פסקי דין על ח.ל.ס. לבנייה בע"מ | פסקי דין על מהנא סמעאן

37766-12/13 תאמ     22/11/2015




תאמ 37766-12/13 ח.ל.ס. לבנייה בע"מ נ' מהנא סמעאן








בית משפט השלום בחיפה



תא"מ 37766-12-13 ח.ל.ס. לבנייה בע"מ
נ' סמעאן


תיק חיצוני:


לפני כבוד השופטת מירב קלמפנר נבון



התובעת
ח.ל.ס. לבנייה בע"מ
ח.פ. 511883449
ע"י ב"כ עוה"ד גלעד מלכא ואח'



נגד


הנתבע
מהנא סמעאן
ת.ז. 054399464
ע"י ב"כ עוה"ד אלי עבוד ואח'









פסק דין


לפני תביעה כספית.

התובעת משמשת כחברת ניהול של מרכז קניות ומשרדים המצויים במעלות תרשיחא. מתוקף תפקידה מספקת התובעת לדיירי הקניון שירותים הכוללים ניקיון השטח הציבורי, תיקון אחזקה, הפעלה ואבטחה, זאת בתמורה לקבלת דמי ניהול מהדיירים השונים. התובעת טוענת כי הנתבע מחזיק בשתי חנויות צמודות (חנות מס' 29 ומס' 30) אך מסרב לשלם את דמי הניהול לתובעת. לטענת התובעת הועתקה הכניסה לחנויות הנתבע, בהתאם להוראות המשטרה אל מתחם הקניון ומשכך נהנה הנתבע משירותי התובעת, אך מסרב לשלם את דמי הניהול. התובעת טוענת כי פנתה אל הנתבע אך ללא הועיל. לטענת התובעת עומד חובו של הנתבע ע"ס של 41,452 ₪ ומכאן תביעתה אשר בפני
.

הנתבע טוען כי התובעת נמנעת מלהביא בפני
בית המשפט התקשרות חוזית אשר פוטרת את הנתבע מתשלום 75% מדמי הניהול ולפיכך הוא חב לכל היותר 25% מדמי הניהול הנתבעים. הנתבע טען כי הסכומים הנטענים בכתב התביעה, נטענו ללא פירוט נדרש. עוד טען הנתבע כי עסקו הינו בעל כניסה אחת שאינה מהמרכז המסחרי המתוחזק בידי התובעת וכל יתר הכניסות לעסק סגורות. הנתבע טען כי עסקו אף מנותק ממערכת מיזוג האוויר המרכזי של המרכז המסחרי ומשאין עסקו מצוי במרכז המסחרי של התובעת ונהנה משירותיו הרי שאינו חב בדמי אחזקה. לטענת הנתבע, ככל שאכן חלים עליו דמי האחזקה, הרי שהוא חב רק ב 25% משיעורם ואף זאת בניכוי סך של 5500 ₪ אשר שולם ולכן אמור סכום התביעה לעמוד ע"ס של 6238 ₪ בלבד. הנתבע מכחיש את נכונות הסכומים אשר מופיעים בכרטסת התובעת ולפיכך עתר לדחיית התובענה.

הליכים קודמים:
בתיק זה ניתן ביום 8/10/14

פסק דין
המכריע במחלוקת בין הצדדים, במסגרתו התקבלה התובענה במלואה. הנתבע דכאן הגיש ערעור על פסק הדין וטען כי בית משפט השלום לא התיר לו הגשת ראיה מטעמו- ההתקשרות החוזית משנת 2007 בה הוסכם בין הצדדים על חיובו של הנתבע ב 25% דמי ניהול בלבד ועל ערכאת הערעור להתיר הגשתו של מסמך זה. התובעת דכאן – המשיבה בערעור טענה כי ההסכם משנת 2007 בוטל בשנת 2008 והושב לנתבע סך של 585,862 ₪. בסופו של דיון הגיעו ביניהם הצדדים להסכמה אשר קיבלה תוקף של

פסק דין
מפי בית המשפט המחוזי ביום 20/1/15 ובשל חשיבותה להבנת גדר המחלוקת הנוכחית היא מובאת כלשונה:
"נוכח קיומם של מסמכים נוספים שהצדדים לא היו מודעים להם, אנו מסכימים כי פסק דינו של בית המשפט קמא יבוטל מבלי שבית המשפט שלערעור ידון בו בשלב זה, כאשר כל צד שומר על טיעוניו. בנוסף לכך, אנו מסכימים להגשת מסמכים נוספים בעקבות המסמכים שעלו היום, וביניהם החוזה משנת 2007 , חוזה הביטול משנת 2008 והשיק הנטען. עוד מוסכם עלינו כי בעקבות מסמכים אלה, נוכל להגיש מסמכים נוספים המתייחסים לתקופה שלאחריהם, על מנת לברר את ההסכמות שהיו בין הצדדים עובר להגשת התביעה בשנת 2013. כל צד יישא בהוצאותיו".
לבקשת הצדדים הוגשו מטעמם תצהירי עדות ראשית פעם נוספת, וכן זומנו הצדדים לישיבת הוכחות פעם נוספת בה נחקרו העדים מטעמם.

דיון :

שאלת הסמכות העניינית :
הנתבע טען בסיכומיו, טענה אשר כלל לא בא זכרה לא בכתב ההגנה ואף לא בתצהיר עדותו הראשית לפני בית המשפט, לא בהליך זה ואף לא בהליך הקודם. בהתאם לטענת הנתבע, לבית המשפט כלל אין סמכות עניינית לדון בתובענה והסמכות העניינית היא ייחודית למפקח על הבתים המשותפים. מאחר והנתבע ניהל שני הליכים מלאים לפני בית משפט זה ואף הליך מלא לפני בית המשפט המחוזי ולא העלה טענה זו, העלאת הטענה בשלב הסיכומים, מעבר להיותה הרחבת חזית אסורה, דינה דחיה. יתרה מזו ולגופו יאמר בקצרה כי לטענה זו אין בסיס בחומר הראיות. לא הוצג לעיוני רישום בית משותף לאותו קניון כדין והקניון אינו מתנהל כבית משותף, כהגדרתו בחוק המקרקעין. הדבר עולה בבירור מחקירת מנהל התובעת אשר נשאל באם נבחרה חברת ניהול לקניון ומשיב "ש. האם היתה אסיפה ובחירה? ת. לא עשינו"(ראה עמ' 8 שורות 19-20 לפרוטוקול). זאת ועוד. המדובר בתביעה של התובעת כנותנת שירותי ניהול לתשלום שכרה ולא תובענה בהתאם לחוק המקרקעין. מכלל זאת עולה כי יש לדחות טענתו זו של הנתבעת בכל הנוגע לסמכות העניינית של בית משפט זה.

האם חנויות הנתבע הן חלק מקניון התובעת
מר מונדר מטעמה של התובעת העיד כי התובעת רכשה את מרכז הקניות – הקניון המדובר מחברת "כאן זמאן", כאשר הנכס המדובר היה עדיין מגרש ריק וטרם נבנה בו שלד המרכז המסחרי. מנהל התובעת העיד על שירותי האחזקה הניתנים לכלל החנויות במרכז המסחרי , בידי התובעת וכוללים את אבטחת הקניון, ביוב, מים, חשמל, מעלית, ביטוח צד ג' לבאי הקניון וכן תחזוקה כוללת של הקניון. מנהל התובעת העיד מפורשות "כולם משתמשים בזה כולל החנות" (ראה עמ' 2 שורה 5 לפרוטוקול). התובעת הציגה תמונה המראה בבירור את מיקום חנויותיו של הנתבע. עיון בתמונה (נספח א לת/1) מעלה כי חנותו של הנתבע מצויה אמנם בסמיכות לכניסת הקניון, אלא שהיא מהווה חלק בלתי נפרד הימנו. על כך יעידו גם המחלוקות המשפטיות אשר היו בין צדדים אלו בדבר רישום החנויות על שם הנתבע ואליהם הפנה הנתבע בעדותו (ראה ס. 5 לנ/1).כעולה מהעדויות אשר נשמעו לפני במסגרת ההליך הראשון בין צדדים אלו, המחלוקת בין הצדדים בעניין זה הגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי. הנתבע מעבר לציון מספרי ההליכים בבית המשפט המחוזי, לא טרח להמציא ולו את כתבי בי- הדין מבית המשפט המחוזי על מנת שיובהר מה היה גדר המחלוקת בין הצדדים, ברם די בהפניה בידי הנתבע למחלוקת בין הצדדים, על מנת להעיד כי אכן חנויותיו של הנתבע הינן חלק בלתי נפרד מהקניון. ההסכם בין הנתבע לחברה אשר קדמה לתובעת, חברת "כאן זמאן" (נספח לנ/1) מציין מפורשות כי מדובר בהסכם לרכישת נכס חלופי "הנמצא בשלב ב' של המרכז המסחרי". גם אם הכניסה אל החנות יכולה להתבצע מדלת המצויה באחד מקירותיו החיצוניים של הקניון עדיין היא מהווה חלק מהקניון ואכן לו היה נפגע מי מבאי חנויות הנתבע ברחבה החיצונית המובילה אל הקניון וניתן להיכנס דרכה אל חנויות הנתבע, סביר כי הנתבע היה פונה בבקשה לקבלת כיסוי ביטוחי ממבטחת הקניון וכך העיד מנהל התובעת "ש. האם נכון שהרחבה אליה נכנסים, היא לא רחבה פנימית? ת. זו רחבה חיצונית, אם אדם נפל, הקניון חייב לשלם למי שנופל, אם הוא נכנס לחנות, הביטוח שלנו משלם, לא הוא משלם. החנות הזו, זו חלק בלתי נפרד מהקניון" (ראה עמ' 2 שורות 13-15 לפרוטוקול). מנהל התובעת נשאל על הכניסה הנוכחית לחנויות הנתבע והשיב במלוא הכנות כי אכן הכניסה הייתה בעבר, עת שהה במקום הנתבע, דרך הקניון, אך כעת מושכרות החנויות לבן דודו של הנתבע וזה קבע את הכניסה לחנויות באחד הקירות החיצוניים של הקניון (ראה עמ' 10 שורות 25-27 לפרוטוקול).זאת ועוד – הנתבע העיד כי היה אמור להקים בחנויות נשוא התובענה בית מרקחת ולפיכך הייתה דרישה לדלת חירום אל תוך הקניון, דלת אשר מעולם לא הייתה בשימוש. אלא שבניגוד לעדות זו, לעד הוצגו תמונות של חנות החשמל אשר נוהלה בחנויות נשוא התובענה וניתן להיווכח היטב באותן תמונות כי קיים פתח מעבר מהחנויות אל הקניון עצמו. הנתבע אשר נתפס בקלקלתו תוך מסירת עדות אשר אינה אמת, זאת בלשון עדינה, נשאל על כך, זיהה כי המדובר בחנויות שלו, נשוא התובענה אך טען כי הוא לא יודע מי צילם את התמונות ולאיזו מטרה צולמו (ראה עמ' 15 שורות 18 עד סוף וכן עמ' 16 שורות 1-14 לפרוטוקול). הנתבע טען כי חנויותיו אינן נהנות ממיזוג האוויר המרכזי של הקניון ואף מטעם זה הן אינן חלק מהקניון ואין מקום לדרוש ממנו דמי ניהול. מנהל התובעת הבהיר בעדותו כי אף לא אחת מחנויות המרכז נהנית ממיזוג אוויר מרכזי שכן כל אחד מהדיירים התעקש על מיזוג נפרד לחנותו (עמ' 12 שורות 30-31 לפרוטוקול).מנהל התובעת העיד כי הייתה זו החלטת הדיירים עצמם ומכך עולה כי אף הנתבע פעל כאחד הדיירים ולא הוציא עצמו מכללם. מכלל האמור עולה כי חנויותיו של הנתבע, על אף הכחשותיו הינן חלק בלתי נפרד מהקניון המנוהל בידי התובעת.

קיומו של הסכם ניהול בין הצדדים:
מטעמה של התובעת העיד בפני
בית המשפט ביום 6/10/14 מר מונדר חורי, מנהל התובעת והודה בפה מלא כי בין התובעת לנתבע לא נחתם מעולם הסכם ניהול, אך על אף האמור הוגשה התביעה האמורה מכוחם של שירותי הניהול אשר מעניקה התובעת לחנויות הנתבע בקניון התובעת.
התובעת טענה במסגרת ההליך הקודם כי אין לה הסכם ניהול בכתב עם הנתבע אך הדבר הוא בשל מחלוקת על גובה דמי הניהול ולא על עצם חבותו של הנתבע בדמי הניהול.
הנתבע המציא את ההסכם עם חברת "כאן זמאן" (נספח לנ/1) אשר קדמה לתובעת והפנה לס. 6א אשר דן בחיובו בדמי הניהול ושיעורם. מאחר והתובעת נכנסה בנעליה של חברת "כאן זמאן" ואין מחלוקת על כך כי היא מספקת שירותי ניהול לחנויות הקניון ובהיות חנויות הנתבע חלק בלתי נפרד מהקניון כפי שהובהר לעיל, הרי שאף הנתבע חב בדמי ניהול. הנתבע ניסה תחילה לטעון להעדר הסכם ניהול בכתב עם התובעת, אך משעה שנוכח כי הדבר לא יועיל לו וזאת מפאת ההוראה המפורשת בחוק החוזים(חלק כללי) התשל"ג 1973 , ס. 23
לפיה "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסוימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים." וראה אף בספרה של המלומדת גבריאלה שלו
"גם סיכום דברים בע"פ, ואפילו בעניינים מסובכים, רציניים ויקרים, יכול שייחשב כחוזה מחייב" (דיני חוזים, גבריאלה שלו, הוצ' האוניברסיטה הפתוחה, כרך א', ע' 328, המציא הנתבע לפתע במהלכה של ישיבת ההוכחות הראשונה את ההסכם עם התובעת מיום 23/7/07
ובו נקבע בנספח א' בסעיף 12 כי הוצאות המימון הניהול והאחזקה של הנכס יהיו בשיעור 25% בלבד מהוצאות הניהול הרגילות, אשר יישאו בהם דיירים אחרים במבנה כולו והכל בתנאי שהנתבע אינו מקבל שירותי מיזוג אוויר מרכזי.
יאמר כבר כעת, התנהלותו של הנתבע הצטיינה בחוסר תום לב שעה שמחד טען כי אין כלל הסכם לתשלום דמי ניהול לתובעת ומאידך, במהלכה של ישיבת ההוכחות בחר לגלות לפתע כי בידיו הסכם מיום 23/7/07. במסגרת הערעור אשר הוגש על פסק הדין אשר ניתן בתיק זה ביום 8/10/14, הסכימו הצדדים להציג את ההסכם מיום 23/7/07 כמו גם את ביטול ההסכם בשנת 2008 ומסמכים שונים מטעמם אשר לא פורטו.
מנהל התובעת אשר נחקר על כך ונשאל כיצד הוא מיישב את הסתירה בין עדותו לפיה אין כלל הסכם ניהול בין הצדדים (עדות אשר עמדה בניגוד לאינטרס שלו בתביעתו ולפיכך התקבלה כמהימנה במסגרת פסק הדין מיום 8/10/14) לבין אותו הסכם מיום 23/7/07, השיב בפשטות כי לא ידע שההסכם קיים ומכיל תניה לעניין דמי הניהול ומי שחתם עליו היה מיופה כוח מטעמו (ראה עמ' 12 שורות 8-11 לפרוטוקול). מנהל התובעת אף הסביר כי בעיניו אין הדבר הגיוני שתינתן הנחה של 75% בדמי הניהול לנתבע לשארית ההתקשרות בין הצדדים.
הנתבע עמד על הבאת עדותו של עו"ד דכואר שערך את ההסכם בין הצדדים, במסגרת ההליך השני אשר התקיים לפני בית משפט זה. אף בהבאת עדות זו חרג הנתבע מכללי הדין המקובלים. עדות זו לא בא זכרה בהליך הקודם אשר במסגרתו נשמעו ראיות הצדדים וניתן

פסק דין
ואף לא בא זכרה בהליך בפני
בית המשפט המחוזי. בטרם שמיעת הראיות במסגרת ההליך השני לפני בית משפט זה, עתר הנתבע להבאת עדות זו כ"ראיה להזמה".
מעדות זו עולה כי ההסכם מיום 23/7/07 בוטל בשנת 2008 לאחר שהתובעת החלה באיחור לבנות את הקניון ומנהל התובעת אף השיב בשיק כערובה לנתבע את הסכום אשר הנתבע הפקיד בידיו וזאת בשל האיחור בבניה. לאחר מכן וכאשר כבר נבנה הקניון, קיבל הנתבע נכס אחר מזה אשר התעתד לרכוש במסגרת ההסכם הראשוני בין הצדדים, אך הצדדים הסתמכו על הוראותיו של ההסכם מיום 23/7/07 (ראה עמ' 18 שורות 10-20 לפרוטוקול). אכן אושר בידי העדים מטעמו של הנתבע כי אין מדובר באותו נכס המופיע בתשריט המצורף להסכם מיום 23/7/07 והוגדר כבית מרקחת ואף בית מרקחת לא הוקם במקום, אך הסכם אחר המסדיר את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים לא נחתם והצדדים פעלו לפי ההסכם מיום 23/7/07.
הנה כי כן ולסיכום נקודה זו , הוצגה הסכמת הצדדים לפיה הנתבע יחויב ב 25% מדמי הניהול אותם גובה התובעת מחנויות הקניון.

אל מול הסכם זה הציגה התובעת כרטסת הנהלת חשבונות וחשבונית המעידות כי השוכרים בחנויות הנתבע דווקא שילמו דמי ניהול מלאים בעת ששכרו את המקום (נספחים ג-ד לת/1 בהליך הקודם). הנתבע בעדותו בהליך הקודם אישר את הדברים "ש. אתה אישית שילמת דמי ניהול במשך השנים לתובעת? ת. אני אישית לא, אבל אני השכרתי את המקום, מי ששכר את המקום שילם" (ראה עמ' 5 שורות 28-29 לפרוטוקול). בכך אין די על מנת לבטל את ההוראה בהסכם מיום 23/7/07, המחייבת את הצדדים לאותו הסכם ולאו דווקא שוכרים בנכס של הנתבע, אשר אינם צד להסכם.

הוכחת גובה דמי הניהול:
הנתבע טען כי שיטת החישוב של התובעת את דמי הניהול אינה נהירה לו, ברם התובעת הציגה את אופן החישוב לפי מטרים החל על כל החנויות בקניון (נספח ב' לת/1) ואת הכרטסת המצביעה על החיוב החודשי בהתאם לאותו אופן חישוב. כנגד ראיות אלו לא הובא דבר לסתור בידי הנתבע ולפיכך אני מקבלת את אופן חישובם של דמי הניהול בידי התובעת.

טענת הפרת ההסכם בין הצדדים:
עלה מחקירות מנהל התובעת והנתבע כי הנתבע התחייב להקים במקום בית מרקחת, אך מעולם לא עמד בהתחייבותו זו בניגוד להסכם בין הצדדים (ראה עמ' 17 שורות 13-18 לפרוטוקול).
יתרה מזו הנתבע הוא רוקח במקצועו ומנהל בית מרקחת בסמוך לקניון התובעת, דבר אשר מפחית מרווחיות הקניון. אלא שהתובעת מיקדה תביעתה בדמי הניהול אותם תבעה ופרט לאמירה כללית לפיה הפר הנתבע את חוק החוזים לא פירטה עילה זו אלא בסיכומיה ולפיכך טענתה היא בגדר הרחבת חזית אסורה בתובענה זו, אשר אינה עולה בקנה אחד עם טענתה הראשונית כי ההסכם בין הצדדים לא קיים. ייתכן כי עומדת לתובעת עילת תביעה נוספת כנגד הנתבע, בהסתמכה כעת על הוראות ההסכם מיום 23/7/07.

עילת עשיית עושר ולא במשפט :
טוענת התובעת בתביעתה כי הנתבע כאשר קיבל מידיה שירותי ניהול עבור חנויותיו ולא שילם בעבורם, עשה
עושר ולא במשפט. הוראותיו של חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט 1979 קובעות כדלקמן :
"(א)
מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.
(ב)
אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת."
זכות שבדין לקבלת שירותי ניהול ואחזקה הייתה קמה לנתבע, ככל שהיה משלם עבורם את דמי הניהול. אלא שהנתבע לא שילם כלל עבור השירותים אשר קיבל ומשכך בהתאם להוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט, זכאית התובעת לקבל מידיו את מלוא תמורת אותם שירותי ניהול.
לו היה הנתבע משלם 25% מדמי הניהול וכזאת לא טען הנתבע ואף לא הוכיח כי עשה כן , ברי כי לא היו חלות הוראותיו של חוק עשיית עושר ולא במשפט, שכן הנתבע אינו נכנס בגדרו של מי אשר "קיבל שלא על פי זכות שבדין שירות". אלא שהנתבע בחר שלא לשלם כלל ומשכך, מכוחו של חוק עשיית עושר ולא במשפט קמה לתובעת הזכות לקבלת "הזכיה" במלואה או שוויה הכספי , העומד על 100% מדמי הניהול.
משכך, על אף התניה בהסכם מיום 23/7/07 הקובעת כי הנתבע חב ב 25% מדמי הניהול ומשהנתבע קיבל בגין חנויותיו המצויות בקניון התובעת שירותי ניהול ואחזקה , אך לא שילם עבורם דבר ומשכך קיבל שירות שלא על פי זכות שבדין, הרי שהוא חב בהשבת מלוא תמורת אותם שירותים שהעניקה לו התובעת ויש לקבל תביעתה במלואה.

בטרם סיום לא ניתן שלא להתייחס להתנהלות הנתבע במסגרת ניהולה של תובענה זו. הנתבע כאמור ביכר להסתיר מסמכים אשר היו ברשותו כל העת והעדיף שלא להביאם לפני בית המשפט בהליך הראשון אשר התנהל לפני בית משפט זה. במסגרת שמיעת הראיות ומשראה כי העדר ההסכם מיום 23/7/07 אינו משרת את מטרותיו, ביקש הנתבע להציגו לפני בית המשפט. הדבר הותר לו אך במסגרת הסכמת הצדדים, אשר ניתן לה תוקף של

פסק דין
במסגרת הליך ערעור על פסק הדין שניתן בהליך הראשון. הנתבע אשר ניתנה לו האפשרות להציג רק מסמכים מסוימים במסגרת ההסכמה בין הצדדים עתר להוסיף עוד ראיות מטעמו בדמות עדות עוה"ד דכואר ופרש יריעה רחבה של טענות לפני בית המשפט בהליך השני. יש לתמוה מדוע זה לא פרש הנתבע את כלל ראיותיו כבר בהליך הראשון לפני בית המשפט ומדוע גילה אותן טיפין טיפין. הנתבע עצמו כתב בסיכומיו (ראה בסעיף 5 לסיכומים) כי "הנתבע בהליך זה ניסה לשקר ולהטעות ... העיד עדות שמועה וניסה להטעות ולהכשיל את בית המשפט". יש לקוות כי מדובר בטעות קולמוס בלבד ולא בעדות הנתבע על מעשיו שלו.
על כל פנים, להתנהלות הנתבע יש לתת את הדעת בעת פסיקת הוצאות בהליך זה.

סוף דבר,
התביעה מתקבלת במלואה.
הנתבע ישלם לתובעת את הסך של 41,452 ₪.
הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה(19/12/13) ועד ליום התשלום המלא בפועל.
כן יישא הנתבע בהוצאות התובעת בסך 4500 ש"ח ובשכר טרחת עו"ד בסך 7500 ₪.
הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום,
י' כסלו תשע"ו, 22 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.










תאמ בית משפט שלום 37766-12/13 ח.ל.ס. לבנייה בע"מ נ' מהנא סמעאן (פורסם ב-ֽ 22/11/2015)