פסקי דין על עליזה פרידלנד | פסקי דין על נלי אפרתי הרטום | פסקי דין על דליה מרקס | פסקי דין על רולי זילברשטיין | פסקי דין על מיכאל גטושקין |

52170-09/14 תאמ     04/01/2016




תאמ 52170-09/14 עליזה פרידלנד, נלי אפרתי הרטום נ' דליה מרקס, רולי זילברשטיין, מיכאל גטושקין








בית משפט השלום בירושלים



תא"מ 52170-09-14 פרידלנד ואח' נ' מרקס ואח'





בפני
כב' השופט אברהם רובין
, סגן הנשיא


התובעות

1
.
עליזה פרידלנד

ת.ז. 012736906

2
.
נלי אפרתי הרטום

ת.ז. 26753731


נגד


הנתבעים

1.דליה מרקס

ת.ז. 5964394
2.רולי זילברשטיין

ת.ז. 15505795
3.מיכאל גטושקין
ת.ז. 307622902


פסק דין


1.
האם התובעות זכאיות לדמי תיווך בסך של 63,202 ₪ בגין עסקה במסגרתה נמכרה דירת הנתבעים 2-1 לבנו של הנתבע 3? זו השאלה הטעונה הכרעה במקרה שלפניי.

2.
העובדות

התובעות מתווכות במקרקעין. הנתבעים 2-1 הם בני זוג אשר בתקופה הרלבנטית לתביעה היו בעלי הזכויות בדירה המצויה ברחוב מבוא דקר 2/13 בירושלים (להלן – "הדירה"). הנתבע 3 התגורר בדירה אחרת באותו בניין.
הנתבעים 2-1 ביקשו למכור את דירתם ולכן הם חתמו, ביום 11/05/11, על הזמנת שירותי תיווך בלעדיים מאת התובעות (ראו- נספח א' לתצהיר התובעת 2 ונספח 4 לתצהיר הנתבע 2). לאחר מכן, במשך תשעה חודשים, הדירה לא נמכרה, ובהמשך לכך ביום 05/02/12 חתמו הנתבעים 2-1 פעם נוספת על טופס הזמנת שירותי תיווך בלעדיים מהתובעות (נספח ב' לתצהיר התובעת 2). גם בזו הפעם הדירה לא נמכרה ותקופת הבלעדיות פקעה ביום 5/8/12.

3.
ביני לביני, ביקש הנתבע 3 לרכוש דירה עבור בנו דניאל, ולשם כך חתם אף הוא, ביום 09/04/12, על הזמנת שירותי תיווך מהתובעות (ראו – ת/1). בעקבות החתימה הציגו התובעות לנתבע 3 שתי דירות, אולם אלו לא נשאו חן בעיניו. חלפו להם יומיים, והתובעת 2 הציגה לפני הנתבע 3 את האפשרות לרכוש את דירת הנתבעים 2-1. הנתבע 3 השיב מיד כי הוא מכיר את הדירה מאחר שהוא גר באותו בניין, וכי הוא יודע עוד משנת 2010 שהיא עומדת למכירה (ראו- עדות התובעת 2 בעמ' 8 ש' 19-18, עמ' 9 ש'2-1, עמ' 11 ש' 16-13). חרף זאת, חתם הנתבע 3 באותו מעמד על מסמך (ת/2), המופנה לתובעות, ואשר זו לשונו:



"חתימת הסכם שירותי תיווך רימקס חזון.

לדירה ברחוב מ. דקר 2 ב 13#

עו"ד מיכאל גטושקין

דניאל גטושקין
המתווכת נלי אפרתי רישיון 26206

(חתימת הנתבע 3)
מסמך זה יתווסף למסמך שנחתם שלשום".

בין התובעות לבין הנתבע 3 נטושה מחלוקת בשאלה מדוע נחתם מסמך זה למרות שהנתבע 3 הבהיר לתובעות כי הוא מכיר את הנכס ויודע שהוא מוצע למכירה. התובעות טוענות כי המסמך מהווה הזמנת תיווך, וכי הנתבע 3 חתם עליו כיוון שהיה מעוניין שהתובעות יסייעו לו בהפחתת המחיר שדרשו הנתבעים 2-1 עבור הדירה. לעומת זאת, הנתבע 3
טוען כי המסמך איננו מהווה הזמנת תיווך, אלא הוא גילם בתוכו הסכמה שלו לחתום בעתיד על הזמנת תיווך אם וכאשר התובעות יצליחו להפחית את המחיר שדרשו הנתבעים 2-1 עבור הדירה.

4.
גם לגבי השתלשלות העניינים לאחר חתימת המסמכים הנ"ל קיימת מחלוקת בין הצדדים.
התובעות טוענות כי נוהל באמצעות התובעת 2 משא ומתן בין הצדדים, אשר הופסק בשל אי הסכמה על המחיר, לאחר שהנתבעים 2-1 סירבו להצעה למכור את הדירה בסכום של 1,340,000 ₪ שהועברה אליהם באמצעות התובעת 2 (סעיף 11 לתצהיר התובעת 2). התובעות מוסיפות וטוענות, כי לאחר כישלון העסקה, ואף לאחר שביום 05/08/12 פגה תקופת הבלעדיות שהעניקו להן הנתבעים 2-1, הן המשיכו בניסיונותיהן למכור את הדירה בכך שתלו בדירה שלטי פרסום, בכך שהמשיכו לפרסם אותה באתרי רימקס (סעיף 19 לתצהיר התובעת 2), ובכך שניסו לשכנע את הנתבע 2 כי המחיר שהוא דורש איננו ריאלי (סעיף 20 לתצהיר התובעת 2).

5.
הנתבע 2, לעומת זאת, טוען כי לא התנהל באותה עת משא ומתן בינו לבין הנתבע 3, לא באופן ישיר ולא בסיוען של התובעות. לדברי הנתבע 2, התובעות מעולם לא העבירו אליו הצעה כספית מטעם הנתבע 3 (סעיף 22 לתצהיר הנתבע 2). הנתבע 2 מוסיף וטוען כי לאחר תום תקופת הבלעדיות השנייה הוא נפגש עם התובעות בבית קפה, ולאחר שאלו ניסו לשכנע אותו להוריד את המחיר המבוקש עבור הדירה הוא סירב להצעתן להאריך את הסכם התיווך, ובסופו של דבר הוסכם כי לא תתחדש ההתקשרות בעניין שירותי התיווך (סעיפים 17-16 לתצהיר הנתבע 2).

6.
הנתבע 3 תומך בגרסת הנתבע 2. הנתבע 3 מדגיש כי הוא סירב בתוקף לתת הצעת מחיר משלו לדירה בטרם תגרום התובעת 2 לנתבע 2 לעשות את הצעד הראשון ולהוריד את מחיר הדירה באורח ניכר (סעיפים 19-14 לתצהיר הנתבע 3). לדברי הנתבע 3 הוא עמד בסירובו זה גם בחלוף חודש לאחר חתימת ת/2 (סעיף 17 לתצהיר הנתבע 3).

7.
תהא הגרסה הנכונה אשר תהא, אין מחלוקת על כך שבסופו של דבר לא נכרת הסכם בין הנתבעים 2-1 לבין הנתבע 3 או בנו דניאל, וכי בסופו של דבר נרכשה הדירה רק כשנה וחודשיים מאוחר יותר על ידי בן אחר של הנתבע 3 – אריאל – ללא מעורבות כלשהי של התובעות. לתובעות נודע על העסקה רק למעלה משנה לאחר ביצועה, ובהמשך לכך שלחה התובעת 1, ביום 17/07/14, לנתבעים 2-1, דרישה לתשלום דמי תיווך (נספח ד' 1 לתצהיר התובעת 2). בדרישה הזכירה התובעת 1 לנתבעים 2-1 כי נחתם בין הצדדים הסכם תיווך לפיו התחייבו הנתבעים 2-1 לשלם לתובעות דמי תיווך בשיעור של 2% מערך
העסקה, ובהמשך הדרישה פירטה התובעת 1 את השתלשלות העניינים מנקודת מבטן של התובעות. מפאת חשיבות הדברים הם יצוטטו להלן בהרחבה, בתרגום חופשי מאנגלית. וכך נאמר בדרישה:

"נלי ומשרדנו עבדו קשה מאוד על הנכס במשך למעלה משנתיים, והשקענו כסף זמן ואנרגיה כדי לשווק את הנכס ולהציגו לקונים רבים במהלך השנים שעבדנו עליו. גם לאחר שהסכם הבלעדיות פג היא
(התובעת 2 – א.ר.), המשיכה לעבוד על הנכס והראתה אותו לקונים אפשריים... באפריל 2012 נלי הראתה נכסים לקונה בשם מיכאל גטושקין
שביקש לראות נכסים עבורו ועבור ילדיו במטרה לקנות דירה. נלי הראתה לו שני נכסים בשכונה ולאחר מכן דנה אתו באפשרויות נוספות לרבות דירתכם במבוא דקר 2/13. היא עודדה את גטושקין לרכוש את דירתכם ומסרה לו את כל הפרטים לגביה כולל המחיר. כיוון שמר גטושקין גר באותו בניין והוא חבר בוועד הבית הוא אמר שהוא אינו צריך לראות פיזית את הדירה כיוון שהוא מכיר את המבנה של כל הדירות. היא שוחחה אתו ארוכות והוא שאל אותה אם תוכל לסייע לו להשיג מחיר טוב יותר כיוון שהמחיר המבוקש נשמע גבוה מדי. הוא חתם על מסמכים בהם נכתב שבמקרה שהוא או משפחתו ירכשו את דירתכם בכל זמן שבו אזי הוא מבין שהדירה הוצגה לו על ידי נלי מרימקס והוא ישלם עמלה כנדרש לפי החוק. מר גטושקין ביקש מנלי להעביר הצעה בסכום של 1,340,000 ₪. נלי התקשרה מיד לרולי (הנתבע 2 – א.ר.) ואמרה לו שמר גטושקין מוועד הבית של הבניין מעוניין לרכוש את דירתכם והגיש הצעה נמוכה של 1,340,000 ₪. היא דנה בעניין עם רולי וביקשה ממנו לתת הצעה נגדית. רולי היה נחוש להישאר במחיר הגבוה יותר, אבל אמר שאם גטושקין יעלה את המחיר אז העניין ישמע יותר רציני ורולי ישקול זאת. נלי עדכנה את גטושקין בתשובתו של רולי, וגטושקין מסר שבשלב זה הוא איננו מעוניין להעלות את הצעתו והוא רוצה לראות נכסים אחרים, אך הוא יהיה בקשר עם נלי אם הוא יהיה מעוניין להמשיך."

בסיומה של הדרישה כתבה התובעת 1 כי נודע לתובעות שבסופו של דבר הדירה נמכרה ל-"גטושקינים", ולכן הנתבעים 2-1 נדרשים לשלם דמי תיווך בשיעור של 2%, המסתכמים בסך של 34,220 ₪ בתוספת מע"מ. פניה דומה נעשתה גם לנתבע 3 שנדרש לשלם סכום דומה.

8.
בתשובה לדרישה השיב ב"כ הנתבעים 2-1 כי התובעות אינן זכאיות לדמי תיווך וזאת משני טעמים; ראשית – משום שהדירה נמכרה לאחר תום תקופת הבלעדיות, ושנית – משום שהתובעות לא היו "הגורם היעיל" במכירת הדירה. לעניין זה נטען כי הנתבעים החלו בניסיונות למכור את הדירה עוד בשנת 2010, וכי כבר אז נוצר הקשר הראשון בינם לבין הנתבע 3, ומכאן שהוא הכיר את הדירה הרבה לפני שהתובעות נכנסו לתמונה בשנת 2012. אשר לבנו של הנתבע 3, אשר רכש בסופו של דבר את הדירה, נטען כי התובעות כלל לא הראו לו את הדירה ולא היו מעורבות בשום צורה ואופן במשא ומתן שנוהל עמו.
גם הנתבע 3 הגיב למכתב הדרישה שהופנה אליו, וגם בתשובת בא כוחו דאז נטען כי הנתבע 3 הכיר את הדירה עוד לפני שנוצר הקשר בינו לבין התובעות, וכי הוא אף ניהל בשעתו משא ומתן לרכישתה עם הנתבעים 2-1. הנתבע 3 הוסיף וטען כי מאז שחתם על הזמנת התיווך ועד שנמכרה הדירה חלפה כשנה, אשר במהלכה התובעות לא נקטו בשום פעולה לקידום המשא ומתן בין הצדדים.
אחר הדברים האלו הוגשה התביעה.

9.
טענות התובעות
התובעות טוענות כי על הנתבעים 2-1 לשלם להן דמי תיווך מכוח הסכם התיווך הראשון שנחתם עמם ביום 11/05/11. התובעות טוענות כי הסכם זה, להבדיל מהסכם הבלעדיות, לא הוגבל בזמן, והדבר אף נכתב במפורש בסעיף 6 להסכם הבלעדיות, אשר קובע כי בתום תקופת הבלעדיות, וככל שהצדדים לא יאריכו אותה: "יעבור המתווך לטפל בנכס לצורך מכירתו על פי המתחייב בהסכם הזמנת שירותי תיווך מס' 111614". התובעות מוסיפות וטוענות כי הן היו הגורם היעיל בגיבוש העסקה, כיוון שהן העבירו הצעת מחיר מהנתבע 3 לנתבע 2, והעובדה שחלף זמן עד שהעסקה התגבשה סופית איננה גורעת מתרומתן של התובעות לגיבושה. התובעות מלינות בסיכומיהן על כך שהנתבעים לא עדכנו אותן על חידוש המשא ומתן ביניהם, ולטענתן הדבר נעשה כדי להתחמק מתשלום דמי התיווך.
לגבי הנתבע 3 טוענות התובעות כי הוא חייב בדמי התיווך מכוח חתימתו על ת/2 שמהווה חלק בלתי נפרד מהסכם התיווך ת/1, ומכוח סעיף 3 להסכם התיווך אשר קובע כי הנתבע 3 יהיה חייב לשלם את דמי התיווך בכל מקרה שתיחתם עסקה אתו או עם מי מטעמו או עם מי שהנתבע 3 מסר לו פרטים לגבי הדירה.

10.
טענות הנתבעים
הנתבעים טוענים כי התובעות לא היו הגורם היעיל בגיבוש העסקה, כיוון שהן הנתבע 3 והן בנו אריאל, שרכש לבסוף את הדירה, לא נעזרו בשירותיהן. הנתבע 3 ידע על הדירה עוד לפני שהתובעות נכנסו לתמונה כיוון שהוא גר באותו בניין, ובנו אריאל למד על כך שהדירה עומדת למכירה מפרסום שעשו הנתבעים 2-1 לאחר שפקעה תקופת הבלעדיות עם התובעות. הנתבע 3 טוען כי אמר לתובעת 2 שיסכים לחתום על הסכם תיווך רק אם תצליח להוריד את דרישותיו של הנתבע 2 ומשזו לא הצליחה במשימה נותק הקשר בין הצדדים. הנתבע 3 כופר בטענה שהמסמך ת/2 מהווה חלק מהזמנת התיווך ת/1, ובהמשך לכך הוא טוען כי ת/2 לכשעצמו איננו יכול להיחשב כהזמנת תיווך לפי סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן – "חוק המתווכים"), בשל הפרטים שחסרים בו. הנתבע 3 מוסיף וטוען כי לא ניתן לחייבו בתשלום דמי תיווך כאשר מי שקנה בסופו של דבר את הדירה הוא בנו אריאל, שכלל לא היה צד להסכם התיווך וששמו לא נזכר בת/2.

דיון והכרעה

11.
מתווך במקרקעין זכאי לדמי תיווך בהתקיים שלושה תנאים: הוא בעל רישיון לעסוק בתיווך, הוא חתם עם הלקוח על הזמנת שירותי תיווך, והוא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשר בהסכם מחייב (סעיף 14 לחוק המתווכים). לעיתים מעניק הלקוח למתווך את הזכות לטפל באופן בלעדי בעסקה מסוימת. גם במקרה כזה מותנית זכותו של המתווך לדמי תיווך בכך שהוא היה הגורם היעיל בעסקה, אלא שבשל קיומו של הסכם בלעדיות עומדת לזכות המתווך "חזקת היעילות" הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים:

"מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(3) חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

אין מחלוקת על כך שבענייננו נחתמה עסקת המכר לאחר תום תקופת הבלעדיות שהעניקו הנתבעים
לתובעות2-1, וכן אין חולק על כך שהנתבע 3 לא העניק מעולם בלעדיות לתובעות, ולכן לא עומדת לתובעות "חזקת היעילות" ועליהן מוטל הנטל להוכיח כי הן היו הגורם היעיל בעסקה.

12.
בדרך כלל מתווך לא יתקשה לשכנע כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה, כיוון שלפי ההלכה הפסוקה די בכך שהמתווך הציג את הדירה למי שרכש אותה בסופו של דבר כדי להפוך אותו
לגורם היעיל בעסקה (ראו – ע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' ביר פ"ד מח (3) 116 (1994)).
שונים הם פני הדברים במקרה שלפנינו, כיוון שאין מחלוקת בין הצדדים על כך שהנתבע 3 הכיר את הדירה וידע שהיא עומדת למכירה עוד לפני שהתובעות סיפרו לו עליה. הוא הדין גם בבנו של הנתבע 3 – אריאל – אשר רכש את הדירה. הוא מעולם לא פגש בתובעות, הוא לא נזקק לשירותיהן והוא לא חתם להן על מסמך כלשהו.

13.
מאפיין נוסף המתקיים בענייננו נעוץ בעובדה שהמשא ומתן בין הצדדים נמשך זמן רב עם הפסקות ארוכות עד שנכרתה עסקת המכר. המשא ומתן החל בשנת 2010 בין הנתבעים 2-1 לבין הנתבע 3, הוא חודש לזמן קצר באפריל 2012, לאחר שהנתבע 3 חתם על ת/1 ו-ת/2, והוא התחדש כשנה מאוחר יותר עם בנו של הנתבע 3- אריאל- אשר רכש את הדירה רק בחודש יוני 2013, קרי- כשנה וחודשיים לאחר שאביו חתם על הזמנת התיווך. הפסיקה עסקה לא פעם
במקרים בהם חלף זמן בין פעולת התיווך של המתווך לבין כריתת העסקה. בעניין מוסקוביץ' הנ"ל פסק כב' הנשיא שמגר כי במקרים כאלו תלויה זכותו של המתווך לדמי תיווך בקיומה של זיקה סיבתית בין פעולת התיווך לבין העסקה הסופית, וכי בבחינת קיומה של זיקה זו יש להתחשב במספר גורמים:

"(א)
מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון נושא הנכס;
(ב)
הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;
(ג)
חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה...;
(ד)
מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;
(ה)
קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;
(ו)
תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;
(ז)
זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;
(ח)
הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת חבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך...."

(עניין מוסקוביץ' הנ"ל בעמ' 124-123; וכן- ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(1) 842 (2001)).

14.
יישום הכללים האמורים על נסיבות העניין שלפניי מוביל למסקנה כי התובעות לא היו הגורם היעיל בעסקה, ולכן הן לא זכאיות לדמי תיווך.
ראשית, תרומת פעולות התיווך שביצעו התובעות לגיבוש העסקה הייתה מזערית, אם בכלל, כיוון שמדובר בפעולות תיווך מעטות ולא משמעותיות, כפי שיפורט להלן. התובעות לא יצרו את המפגש הראשוני בין הנתבעים 2-1 לבין הנתבע 3, וגם לא את המפגש עם הבן אריאל. לעובדה זו משמעות רבה, והיא מבדילה את המקרה שלפניי ממקרים רבים אחרים בהם מתווכים זוכים בדמי תיווך, ובצדק, אך בשל העובדה שיצרו את הקשר הראשוני בין הצדדים. משך פעולת התיווך, היה קצר בכלל, ובהשוואה לתקופה הכוללת של המשא ומתן, שנמשכה כשלוש שנים, בפרט. התובעות נכנסו לתמונה באפריל 2012 עם חתימת הזמנת התיווך על ידי הנתבע 3 ויצאו ממנה כעשרה ימים לאחר מכן (ראו- עדות התובעת 2 בקדם המשפט מיום 4/3/15 עמ' 3 ש' 28-23, עמ' 4 ש' 16-14). התובעת 2 אמנם טענה כי לאחר אותם עשרה ימים היא הראתה את הדירה ללקוחות נוספים וניסתה לתפוס את הנתבע 3 (עמ' 4 ש' 16), אולם פעולות תיווך אלו לא תרמו דבר לעסקה הסופית שבה עסקינן ולכן אין להן משמעות. עיתוי כניסתן של התובעות לתמונה, לא בראשית המשא ומתן ולא בסופו, אלא באמצעו, גם הוא איננו תומך במסקנה שהן היו הגורם היעיל בעסקה, כיוון שבדרך כלל הגורם היעיל הוא מי שהתניע את המשא ומתן או מי שהביא אותו לכלל סיום מוצלח. מבחינה מהותית פעולת התיווך של התובעות הייתה מצומצמת מאוד. לטעמי, התובעות לא הוכיחו כי העבירו הצעה כספית בין הצדדים, אולם אף אם הייתי מקבל את טענת הנתבעות אזי מדובר בהעברת הצעה כספית בטלפון אשר נדחתה על הסף, כפי שמודה התובעת 2 בדבריה
בקדם המשפט (ראו- עמ' 3 ש' 12-7), ואשר בעקבותיה לא התפתח משא ומתן של ממש. התובעת 2 טוענת בתצהירה כי לאחר שהנתבע 2 סירב להוריד את מחיר הדירה היא ניסתה לגשר בין הצדדים על ידי השגת הסדר לפיו הנתבעים 2-1 ימשיכו לקבל שכר דירה עד לפינוי. טענה זו לא משכנעת כיוון שהיא לא נזכרה במכתב הדרישה המפורט שצוטט לעיל, ועל כן היא נדחית. התובעות טוענות כי מאמצי התיווך נמשכו גם לאחר תום הסכמי הבלעדיות שנחתמו עם הנתבעים 2-1 וכי הם באו לידי ביטוי בתליית שלטי פרסום בנכס, ובכך שהתובעת 2 עמדה בקשר עם הנתבע 2, כעולה מהודעות סמס שהוחלפו בין הצדדים בחודשים ספטמבר-נובמבר 2012. טענות אלו אינן יכולות לסייע לתובעות, כיוון שהמאמצים בהם מדובר לא תרמו דבר לעסקה שהתממשה. ונזכיר שוב, הנתבע 3 וכך גם בנו אריאל ידעו על הדירה ללא עזרת התובעות ובלי קשר לשילוט שנתלה. התובעות גם מזכירות בתצהיריהן פגישה שקיימו שתיהן עם הנתבע 2 בבית קפה בתאריך 26/11/12. לפי דברי התובעות עצמן פגישה זו הוקדשה לניסיון לשכנע את הנתבע 2, ללא הצלחה, להוריד את מחיר הדירה ולחתום עמן פעם נוספת על הסכם בלעדיות. מכאן, שגם פגישה זו, אשר לא הסתיימה בהסכמה, לא תרמה דבר לעסקה הסופית שנחתמה.
שנית, הצדדים לפעולת התיווך שביצעו התובעות הם לא הצדדים שחתמו בסופו של דבר על הסכם המכר. המשא ומתן הראשון התנהל, אם בכלל, בין הנתבע 2 לבין הנתבע 3 בשם בנו דניאל, ולאחר שהאחרונים נואשו מן הסיכוי לרכוש את הדירה נכנס לתמונה, שנה אחר כך, הבן אריאל. כאמור בפרשת מוסקוביץ', השוני בין זהות הצדדים לפעולת התיווך לבין הצדדים שחתמו על ההסכם מחליש את הזיקה הסיבתית לפעולת התיווך.
שלישית, פרק הזמן שחלף בין פעולת התיווך שביצעו התובעות לבין מועד התגבשות העסקה- למעלה משנה- הוא יחסית ארוך. בפרשת מוסקוביץ' מציין כב' הנשיא שמגר כי:

"חשיבות חלוף הזמן עומדת, בדרך כלל, ביחס הפוך לשווי הנכס או לגודל האובייקט. ככל שערך הנכס רב יותר הרי שגם המשא ומתן, בדרך כלל, נמשך זמן רב יותר. לכן המשקל הניתן לעצם מעבר הזמן – במישור הזיקה הסיבתית – פוחת ככל שערך הנכס גדול יותר. פער בן עשרים חודש בשכירות נכס למגורים יהווה, בדרך כלל, אינדיקציה לשחיקת הזיקה הסיבתית הדרושה לקימום הזכאות. הוא הדין באשר למכר דירת מגורים רגילה".

בהמשך הדברים מזכיר כב' הנשיא שמגר את פסק הדין בעניין ע"א 264/61 וולגר נ' קאופמן (פ"ד טו עמ' 2157 (1961)), כמקרה שבו הוכרה זכאותו של מתווך לדמי תיווך למרות שעבר "זמן ניכר" של שישה חודשים בין פעולת התיווך להשלמת העסקה. מדברים אלו עולה כי זמן של כשנה נחשב בהקשר של עסקת מכר דירת מגורים כזמן ניכר מאוד, השולל בדרך כלל את הזיקה הסיבתית בין פעולת התיווך לבין העסקה, למעט במקרים מיוחדים, כגון אותו מקרה שבו למרות חלוף עשרה חודשים הוכרה זכאותו של המתווך כיוון שהוא שימש: "גורם פעיל לאורך כל המשא ומתן" (פרשת מוסקוביץ' בעמ' 126). המקרה שלפניי שונה בתכלית. המשא ומתן הראשוני היה קצרצר ולאחר מכן לא ביצעו התובעות פעולות תיווך משמעותיות בין הצדדים. התובעות הפנו ל

פסק דין
שבו הוכרה זכאותו של מתווך לדמי תיווך למרות שחלפו שנתיים מעת ביצוע פעולת התיווך ועד לגיבוש העסקה (ראו – ע"א (מחוזי מרכז) 7158-06-08 רכס נ' לשקוב -פורסם באתר נבו (27/10/08)).

פסק דין
זה איננו תואם את עובדות המקרה שלפניי, כיוון שבאותו

פסק דין
המתווך הוא שהפגיש לראשונה בין הצדדים.
ורביעית, לא ניתן לקבוע כי במקרה שלפניי הסתמכו הצדדים: "על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן", עד שניתן להגדיר את סיום העסקה כ"הרמת חבל", כלשון כב' הנשיא שמגר בפרשת מוסקוביץ', שהשאיר אחריו המתווך.
מבט כולל על מהלך העניינים מלמד, אם כן, שלפנינו עסקה שהחלה ללא כל מעורבות של התובעות, כאשר הצדדים החלו לנהל ביניהם משא ומתן עוד בשנת 2010 ,והסתיימה ללא כל מעורבות של התובעות בחודש יוני 2013. התובעות ביצעו פעולות תיווך בקשר לעסקה במשך תקופה קצרה בלבד והפעולות שבוצעו היו מזעריות ולא תרמו דבר לתוצאה הסופית. ניתן לומר, כי יותר מאשר התובעות היו הגורם היעיל בעסקה, הזמן שחלף הוא שגרם לנתבעים 2-1 לרדת בדרישותיהם הכספיות והוא היה הגורם היעיל שאפשר את השלמת העסקה.

15.
אני ער לכך שחלק ממבחני העזר שנזכרו בעניין מוסקוביץ' עשויים לתמוך בטענת התובעות. כך, למשל, זהות הנכס שבו מדובר ומחירו זהים או דומים למה שעמד על הפרק בזמן שהתובעות ביצעו את פעולת התיווך. כמו כן, לא ניתן להצביע על קיומו של גורם מתווך נוסף אשר נכנס בשלב מסוים לתמונה וקטע את הקשר הסיבתי בין פעולת התיווך של התובעות לבין העסקה. ברם, אני סבור כי בסופו של דבר שילוב הנסיבות שפורט לעיל משמעותי הרבה יותר מהיבטים אלו של העסקה, והוא מוביל למסקנה שהתובעות לא היו הגורם היעיל בעסקה.

16.
די בקביעותיי דלעיל כדי שתביעת התובעות תידחה ביחס לכל הנתבעים, ברם הצדדים העלו בסיכומיהם טענות נוספות בנוגע לחבותו של הנתבע 3, ולהלן אתייחס גם אליהן לשם השלמת התמונה.
הנתבע 3 טוען כי הוא אינו חב בדמי תיווך מפני שלא נכרתה בינו לבין התובעות הזמנת תיווך כנדרש בסעיף 9 לחוק המתווכים. טענה זו איננה משכנעת. כותרתו של ת/2 היא "חתימת הסכם שירותי תיווך רימקס חזון". השימוש במילה "הסכם" מלמד על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם משפטי מחייב. המסמך ת/2 לא כולל שום אמירה לפיה מדובר בהסכם מותנה אשר ייכנס לתוקפו רק אם תצליח המתווכת להוריד את מחיר הדירה, או שההסכם אינו מחייב עד אשר תיחתם הזמנת תיווך מפורטת. נהפוך הוא, בתחתית ת/2 נרשם במפורש כי: "מסמך זה יתווסף למסמך שנחתם שלשום", קרי – להזמנת התיווך ת/1, אשר על "כשרותה" אין עוררין. אשר על כן, אני סבור כי ת/1 ו-ת/2 קשורים זה בזה ויוצרים יחדיו הזמנת תיווך כנדרש בחוק המתווכים. יצוין, כי גם דברי הנתבע 3 תומכים במסקנה זו, כיוון שהוא
הודה, בהגינותו, אם כי בעקיפין, שאם הוא היה רוכש בסופו של דבר את הדירה אזי הוא היה חותם על הזמנת תיווך ומשלם דמי תיווך (עמ' 12 ש' 22-21).

17.
הנתבע 3 טוען כי לא ניתן לחייבו בתשלום דמי תיווך, כיוון שמי שרכש את הדירה בסופו של דבר הוא בנו אריאל ולא בנו דניאל. לכך משיבות התובעות כי בסעיף 3 להזמנת התיווך (ת/1) התחייב הנתבע 3 לשלם דמי תיווך גם במקרה שהדירה תימכר לאדם מטעמו או הקשור אליו או לאדם שהנתבע 3 מסר לו פרטים בקשר לנכסים. אני סבור כי בנסיבות העניין עצם העובדה שהדירה נרכשה על ידי הבן אריאל ולא הבן דניאל איננה פוטרת את הנתבע 3 מתשלום דמי תיווך, וזאת משני טעמים; ראשית, הטענה נטענה בחצי פה בסיכומי הנתבעים ולא בכדי, כיוון שהנתבע 3 העיד כי אם בסמוך לחתימת ת/1 היה רוכש בנו אריאל את אחת מהדירות שפורטו בת/1 אזי הוא היה משלם לתובעות דמי תיווך (עמ' 17 ש' 32-28). ושנית, אני שותף לטענת התובעות לפיה בנסיבות העניין סעיף 3 להזמנת התיווך ת/1 מציב בפני
התובע מכשול בלתי עביר כיוון שבנו אריאל הוא אדם ש"קשור" בנתבע 3. הנתבע 3 אמנם טוען כי בנו אריאל רכש את הנכס בלי קשר אליו, ולאחר שדבר העמדת הנכס למכירה נודע לו מפרסום שפרסמו הנתבעים 2-1 באינטרנט, ברם טענה זו לא הוכחה כדבעי מן הטעם שהבן אריאל לא העיד לפניי.

18.
התובעות טוענות כי כאשר התחדש המשא ומתן בין הנתבעים 2-1 לבין הנתבע 3 או בנו אריאל היה על הנתבעים לעדכן בכך את התובעות, ולאפשר להן להשתתף במשא ומתן ולסייע בגיבוש העסקה. טענה זו אין בידי לקבל. עסקת תיווך, ובוודאי עסקה שאיננה כוללת מרכיב של הענקת בלעדיות למתווך, איננה מחייבת את הלקוח להיזקק לשירותיו של המתווך, אלא היא מחייבת אותו לשלם דמי תיווך במקרים בהם המתווך היה מכוח פעולותיו הגורם היעיל בעסקה. ל-"חובת העדכון והשיתוף" אשר לה טוענות התובעות אין עיגון בהוראות חוק המתווכים, וגם לא בהוראות הזמנות התיווך עליהן חתמו הנתבעים. אכן, בסעיף 2 להזמנת התיווך ת/1 נכתב כי הלקוח נדרש לדווח למתווך על משא ומתן המתקיים בעניין הנכס, אולם "חובת דיווח" זו נועדה כדי שהמתווך ידע שעומדת להתגבש עסקה אשר תזכה אותו, אולי, בדמי תיווך, ובשום אופן אין לפרשה כמחייבת את הלקוח לשתף את המתווך במשא ומתן כדי להפוך אותו לגורם היעיל בעסקה, מקום בו עד לאותה נקודה לא הפך המתווך בזכות פעולותיו שלו לגורם יעיל. גם הגיונו הבסיסי של שוק עסקאות התיווך איננו תומך
בטענת התובעות. למתווכי המקרקעין יש תפקיד כלכלי רב ערך בכך שהם מסייעים להגברת הסחירות של נכסי מקרקעין בשוק, ובהעברת נכסים לידי הגורם שמוכן לשלם עבורם את המחיר המיטבי. זו הסיבה שבמקרים בהם המתווכים מסייעים לגיבושה של עסקה הם זכאים לדמי תיווך. כדי להשיג את המטרה של הגברת סחירות הנכסים יש לוודא שבכל עת יהיה למתווכים תמריץ ליזום ולקדם עסקאות. זו הסיבה ששוק התיווך בנוי על תשלום שכר לפי הצלחה ולא לפי המאמץ שהשקיע המתווך, ומאותו הטעם יש גם להכיר בזכותו של מוכר נכס, או מי שמתעתד לרכוש נכס, לפעול לגיבוש העסקה במקביל למתווך וללא שיתופו. רק כך יהיה למתווך תמריץ להעניק שירות איכותי למתקשרים ולהביא את הערך המוסף שלו לעסקה. הדברים אמורים ביתר שאת במקרה שלפניי שבו העסקה שהתגבשה לבסוף לא הייתה בדיוק אותה עסקה שבה תיווכו התובעות, שהרי בסופו של דבר את הדירה רכש בנו האחר של הנתבע 3.

19.
התובעות טוענות כי התוצאה הנובעת מקביעותי לעיל היא קשה ולא הוגנת כלפי ציבור המתווכים, שכן מתווך שעשה הכול על מנת להביא לגיבושה של עסקה, ושאך פעולת הסתרה של המתקשרים מנעה ממנו להשתתף בגיבוש העסקה עד סופה, לא יזכה לדמי תיווך. לדברי התובעות קביעה כזו תעודד עסקאות למראית עין או מעשי מרמה שתכליתם להתחמק מתשלום דמי תיווך. טענה זו אינה מקובלת עלי. כאמור לעיל, אופיו של שוק התיווך הוא כזה שלעיתים מתווך משקיע מאמץ מינימלי בגיבוש עסקה, למשל מסתפק בהצגה חד פעמית של הדירה, ומקבל דמי תיווך נאים, ולעיתים הוא משקיע מאמץ גדול ואינו זוכה לדמי תיווך מאחר שהעסקה הסופית נרקמה שלא בסיועו. המבחן לעניין זה הוא מבחן הגורם היעיל, ומי שאחראי להפיכת המתווך לגורם היעיל הוא המתווך עצמו, שנדרש ליזום כל העת פעולות אמתיות, להבדיל מפעולות סרק חסרות משמעות, שתכליתן לסייע לצדדים, ושמכוחן קונה לעצמו המתווך מעמד משמעותי בגיבוש העסקה. ההגנה על המתווך על מנת שלא ינוצל על ידי הצדדים נעשית לא על ידי הכרה בחובת דיווח ושיתוף מצד הצדדים לעסקה, כמוצע על ידי התובעות שלפניי, אלא על ידי שני אמצעים אחרים; ראשית, קביעת רף נמוך יחסית להכרה במתווך כגורם יעיל. ושנית, על ידי שימוש מושכל בעקרון תום הלב ובדינים שתכליתם להתמודד עם פעולות מרמה או פעולות למראית עין. ואכן זו הדרך בה צועדת הפסיקה. מצד אחד נפסק, כאמור לעיל, כי די בכך שמתווך הפגיש בין הצדדים כדי לזכותו בדמי תיווך, ומצד שני נפסק כי במקרים מתאימים, כאשר בית המשפט משתכנע כי המתקשרים פעלו בחוסר תום לב ואף למעלה מכך, יזכה המתווך לדמי תיווך. דוגמה למקרה כזה היא פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין ע"א (מחוזי מרכז) 56347-09-14 חדד נ' נייזוב (פורסם בנבו 31/12/14)), שם חתמה המערערת על הזמנת תיווך מאת המשיב, ולבסוף ניסתה להתחמק מתשלום שכרו בטענה שאת הדירה רכש בסופו של דבר גיסה ולא היא. בית המשפט השתכנע כי מדובר בטענת שווא וחייב את המערערת בתשלום דמי תיווך, לאחר שהוכח כי המערערת גרה בנכס מאז רכישתו ואף משכירה את חלקו באמצעות בעלה.


20.
התובעות מבקשות להסתמך על דברים שנאמרו בע"א (מחוזי מרכז) 4582-08-07 גופר נ' קאופמן (פורסם בנבו) (16/12/07)), בזו הלשון:

"אכן אין למנוע מבעל נכס למכור את הנכס כאשר באה בפני
ו הצעה ראויה של קונה, אך מפני שחתם על הסכם בלעדיות עם מתווך. אולם בסופו של דבר משמעו של הסכם הבלעדיות הוא התחייבות של בעל הנכס לשלם את דמי התיווך, אם יימכר הנכס בתקופת הבלעדיות, גם שלא באמצעות המתווך"

(פסקה 5(ג) לפסק הדין).

דברים אלו אינם ישימים למקרה שלפניי שבו הנכס נמכר שלא בתקופת הבלעדיות, ומכל מקום דומה שהם נאמרו על רקע הנסיבות המיוחדות של אותו מקרה, שם השתכנע בית המשפט המחוזי כי מעשי המשיבה עלו כדי חוסר תום לב.

21.
שונים בתכלית השינוי הם פני הדברים במקרה שלפניי. שוכנעתי מעדות הנתבעים כי לא הייתה שום תכנית מראש או בדיעבד שתכליתה לשלול את דמי התיווך מהתובעות. שוכנעתי מעדויותיהם המהימנות כי הם לא נזקקו לשירותי התובעות לשם התנעת העסקה וגם לא לשם גיבושה הסופי. מדובר בעסקה אשר באופן טבעי "התגלגלה" לה במשך תקופה לא קצרה כאשר תרומתן של התובעות לגיבושה הייתה זניחה ביותר, אם בכלל. התובעות עלו על עגלת המשא ומתן לאחר שזו כבר יצאה לדרך זמן רב יחסית לפני כניסתן לתמונה, הן השתתפו במשא ומתן לכל היותר במשך תקופה קצרה שבמהלכה הן לא תרמו לו תרומה של ממש, ולאחר מכן נותק הקשר בינן לבין הנתבעים עד לגיבושה הסופי של העסקה הסופית, שהייתה שונה ממה שתוכנן מלכתחילה, בכך שמי שרכש את הדירה היה אריאל ולא הנתבע 3 או בנו דניאל.

22.
אשר על כן התביעה נדחית.
התובעות ישלמו, יחד ולחוד, לנתבעים הוצאות בסך של 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 7,000 ₪.

ניתן היום,
כ"ג טבת תשע"ו, 4 בינואר 2016, בהעדר הצדדים.









תאמ בית משפט שלום 52170-09/14 עליזה פרידלנד, נלי אפרתי הרטום נ' דליה מרקס, רולי זילברשטיין, מיכאל גטושקין (פורסם ב-ֽ 04/01/2016)