פסקי דין על המועצה המקומית דלית אל-כרמל | פסקי דין על עאמר מוסטפא | פסקי דין על עו"ד אחסאן חלבי | פסקי דין על חאטום נג'די |
13387-03/14 א 09/03/2014
א 13387-03/14 המועצה המקומית דלית אל-כרמל נ' עאמר מוסטפא, עו"ד אחסאן חלבי, חאטום נג'די
st1\:*{behavior:(#ieooui) }
בית המשפט המחוזי בחיפה
א' 13387-03-14
מ. מ.
דלית אל כרמל נ' עאמר מוסטפא
ואח'
11.11.2015
לפני השופט יצחק כהן
, סגן נשיא
המועצה המקומית דלית אל-כרמל
ע"י ב"כ עו"ד יוסף עבד אל-ראזק
התובעת
נגד
1.
עאמר מוסטפא
ת"ז 056258940
ע"י ב"כ עו"ד גל אמיר
2.
עו"ד אחסאן חלבי
ת"ז 025829268
ע"י ב"כ עו"ד ווג'די כעביה
3.
חאטום נג'די
ת"ז 54394135
הנתבעים
פסק דין
א. ההליך
1.
בכתב התביעה המתוקן שלפני, עותרת המועצה המקומית דלית אל כרמל (להלן: "התובעת") לסעד הצהרתי, ולפיו יוצהר כי היא זכאית להירשם כבעלים של 5764/17764 חלקים במקרקעין, המזוהים כחלקה 15 בגוש 11514 (להלן – "המקרקעין"), והמצויים בתחום השיפוט של התובעת. הזכות הנטענת על ידי התובעת, מייצגת שטח של 5,764 מ"ר.
2.
לטענת התובעת, בחודש ספטמבר 1988 רכשה התובעת את מלוא זכויותיו של הנתבע מס' 1 (להלן - "מוסטפא") במקרקעין, ובמהלך השנים הנכס שימש כתחנת מעבר לאיסוף אשפה (ובלשון הצדדים -"מזבלה"). לטענת התובעת, בשנת 2013 מוסטפא מכר זכותו בשנית לנתבע מס' 2 (להלן – "חלבי"), וזאת בהתעלם מהעסקה שנעשתה עמה, ובשלב מאוחר יותר, חלבי מכר 1,000 מ"ר לנתבע מס' 3.
אציין, כי על פי החוזה שנכרת בתאריך 29.8.2012, בין מוסטפא וחלבי (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של חלבי - מוצג נ/5), מוסטפא מכר לחלבי 5,000/17764 חלקים מתוך זכות הבעלות הרשומה על שמו במקרקעין (דהיינו, זכות המייצגת שטח של 5,000 מ"ר).
3.
הנתבע מס' 3 לא הגיש כתב הגנה, ועל פי אישור מסירה שהוצג לפני, כתב התביעה נמסר לו לכאורה כדין.
ב. המקרקעין
4.
על פי נסח רישום המקרקעין (אשר צורף כנספח לתצהיר עדותו הראשית של מוסטפא, מוצג נ/3), שטחם הכולל של המקרקעין הוא 17,764 מ"ר, והם בבעלות בעלים שונים. הזכות שבמחלוקת (5764/17764 חלקים) נרשמה על שם מוסטפא בתאריך 6.3.1989.
מאליו מובן, שהתובעת רכשה את הזכות הנטענת ממוסטפא לפני שמוסטפא נרשם כבעל הזכות בפנקס המקרקעין. ממילא מובן, שבעת הרכישה או בסמוך לאחריה, התובעת לא יכלה לרשום הערת אזהרה על העסקה שלטענתה עשתה עם מוסטפא.
5.
על זכותו הרשומה של מוסטפא במקרקעין, נרשמו ההערות הבאות:
(א)
בתאריך 6.3.2013 נרשמה הערת אזהרה לטובת חלבי, על פי יפוי כוח בלתי חוזר, וזאת בעקבות עסקה שנעשתה בין מוסטפא וחלבי.
(ב)
בתאריך 11.12.2013 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע מס' 3, על זכותו של חלבי, וביחס לשטח של 1,000 מ"ר.
(ג)
בתאריך 12.3.2014 נרשמה הערה על מתן צו מניעה זמני, שניתן בתיק זה בתאריך 9.3.14, ואשר נועד לשמור על המצב הקיים, עד תום ברור טענות הצדדים.
ג. תמצית טענות התובעת
6.
לטענת התובעת, בחודש ספטמבר 1988 כרת מוסטפא חוזה עמה, ומכר לה את זכויותיו במקרקעין הנ"ל (ראו מוצג נ/5), ומכאן זכאותה להירשם כבעלים של הזכות שבמחלוקת. התובעת הוסיפה וטענה, שהקרקע שרכשה ממוסטפא שימשה לאורך השנים כאתר לאיסוף פסולת (להלן- "המזבלה"). בעקבות השריפה הגדולה בכרמל, שאירעה בחודש דצמבר 2010, התובעת פינתה את המזבלה מהקרקע, וכיום קיימת במקום תחנת מעבר לאשפה. ואולם, לטענת התובעת, דבר קיומה של המזבלה במקרקעין, היה ידוע לתושבי דלית אל כרמל ואף לתושבי האזור כולו.
לכתב תביעתה צירפה התובעת אישורים, המעידים לכאורה על תשלומי מסים, והעתק מדו"ח מבקר המדינה ביחס למזבלה שהייתה במקרקעין (ראו - נספח ב' לכתב התביעה). בנוסף על כך, לתצהירו של מר נסר אלדין, שהעיד כעד
מטעם התובעת, צורפו התכתבויות שונות לרבות התכתבויות עם רשויות ממשלתיות, כגון הועדה לתכנון ובניה, בנוגע
לקיומה של המזבלה (ראו- נספחים א'-ה', ח'-טז' לתצהירו של מר נסר אלין (ת/1)).
7.
לטענת התובעת, לאחרונה נודע לה (בעקבות שיחת טלפון שקבל ראש המועצה המקומית מאחד התושבים), שמוסטפא מכר בשנית את זכותו במקרקעין הנ"ל לחלבי. חלבי רשם הערת אזהרה לטובתו, ואף הספיק למכור
1,000 מ"ר מאותה קרקע לנתבע מס' 3.
התובעת טוענת ומדגישה, שהיא לא זנחה את זכויותיה בקרקע במקרקעין, והיא מבהירה כי היא תפסה את ההחזקה במקרקעין וניהלה אותם לאורך שנים רבות. התובעת מפנה להתכתבות "הענפה" לטענתה בנוגע למזבלה שהתנהלה במקרקעין, ולתכניות בעניינה של המזבלה שהוגשו לוועדה לתכנון ובניה ולרשויות הממשלתיות השונות. לגישת התובעת, אף שלא נרשמה הערת אזהרה לטובתה, ההחזקה במקרקעין, כמו גם השימוש שעשתה בהם, היו ידועים לכל תושבי הישוב, ויש בהם כדי להעיד על כך, שהיא רכשה את הזכות במקרקעין ממוסטפא.
8.
אציין, כי לפי אישורי משרד מיסוי המקרקעין, שהעתקם צורף לכתב התביעה, תאריך העסקה שנעשתה הוא 14.10.1988, והדיווח על העסקה נמסר למשרד מיסוי המקרקעין בתאריך 30.11.1988. עוד צוין, כי "אישור לטאבו ניתן בתאריך 8.11.1990". נראה אפוא, שנושא מיסוי העסקה שנעשתה בין התובעת ומוסטפא, הוסדר זמן רב לפני פתיחת ההליכים בתביעה שלפני, וללא קשר לעסקה שנעשתה בין מוסטפא וחלבי.
ד. תמצית טענותיו של מוסטפא
9.
מוסטפא מכחיש את החוזה שהציגה התובעת משנת 1988, והוא מכחיש שנעשתה עסקת מכר בינו ובין התובעת. לטענתו, חתימתו על החוזה שהוצג זויפה. לתמיכת טענת הזיוף צירף מוסטפא חוות דעתו של מומחה להשוואת כתבי יד וחתימות, מר סיוון זמיר (מוצג נ/4). מסקנתו של מר זמיר בחוות דעתו היא, שקיימת סבירות גבוהה למדי, שהחתימה על החוזה, שהוצג על ידי התובעת, אינה חתימתו של מוסטפא.
10.
מוסטפא מוסיף וטוען, שבשנת 1988 התנהל משא ומתן בינו ובין התובעת בנוגע לקרקע, והוא הוחתם על מסמכים שונים אך לא על חוזה מכר מחייב. לטענת מוסטפא, לא נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, שכן התובעת הודיעה לו, שאין לה תקציב לרכישת הקרקע, ובעקבות הודעת התובעת, בוטלה כל הסכמה אליה הגיעו הצדדים.
מוסטפא הוסיף וטען, כי אינו יודע על כך שהעסקה דווחה למנהל מיסוי המקרקעין, ולטענתו הזכות שבמחלוקת לא נמכרה על ידו לתובעת, קודם למכירתה בשנת 2012 לחלבי.
בסעיף 9 לתצהיר עדותו הראשית (מוצג נ/3) ציין מוסטפא, שהתובעת הודיעה לו שלא ניתן לכרות את החוזה, משום שזכרון הדברים שנעשה בין הצדדים הועבר לאישור משרד הפנים, ומשרד הפנים לא אישר אותו. טענה זו קשה לקבל משני טעמים. הטעם האחד הוא, שאם החוזה היה טעון אישור משרד הפנים, היה מקום לצפות לכך שבחוזה יירשם תנאי מתלה מתאים, המכפיף את תוקפו של החוזה לאישור משרד הפנים. הטעם השני הוא, שהתובעת מסרה הודעה על רכישת הזכויות למשרד מיסוי המקרקעין, וקשה להניח שהייתה מוסרת הודעה שכזו אם משראד הפנים לא היה מאשר את העסקה, ומתחייבת לשלם למס שאין לה צורך בתשלומו.
11.
בנוסף לטענותיו שלעיל טען מוסטפא, שהעובדה שהתובעת לא טרחה לרשום הערת אזהרה לטובתה, משך שנים כה רבות, מעידה על כך שהתובעת כלל לא רכשה ממנו אצת זכותו במקרקעין, ועוד טוען הוא, שאפילו היה מקום לקבוע שבין הצדדים נכרת חוזה מחייב, הרי שזכותה של התובעת התיישנה.
12.
לטענת מוסטפא, את הזכות שבמחלוקת הוא מכר לחלבי,
שקנה את הזכות בתום לב ובתמורה, ואף רשם הערת אזהרה בהתאם לדין. עוד טוען מוסטפא, שהמזבלה, שלטענת התובעת התנהלה במקרקעין, התקיימה בחלקה סמוכה, ורק חלקה הקטן פלש לקרקע שבמחלוקת. לטענתו של מוסטפא, אתר המזבלה לא היה אתר מסודר אלא אתר "פיראטי" שנכבש על ידי האשפה והפסולת של תושבי המקום, ללא הסדר בדין.
אציין, כי הגם שבמהלך הדיון התעוררו בין הצדדים מחלוקות בנוגע למיקום המדוייק של המזבלה, איש מהצדדים לא טרח להגיש חוות דעת של מודד, המגדירה באופן מדוייק את השטח עליו התנהלה המזבלה.
ה. תמצית טענות של חלבי
13.
אף חלבי טען, שתביעת התובעת התיישנה, ולמצער, לוקה היא בשיהוי. לטענת חלבי, בעת שרכש את הזכות שבמחלוקת ממוסטפא, הוא הסתמך על הרשום בפנקס המקרקעין, ומטעם זה, ככל שהתובעת טוענת לזכות כלשהי, הרי זכותו גוברת על זכותה, באשר הוא רכש את הזכות שבמחלוקת בתום לב, ואף דאג לרשום הערת אזהרה כדין.
14.
חלבי מוסיף וטען, כי במשך השנים לא טרחה התובעת לרשום הערת אזהרה במקרקעין, ועל כן חלה ההלכה שנקבעה בע"א 2643/97
גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נ"ז
(2) 385 (2003) (להלן - "הלכת גנז"). חלבי מוסיף וטוען, כי רק בשלב מתקדם, כאשר ביקש אישור ממנהל מס רכוש, בקשר לעסקה שנעשתה בינו ובין מוסטפא, נודע לו על קיומה של העסקה הנטענת על ידי התובעת. אולם, לטענת חלבי, ומכיוון שרשויות המס לא מוסרות פרטים על עסקאות המדווחות להן לצדדים שלישיים, הוא פנה למוסטפא, כדי לברר האם עשה עסקה קודמת במקרקעין, ומוסטפא מסר לו, שהעסקה עם התובעת לא יצאה אל הפועל. חלבי, לטענתו, סמך על המידע שקבל ממוסטפא. בסעיף 12 לכתב הגנתו טען חלבי כדברים הבאים:
"הנתבע שהינו עו"ד במקצועו מכיר היטב את הלכת "גנז" וידע בשלב הסופי של רישום העסקה בעת שבקש אישור מס רכוש על קיומה של העסקה שידו על העליונה".
ו. השימוש בקרקע כאתר להשלכת אשפה
15.
השאלה הראשונה שמבקש אני לדון בה היא השאלה, האם הקרקע שימשה את התובעת כאתר להשלכת אשפה. לדעתי, ההכרעה בשאלה זו דרושה כדי לבחון את שאלת אמיתותו של החוזה, שאלה שבכוונתי לעסוק בה בהמשך הדברים.
16.
הנתבעים טענו, כי "המזבלה", שלטענת התובעת הייתה קיימת לאורך השנים במקרקעין מושא המחלוקת, לא הייתה ממוקמת על הקרקע שמוסטפא מכר לתובעת, אלא על קרקע אחרת. לטענת מוסטפא, "על המגרש שלי יש מדרון, ולמעשה אין שם כלום", ועוד הוסיף מוסטפא, כי בעבר הוא שכר מודד, שסימן את חלקו בקרקע, אך המודד יצא לגמלאות ולכן לא עלה בידו להביאו לעדות.
אף חלבי טען, שאתר איסוף הפסולת לא היה ממוקם בחלקה 15, אלא בחלקה 2 ובחלקה 55, וכי החלקה אותה רכש ממוסטפא נקייה מכל פסולת, ומרוחקת לפחות 100 מטר מאתר הפסולת שהייתה ממוקם בחלקות סמוכת.
17.
לעומת טענות מוסטפא וחלבי, הוגשו מטעם התובעת מספר מסמכים, המוכיחים שאתר השלכת הפסולת היה ממוקם בחלקה 15, ואלה הם:
(א)
התכתבויות בין התובעת לבין הועדה המקומית לתכנון ובניה "רכס הכרמל", כבר בשנים 1999 ו-2000 בדבר קבלת היתר לשימוש חורג לתחנת מעבר לפסולת גושית במקרקעין (ראו- נספחים א', ה' ו- ט"ז לתצהיר מר סלימאן נסר אלדין
מוצג (ת/3)).
(ב)
מכתב ראש עיריית "עיר הכרמל", מר אכרם חסון, מתאריך 20.3.2006, אל הממונה על המחוז, ובו בקשת ראש העיר להתיר לעירייה להקים תחנת מעבר לפסולת, שכן "בחלקה הנ"ל קיימת מזבלה מזה 30 שנה וכדי למנוע את המשך ההפקרות" (נספח ח' לתצהיר ת/3).
(ג)
מכתב מתאריך 3.2.2010, שכתבה הגב' אומימה אבו זלף ממחלקת ההנדסה אצל התובעת, שכתבה בין היתר: "קיים בדליית אל- כרמל אתר אשפה פיראטי בצדה הדרום מערבי של דליית אל כרמל, מצפון לגן הלאומי "פארק הכרמל". האתר הוקם על קרקע פרטית שהמועצה רכשה מתושב הכפר בשנות השמונים (חלק מחלקה 15 בגוש 11514)".
(ד)
"צו התחלת עבודה" עליו חתם מר נסר אל-דין בתאריך 30.5.2010, בנוגע לבניית תחנת מעבר לפסולת גושית במקרקעין.
(ה)
מסמכים בקשר לסימון גבולות והסדרת אתר האשפה במקרקעין.
אציין, כי בסקירת המסמכים שלעיל, התייחסתי אך ורק למסמכים המזכירים את מספרי הזיהוי של המקרקעין, ולא למסמכים המתייחסים לאתר סילוק האשפה (או לתחנת המעבר) שלא צוינו בהם באופן מפורש מספרי הזיהוי של המקרקעין.
18.
בנוסף למסמכים נשמעו לפני העדויות הבאות מטעמה של התובעת:
(א)
עדותו של מר רפיק חלבי:
מר רפיק חלבי הוא ראש המועצה המקומית הנוכחי של התובעת. מר חלבי, העיד כי לא ידע על קיומו של הסכם בין התובעת ומוסטפא, אם כי, כתושב הישוב ידע שבמקרקעין הייתה קיימת מזבלה במשך שנים רבות ("מאז שאני מכיר את האזור"). מר חלבי הוסיף, כי זו הייתה המזבלה הגדולה ביותר שהייתה בישוב.
מר חלבי, שמונה לתפקידו רק בחודשים האחרונים, הקפיד להשיב על דברים שידע מידיעתו האישית, והתרשמתי שעדותו מהימנה.
(ב)
עדותו של מר והבה והבה:
מר והבה והבה הוא ממלא מקום ראש המועצה המקומית. בין השנים 1996 ועד 2000, שימש מר והבה כיושב ראש הועדה המקומית לתכנון ולבניה רכס הכרמל. מר והבה העיד על הדברים שידע מכוח תפקידו הקודם, כיושב ראש הועדה המקומית לתכנון ולבניה רכס הכרמל. אף מר והבה עמד על כך שהמזבלה התקיימה במקרקעין. מר והבה הוסיף וציין, שדבר קיומה של המזבלה במקום בו הייתה היה ידוע לכל תושבי דלית אל כרמל (וראו עדותו של מר והבה והבה בעמ' 43 לפרוטוקול, שורות 22 – 31, עמ' 44 לפרוטוקול, שורות 1 – 8).
אף עדותו של מר והבה היא עדות מהימנה, הנתמכת במסמכים והתכתבויות שסקרתי לעיל, ולא מצאתי כל מניעה לבסס עליה ממצאים עובדתיים.
(ג)
עדותו של מר סלימאן נסר אלדין
מר נסר-אלדין
שמש כמהנדס התובעת בין השנים 1989 ועד לפרישתו בשנת 2014. מר נסר-אלדין העיד, שהמזבלה הייתה קיימת במקרקעין שהתובעת רכשה ממוסטפא. מר נסדר-אלדין אף ציין, שהחלק אותו רכשה התובעת הוגדר, ולחלק זה הושלכה הפסולת. מר נסר-אלדין אף ציין, שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה אף נתנה היתר לאתר סילוק הפסולת (וראו עדותו של מר נסר-אלדין בעמ' 35 לפרוטוקול, שורות 21 – 30, עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 17 – 30 ועמ' 37 לפרוטוקול, שורות 1 – 14).
אף עדותו של מר נסר-אלדין עשתה רושם אמין, ואין כל מניעה לבסס עליה ממצאים עובדתיים.
19.
כאמור, חלק מהמסמכים שהוצגו, אינם נוקבים בפרטי הזיהוי של המקרקעין (מספר החלקה ומספר הגוש), וחלק מהמסמכים הוגשו שלא באמצעות האנשים שערכו אותם (כמו למשל המסמכים שנערכו על ידי הגב' אומימה אבו-זלף). ואולם, המסמכים שצורפו נערכו במהלך התעסקותם השוטפת והיום-יומית של עובדי התובעת בנושא האתר להשלכת האשפה שהיה ממוקם במקרקעין. בסיכומם של דברים, לאחר בחינת המסמכים על רקע העדויות שנשמעו מטעמה של התובעת, הנני סבור, שהתובעת הרימה את הנטל, במידת ההסתברות הנדרשת, כדי להוכיח שבמקרקעין נשוא הסכסוך שלפני, התנהל אתר לאיסוף אשפה.
ז. אמיתות החוזה
20.
עתה בא אני לדון בשאלה, האם החוזה עליו סומכת התובעת טענותיה הוא חוזה אמיתי, כטענתה, או שמא הוא מזוייף, כטענת מוסטפא.
21.
מטעם התובעת הונחו לפני שלוש גרסאות של החוזה משנת 1988, ואלה הן:
(א)
העתק צילומי שצורף לכתב התביעה
המקורי, שהוגש מטעמה של התובעת.
(ב)
העתק צילומי של העמוד הראשון של החוזה, שצורף לתצהירו של מר סלימאן נסר-אלדין (מוצג ת/3). על הדף שצורף (העמוד הראשון לחוזה) רשם מר נסר-אלדין את ההערה הבאה: "נמסר לי ע"י עמאר מוסטפא ב- 19.7.94 משום שלא נמצא זכר לחוזה זה במשרדי המועצה".
שאלה היא: אם עד לתאריך 19.7.1994 התובעת לא מצאה "זכר" לחוזה בארכיונה, וההערה נרשמה על ידי מר נסר אל-דין בתאריך זה, כאשר מוסטפא מסר לו העתק מהחוזה, כיצד זה צרפה התובעת לכתב התביעה (שהוגש בשנת 2014) העתק מהחוזה, שההערה האמורה אינה מופיעה על פניו.
(ג)
העתק מקורי של החוזה, שהוגש כמוצג ת/5.
בעמוד הראשון של החוזה לא מופיעה ההערה שרשם מר נסר-אלדין, ובעמוד השני של החוזה מופיעה חותמת של התובעת, שאינה מופיעה בהעתק הצילומי שצורף לכתב התביעה. שוב מתעוררת השאלה, כיצד הערתו של מר נסר-אלדין לא מופיעה בעמוד הראשון, ועוד נשאלת השאלה, כיצד בהעתק זה מופיעה חותמת בעמוד השני, שאינה מופיעה בהעתק שצורף לכתב התביעה המקורי.
22.
אודה ולא אבוש, כי בחומר הראיות שלפני, לא מצאתי הסברים ראויים לגרסאות השונות של החוזה. מסתבר הדבר בעיני, שמקור הדבר בחוסר סדר מוחלט במסמכיה של התובעת, חוסר סדר המאפיין את התנהלותה בכל הנוגע להסדרת רישום זכויותיה במקרקעין, אותם לטענתה רכשה בשנת 1988, ורק בחלוף 26 נזכרה היא לטפל בעניין. מוכן אני להניח, שבתחילה לא נמצא העתק מהחוזה בארכיונה של התובעת, ואז מוסטפא מסר העתק הימנו למר נסר-אלדין, שרשם על פניו את ההערה הנזכרת. לאחר מכן, ואפשר שלאחר שראש המועצה קיבל טלפון מאחד התושבים, נעשה חיפוש יסודי יותר, ונמצא ההעתק ת/5 בארכיונה של התובעת. על העתק זה לא רשומה ההערה שרשם מר נסר אל-דין (ולדעתי הוא אינו ההעתק ממנו נעשה ההעתק הצילומי שצורף לכתב התביעה המקורי, שגם עליו לא נרשמה הערתו של מר נסר-אלדין). לאחר שנמצא העתקו של החוזה, החליט מאן דהוא להטביע עליו את חותמת התובעת.
מחד גיסא, ניתן היה לחשוב שריבוי הגרסאות של המסמך מעורר את השאלה האם מדובר במסמך אמיתי. מאידך גיסא, אם מישהו זמם לזייף את החוזה, כדי לאפשר לתובעת לזכות במקרקעין שאינם שלה, כי אז הזייפן היה דואג לכך שתמצא גרסה אחת ויחידה של המסמך, שאינה מעוררת ספק כלשהו, אשר נתפרה במיוחד לצורך הגשמת מטרה זו.
23.
מטעמו של מוספטא הוגשה חוות דעתו של מר סיוון זמיר (מוצג נ/4). בחוות דעתו ציין מר זמיר, שהוא לא קיבל לידו דוגמאות חתימה מתקופות סמוכות לתקופה בה נחתם לכאורה ההסכם בשנת 1988. בנוסף ציין מר זמיר את פער השנים הניכר שבין החתימה על ההסכם משנת 1988 לבין החתימה השנייה של מוסטפא, ששמשה אותו להשוואה. למרות דברים אלה, הגיע מר זמיר למסקנה, שקיימת סבירות גבוהה למדי שהחתימה על ההסכם משנת 1988 אינה חתימתו של מוסטפא.
לעומת חוות דעתו של מר זמיר, הוגשה מטעם התובעת חוות דעתו של מר יצחק חג'ג'. בחוות דעתו מטיל מר חגג ספק במסקנותיו של מר זמיר, משום שלטענתו החתימות עליהן ביצע מר זמיר את ההשוואה הן חתימות בעלות שוני קיצוני, אין ביניהן כל דמיון והן כלל לא ניתנות להשוואה. מר חג'ג' אף מציין שמר זמיר בעצמו העיר, שלא קיבל חתימות להשוואה מתקופות סמוכות למועד בו לכאורה נחתם החוזה. לאור דברים אלה סבור מר חג'ג', שלא הייתה למר זמיר כל אפשרות לערוך השוואה מתאימה (ראו- ת/2).
24.
לאחר ששקלתי את חוות דעתו של מר זמיר, ואת עדותו, הנני סבור שלא ניתן לבסס עליהם מסקנה, שהחוזה מזוייף.
מר זמיר השווה את חתימת המוכר המופיעה בחוזה המכר "המזוייף" עם חתימה אחת בלבד, והיא חתימתו של מוסטפא בשטר מכר מקרקעין (מוצג ת/6), עליו חתם מוסטפא בתאריך 6.10.1996. צא וראה: השוואת חתימה אחת, שנחתמה על ידי מוסטפא כשמונה שנים לאחר שנחתם החוזה עם התובעת, הספיקה למר סיוון לקבוע שקיימת "סבירות גבוהה למדי", שמוסטפא לא חתם על החוזה. הנני סבור, שמסקנתו של מר זמיר, המבוססת על השוואת חתימה אחת לחתימה שבמחלוקת, היא מסקנה נמהרת. נראה הדבר, שיותר משהמסקנה נועדה לשקף את המצב האמיתי, נועדה היא לספק את התוצאה הרצויה למזמין (מוסטפא).
25.
גם אם אינני מוכן לסמוך על קביעתו של מר סיוון, שקיימת סבירות גבוהה למדי שהחוזה לא נחתם על ידי מוסטפא, אין אני פטור מלבחון את אמיתות החוזה. בחינת אמיתות החוזה תעשה אפוא על רקע העדויות שנשמעו לפני, ונסיבות העניין.
הנסיבה המהותית, המטה את הכף לזכות התובעת, היא העובדה, שבמקרקעין התנהל אתר לסילוק אשפה. נזכור כי מדובר בקרקע פרטית, וקשה להלום שאדם שבבעלותו קרקע, יסכים לכך שהרשות המקומית תפלוש למקרקעין שבבעלותו, ותשתמש בקרקע לשם ניהול אתר לסילוק אשפה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאור העובדה, שמדובר באתר שהתובעת ביקשה לגביו היתר לשימוש חורג מהועדה המקומית לתכנון ולבניה, ללמדך שהדברים לא נעשו בהסתר אלא בגלוי, לאור השמש, ואגב פרסומים מתאימים בעיתונות היומית (וראה נספח ט"ז לתצהיר של מר נסר-אלדין).
זאת ועוד: כזכור, מר נסר אל-דין מסר, כי בשנת 1994 מוסטפא עצמו מסר לו העתק מהחוזה. מר נסר-אלדין נחקר בשאלה זו בחקירה נגדית ארוכה על ידי בא כוחו של מוסטפא. בסיכומם של דברים, ולאחר ששקלתי את עדותו של מר נסר-אלדין, הנני קובע, שמר נסר-אלדין אכן קיבל העתק מהחוזה ממוסטפא עצמו. אין זה מתקבל על הדעת, שמוסטפא, הטוען שהחוזה מזוייף, ימסור העתק הימנו לידיו של מר נסר-אלדין, ועל כן, הפועל היוצא מהתנהגותו של מוסטפא היא, שהחוזה הוא חוזה אמיתי.
26.
על כן, לאחר ששקלתי טענות באי כוח הצדדים והראיות שלפני, הנני קובע שהחוזה עליו סומכת התובעת את טענותיה הוא חוזה אמיתי, שנכרת בספטמבר 1988 בין מוסטפא והתובעת. המסקנה הנוספת המתבקשת היא, שמוסטפא מכר את זכותו במקרקעין פעמיים.
ח. התיישנות
27.
החוזה בין מוסטפא והתובעת נכרת בחודש ספטמבר 1988, ועד עתה לא טרחה התובעת להסדיר את רישום זכויותיה במקרקעין. תביעת התובעת, המונחת עתה לפני, להצהיר כי היא זכאית להירשם כבעלת המקרקעין , הוגשה בתאריך 6.3.2014.
תקופת ההתיישנות לתביעה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים, ומכאן טענת הנתבעים, שנטענה לראשונה בכתבי ההגנה שהוגשו מטעמם, שתקופת ההתיישנות הסתיימה בחודש ספטמבר 2013, ותביעת התובעת הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות.
28.
על פי ההלכה שנפסקה בבית המשפט העליון, בע"א 1559/99
צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נ"ז
(3) 49 (2003) (ולהלן – "פס"ד צימבלר"),
כאשר קונה זכות במקרקעין קיים את מלוא חובותיו כלפי המוכר, קמה לקונה זכות שביושר "תוצרת הארץ", ונוצרים בין הקונה והמוכר יחסי נאמנות. מכוח יחסי נאמנות אלה, על המוכר מוטלת החובה להעביר את רישום זכות הבעלות על שם הקונה. תקופת ההתיישנות תתחיל את מרוצה רק מהמועד בו המוכר, כנאמן, כפר בחובת הנאמנות החלה עליו. בעניין זה נקבע בע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נ"ו (5) 280 (2002),
בעמ' 287, מפי כב' השופט י' אנגלרד:
"לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות. ראה:
ע"א 3322/95
גמזו נ' גושן
[פורסם בנבו]
;
ע"א 3141/99
מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' עו"ד פונדמינסקי
,
[פורסם בנבו]
;
וכן ש'
כרם, חוק הנאמנות, תשל"ט-1979,
בעמ' 140. נמצא, כי עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן. נמצא כי מרוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הכפירה או ההפרה, בכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות.
"
על כן, כדי להכריע בשאלת ההתיישנות, יש לדון בשאלות הבאות:
(א)
האם התובעת קיימה את חיוביה כלפי מוסטפא, דבר שהקנה לה זכות שביושר "תוצרת הארץ", שמקורה ביחסי נאמנות שנוצרו בינה ובין מוסטפא.
(ב)
מתי מוסטפא כפר לראשונה בחובת הנאמנות שלו כלפי התובעת, ככל שאכן נוצרו יחסי נאמנות בין הצדדים.
29.
לעניין קיום התחייבויותיה של התובעת:
(א)
החובה העיקרית המוטלת על הקונה, היא החובה לשלם את התמורה עבור המקרקעין. מוסטפא, הכופר בכך שנכרת חוזה, ממילא כופר בכך שקיבל תמורה עבורם. כזכור, מוסטפא טען, שהתובעת ניהלה עמו מו"מ בקשר לרכישת המקרקעין, אך משלא נמצאו בידיה המקורות הכספיים, שכן משרד הפנים לא אישר לתובעת לרכוש את המקרקעין, העסקה לא יצאה אל הפועל. התובעת, למרבה הצער, כלל לא הביאה ראיות המלמדות על כך ששילמה את התמורה, ראיות שבוודאי היו תומכות בטענתה כי נכרת חוזה עם מוסטפא, וכן היו מסייעות לה להדוף את טענת ההתיישנות.
אודה, כי בתחילה סברתי שיש לדחות את התביעה מחמת ההתיישנות, אך לאחר שנמלכתי בדעתי, הגעתי למסקנה שאין מקום לעשות כך.
(ב)
נושא התמורה בין מוסטפא והתובעת הוסדר בסעיף 6 לחוזה שנכרת בין הצדדים. בסעיף זה נקבע, כי עבור זכות שהתובעת רכשה ממוסטפא, תשלם התובעת למוסטפא סך 23,000 ₪. נקבע כי סכום זה ישולם בשני תשלומים. האחד בסך 10,000 ₪, ששולם למוסטפא במעמד חתימת החוזה, ונקבע, כי מוסטפא, בחתימתו על החוזה מאשר כי קיבל סכום זה. לגבי היתרה, בסך 13,000 ₪, נקבע כי היא תשלום "מייד לאחר ביצוע העברת החלקה בפנקסי המקרקעין על שם [מוסטפא] המוכר".
בה בשעה שלגבי הסכום ששולם למוסטפא במעמד חתימת החוזה, חתימתו של מוסטפא היא בבחינת קבלה על כך שהסך 10,000 ₪ שולם לו, אין בפני
כל ראיה על כך, שהתובעת שילמה למוסטפא את היתרה בסך 13,000 ₪. זכותו של מוסטפא במקרקעין נרשמה בתאריך 6.3.1989, דהיינו כחצי שנה לאחר כריתת החוזה עם התובעת, ועל כן ציפיתי, בכיליון עיניים, לכך שהתובעת תניח לפני קבלה, המעידה על כך שהתובעת שילמה למוסטפא את היתרה בסך 13,000 ₪, בתאריך האמור או למצער, בסמוך לאחיו. ציפייתי נכזבה.
(ג)
מהטעמים שפורטו לעיל, דחיתי טענתו של מוסטפא שכלל לא נכרת חוזה עם התובעת. קביעה זו היא הבסיס גם לדיון בשאלת ההתיישנות. הטעם לכך הוא, שמהראיות שלפני עולה, שהתובעת קיבלה את ההחזקה בקרקע שרכשה ממוסטפא, ובשנת 1994 מוסטפא אף המציא העתק מהחוזה למר נסר אל-דין. כיוון שדחיתי טענת מוסטפא שכלל לא נכרת חוזה בין הצדדים, הרי אין זה מתקבל על הדעת, שמוסטפא השלים עם פלישתה של התובעת למקרקעין שבבעלותו. כמו כן, אין זה מתקבל על הדעת, שאלמלא קיימה התובעת את מלוא חיוביה כלפי מוסטפא, מוסטפא היה מוסר לידיו של מר נסר אל-דין העתק מהחוזה. מתקבל יותר על הדעת, שאם מוסטפא לא קיבל מאת התובעת את מלוא התמורה עבור הזכות שמכר לה, הוא היה נוקט בצעדים מתאימים כדי לאכוף עליה את התשלום או לחילופין היה תובע ממנה את פינוי המקרקעין או לפחות היה שלוח לה מכתב באמצעות עורך דין. ההשלמה עם תפיסת ההחזקה במקרקעין, והמצאת העתק מהחוזה לידיו של מר נסר אל-דין, מלמדת שהתובעת קיימה את מלוא התחייבויותיה כלפי מוסטפא, והוא, כמי שקיבל את המגיע לו על פי החוזה, לא מחה על תפיסת ההחזקה, ולא הייתה לו כל עילה להסתיר מהתובעת את חוזה המכר שהעתק הימנו לא נמצא בארכיונה.
(ד)
שוב אפנה לדברים שנקבעו בפסק הדין בעניין "צימבלר" (בעמ' 57):
"זכותה של המערערת בדירה היא "זכות קניין שביושר" (ראו: מ' דויטש "נפילתה(?) ועלייתה של
הזכות-שביושר במשפט הישראלי - המשפט בעקבות המציאות"). זכות זו צמחה למערערת מכוח התחייבותו של תורג'מן להעביר את הדירה לבעלותה. לזכות זו ניתן משנה תוקף, משקיימו המערערת ובעלה המנוח את מלוא חיוביהם על-
פי ההסכם; קיבלו ייפוי-
כוח בלתי חוזר להעברת הבעלות על שמם; קיבלו לידיהם את החזקה בדירה ונהגו בדירה מנהג בעלים משך עשרות שנים ללא כל עוררין מצד תורג'מן והמשיבה. עסקתם של הצדדים הייתה עסקה "כמעט-
מושלמת" (השוו ע"א 5628/99
מרקין נ' יורשת המנוח יהודה משה ז"ל, בעמ' 22). בהתקיים מצב דברים כזה רק נימוקים כבדי משקל במיוחד עשויים להצדיק לשלול מן המערערת את זכותה להשלים את העסקה ולהירשם כבעלת הדירה."
(ה)
על כן, ולאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה, שהתובעת קיימה את התחייבויותיה כלפי מוסטפא, ורכשה זכות שביושר, שמקורה ביחסי הנאמנות שנוצרו בין הצדדים.
30.
לעניין מועד כפירתו של מוסטפא בחובת הנאמנות:
(א)
על פי הראיות שלפני, מוסטפא כפר לראשונה בחובת הנאמנות שלו כלפי התובעת בשעה שמכר לחלבי את מירב זכותו במקרקעין (5,000/17764 חלקים מתוך 5,764/17,764 חלקים). החוזה עם חלבי נכרת בתאריך 29.8.2012 (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של חלבי, מוצגנ/5).
על כן, יש למעשה למנות את תקופת ההתיישנות מתאריך 29.8.2012, ומשכך, ברור הדבר שתקופת ההתיישנות טרם חלפה.
(ב)
אפילו אם אבקש להחמיר עם התובעת, ולהניח שכפירתו של מוסטפא בחובתו נעשתה עוד לפני שכרת את החוזה עם חלבי, לא יביא הדבר תועלת לתובעת. הטעם לכך הוא, שכזכור, בשנת 1994, מוסטפא המציא העתק מהחוזה לידיו של מר נסר אל-דין. לכן, ניתן להניח, שלפחות עד לשנת 1994 מוסטפא לא כפר בחובתו כנאמן, שהרי אם היה כופר בחובתו, לא היה ממציא העתק מהחוזה למר נסר אל- דין, או למצער, היה ממציא לו העתק מהחוזה בצירוף הודעה מפורשת שהחוזה אינו בר תוקף.
כיוון שהתנהגותו של מוסטפא מלמדת, שלפחות עד שנת 1994 הוא לא כפר בתקפותו של החוזה שנכרת בינו ובין התובעת, הרי יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד כלשהו לאחר שנת 1994. הפועל היוצא מכך הוא, שתקופת ההתיישנות טרם חלפה, ולכל המוקדם היא תחלוף בשנת 2019.
31.
אשר על כל האמור לעיל, הנני דוחה את טענת ההתיישנות שנטענה על ידי הנתבעים.
ט. שיהוי
32.
הנתבעים הוסיפו וטענו "טענת שיהוי", ואולם אין אני סבור שיש לטענה זו מקום בעניין שלפני.
33.
טענת שיהוי יפה למקרים בהם השיהוי בהגשת תביעת התובע מלמד על כך, שהתובע זנח את תביעתו, או כאשר השיהוי גרם לנתבע לשנות את מצבו לרעה. שני מצבים אלה לא מתקיימים בעניין שלפני, ולפיכך הנני דוחה את טענת השיהוי.
34.
לא נעלם מעיני, שחלבי כבר הספיק להתקשר בחוזה עם הנתבע מס' 3, ולמכור לו קרקע בשטח 1,000 מ"ר. כמו כן לא נעלם מעיני, שהן מוסטפא והן חלבי דיווחו על העסקה שנעשתה ביניהם למשרד מיסוי המקרקעין, ושילמו את מסי השבח והרכישה, שתשלומם התחייב בעקבות העסקה שנעשתה ביניהם. ואולם, לדברים אלה אין נפקות. הטעם לכך הוא, שאם חלבי רכש ממוסטפא את הזכות שבמחלוקת בתום לב, כי אז ידו על העליונה, ואין הוא נזקק לטענת השיהוי. אם חלבי רכש ממוסטפא את הזכות שבמחלוקת שלא בתום לב, ובעת שידע שנעשתה עסקה קודמת במקרקעין, ממילא לא יוכל להדוף את תביעת התובעת בטענה שהשיהוי בהגשת תביעתה גרם לו לשנות מצבו לרעה.
י. הכרעה בין העסקאות הנוגדות
35.
בעניין שלפני יש להכריע בין שתי עסקאות נוגדות. העסקה האחת היא עסקה משנת 1988, ולפיה העביר מוסטפא את מלוא זכותו במקרקעין לתובעת. העסקה השניה היא עסקה משנת 2012, בה מכר מוסטפא את מרבית זכותו לחלבי (5,000 מ"ר).
36.
דרך המלך היא, שהעסקה הקודמת בזמן היא העסקה העדיפה, שהרי כך נקבע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב -
זכותו עדיפה."
הנתבעים, בהגנתם, נסמכים על חריג לכלל זה, שנקבע בהלכת "גנז".
פסק דין
זה ישים לעניינו, משום שבמהלך כל השנים הארוכות, שחלפו מאז התובעת רכשה את הזכות שבמחלוקת ממוסטפא, התובעת לא טרחה לרשום הערת אזהרה.
37.
ב"הלכת גנז" נקבע, כי אדם שרכש זכות במקרקעין חייב לפעול בתום לב. כחלק מחובת תום הלב החלה עליו, עליו לרשום הערת אזהרה, מקום בו הדבר אפשרי, הן כדי להגן על זכותו מפני עסקה סותרת והן כדי להתחשב באינטרס של צד שלישי תם לב, שעלול להתקשר בעסקה נוגדת. וכך נקבע בפסק הדין (מפי כב' הנשיא א' ברק, בעמ' 404):
"נראה לי כי עקרונית, תום הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עיסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עיסקה ראשונה (ראו נ' זלצמן, "דיני קניין" [50],
בעמ' 592). בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה הראשונה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעיסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עקרון תום הלב דורש כי בעל העיסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העיסקה השנייה. על-כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום-הלב כי בעל העיסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה ובכך ימנע את כניסתו של בעל העיסקה השנייה להתקשרות עם המוכר."
ולענייננו: גם אם בעת כריתת החוזה עם מוסטפא, התובעת לא יכלה לרשום הערת אזהרה, משום שהמקרקעין באותה עת עדיין לא היו רשומים בבעלותו של מוסטפא, הרי שעמד לרשות התובעת די זמן והותר, החל מתאריך 6.3.1989, כדי לרשום הערת אזהרה, שתגן, בראש ובראשונה, על זכותה שלה.
38.
גם במקרה בו חלה הלכת גנז, יש לבחון, האם מחדלו של הקונה הראשון גרם "לתאונה משפטית". כאשר אדם רוכש זכות במקרקעין, כאשר הוא יודע על עסקה קודמת שנעשתה בהם, ולמרות זאת הוא מחליט לרכוש את המקרקעין, לא יוכל לטעון שזכותו גוברת רק משום שהקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה.
במילים אחרות, יש לבחון מי אחראי ל"תאונה המשפטית", האם יש לתלות את האחריות בקונה הראשון, שגרם לתאונה עקב כך שהוא לא רשם הערת אזהרה, או שמא יש לתלות את האחריות לתאונה בקונה השני, שהחליט לרכוש את המקרקעין חרף ידיעתו שנעשתה בהם עסקה. תום הלב, הנדרש מהקונה השני בתחרות הזכויות מתרכז בשאלת ידיעתו על העסקה הראשונה. בעניין זה הבהיר המלומד פרופ' מ' מאוטנר, "עסקאות נוגדות ורשלנות של הקונה שאינו רושם הערת אזהרה", הפרקליט מ' (תשנ"א-תשנ"ג) עמ' 521:
"על הרוכש לפעול בתום-לב, דהיינו
בהיעדר ידיעה בפועל על זכותו של הצד הראשון בזמן ובהיעדר "עצימת עיניים" ביחס לקיומה של זכות זו (קרי, עליו להימנע מלרכוש את הנכס בנסיבות שבהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס)."
39.
המקור מכוחו יכולים אנו ללמוד על ידיעתו של חלבי על העסקה שנעשתה עם התובעת, הוא בראש ובראשונה חלבי עצמו. בסעיף 12 לכתב ההגנה, טען חלבי:
"... הנתבע, שהינו עו"ד במקצועו, מכיר היטב את "הלכת גנז" וידע בשלב הסופי של רישום העסקה בעת שביקש אישור מס רכוש, על קיומה של העסקה, שידו על העליונה. מכל מקום, הוא ברר את הטענה הנ"ל עם [מוסטפא] אשר טען כי המשא ומתן שבינו ובין המועצה לא הבשיל לידי עסקה וכי לא קיבל את תמורת החלקה וכי מעולם לא חתם למועצה על מסמכי רישום העסקה כגון "יפוי כוח בלתי חוזר, שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה וכו'. הנתבע המשיך בדרכו עד לקבלת תביעה תמוהה זו."
(ההדגשה לא במקור – י"כ)
במהלך חקירתו הנגדית נשאל חלבי, מתי ביקש אישור מס רכוש לרישום הזכויות בפנקס המקרקעין, וחלבי הפנה לאישור שצורף לתצהירו (נספח ה' למוצג נ/5), לפיו אישור מס הרכוש הופק בתאריך 18.11.2013.
40.
ואולם, בחקירתו הנגדית הוסיף חלבי ומסר, שלראשונה נודעה לו על העסקה עם התובעת בתאריך 27.2.2014 (עמ' 62 לפרוטוקול, שורה 20). חלבי הוסיף והשיב לבא כוח התובעת (עמ' 62 לפרוטוקול, שורה 31 ועד עמ' 63 לפרוטוקול, שורה 2):
"ב- 18.11.2013 כשפניתי להוציא את האישור של מס רכוש לא נאמר לי דבר. ב- 27.2.2014 כשפניתי להוציא את האישור של מס שבח נשאלתי על איזה עסקה אני מדבר, וכך נודע לי שיש עסקה נוספת. כששילמתי וקניתי ופעלתי, לא ידעתי, גם לא הייתה לי אפשרות לדעת שיש עסקה נוספת."
41.
הגרסאות השונות בדבר המועד בו נודע לחלבי לראשונה על העסקה שנעשתה עם התובעת, אינה מדברת בזכותו של חלבי. ואולם, אין בדברים אלה להוכיח כי פעל ב"עצימת עיניים", ורכש את הזכות שבמחלוקת בשעה שידע על העסקה שנעשתה לפני כן עם התובעת.
נוכח טענותיו של חלבי, כי נודע לו על העסקה שנעשתה עם התובעת רק לאחר שכבר כרת את החוזה עם מוסטפא, היה מוטל על התובעת הנטל להפריך את טענותיו, והנני סבור, שהתובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה לעשות כן.
42.
טענתה העיקרית של התובעת בעניין זה נסמכת על העובדה, שבמקרקעין התנהלה מזבלה. לטענת בא כוח התובעת, הנסמכת על העדויות של העדים מטעם התובעת, כל תושבי הישוב ידעו שבמקום התנהל אתר לאיסוף אשפה. בצדק שואל אפוא חלבי את השאלה, האם אתר לאיסוף אשפה יכול להחליף את הצורך ברישום הערת אזהרה (וראו סעיף 30 לתצהיר עדותו הראשית, מוצג נ/5).
תשובתי לשאלה זו היא, שבאופן עקרוני בהחלט יתכן מצב, ששימוש שנעשה במקרקעין עשוי ללמד על כך שבמקרקעין נעשתה עסקה קודמת, ולאותת לקונה השני, שאל לו להתקשר בחוזה עם המוכר, שכן הוא עלול להיחשב כמי שרכש את זכותו שלא בתום לב, והלכת גנז לא תעמוד לזכותו. ואולם, ככל שהדברים נוגעים למקרה הקונקרטי שלפני, אין לזקוף לחובתו של חלבי את העובדה שבעבר המקרקעין שימשו כאתר לאיסוף אשפה.
43.
כידוע, בחודש דצמבר 2010 אירעה שריפה רחבת היקף באזור פארק הכרמל, ובעקבות שריפה זו, נדרשה התובעת לסלק את המזבלה. בעניין זה העיד מר נסר אל- דין, כי "כל האזור כבר נקי ממזבלה. מדובר בהשקעה של מיליונים שהמדינה הקצתה לאחר שריפת הכרמל" (עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 2 עד 4). לתצהיר עדותו הראשית (מוצג ת/3), צרף מר נסר אל-דין מסמך מתאריך 3.5.2011 (נספח ג' לתצהיר), צו שניתן על ידי מנהל מחוז חיפה במשרד לאיכות הסביבה, לפי סעיף 13ב' לחוק שמירת הניקיון, תשמ"ד – 1984. בצו זה הורה הממונה על המחוז לתובעת ולמי שבשעתו עמד בראשה (מר כרמל נסר אל-דין) לפנות את אתר האשפה עד לתאריך 15.5.2011. מר נסר אל-דין פרט בתצהירו את ההליכים השונים שננקטו בקשר לאתר האשפה, ובסעיף 8 לתצהיר עדות הראשית, הצהיר:
"
ההחלטה הסופית בעניין זה הייתה פינוי אתר המזבלה מכל הפסולת ולאחר מכן גרוד האדמה עד למעמקים ובניית מתקן הנדסי וגם הצבת שומרים כדי למנוע את הפריצות וההפקרות שהייתה במשך שנים רבות."
מהראיות שלפני לא ניתן לקבוע מתי בדיוק סולקה האשפה מהאתר, ומתי תחנת המעבר החדשה שנבנתה פתחה את שערי למעבר אשפה. חלבי העיד, כי בקרקע שמוסטפא הציג לו, לא התנהל כל אתר לאיסוף אשפה, ואין ראיות המלמדות על כך, שבמועד בו ניהל משא ומתן עם מוסטפא, לקראת כריתת החוזה ביניהם (בחודש אוגוסט 2012), היה במקום אתר לאיסוף אשפה, שהיה צריך לאותת לו, שהקרקע שמוסטפא הציע לו לרכוש, אינה בבעלותו של מוסטפא.
יתרה מזאת: אפילו היה במקום אתר לאיסוף אשפה בעת שחלבי רכש את הזכות שבמחלוקת ממוסטפא, אין הדבר מלמד דווקא על כך, שהתובעת רכשה זכויות בקרקע, או שרכשה אותן ממוסטפא דווקא, שהרי מר נסר אל-דין, בסעיף 8 לתצהירו, מסר כי במקום הייתה "הפקרות", וכך אף כתב מר אכרם חסון במכתבו מתאריך 20.3.2006 (שהעתקו צורף לתצהיר עדגותו הראשית של מר נסראל-דין. ובכלל, מדוע היה על חלבי להניח, שקיוןם מזבלה מעיד דווקא על זכות בעלות של התובעת במקרקעין, שהרי יכלה לקבל זכות שימוש בהם או לשכור אותם.
44.
חובתו של חלבי, כחובתו של כל אדם הקונה מקרקעין בתום לב, הייתה לבקר במקרקעין ולעמוד על טיבם, וכך עשה, וכן הוא חייב הוא לבדוק את מצבם הרישומי בפנקס המקרקעין ואף זאת עשה. כדי לבטל את השפעתה של "הלכת גנז" על ענייננו, היה על התובעת להוכיח, שבמועד בו חלבי רכש את הזכות ממוסטפא, חלבי ידע על העסקה שנעשתה קודם לכן עם התובעת. ואולם, התובעת לא הוכיחה זאת. דברי העדים, שכל תושבי הישוב ידעו על המזבלה במקום, אין בה די כדי לבסס קביעה, שבמועד רכישת הזכויות ממוסטפא, חלבי נהג בחוסר תום לב.
יתרה מזאת, לטענת חלבי, כאשר נודע לו שהתובעת טוענת לזכויות במקרקעין שרכש ממוסטפא, הוא פנה למוסטפא, והאחרון אמר לו, שהחוזה עם התובעת לא יצא בסופו של דבר אל הפועל. חלבי אינו יכול להיות אחראי לאמיתות דבריו של מוסטפא, ואין לזקוף לחובתו תשובות לא נכונות שמוסטפא מסר לו, כאשר פנה אליו לברר את מצב הדברים.
45.
על כן, לאחר ששקלתי הראיות שלפני וטענות באי כוח הצדדים, הנני סבור, שלא הוכח פגם בתום לבו של חלבי, ואין מקום לקבוע, שהשימוש שעשתה התובעת במקרקעין, כאתר להשלכת פסולת, לפני שחלבי רכש את הזכות שבמחלוקת ממוסטפא, שולל את תום לבו של חלבי בעת שכרת את החוזה עם מוסטפא. לעומת זאת, התובעת היא זו שתום לבה פגום, כפי שנקבע בהלכת גנז, בפסקה שצוטטה על ידי בסעיף 37 שלעיל.
המסקנה המתבקשת מדברים אלה היא, שמי שאחראי ל"תאונה המשפטית" שאירעה היא התובעת, אשר במשך שנים רבות לא רשמה הערת אזהרה על הזכות שרכשה ממוסטפא בשנת 1988. על כן, בתחרות הזכויות בין התובעת וחלבי, ידו של חלבי על העליונה.
46.
על פי החוזים שלפני, התובעת רכשה ממוסטפא 5,764/17764 חלקים במקרקעין, וחלבי רכש ממוסטפא 5,000/17764 חלקים במקרקעין. כיוון שזכותו של חלבי עדיפה, תהיה התובעת זכאית להירשם כבעלת 764/17764 חלקים במקרקעין בלבד.
י"א. סוף דבר
47.
אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:
(א)
הנני מצהיר כי התובעת, המועצה המקומית דלית אל-כרמל
, זכאית להירשם כבעלת 764/17764 חלקים במקרקעין המזוהים כחלקה 15 בגוש 11514.
(ב)
הזכות שתירשם על שם התובעת, על פי האמור בסעיף קטן (א) שלעיל, תיגרע מהזכות הרשומה על שם הנתבע מס' 1, עמאר מוסטפא ת"ז 056258940.
(ג)
עם מתן
פסק דין
זה, מבוטל צו המניעה הזמני, אשר ניתן בתאריך 9.3.2014 במסגרת ההליכים שהתנהלו בתיק זה (בקשה מס' 1). כפועל יוצא מכך, יש למחוק את ההערה שנרשמה בפנקס המקרקעין בתאריך 12.3.2014 (לפי שטר מס' 11557/001).
(ד)
עד להסדרת רישום זכות התובעת על פי האמור בסעיף קטן (א) שלעיל, ובתוקף סמכותי לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הנני מורה לרשם המקרקעין לרשום בדף הרישום של המקרקעין הנזכרים, הערה על זכות הבעלות של עמאר מוסטפא, כי ניתן
פסק דין
, ולפיו זכאית התובעת להירשם כבעלים של 764/17764 חלקים מהחלקים הרשומים על שם עמאר מוסטפא. בעתיד, ובעת שזכות הבעלות בחלקים האמורים תירשם על שם התובעת, ימחק רשם המקרקעין את ההערה שנרשמה לפי סעיף זה, ללא צורך בהחלטה שיפוטית נוספת.
(ה)
רישום זכות הבעלות על שם התובעת בחלקים האמורים, יעשה רק לאחר שהתובעת תמציא לרשם המקרקעין את כל האישורים שיש צורך להמציא, על פי הוראת כל דין, בעת ביצוע פעולות בפנקס המקרקעין.
(ו)
כיוון שמוסטפא מכר את זכותו במקרקעין פעמיים, עליו לשאת בהוצאות המשפט שנגרמו לצדדים. לפיכך הנני מחייב את מוסטפא כדלקמן:
(1)
לשלם לתובעת הוצאות משפט, שכר טרחת עו"ד ומע"מ בסכום כולל של 18,706 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מתאריך
פסק דין
זה ועד לתשלום המלא בפועל.
(2)
לשלם לנתבע מס' 2 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 17,550 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מתאריך
פסק דין
זה ועד לתשלום המלא בפועל.
(ז)
במסגרת הבקשה לסעד זמני, התובעת הפקידה ערובה בסך 50,000 ₪. מזכירות בית המשפט תחזיר לתובעת את הערובה שהופקדה לאחר חלוף 90 ימים מהיום, אלא אם בתוך מועד זה יגיש הנתבע מס' 2 תביעת נזיקין נגד התובעת.
(ח)
בתוך 30 ימים מיום ש
פסק דין
זה יעשה סופי, על בא כוח התובעת לפנות למזכירות בית המשפט ולקבל את החוזה המקורי (מוצג ת/5) ועל בא כוח הנתבע מס' 1 לפנות למזכירות ולקבל את שטר המכר המקורי (מוצג ת/6).
ניתן היום,
כ"ט חשוון תשע"ו, 11 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
י' כהן, שופט
סגן נשיא
לפני השופט יצחק כהן
, סגן נשיא
המועצה המקומית דלית אל-כרמל
ע"י ב"כ עו"ד יוסף עבד אל-ראזק
התובעת
נגד
1.
עאמר מוסטפא
ת"ז 056258940
ע"י ב"כ עו"ד גל אמיר
2.
עו"ד אחסאן חלבי
ת"ז 025829268
ע"י ב"כ עו"ד ווג'די כעביה
3.
חאטום נג'די
ת"ז 54394135
הנתבעים
פסיקתה
לאחר דיון בתובענה הנ"ל, ניתן בתאריך 11.11.2015
פסק דין
, ובו נקבע כדלקמן:
1.
התובעת, המועצה המקומית דלית אל-כרמל
, זכאית להירשם כבעלת 764/17764 חלקים במקרקעין המזוהים כחלקה 15 בגוש 11514.
2.
הזכות שתירשם על שם התובעת, על פי האמור בסעיף קטן (א) שלעיל, תיגרע מהזכות הרשומה על שם הנתבע מס' 1, עמאר מוסטפא ת"ז 056258940.
3.
עם מתן ה
פסק דין
, מבוטל צו המניעה הזמני, אשר ניתן בתאריך 9.3.2014 במסגרת ההליכים שהתנהלו בתיק זה (בקשה מס' 1). כפועל יוצא מכך, יש למחוק את ההערה שנרשמה בפנקס המקרקעין בתאריך 12.3.2014 (לפי שטר מס' 11557/001).
4.
עד להסדרת רישום זכות התובעת על פי האמור בסעיף קטן (א) שלעיל, ובתוקף סמכותו לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הורה בית המשפט לרשם המקרקעין לרשום, בדף הרישום של המקרקעין הנזכרים, הערה על זכות הבעלות של עמאר מוסטפא, כי ניתן
פסק דין
, ולפיו זכאית התובעת להירשם כבעלים של 764/17764 חלקים מהחלקים הרשומים על שם עמאר מוסטפא. בעתיד, ובעת שזכות הבעלות בחלקים האמורים תירשם על שם התובעת, ימחק רשם המקרקעין את ההערה שנרשמה לפי סעיף זה, ללא צורך בהחלטה שיפוטית נוספת.
5.
רישום זכות הבעלות על שם התובעת בחלקים האמורים, יעשה רק לאחר שהתובעת תמציא לרשם המקרקעין את כל האישורים שיש צורך להמציא, על פי הוראת כל דין, בעת ביצוע פעולות בפנקס המקרקעין.
6.
הנתבע מס' 1 חויב לשלם הוצאות משפט כדלקמן:
(1)
לשלם לתובעת הוצאות משפט, שכר טרחת עו"ד ומע"מ בסכום כולל של 18,706 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מתאריך
פסק דין
זה ועד לתשלום המלא בפועל.
(2)
לשלם לנתבע מס' 2 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 17,550 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מתאריך
פסק דין
זה ועד לתשלום המלא בפועל.
7.
לאחר חלוף 90 ימים מתאריך פסק הדין תחזיר מזכירות בית המשפט לתובעת את הערובה בסך 50,000 ₪ שהופקדה, אלא אם בתוך מועד זה יגיש הנתבע מס' 2 תביעת נזיקין נגד התובעת.
8.
בתוך 30 ימים מיום ש
פסק דין
זה יעשה סופי, על בא כוח התובעת לפנות למזכירות בית המשפט ולקבל את החוזה המקורי (מוצג ת/5) ועל בא כוח הנתבע מס' 1 לפנות למזכירות ולקבל את שטר המכר המקורי (מוצג ת/6).
פסיקתה זאת נחתמה היום, כ"ט חשוון תשע"ו, 11 נובמבר 2015.
י' כהן, שופט
סגן נשיא
א בית משפט מחוזי 13387-03/14 המועצה המקומית דלית אל-כרמל נ' עאמר מוסטפא, עו"ד אחסאן חלבי, חאטום נג'די (פורסם ב-ֽ 09/03/2014)