פסקי דין על שושנה שמואל | פסקי דין על אליס ג'ריס חליווה | פסקי דין על אונדרי אבו ח'ליס | פסקי דין על בנק הפועלים ואח' |

16442-11/14 הפ     31/12/2015




הפ 16442-11/14 שושנה שמואל נ' אליס ג'ריס חליווה, אונדרי אבו ח'ליס, בנק הפועלים בע"מ ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



ה"פ 16442-11-14 שמואל נ' חליווה(המנוח) ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
עדי חן-ברק


מבקש
ת

שושנה שמואל


נגד


משיבים

1.אליס ג'ריס חליווה

2.אונדרי אבו ח'ליס

3.בנק הפועלים בע"מ

4
.דן קציר




פסק דין


ב"כ הצדדים הסמיכו את בית המשפט לתת

פסק דין
על דרך הפשרה בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד-1984, ביחס לסכום שתשלם המבקשת למשיב 2 (בגין חלקה היחסי בגג המבנה), לאחר שנשמעו עדויות קצרות של חלק מהעדים, וב"כ הצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.
כן הוסכם כי יינתן

פסק דין
הצהרתי לפיו יש למבקשת זכויות בעלות ב - 61% מגג הבניין המצוי מעל דירתה.

1.
עסקינן במבנה בן שתי קומות שאינו רשום כבית משותף: קומת קרקע ובה דירת מגורים אחת, וקומה נוספת מעליה (להלן: "הקומה השניה"), הכוללת שתי דירות: דירה צפונית ודירה דרומית.
הדירה הצפונית מהווה 61% משטח הקומה השנייה, והדרומית - 39% משטח הקומה השנייה.
2.
חליווה סמירה ועבוד פהד היו בעלים משותפים בנכס.
3.
על פי הסכם חלוקה שערכו ביניהם ביום 15.1.09 נקבע כך:
קומת הקרקע הינה בבעלות משותפת של שניהם.
בקומה השנייה: הדירה הצפונית יוחדה לפהד, ואילו הדירה הדרומית יוחדה לסמירה.
4.
ביום 25.1.09 מכרו סמירה ופהד את הדירה בקומת הקרקע למשיב 2 (להלן: "אנדרי"), ונרשמה לזכותו הערת אזהרה.
כן נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק פועלים על חלקו של אנדרי.
5.
זמן קצר לאחר מכן נחתם בין הצדדים גם הסכם חלוקה (הסכם מיום 3.5.09), בו נרשם כי הצדדים הינם בעלים במשותף בנכס וכי הם מבקשים לחלק הנכס כדלקמן:
הדירה בקומת הקרקע הינה בבעלות אנדריי.
הבעלות בדירה הדרומית – לסמירה.
הבעלות בדירה הצפונית – לפהד.
6.
ביום 15.12.10 מכר פהד למבקשת את זכויותיו במקרקעין.
ע"פ הסכם המכר נמכרה למבקשת הדירה הצפונית כולל החלק היחסי בגג המבנה:
"זכות הבעלות בדירה הצפונית בקומה השנייה וכן בחלק בזכויות גג הבניין לפי הסכם חלוקה בין בעלים מיום 15/1/09..".
7.
ביום 7.8.11 מכרה המבקשת את חלקה במקרקעין לדן קציר (המשיב 4) והתחייבה להסדיר את הרישום בלשכת המקרקעין, דהיינו, רישומה כבעלים של 30.5% מהמקרקעין.

8.
המחלוקת בתיק נוגעת לזכויות הצדדים בגג המבנה:

המבקשת טוענת כי בהתאם להסכם המכר של פהד
וסמירה עם אנדריי, נמכרה לאנדריי קומת הקרקע בלבד, ולא נכתב כי נמכרו לו 50% מהזכויות בנכס, כך שפהד וסמירה נותרו הבעלים של יתרת הזכויות במקרקעין, ובכלל זה, הזכויות ברכוש המשותף כולל הגג.
המבקשת מפנה בהקשר זה לעדות עו"ד גרייב (עורך הדין שייצג את המבקשת בהסכם עם
פהד וכן ייצג את סמירה ופהד בהסכם עם אנדרי), וכן לאמור בהסכם המכר בו נרשם כי : "ברצון המוכר למכור ולהעביר לקונה את זכות הבעלות בקומת הקרקע בחלקה בלבד...".
עו"ד גרייב העיד כי נושא הזכויות בגג עלה במו"מ, והוסכם כי אנדרי לא מקבל חלק ברכוש המשותף אלא את הבעלות בקומת הקרקע בלבד.
במכתב הבהרה שנדרש עו"ד גרייב לתת לבקשת המבקשת (מכתב מיום 11.4.11), ציין כי ההסכם עם אנדרי התייחס
לקומת הקרקע בלבד וכי אנדרי לא רכש זכויות בגג, כאשר גם הערת האזהרה שנרשמה לטובתו נוגעת אך ורק לזכויותיו בקומת הקרקע, וכך גם הערת האזהרה לטובת בנק הפועלים.
עוד נטען כי גם עדות עו"ד סבאח (עורך הדין שייצג את אנדרי בעסקה) מחזקת טענת המבקשת שכן עו"ד סבאח העיד כי ידע שממילא אין זכויות בניה בגג, ומכאן שאנדרי ידע כי הגג הוחרג מההסכם, וכי הוא מקבל את דירה בקומה התחתונה בלבד.
עוד נטען כי אין לקבל פרשנות המשיב לפיה הוספה המילה "בלבד" כוונתה להבהיר שאין לאנדרי זכויות בדירות בקומה השנייה.
נטען כי מדובר בפרשנות לא סבירה, שכן אנדרי ידע כי לא רכש הדירות בקומה השנייה, וכי ממילא אין לו זכויות בהן.
עוד נטען כי גם ההסכם בין המבקשת לפהד הועבר לעיון אנדרי לצורך אישורו, ולא נתקבלה מצדו כל הסתייגות לכך שנמכרו למבקשת הזכויות בגג.
ביחס לחוות הדעת השמאיות שהוגשו נטען כי אין לקבל עמדת השמאי מטעם המשיב שכן הוא לא לקח בחשבון את העובדה כי הגג מנותק מהדירות וכי אין רצף מגורים.
9.
המשיב (אנדרי) טוען, מנגד, כי החרגת חלק מהרכוש המשותף צריכה הייתה להיעשות במפורש, ואף במסמך נפרד.
מאחר שאין בהסכם המכר כל החרגה ביחס לרכוש המשותף, אזי, יש לראות את אנדרי כבעל 50% מהזכויות ברכוש המשותף (בהתאם לחלקו בנכס), ובכלל זה, בגג.

המשיב מפנה גם להסכם החלוקה בו צוין כי הצדדים הם בעלים במשותף של הנכס.
באשר לטענה כי אנדרי קבל את ההסכם של המבקשת עם פהד ולא אמר דבר - נטען כי לא ניתן ללמוד מניסוח ההסכם כי המבקשת מקבלת יותר מהזכויות היחסיות שלה בגג בהתאם לגודל דירתה ביחס לנכס כולו.
כן הפנה המשיב לכך שהמבקשת רכשה את הדירה בחודש 12/10 בסכום של 360,000 ₪ ומכרה אותה כעבור מספר חודשים בסכום של 550,000 ₪ דבר המלמד על כך שמכרה זכויות בגג שלא היו ברשותה.
ביחס לחוות הדעת השמאיות נטען כי לא היה מקום להפחית משווי הגג 75% כפי שעשה שמאי המבקשת על בסיס העובדה כי מדובר בכניסה צדדית וכי יש לקבל הערכת השמאי מטעם המשיב.
יובהר כי מטעם המבקשת והמשיב 2 הוגשו חוות דעת שמאיות נגדיות המתייחסות לשווי הזכויות בגג.
אין חולק בין השמאים כי אין בגג זכויות בניה.
שמאי המבקשת העריך את שווי הזכויות בגג (בכללותו - 100%) בסכום של 45,000 ₪ בנימוק כי יש לקחת בחשבון 5% בלבד משווי למ"ר (מסכום של 5,500 ₪ למ"ר), שכן שטח הגג מנותק משטח הדירות ואינו מהווה רצף מגורים.
שמאי המשיב העריך את שווי הזכויות בגג על בסיס חישוב של 15% משווי למ"ר בנוי, ומכאן שהסכום (ל-100%) הינו 140,000 ₪.
10.
המשיב 3 הצטרף לטענות המשיב 2.
11.
המשיב 4 הצטרף לטענות המבקשת.
12.
המשיבה 1 לא הגישה כתב תשובה על אף שבתה התייצבה לאחד הדיונים והייתה מודעת להליך.
הוברר בדיון האחרון כי המשיבה 1 נפטרה זמן קצר טרם הדיון.
מאחר שאין בהסכמת הצדדים, כפי שניתנה, כדי לפגוע בזכויות המשיבה 1, אושרה הסכמה הדיונית כאמור לעיל.

10.
הכרעה:
בהתאם להסכמה ניתן

פסק דין
המצהיר כי למבקשת זכויות בעלות ב - 61% מגג הבניין המצוי מעל דירתה.
לאחר שעיינתי בתצהירים שהוגשו, חוות הדעת השמאיות, שמיעת עדות קצרה של שני עדים, ושקלתי טענות הצדדים, הנני מחייבת המבקשת לשלם למשיב 2 סכום כולל של 25,000 ש"ח.
הסכום ישולם תוך 30 יום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
מעבר לכך יישא כל צד בהוצאותיו.


ניתן היום,
י"ט טבת תשע"ו, 31 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.











הפ בית משפט מחוזי 16442-11/14 שושנה שמואל נ' אליס ג'ריס חליווה, אונדרי אבו ח'ליס, בנק הפועלים בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 31/12/2015)