פסקי דין על רשות הפיתוח ע"י ממ"י | פסקי דין על הקרן הקיימת לישראל ע"י רמ"י | פסקי דין על זנה עזריה | פסקי דין על רמי עזריה | פסקי דין על מרים עזריה |

47620-06/12 א     20/01/2016




א 47620-06/12 רשות הפיתוח ע"י ממ"י, הקרן הקיימת לישראל ע"י רמ"י נ' זנה עזריה, רמי עזריה, מרים עזריה








בית משפט השלום בפתח תקווה


20 ינואר 2016
ת"א 47620-06-12 מדינת ישראל נ' עזריה ואח'




בפני

כב' השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע

התובעות
רשות הפיתוח – ע"י ממ"י
הקרן הקיימת לישראל – ע"י רמ"י


נגד

הנתבעים
1. זנה עזריה
2. רמי עזריה
3.

מרים עזריה




פסק דין



התובעות הינן הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 3650 חלקה 13 וגוש 2654 חלקה 2 (להלן יחד: המקרקעין). המקרקעין מצויים במושב גאליה (להלן: המושב).

הנתבעים 1-3 מחזיקים במקרקעין, בהם קיים משק מס' 24 במושב (להלן: המשק).

בין התובעות למושב נחתם חוזה שכירות משבצת המגביל את השימושים במקרקעין.

הנתבעת 1, כחברת המושב, הינה בת רשות במקרקעין ואילו הנתבעים 2-3 הגישו בקשה, בהסכמת הנתבעת 1 שהינה כיום בת 85 שנים, להיות בנים ממשיכים במשק. בקשה זו עדיין לא אושרה לנוכח הריגות הבניה והשימוש שיפורטו להלן.

לטענת התובעות, הנתבעים בנו במקרקעין ללא היתר מחסנים, מבנים טרומיים ופרגולה, וכן עושים שימוש אסור במבנה שאושר כלול ומשמש כמחסן.

לאחר שהצדדים הגיעו להסכמות חלקיות לגבי מבנים ישנים שהוקמו לפני תחילת תוקפו של חוק התכנון והבניה, מתמקדת המחלוקת בין הצדדים במבנים הבאים:

א. מבנה הלול
המחלוקת העיקרית נוגעת למבנה של 700 מ"ר (מבנה המסומן א' בתשריט שערך המודד מר משה פלוס), אשר הוקם בהיתר ללול רפד בשנת 1983 ואשר נעשה בו בעבר שימוש כמחסן. התובעות טוענות כי ההיתר שניתן למבנה הינו לגג אסבסט ועמודים תומכים בלבד, ללא קירות חיצוניים. התובעות ויתרו בסיכומיהן על טענתן לחריגה בשטח הלול, שעל פי המדידה מגיע ל-743 מ"ר בעוד שההיתר ניתן ל-700 מ"ר.

התובעות טוענות כי הנתבעים סגרו את המבנה בקירות ללא היתר, ועל כן יש להסיר את הדפנות לחלוטין (למעט עמודי התמך). התובעות תמכו את טענתן בפרשנות היתר הבניה שהוצג, בכך שלא נכתב בהיתר מהו החומר ממנו צריכים להבנות הקירות, מתוך חומרי הבניה שמודפסים על גבי טופס ההיתר כאופציות חלופיות ביחס לקירות, וגם לא סומנה האופציה של חומר אחר, ועל כן משמע שאין קירות כלל, בעוד שלגבי הגג סומנה האופציה של אסבסט; וכן בעדותו של המפקח מטעמן מר רוני סימטוב, לפיה מנסיונו בביקוריו במשקים ולולים דומים, הלולים עשויים מגג ועמודים תומכים בלבד, כאשר הדפנות עשויות מרשת.

הנתבעים דוחים מכל וכל טענות אלה, הן לעניין פרשנות ההיתר והן לעניין ההסתמכות על ביקוריו של המפקח סימטוב במשקים כאלה ואחרים, כראיה המחייבת אותם.

עמדת התובעות לגבי פרשנות ההיתר הינה תרתי דסתרי, שכן אם כל מה שלא נכתב במפורש הינו אסור, גם סגירת דפנות המבנה ברשתות הינה אסורה, שכן לא נכתב מאומה בהיתר על קירוי חיצוני ברשתות, ואף לא נכתב מאיזה חומר עשויים העמודים שהתובעות מסכימות לנחיצותם (ואף חוקי הפיזיקה דורשים אותם). פשיטא, שאין כל הגיון בבניית מבנה לול שאין לו קירות והינו פרוץ לכל רוח ולכל עובר ושב, וברי שכוונת מבקשי ההיתר ונותנת ההיתר לא היתה להקמת סככה גרידא אלא מבנה סגור שהתרנגולות ישהו בו. משלא הוגבל בהיתר סוג חומר הקירוי, כפי שנעשה לגבי הגג, הרי שניתן לקרות את המבנה מצדדיו בכל חומר בניה מתאים למטרתו. יצויין, כי גם אילו המשיך המבנה לשמש כלול פעיל, הדעת נותנת כי אופן הקירוי היה משתנה במהלך עשרות השנים שחלפו מאז הקמת המבנה, ואין כל סיבה למנוע שרירותית סגירת המבנה בחומר מודרני ויעיל יותר מהרשת של שנות החמישים.

התובעות מציינות כי נעשה שימוש חורג במבנה הלול לצורך מחסן מסחרי, וכי רק לאחר הגשת התביעה הפסיקו הנתבעים שימוש זה וקיבלו מהוועדה לתכנון ובניה היתר להנחת תאים פוטו וולטאיים על גג המבנה, תוך שינוי בשיפוע הגג. היתר זה מחייב הנחת מספר מתקנים בתוך מבנה הלול. התובעות טוענות כי כל עוד המבנה סגור מארבעת צדדיו בקירוי אטום, קיים חשש כי הנתבעים ישובו וישתמשו בפני
ם המבנה למטרות אחסנה או לשימושים חורגים אחרים, באופן שפקחי התובעות לא יכולו לפקח עליו באופן יעיל.

טענה זו מקובלת על הנתבעים, וכן עלי. ברם, האמצעי שמבקשות התובעות לכפות כדי להשיג את מטרת הפיקוח, איננו מידתי.

לצורך קיומו של פיקוח יעיל על אי עשיית שימוש במבנה בניגוד להיתרים שניתנו ו/או יינתנו, ובהתחשב בכך שגודל המבנה 70
x
10 מ"ר, די בכך שבכל אחד מארבעת הקירות ייקבעו פתחים מסורגים בגודל של 1
x
1 מ"ר לפחות, (חלון אחד בכל קיר מהקירות הקצרים, וחמישה חלונות במרווחים של 10 מ' בין פתח לפתח בכל קיר משני הקירות הארוכים), פתחים שלא יהיו מכוסים בתריס או וילון, ויאפשרו צפיה נוחה מבחוץ אל פנים המבנה.

הוכח בדיון, בחקירתו הנגדית של המפקח סימטוב, כי פתרון דומה יושם בהנחיית מפקח אחר מטעם התובעות ע"י מחזיקיו של משק סמוך אחר, וברי כי אין לתובעות צידוק כלשהו להפלות את הנתבעים לרעה לעומת מחזיקי המשק דנן, שכן יש בכך אכיפה בררנית. התובעות לא ביקשו להביא ראיות הזמה בעניין זה ומשכך הן מנועות מלטעון ולנהוג איפה ואיפה כלפי הנתבעים.

התובעות הפנו בסיכומיהן למספר הסכמי פשרה שערכו בתיקים אחרים בהם היתה הסכמה מצד המחזיקים להסרת קירות חיצוניים במבני לול. ברי, כי פשרות שערכו התובעות עם צדדים אחרים, בהן כל צד מוותר על מקצת דרישותיו וטענותיו ומנגד, מקבל חלק מהאינטרסים שלו, אינם יכולים להוות פסיקה מחייבת ולחול על הנתבעים דנן. כמו כן, התובעות לא הראו כל יתרון שיצמח למפקח מטעמן באם הקירות יהיו עשויים רשת בלבד ולא עם חלונות המאפשרים פיקוח יעיל, כמפורט לעיל.

מעבר לצורך יובהר, כי אני דוחה את טענת הנתבעים, כי הצגת "מצב קיים בשטח" ("צל") בבקשות שונות להיתרים שהוגשו על ידם או מטעמם לועדת התכנון והבניה במשך השנים, ומתן היתר ספציפי בהתאם לבקשה, מלמד על כך שהוועדה נתנה, במישרין או בעקיפין, גם אישור וגושפנקא חוקית למצב הקיים המוצג בבקשה. כך גם ביחס לחתימות הסכמה של התובעות לבקשות ההיתרים הספציפיים שהוגשו ע"י הנתבעים במהלך השנים, ואשר התייחסו למבנה נשוא הבקשה ולא לכלל מצבו של המשק.

לפיכך אני דוחה את התביעה לעניין פירוק הקירות החיצוניים של המבנה ומורה לנתבעים להתקין בקירותיו חלונות כאמור, במתכונת שפורטה לעיל או בכל אופן אחר המוסכם בין הצדדים, ולהחזיקם באופן שיאפשר פיקוח מבחוץ על הנעשה במבנה.

ב. מבנים שנראים בתצ"א משנת 1964 שהציגו הנתבעים:
המבנים המסומנים ד', ו', י' בתשריט: מבנים אלה הינם מבנים נושנים שהתובעות מסכימות כי הוקמו לפני חוק התכנון והבניה, הינם ישנים כפי מצבם בפועל ולא נעשה בהם שינוי, ועל כן מוסכם כי ניתן להשאירם במצבם כל עוד לא יעשה בהם שינוי. לפיכך אני דוחה את התביעה לגבי מבנים אלה, בכפוף לכך שלא יעשה בהם שינוי אלא כדין.

המבנים המסומנים ג', ה' בתשריט: התובעות מאשרות כי מדובר במבנים נושנים שנראים בתצ"א שהוצגה ע"י הנתבעים, ועל כן הם בגדר מבנים נושנים שהוקמו לפני חוק התכנון והבניה ואינם מצריכים היתר, כל עוד לא שונו ע"י הנתבעים. עם זאת טוענות התובעות, כי המבנים היו בעת הקמתם "גג/סככה ללא דפנות", ואילו הנתבעים הקימו להם קירות חיצוניים.

טענה זו הינה מוקשית ואין לה כל תימוכין עובדתיים או משפטיים. אין כל חזקה שמבנה קיים, הנראה בתצ"א מכיוון הגג, הינו סככה נטולת קירות, ולהפך, מבחינה סטטיסטית רוב המבנים הקיימים במשקים הינם מבנים סגורים ולא סככות פתוחות. העובדה כי הקירות עשויים כיום מחומר איסכורית ונראים חדשים יחסית, מוכיחה כי נעשה בהם שיפוץ, אך לא כי היו אלה בעבר סככות. על כן אני דוחה את התביעה ביחס למבנים אלה.

ג. מבנים שנבנו ללא היתר ואינם מבנים נושנים:
המבנים המסומנים בתשריט ב', ט', י"ב – אינם מופיעים בתצ"א ואין היתרים לגביהם. לפיכך אני מורה על הריסת מבנים אלה תוך 30 יום.

ד. טענת אי היריבות עם הנתבעים 2-3
אף שהעברת הזכויות במשק טרם הושלמה ברישום, הנתבעים 2-3 הינם מבחינה חוזית מי שזכאים להרשם כברי רשות במקרקעין, בכפוף להסדרת השימושים והבניה שנעשו שלא כדין, והם המחזיקים בפועל במשק, כיום ובזמנים הרלוונטיים, כך שההחזקה והשימושים החורגים נעשו ונעשים על ידיהם ו/או בשליטתם. לפיכך אני דוחה את טענתם להעדר יריבות עם התובעות.

סיכום:
לפיכך ניתנים בזה הסעדים הבאים:

ניתן בזה צו האוסר על הנתבעים לעשות שימושים חורגים במשק ובמבנים נשוא התביעה ומחייב אותם לסלק מהמשק כל מחזיק שאינו בר רשות כדין.

ניתן בזה צו לנתבעים להתקין פתחים בקירות מבנה הלול (המסומן א' בתשריט) במתכונת שפורטה בפסק הדין, או לחילופין בכל מתכונת אחרת שתהיה מוסכמת בין הצדדים, וזאת תוך 60 יום מהיום.

ניתן בזה צו לנתבעים להרוס את המבנים המסומנים בתשריט ב', ט', י"ב, תוך 30 יום מהיום.

לנוכח התוצאה, איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום,
י' שבט תשע"ו, 20 ינואר 2016, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 47620-06/12 רשות הפיתוח ע"י ממ"י, הקרן הקיימת לישראל ע"י רמ"י נ' זנה עזריה, רמי עזריה, מרים עזריה (פורסם ב-ֽ 20/01/2016)