פסקי דין על עמיחי סויסה | פסקי דין על גלית סויסה | פסקי דין על יעקב סויסה ואח' | פסקי דין על נביל מטר כמנהל עזבון המנוח עמנואל הקיני ז"ל שנשא בחייו | פסקי דין על עו"ד פנחס בנימין וולר כמנהל לנכסי המנוח גניזדוביץ ז"ל שנשא בחייו |

32334-06/15 עא     12/01/2016




עא 32334-06/15 עמיחי סויסה, גלית סויסה, יעקב סויסה ואח' נ' נביל מטר כמנהל עזבון המנוח עמנואל הקיני ז"ל שנשא בחייו, עו"ד פנחס בנימין וולר כמנהל לנכסי המנוח גניזדוביץ ז"ל שנשא בחייו








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 32334-06-15 סויסה ואח'
נ' מטר ואח'

12 ינואר 2016



לפני כבוד השופטים:
ריבי למלשטריך-לטר
[אב"ד]
תמר נאות פרי

דניאל פיש


המערערים:
1. עמיחי סויסה
ת.ז. 023809858
2. גלית סויסה
ת.ז. 031766884
3. יעקב סויסה ת.ז. 069684405
4. מאיר אבוחצירה ת.ז. 067720854
ע"י ב"כ עוה"ד דורון ברקוביץ

5. עליזה אבו חצירה ז"ל שנשאה בחייה ת.ז. 06772079

נגד

המשיבים
:
1. נביל מטר כמנהל עזבון המנוח עמנואל הקיני ז"ל שנשא בחייו
ת.ז. 244644

2. עו"ד פנחס בנימין וולר כמנהל לנכסי המנוח גניזדוביץ ז"ל שנשא בחייו
ת.ז. 005743679




ערעור מיום 15.5.15 על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת אריקה פריאל) בת"א 12736-06-10 מיום 21.4.15



פסק דין


1.
המשיבים, עו"ד מטר ועו"ד וולר (להלן: "המשיבים"), בתפקידם כמנהלי העיזבונות של האחים המנוחים עמנואל הקייני ז"ל ואוריאל גניזדוביץ' ז"ל (להלן: "המנוח הקייני", "המנוח גניזדוביץ'" בהתאמה, ו"המנוחים" יחדיו), הגישו בשעתו תביעה לפינוי ולסילוק יד מנכסי מקרקעין, הידועים כגוש 10797 חלקה 130, תת חלקות 1,2 ו-3, המצויים ברח' אידר 20 בחיפה (להלן: "הנכסים"). התביעה הופנתה כנגד המערערים (להלן: "המערערים"), ה"ה עמיחי, גלית ויעקב סויסה (להלן ביחד: "סויסה") ומר מאיר אבוחצירה (להלן: "אבוחצירה"). במקור הנכסים כללו חנות, דירה ומחסנים, וברבות השנים נעשו שינויים בנכסים וכיום ניצבות על המקרקעין שתי דירות מגורים (להלן: "הדירות").

2.
המשיבים טענו בהליך קמא כי המערערים מחזיקים בנכסים, ללא זכות בדין. נטען כי חוזים שנכרתו לכאורה עם המנוחים הינם מזויפים, ואם אינם מזויפים – אזי שהם חסרי תוקף, ומכל מקום הופרו בהפרה יסודית ודינם להתבטל. הסעד שהתבקש בבית המשפט קמא היה לסילוק יד, וכן התבקש היתר לפיצול סעדים – במטרה לתבוע דמי שכירות לגבי הנכסים בשלב מאוחר יותר.

3.
המערערים טענו בהליך קמא כי נחתמו חוזי שכירות כדין, למול המנוחים, כאשר תחילה נחתמו חוזים למול שני המנוחים, ולאחר מכן – למול האחד, אשר ייצג את השני. עוד הועלו טענות לגבי השאלה אם המדובר בחוזי שכירות "רגילים" ובהמשך חוזי שכירות "מוגנת", או שמלכתחילה – המדובר היה בשכירות מוגנת. סויסה אף טען כי רכש את המקרקעין (או חלקם) מהמנוח גניזדוביץ, בשלב מסוים. לכן, נטען כי אין יסוד לדרישת המשיבים להורות על סילוק יד מהדירות, ובתוך כך הועלו אף טענות לגבי ההשקעות הרבות מטעם המערערים בנכסים, במהלך השנים.


פסק הדין קמא
4.
בית המשפט קמא מצא לקבל את תביעתם של המשיבים, ולהורות על סילוק ידם של המערערים מהנכסים. העובדות הדרושות לצורך המשך

פסק דין
זה, כפי שנקבעו על ידי בית המשפט קמא, היו הבאות:

בחודש נובמבר 1989 נכרתו חוזי שכירות "רגילים" לגבי הנכסים. באותה העת המדובר היה בשלוש יחידות אשר היו למעשה חללים ריקים, בשטח של כ-25 מ"ר כל אחת, ובתוספת מחסן לכל יחידה. דמי השכירות נקבעו כבר אז בשיעור נמוך מהריאלי (33 ₪ לחודש לפי חוזה אחד + 10 ₪ לחודש לגבי חוזה שני), בשים לב להשקעות שעתידים המערערים להשקיע בנכסים.
בשנת 1990 התקבל "טופס 4" לגבי הנכסים ובשנת 1992 בוצעו פעולות למול רשויות התכנון והרישוי לגבי הנכסים.
במהלך השנים, הנכסים שופצו, נבנו או הותאמו לשימוש. בשלב מסוים, אם כי לא ברור בדיוק מתי, הפכו הנכסים לשתי דירות – תוך סיפוח שטח המחסנים – כך שכיום על המקרקעין שבמחלוקת קיימות שתי דירות. האחת - כוללת את תתי-חלקות 2+3 "המקוריות", ובה סלון ושני "חדרונים" – בשטח כולל של כ-50 מ"ר (25 מ"ר מקוריים של כל תת-חלקה), והשנייה – כוללת את תת-חלקה 1 "המקורית" ואת שלושת המחסנים, ובה סלון, שני חדרים ושני "חדרונים" – ואף היא בשטח של כ-50 מ"ר (25 מ"ר של תת-החלקה + שלושה מחסנים בשטח של כ-8 מ"ר לגבי כל מחסן = 24 מ"ר נוספים). לגבי פרטים אלו ותמונות של הדירות – ראו את חוות הדעת של השמאי דותן דרעי ושל השמאי יצחק חיט אשר צורפו לתיק בית המשפט קמא.

בשנת 1996 נפטר המנוח הקייני.
בשנת 1997 נכרתו חוזי שכירות "מוגנת" לגבי הנכסים, כאשר עליהם חתם רק המנוח גניזדוביץ, בשמו ובשם אחיו המנוח הקייני. בסעיף 65 לפסק הדין נקבע כי מבחינה משפטית, לחוזה בשם המנוח הקייני אין תוקף (שכן נחתם בשמו לאחר פטירתו), ובסעיף 69 לפסק הדין נקבע כי מבחינה משפטית, גם להסכם למול המנוח גניזדוביץ אין תוקף (בשל שהמדובר בעסקה לגבי חלק ממקרקעין). משכך, מסקנת כבוד בית המשפט קמא היתה כי החל משנת 1997 צריכים לחול על הנכסים יחסי שכירות "רגילים" בשוק החופשי, ולחלופין – כי המערערים הינם ברי רשות החל ממועד זה (סעיף 70).
עוד נקבע עובדתית, כי המערערים לא שילמו דמי שכירות שנים רבות (כפי שהם הודו) וכי יש לדחות את טענתם לפיה לא ידעו למי לשלם (סעיף 71 לפסק הדין קמא). בהמשך, אף נקבע כי הסכם המכר הנטען משנת 2005 לא הוכח (סעיף 82). אשר על כן, התוצאה הסופית הינה כי יש לפנות את הנכסים, ואף ניתן היתר לפיצול סעדים.

הליך הערעור וההסכמות למתן

פסק דין
–
5.
בערעור קבלו המערערים על כל קביעותיו של בית המשפט קמא, וכן ביקשו להגיש ראיות חדשות במסגרת הליך הערעור. המשיבים טענו כי יש להותיר את פסק הדין על כנו.
6.
בדיון שהתקיים, לאחר דחית הבקשה להגשת ראיות נוספות, הסכימו הצדדים להמלצת בית המשפט להסדר פשרה (לאחר התייעצות עם באי כוחם, ולאחר שהוסברו לצדדים המשמעויות הרלבנטיות). בהתאם, הוסכם כי ימונה שמאי אשר יעריך את שווי הנכסים – ונקבע הסדר לפיו ירכשו המערערים את הנכסים בשיעור מסוים מאותה שומה (והכל כפי שפורט בפרוטוקול).
7.
עוד הוסכם כי ינתן

פסק דין
מטעם מותב זה, לגבי דמי השכירות שאותם סבורים המשיבים שיש לשלם לעיזבונות בגין השימוש בנכסים (ואשר אותם הם התכוונו לתבוע בהליך עתידי נוסף), ומנגד – לגבי שווי ההשקעות בנכסים מצד המערערים (אשר לשיטתם "מתקזז" כנגד דמי שכירות אפשריים) - והוסכם כי
פסק הדין בהקשר זה יהא על דרך הפשרה לפי סעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, על בסיס טיעונים משלימים קצרים מטעם הצדדים. ב"כ הצדדים הודיעו כי הצדדים ערים למשמעות של מתן

פסק דין
לפי ס' 79א(א) לחוק.
8.
באי כוחם של המשיבים הודיעו כי יגישו לבית המשפט הודעה לגבי הסכמת בית המשפט הדן בפשיטת הרגל של העיזבונות להסדר דלעיל. אישור כאמור הוגש ביום 12.1.16,
וניתן
ליתן

פסק דין
בערעור, על יסוד הסכמות הצדדים.

מינוי שמאי ויישום ההסדר לגבי המכר –
9.
הואיל והצדדים לא הודיעו על זהותו של שמאי מוסכם – אנו ממנים בזאת את השמאי דן ברלינר
כשמאי מטעם בית המשפט לעניין שווי הנכסים (להלן: "השמאי"). השמאי לא יתייחס בשומה לשווי ההשקעות בנכסים אלא יעריך את שווי הנכסים נכון להיום.
ב"כ הצדדים יפנו במשותף למומחה. הצדדים יוכלו להציג למומחה מסמכים רלוונטים, למעט מסמכים המתייחסים להשקעות בנכסים.
10.
לאחר שתוגש חוות דעת השמאי, המערערים ישלמו למשיבים 75% מהשומה, בתוך 90 יום. לא ישולם הסכום בתוך המועד הנקוב במלואו, יפנו המערערים את הנכס, בתוך 10 ימים נוספים.
11.
מס שבח, ככל שיחול, ישולם על ידי המוכרים/המשיבים. מס רכישה, ככל שיחול, ישולם על ידי הקונים/המערערים. התמורה שתתקבל מאת המערערים תתחלק בין שני העיזבונות כך: 2/3 מהסכום ייזקף לטובת עיזבון המנוח הקייני, ו-1/3 ייזקף לטובת עיזבון המנוח גניזדוביץ.
12.
לאחר השלמת כל הדרוש – יפעלו באי כוחם של שני הצדדים, תוך שיתוף פעולה, להסדרת רישום הנכסים על שמם של המערערים.

הכרעה בסוגיית דמי השכירות ושווי ההשקעות בנכס –
13.
לגבי דמי השכירות –
המשיבים טוענים

כי
לגבי כל דירה יש לשלם דמי שכירות בסך של 2,500 ₪ לחודש, בשים לב למיקום הנכסים, ברחוב אידר בשכונת אחוזה בחיפה. לגבי עיזבון המנוח הקייני לטענת המשיבים יש לשלם דמי שכירות מיולי 2003
עד יולי 2010, מועד הגשת התביעה בבית משפט קמא (זאת בטענה כי ניתן פיצול סעדים על אף שתביעת דמי הזכירות עדין לא הוגשה) ובנוסף יש לשלם גם דמי שכירות לגבי התקופה שהחלה ביום הגשת התביעה (יולי 2010) ועד סוף שנת 2015 , סה"כ 150
חודשים
x
2,500 ₪ = 375,000 ₪.
לגבי עיזבון המנוח
גניזדוביץ
יש לשלם דמי שכירות ממועד פטירתו של המנוח גניזדוביץ, בספטמבר 2006, ועד סוף שנת 2015, כלומר, למשך 112 חודשים, והחישוב: 112 חודשים
x
2,500 ₪ = 280,000 ₪. לאור האמור, מבוקש לחייב את המערערים לשלם למשיבים סך של 655,000 ₪ בגין דמי שכירות.
המערערים טוענים
מנגד כי הוכח שהוסכם שהם ישלמו דמי שכירות בסכום נמוך (33 ₪ + 10 ₪, לחודש) היות והם בנו ושיפצו את הנכסים. לא הועלו מטעם המערערים טענות ממוקדות לגבי שווי דמי השכירות הראוי "בשוק החופשי" לגבי כל דירה, ומטיעוניהם עולה כי כל דירה הינה בשטח של כ-80 מ"ר. באשר לתקופה המתבקשת – נטען כי המנוחים, בעודם בחיים, לא העלו דרישות לתשלום דמי שכירות וכי ניתן לכל היותר לבקש תשלום לגבי שבע שנים לאחר פתיחת הליך.

14.
לגבי ההשקעות בנכסים –
המערערים טוענים -
כי בפסק הדין של בית המשפט קמא נקבע עובדתית כמה פעמים כי הוכח שאכן הושקעו סכומים משמעותיים בהבאת הנכסים למצבם דהיום, וכי אין ספק כי נדרש ממון רב להפוך את שלושת החללים ושלושת המחסנים, לשתי דירות כפי שקיים כיום. עוד מפנים המערערים לכך שאף הוכח כי הם נשאו באגרות, בתכנון, ברישוי וכי אף זאת יש לזקוף לטובתם. המערערים לא מציינים מה השווי המוערך מטעמם לגבי ההשקעות, אלא חוזרים ומציינים כי הוסכם שדמי השכירות יהיה נמוכים – בשל ההבנה של שני הצדדים שהמדובר בסכומים משמעותיים ש"יתקזזו" לאורך זמן רב.
עמדת המשיבים
לגבי ההשקעות בנכסים – היא כי השווי לא הוכח, כי לא הוצגו קבלות, וכי אין חולק שהיו השקעות מסוימות – אך ה"קיזוז" לגביהן הסתיים זה מכבר, במהלך השנים בהם שולמו דמי השכירות בסף 33 ₪/לחודש + 10 ₪/לחודש.
15.
שקלנו את טענות הצדדים, לרבות לגבי גובה דמי השכירות החודשי הסביר בנסיבות ולגבי התקופה שלגביה ניתן להעלות כיום דרישה לתשלום. שקלנו אף את הטענות לגבי היקף ההשקעות הנטען וטענות הצדדים באשר לנטל ההוכחה בהיבט זה. עוד נתנו את הדעת למכלול הקביעות של בית המשפט קמא בפסק הדין, באשר למערך הזכויות הנטען, הן בפן העובדתי והן בפן המשפטי. על יסוד כל האמור ונוכח ההסכמה ליתן

פסק דין
על דרך הפשרה
בנושא ההשקעות ובנושא דמי השכירות– מצאנו להורות כי על המערערים, ביחד ולחוד,
לשלם למשיבים סך של 210,000 ₪
לסילוק מלוא הדרישות בנושאים אלו נכון להיום. הסכום האמור ישולם בתוך 60 ימים מהיום.
16.
לא מצאנו לחייב בהוצאות בערעור. ככל שהמערערים הפקידו ערבון בקופת בית המשפט , יש להשיבו למערערים, באמצעות באי כוחם.
17.
המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין ותשלח העתקו למומחה השמאי, מר דן ברלינר.

ניתן היום,
ב' שבט תשע"ו, 12 ינואר 2016, בהעדר הצדדים.



ריבי
למלשטריך-לטר, שופטת [אב"ד ]
דניאל פיש
, שופט
תמר נאות פרי
, שופטת

















עא בית משפט מחוזי 32334-06/15 עמיחי סויסה, גלית סויסה, יעקב סויסה ואח' נ' נביל מטר כמנהל עזבון המנוח עמנואל הקיני ז"ל שנשא בחייו, עו"ד פנחס בנימין וולר כמנהל לנכסי המנוח גניזדוביץ ז"ל שנשא בחייו (פורסם ב-ֽ 12/01/2016)