פסקי דין על יצחק רלב"ג | פסקי דין על מרדכי זרביב | פסקי דין על אבי שפרמן | פסקי דין על רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד | פסקי דין על עבדאללה אבו נאב | פסקי דין על ג'האד אבו נאב ואח' |

18976/08 א     03/12/2015




א 18976/08 יצחק רלב"ג, מרדכי זרביב, אבי שפרמן נ' רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד, עבדאללה אבו נאב, ג'האד אבו נאב ואח'








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 18976-08 רלב"ג ואח'
נ' אבו נאב ערפאת אחמד ואח'





בפני
כב' השופט אברהם רובין
, סגן הנשיא


התובעים

1
.
יצחק רלב"ג

2
.
מרדכי זרביב

3
.
אבי שפרמן


נגד


הנתבעים

1.רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד

ת.ז. 080639032
2.עבדאללה אבו נאב

ת.ז. 08416209
3. ג'האד אבו נאב ת.ז. 081026692
4.רולה אבו נאב ת.ז. 081049769
5.גאמל אבו נאב
ת.ז. 081090763
6.נאסר אבו נאב 081205007
7.אחמד אבו נאב ת.ז. 080895592
8.מחמד אבו נאב ת.ז. 308519610
9.ראניה אבו נאב ת.ז. 026293977
10.אבו נאב אינתיסאר ת.ז. 80192982
11.עאיישה אבו נאב ת.ז. 80416183


פסק דין
משלים

1.
התובעים הגישו נגד הנתבעים תביעה לסילוק יד מבניין המצוי בכפר השילוח-סילוואן בירושלים (גוש 29986 חלקה 95), ולתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה של שבע שנים קודם להגשת התביעה. התביעה נדונה לפניי ונדחתה, כיוון שהתובעים לא הוכיחו את זכויותיהם בנכס. על פסק הדין הוגש ערעור שהתקבל. בפסק דינו קבע כב' בית המשפט המחוזי כי על הנתבעים לסלק את ידם מהבניין, וכי:


"כפועל יוצא מקביעה זו יש מקום לחייב את המשיבים
(הנתבעים – א.ר.) גם בתשלום דמי השימוש הראויים, אולם מאחר ועניין זה לא נדון כלל על ידי בית המשפט קמא לנוכח דחיית התביעה, הרי שיש להשיב אליו את הדיון בסוגיה זו".

מכאן הצורך במתן

פסק דין
משלים זה.

2.
לאחר שניתן פסק הדין בערעור בקשו התובעים כי פסק הדין המשלים יינתן ללא כל דיון נוסף ועל סמך הראיות והסיכומים שהוגשו עובר למתן פסק דיני הראשון. הנתבעים טענו בתשובתם לבקשה כי בטרם יינתן פסק הדין יש לקיים דיון במעמד הצדדים. טענה זו איננה מקובלת עלי. הצורך במתן

פסק דין
משלים נובע מביטול פסק הדין אשר הורה על דחיית התביעה. בעלי הדין, ואף בית המשפט עצמו, לא ידעו בעת שמיעת הראיות כי בית המשפט ידחה את התביעה, ולכן הגישו בעלי הדין את מלוא ראיותיהם לעניין דמי השימוש הראויים וטענו בסיכומיהם את כל טענותיהם בסוגיה זו. במצב דברים זה, אין מקום ואין צורך בקיום דיון נוסף.

3.
הנתבעים טוענים כי לא ניתן לחייב אותם בתשלום דמי שימוש ראויים כיוון שלא הובאו ראיות המלמדות באיזה חלק של הבניין מחזיק כל נתבע. גם טענה זו איננה משכנעת, כיוון שהנתבעים לא העלו אותה בסיכומים שהגישו עובר למתן פסק דיני הראשון. נהפוך הוא, בסיכומים התייחס ב"כ
הנתבעים אל כל הנתבעים כאל חטיבה אחת, ולא נטען כי יש להפריד בין הנתבעים השונים לעניין החיוב בדמי שימוש ראויים.

4.
הנתבעים טוענים כי בכל מקרה אין לחייב בדמי שימוש ראויים את הנתבעים 5-3 ו-9, כיוון שבישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 04/07/13 הוצהר שנתבעים אלו אינם טוענים לזכויות בנכס וכי הם אינם גרים בו מזה שנים והצהרה זו לא נסתרה. העיון בפרוטוקול ישיבת ההוכחות מלמד כי הצהרה כזו נמסרה, והגם שלא ניתנה לה הסכמה ברורה של התובעים, ובעקבותיה החלטה בדבר מחיקת התביעה נגד הנתבעים 5-3 ו-9, היה ברור לבעלי הדין כי נתבעים אלו יצאו מתמונת ההתדיינות. עמד על כך כב' המשנה לנשיאה השופט רובינשטיין, אשר בהחלטתו לעניין רשות הערעור קבע כי:


"... עוד בהליך שהתקיים בבית משפט השלום נקבע – בהסתמך על הצהרת ב"כ המבקשים
(הנתבעים – א.ר.) – שארבעה מתוכם אינם מתגוררים בנכס נשוא הסכסוך, ואין להם זכויות בו; אלו הם המבקשים 5-3 ו-9"

(ראו – פסקה 1 להחלטת כב' המשנה לנשיאה בבקשת הרשות לערער).

אשר על כן, אין מקום לפסיקת שכר ראוי נגד הנתבעים 5-3 ו-9, ומכאן נפנה לבחינת גובה דמי השימוש הראויים בהם יש לחייב את יתר הנתבעים.

5.
התובעים הגישו כראיה חוות דעת של שמאי מקרקעין אבנר גרון. בחוות דעתו קבע השמאי כי שווי דמי השימוש הראויים בנכס עומד על סך של 7,500 ₪ לחודש. את השומה ביסס השמאי על גישת ההשוואה, בגדרה הוא קבע את שווי דמי השימוש על יסוד שתי עסקאות השוואה, האחת – עסקת שכירות של דירת שניים וחצי חדרים בשכונת ראס אל עמוד תמורת 1,600 לחודש, עליה נודע לו משרברב שביצע בביתו עבודה מסוימת, והשנייה- עסקת שכירות של דירה בשטח של שמונים מ"ר בכפר השילוח-סילוואן, אותה שוכרים יהודים במחיר מסובסד של 41,150 ₪ לחודש.

6.
בחקירתו הנגדית אישר השמאי כי הוא לא ראה את הנכס נושא דיוננו מבפני
ם, אלא רק מבחוץ. כמו כן ציין השמאי, כי חישב את שטח הנכס לפי תצלומי אוויר שסופקו לו, ולפיכך תיתכן סטייה של עד 20% לכאן או לכאן (עמ' 29 ש' 26-20). בנוסף, השמאי אישר כי אין בידיו את הסכמי השכירות של עסקאות ההשוואה. לדבריו פרטי העסקה בנוגע לנכס בכפר השילוח נמסר לו בעל פה על ידי היהודים שגרים שם (עמ' 29 ש' 30), ואת פרטי העסקה השנייה הוא קיבל משרברב שעבד בביתו, וסיפר לו כי הוא שוכר דירה מקרוב משפחה בראס אל עמוד תמורת 1,600 ₪ לחודש, בעוד שהמחיר הריאלי באותה שכונה עומד על 2,500 ₪ לחודש (עמ' 29 ש' 30 – עמ' 30 ש' 2). הנתבעים לא הגישו חוות דעת של שמאי מטעמם
והסתפקו בחקירתו הנגדית של השמאי.

7.
הכלל לעניין חוות דעת של מומחים הוא:

"כי בית המשפט איננו כבול לחוות דעת המומחה, והיא כפופה ככל ראיה אחרת, לקביעות בדבר מהימנות ומשקל
(עניין פדלון בעמ' 465; ע"א 136/92 בייניש- עדיאל עורכי דין נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ פ"ד מז(5) 114, 128 (1991) (להלן: עניין דניה סיבוס); הרנון בעמ' 305; אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית 2009) 233). בית המשפט רשאי לסמוך על חוות הדעת כולה, או על חלקה, לברור ממנה רכיבים שאינם מתיישבים עם יתר הממצאים העובדתיים על פי החומר שנפרש בפני
ו, או לדחותה במלואה..."

(ע"א 679/08 סנפרוסט בע"מ נ' מוסכי צמח בע"מ פסקה 21 לפסק הדין – פורסם בנבו (02/01/11)).

כלל זה חל גם מקום בו לא הוגשה חוו"ד נגדית (שם, שם), אולם מטבע הדברים כאשר בעל הדין שכנגד לא מגיש חוות דעת מטעמו אזי יכולתו להתגבר על חוות הדעת שהגיש יריבו מוגבלת, אם כי אפשרית.
יש מקרים , ולהלן נראה שכזהו המקרה שלפניי, בהם מונחת לפניי בית המשפט חוות דעת אחת שאיננה נקייה מקשיים. במקרים כאלו רשאי בית המשפט לפסוק על דרך האומדנא (ראו- ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל פ"ד נט (6) 1, 10 (2005); ע"א דור זהב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה- פורסם בנבו (2009); ת.א. (מחוזי ת"א) 1229/04 בן ציון גרשון נ' גמדא סחר- פורסם בנבו (2012)).
8.
במקרה שלפניי לא ניתן לקבל את חוות הדעת שהגישו התובעים ככתבה וכלשונה.
ראשית, יש להפחית מסכום חוות הדעת 20% בשל הסטייה האפשרית בשטח הבניין.
שנית, יש לתת משקל לעובדה שלצורך יישום שיטת ההשוואה הסתמך השמאי על שתי עסקאות השוואה בלבד, שגם לגביהן לא היו בידיו מסמכים או נתונים מדויקים, וזאת למרות שבחוות דעתו ציין השמאי כי: "היות ומדובר בדירת מגורים שאינה נכס מניב, ובאזור יש פעילות של השכרת נכסים וניתן למצוא עסקאות השוואה, בחרתי בגישת ההשוואה". זאת ועוד, אף אם יש קושי למצוא נתונים לגבי עסקאות השוואה נוספות, ניתן היה לצפות כי לנוכח דלות הנתונים יערוך השמאי שומה גם לפי שיטה נוספת, כבקרה על אמינות מסקנותיו. השמאי לא עשה כן.
ושלישית, יש טעם בדברי הנתבעים לפיהם ההקדש לא הציג נתונים לגבי נכסים שהוא עצמו משכיר בסילוואן – כפר השילוח (סעיף 94 לסיכומי הנתבעים).
כאמור, חוות הדעת של השמאי איננה נקיה מקשיים, ברם סבורני כי אין בקשיים כדי לאיין אותה כליל. בסופו של דבר, מדובר בנכס הכולל חמש דירות וברור שלשימוש בדירות אלו יש ערך כלכלי, גם אם נמוך מזה שבו נקב השמאי. לאחר שנתתי דעתי לאמור לעיל אני קובע כי דמי השימוש הראויים בנכס יעמדו על סך של 4,750 ₪ לחודש נכון ליום הגשת התביעה. סכום זה דומה, בקירוב, למכפלת שכר הדירה המסובסד למ"ר, שלטענת השמאי משולם בעסקת השכירות בכפר השילוח- סילוואן שנזכרה בחוות דעתו, בשטח הנכס נושא דיוננו, בהנחה ששטחו קטן 20% מהשטח שנרשם בחוות הדעת.
9.
אשר על כן, התוצאה היא שאני מחייב את הנתבעים 2-1, 8-6 ו-10-11 לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בסכום של 399,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
10.
בפסק הדין הקודם נפסקו הוצאות לטובת הנתבעים שכן התביעה נדחתה. הוצאות אלו מבוטלות לנוכח תוצאות הערעור, ובמקומן יש לפסוק הוצאות לטובת התובעים אשר זכו בסופו של דבר בתביעתם. אני קובע, אם כן, כי בנוסף לאמור לעיל ישלמו הנתבעים הנ"ל לתובעים את אגרת המשפט, הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪. בקביעת סכום ההוצאות הבאתי בחשבון, בין היתר, גם את התנהלות הנתבעים במהלך ההליכים אשר תרמה להתמשכותם.

ניתן היום,
כ"א כסלו תשע"ו, 03 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 18976/08 יצחק רלב"ג, מרדכי זרביב, אבי שפרמן נ' רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד, עבדאללה אבו נאב, ג'האד אבו נאב ואח' (פורסם ב-ֽ 03/12/2015)