה כל תועלת אלא הם אף מכבידים עליה שכן בכוונתה להשתמש במקרקעין לצרכי ציבור על פי תכנית מאא/543 (ואזכיר עוד כי התובעת דורשת את הריסתם).

לבסוף לא למותר לציין כי התובעת פעלה כנגד הנתבעים החל משנת 2000 וכי עשתה כן תחילה בעניין המקרקעין הסמוכים בגינם התנהלו ההליכים משך למעלה מ-15 שנים.

73.
לא למותר גם להזכיר כי הנתבעים השתמשו במקרקעין במהלך תקופה של כמעט 35 שנה (החל משנת 1977) עד מועד הגשת התביעה שבפני
י מבלי לשלם בגין כך כל תמורה לתובעת.

74.
משכך ובשקלול כלל האמור, ולאחר שברור כי הנתבעים לא קיבלו מן התובעת רשות מפורשת לעשות שימוש במקרקעין אין מקום להתנות את סילוק ידם מהם כנגד פיצוי.


תשלום דמי שימוש ראויים

75.
בכתב התביעה טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים החל משנת 2005 בסך (מתוקן) של 2,285,470 ₪. לתימוכין הגישה חוות דעת שמאית.

76.
עמדה זו אין בידי לקבל והנני סבורה כי התובעת הרחיקה לכת בדרישתה. התובעת היא שנמנעה מלפעול כנגד הנתבעים בעניין המקרקעין (נשוא הדיון שבפני
) הגם שכמתואר לעיל, היא כן פעלה נגדם בעניינם של המקרקעין הסמוכים.

77.
בהתנהלותה נוצר ספק שמא לפחות שמואל ז"ל קיבל מעמד של בר רשות להשתמש במקרקעין.

78.
ממחדליה אלה לא תוכל כעת התובעת להפיק רווח צמוד מדד שיהפוך את התנהלותה זו לכדאית.

79.
משכך אינני מוצאת לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים.


צו הריסה

80.
בכתב התביעה טוענת התובעת כי יש להורות לנתבעים להרוס את כל הבנוי על המקרקעין ולחילופין לחייבם בתשלום סך של 100,000 ₪ עבור הריסתם על ידה.

81.
הנתבעים לא השיבו מדוע לא יינתן צו כמבוקש.

82.
על כל פנים היות שלאור ממצאי יהא על הנתבעים לפנות את המקרקעין ולאחר שכפי שאני מבינה על פי תקנון תכנית מאא/543 ייעודם הציבורי של המקרקעין הינו לשטח ציבורי והמבנים אינם דרושים לתובעת, אני מוצאת לקבל את הבקשה.

83.
אוסיף בעניין זה כי בעניין סמכותו העניינית של בית משפט זה להורות על הריסת מבנים קבע כב' השופט נ' סולברג ברע"א 3749/12 ששון בר-עוז נ סטר [פורסם בנבו] (1/8/13) (סעיף 34 לפסק הדין) כי:

"... סמכות השיפוט העניינית לדון בתביעות בדבר "שימוש במקרקעין" נתונה כל-כולה לבית משפט השלום; בין אם מדובר בתביעה שעניינה בשמירה על גוף הנכס, בין אם לאו."

84.
לדברים אלה אוסיף עוד את החלטתו של כב' השופט ח' טובי מיום 5/6/13 בתביעה שבפני
י אשר החלה את דרכה בבית המשפט המחוזי (בטרם הועברה לבית משפט זה) לפיה:


"הסעד העיקרי המבוקש בתובענה דנא הינו סעד פינוי/סילוק יד, המצוי כידוע לכל בסמכותו העניינית של בימ"ש
השלום – אליו נלווים הסעדים הנוספים (הריסה ודמי שימוש)..."

85.
משכך ברי כי בסמכותו העניינית של בית משפט זה להורות גם על צו הריסה כנטען.



סוף דבר

86.
התביעה מתקבלת בחלקה.

87.
על הנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין הידועים כגוש 7408 חלקה 66 הנמצאים באור יהודה ולהשיבם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ וזאת בתוך 100 ימים החל מהיום.

88.
במקביל על הנתבעים להרוס על חשבונם את כל הבנוי במקרקעין. היה ולא יעשו כן בתוך 100 הימים האמורים תהיה התובעת ראשית להרוס את כל הבנוי במקרקעין על חשבונה ועל הנתבעים יהיה להשיב לה את עלות ביצוע ההריסה, בתוך 30 יום מיום קבלת הדרישה וכנגד הצגת חשבוניות מס/קבלות שילמדו על עלות ההריסה.

89.
התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים נדחית.

90.
ניתן בזאת צו המורה לנתבעות 9 ו-10 (הנתבעות הפורמאליות) לנתק את אספקת המים והחשמל לכלל המקרקעין לרבות הבנוי בהם וזאת החל מתום 100 ימים ממועד מתן

פסק דין
זה.

91.
הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪. הסכום האמור ישולם בתוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תשלח העתק

פסק דין
זה לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום,
ט"ו חשוון תשע"ו, 28 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 10085-12/12 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' רחל ערבאבא (אגבבה), צילה יצחקי, עזרא יצחקי ואח' (פורסם ב-ֽ 28/10/2015)