פסקי דין על אהרן כהן | פסקי דין על חנה כהן | פסקי דין על ציון אדרי | פסקי דין על חנה אדרי |

12925-05/12 א     11/01/2016




א 12925-05/12 אהרן כהן, חנה כהן נ' ציון אדרי, חנה אדרי








בית משפט השלום בבאר שבע



ת"א 12925-05-12 כהן ואח' נ' אדרי ואח'


בפני



כב' השופטת
מיכל וולפסון




בעניין:

1
.
אהרן כהן

ת.ז. 027020734
2
.
חנה כהן

ת.ז. 068180090


ע"י ב"כ עו"ד רעות חסון ועקנין
התובעים

נגד



1. ציון אדרי

ת.ז. 068293174
2. חנה אדרי

ת.ז. 057852964



ע"י ב"כ עו"ד דובי לבנה ואח'
הנתבעים



פסק דין



1.
בפני
תביעה כספית על סך של 167,072 ₪ אשר הוגשה ביום 7/5/12 בהקשר לעסקת מכר בית שנכרתה ביום 15/6/11 בין הצדדים בהתייחס לבית הנתבעים (להלן: "המוכרים") אשר נרכש על ידי התובעים (להלן: "הקונים") ברחוב אורות ישראל 8 בעיר באר שבע (להלן: "הבית"). לטענת התובעים לאחר קבלת החזקה ביום 1/12/11 הם גילו בבית ליקויים רבים שהוסתרו על ידי המוכרים. בתיק מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מיכאל רוזנפלד שחיווה את דעתו כי בבית ישנם ליקויי בניה בשווי של 47,756
₪ (חוות דעת מיום 2/12/14). המחלוקת היא בשאלת החבות של המוכרים לאותם ליקויים. אקדים כי השתכנעתי שהנתבעים נתנו לתובעים הנחה בגין הליקויים הנטענים כולל הנסתרים בשלב המו"מ.

2.
התביעה היא לתשלום פיצוי בשווי התיקון של ליקויים על סך של 109,700 ₪ בצירוף מע"מ בהתבסס על חוות דעת מומחה, המהנדס ד. הרשפינקל; פיצוי בסך של 2,500 ₪ עלות תיקון דוד חשמלי, עלות חוות דעת מומחה בסך של 2,320 ₪, עלות תיקון מנוע חשמלי של שער הכניסה, בסך של 5,000, וכן עגמת נפש בסך של 30,000 ₪.


לטענת הקונים הליקויים היו ידועים למוכרים והם הסתירו אותם מפני גילוי בשלבי המשא ומתן וחתימת החוזה וכן נטען כי מדובר בליקויים נסתרים שלא ניתנים לגילוי (סעיף 15 לחוק המכר, תשכ"ח- 1968). המוכרים טוענים כי הקונים רכשו את הבית במצבו כפי שהוא [ה"והואיל השלישי" לחוזה המכר מיום 15/6/11 (להלן: "החוזה")]. כנגד, טוענים הקונים כי יש לפרש את סעיפים 3.3 ו-3.4 לחוזה המכר לפיו כוונת הצדדים היא שהקונים בדקו את הדירה "בעין קונה" וכן מבחינה רישומית, וכי הם מוותרים על טענות האי התאמה על בסיס הצהרת המוכרים "בדבר אי התאמה נסתרת. " (סעיף 28 לכתב התביעה). כן נטען כי המוכרים ידעו על הפגמים בבית כי הם בנו את הבית והם גרו בו מעל 5 שנים. בפועל פרק הזמן הוא כ- 8 שנים (סעיף 11 לתצהיר ציון אדרי
).


3.
על פי כתב התביעה עילת התביעה היא שהמוכרים הטעו
אותם לגבי מצב הבית וכן בקיומו של שער חשמלי עובד בכניסה. לטענתם המוכרים חבים בהתייחס לליקויים גלויים וגם שהם לא ידעו עליהם תוך הפניה ל

פסק דין
(ת.א. 4659/04 והפסיקה שם- ללא פירוט ערכאה או מחוז או תאריך מתן פסק הדין- סעיף 23- 24 לכתב התביעה). הקונים אינם חולקים על כך שהם ביקרו בבית
מספר פעמים לפני רכישתו (עמ' 17 לפרוטוקול מול שורות 25-29). הם אינם חולקים על כך שהם לא ביצעו בדיקה הנדסית ותכנונית של הבית לפני החתימה על החוזה (עמ' 18 לפרוטוקול). הם לא חלקו על כך שניתן להם לקרוא את החוזה לפני החתימה עליו (עמ' 18 לפרוטוקול).


על פי גרסת הקונים הליקויים החלו להתגלות לאחר מסירת החזקה. התגלה כי הריצוף בחדרי השינה
מתנדנד, הקרמיקות בחדרי השירותים רופפות, ומשמיעות צליל חלול, מדרגות המפלס משמיעות צליל נקישה , קיים סדק בשיש המטבח, קיימות נזילות מעל פינת האוכל, דוד השמש אינו תקין, והגג אינו מזופת (סעיף 4 לתצהיר אהרון כהן). לאחר הגשמים נוצרו בריכות מסביב לבית בשל ניקוז לא נכון והמים נותרו עומדים. לבית שער חשמלי אך ללא מנוע. בדיקת מומחה ביהמ"ש הצביעה על כך שליקויים מסוימים נוצרו ע"י השיפוץ של התובעים.

4.
מומחה בית המשפט בדק את הליקויים לאחר שיפוץ שבוצע על ידי התובעים בפועל. המשפץ דוד שוקרון התייחס בתצהירו לריצוף רופף, קרמיקות רופפות, דוד שמש לא תקין, נזילות מהדוד וירוקת ועשביה סביב הדוד, נזילה במטבחון , שיש סדוק, הצפת מים במקלחת ההורים, וכן לדבריו חסרו מחוץ לבית שיפועים. דוד שוקרון ביצע שיפוץ של: איטום הגג, ריצוף ופירוק מדרגות למפלס עליון , שירותים קומפלט + אינסטלציה (חשבונית מיום 30/12/11); החלפת משאבה (מילה לא ברורה – ע' ו'). תיקוני שיש, תיקון ניקוזים סביב הבית (חשבונית מיום 15/3/12) (מוצג ז' מטעם התובעים). כן הוחלף דוד [חשבונית מיום 13/2/12 (מוצג ט מטעם התובעים)].



מומחה בית המשפט התייחס לליקויים כדלקמן:


סדק בשיש ניתן לראיה בעת ביקור וזה נכון לגבי אי ההתאמה של מסילות או דלתות נוטות. לא נדרשת החלפה מלאה (סעיף 1.1 לחוות דעתו). רטיבות במזווה , פינת האוכל והעדר זיפות הגג – מדבור בתיקון מקומי שכבר בוצע. הנזילה היא פועל יוצא של ליקוי באיטום הגג. בתשובה לשאלת הבהרה של בא כוח המוכרים מדוע אין מדובר בפגם גלוי הוא השיב כי הרטיבות כוסתה בצבע וגם כי מומחה לא היה בהכרח מזהה את הבעיה בקיץ לאחר התייבשות לאור הצביעה. התיקון הוערך על סך של 423 ₪.


רטיבות מעל לשיפולים בכניסה – המומחה קובע כי מדובר בחלק הפנימי של הדירה. מדובר בדירה לאחר שיפוץ. מומחה הקונים מייחס את הרטיבות, כנראה לצינור מים. המומחה לא השתכנע שרטיבות זו קדמה למסירה של החזקה (סעיף 1.2).


קרמיקות בחדרי אמבט המשמיעות צליל חלול וחלקן מתנדנדות- קיים צליל חלול אך לא אובחן אריח מתנדנד . המומחה סבור כי מדובר בפגם סמוי. למעט במרתף, אין רטיבות ברצפות או קירות. בתשובה לשאלות הבהרה לבא כוח המוכרים מציין המומחה כי היקף האריחים עם צליל חלול הוא רב מדי כדי להוות דבר שבעת ניקיון יסודי בעלי הבית לא היו עולים עליו. גם מדובר בבעיה מערכתית כעולה מחוות הדעת. הבעייתיות היא קושי אחרי שנים למצוא אריחים זהים. המומחה קבע סכום לפירוק והתקנה מחדש של אריחי הקיר בסך של 6,749 ₪ (סעיף 1.3).


רטיבות ברצפת חדר רחצה הורים – המומחה לא מצא רטיבות שעולה על המקובל בחדר רחצה בשימוש יום יומי (סעיף 1.4).
המומחה אישר קיום יותר מ – 50% אריחי קיר המשמיעים צליל חלול. מדובר בליקוי נסתר. מי שעלה עליו הוא מומחה הנתבעים. הליקוי לא נתבע על ידי התובעים. המומחה מטעם ביהמ"ש חיווה את דעתו לעלות של 7,219 ₪.

חלק מהריצוף בחדר שינה המקורי הוא עם צליל חלול – מדובר בחדר שבו יש החלפת ריצוף למעט הפינה באזור ארון הקיר- המומחה מעריך את הסכום בסך של 2,381 ₪ בגין פירוק וסך של 877 ₪ בגין פרוק השיפולים (סעיף 1.5 ).

בתשובה לשאלות הבהרה של בא הנתבעים
המומחה לא חלק על כך כי אילו הדירה נבדקה על ידי מהנדס לפני הרכישה הוא היה עולה על הבעיה של קרמיקות ואריחים עם צליל חלול בהיקפים גדולים. המומחה לא מצא קרמיקות רופפות. בהתייחס לאריחים – הוא הסביר כי לצורך גילוי של אריח מתנדנד צריך לראות את הבית ללא ריהוט או שטיחים. כמו כן הוא ציין כי היו אריחים שהודבקו בסיליקון שאינה שיטת עבודה מקובלת וכנראה שהייתה בעיה בעבר (סעיפים 10- 34 לשאלות ותשובות שאלות ההבהרה).

ביחידת המגורים התחתונה – השיש מעל הכיור לא צמוד לקיר- פגם גלוי.
אריחים בודדים משמיעים צליל חלול שאינו מצדיק פירוק הכול והחלפה. אבל רצפת המרתף רטובה, קירות המרתף רטובים מעל השיפולים. המומחה העיר כי מדובר ברמת רטיבות שגורמת לפירוק הטיח ונראית. המומחה השתכנע כי נעשה בעבר ניסיון תיקון וגם התובעים ניסו למצוא מענה על ידי בניית גגון חלקי מעל הירידה למרתף. המומחה חיווה את דעתו כי עלות התיקון המקומי עומד על 5,649 ₪ (סעיף 1.6). אך יתכן ומלוא הבעיה תתגלה ביותר מהקירות שכבר התגלה בהם הנזק.
המומחה הסכים כי מומחה מטעם הקונים שהיה בודק את הנכס היה עולה על הבעיה בקלות
(שאלה ותשובה לשאלת הבהרה מס' 35 ). כך גם לגבי מיקום פתח ניקוז בחדר המדרגות.

סעיף 1.7 –
מסביב לבית ישנו חריץ בין אבני הקירות וריצוף החצר- ליקוי גלוי.
שיש מתחת ומסביב לחלונות נפל וקטעים תוקנו עם ברגים – ליקוי גלוי.
מדרגות קצרות מדי ובהפרש מולא בו רובה בינם לבין הקירות – גלוי.

בגבול עם השכן בנה השכן הגבהה בקיר המפריד תוך שימוש בבלוקים לא מטויחים- פגם גלוי.

הריצוף בחזית האחורית ובחלק האחורי ללא שיפועים לנקז ומי גשמים. – המומחה קבע כי
קיימים שיפועים ברמה שאינה יוצרת איגום מים ומה שיצר את בריכות הוא שהתובע הגביה את פני האדמה ברצועות הגינון ההיקפיות. נטען להעדר ניקוז בחצר האנגלית – הטענה נדחתה ונקבע שיש ניקוז למים.
נטען לצורך באיטום מפגשים של הריצוף עם הקירות – המומחה קבע שזה ממעשי הקונים שגרמו לעליית הרטיבות בקרקע כאמור לעיל. חיפוי שיש סביב השער מתפרק – גלוי.
סדקים בקירות הגדר בצדי המגרש –גלוי .מעקה שיש בכניסה לבית מתחיל להתפורר –גלוי.
החלפת דוד שמש – פועל יוצא של גיל
שהוא כ- 3 שנים . אורך חיי הקולטים כ- 5 שנים. הבית בן 8 שנים .

רטיבות בקיר הגובל בין חדר מגורים לחדר שינה – המומחה מציין כי מדובר בקיר מאוד רטוב שקשה שלא לראות וכנראה זה פועל יוצא של עבודת טכנאי מיזוג אוויר מטעם התובעים (סעיף 3 לחוות דעתו).
העדר מנוע לשער – סוגיה שאינה נסתרת אך השאלה היא עובדתית מה הובטח.

דיון והכרעה

5.
המחלוקת בין באי כוח הצדדים היא בשאלה על מי חל הנטל להצביע על ליקויים בממכר בשלבי המשא ומתן, והאם חלה לגבי מכירה של נכס שנבנה על ידי המוכרים ששימש גם כביתם הדוקטרינה של: "יזהר הקונה".

אין מחלוקת כי על העסקה חלות הוראות
חוק המכר. לטענת באת כוח הקונים על העסקה גם חלות
הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 כפי שעולה מתוך ההפניה לפסק דינו של כב' השופט שפסר [ת.א. 4659/04 (מבלי להפנות לאזכור המלא – מ'ו')(סעיף 5 לסיכומי עו"ד רעות חסון ועקנין
)].

בכתב התביעה טענה באת כוח הקונים לפרשנות סעיפים 3.3 ו – 3.4 לחוזה המכר שמצמצם את החיוב של הקונה להסתמך על מומחה (סעיפים 26- 28 לכתב התביעה). בסיכומיה מאזכרת באת כוח הקונים את הסעיפים החוזיים אך היא לא חזרה על הפרשנות שהיא העלתה בכתב התביעה. בסיכומיה היא טענה כי בבדיקה סבירה של מומחה לפני כריתת ההסכם הוא גם לא היה עולה על הליקויים.



ההסדר החוזי שבין הצדדים, מעבר למבוא, הוא הבא:

בסעיף 3.3 לחוזה המכר הצהירו הקונים כי ניתנה להם הזדמנות לבדוק את הממכר לפני כריתת החוזה. כן הסכימו הקונים כי הם מוותרים על זכותם לכל טענת אי התאמה או ברירה מחמת מום או פגם בממכר למעט: "טענות בגין מום או פגם נסתרים אשר היו ידועים למוכר ביום חתימת ההסכם" (סעיף 3.3 סיפא). עיקרון זה חוזר על עצמו בסעיף 3.4 סיפא לחוזה כאשר פורטו הדברים ב"רחל בתך הקטנה" כדלקמן:


"המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו בעת חתימה על הסכם זה, כל מערכות האינסטלציה, החשמל, המים והמיזוג תקינות ופועלות כראוי בכפוף לבלאי סביר, וכן הוא מתחייב למסור את החזקה בממכר לידי הקונה כשכל המערכות המפורטות לעיל תקינות במצבם כפי שהיה ביום חתימת ההסכם


כי מסר לקונה אודות כל פרט המצוי ברשותו באשר למצבו הפיסי, תכנוני וההנדסי של הבניין בו מצוי הממכר.
"

בא כוח המוכרים מפרש את ההסדר החוזי לפי הרישא לחוזה במבוא שם קיימת הצהרת הקונים כי הם ראו ובדקו את הממכר לפני החתימה על החוזה והם רוכשים אותו במצבו כפי שהוא. אולם לא ניתן
להתעלם מהאמור באותו סעיף כי ההצהרה כפופה להצהרות המוכר (ה"והואיל השלישי").

נסח החוזה הקפיד להגן על זכויות הרוכש בסוגיה זו של המחלוקת תוך הדגשה כי הבית נרכש כבית שאינו חדש ואשר היה בשימוש של המוכרים. הסוגיה להכרעה היא מה הם הצהרות המוכר אליו מתייחס ה"והואיל השלישי". באי כוח הצדדים מיקדו את המחלוקת בתיק זה בליקויי הבניה, וזו הסוגיה שמחייבת בתיק זה הכרעה בהקשר להצהרות והתחייבויות המוכרים. הניסוח בסעיף 3.3 לחוזה הוא: "מום או פגם נסתרים". בסעיף 3.4 בפסקה השלישית חוזר הטקס האמור אך בסיפא הוסף כי המוכר מסר לקונה "כל פרט המצוי ברשותו באשר למצבו הפיסי, התכנוני וההנדסי של הבניין בו מצוי הממכר". ה"ממכר" על פי הגדרתו ב"והואיל" הראשון לחוזה הוא הבית הפיזי כולל המגרש (חלקה 11 גוש 38060, מגרש 298). לכאורה הניסוח לקוח מחוזה המתייחס לבניין בו יש יותר מדירה אחת, אולם לא מצאתי כי מטעם זה יש להתעלם מסיפא זו של סעיף 3.4.
גם אם ניתן לפרש את התיבה "מום או פגם" שלא בהקשר לליקויי בניה ו/או "אי התאמה", הרי שהסיפא לסעיף 3.4 מתייחס על פי לשונו בין היתר למצבו ההנדסי של הבית. "מצבו ההנדסי" כולל ליקויים מבניים שבהקשר אליהם הוגשו חוות דעת וגם מונה מומחה מטעם בית המשפט.

לטענת ב"כ הקונים חובת הגילוי היא מן הדין כעולה מסעיף 11(4) לחוק המכר המטיל את חובת הגילוי על המוכר. על כך משיבים באי כוח המוכרים, עוה"ד דב ליבנה ויאיר לוין כי התובע מס' 1 הלין על קיומם של ליקויים ועל כן המוכרים הפחיתו מהסכום של העסקה 100,000 ₪. באת כוח הקונים חולקת על כך. לטענתה אין לכך כל אסמכתא ובכלל זה בחוזה המכר. לטענתה אילו הטענה הייתה נכונה הדבר היה מופיע בחוזה המכר או במסמך כל שהוא (פרק "האם גילו הנתבעים אודות הליקויים לתובעים בשלב המו"מ או לאחריו?" לסיכומים,
סעיף 4 ).
6.
לטענת באת כוח הקונים, עו"ד רעות חסון ועקנין
, המוכרים לא היו יכולים לטעון להפתעה בין בקיום הרטיבות הנרחבת שמצא המומחה מטעם בית המשפט ביחידת הדיור התחתונה, הרטיבות במזווה ובפינת האוכל ובין מצלילים חלולים של קרמיקות ואריחים ולא יתכן כי מדובר באירועים שקרו בדיוק למחרת מסירת החזקה.


באת כוח הקונים טענה כי הצפי לגלות את הליקוי על ידי מהנדס מטעם קונים פוטנציאליים הוא לא ריאלי בהתייחס להסברו של מומחה הנתבעים, המהנדס מוצ'ניק, כי בדיקה כאמור כוללת הצפת גג, הזמנת מומחה לאינסטלציה, הזזת כל המיטות והארונות בבית (סעיף 15 לסיכומיה). נטען על ידה כי מומחה לא היה מגלה מה שהוסתר על ידי צביעה, סיליקון, וריהוט לרוב.


בא כוח המוכרים טען בסיכומיו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב מבלי לאפשר לנתבעים לתקן את הליקויים, וכי השיפוץ בוצע בסמוך לקבלת החזקה דבר המצביע על כך שהתביעה נועדה לכיסוי אותו שיפוץ. זאת ועוד, חוות הדעת לא התבקשה לפני השיפוץ אלא אחר כך. כנגד הנתבע מס' 1 הסכים שהיו מרצפות רופפות. כן נטען לחוסר תום לב שנובע מייחוס ליקויי בניה לבניה כשהם נובעים מהשיפוץ של הקונים. בהתייחס לליקויים שנטען שהם נסתרים נטען כי הם היו ברי גילוי אילו שכרו הקונים שירות של מהנדס בניין לבדוק את הבית בטרם רכישה.

נטען כי בדיקת בית שהוא יד שניה לפני רכישתו על ידי מומחה הוא כלל מוסכם. נטען כי המוכרים הפחיתו 100,000 ₪ בשלב המשא ומתן בגלל שנטען כי מצב הבית אינו טוב. כן נטען כי לגבי חלק מהליקויים הנטענים נגרם נזק ראייתי על ידי השיפוץ.

ליקויים ברורים לעין לא מקצועית

7.
מפירוט הליקויים שמצא מומחה בית המשפט כאמור לעיל עולה כי ביניהם ישנם ליקויים שהם ברורים גם לקונה שאינו מהנדס בניין אשר בודק את הממכר לפני החתימה על החוזה.


אני מפרשת את הוראות המבוא לחוזה וסעיפים 3.3 ו- 3.4 לחוזה כמחייבות את הקונה לבדוק את הממכר לפני רכישתו לגבי בלאי וחסר שניתן לראות ולבדוק בעת המשא ומתן. לפיכך ועל פי התייחסות מומחה בית המשפט אני דוחה את התביעה לגבי הליקויים הגלויים הבאים:

סדק בשיש במטבח, אי התאמת דלתות ומסילות של ארונות מטבח,
השיש מעל הכיור לא צמוד לקיר ביחידת המגורים התחתונה. חריץ מסביב לבית בין אבני הקירות וריצוף החצר.
שיש מתחת ומסביב לחלונות נפל בחלקו וקטעים תוקנו עם ברגים. הגבהה בקיר המפריד בין החלקות בבלוקים לא מטויחים. מצב החיפוי שיש סביב השער. סדקים בקירות הגדר בצדי המגרש . התפוררות מעקה שיש בכניסה לבית.
העדר מנוע לשער – השאלה היא עובדתית מה הובטח. כי ניתן היה לבקש הדגמה או הצבעה על המנוע בעת הביקור לפני החתימה על החוזה. הגרסה העובדתית של התובע מס' 1 בתצהיר עדותו הראשית אינה מרחיבה בתיאור המשא ומתן בין הצדדים. הוא אינו מאזכר את בדיקת השער. הנתבע מס' 1, המוכר הצהיר כי השער מעולם ומתמיד היה מכני ולכן לא הייתה הסתרה של העדר מנוע (סעיף 13 לתצהירו). התובע מס' 1, נחקר בחקירה נגדית ואז הוא העלה גרסה שהוא ראה חוטים שרק צריך לחבר. אבל בדיעבד הוא גילה שהם שייכים לפעמון (עמ' 28 לפרוטוקול מול שורה 21). התובע מס' 1 הוסיף בגרסה שלא מופיעה בתצהירו כי לנוכח כי הוא ראה רק חוטים הוא פנה לנתבע מס' 1 שהשיב לו כי הוא יחבר כשתהיה המסירה (עמ' 28 לפרוטוקול מול שורה 20 ). גרסה זו עלתה לראשונה בתשובה לחקירה נגדית. באת כוח התובעים לא מצאה לנכון לחזק אותה בחקירה של הנתבע מס' 1 שהעיד מטעם המוכרים. אני מפרשת את התשובה עליה מדווח התובע מס' 1 של חיבור כמתייחסת לפעמון, ואני מקבלת את גרסת המוכרים כי לא היה להם שער חשמלי. העדפתי בסוגיה זו את גרסת המוכרים כי הגרסה של הקונים נותרה כבושה עד לחקירה הנגדית ללא הנמקה, על אף שמדובר בראש נזק בתביעת הקונים. על כן אני דוחה את הליקוי של העדר מנוע לשער החשמלי.

בהתייחס לדוד השמש – השאלה היא האם הוא היה תקין ערב מסירת החזקה. מומחה בית המשפט קבע כי לאור גיל הדוד אין מדובר בליקוי והיה על הקונה לקחת זאת בחשבון (סעיף 2 לחוות דעתו). אני מקבלת את חוות דעת המומחה כי לדוד ולקולטים יש בלאי אך השאלה היא האם בעת החתימה על החוזה הם תפקדו. על פי עדותו של דוד שוקרון הוא עלה על הבעיה של הדוד כי נכח שאין מים חמים - לאחר מסירת החזקה (עמ' 33 לפרוטוקול). ההנחה של דוד שוקרון אפוא הייתה שיש ליקוי בגלל המצב בסביבת הדוד, דהיינו מים וירוקת שלדעתו מעידים כי הליקוי הוא בדוד מחמת נזילה מהדוד וזה לא משהו פתאומי. המומחה חיווה את דעתו כי הירוקת אינה מעידה על בעיה מתמשכת אלא פועל יוצא של הדוד ותפקודו. אני מעדיפה את חוות דעת מומחה בית המשפט בסוגיה זו. הקונים לא הרימו את נטל השכנוע כי המוכרים גרו בבית ללא מים חמים עד למועד הפינוי. לכן לא הוכח כי זה היה ליקוי ידוע. אילו הקונים היו יותר מנוסים יתכן והיו שואלים על גיל הדוד והקולטים בשלב המשא המתן ובהתאמה היו מעריכים את הסוגיה של העלות הצפויה ומועדה. התביעה לגבי הדוד נדחית.

בהתייחס לאיטום הגג –כאשר קונים בית צמוד קרקע יש לבדוק את הסוגיה מבחינת תדירות הזיפות וכד'. הסוגיה של מועדי הזיפות ,לכשעצמה, אינה של פגם נסתר שכן ניתן היה לברר אותה בעת המשא ומתן כדי להעריך עלויות צפויות. הסוגיה רלבנטית לשאלה האם בעת המכירה והמסירה הייתה רטיבות פעילה מהגג. בין מהדוד ובין ממי גשמים. מומחי הצדדים קבלו את קיום הרטיבות המקומית ומומחה בית המשפט כימת אותה (סעיף 1.2 לחוות דעתו). אין ברטיבות המקומית כדי להעיד על בעיה סיסטמית של כל הבניין שכן מומחה בית המשפט ואף מומחה הקונים לא יחס ממצאי רטיבות נוספים לגג (סעיפים
1.2, 1.6
- 1.7 לחוות דעת המהנדס דב הרשפינקל מטעם הקונים). לכן אני דוחה את התביעה לגבי איטום הגג.

ליקויים שהיה על המוכר ליידע לפי סעיף 3.4 סיפא לחוזה

8.
המומחה של הקונים מצא ליקויים שאינם פועל יוצא של בלאי רגיל וגם מומחה בית המשפט מצא כי הם ליקויים הנדסיים וכך גם מומחה המוכרים:
ריצוף בפינה באזור ארון הקיר בחדר שינה
– בנקישה קיים צליל חלול .
הקרמיקה בחדר האמבטיה הכללי ובחדר האמבטיה של יחידת הדיור התחתונה
- בנקישה קיים צליל חלול.
הקרמיקה בחדר האמבטיה הכללי
– חלק מהקרמיקות מתנדנדות .
מומחה המוכרים סבר כי גם הקונה הממוצע היה יכול לעלות על הליקוי בעת ביקור בבית. מומחה בית המשפט הביע עמדתו בסוגיה זו ואין מחלוקת בין המומחים כי מהנדס היה עולה על הליקוי. אולם לאור ההסדר החוזי בסעיף 3.4 סיפא השאלה היא האם המוכר היה ער לקיומו של הפגם.
לגבי אריחי הרצפה
– אני מקבלת את עמדת מומחה בית המשפט כי הייתה בעיה בזמן אמת של הבניה שהמענה שלה היה להחליף את האריחים בחדרים האחרים ולהשתמש באריחים שהוסרו בחדרים האחרים לחדר השינה. אבל מטעמים שלא התבררו לא הוחלפו האריחים מתחת לארון. בתשובה לשאלות הבהרה הוסיף המומחה כי הליקוי אינו רק בפינה. חוות דעת מומחה בית המשפט מחוזקת בעדות הנתבע מס' 1 . הנתבע יזם ומסר כי במשא ומתן עלתה סוגיית אריחים רופפים, בחדר שינה וצליל נקישה במדרגות המפלס (סעיף 6 לתצהיר עדות ראשית; עמ' 45 לפרוטוקול). הוא הוסיף כי הפחית 100,000 ₪ ממחיר המכירה שהוא ביקש בגלל תלונות אלה. סכום מאוד גבוה בגלל מספר קטן של אריחים.
בחקירתו הוא הסכים כי הסכום היה הערכה שלו של התיקונים הצפויים (עמ' 45 לפרוטוקול מול שורה 9 ). להשלמה, הנתבע מס' 1 יזם בעדותו לספר כי בגלל שהתובע מס' 1 ידע אותו על כוונה להחליף דלת הוא הציע לו להשקיע במרצפות (עמ' 45 לפרוטוקול מול שורות 28 -29 ).
השתכנעתי אפוא ממכלול העדויות כי לגבי אריחי הרצפה המוכרים ידעו שיש להם בעיה הנדסית. מומחה בית המשפט מצא בליקוי פגם גם ללא קיומם של אריחים רבים
מתנדנדים (סעיף 1.5).
אני קובעת כי הליקוי נופל בגדר החיוב ליזום מידע על ידי המוכר כאמור בסעיף 3.4 סיפא לחוזה המכר. לכן השאלה האם זה ליקוי נסתר או גלוי מבחינת הקונה אינה רלבנטית. לעומתה אני קובעת כי מבחינת המוכרים מדובר היה בפגם גלוי שליווה אותם מהבניה של הבית שבוצעה כאשר לאחר בניית השלד, יתר בעלי המקצוע מתואמים על ידי קבלן השלד (עמ'.. לפרוטוקול).
הסוגיה של קרמיקות עם צליל חלול בנקישה וחלקן רופפות
– הנתבע כלל את בעיית הקרמיקות הבודדות בהסברו על הפחתת המחיר ולכן אותה הנמקה חלה לגבי ליקוי זה ואותה מסקנה כי היה על המוכרים לידע את הקונים על כך .
בסיכומי באי כוח הנתבעים אין טענה כי האריחים והקרמיקות הונחו על ידי התובעים בשיפוץ שלהם. נטען כי לא הייתה הצדקה לתבוע את החלפת חדרי אמבטיה קומפלט.
אני קובעת אפוא כי הליקויים נופלים בגדר ליקויים שהיה על המוכרים ליידע את הקונים.

מומחה בית המשפט העלה בהקשר לליקוי זה התייחסות של ליקוי בחוות דעת מומחה הנתבעים שאינו כלול בחוות דעת מומחה התובעים של קיום חללים בקרמיקות בחדר רחצה הורים, ותמחור התיקון. מחמת הספק הוא תמחר את הליקוי (סעיף 1.4 לחוות דעתו). המסקנות לעיל חלות גם על ליקוי זה, בכפוף לכך שבית המשפט אינו פוסק לתובע בראש נזק שהוא אינו טוען לו.

אני מקבלת את הליקוי של תיקון ליקוי מקומי (סעיף 1.1 לחוות דעת מומחה בית המשפט) שכן רטיבות בפינה מסוימת של הגג יכולה הייתה לקרות גם לאחר חתימת החוזה, אך אז היה על
המוכרים לידע על כך את הקונים. שתיקתם והצביעה מצביעים על כך שמדובר היה בבעיה הנדסית שהם לא גילו בעת המשא ומתן, בהמשך לסוגיית איטום הגג (סעיף 7 לעיל).

9.
המומחה מצא ליקויי רטיבות חמורים בקירות ורצפת המרתף – יחידת מגורים תחתונה. לפי התיאור של המומחה מטעם בית המשפט רצפת המרתף רטובה וגם קירות המרתף רטובים. בסיכומיו טען בא כוח המוכרים כי מדובר בליקויים שלא פורטו בכתב התביעה ולא שולמה בגין אגרה. מומחה בית המשפט מתייחס לתיאור של מומחה הקונים כלא ברור מבחינת השפה כתוב : "במקלחת אין שיפועים לניקוז ברצפה ויש נזקים בהקפה צמוד לקירות". התובעים שילמו אגרה על תביעה כספית בעלות של 167,072 ₪ שמתוכם הסך של 109,700 ועוד מע"מ הוא בגין ליקויי בניה. התמחור בחוות דעת מומחה בית המשפט אינה מגיעה לסכום לעיל גם אם אחבר את הסכומים שהוא
מאשר, יחד עם אלה שהוא נותן להמחשה אך לא מאשר, וגם הסכום שהותר להחלטת בית המשפט בלבד. לכן הטענה לתביעה לסכומים שלא שולם עליהם אגרה ככל שמדובר בחוות דעת מומחה בית המשפט אינה מתקבלת. בהתייחס להרחבה – אני מקבלת את עמדת מומחה בית המשפט כי הניסוח של המומחה של הקונים לא נתן תיאור מספק למצב בשטח אך לא ניתן להתעלם ממנו.

לגופו של ליקוי – המומחה לא נשאל בשאלות הבהרה אלא האם מהנדס היה יכול לגלות את הליקוי ועל כך השיב המומחה בחיוב. המומחה מטעם בית המשפט
מתאר את הליקוי הבא: "רצפת המרתף רטובה וכי קירות המרתף רטובים מעל השיפולים במידה הגורמת להתפוררות שכבות הטיח. הקריאות ברצפה לרבות בממ"ד הן בשיעור המגיע בין 35% - ל 77% ערך המתקרב ל 85%...." .. "בעוד בקירות הרטיבות בין 44%-29% למעט בקרבת הירידה במדרגות והקיר המזרחי שם יש בעיה ברורה והרטיבות בשיעור 83%-96.6%. " על פי חוות דעתו המים חודרים באזור המדרגות החיצוניות והנקז אינו מסוגל להרחיקם. "פתח הנקז מתאים למקלחת ולא לתחתית מדרגות. כל עלה נידף או שקית ניילון תגרום לעלית פני המים וחדירה מבעד לדלת. קיימת סבירות כי נמצא העדר סף הפרדה תחת הדלת." (סעיף 1.6 לחוות דעתו). הוא מוסיף כי מבעד לטיח המתפורר ניתן לראות ניסיון תיקון בעבר.

השתכנעתי כי המוכרים ידעו על הליקוי ומעבר לניסיון תיקון קשה להתעלם ממנו. לפיכך הוא נכלל בגדר ליקוי הנדסי שהיה על המוכר ליזום.


מדרגות קצרות מדי – מומחה ביהמ"ש סבר שמדובר בליקוי גלוי כי הוא בר ראיה לכל אדם. דעתי שונה. הקונה הממוצע לא אמור לדעת שכך לא בונים מדרגות. לאור טיב הליקוי אין ספק כי גם המוכרים עלו על הליקוי בעת הבניה לכן אני מקבלת גם ליקוי זה כליקוי שהיה צריך לידע עליו.

מתן הנחה של 100,000 ₪

10.
לטענת המוכרים בשלב המשא ומתן הם הפחיתו ממחיר המבוקש על ידם סך של 100,000 ₪ לכיסוי עלויות תיקונים. כדי לשכנע באמיתות הגרסה העיד הנתבע מס' 1 כי היה בידו לקבל סכום יותר גבוה עבור הבית לפי מחירי השוק דאז. הנושא הועלה כדי להוכיח שנלקחה בחשבון בעיית האריחים והקרמיקות כמפורט לעיל. באת כוח הקונים חלקה על מחיר השוק וטענה כנגד גרסת ההנחה בהסתמך על מחירי השוק. היא טענה כי מלכתחילה מחיר המכירה, כולל לאחר הנחה הנטענת שהייתה במחלוקת, היה מעל מחיר השוק (סעיפים 5-8 פרק "האם גילו הנתבעים אודות הליקויים לתובעים בשלב המו"מ או לאחריו?" לסיכומיה) תוך צירוף פרסום אינטרנטי של "מידע נדלן". בא כוח המוכרים התנגד להרחבת החזית בסיכומים והפנה את בית המשפט לכך שקו החקירה האמור לא הותר וכך גם הצגת המסמך האמור תוך כדי חקירה. על כך לא הוגשה תשובה של באת כוח הקונים.
בא כוח המוכרים צודק בטענתו. בעמ' 46 לפרוטוקול שאלה באת כוח הקונים, עו"ד רעות חסון ועקנין
את השאלה הבאה:

"ש.
היית אומר שהמחיר אחר הפחתה שנתת להם היה מחיר שוק או מחיר טוב? "


(עמ' 46 לפרוטוקול מול שורה 32).


על כך השיב הנתבע מס' 1 כי הוא היה יכול למכור את הבית גם בשני מיליון ₪ (עמ' 37 לפרוטוקול מול שורות 1-2). בתגובה ביקשה באת כוח הקונים להציג לעד מידע אינטרנטי מאתר נדלן משנת 2011 ועד למועד החקירה לגבי שווי השוק של הנכס. על כך התנגד חברה, ב"כ המוכרים להרחבת חזית. חברתו, עו"ד רעות חסון ועקנין
הודיעה כי היא מוותרת על השאלה לאחר שבית המשפט הסביר לה שאם היא רוצה להוכיח את שווי השוק היה עליה להגיש חוות דעת (עמ' 47 לפרוטוקול מול שורות 14-17).

בפועל לא הוגשה חוות דעת ועד לתום שמיעת הראיות לא הוגשה ראיה למחיר השוק כעולה מהשאלה, וגם המסמך לא הוגש.


העלאת הנושא מחדש בסיכומים וצירוף לסיכומים של האסמכתא מאתר האינטרנט מצביע על כשל בהבנת המטרה של הסיכומים. הסיכומים מסכמים אך ורק את הראיות ואת הטיעונים של מה שהתנהל ואושר בשלב שמיעת הראיות. הצגת טיעון וראיה חדשים בסיכומים מתעלמת
מכך כי שלב הצגת הראיות והעמדתם במבחן של חקירה נגדית הסתיים. מעבר לנדרש, מה שנאמר לבאת כוח הקונים כפי שמופיע מפיה בעמ' 47 לפרוטוקול לא השתנה. מידע אינטרנטי אינו חלופה ראויה לחוות דעת מומחה.

בנסיבות אלה אני מוחקת את הטעון בסיכומי באת כוח התובעים בסעיפים 5-8 פרק "האם גילו הנתבעים אודות הליקויים לתובעים בשלב המו"מ או לאחריו?" ואני מתעלמת מהצרופה לסיכומים.


השאלה שנותרה להכרעה בסוגיה זו היא האם הקונים הפחיתו את המחיר שהם דרשו בגלל שהתברר שצריך לתקן את הליקויים הגלויים וההנדסיים נשוא סעיפים 8-9 לעיל. טענת ההנחה הועלתה על ידי המוכרים בכתב ההגנה (סעיף 6 לכתב ההגנה). לכך אין התייחסות יזומה בכתב התביעה ולא הוגש ע"י התובעים כתב תשובה לטענה זו. כאמור, התובע מס' 1 לא מפרט את התנהלות המשא ומתן בתצהירו על אף שטענה זו בכתב ההגנה מחייבת התייחסות. בסיכומיה מתייחסת באת כוח הקונים לראשונה לטענה וטוענת כי זו טענה שקרית (סעיף 4 לדף 4 לסיכומיה). המועד להתמודד עם הטענה ולהכחיש אותה היה לכל המאוחר בתצהיר עדות ראשית של התובע מס' 1. בחקירתו הראשית מאשר התובע מס' 1 כי הוא ביקש שהמוכר יוריד משהו על "דברים קטנים" והמוכר הוריד 100,000 ₪ (עמ' 20 לפרוטוקול מול שורות 1-3). אין לי אלא לחזור על דברי באת כוח הקונים עם כי שלא מטעמיה מניסיון החיים - על דברים קטנים לא מורידים 100,000 ₪. לאור התעלמות התובעים מסוגיה שבה הודה התובע מס' 1 לגבי הסכום ובחצי פה לגבי ההקשר של מצב הבית אני מקבלת את גרסת הנתבע מס' 1 כי ה – "100,000 ₪ " היו ההנחה על הליקויים ההנדסיים שהוא ידע עליהם ומצב הבית.


בהתייחס לניסיון התובעים להוכיח כי הבית נמכר מעל מחיר השוק ולכן הסכום שהופחת לא היה בגין ליקויים – בנוסף למה שכבר כתבתי לעיל אוסיף כי המחיר של המוכר בשוק פתוח הוא ההערכה שלו ושל מי שמוכן לשלם את הסכום. ניתן להוריד מחיר הגם שהוא נותר מעל למחיר השוק בגלל שורה של טעמים ובכללם ליקויים או כדי לסגור עסקה. היות המחיר עדיין מעל המחיר מקובל בשוק אינו מהווה אינדיקציה שהגרסה היא שקרית.

אוסיף עוד הערה. הנתבעים העלו טענת הגנה על אשר קרה בעת המשא ומתן. התובע החולק על כך אינו יכול להתעלם מטענה זו ולא להגיש כתב תשובה ולא להתייחס לכך בתצהיר עדות ראשית. ההתעלמות מצביעה על סיבה ובהעדר מתן סיבה על ידי בעל הדין, חזקה שיש לכך סיבה. הסיבה יכולה להיות שהגרסה של הנתבעים היא אמתית. לפיכך אני מקבלת את הטענה שבגין מצב הבית ניתנה הנחה לפני סגירת מחיר התמורה. בהתייחס לטענה של ב"כ הקונים שעל כך צריך להיות מסמך בכתב- יתכן ובדיעבד היה רצוי לציין זאת בחוזה. אך זה לא מתחייב.

11.
העולה המקובץ הוא כי המוכרים מכרו לקונים דירה עם ליקויים שהיה עליהם לידע את הקונים בשלב המשא ומתן השווים לפי הערכת מומחה בית המשפט בסך של 47,756 ₪ נכון לחודש אוקטובר 2014 כולל מע"מ וכולל פיקוח הנדסי של 10%. ההנחה כאמור עלתה על סכום זה. בנסיבות אלה התובעים לא ניזוקו.

לנוכח מתן ההנחה שהיא מעל כפליים משווי הנזק אין מקום לפיצוי בגין עגמת נפש.

התביעה לתיקון עלות הדוד ולתשלום עבור מנוע חשמלי לשער נדחית מהטעמים המפורטים בסעיף 7 לעיל.

לנוכח שתיקת התובעים בסוגיית ההנחה לא מצאתי לפצות אותם לגבי שכר המומחה מטעמם או חלקם בשכר המומחה מטעם בית המשפט. גם לשיטת המומחה מטעמם הם קיבלו את מלוא הפיצוי בהנחה, פחות 9,700 ₪ ומע"מ כולל הליקויים שדחיתי בהיותם גלויים.

12.
בבואי להתייחס לשכר הטרחה לא אוכל להשתחרר מהתחושה כי תביעה זו מן הראוי שהיא לא הייתה מוגשת.

התובעים רכשו בית וטענו לשורה של ליקויים שהוסתרו מהם על אף שביקרו בבית יותר מפעם אחת. הם הגישו חוות דעת הכוללת ליקויים בולטים לעין ולא ניתן הסבר בכתב התביעה או בתצהיר מדוע מדובר בליקויים שהוסתרו. כמו כן הם התעלמו מטענת הגנה משמעותית כי בגין הליקויים ניתנה להם הנחה מראש לפני חתימת החוזה שהיא קרובה לסכום שהמומחה שלהם נקב כעלות לתיקון לפני מע"מ.

טענת ההגנה לא הייתה מפתיעה כי בחקירה נגדית התובע מס' 1 הסכים לכך שהיא ניתנה. התובעים בחרו מטעמיהם שלא לגלותה מראש והנתבעים נגררו לנהל הליך ארוך ויקר שתוצאתו היא שהערכתם את שווי הליקויים בעת המשא ומתן הייתה בגדר מתחם ריאלי. תום לב בניהול משא ומתן חל גם על ניהול תביעה נגד הצד שכנגד בחוזה. תום הלב כאמור כולל הודיה לפני נקיטת הליכים משפטיים כי ניתנה הנחה בגלל מצב הבית. התובעים העדיפו את ניהול המשפט. בנסיבות אלה אני סבורה כי יש לפסוק שכ"ט עו"ד משמעותי לטובת הנתבעים.

סוף דבר

13.
התביעה נדחית. התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל. התובעים ישלמו לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור תוך 45 יום לביהמ"ש המחוזי בבאר שבע.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, א' שבט תשע"ו, 11 ינואר 2016, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 12925-05/12 אהרן כהן, חנה כהן נ' ציון אדרי, חנה אדרי (פורסם ב-ֽ 11/01/2016)