פסקי דין על דוד בן חיים | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים | פסקי דין על טובה קרויזר |

510/16 ערר     03/01/2017




ערר 510/16 דוד בן חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, טובה קרויזר




מדינת ישראל ערר מס': ימ- 510/16
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
מחוז ירושלים

בפני
: יו"ר הועדה: עו"ד אליעד וינשל

חברי הועדה: מר איקה קדם , נציג ציבור
מר מנחם בלומנטל, נציג ציבור
אדר' עליזה וסרטייל, נציגת עמותת האדריכלים
אדר' עלא המאר, נציג מתכננת המחוז

העורר: דוד בן חיים

-נגד-

המשיבים: 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ע"י ב"כ עו"ד נטע עזרא

2. טובה קרויזר

ע"י ב"כ עו"ד בני גאנוניאן

החלטה
במהלך הדיון בפני
נו הובהרו הקשיים בהחלטת הוועדה המקומית. למעשה אין עוד מחלוקת כי דין החלטה זו להתבטל. עם זאת ולשם תהליך הפקת לקחים בוועדה המקומית, נסקור בקצרה את הפגמים.
ראשית, מדובר בהחלטה הסוטה מהחלטת וועדת הערר בערר קודם (ערר 303/14). בהחלטתנו מיום 2.6.15 נתנו תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, שלפיה " להחלטת הוועדה המקומית יצטרף תנאי לפיו לא תותר כל בניה לפני איחודם בפועל של יחידות הדיור בקומה הראשונה". החלטה זו מחייבת את הוועדה המקומית ולא ניתן לפעול בניגוד לה. לפיכך, תיקון הבקשה על ידי מבקש ההיתר באופן הסוטה מהחלטה זו, מחויב היה לבוא בפני
נו בדרך של בקשה לעיון חוזר, או בדרך של דחיית הבקשה להיתר על מנת לאפשר למבקש ההיתר להגיש ערר.
שנית, הבקשה המתוקנת כוללת שינוי מהותי ביותר מנספח בינוי מחייב. בהקשר זה נחזור ונציין, כפי שעולה מהחלטות וועדת הערר בעררים קודמים (ערר 14/13 וערר 303/14), כי התכנית החלה על המקרקעין הייתה מבוססת על איחוד שלוש הדירות בקומה הראשונה. (תכנית מספר 7291 משנת 2002, להלן: התכנית). בקשת ההיתר המתוקנת מבקשת לסטות בהיבט זה מנספח הבינוי המחייב לתכנית וכן ממכלול הוראותיה הנסמכות על כך. לפיכך נדרש היה, לכל הפחות, פרסום הקלה מהוראות התכנית בהקשר זה והדבר לא נעשה (השוו ערר 376/16 יוסף גלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
, פורסם בנבו).
שלישית, דחיית הבקשה מתבקשת נוכח ההלכה הפסוקה שלפיה על מוסד התכנון לבחון טרם אישור היתר הבנייה, גם האם השימוש הצפוי תואם את הוראות התכנית (ע"א 482/99 בלפוריה, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יזרעאלים, פ"ד נו(1) 895, ראו גם עת"מ 41298-03-15, עת"מ 53139-12-15 ועת"מ 16340-02-16 הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, פורסם בנבו).
בענייננו קבעה בצדק הוועדה המקומית שתכנון יחידת הדיור החדשה "נראה כחלוקה פנימית ל-3 יחידות דיור ואשר אין איזון בין גודלה המוצע כ-370 מ"ר לגודל דירות הקיימות בבניין (כ-50 מ"ר)". אכן דברים נחרצים והמסקנה הבלתי נמנעת מהם היתה כי נכון לדחות את הבקשה ולא לאשרה בציפייה כי בהמשך תוגש בקשה לפיצול דירה. בהקשר זה נכון היה כי הועדה המקומית תפעל בהתאם להלכת בלפוריה ונביא את הדברים בלשונה של הנשיאה בייניש:
"מושכלות יסוד הם כי היתר בנייה צריך להינתן בהתאם לתכנית המיתאר. תכנית זו קובעת את ההגבלות על הבנייה הן מבחינת הביטוי הפיזי של הבנייה, על כל היבטיו, והן מבחינת השימושים המותרים הנקבעים בה ביחס למקרקעין שבתחומה...
כאשר מתעורר חשד מבוסס בקרב מוסד התכנון הרלוונטי כי ההיתר המבוקש נועד לבנייה לצורך שימוש חורג מתכנית המיתאר שבתוקף, והמבקש אינו מצהיר על שימוש כזה, רשאי המוסד התכנוני ואף חייב לוודא כי היתר הבנייה יותאם לשימוש החוקי...
בעניין שלפנינו ביקשה חברת הולנדר היתרי בנייה על יסוד מצג כי ההיתרים המבוקשים מותאמים לייעוד שנקבע בתכנית. על-כן, לכאורה, היה על הוועדה המקומית להעניק לחברה היתר בנייה בהתאם לתכנית ללא כל הגבלה, אולם מהחלטת הוועדה להגביל את ההיתר לבנייה בלבד ניכר כי סברה שקיים חשש ממשי שחברת הולנדר לא תעמוד בתנאי תכנית המיתאר, ובשל כך כללה בהיתר הבנייה דרישה להיתר אכלוס נפרד...
איננו יכולים לקבל גם את טענת הוועדה שלפיה ההפרדה בין שני ההיתרים נובעת מן הרצון שלא לפגוע בצורה לא מידתית בזכויות הקניין של חברת הולנדר. עלינו לזכור לעניין זה כי זכות הקניין של החברה מוגבלת וכפופה להוראות התכנית החלה עליה."
רביעית, אין מחלוקת כי אישור הבקשה להיתר נשוא הערר, להיתר בנייה לתוספת לבניין ישן, דורש הכנת תכנית לחיזוק המבנה בהתאם לתקן 413. חלק זה בבקשת ההיתר חייב להתבצע במסגרת הגשת בקשת ההיתר, שהרי חיזוק המבנה מהווה חלק (מרכזי) בבקשה. נוסיף, כי יש חשיבות רבה שהבקשה הכוללת את היבטי החיזוק תובא לידיעת כלל בעלי הזכויות במבנה כנדרש בהתאם לתקנות. ענייננו הוא בהמחשה ברורה לצורך בדרישה זו, שהרי אין חולק כי החיזוק יבוצע ברכוש המשותף (לכל הפחות), או ממש בתוך דירות המתנגדים לבקשה. כל זאת לא סומן כלל בבקשת ההיתר שאושרה על-ידי הועדה המקומית.
לאור כל האמור, מבוטלת החלטת הוועדה המקומית ובמקומה תבוא החלטה הדוחה את בקשת ההיתר. נציין, כי לא נעלמה מעינינו בקשת ב"כ המשיב 2 לתיקון הבקשה. נוכח החלטות קודמות של וועדת הערר, בשני העררים שצוינו, חלוף הזמן משנת 2012 בה הוגשה הבקשה והשינוי המשמעותי ביותר הנדרש, איננו מוצאים לנכון לאפשר את תיקון הבקשה. נוסיף, למעלה מן הצורך, כי תכלית תיקוני החקיקה והתקנות החדשות, שאושרו לאחרונה, מחייבת דחיית בקשות בנסיבות מעין אלה והגשת בקשות חדשות. מנגד, יש להקפיד כי בקשות חדשות יטופלו בהתאם ללוח הזמנים שנקצב ובפרט במקום בו בקשה קודמת נדחתה לאחר הליכים ארוכים.

ניתנה היום, ה' בטבת תשע"ז, 3 בינואר 2017.
_____________________
ליאת אורין סנדורי
מזכירת ועדת ערר
מחוז ירושלים
___________________
אליעד וינשל, עו"ד
יו"ר ועדות ערר
מחוז ירושלים ומחוז הדרום








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 510/16 דוד בן חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, טובה קרויזר (פורסם ב-ֽ 03/01/2017)