פסקי דין על התחנה המרכזית החדשה בת"א | פסקי דין על החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בת"א 1988 | פסקי דין על ת.מ.ח.ת (1988) | פסקי דין על רחמים יעקבי | פסקי דין על רו"ח חיים קמיל | פסקי דין על רו"ח עליזה שרון | פסקי דין על ועו"ד יוסף בנקל | פסקי דין על כונס הנכסים הרשמי |

25351-01/12 פרק     01/11/2015




פרק 25351-01/12 התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ, החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בת"א 1988 בע"מ, ת.מ.ח.ת (1988) בע"מ נ' רחמים יעקבי, רו"ח חיים קמיל, רו"ח עליזה שרון, ועו"ד יוסף בנקל, כונס הנכסים הרשמי




לפני כבוד השופט בנימין ארנון
בקשה מס' 150
בעניין: פקודת החברות (נוסח חדש), תשמ"ג - 1983

ובעניין:
1. התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ
(בהקפאת הליכים)
התמח"ת;
2.החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בת"א 1988 בע"מ

(בהקפאת הליכים)
חברת הניהול;
3. ת.מ.ח.ת (1988) בע"מ
(בהקפאת הליכים)
תמח"ת 1988;

ובעניין:
רחמים יעקבי

"יעקבי" או "המערער";

ובעניין:

רו"ח חיים קמיל
, רו"ח עליזה שרון
, ועו"ד יוסף בנקל

באמצעות ב"כ ממשרד ראב"ד, מגריזו, בנקל ושות' – עו"ד
הנאמנים;
ובעניין:

כונס הנכסים הרשמי

באמצעות עו"ד נטע כצמן-יעקובוביץ

("הכנ"ר");
פסק דין
מונח לפניי ערעורו של מר רחמים מר יעקבי על הכרעתם של הנאמנים מיום 4.8.14 בתביעת החוב שהגיש.
i. תמצית העובדות
1. בשנת 1996 הגיש מר יעקבי תביעה כנגד התמח"ת בבית משפט השלום בת"א על סך של 349,800 ₪ (נכון לאותו מועד). התביעה החלה להתברר במסגרת ת.א. 50188/96 (להלן: "ההליך האזרחי").
2. ביום 8.8.12 קבע בית המשפט השלום בת"א (כב' השופטת נ' גרוסמן) כי יש לחדש את הדיון בהליך האזרחי על אף צו הקפאת ההליכים שהוצא לחברות התמח"ת ע"י מותב זה. נאמני התמח"ת הגישו בר"ע על החלטה זו – אך בקשתם נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בת"א (כב' השופטת ע' צ'רניאק).
3. ביום 17.2.13 התקיים דיון בפני
מותב זה בגדרו ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה התביעה שהוגשה על ידי מר יעקבי במסגרת ההליך האזרחי תעוכב נוכח צו הקפאת ההליכים שניתן לחברות התמח"ת על ידי מותב זה, ולמר יעקבי ניתנה ארכה לשם הגשת תביעת חוב לנאמנים.
4. ביום 3.3.13 הגיש מר יעקבי תביעת חוב לנאמנים על סך של 981,917 ₪ המורכב מסכום הקרן שנתבע על ידו בהליך האזרחי (סך של 349,800 ₪) בצירוף הפרשי ריבית והצמדה עד למועד הגשת תביעת החוב. במסגרת תביעת החוב הפנה מר יעקבי לעילות שפורטו על ידו בכתב התביעה שהוגש על ידו בהליך האזרחי [אי קיום או הפרה של הסכם המכר, ירידת ערך, אובדן דמי שימוש ראויים ואי מסירת חנות מס' 4153 (להלן: "החנות")] לחזקתו. כן צירף מר יעקבי לתביעת החוב את העתק כתב התביעה שהוגש על ידו בהליך האזרחי, חוות דעת שמאי מיום 23.10.95, והעתק פרוטוקול והחלטת בית משפט זה מיום 17.2.13.
5. ביום 4.8.14 ניתנה הכרעת הנאמנים "לצרכי הצבעה" בתביעת החוב של מר יעקבי, בגדרה התקבלה תביעתו ביחס לסך של 78,718 ₪ בלבד (להלן: "הכרעת הנאמנים").
6. ביום 1.9.14 הגיש מר יעקבי ערעור על הכרעת הנאמנים בתביעת החוב שהגיש.
7. ביום 10.6.15 הודיע מר יעקבי לבית המשפט כי הוא עודנו עומד על הערעור שהגיש, וכן העלה טענות נוספות כנגד הכרעת הנאמנים.
8. בהמשך הגיבו הנאמנים לערעורו של מר יעקבי, ואילו מר יעקבי השיב לתגובתם של הנאמנים.

ii. טענות הצדדים
א. טענות מר רחמים יעקבי

הטענה לפיה ההליך אינו מתאים להתברר כתביעת חוב
9. לטענת מר יעקבי, תביעתו אינה מתאימה להתברר כתביעת חוב בפני
הנאמנים ויש לנהלה כתביעה במסגרת הליך אזרחי רגיל. לגרסתו, מדובר בתביעה נזיקית על סכום בלתי קצוב בגין ירידת שווי החנות ואי מסירתה לחזקתו.
10. באשר להסכמתו (בדיון מיום 17.2.13) לכך שתביעתו תתנהל כתביעת חוב – משיב מר יעקבי כי הסכמה זו ניתנה על ידו לאחר שהובטח לו על ידי בית המשפט כי זכויותיו לא תיפגענה, אך בפועל זכויותיו כן נפגעו:
א. הנאמנים מנצלים את ניהול התביעה כתביעת חוב על מנת למנוע ממר יעקבי לעדכן את תביעתו;
ב. עורך דינו ביקש תוספת שכר טרחה בשל הליך הערעור – למרות שתביעת החוב עצמה לא נידונה על ידי הנאמנים.
הטענה בדבר ירידת שווי החנות
11. מר יעקבי טוען לנזק הנובע מירידת שווי החנות המסתכמת בסך של 52,000$, וכן לנזק הנובע מהפחתת דמי השכירות שניתן לקבלם עבור השכרת החנות בסך חודשי של 500$. לגרסתו, נזקיו אלו נובעים מתוספת בניה שנעשתה ע"י התמח"ת אשר הובילה לחסימת מעבר הולכי רגל לחנות, ובשל הזזת החנות באופן שהיא ממוקמת כיום כחנות הרביעית מהמעבר (במקום שניה מהמעבר כפי שפורט בחוזה הרכישה שלו ובנספחיו).
12. באשר לטענת הנאמנים לפיה לא ניתן להסתמך על חוות דעת שמאית משנת 1995 משיב מר יעקבי כי "הערכת השמאי נכונה גם היום שכן התנועה בשער לוינסקי במשך כל השנים ערה לכיוון דרום בעוד בפרוזדור אליו נדחקה החנות התנועה דלה ביותר וזאת עקב תוספת הבנייה לבנק הפועלים" וכי הוא "כבר הביע את הסכמתו להערכת שמאי עדכנית במקום ו/או בנוסף לקיימת ככל שיצטרך" (סעיף 6 בתשובת מר יעקבי).
13. מר יעקבי מדגיש כי הנאמנים מודים, בסעיף 36 בתגובתם, כי התמח"ת שינתה את מיקומה של החנות, וזאת -בהסתמך על סעיף 7ב בחוזה הרכישה. דא עקא, לגרסתו, אין בסעיף זה כדי להצדיק התנהלותה של התמח"ת מהנימוקים הבאים:
א. מר יעקבי, לא נתן, בגדרו של סעיף 7ב הנ"ל, את הסכמתו לפגיעה בשווי החנות מבלי שהדבר נדרש עקב צורך תכנוני, והוא אף לא הסכים כי השינוי המבוקש ע"י התמח"ת יעשה ללא קבלת היתר בניה כדין;
ב. הנאמנים לא צירפו כל אסמכתא התומכת בטענתם בדבר קיום התכתבויות והסברים שבגדרם הוא נתן הסכמתו לשינוי הנ"ל;
ג. גם התשריט העדכני החתום על ידיו, אשר צורף על ידי הנאמנים לתגובתם, לא כובד על ידי התמח"ת. תוספת הבנייה לבנק הפועלים אושרה ללא כל צורך תכנוני, ומבנה החנות שרכש שונה מחנות מרובעת לחנות צרה וארוכה באופן הגורם לפגיעה בשוויה של החנות.
14. באשר לטענת הנאמנים לפיה חנותו של מר יעקבי מצויה באזור כשיר להפעלה מסחרית וכי אף מחוות דעת השמאי בן-חיים (מטעם מר יעקבי) לא עולה כי האזור בו מצויה חנותו אינו כשיר להפעלה מסחרית – משיב מר יעקבי כי בעקבות הזזת החנות ותוספת הבנייה לבנק הפועלים, החנות נדחקה לפרוזדור צר אשר השמאי נתן בן-חיים קבע בחוות דעתו כי התנועה בו הינה דלילה ביותר, ועקב כך ניתן להשתמש בחנות רק כמשרד (שימוש שאינו כדאי מבחינה כלכלית). כן מציין מר יעקבי כי "חנות המערער ושאר 30 החנויות בפרוזדור לא פעילות למעט 1 או 2 הפועלות כמשרד" ומכאן ש- "האזור לא כשיר להפעלה מסחרית" (סעיף 11 בתשובת מר יעקבי).
15. באשר לטענת הנאמנים לפיה אם סבר מר יעקבי כי החנות איננה ממוקמת באזור כשיר להפעלה מסחרית היה עליו להודיע על ביטול הסכם הרכישה – משיב מר יעקבי כי במכתבו משנת 1994 הוא הבהיר "שהחנות איננה בחלק הכשיר להפעלה מסחרית, וזאת עקב שינוי מיקום החנות ואח"כ ניתוקה ע"י תוספת בנייה לבנק הפועלים"(נספח 14 לתשובתו) וכן כי הוא "מעולם לא ויתר על זכותו לביטול ההסכם והשבת מלוא השקעותיו עם הצמדה וריבית ופיצויים וזכות זו עומדת לו גם היום" (סעיף 12 לתשובת מר יעקבי). מכל מקום, מר יעקבי מדגיש כי התמח"ת הפרה את הסכם הרכישה בהפרה יסודית ולכן עומדת לו הזכות לביטול ולהשבה.
16. באשר לטענת הנאמנים כי לא שילם לתמח"ת דמי ניהול – משיב מר יעקבי כי "עקב הפרת הסכם הרכישה ע"י התמח"ת החנות בשטח שלא כשיר להפעלה מסחרית ולכן הסכם הניהול לא חל על חנות המערער וזאת בהתאם לסעיף 4 בהסכם הניהול" (סעיף 18 בתשובת מר יעקבי).
17. מר יעקבי טוען כי "בסעיף 36 בתגובת הנאמנים מודים הנאמנים שהתמח"ת אחראית להזזת החנות, כלומר גם לשינוי בחנות עצמה (איבוד החלון) ומאוחר יותר שינוי צורת החנות, ודי בכך כדי שההסכם יבוטל והמערער יקבל את מלוא השקעותיו עם הצמדה, ריבית ופיצויים" (סעיף 19 בתשובת מר יעקבי).
הטענה בדבר אובדן דמי שימוש ראויים
18. לטענת מר יעקבי, יש לפצותו על מלוא אובדן דמי השכירות וזאת עד למועד מסירת החנות בפועל לחזקתו. לחילופין – יש להשיב לו את מלוא כספי השקעתו בצירוף הפרשי הצמדה ריבית, ופיצויים בגין הפרת ההסכם.
19. לטענת מר יעקבי, בסעיף 11 בתביעתו שנידונה בהליך האזרחי הוא ציין כי הוא "שומר לעצמו את הזכות לתבוע בגין דמי שימוש ראויים שלא שולמו לו ע"י החברה", ולפיכך אין לקבל טענת הנאמנים כי במסגרת תביעת החוב הוא לא ביקש פיצוי בגין אובדן דמי שימוש מעבר ל- 36 חודשים.
20. באשר לטענת הנאמנים כי לא עמד בלוח התשלומים עבור רכישת החנות – משיב מר יעקבי כי הנאמנים עצמם מודים שהוא הסדיר את מלוא חובו בגין רכישת החנות עוד בשנת 1995, וכי התמח"ת מעולם לא קישרה בין מסירת החנות לחוב הנ"ל (בעת שהיה קיים), ובשנת 1994 הוא אף התבקש ע"י התמח"ת לקבל החזקה בחנות. כן טוען מר יעקבי כי גם החוב עצמו נוצר בשל הפרות ההסכם על ידי התמח"ת.
21. באשר לטענת הנאמנים כי הוא בחר, מטעמיו שלו, שלא לקבל את החזקה בחנות – משיב מר יעקבי כי הוא נאלץ לנהוג כך בשל הסיבות הבאות:
א. החנות ממוקמת באזור שאינו כשיר להפעלה מסחרית מאחר שהתמח"ת שינתה את מיקום החנות וניתקה אותה מתנועת העוברים והשבים מבלי שהדבר היה הכרחי מבחינה תכנונית;
ב. מר יעקבי לא יכול לקבל את החזקה בחנות נוכח הוראת סעיף 8 בהסכם הרכישה לפיה "קבלת מפתחות החנות ע"י הרוכש תשמש כהוכחה מכרעת שאינה ניתנת לסתירה שהרוכש קיבל את החנות בהתאם לתנאי הסכם זה לשביעות רצונו הגמור...".
ג. מאחר ששמר על זכותו לבטל את הסכם הרכישה ועל זכותו לקבל את מלוא השקעתו בחנות בתוספת הפרשי ריבית והצמדה נוכח העובדה שהתמח"ת שינתה את מבנה החנות – הן בביטול חלון שהיה אמור להיות בחנות, והן בשינוי צורת החנות (מריבוע למבנה צר וארוך), בניגוד לתשריטים מהשנים 1968 ו- 1991.
22. באשר לטענת הנאמנים לפיה יש לדחות את רכיב הפיצוי החודשי בסך של 500 $ הנובע מההפסד הנטען של דמי השכירות שניתן לקבלם עבור השכרת החנות נוכח עמדתם לפיה מר יעקבי לא זכאי כלל לפיצוי בגין ירידת ערך החנות – משיב מר יעקבי כי הנאמנים לא שללו כליל את ירידת הערך אלא ביקשו שמאות מעודכנת, ואף קיבלו את חוות הדעת הקיימת (משנת 1995) לעניין ההפחתה החודשית בסך של 500 $ מדמי השכירות.
23. מר יעקבי מציין כי בכוונתו להגיש חוות דעת שמאית מעודכנת "כאשר יתבהרו הדברים" וכאשר ידע "מה בדיוק מבוקש מהשמאי ובכפוף לשיקול דעת בית המשפט" (סעיף 29 בתשובת מר יעקבי).
24. לטענת מר יעקבי, על בית המשפט להורות לנאמנים למסור את החנות לחזקתו "כשהיא במצב חדש עם פטור מדמי ניהול בכל זמן שהחנות תהיה סגורה או לחילופין להשיב למערער את מלוא השקעותיו עם הצמדה, ריבית ופיצויים עקב הפרה יסודית של הסכם הרכישה" (סעיף 42 בתשובת מר יעקבי).
ב. טענות הנאמנים
הטענה לפיה ההליך אינו מתאים להתברר כתביעת חוב
25. לטענת הנאמנים, אין לקבל טענתו של מר יעקבי לפיה ההליך אינו מתאים להתברר כתביעת חוב, ויש לדחות בקשתו להשיב התובענה למתכונתה הישנה במסגרת ההליך האזרחי. הנאמנים מנמקים קביעתם זו בנימוקים הבאים:
א. קבלת בקשתו זו של מר יעקבי תגרום לכך שצו הקפאת ההליכים יוסר בעניינו הפרטי בלבד, כאשר עשרות תביעות דומות שהוגשו כנגד התמח"ת על ידי בעלי חנויות אחרים עוכבו נוכח צו הקפאת ההליכים שהוצא לחברות התמח"ת בהתחשב בהוראת סעיף 350 בחוק החברות;
ב. מר יעקבי הסכים זה מכבר לעיכוב ההליך האזרחי;
ג. על בסיס הסכמה זו הורה בית המשפט על הגשת תביעת חוב מטעם מר יעקבי לנאמנים, הוא כבר הגיש תביעת חוב לנאמנים, הם דנו והכריעו בה לצרכי הצבעה. לפיכך, משהסכים כי תביעתו תידון כתביעת חוב בפני
הנאמנים, הוא מנוע ומושתק מלטעון כעת כנגד תקינותו של הליך זה;
ד. נזקיו הנטענים של מר יעקבי הינם קצובים, ועילת תביעתו היא חוזית, ולפיכך – המדובר בתביעה "בת הוכחה" הראויה להיות נידונה על ידי הנאמנים במסגרת תביעת חוב.
(באשר לנימוקים ג' ו- ד' מפנים הנאמנים להחלטת מותב זה בבקשה מס' 36 מיום 7.11.12).
הטענה בדבר ירידת ערך לחנות
26. באשר לטענת מר יעקבי בדבר ירידת ערך החנות בסכום של 52,000$, ובדבר נזק בגין הפסד דמי השכירות בסך חודשי של 500$ כתוצאה מתוספת הבניה שהובילה לחסימת מעבר הולכי רגל אל החנות, ובשל הזזת החנות באופן שתמוקם רביעית מהמעבר (במקום שניה מהמעבר) – משיבים הנאמנים כדלקמן:
א. מר יעקבי התבסס בעניין זה על חוות דעת שמאית משנת 1995, אשר נראה כי בעת עריכתה לא עמדו בפני
המומחה (השמאי) נתונים מעודכנים רבים העשויים להשפיע על השומה. לפיכך, קצבו הנאמנים למר יעקבי 30 ימים אשר במהלכם ניתנה לו האפשרות להמציא להם חוות דעת שמאית מעודכנת – אך הוא בחר שלא לעשות כן;
ב. באשר לטענות מר יעקבי המתייחסות לתוספת הבנייה שפגעה בחשיפת החנות לעוברי אורח – משיבים הנאמנים כי אין הם חבים באחריות כלשהי בשל שינוי זה מהטעמים הבאים:
1) לטענת הנאמנים, ההסכמות שהושגו עם מר יעקבי ביחס למבנה התחנה המרכזית נעשו על ידי חברת כיכר לוינסקי בע"מ (להלן: "כיכר לוינסקי"), ואילו התמח"ת לא רכשה את מניות כיכר לוינסקי, אלא רק התחייבה מול מר יעקבי להשלים את בניית החנות בהתחשב בדרישות התכנוניות והפונקציונאליות הנובעות מהשינויים שחלו מאז שנות השישים ואשר בוצעו בתיאום עם עיריית תל-אביב [סעיף 1 בהסכם הרכישה מיום 5.8.91 (להלן: "הסכם הרכישה")]. לפיכך, הסכמות אלה של חברת כיכר לוינסקי כלל אינן מחייבות את התמח"ת;
2) לטענת הנאמנים, מר יעקבי מבסס טענתו על מבנה הנדסי משופר שלגרסתו צריך היה להיבנות על פי התכנון של חברת כיכר לוינסקי, אולם טענה זו הועלתה על ידו ללא תימוכין;
3) לטענת הנאמנים, מר יעקבי מתעלם מכך שחברת כיכר לוינסקי כלל לא יכולה הייתה להשלים את הפרויקט מבלי שתשונה ותאושר תכנית בניין עיר אשר נועדה להכשיר חריגות בניה של למעלה מ- 20,000 מ"ר שנבנו על ידה שלא כדין, וביניהן חריגות בנייה בהתייחס לחנותו של מר יעקבי (ראו "הואיל" השלישי והרביעי, וכן סעיף 1(א) בהסכם הרכישה);
4) לטענת הנאמנים, חברת כיכר לוינסקי לא קיבלה את אישורן של הרשויות המוסמכות לתכנון התחבורתי ולהפעלת התחבורה הציבורית בפרויקט, ורק הרשויות המוסמכות הן שהכתיבו את צורתו וגימורו של הפרויקט;
5) לטענת הנאמנים, בהתאם להסכמים שנחתמו עם כיכר לוינסקי ועם ארגון בת"מ, ניתן היה לשנות את התוכניות מעת לעת, והדברים נעשו בידיעתם ובהסכמתם של גורמים אלה [סעיף 7(ב) בהסכם הרכישה];
6) לטענת הנאמנים, בהתאם להסכם הרכישה היה על החנות להימסר למר יעקבי כאשר היא נמצאת בתוך החלק החדש בפרויקט הכשיר להפעלה מסחרית. לגרסת הנאמנים, חנותו של מר יעקבי מצויה באזור כשיר להפעלה מסחרית, ובמהלך השנים חנויות רבות פעלו (ועודן פועלות) באזור זה. אף מחוות דעתו של השמאי בן-חיים (מטעם מר יעקבי) לא עולה כי האזור בו מצויה חנותו של מר יעקבי אינו כשיר להפעלה מסחרית, אלא לכל היותר קיימת פגיעה בחשיפה של הולכי הרגל לחנות (עמ' 4 בחוות דעת השמאי בן-חיים);
ג. באשר לטענת מר יעקבי בנוגע להזזת החנות כך שתמצא רביעית מהמעבר (במקום שניה מהמעבר) – משיבים הנאמנים כי הזזת החנות נעשתה לאחר מו"מ והתכתבויות בהם הסכים מר יעקבי לשינוי הנ"ל, ואף חתם על תשריט חדש ליד מיקומה החדש של החנות. אותו תשריט, ללא חתימתו של מר יעקבי, אף צורף לחוות דעת השמאי מטעמו, לצורך ביסוס טענותיו לשינויים שבוצעו, כביכול, ללא ידיעתו או הסכמתו.
27. לטענת הנאמנים, ככל שמר יעקבי סבר כי הנאמנים הפרו את הסכם הרכישה – היה עליו לבטלו. משלא עשה כן (והסתפק בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך והפסד דמי שכירות ) – לא היה מר יעקבי רשאי לסרב לקבל את החנות לחזקתו, ולהימנע ממילוי התחייבויותיו על פי ההסכם. דא עקא, מר יעקבי הפר את הסכם רכישת החנות כאשר שילם את מלוא דמי התמורה עבור רכישת החנות רק בשנת 1995, ואף זאת - לאחר מס' התראות שנשלחו אליו. בנסיבות אלה, חלה על מר יעקבי החובה לשלם את דמי הניהול [סעיף 20(ב) בהסכם הרכישה וסעיף 10(3) בהסכם הניהול מיום 5.8.91). הנאמנים מדגישים כי מר יעקבי טרם פרע עד היום את חובות דמי הניהול המסתכמים כיום בסך של כ-662,654 ₪, וכי בנסיבות אלה, גם אם תדחנה יתר טענותיהם – עדיין חב מר יעקבי לתמח"ת בגין דמי ניהול, וחוב זה מאיין את תביעתו בגין ירידת הערך (שווי) של החנות.
28. באשר לטענת מר יעקבי לפיה בהתאם לתשריט המקורי שצורף לחוזה הרכישה היה צריך להתקין חלון בחנות ואילו בפועל שני החלונות הותקנו בחנות הצמודה – משיבים הנאמנים כי המדובר בטענה כבושה, שלא נטענה במסגרת תביעת החוב (אלא הועלתה לראשונה במסגרת הודעתו המשלימה של מר יעקבי), ולפיכך מדובר בהרחבת חזית שאין להתירה, וכי בין כה וכה – טענה זו הועלתה ללא כל תימוכין.
הטענה בדבר אובדן דמי שימוש ראויים
29. באשר לטענת מר יעקבי לפיה יש לפצותו בגין אבדן דמי שכירות בסכום חודשי שהוערך על ידו בסך של 1,500$ לתקופה של 3 שנים (דהיינו – החל מהמועד בו אמור היה לקבל את החנות בהתאם להסכם הרכישה ועד למועד הגשת התביעה בהליך האזרחי), ובסך הכל בסך של 54,000$ - משיבים הנאמנים כדלקמן:
א. במסגרת חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמו של מר יעקבי צוין כי "לאור הפגיעה במידת החשיפה של החנות לתנועת הולכי רגל, הרי שהשימוש הטוב והיעיל של הנכס הינו כמשרד ולא כחנות, עובדה המפחיתה את דמי השכירות הצפויים להתקבל מהשכרת הנכס בסך של כ- 500$ לחודש". עם זאת, במסגרת ההליך האזרחי העמיד מר יעקבי את הפיצוי בגין אובדן דמי שימוש על "מלוא דמי שימוש ראויים", העומדים, לשיטתו, על סך של 1,500$ בחודש – וזאת ללא כל ביסוס לטענה זו. סכום זה תבע מר יעקבי בגין התקופה מהיום שנועד למסירת החנות לחזקתו ועד ליום הגשת התביעה, דהיינו – עבור 36 חודשים (סעיף 34 בכתב התביעה). במסגרת הערעור טען מר יעקבי כי תביעת החוב שלו הינה התביעה אותה הגיש במסגרת ההליך האזרחי כשהיא משוערכת ליום הגשת תביעת החוב (סעיף 12 בתביעת החוב). לטענת הנאמנים, הואיל ובמסגרת תביעת החוב עצמה תבע מר יעקבי פיצוי בגין אובדן דמי שכירות עבור 36 חודשים בלבד, והואיל והוא לא ביקש לתקן תביעתו – יש להשתיקו מלהעלות טענותיו בנושא זה לראשונה במסגרת הערעור [ע"א 499/85 עזבון שפייר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מד (3) 256 (1990); א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית), עמוד 650].
ב. במסגרת הכרעת החוב קבעו הנאמנים כי ניתן לאשר את סכום הפחתת דמי השכירות ולהעמידו על סך של 500$ לחודש בגין 36 חודשים. כן קבעו הנאמנים כי בהתחשב בטענות ההגנה שנטענו כנגד תביעתו של מר יעקבי, יש לקחת מקדם סיכון של 50% - ומסיבה זו העמידו הנאמנים הכרעתם בגין רכיב זה על סך של 28,827 ₪, ובסך הכל (לאחר הוספת הפרשי הצמדה וריבית) – על סך של 78,718 ₪. על אף האמור, ובניגוד לאמור בהכרעת החוב שפרסמו, טוענים הנאמנים בתגובתם לערעור כי בחינה נוספת של מצב הדברים הביאה אותם למסקנה כי יש לדחות רכיב תביעה זה במלואו מהנימוקים הבאים:
1) מר יעקבי סירב לקבל את החזקה בחנות גם כאשר הוצע לו לקבלה עוד בשנת 1994 (העתק ההתכתבות בעניין זה צורפה כנספחים 13 ו- 14 לתגובת הנאמנים).
יתרה מזו: מר יעקבי ממילא לא היה זכאי לקבל את החנות לחזקתו בטרם יסדיר את מלוא התשלום בגין רכישתה (ביום 4.1.95) [כאמור בסעיף 20(ב) בהסכם הרכישה]. לפיכך, מוטל היה עליו לפעול לקבלת החנות לידיו, ובכך להקטין את נזקיו, ורק אחר כך יכול היה להעלות טענותיו ביחס לפיצויים המגיעים לו לשיטתו;
2) בהתחשב בעמדת הנאמנים לפיה מר יעקבי לא זכאי לפיצוי כלשהו בגין ירידת ערך החנות – יש לדחות גם את רכיב הפיצוי הנטען בגין הפסד של דמי שכירות בסך של 500$ לחודש.
30. באשר לטענת מר יעקבי לפיה החנות הושכרה לצדדים שלישיים בתור מחסן – משיבים הנאמנים כי טענה זו אינה נכונה עובדתית, וכי החנות אינה מושכרת, ואף לא הושכרה בעבר, לצד שלישי כלשהו.

i. עיקר השאלות שבמחלוקת
31. עיקר השאלות שבמחלוקת בערעור שלפניי הינן אלה:
(1) האם יש להעביר את תביעתו של מר יעקבי לבית המשפט השלום בתל-אביב, כך שתתברר כתביעה אזרחית רגילה, ולא כתביעת חוב, נוכח טענתו כי ההליך הנוכחי פגע בזכויותיו?
(2) האם מר יעקבי חב לתמח"ת דמי ניהול בסך של 662,654 ₪ והאם חוב נטען זה מאיין את תביעת החוב שהגיש לנאמנים, כולה או חלקה?
(3) האם השינויים שביצעה התמח"ת בנוגע לחנות (שינוי מיקומה כך שתהא רביעית מהמעבר ולא שניה; תוספת בניה עבור בנק הפועלים אשר חסמה את מעבר הולכי הרגל לחנות, ואי התקנת חלון בחנות), ואשר לטענת מר יעקבי גרמו לנזקיו הנטענים - מהווים הפרה של ההסכם שבין התמח"ת לבין מר יעקבי?
(4) האם זכאי מר יעקבי לתבוע את מלוא דמי השכירות או רק את ההפסד הנטען של דמי השכירות (כתוצאה מכך שניתן להשכיר החנות רק למטרת משרד במקום לשימוש כחנות), ומהי התקופה שבגינה זכאי מר יעקבי לתבוע פיצויים בגין הפסד דמי השכירות הנטען?
(5) האם הוכיח מר יעקבי את טענתו בדבר הנזקים שנגרמו לו (הן בנוגע לשווי החנות והן בנוגע להפסד דמי שכירות)?

ii. דיון והכרעה
א. האם יש להעביר את תביעתו של מר יעקבי לבית המשפט השלום בתל-אביב על-מנת שתתברר כתביעה אזרחית רגילה ולא כתביעת חוב, נוכח טענתו כי ההליך הנוכחי פגע בזכויותיו?
32. ביום 17.2.13 התקיים דיון בפני
מותב זה בגדרו הודיע ב"כ המערער כדלקמן:
"לאחר מחשבה נוספת החליט מרשי לשנות את דעתו. אנו מקבלים הצעת ביהמ"ש לפיה ההליכים התלויים ועומדים בבימ"ש השלום בתיק 50188/96 יעוכבו. רשמנו לפנינו הצעת ביהמ"ש לפיה תינתן למשיב ארכה להגשת תביעת חוב לנאמנים" (ע' 12, ש' 10-8).
בהמשך לכך – ונוכח הסכמת שני הצדדים, קבע בית המשפט כדלקמן:
"הנני נותן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים כמפורט לעיל. מובהר בזאת כי התביעה התלויה ועומדת בבימ"ש השלום בת.א. 50188/96 תעוכב לנוכח צו הקפאת ההליכים אשר ניתן לגבי החברות על ידי בימ"ש זה. ניתן בזאת אישור להארכת מועד להגשת תביעת חוב לנאמנים על ידי המשיב באופן שהמשיב יהיה זכאי להגיש תביעת חוב, זאת תוך 15 ימים מהיום" (ע' 12, ש' 24-20).
דהיינו – מר יעקבי עצמו ויתר על טענתו בדבר ניהול תביעתו כתביעה אזרחית רגילה והסכים לנהלה כתביעת חוב. לפיכך, אין הוא יכול לחזור בו כעת מהסכמתו זו, כאשר אין דעתו נוחה מתוצאות הכרעת הנאמנים בתביעת החוב שהגיש.
33. לטענת מר יעקבי, הסכמתו זו אינה תקפה שכן זכויותיו נפגעו כתוצאה מניהול תביעתו כתביעת חוב בפני
הנאמנים. דין טענה זו להידחות מהטעמים הבאים:
ראשית, מפרוטוקול הדיון מיום 17.2.13 עולה כי הסכמתו של מר יעקבי לא הותנתה בתנאי כלשהו;
שנית, אין לקבל טענתו של מר יעקבי כי נפגע כתוצאה מההליך אותו ניהל בפני
הנאמנים:
א) באשר לטענת מר יעקבי כי הנאמנים ניצלו את ניהול התביעה כתביעת חוב על מנת למנוע ממנו לעדכן את תביעתו – מר יעקבי לא הבהיר ולא פירט על מה מבוססת טענה זו, ומהו אותו עדכון קונקרטי אותו ביקש להכניס לתביעתו (לפני מתן הכרעת הנאמנים) והם סירבו לו. לא למותר לציין כי הנאמנים הכריעו בתביעת החוב כפי שהומצאה להם ע"י מר יעקבי.
ב) באשר לטענת מר יעקבי כי עורך דינו ביקש תוספת שכר טרחה בשל הליך הערעור – ברי כי אין מדובר בפגיעה הנובעת מההליך אותו ניהל בפני
הנאמנים, ומדוע יש בכך כדי להצדיק את העברת התביעה לבית משפט השלום בתל-אביב.
34. לא זו אף זו: גם לגופו של עניין, יש לדחות טענתו של מר יעקבי לפיה תביעתו הינה תביעה נזיקית על סכום בלתי קצוב אשר יש לבררה כתביעה אזרחית רגילה. עיון בתביעה מלמד כי המדובר בתביעה על סכום קצוב (סך של 981,917 ₪) שאינה תביעה נזיקית אלא תביעה חוזית, המבוססת על טענתו של מר יעקבי לפיה התמח"ת הפרה ההסכם עמו (בין היתר בכך ששינתה את מיקום החנות, בכך שאפשרה תוספת בניה לבנק הפועלים באופן שחסם את מעבר הולכי הרגל לחנות, וביטלה חלון שאמור היה להיות מותקן בחנות), וכי כתוצאה מכך גרמה לנזקיו.
35. לאור כל האמור הנני קובע כי דין בקשתו של מר יעקבי לברר תביעתו בבית המשפט השלום בתל-אביב כך שתתברר כתביעה רגילה ולא כתביעת חוב בפני
הנאמנים – להידחות.

ב. האם מר יעקבי חב לתמח"ת דמי ניהול בסך של 662,654 ₪ המאיינים את תביעת החוב שהגיש לנאמנים, כולה או חלקה?
36. הנאמנים טוענים כי מר יעקבי חב לתמח"ת דמי ניהול בסך של 662,654 ₪ וכי חוב זה מאיין את תביעתו. את חבותו הנטענת של מר יעקבי מבססים הנאמנים על כך שנוכח טענתו של מר יעקבי לפיה התמח"ת הפרה הפרה יסודית הוראות ההסכם שנחתם עמו – ניתנה לו האפשרות לפעול לביטול ההסכם, ומשבחר שלא לעשות כן (והסתפק בהגשת תביעה לפיצויים בגין נזקיו) - שומה היה עליו לקיימו, ובכלל זה לשלם את מלוא התמורה עבור החנות בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בין הצדדים, וכן לשלם את דמי הניהול בהתאם להסכם הניהול עליו חתם. דא עקא, מר יעקבי פיגר בתשלומי התמורה עבור החנות (והשלימם רק בשנת 1995) ולפיכך חל סעיף 20(ב) בהסכם הרכישה הקובע כי:
"כל זמן שהרוכש יפגר בתשלום כלשהו ע"פ הוראות ההסכם, לא תימסר לרוכש החנות, אולם הוא יהיה חייב בכל התשלומים החלים על החנות לרבות אגרות, מיסים, דמי ניהול וכו'".
כן טוענים הנאמנים כי חל, בנסיבות העניין, סעיף 10(3) בהסכם הניהול הקובע כי:
"סירובו או אי נכונותו של מפעיל לקבל שירות כל שהוא ו/או רצונו להפסיק את ניהול וביצוע השירותים בפרויקט לא ישחררו אותו מחובת השתתפות בהוצאות ניהול וביצוע השירותים בהתאם לתנאי הסכם זה".
37. מנגד טוען מר יעקבי כי עקב הפרת הסכם הרכישה על ידי התמח"ת, אשר מיקמה את החנות בשטח שאינו כשיר להפעלה מסחרית – אין מקום לתחולת הסכם הניהול. את טיעונו זה מבסס מר יעקבי על סעיף 4 בהסכם הניהול הקובע כי תנאי לתחולת הסכם הניהול הוא שהחנות תמוקם בשטח הכשיר להפעלה מסחרית. בתגובה לכך משיבים הנאמנים כי אין בסיס לטענה לפיה החנות שהועמדה למר יעקבי אינה ממוקמת בשטח הכשיר להפעלה מסחרית.
38. מר יעקבי אינו חולק על סכום דמי הניהול אותו היה עליו לשלם לחברת הניהול ככל שהסכם הניהול היה חל לגביי החנות, אלא שלגרסתו – הסכם זה אינו חל במקרה דנן, וכנגזרת מכך - אין הוא חב בתשלום דמי ניהול על פי הסכם זה. נשאלת השאלה: האם עלה בידי מר יעקבי להוכיח כי החנות אינה ממוקמת בשטח הכשיר להפעלה מסחרית, וכנגזרת מכך – כי הסכם הניהול עליו הוא חתום אינו חל לגבי החנות? מר יעקבי מבסס טענתו זו על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר נתן בן-חיים מיום 23.10.95. לטענתו:
"בעקבות הזזת החנות ותוספת הבנייה לבנק פועלים, החנות נותקה מתנועת האנשים הערה ונדחקה לפרוזדור שבו על פי השמאי נתן בן-חיים 'התנועה דלילה ביותר' ועקב כך ניתן לפתוח משרד בלבד (כאשר עקב הוצאות דמי ניהול ארנונה וכו' זה לא כלכלי)... " (סעיף 10 בתשובת מר יעקבי).
אכן, השמאי בן-חיים קובע בשומה שערך עוד בשנת 1995 כי:
"עפ"י התשריט המקורי החנות אמורה להיות בעלת חזות לכיוון הרחבה המשמשת את הולכי הרגל. בפועל הרחבה נחסמה ע"י תוספת בניה של בנק הפועלים לכיוון הרחבה. כתוצאה מתוספת זו 'נותקה' החנות מרחבת הולכי הרגל ונדחקה לפרוזדור אשר תנועת הולכי הרגל בו דלילה ביותר" (סעיף 3 בחוות דעת השמאי בן-חיים).
בנוסף מציין השמאי בן חיים בחוות דעתו כי:
"לאור הפגיעה במידת החשיפה של החנות לתנועת הולכי רגל, הרי שהשימוש הטוב והיעיל של הנכס הינו כמשרד ולא כחנות, עובדה המפחיתה את דמי השכירות הצפויים להתקבל מהשכרת הנכס בסך של כ- 500$ לחודש" [סעיף 7(ב) בחוות הדעת (ההדגשות אינן במקור – ב' א')].
39. אני קובע בזאת כי דין טענתו של מר יעקבי לפיה החנות אינה ממוקמת בשטח הכשיר להפעלה מסחרית – להידחות. אפרט להלן הנימוקים לקביעתי זו:
א. בחוות דעתו של השמאי בן-חיים לא נקבע כי החנות אינה ממוקמת בשטח הכשיר להפעלה מסחרית, אלא כי בשל מיעוט הולכי רגל, יהיה זה יעיל יותר להשתמש בנכס זה כמשרד מאשר כחנות;
ב. אין בידיי לקבל פרשנותו של מר יעקבי לתנאי זה בהסכם הניהול כך שהסכם הניהול יחול רק במידה שהחנות תהיה ממוקמת בשטח בעל פוטנציאל מסחרי ניכר מבחינת כמות הלקוחות בעלי הנגישות לחנות. אני סבור כי יש לפרש תנאי זה כך שהסכם הניהול יחול רק במידה שהחנות תהיה ממוקמת בשטח הכשיר להפעלה מסחרית מבחינת הייעוד התכנוני ומבחינת השלמת בנייתה וחיבורה של החנות למערכות המים, החשמל ויתר התשתיות.
40. יחד עם זאת, אין בידיי לקבל טענת הנאמנים לפיה חוב דמי הניהול של מר יעקבי הינו כלפי התמח"ת, וכי חוב זה מאיין את חובה (הנטען) של התמח"ת למר יעקבי. טענה זו הינה, למעשה, טענת קיזוז. דא עקא – קיזוז ניתן לבצע רק כאשר מדובר בחיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה, וכאשר קיימת הדדיות ביניהם, קרי – ראובן נושה בשמעון, ושמעון נושה בראובן. לעניין זה ראו סעיף 53(א) בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, הקובע כדלקמן:
"חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים".
כן ראו דבריו של פרופ' שלום לרנר בספרו "קיזוז חיובים" (התשס"ט – 2009) (עמ' 54-53) הקובע כי אחד התנאים לביצועו של קיזוז הינו הדדיות, דהיינו – שני הצדדים לפעולת הקיזוז חבים חיובים עצמאיים האחד לשני:
"קיזוז הוא איחוד של שני חיובים עצמאיים לחיוב אחד. מטבע הדברים, איחוד חיובים אפשרי רק כאשר קיימת הדדיות, קרי – ראובן נושה בשמעון והאחרון נושה בראובן. לפיכך, דרך משל, בנק לא יהא זכאי לקזז חוב של חברה-אם כלפיו כנגד פיקדון של חברה-בת, אלא אם כן ערבה החברה-הבת לחובה של החברה-האם, שאז קיימים חיובים הדדיים בין הבנק לבין החברה-הבת" (לרנר – קיזוז חיובים, עמ' 53-54; ההדגשה אינה במקור – ב.א.).
[כן ראו: מ' מאוטנר "קיזוז" דיני חיובים – חלק כללי (בעריכת ד' פרידמן) (תשנ"ד – 1994), עמ' 537; וכן החלטת מותב זה בתיק זה, מיום 11.7.2013 – סעיף 89 בהחלטה]
במקרה דנן, טענתו של מר יעקבי הינו לחוב של התמח"ת כלפיו (בגין הפרתו הנטענת של הסכם הרכישה מיום 5.8.91 שנכרת בין מר יעקבי לבין התמח"ת), בעוד שטענתה של התמח"ת הינה לחוב של מר יעקבי כלפי חברת הניהול (בגין הפרתו הנטענת של הסכם הניהול מיום 5.8.91 שנכרת בין מר יעקבי לבין החברה לניהול). לפיכך – המסקנה הינה כי במקרה זה, לא מתקיימת דרישת ההדדיות, שהינה "תנאי שבלעדיו אין" לביצועו של קיזוז, ומכאן – שדין טענתם זו של הנאמנים להידחות.

ג. האם השינויים שביצעה התמח"ת ביחס לחנות ביחס לתכנית המקורית, ואשר לטענת מר יעקבי גרמו לנזקיו הנטענים, מהווים הפרת ההסכם שבין התמח"ת לבין מר יעקבי?
41. לטענת מר יעקבי התמח"ת ביצעה שינויים בחנות בהשוואה לתכנית המקורית, ושינויים אלה, המהווים הפרה של ההסכם שבינה לבין מר יעקבי, גרמו לנזקיו הנטענים. בגדר טיעוניו מונה מר יעקבי את השינויים הבאים:
א. שינוי מיקומה של החנות כך שתמוקם רביעית מהמעבר ולא שניה מהמעבר: הנאמנים מציינים בתגובתם כי מר יעקבי נתן הסכמתו להחלפת מיקומה של החנות לאחר מו"מ שנוהל עמו וכלל התכתבויות שהוחלפו בין הצדדים. לגרסתם, מר יעקבי אף חתם על תשריט חדש הכולל את מיקומה החדש של החנות (רביעית מהמעבר). אותו התשריט, ללא חתימתו של מר יעקבי, צורף על ידו לשם ביסוס טענותיו לשינויים שבוצעו, לגרסתו, ללא ידיעתו והסכמתו. הנאמנים צירפו לתגובתם לערעור את העתק התשריט החדש החתום ע"י מר יעקבי (נספח 7).
על כך השיב מר יעקבי כי הנאמנים לא צירפו כל אסמכתא לטענתם בדבר התכתבויות שבגדרם הוא הסכים להחלפת החנות. דא עקא, מר יעקבי לא נתן כל מענה או הסבר בנוגע לתשריט הנושא את חתימתו אשר הומצא ע"י הנאמנים והמוכיח כי הוא נתן הסכמתו לשינוי במיקומה של החנות. לפיכך – אני קובע כי לא עלה בידי מר יעקבי להוכיח כי השינוי במיקומה של החנות מהווה הפרה של ההסכם שבין הצדדים.
ב. אי-התקנת חלון בחנות ושינוי צורת מבנה החנות (מריבוע ל"צר וארוך") – הלכה היא כי ערכאת ערעור רשאית לדון לראשונה בטענה אשר לא נטענה בפני
הערכאה הדיונית כאשר מדובר בטענה משפטית המבוססת על עובדות שאינן שנויות במחלוקת. מאידך, כאשר מדובר בטענה עובדתית חדשה, בטענה משפטית המבוססת על עובדות שנויות במחלוקת, או בטענה משפטית שיש בה משום שינוי מהותי של חזית הטיעון – לא תדון בה ערכאת הערעור אם לא הועלתה קודם לכן בפני
הערכאה הדיונית [ע"א 682/82 בן אריה נ' "סהר" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לז (3) 589, 596-595 (1983); רע"א 813/10 כספי תעופה בע"מ נ' jsc aeroavit airlines (פורסם בנבו, 11.10.2012) פסקה 13 בפסק הדין של כב' השופט י' דנציגר]. טענותיו אלה של מר יעקבי הועלו ונטענו על ידיו לראשונה במסגרת הליך הערעור דנן (הטענה בדבר אי התקנת חלון בחנות נטענה לראשונה במסגרת הערעור, ואילו הטענה ביחס למבנה החנות נטענה לראשונה במסגרת תשובתו של מר יעקבי לתגובת הנאמנים לערעור). לפיכך, מקובלת עליי טענתם של הנאמנים כי המדובר ב"הרחבת חזית" אסורה שאין להתירה.
מעבר לכך: מר יעקבי לא טען כלל כי אי-התקנת חלון בחנות ו/או שינוי צורת החנות גרמו לו לנזק כספי, ואף בחוות הדעת השמאית שהגיש אין תימוכין לטענתו בדבר היותם גורמים לנזקיו הכספיים. לפיכך – דין טענות אלה להידחות.
ג. אישור תוספת הבניה לבנק הפועלים אשר הקטינה את חשיפת החנות לעוברי אורח: טענתו זו של מר יעקבי נתמכה בחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעמו, מר בן-חיים, אשר קבע כי בשל שינוי זה נגרם נזק כספי לשוויה של החנות, וכן הפסד של דמי השכירות אשר ניתן לקבלם מהשכרת החנות. השינוי בדרך הגישה בסמוך לחנות עקב תוספת הבנייה שאושרה לבנק הפועלים איננו מוכחש על ידי הנאמנים, אך לגרסתם שינוי זה אינו בגדר הפרת ההסכם שבינם לבין מר יעקבי. לביסוס גרסתם טוענים הנאמנים כדלקמן:
1) על פי סעיף 7(ב) בהסכם הרכישה ניתן היה לשנות את התכניות מעת לעת. סעיף 7(ב) בהסכם הרכישה קובע כדלקמן:
"מוסכם בזה בין הצדדים כי על אף כל הפרטים הניתנים בתכניות ובתשריט הנזכרים בהסכם זה, או בכל מקום אחר, רשאית החברה לשנות את תכנון הפרויקט או הפרויקט החדש, כולו או חלקו, את הייעוד של חלקים שונים בהם, לפי שיקול דעתה הבלעדי של החברה, בלי שהרוכש יוכל לבוא בתביעה או טענה איזו שהיא כלפי החברה בקשר לכך, ובלבד שחנות הרוכש לא תשונה".
יוצא איפוא כי על פי סעיף זה אין הנאמנים רשאים לבצע שינויים אשר ייגרמו לשינוי חנותו של הרוכש. במקרה דנן, קובעת חוות דעתו של השמאי בן-חיים (אשר לא נסתרה על ידי הנאמנים) כי בשל תוספת הבניה שאושרה לבנק הפועלים על ידי התמח"ת ומיעוט הולכי הרגל – הפכה חנותו של מר יעקבי מתאימה יותר לשימוש למטרת משרד ולא כחנות. ברי כי שינוי מהותי כזה, אשר לפי קביעת השמאי בן-חיים הפכה את השימוש היעיל בחנות למטרת משרד (במקום למטרת ניהול חנות), אינו מותר על פי סעיף 7(ב) בהסכם הרכישה, ולפיכך דין טענה זו של הנאמנים להידחות.
2) טענה נוספת של הנאמנים הינה כי השינוי הזה נעשה בחנות על מנת לקבל את אישורן של הרשויות המוסמכות לתכנון התחבורתי ולהפעלת התחבורה הציבורית בפרויקט, ורק רשויות אלה הן שהכתיבו את צורתו וגימורו של הפרויקט. בהקשר זה מפנים הנאמנים לסעיף 2(א) בהסכם הרכישה, הקובע כי:
"החברה תגיש לרשויות התכנון בקשות מתאימות להוצאת היתרי בניה על מבנה הפרויקט כפי שתוכנן במקור ע"י כיכר לוינסקי וכן בגין ביצוע עבודות ההשלמה הנחוצות להשלמת הפרויקט תוך כדי התאמתו לדרישות התכנוניות והפונקציונאליות הנובעות מהשינויים שחלו מאז שנות השישים ..."
אני קובע בזאת כי גם טענה זו של הנאמנים דינה להידחות. טענה זו נטענה ע"י הנאמנים בעלמא, מבלי לפרט מהן אותן דרישות תכנוניות ופונקציונאליות שבעטין נאלצה התמח"ת לאשר לבנק הפועלים תוספת בניה בסמוך לחנותו של מר יעקבי, ומיהם הגורמים שהפנו אל התמח"ת את הדרישות הנ"ל. לפיכך, נותרה על כנה גרסתו של מר יעקבי לפיה תוספת הבניה אושרה ע"י התמח"ת לבנק הפועלים משיקולים כלכליים וכספיים שהתאימו לתמח"ת.
לאור האמור, אני קובע כי תוספת הבניה שאושרה לבנק הפועלים מהווה הפרה של ההסכם שבין התמח"ת לבין מר יעקבי, וככל שכתוצאה ממנה נגרם למר יעקבי נזק כספי – זכאי מר יעקבי לפיצוי.

ד. האם זכאי מר יעקבי לתבוע את מלוא דמי השכירות או רק את ההפסד הנובע מהפחתת דמי השכירות, ומהי התקופה אשר בגינה זכאי מר יעקבי לתבוע פיצויים בגין הפסד דמי השכירות?
42. בהליך האזרחי שנוהל בבית המשפט השלום בתל-אביב, תבע מר יעקבי פיצוי כספי בגין הפסד דמי שכירות המסתכם בסך של 54,000$ (סך של 1,500$ במכפלת 36 חודשים, המהווים את התקופה שבין המועד שנועד למסירת החנות לחזקתו ועד למועד הגשת התביעה). בנוסף תבע מר יעקבי פיצוי כספי בסך של 52,000$ בגין ירידת השווי של החנות. את תביעתו לתשלום סך של 1,500$ לחודש בגין הפסד דמי שכירות ביסס מר יעקבי על הטענה כי אלו הם דמי השכירות הראויים עבור השכרת החנות אשר הוא היה מקבלם אלמלא הפרה התמח"ת את ההסכם עמו. לביסוס תביעתו זו הסתמך מר יעקבי על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר בן-חיים. בחוות הדעת הנ"ל נקבע אומנם כי שיעור ירידת הערך (השווי) של החנות מסתכם ב-52,000$ - אך בכל הנוגע להפסד דמי השכירות נקבע כי שיעור הנזק שנגרם למר יעקבי מסתכם בסכום של 500$ לחודש בלבד, וזאת – בהתחשב בדמי שכירות שניתן לקבלם עבור השכרת החנות לשימוש כמשרד.
43. את תביעתו לקבלת מלוא דמי השכירות (ולא רק את ההפרש הנובע מההפסד היחסי של דמי השכירות) – מצדיק מר יעקבי בכך שעד כה נמנע ממנו לקבל החזקה בחנות (וכנגזרת מכך – נמנע ממנו מלהשכיר אותה) וכן בסעיף 8 בהסכם הרכישה הקובע כי :
"... קבלת מפתחות החנות ע"י הרוכש תשמש כהוכחה מכרעת שאינה ניתנת לסתירה שהרוכש קיבל את החנות בהתאם לתנאי הסכם זה לשביעות רצונו הגמור, וכי הוא ויתר על ברירה מחמת מום, ברירה שלאחר ראיה וכל ברירה וטענה אחרת איזו שהיא, וכי אין לו כלפי החברה שום תביעות כספיות ו/או תביעות וטענות אחרות אילו שהן, פרט לזכויותיו לרישום הזכויות בחנות ...". (ההדגשות אינן במקור – ב' א').
44. אין בידיי לקבל טענתו זו של מר יעקבי. נוכח חובתו עפ"י דין לפעול להקטנת נזקיו מוטל היה עליו לפנות לתמח"ת ולדרוש ממנה לקבל את החזקה בחנות תוך קבלת הסכמתה להתניה על הסעיף הנ"ל באופן שעצם קבלת החזקה בחנות לא תהווה הוכחה לכך שהוא ויתר על תביעותיו כלפי התמח"ת. במקרה שהתמח"ת הייתה מסרבת לכך ועומדת על הותרת סעיף זה על כנו – פתוחה היתה בפני
מר יעקבי הדרך לנקוט בהליך משפטי בעניין זה, הן בנושא מסירת החנות לחזקתו, והן לענין בטלותו של סעיף זה. לחילופין – היה באפשרותו של מר יעקבי להטיל על התמח"ת האחריות לנזקים הנובעים מסירובה, ולתבוע בהמשך את הפסד דמי השכירות שנגרם לו. דא עקא, מר יעקבי לא טען (וודאי שלא הוכיח) כי פנה אל התמח"ת בנושא זה וכי היא סירבה לפנייתו. יתרה מזו: הנאמנים חזרו והדגישו כי הציעו לו לקבל החנות לחזקתו בכפוף לפירעון חובותיו הכספיים כלפי התמח"ת. לפיכך אני קובע בזאת כי אי השכרת החנות לכל אורך התקופה מהווה מחדל מצדו של מר יעקבי, והפרה של חובתו לפעול להקטנת נזקיו הנטענים. כפועל יוצא מכך אין מר יעקבי יכול לתבוע את מלוא הפסד דמי השכירות (המסתכמים לטענתו בסך של 1,500 $ לחודש), אלא רק את שיעור הפחתת דמי השכירות בגובה ההפרש שבין דמי השכירות המקוריים אשר ניתן היה לקבלם בגין השכרת החנות לבין דמי השכירות שניתן לקבלם בגין השכרת החנות במצבה הנוכחי (הפרש המסתכם לטענתו בסך חודשי של 500$). קביעה זו נתמכת גם בעובדה שמר יעקבי בחר שלא לבטל את הסכם הרכישה.
45. יוער כי טעם נוסף לכך שאין לקבל דרישתו של מר יעקבי לקבלת פיצוי חודשי בסך של 1,500 $ בגין אובדן צפוי של מלוא דמי השכירות הינו שסכום זה לא נתמך בחוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעמו, מר בן-חיים. בחוות דעת זו אמנם נקבע שיעור ההפחתה של דמי השכירות אשר בגינם זכאי מר יעקבי לפיצוי בשל הפרתו הנטענת של ההסכם – אך אין בה קביעה באשר לגובה דמי השכירות הראויים עבור השכרת החנות ללא הפרת ההסכם או ביצוע השינויים בחנות ע"י התמח"ת או מי מטעמה.
46. מעבר לכך: מקובלת עליי טענתם של הנאמנים כי תקופת השכירות אשר בגינה רשאי מר יעקבי לתבוע נזק בגין הפסד של דמי שכירות מסתכמת ב-36 חודשים. בהקשר זה יודגש כי בסעיף 12 בתביעת החוב שהגיש מר יעקבי נאמר כי:
"התובע מגיש את התביעה המקורית שהגיש בת.א. 50188/96 כתביעת חוב נכון לערכים של היום ..." (ההדגשות אינן במקור – ב' א').
מכאן, שמר יעקבי עצמו לא תבע במסגרת תביעת החוב דמי שכירות עבור תקופה נוספת מעבר לזו שנתבעה בתביעתו בהליך האזרחי.

ה. האם הוכיח מר יעקבי את טענתו בדבר הנזקים שנגרמו לו (הן בנוגע לירידת שווי החנות והן בנוגע להפסד דמי השכירות)?
47. מר יעקבי ביסס את טענתו לנזקיו הנטענים בגין הפרת ההסכם ע"י התמח"ת על חוות דעתו מיום 23.10.95 של שמאי המקרקעין מר בן-חיים. המדובר בחוות דעת שנעשתה לפני כ- 20 שנה ולפיכך קיים היגיון רב בטענתם של הנאמנים לפיה בעת עריכתה לא עמדו בפני
המומחה נתונים מעודכנים, בחלקם מאוחרים יותר, אשר עשויים להשפיע על תוצאותיה. מאידך – הנאמנים עצמם לא סתרו את חוות הדעת של מר יעקבי בחוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מטעמם, ואף לא פירטו מהם אותם נתונים מעודכנים שהשתנו מאז עריכת השומה, וכיצד נתונים אלה משפיעים על עריכת השומה ועל תוצאותיה. בנוסף לכך, לא פירטו הנאמנים מהם הנימוקים להפחתה בשיעור של 50% בסכום תביעת החוב שאושרה על ידם. בנוסף, אף אם סברו הנאמנים כי יש לדחות את תביעת החוב במלואה, הרי שהיה מוטל עליהם לקבל החלטה פורמאלית בעניין זה ולהמציאה למר יעקבי על מנת שיוכל לשקול צעדיו בהתאם לזכויות המוקנות לו על פי הדין. לא למותר לציין כי אין בידיי לקבל החלטת הנאמנים לענין שינוי הכרעתם בתביעת החוב של מר יעקבי במסגרת תגובתם לערעור דנן.
48. בנסיבות אלה אני סבור כי חוות הדעת של מר יעקבי הינה בגדר ראשית ראיה לנזק שנגרם לו, ואין לדחות את תביעתו בשל העובדה שלא הציג בפני
הנאמנים חוות דעת מעודכנת. עם זאת, מקובלת עלי עמדת הנאמנים לפיה לא ניתן לקבוע את שיעור הנזק שנגרם למר יעקבי ללא חוות דעת שמאית מעודכנת, ומקובלת עלי הצעת הנאמנים למר יעקבי להמציא להם חוות דעת שמאית מעודכנת לצורך קביעת נזקיו. בהקשר זה יוער כי בתגובתם לערעור הדגישו הנאמנים כי הם משאירים נושא זה לשיקול דעת בית המשפט (סעיף 38 בתגובת הנאמנים).

iii. סוף-דבר
49. לאור כל האמור, הנני קובע כדלקמן:
א. דין הערעור להתקבל בחלקו, כמפורט לעיל;
ב. הכרעת החוב של הנאמנים מיום 4.8.14 – מבוטלת בזאת. כן מבוטלת קביעתם הנוספת של הנאמנים (שפורטה בתגובתם לערעור) לפיה יש לדחות את תביעת החוב של מר יעקבי במלואה;
ג. הנאמנים אינם רשאים לקזז את חובו של מר יעקבי לחברת הניהול – מחובה הנטען של התמח"ת למר יעקבי;
ד. הפיצוי הכספי המגיע למר יעקבי הינו בגין ראשי הנזק הבאים:
1) פיצוי בגין ירידת הערך הנטענת בשווי החנות.
2) פיצוי בגין הפסד יחסי נטען של דמי השכירות, וזאת לתקופה של 36 חודשים בלבד, כמפורט בתביעת החוב שהגיש מר יעקבי (המבוססת על ההליך האזרחי).
ה. מר יעקבי זכאי לפיצוי כספי כאמור בשל הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מתוספת הבניה שאושרה לבנק הפועלים, אך לא כתוצאה מהשינויים האחרים שנעשו בחנות (ביטול החלון, שינוי צורת החנות או שינוי מיקום החנות);
ו. מר יעקבי יהיה רשאי להמציא לנאמנים חוות דעת שמאית מעודכנת, בתוך 30 ימים מהיום. ככל שמר יעקבי לא יעשה כן – יכריעו הנאמנים בתביעת החוב שלו אף בהעדר חוות דעת שמאית מעודכנת מטעמו;
ז. הנאמנים ידונו מחדש בתביעת החוב של מר יעקבי ויכריעו בה בהתבסס על הקביעות המפורטות ב

פסק דין
זה.
ח. נוכח תוצאתו של ערעור זה הנני מחייב בזאת את הנאמנים לשלם למר יעקבי הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

ניתן היום, י"ט חשוון תשע"ו, 01 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
פר"ק 25351-01-12; 15269-07-15 התחנה המרכזית החדשה בתל - אביב בע"מ (בהקפאת הליכים)
1 מתוך 18








פרק בית משפט מחוזי 25351-01/12 התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ, החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בת"א 1988 בע"מ, ת.מ.ח.ת (1988) בע"מ נ' רחמים יעקבי, רו"ח חיים קמיל, רו"ח עליזה שרון, ועו"ד יוסף בנקל, כונס הנכסים הרשמי (פורסם ב-ֽ 01/11/2015)