פסקי דין על אלי גט צמיחה ייזום והשקעות | פסקי דין על א.פ. נס אחזקות ויזמות נדל"ן | פסקי דין על צבי חיים גוטמן | פסקי דין על משה גוטמן | פסקי דין על מרים בלויא ואח' |

45412-12/14 א     15/11/2015




א 45412-12/14 אלי גט צמיחה ייזום והשקעות בע"מ, א.פ. נס אחזקות ויזמות נדל"ן בע"מ נ' צבי חיים גוטמן, משה גוטמן, מרים בלויא ואח'








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד


15 נובמבר 2015
ת"א 45412-12-14



לפני:
השופט
יעקב שפסר

התובעות:
1.אלי גט צמיחה ייזום והשקעות בע"מ

2.א.פ. נס אחזקות ויזמות נדל"ן בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יוסי בייטנר


נגד

הנתבעים:
1.צבי חיים גוטמן
2.משה גוטמן
3.מרים בלויא
4.יחיאל גוטמן
ע"י ב"כ עו"ד יוסף מועדים




פסק דין


תובענה למתן

פסק דין
הצהרתי לפיו אופציה לרכישת נכס מקרקעין, אשר ניתנה לתובעות על ידי הנתבעים, מומשה כדין. בנוסף, מבוקשת אכיפתו של הסכם מכר מקרקעין אשר צורף להסכם האופציה האמורה וכן תשלום פיצויים לתובעות בעקבות נזקים אשר נגרמו להם בעקבות אי-השלמת עסקת המכר. לחילופין, מבקשות התובעות השבת הסכום אשר שילמו לנתבעים בעבור קבלת האופציה.

א.
רקע עובדתי

1.
התובעת 1, חברת אלי גט צמיחה ייזום והשקעות בע"מ
(להלן: "חברת אלי גט" או "התובעת 1") והתובעת 2, חברת א.פ. נס אחזקות ויזמות נדל"ן בע"מ
(להלן: "חברת נס" או "התובעת 2", וביחד עם התובעת 1: "התובעות") הינן חברות העוסקות בייזום פרויקטים והשקעות בתחום הנדל"ן.

2.
הנתבע 1, מר חיים צבי גוטמן (להלן: "גוטמן" או "הנתבע 1"), הנתבע 2, מר משה גוטמן
(להלן: "הנתבע 2"), הנתבעת 3, הגב' מרים בלויא (להלן: "הנתבעת 3") והנתבע 4, מר יחיאל גוטמן (להלן: "הנתבע 4", וביחד עם נתבעים 1-3: "הנתבעים"), הינם אחים ובעלים משותפים של נכס מקרקעין המצוי בהוד השרון, והידוע כגוש 6573 בחלקה 44 (להלן: "המקרקעין").

3.
לשם מכירת המקרקעין, התקשר גוטמן עם מתווך אשר יצר קשר בינו לבין התובעות. בעקבות זאת, החלו התובעות והנתבעים לקיים משא ומתן, אשר נמשך כשישה שבועות (החל מחודש יולי 2014). מאחר שלתובעות לא היו את האמצעים לרכוש המקרקעין באופן מיידי, נדרשו הן לזמן לגייס משקיעים נוספים, ומשום כך החליטו הצדדים כי לתובעות תינתן אופציה ייחודית במסגרתה יתאפשר להם להודיע על רצונם לרכוש את המקרקעין (להלן: "האופציה"). הסכמות הצדדים באו לידי ביטוי בהסכם אופציה לרכישת המקרקעין (להלן: "הסכם האופציה" או "ההסכם"), כאשר גוטמן, חתם באופן ישיר על ההסכם, בעוד ששאר הנתבעים חתמו באמצעות ייפוי כוח אשר ניתן על ידם לבא-כוחם, עוה"ד אשר דל (להלן: "עו"ד דל").

4.
בין היתר, קבע הסכם האופציה, כי האופציה תעמוד בתוקפה למשך 90 ימים ממועד חתימת ההסכם (להלן: "מועד פקיעת האופציה"), את הדרך למימוש האופציה וכן כי תמורת האופציה ישולם לגוטמן סך של 60,000 ₪ אשר לא יוחזר לתובעות בשום מקרה (להלן: "תמורת האופציה"). עוד הסכימו הצדדים בהסכם האופציה כי לא יאוחר מ-14 ימים לאחר מועד מימוש האופציה, יפגשו הצדדים להעברת כלל התשלום בגין המקרקעין לנתבעים. עסקת האופציה דווחה לרשויות המס.

5.
כמו כן, במועד חתימת הסכם האופציה, נחתם על ידי הצדדים גם הסכם המסדיר את תנאי מכירת המקרקעין גופם (להלן: "הסכם המכר"), כאשר הוסכם על ידם כי הסכם זה יכנס לתוקפו בכפוף למימוש האופציה.

6.
בעקבות הדיווח לרשויות המס אודות הסכם האופציה, נשלחה על ידן דרישת לתשלום מס רכוש על המקרקעין בסך של כ-235,000 ש"ח (להלן: "החוב"). כתוצאה מכך ונוכח הדוחק הכלכלי בו היה שרוי גוטמן אותה העת, פנה האחרון אל הנתבעות בבקשה כי ישלמו עבורו את החוב וכי תשלום זה ינוכה בהמשך מגובה התמורה אשר תשולם על ידן בגין רכישת המקרקעין, על פי הסכם האופציה. הנתבעות סירבו, ואולם גוטמן הצליח להפחית את גובה החוב ל-37,685 ש"ח בלבד (נוכח קיומו של מבצע לתשלום מיסים מופחתים אשר קיימו רשויות המס) (להלן: "החוב המופחת") ולשלמו לבסוף באמצעות הלוואה אשר קיבל מגמ"ח.

7.
ביום 9.12.2014 פנה בא כוחן של התובעות, עו"ד אלירן דוייב (להלן: "עו"ד דוייב") בהודעת אימייל אל בא כוחם של הנתבעים, עו"ד אשר דל (להלן: "עו"ד דל") בה ביקש לתאם עמו פגישה בנושא מימוש האופציה (להלן: "תכתובות האימיילים מיום 9.12.2014"). בתגובתו באימייל מאותו היום השיב עו"ד דל כדלקמן:

"אלירן שלום,
פגישה "בנושא מימוש האופציה" אמורה להיות לאחר הודעת מימוש בה מקבל האופציה מודיע על רצונו לממשה.
האם עליי לראות במכתבך כהודעת מימוש?
אם כן, ניתן לתאם פגישה לצורך חתימה על הסכם המכר ומסירת שיק בנקאי.....
"

על אימייל זה השיב עו"ד דוייב:
"אשי שלום,
ניתן לתאם ליום ה' 18.12.2014.
אשמח לשוחח איתך לעניין נוסח הסכם המכר.
"

בהמשך לכך, שוחחו עו"ד דוייב ועו"ד דל בטלפון, ולאחר מכן, ביום 10.12.2014, שלח עו"ד דוייב אימייל לתובעות בו ציין:

"דיברתי עם אשי. המימוש סגור. יעדכן אותנו לגבי יום חמישי האם אפשרי לו."

8.
באותו היום, הודיע עו"ד דל לעו"ד דוייב בהודעת אימייל כי העביר את הודעתו לגוטמן, ואולם רק לאחר מכן התברר לו כי עובר לשיחתו הטלפונית עם עו"ד דוייב, שלח גוטמן פקס בו ביקש להפסיק כל פעילות בעניין מימוש האופציה, וזאת מאחר שהודעת המימוש התקבלה לאחר המועד הקבוע בהסכם האופציה. בהמשך לכך ציין עו"ד דל כי לאחר שמנה אף הוא את הימים אשר חלפו, הסתבר לו כי ההודעה אכן ניתנה יום לאחר מועד פקיעת האופציה.

9.
בעקבות זאת, הגישו התובעות, אשר ביקשו להמשיך בתהליך רכישת המקרקעין,
תובענה זו וכן בקשה לקבלת צו מניעה זמני, אשר יאסור על ביצוע דיספוזיציה במקרקעין. צו זמני כאמור ניתן על ידי ביום 22.12.2014.

ב.
תמצית טענות הצדדים

תמצית טענות התובעות
10.
לטענת התובעות, מנסים הנתבעים להתחמק, בחוסר תום לב, מביצוע עסקת המקרקעין בעקבות איחור של יום אחד בלבד במתן הודעת המימוש על ידי הנתבעות.

11.
התובעות טוענות כי הסכמת הצדדים הייתה כי האופציה תפקע בתום שלושה חודשים ממועד חתימת הסכם האופציה, ולא בתום 90 ימים כפי שנכתב בהסכם בטעות ובהיסח הדעת. התובעות מציינות כי במהלך התקופה שחלה בין מועד חתימת הסכם האופציה למועד פקיעתה, התנהל קשר רציף בינן לבין גוטמן, במסגרתו הובהר לגוטמן באופן חד-משמעי כי בכוונת התובעות לממש את האופציה.

12.
לטענת התובעות, ההודעה מיום 9.12.2014, אשר נשלחה על ידן לעו"ד דל, בצירוף שיחות הטלפון בין עו"ד דוייב לעו"ד דל מהוות מימוש האופציה כנדרש, הן בכתב והן בעל-פה, בתום שלושה חודשים מיום 9.9.2014, הוא מועד כריתת הסכם האופציה. כמו כן, טוענות התובעות, כי שיחות הצדדים בדבר קיומו של מפגש ביום 18.12.2014 לצורך סגירת העסקה, תומכת גם היא בכך שהאופציה מומשה על ידן כדין.

13.
לגרסת התובעות, אף אילו קיים איחור של יום במתן הודעתם מיום 9.12.2014 אודות המימוש, לא נגרם לנתבעות כל נזק או חסרון כיס, שכן על פי הסכם האופציה ניתנה לצדדים תקופה נוספת, של 14 ימים, עד למועד התשלום בפועל של תמורת המקרקעין.

14.
לשיטת התובעות, טענה בדבר איחור של יום אחד במימוש האופציה, שעה שבין הצדדים כבר נחתם הסכם מכר סופי, נקבע מועד לסגירת העסקה ולאור הקשר הרצוף שהתנהל ביניהם לאורך התקופה ובמקביל לכך שהנתבעים, לגרסת התובעות, כלל לא ייחסו חשיבות למועד המימוש המדויק של האופציה
- מהווה חוסר תום לב קיצוני מצד הנתבעים. התובעות טוענות, כי הסיבה האמיתית לחזרת הנתבעים בהם מן העסקה הינה העובדה כי מכרו שטח מקרקעין אחר, וכי אי גילויה של עובדה זו מהווה אף הוא חוסר תום לב מצידם וניסיון להתחמק מקיום הסכם האופציה.


תמצית טענות הנתבעים
15.
לטענת הנתבעים, עמידתם על מועד פקיעת האופציה האופציה איננה מהווה חוסר תום לב, שכן ההסכם עצמו מדגיש את חשיבות העמידה במועד זה ואת מהותיות ההוראה בנדון ביחסי הצדדים, וכי דווקא חוסר נכונותן של התובעות לעמוד בהתחייבותן לכך היא שעולה כדי חוסר תום לב.

16.
הנתבעים מציינים, כי במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, ביקשו התובעות כי האופציה תפקע בתום 120 ימים ואולם גוטמן לא הסכים ליותר מ-90 ימים בשום מקרה. לטענת הנתבעים, הצדדים לא הסכימו כי האופציה תינתן לשלושה חודשים, שכן הסכם האופציה מציין באופן מפורש 90 ימים וקובע כי מדובר במועד מהותי אשר לא יוארך. עוד מציינים הנתבעים, כי מקום בו לשון ההסכם מפורשת, יש לפרשה בהתאם ללשונו, קל וחומר כאשר התובעות עצמן הן שניסחו את הסכם האופציה.

17.
לטענת הנתבעים, דרך מימוש האופציה נקבעה מפורשות בהסכם האופציה, בעוד שהודעות האימייל אשר נשלחו על ידי התובעות נשלחו לאחר מועד הפקיעה וממילא אינן עומדות בדרך המימוש שנקבעה בהסכם. לגרסת הנתבעים, אף לא נקבעה כל פגישה לסגירת העסקה.

18.
עוד טוענים הנתבעים, כי האיחור במועד מימוש האופציה איננו איחור של יום אחד, אלא של מספר ימים, שכן הסכם האופציה נחתם ביו 4.9.2014, והתאריך עליו שונה מאוחר יותר ליום 9.9.2014, ללא הסכמתם.

19.
הנתבעים טוענים כי במהלך התקופה שעד למועד פקיעת האופציה נתנו להם התובעות תחושה כי בכוונתן לממש את האופציה אף עובר למועד פקיעתה וזאת נוכח ידיעתם על מצבו הכלכלי הדחוק של גוטמן. הנתבעים טוענים כי הדבר נועד לנצל את מצבו של גוטמן, על מנת להסתיר את כישלון התובעות במימוש האופציה במועדה.

ג.
דיון והכרעה

20.
בעיקרה, מתמקדת המחלוקת שבפני
בפרשנותו של הסכם אופציה ובאומד דעת הצדדים לו, כאשר סוגיית מועד פקיעת האופציה ושאלת מימושה בהתאם להוראות ההסכם – הן אשר עומדות בבסיס התובענה דנן.
בראשית הדיון אבחן את הסכמות הצדדים לעניין זה, כפי שהן באות לידי ביטוי בהסכם האופציה. לאחר מכן, אבדוק האם הודעת המימוש אשר ניתנה על ידי התובעות עמדה בדרך המימוש ובמועד המימוש הקבועים בהסכם, כאשר קביעה לפיה הודעת המימוש נמסרה באיחור תחייב בחינה האם מועד ההודעה מהווה תנאי יסודי בהסכם וככל שכן, האם עמידה על קיומו של תנאי זה עולה כדי התנהגות חסרת תום לב מצד הנתבעים. אפנה אפוא לדון בסוגיות אלו.

א)
הסכמות הצדדים בהסכם האופציה
21.
עיון בהסכם האופציה מעלה כי הן דרך מימוש האופציה והן מועד פקיעתה מוסדרות במסגרתו. כך נקבע בסעיף 3 להסכם האופציה:

"האופציה תעמוד בתוקפה למשך 90 יום (כולל) מיום חתימת הסכם זה (להלן: "יום פקיעת האופציה"). יום פקיעת האופציה הינו מועד מהותי ומובהר כי מקבל האופציה לא יהיה זכאי להאריך מועד זה בשום תנאי ואופן למעט במקרה של כוח עליון כגון מלחמה או התקפת טילים משמעותית....

.....בחר מקבל האופציה לממש את האופציה, יהא המימוש בתנאים ובמחיר המפורטים להלן:
א.
....
ב.

מוסכם ומובהר בזה כי מקבל האופציה יממש את האופציה בדרך של רכישת מלוא הזכויות בממכר. הודעת מקבל האופציה על רצונו לממשה תגיע לנותן האופציה עד ליום פקיעת האופציה (לעיל ולהלן: "הודעת המימוש"). ההודעה תהיה בכתב ובדואר רשום עם אישור מסירה ו/או בדואר אלקטרוני.
ג.
....
"

22.
בענייננו, לשון ההסכם לענייננו ברורה ומפורשת, ולפיה האופציה ניתנת למשך 90 ימים (כולל) מיום חתימת הסכם האופציה. סעיף 25(א) לחוק החוזים, התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כדלקמן:


"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."

הנה כי כן, מקום בו לשון החוזה מעידה באופן מפורש על אומד דעת הצדדים, חזקה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים (
ע"א 10849/07
פוארסה נ' פוארסה, פס' 31 לפסק דינו של השופט דנציגר (פורסם בנבו, 12.11.2009):

"מקום שבו לשון החוזה ברורה וחד משמעית, חזקה עליה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולכן יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו ולתת לחוזה את המשמעות הפשוטה והברורה העולה מלשונו."

ואולם, גם אם אפנה לבחינת נסיבות העניין, אינני סבור שיהא בכך כדי להועיל לתובעות בטענתן לפיה הצדדים הסכימו ביניהם כי האופציה תפקע בתוך שלושה חודשים (ולא בתוך 90 יום), שכן טענתן זו לא נתמכה ולו בראשיתה של ראייה, ולמעשה נסתרת בעדותו של גוטמן, אותה מצאתי כאמינה, כמו גם בעדויותיהן של התובעות (עמ' 17-18 לעדות גוטמן, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015):

"ש. האם נכון שבמהלך המו"מ שקדם לחתימת הסכם האופציה המבקשות ביקשו תקופה ארוכה יותר מ-90 יום?
ת. כן. הם ביקשו 100 יום ולא הסכמתי ל-100 יום......... אני רציתי שהיום יתחיל כמה שיותר מוקדם ושה-90 יום יגמרו כמה שיותר מוקדם.
ש. במצבך ערב חתימת הסכם האופציה, בהנחה שהיה רשום בהסכם האופציה לא 90 יום אלא 95 או 100 יום, היית חותם על העסקה?
ת. לא.
ש. למה לא?
ת. למה לא חתמתי על 100 יום?
ש. למה לא, היית צריך נואשות כסף, הבנק חסם אותך?
ת. גם 90 יום לא רציתי זה היה הגבול האחרון...........
"

וכן בעדותו של נציג התובעות, מר אלעד צמח (להלן: "אלעד") (עמ' 12 לעדות אלעד, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015):

"ש. ניתנה לכם אופציה ל-90 יום?
ת. זה מה שרשום.
"

23.
זאת ועוד, נציגי התובעות הם אשר ניסחו את הסכם האופציה וכתבו כי היא תפקע בתום 90 ימים, ולא בתום שלושה חודשים (עמ' 19 לעדות גוטמן, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015) ולפיכך, הכלל הקובע כי במקרה של ספק פרשני יפורש חוזה כנגד מנסחו – פועל במקרה דנן לחובת התובעות (סעיף 25(ב1) לחוק החוזים).

24.
לאור האמור, לא מצאתי כי בין הצדדים הייתה קיימת הסכמה שונה באשר למועד פקיעת האופציה מזו הכתובה בהסכם, ועל כן מסקנתי הינה כי תקופת האופציה אשר הוסכמה על הצדדים הינה 90 ימים (ולא שלושה חודשים), כאמור בהסכם האופציה.

25.
בדומה לכך, גם דרך מימוש האופציה הוסדרה באופן מפורש בהסכם, ולפיה ככל שיהא ברצון התובעות לממש את האופציה, ידרשו הן לשלוח לנתבעים הודעה בכתב (עד ליום פקיעת האופציה), באמצעות דואר רשום עם אישור מסירה או בדוא"ל (להלן: "הודעת מימוש").

26.
יוצא אפוא, כי הסכמות הצדדים לעניין מועד פקיעת האופציה ודרך מימושה הובהרו והוסדרו במסגרת הוראות הסכם המכר. משכך, אפנה לבחון האם בפועל מומשה האופציה על ידי התובעות בהתאם להוראות אלו, וככל שלא, האם מדובר בהפרה יסודית המאפשרת לנתבעים לבטל ההסכם.

ב)
מימוש האופציה- האם בהתאם לדרך המימוש הקבועה בהסכם
?
27.
לטענת התובעות, הודעת האימייל מיום 9.12.2014 ושיחת הטלפון שבוצעה בין עו"ד דוייב לעו"ד דל מספיקות לשם שכלול הודעת מימוש כנדרש, בעוד שלשיטת הנתבעים, הודעת האימייל האמורה איננה תואמת את דרך המימוש הקבועה בהסכם האופציה.

28.
הודעת האימייל הראשונה אשר נשלחה על ידי עו"ד דוייב לעו"ד דל ביום 9.12.2014 עוסקת ברצונו לתאם פגישה עם עו"ד דל בדבר מימוש האופציה, כלומר, הודעה זו איננה מהווה הודעה על עצם ההחלטה לממש את האופציה. בהתאם לכך, תשובת עו"ד דל מאותו היום מבהירה כי פגישה מעיין זו אמורה להתקיים רק לאחר מתן הודעה על המימוש, בה יודיעו התובעות על עצם רצונן לממש את האופציה. היות שמהודעת עו"ד דוייב לא השתמעה כוונה ברורה למימוש, עו"ד דל מעלה את הספק הקיים בעיניו באופן מפורש בשואלו "האם עליי לראות במכתבך כהודעת מימוש?". ואולם, תשובתו של עו"ד דוייב, אשר נשלחה בשעה 21:05 באותו היום, מתחמקת ממתן מענה לשאלה זו, כאשר הוא בוחר שלא להשיב ישירות לשאלה אשר נשאל (קרי, האם הודעתו זו מהווה הודעת מימוש האופציה) אלא מציין כי מבחינתו ניתן לתאם פגישה בין הצדדים ליום 18.12.2014. עוד כותב עו"ד דויב, כי ברצונו לשוחח על נוסחו של הסכם המכר.
סבורני, כי הדעת נותנת, שאילו מדובר היה מבחינת התובעות בהודעת מימוש, היה עו"ד דוייב משיב באופן מפורש כי זוהי אכן הודעת מימוש, בעוד שדווקא תשובתו המתחמקת לעניין זה מותירה את הרושם כי לא כך הם פני הדברים. זאת ועוד, בעדותו מציין עו"ד דוייב (עמ' 4 לעדות עו"ד דוייב, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015) (ההדגשות אינן במקור – י.ש):

"ת. אני פניתי לעו"ד דל בבקשה לתאם פגישה בקשר למימוש האופציה....."

ובעמ' 6 לעדותו:
"ת.
...............
........... כדי לממש אופציה אתה לא חייב פגישה אתה יכול לשלוח שיק יחד עם הסכם מכר חתום. הסיבה שביקשתי פגישה כי רציתי לחשוב איך מביאים לידי ביטוי את נושא החוב בהסכם המכר ועושים את האדפטציות הנדרשות
."

כלומר, עו"ד דוייב רצה לתאם פגישה בה ידון עניין מימוש האופציה, ומכאן, שהודעות האימיילים מיום 9.12.2-14 איננה מהווה מבחינתו את הודעת המימוש.

29.
חיזוק לעניין זה, ניתן למצוא גם בחלקה השני של תשובת עו"ד דוייב, בו הוא מציין כי ברצונו לקיים דיון אודות נוסחו של הסכם המכר. לפי עדותו, נבע הדבר מכך שבעקבות גילוי דבר קיומו של החוב על המקרקעין (אותו לבסוף שילם גוטמן), היו התאמות ושינויים אשר נדרשו, לדידו, בהסכם המכר (עמ' 6 לעדות דוייב, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015). בנקודה זו אציין, כי הסכם המכר נחתם על ידי הצדדים (על כל עמודיו) בד בבד עם חתימתם על הסכם האופציה, על מנת שיוכל להיכנס לתוקפו באופן מיידי עם מתן הודעת מימוש, כאשר שינוי הסכם המכר, עשוי ליצור כפועל יוצא גם שינוי בהסכם האופציה. הסיבה לכך הינה כי הנתבעים נתנו לתובעות אופציה ייחודית וחד-צדדית לתקופה מוגבלת, אשר הפעלתה כפופה לרצונן הבלעדי של התובעות, כאשר האופציה עצמה ניתנה על בסיס הסכמות הצדדים בדבר מכירת המקרקעין, כפי שהן מופיעות בהסכם המכר. מכאן, שככל שברצון התובעות לשנות הוראות מסוימות בהסכם המכר, הרי שאין באפשרותן לתת קיבול להסכם האופציה הנוכחי, היות שקיבול כאמור צפוי "להפעיל" גם את הסכם המכר. בנסיבות אלו, ברי כי ככל שעו"ד דוייב סבר כי יש לשנות את הסכם המכר, ממילא וכתוצאה ישירה מכך, נפגמת יכולתו לבצע קיבול מדויק להסכם האופציה, כפי שאף עולה מעדותו (עמ ' לעדות עו"ד דוייב, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015):

".......ולכן היה צריך לעשות התאמות בהסכם המכר ביחס לאותו חוב."
"......... אם המצב לא היה משתנה היינו שולחים שיק......"
".........אני צריך לשבת עם עורך הדין של הצד השני ולהגיד לו שהמצב השתנה."

30.
בנוסף לכך, ניתן לראות כי אף "בזמן אמת" קרי, יום לאחר תכתובת האימייל מיום 9.12.2014, לא היה ברור לעו"ד דל כי התובעות בחרו לממש את האופציה, כפי שאף עולה מעדות עו"ד דוייב (עמ' 6 לעדות דוייב, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015) (ההדגשות אינן במקור – י.ש):

"........ ב-10.12 שוחחתי טלפונית עם אשי [עו"ד דל, הערה שלי – י.ש] הוא אפילו היה אצלנו במשרד בעסקה אחרת וישב עם עו"ד אחר, שוחחנו טלפונית ואז אשי שאל אותי לעניין נוסח המייל יום קודם, הוא אומר לי יש מימוש, אין מימוש. אמרתי לו יש מימוש, אבל צריך לקחת את נושא החוב ולהסדיר אותו....."

31.
באשר לטענת התובעות כי הודעת מימוש ניתנה גם בעל-פה, במהלך שיחות טלפון שהתקיימו בין הצדדים – ברי אין שיחות אלו מהוות הודעת מימוש תקפה נוכח הדרישה המפורשת הקיימת בהסכם האופציה למתן הודעת מימוש בכתב.

32.
מסקנתי מן האמור לעיל, הינה כי התובעות לא שלחו לנתבעים הודעת מימוש כנדרש בהסכם האופציה. יחד עם זאת, וכפי שאפרט להלן, גם אם אניח לטובת התובעות כי הודעת מימוש אכן ניתנה בהתאם לדרך אשר נקבעה על ידי הצדדים בהסכם האופציה – לא מצאתי כי ההודעה נמסרה לנתבעים במהלך תקופת האופציה, אלא באיחור של מספר ימים. אפרט כוונתי להלן.

ג)
מועד מימוש האופציה

כאמור, על פי האמור בהסכם, ניתנו לתובעות כ-90 ימים להודיע על רצונן לממש את האופציה, ואולם, בין התובעות לנתבעים קיימת מחלוקת באשר למועד ממנו יש להתחיל את מניין הימים. לעמדת התובעות, התאריך המופיע על הסכם האופציה, קרי, ה-9.9.2014, הוא המועד הרלוונטי לעניין חישוב מועד פקיעתה, בעוד שלטענת הנתבעים, יש למנות את הימים החל מיום 4.9.2014, דהיינו ממועד חתימת ההסכם. לעניין זה אף טוענים הנתבעים כי התאריך המופיע על הסכם האופציה שונה ללא הסכמתם מיום 4.9.2014 ליום 9.9.2014. התובעים אינם חולקים על כי התאריך שונה, אך לשיטתם הסכימו הצדדים בעל-פה, במועד החתימה, כי התאריך ישונה. יוצא אפוא, כי בטרם אוכל להידרש לשאלת המועד בו מומשה האופציה, יש לבחון תחילה מהו המועד ממנו יש להתחיל לבצע את ספירת 90 הימים לפקיעתה.




סעיף 3 להסכם האופציה קובע כי האופציה תעמוד בתוקפה "למשך 90 יום (כולל) מיום חתימת הסכם זה". מכאן, שיום חתימת ההסכם הוא המועד הרלוונטי למניין הימים בענייננו. גוטמן מציין כי על אף שהמועד המופיע בהסכם הינו 9.9.2014, הצדדים נפגשו וחתמו על הסכם האופציה חמישה ימים עובר לכך, ביום 4.9.2014. לשם הוכחת מועד זה צירף גוטמן כרטיסי אוטובוס המעידים על מועד הנסיעה לפגישת החתימה (נספח ה' לכתב ההגנה). יתרה מכך, טענתו של גוטמן לפיה החתימה על ההסכם בוצעה ביום 4.9.2014 אף אוששה בטענות התובעות (ס' 5 לכתב התשובה לכתב ההגנה) ובעדותו של אלעד (עמ' 9 לעדות אלעד, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2014):


"ש. ההסכם נחתם ב-4.9.14, נכון?
ת. כן. אחרי תחנונים להקדים, של מר צבי גוטמן להקדים את זה
."

וכן בעדותו של עו"ד דוייב (עמ' 7 לעדות עו"ד דוייב, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015):

"ש. ההסכם נחתם בין הצדדים בתאריך 4.9.14 במשרדך, נכון?
ת. אמת
."

זאת ועוד, עיון בהסכם האופציה מגלה כי התאריך המופיע בכותרתו שונה בכתב יד, כאשר התובעות אישרו כי עו"ד דוייב הוא זה אשר שינה את התאריך המופיע בכותרתו ליום 9.9.2014 (ס' 5 לכתב התשובה לכתב ההגנה). עם זאת, מציינות התובעות כי שינוי זה נעשה בעקבות הסכמה בעל-פה של הנתבעים, ולפיה כשלושה ימי עסקים לאחר העברת ההמחאות לגוטמן (בגין תמורת האופציה)

יכנס הסכם האופציה לתוקפו (ס' 5 לכתב התשובה לכתב ההגנה; עמ' 7-8 לעדות גוטמן, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015). הטענה בדבר הסכמת הנתבעים לשינויו של תאריך ההסכם למועד מאוחר יותר על ידי עו"ד דוייב לא נתמכה בכל ראייה, ולמעשה מהווה טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב. כמו כן, מעדויותיהם של שני הצדדים עולה כי גוטמן היה נתון תחת לחץ רב לכרות את הסכם האופציה בהקדם האפשרי, עד כי אף שלא היו חדרי ישיבות פנויים במשרדם של באי-כוח התובעות, התקיימה הפגישה באחד מן המשרדים הפנימיים (עמ' 9-10 לעדות אלעד ועמ' 7 לעדות עו"ד דוייב, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015).
אני סבור כי הדחיפות הרבה אשר הובעה על ידי גוטמן לעניין מועד כריתת ההסכם איננה מתיישבת עם גרסה לפיה הסכים לדחיית המועד בחמישה ימים נוספים, קרי עד ליום 9.9.2014, כגרסת התובעות.

לאור זאת, הגעתי לכלל מסקנה, כי הסכם האופציה נחתם על ידי הצדדים ביום 4.9.2014, וכי שינויו ליום 9.9.2014 נעשה על ידי התובעות שלא על דעת הנתבעים. בשים לב לעובדה כי על פי הסכם האופציה מועד החתימה הוא המועד ממנו יש להתחיל את מניין הימים לצורך חישוב פקיעת האופציה – וכי כלל הצדדים אישרו כי ההסכם נחתם על ידם ביום 4.9.2014 - אני קובע כי המועד הרלוונטי לעניין תחילת ספירת תקופה האופציה הינו 4.9.2014. לפיכך, אף אם ניתן היה לראות בתכתובת האימיילים מיום 9.12.2014 כהודעת מימוש מטעם התובעות, הרי שמדובר במימוש האופציה בתום 96 ימים ממועד החתימה, קרי כשישה ימים לאחר מועד פקיעתה.

בהערת אגב אציין, כי אף לפי עמדת התובעות - הגורסת כי יש להתחיל במניין ימי האופציה מיום 9.9.2014 – קיים לכל הפחות איחור של יום אחד במימוש האופציה על ידן (בהתאם לספירה של 90 ימים).

יוצא אפוא, כי בכל אחת מן האפשרויות למועד תחילת מניין הימים, בין זו אשר נטענה על ידי הנתבעים, ואשר מצאתיה כעמדה הנתמכת בחומר הראיות, ובין זו שנטענה על ידי התובעות, קיים איחור במסירת הודעת המימוש (וזאת, כאמור לעיל, בבחינת מצב הדברים בהנחה לפיה תכתובת האימייל מיום 9.12.2014 מהוות היו הודעת מימוש כנדרש).

ואולם, האם די באיחור של מספר ימים בודדים כשלעצמו, כדי להוות הפרה יסודית המקנה לנתבעים את האפשרות לבטל את הסכם האופציה? אפנה לבחינת סוגיה זו להלן.

ד)
מועד המימוש כתנאי מהותי בהסכם

הפרה יסודית מתרחשת במקרים של הפרה מסתברת או במקרים בהם הצדדים לחוזה הסכימו ביניהם כי הפרה פלונית תיחשב ליסודית. הסכמה כאמור עשויה להיות מפורשת או מוסקת מכללא, וכל שנדרש הוא כי החוזה יעיד בבירור על כי כוונת הצדדים הייתה לראות הפרה זו כיסודית, למשל באמצעות הכרת הוראה שבחוזה כ"עיקרית", "מרכזית" וכיוצא באלו. בנוסף, הסכמת הצדדים על כי תנייה מסוימת תיחשב ליסודית איננה כפופה למבחני צדק או סבירות (ס' 6 לחוק החוזים; גבריאלה שלו דיני חוזים מהדורה שנייה 548, 552 (1995); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים- התרופות 579-580 (2009); ע"א 71/75 מרגליות נ' דוד אברבנאל, פ"מ כט(2) 652, 655 (1975)).

במקרה שבפני
, מצאתי כי הסכם האופציה מדגיש באופן מיוחד את החשיבות אשר ייחסו הצדדים למהותיותו של מועד המימוש. כך, סעיף 3 להסכם חוזר ומדגיש כי יום פקיעת האופציה הינו "מועד מהותי" אשר לא יוארך על ידי התובעות "בשום תנאי ואופן", למעט במקרים של כוח עליון, כאשר בסעיף 5 להסכם האופציה נקבע כי העדר מתן הודעת מימוש בהתאם לכך יגרמו לביטול ההסכם. בסעיף 6 להסכם האופציה אף צויין מפורשות כי במידה שמקבל האופציה בחר שלא לממשה עד ליום פקיעת האופציה – יתכנסו הצדדים לחתימה על ביטול העסקה, כאשר נקבע כי: "סעיף זה הינו סעיף עיקרי והפרתו תהווה הפרה יסודית של ההסכם על כל המשתמע מכך."


סבורני כי בכך גילו הצדדים דעתם כי מדובר בתנייה שהינה מרכזית ויסודית עבורם, אשר הפרתה תוביל לביטול הסכם האופציה. האם בעמידתם על קיומה המדוייק של תנייה זו נהגו הנתבעים בחוסר תום לב? סבורני כי התשובה לכך הינה בשלילה.

ה)
בחינת חוסר תום לב בעמידת הנתבעים על זכותם החוזית
לעניין זה טוענות התובעות כי מאחר שהסכם מכר סופי כבר נחתם בין הצדדים במועד כריתת הסכם האופציה ולאור הקשר הרצוף אשר התנהל ביניהם במהלך כל התקופה, עולה הפעלת הזכות על ידי הנתבעים כדי חוסר תום לב. אין בידי לקבל עמדה זו. ראשית, כפי שהעידו התובעות עצמן, הסכם המכר לא נתפס על ידן כסופי ומחייב, שכן לאור קיומו של החוב ביקשו להכניס בו שינויים. שנית, לא מצאתי כי יש בקשר הרצוף אשר קיימו הצדדים במהלך תקופת האופציה כדי להוביל למסקנה לפיה עמידה על קיום מועד מימושה מהווה חוסר תום לב, קל וחומר כאשר התובעות ידעו על רצונו של גוטמן להוציא אל הפועל את העסקה בהקדם האפשרי ועל יסודיות ההוראה ביחסי הצדדים ואף על פי כן, חיכו הן עד למועד פקיעת האופציה על מנת לטעון לרצונן לממשה. זאת ועוד, אינני סבור כי בנסיבות שבפני
, ביטול הסכם האופציה לאחר שהתובעות הפרו תנייה יסודית מוסכמת, מהווה פעולה חסרת תום לב מצד הנתבעים, קל וחומר במקרה דנן, בו אף הודעת המימוש לא נמסרה בהתאם לדרך הקבועה בהסכם האופציה (ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, פס' 29 לפסק דינה של השופטת חיות (23.06.2013)):

"אכן, ככל זכות אחרת העומדת לנפגע, הפעלתה של זכות הביטול כפופה לעקרון תום-הלב, ובנסיבות מסוימות פעולה בחוסר תום-לב לצורך מימוש זכות הביטול עשויה להצדיק שלילת פיצויי קיום (ראו שלו ואדר, 290-288). יחד עם זאת המקרים שבהם נראה בעצם השימוש שעושה נפגע ההפרה בזכותו לבטל חוזה כשימוש המנוגד לעקרון תום-הלב הם מקרים חריגים וקיצוניים."

(ראו גם ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פס' 9 לפסק דינו של השופט גרוניס (פורסם בנבו, 12.01.2009); ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פס' 11 לפסק דינו של השופט שמגר (פורסם בנבו, 23.9.1982)).
יתרה מכך, ניתן למצוא בפסיקה עמדה המייחסת משמעות מיוחדת למילוי קפדני ומדוייק של התנאים המופיעים בהסכמי אופציה (ע"א 163/84 מדינת ישראל

נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ
, פס' 7 לפסק דינו של השופט לוין (פורסם בנבו, 15.10.1984)):


"הפעלתה של אופציה ושיכלולה לדרגת חוזה, המחייב הן את המציע והן את הניצע, חייבת להיעשות על-ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה."

(ראו לעניין זה גם האמור בע"א 798/88 מימון נ' שטינברג, פס' 7א לפסק דינו של השופט מלץ (פורסם בנבו, 20.6.1991); עא 2077/92 אדלסון נ' רייף , מז(3) 485, 503 (1993)).

סבורני, כי לכל הפחות בהתייחס לתנייה נשוא ענייננו - אשר דבר מהותיותה ועמידה מדוקדקת בהוראותיה הובהרו בהסכם עצמו – ניתן לקבוע כי דרישת הנתבעים למילוייה הדווקני איננו מהווה התנהגות חסרת תום לב מצידם.

אף לעניין תמורת האופציה אשר שולמה לגוטמן במועד כריתת ההסכם, עיון בהוראותיו מלמד כי מדובר בתשלום שניתן בעבור עצם קבלת האופציה, וכי הסכמת הצדדים הייתה כי בשום מקרה לא יוחזר הוא לתובעות, ועל כן, דעתי היא כי המשך החזקת הנתבעים בסכום זה איננה מהווה חוסר תום לב (ס' 4 להסכם האופציה):


"תמורת האופציה ישלם מקבל האופציה במעמד חתימת הסכם זה בשיק בנקאי, לנתון האופציה של 60,000 ₪ (לעיל ולהלן: "תמורת האופציה"). מוסכם כי תמורת האופציה לא תוחזר בכל מקרה......"

בשולי נקודה זו אבקש לציין, כי רואה אני הבדל בין איחור טכני של מספר ימים בקיום התחייבות חוזית בהסכם מכר או בהסכם סופי אחר, וזאת בדומה לנסיבות הקיימות בפסקי הדין אשר הובאו על ידי התובעות, לבין עמידה במועד מימושה של אופציה. הסכם אופציה, הינו בעל טיב ייחודי, שכן אין הוא מהווה את החוזה העיקרי בין הצדדים, אלא מעיין שלב ביניים, המאפשר כריתת החוזה העיקרי בכפוף לרצונו של אחד הצדדים (ע"א 798/88 מימון

נ' שטינברג
, פס' 7א לפסק דינו של השופט מלץ (פורסם בנבו, 20.6.1991) (להלן: "פרשת מימון"):

"מעצם טיבו של חוזה אופציה, נקשר אחד הצדדים מבחינתו לחוזה שיכול להיות מחייב בכפוף לרצונו או לחוסר רצונו של הצד האחר."

(ראו גם ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא, פס' 31 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז (פורסם בנבו, 7.8.2013))

הווה אומר, נותן האופציה מגביל עצמו למשך תקופה מסוימת מביצוע התקשרויות עם גורמים אחרים מלבד מקבל האופציה. הגבלה זו תהא על-פי רוב מתומחרת (בהתאם למשך הזמן הניתן למימוש האופציה), באמצעות העברת תשלום מסוים לנותן האופציה. ואולם, מכיוון שמעצם מהותו נועד הסכם האופציה להוות אך הסכם ביניים, מוגבל בזמן, ברי כי עצם מימושו על ידי מקבל האופציה וכריתת הסכם סופי בעקבותיו איננה ודאית.
כשלעצמי סברתי, כי מסיבות אלו לא ניתן לבצע הקבלה מדויקת בין איחור טכני בביצוע הוראה בהסכם עיקרי לאיחור במועד מתן ההודעה על מימושו של הסכם אופציה, שכן באחרון יש כדי לגלם את חלוקת הסיכונים אשר יצרו הצדדים ביניהם: נותן האופציה, הכפיף עצמו לסיכון כי מקבל האופציה יבחר שלא לממשה במועד בד בבד עם העדר אפשרות מצידו לחפש רוכש חלופי בתקופה זו, בעוד שמקבל האופציה, לקח על עצמו את הסיכון כי בחירתו שלא לממש את האופציה במועד תוביל לפקיעתה, באופן בו יתכן כי יוביל להעדר אפשרות מצידו לממשה בהמשך בתנאים המקוריים אשר הוצעו לו. דומני, כי שינוי נקודת האיזון אשר יצרו הצדדים לעצמם, באמצעות הארכת מועד המימוש שלא על דעת נותן האופציה, עלול ליצור חוסר סימטריה בחלוקת הסיכונים האמורה. גם מסיבה זו לא סברתי כי יש חוסר תום לב בעמידת הנתבעים בענייננו על קיום ההתחייבות ההסכמית למועד מימוש האופציה.

בטרם חתימת פסק הדין, אבקש להתייחס בקצרה למספר טענות נוספות אשר הועלו על ידי התובעות:


א.
באשר לעמדתן לפיה לנתבעים לא נגרם כל נזק מן האיחור, הרי שמשעה שהוסכם על ידי הצדדים כי עמידה במועד פקיעת האופציה הינה תנאי מהותי ויסודי בהסכם, לא מצאתי כי נדרש קיומו של נזק על מנת לאפשר לנתבעים לעמוד על זכותם החוזית. הטענה לפיה הסכם האופציה קובע 14 ימים נוספים למתן התשלום איננה נתמכת באמור בהוראות ההסכם, שכן סעיף 3ג' להסכם מציין מפורשות כי הצדדים יתכנסו לחתימה על הסכם המכר והעברת התשלום כ-14 ימים ממועד מימוש האופציה, קרי, אין מדובר בהארכה של תקופת האופציה, אלא בהסדר אשר אמור לחול לאחר מימוש האופציה במועדה ובאמצעות מתן הודעה כנדרש, כאשר לא כך אירע בענייננו (ראו גם ס' 11 לעדות אלעד, פרוטוקול דיון מיום 7.5.2015).

ב.
כמו כן, אינני סבור כי הייתה מוטלת בענייננו חובה על הנתבעים לגלות דבר קיומה של עסקה אחרת, בשטח מקרקעין אחר המצוי בבעלותם. טענת התובעות לפיה העדר התייחסות הנתבעים לקיומה של עסקה זו מהווה אף הוא חוסר תום לב - לרבות הבסיס אשר לפיו סבורות התובעות כי היה על הנתבעים לדווח להן אודות עסקאות המבוצעות על ידם בנכסיהם האחרים (שאינם קשורים לתובענה דנן) - לא הובהרה, וממילא אינני רואה כיצד יש בה כדי להועיל לתובעות.

סיכומם של דברים, הגעתי לכלל מסקנה כי התובעות לא מימשו את האופציה כנדרש בהוראות הסכם האופציה, וכי אף אילו הייתה חלופת התכתובות מיום 9.12.2014 מהווה הודעת מימוש תקפה, ניתנה היא לאחר מועד פקיעת האופציה, וזאת למרות שמדובר במועד אשר נקבע כמהותי ויסודי ביחסי הצדדים, כך שהפרתו תקנה את זכות הביטול. משכך, לא מצאתי כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב באי מתן האפשרות לתובעות לממש את האופציה בנסיבות אלו.


ד.
סוף דבר
נוכח האמור נדחית התובענה, והצו הזמני אשר ניתן על ידי ביום 22.12.2014 מבוטל בזאת.
התובעות תשלמנה
הוצאות הנתבעים בגין וכן שכר טרחת עו"ד
בסך כולל של 25,000₪.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.
זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.
ניתן היום,
ג' כסלו תשע"ו, 15 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.













א בית משפט מחוזי 45412-12/14 אלי גט צמיחה ייזום והשקעות בע"מ, א.פ. נס אחזקות ויזמות נדל"ן בע"מ נ' צבי חיים גוטמן, משה גוטמן, מרים בלויא ואח' (פורסם ב-ֽ 15/11/2015)