פסקי דין על מאיר מזרחי | פסקי דין על בנימין לוי | פסקי דין על שרה טל ואח' | פסקי דין על שנית כהן | פסקי דין על שמחה מנשה |

32911-03/13 א     09/01/2017




א 32911-03/13 מאיר מזרחי, בנימין לוי, שרה טל ואח' נ' שנית כהן, שמחה מנשה








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 32911-03-13 מזרחי ואח'
נ' כהן ואח'









בפני

כבוד השופטת
מוריה צ'רקה


תובעים

1
.
מאיר מזרחי

2
.
בנימין לוי

3
.
שרה טל

4
.
יצחק לוי

5
.
אברהם לוי

6
.
שולמית בן-נון

7
.
אביבה מזרחי

8
.
אוהד מזרחי

9
.
גל מזרחי

10
.
ויויאן לוי

11
.
שלמה רוזיליו

12
.
אילנה רוזיליו

13
.
עובדיה מזרחי

14
.
רמי מזרחי

15
.
שמחה מזרחי

16
.
נחום מזרחי

17
.
מיכל מזרחי


נגד


נתבעים

1. שנית כהן
2. שמחה מנשה




החלטה




התביעה שבפני
היא לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 30044 חלקה 366 בירושלים (להלן: החלקה או הבניין), וזאת על דרך רישומם כבית משותף. הצדדים כולם מסכימים לפירוק השיתוף, אלא שאין ביניהם הסכמה לגבי חלק מההצמדות המבוקשות, ובפרט לגבי שביל גישה וזכויות בניה עתידיות.
ביום 7.7.16 התקיים בפני
דיון ארוך, בנוכחות כונס הנכסים שמונה לביצוע רישום הבית המשותף, ובנוכחות הצדדים וב"כ, אשר בסיומו ניתנו לכונס הוראות אופרטיביות לקידום רישום הבית המשותף. למרות שבדיון ניתנו החלטות לאחר שנשמעו עמדות כל הנוכחים, לא חלף זמן רב לאחר שניתנו ההחלטות, והוגשו בקשות לשנות מההחלטות שניתנו.
לאחר שנתתי לצדדים הזדמנות להגיב לבקשות, ולצרף מסמכים לתמיכה בטענותיהם, הגיעה העת להכריע בבקשות.
רקע היסטורי
הבעלות בחלקה היתה רשומה במושע על שם 4 שותפים, אשר ביניהם היה הסכם שיתוף, שנרשם אף הוא. לפני קום המדינה בנו ארבעת השותפים על המקרקעין בניין, ובו 8 דירות, שהיו בנויות בשתי כניסות נפרדות, בכל כניסה 4 דירות. בבניין היו 2 קומות, שתי דירות בכל קומה, בכל כניסה.
בהסכם השיתוף הקצו השותפים חלקים מהבניין לכל אחד מהם במנגנון של חכירה ל- 999 שנים. על פי הסכמי החכירה (שהם זהים זה לזה), כל אחד משני האחים לבית מזרחי חכר שתי דירות בכניסה אחת (האחת מעל השניה), חלק מסויים בגג וחלק מסויים בחצר, בעוד ששני האחים לבין לוי נשארו שותפים בכניסה השניה, שכללה אף היא כאמור 4 דירות, על גגותיהם וחלקים מסויימים מהחצר.
עוד הסכימו השותפים מראש, שלכל אחד מהם תהיה רשות לבנות דירה נוספת על גג המבנה "לפי חוקי הבניה העירונית, ובתנאי שלא ייגרם נזק ממשי ליתר הדירות שבבניין הנ"ל" (ס' ה' להסכמי החכירה). כמו כן הוסכם (בס' י"א) "שכל מיני הוצאות אשר תהיינה בקשר עם תיקון החלקים המשותפים שבבניין הנ"ל ישלם כל
צד, אשר יש לו זכות שימוש בחלק הטעון תיקון, באופן פרופורציונאלי בהתאם לחלקיו בדבר הטעון תיקון כנ"ל, ואם איזה צד יהא נאלץ להוציא את כל או יותר מחלקו בהוצאות, אזי יהיה על הצד או הצדדים האחרים לשלם לצד את המגיע ממנו בהתאם לחלקיו".
השותפים נקטו במנגנון זה של רישום הבעלות במקרקעין על שם 4 השותפים, ורישום הסכם השותפות והסכם חכירה על חלקים מתוך המקרקעין, שכן באותו מועד טרם נחקק חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), לא ניתן היה לרשום את המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים, ולא ניתן היה לקבוע רכוש משותף, או הצמדות של חלקים ממנו לדירות.
לימים, ניצלו 3 מתוך 4 השותפים את זכויות הבניה שהוקצו להם, ובנו דירות על הגג שהוקצה להם בהסכמי החכירה. כמו כן, במהלך השנים, מכרו השותפים (או יורשיהם) את חלקיהם בבניין למחזיקים הנוכחיים. מיותר לציין שכל מוכר לא מכר יותר ממה שיש לו, ועל כן בבואנו לדון בזכויות הבעלים הנוכחיים, יש לבחון את הסכמי הרכישה גם אל מול הסכם השותפות המקורי, וכך ייעשה. על מנת שלא להכביד ולא להלאות את הקורא בהסכמי העברת הבעלויות של כל אחד מהצדדים, להלן ייסקרו רק הסוגיות השנויות במחלוקת כעת.


הצמדת זכויות הבניה העתידיות
המחלוקת הראשונה והעיקרית בין הצדדים נוגעת לזכויות הבניה העתידיות בנכס.
ביום 12.9.16 הגיש כונס הנכסים בקשה למתן הוראות, הנוגעת בין היתר לנושא זה. הבקשה כללה הצעת חלוקה של זכויות הבניה העתידיות, על פי חלקן של הדירות ברכוש המשותף, חלק
הנגזר, על פי הצעת הכונס, משרשור הזכויות החל מהשותפים המקוריים ועד הלום. הצעת הכונס היא כדלקמן:
דירה 1
1/8
דירה 2
1/2 (צ"ל 1/12)
דירה 3
1/12
דירה 4
1/8
דירה 5
1/12
סה"כ לכניסה א' 1/2 מזכויות הבניה
דירה 6
1/12
דירה 7
1/8
דירה 8
1/12
דירה 9
1/8
דירה 10
1/12
סה"כ לכניסה ב' 1/2
סה"כ לבניין כולו 24/24
להצעה זו הוגשו מספר הסתייגויות:
א.
שמחה מנשה
, הבעלים של דירה מס' 9, טענה שעל אף שלדירתה ולדירה מס' 7 (המצויה בבעלות שנית כהן
) מגיעות יחדיו 1/4 מזכויות הבניה, אין מקום לחלוקה שווה ביניהן, בהתחשב בכך ששטח דירתה גדול פי 3 משטח דירה מס' 7. הגב' כהן חלקה על הטענה לפיה חלוקת זכויות הבניה צריכה להיעשות על פי שטח הרצפה של הדירות, וטענה שהחלוקה צריכה להיעשות על פי שיעור הבעלות בקרקע, כפי שנרשם בפנקסי המקרקעין.
ב.
עובדיה מזרחי, שהוא הבעלים של דירות מס' 8 ו- 10, טען שלדירה מס' 6, השייכת לה"ה רוזיליו, אין להצמיד זכויות בניה עתידיות, ואת הזכויות שהוצמדו לדירה 6 יש להעביר לדירותיו.
ג.
עמי ושמחה מזרחי, שרכשו את דירה מס' 2 מיורשי שמעון לוי, ונחום ומיכל מזרחי, שרכשו את דירה מס' 5 מאותם יורשים, טענו שיחדיו מגיעות להן מחצית מהזכויות בכניסה א', ורבע מהזכויות בבניין כולו, ולא כפי שהוצע, דהיינו שיש לשלול זכויות בניה עתידיות מדירה מס' 3.
דיון והכרעה
הבית בו עסקינן אינו רשום כבית משותף, ועל כן נטען כי אין להחיל עליו את הכללים הקבועים בחוק המקרקעין לגבי הרכוש המשותף, וחלוקתו על פי שטח הדירות. בעניין זה נקבע כי
"חוק המקרקעין הגדיר באורח דומה וכמעט זהה את מהות השטחים הנחשבים רכוש משותף בבית רשום ובבית שאינו רשום (סעיף 77א וסעיף 52), וכן קבע הסדרים דומים לניהולו של רכוש זה ולהגנה על זכויות הדיירים בכל הנוגע לשימוש בו ולהנאה ממנו במסגרת התקנון המצוי. הגדרת "הרכוש המשותף" בסעיף 77א לחוק ביחס לבניין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסוימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם (פרשת בן צור, בעמ' 150).
גריעה משטח כזה לטובת דייר מסוים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבניין שטרם נרשם
וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל שלפיו "זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן, בעמ' 1726). יוצא אפוא, גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו." (רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב, נה(3) 385 (2001). ההדגשה כאן ובהמשך אינה במקור – מ.צ'.)
על אף שטיבן של זכויות הבניה לא הוכרע בהלכה הפסוקה, נקבע שזכויות אלו אינן חלק מהרכוש המשותף, אולם יש לחלקן, בהעדר הסכמה אחרת, בהתאם לחלקים היחסיים ברכוש המשותף:
"נפסק כי אף שזכויות בנייה אינן חלק מן הרכוש המשותף, הן מהוות נכס בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבית המשותף המחולק, כברירת מחדל, בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף (ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון ואח'
, בפסקה 45 לחוות דעתה של השופטת (כתוארה אז) נאור (27.8.2009)(להלן: עניין קליין); עניין קאופמן, שם; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי, פ"ד נד(3) 389, 393 (2000) (להלן: עניין גלמן); ע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום 13, בפסקה 19 (9.9.2015)(להלן: עניין שטינברג)). עוד נפסק כי ניתן להתנות על זכויות בנייה בהסכמות חוזיות (עניין קליין, בפסקה 6 לפסק דיני; רע"א 2912/11 יקיר נ' לוי, בפסקה 15 (26.5.2011); עניין קאופמן, בפסקה 9; ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 (1986)), אשר מן הראוי כי תקבלנה ביטוי גם בתקנון הבית המשותף או בכל דרך נאותה אחרת, אך לשם כך נדרשת הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף (ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, 502 (1983) (להלן: עניין ביבי); עניין שטרייכר, 466; ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1) 469, 476 (1999)). מכל מקום, השאלה האם הוקנו זכויות בנייה לפלוני היא בעיקרה שאלה שבעובדה הטעונה הוכחה (עניין קאופמן, בפסקה 9; ע"א 136/63 לווינהיים נ' שוורצמן, פ"ד יז 1722, 1727 (1963); עניין ביבי, 502)."(

ע"א 6900/14 דן לויט נ' חנה בנבנישתי (28.09.2016)

)
הנה כי כן, ניתן להתנות בהסכמה על חלוקת זכויות הבניה העתידיות בין הדירות בבית שעתיד להרשם כבית משותף, וזאת בהסכמה מפורשת של בעלי הזכויות:
"ככלל, על בתי המשפט בבואם לשקול טענות בדבר החרגת חלקים מן הרכוש המשותף להטיל את הנטל על המבקש להחריג להוכיח את ההסכמה בעניין זה, ולהקפיד עמו ביותר" (ראו מנגד
ע"א 7746/11

נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 נ' כונס נכסים
,
פסק דינה של השופטת חיות
(2013)); כן נקבע, כי הוצאת חלק מן הרכוש המשותף צריכה להיות מפורשת וברורה, ואין די באמירה כללית הנוגעת לסמכותו של המוכר להוציא חלקים מן הרכוש המשותף (
ע"א 118/78

גוב ארי בע"מ נ' כהן
(1979);
ע"א 2427/11

מפעל חסד תורה נ' פליישמן
(2014)); כל זאת, מתוך הבנת טיבם של יחסי הכוחות
בין המוכר לדיירים, ולשם הגנה על הדיירים – בבחינת "שומר פתאים ה'" (
תהילים
, קט"ז ו'). ראו פסקה 20 לפסק דינו של השופט סולברג בעניין
נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78
, שם נמנו, בעקבות הפסיקה, שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין.
האחד
, כי הוצאת השטח תיעשה במסמך נפרד לחוזה;
השני
, כי מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו;
השלישי
, כי הגריעה מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים (באותה פרשה לא הופיעה ההחרגה במפרט)".
(
עא 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו246 אח' (
15.7.15))
סעיף 57 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 מסדיר את החלוקה של הרכוש המשותף:
57.
(א)
שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.

(ב)
בחישוב שטח הרצפה לענין סעיף קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.

(ג)
הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות.
סעיף 77 לחוק קובע כי בית הראוי להרשם כבית משותף, אבל טרם נרשם ככזה, יתנהל לפי התקנון המצוי בתוספת לחוק, אולם התקנון המצוי אינו כולל קביעה בדבר שיעור חלקה של כל דירה ברכוש המשותף. ככל הנראה משום שקביעת החלקים ברכוש המשותף אינה בגדר ניהול הבית המשותף, ואין להסדירה אלא בהסכמה מפורשת.
כאמור לעיל, במקרה דנן, ובהעדר תקנון, יש ללמוד על חלוקת הרכוש המשותף מהסכם השיתוף בין ארבעת השותפים המקוריים. ניכר שכוונת השותפים היתה ליצור שוויון בין ארבעתם, ולחלק את הזכויות באופן שווה ביניהם. עוד ניכר מההסכם, שהזכויות שחולקו במסגרתו כללו, מעבר לדירות עצמן, לחצר ולגגות, גם את הזכות לבנות "דירה נוספת על גג המבנה לפי חוקי הבניה העירונית". התייחסות ההסכם לדירה נוספת לכל שותף, בלשון יחיד, עשויה ללמד שהסכם השיתוף נגע רק לזכויות הבניה הקיימות, ולא נתן דעתו על זכויות בניה עתידיות. ממכלול המסמכים והטענות עולה שאכן, הזכות לבנות 4 דירות נוספות על 8 הדירות המקוריות היתה קיימת כבר במועד החתימה על ההסכמים, והדבר אך מחזק את הטענה לפיה כוונת ההסכם היתה להקצאת זכויות הבניה הקיימות.
יחד עם זאת, בהעדר אינדיקציה אחרת, יש להניח שכוונת השותפים המקוריים היתה לשמר את השוויון ביניהם, דהיינו שכל שותף יקבל רבע מהנכס המשותף, וזכויות הבניה העתידיות אינן אלא חלק מנכס זה. גם בפני
, לא נטען אחת על ידי מי מהצדדים, והוסכם על הכל שלכל אחד מארבעת השותפים היתה זכות שווה במקרקעין, ובזכויות הבניה העתידיות בכלל זה.
בנסיבות אלה, יש לבחון את השתלשלות העסקאות בין השותפים וחליפיהם לבין הבעלים הנוכחיים, בהנחה שלכל שותף היתה זכות ב- 1/4 מזכויות הבניה העתידיות.
מן הכלל אל הפרט
חלוקת הזכויות בין דירה מס' 7 לדירה מס' 9

הגב' שמחה מנשה
(מסס) והגב' שנית כהן
רכשו את דירותיהם ממשה מזרחי ז"ל, אחד מארבעת השותפים המקוריים. על פי הרישום בנסח, זכויות שתיהן במגרש שוות, והן הבעלים של 1/8 מהחלקה כל אחת.
המחלוקת נוגעת לשאלה האם את זכויות הבניה העתידיות של רבע המקרקעין שהיה שייך למר משה מזרחי, יש לחלק על פי שטח הדירות, כטענת הגב' מנשה, או על פי שיעור הבעלות בחלקה, כטענת הגב' כהן.
הגב' מנשה מסתמכת על האמור בסעיף 57(א) לחוק, אשר סעיף קטן (א) שבו קובע שחלוקת הרכוש המשותף תיעשה על פי שטח הרצפה של הדירות. יישום סעיף זה יביא לתוצאה לפיה חלקה של דירה מס' 9 ברכוש המשותף גדול מחלקה של דירה מס' 7, שכן שטח הרצפה של דירה מס' 9 גדול כמעט פי 3 משטח הרצפה של דירה מס' 7. אלא שדירה מס' 9 גדולה מדירה מס' 7 בשל העובדה שאל דירה מס' 9 הוצמד מתוך הרכוש המשותף חלק מגג המבנה וחלק מזכויות הבנייה שאפשרו את הרחבתה.
על פי סעיף 57(ג) ישנה אבחנה בין שטח דירה לבין שטח שהוצמד לדירה מתוך הרכוש המשותף. בעוד שחלק הרכוש המשותף נקבע לפי היחס בין שטחי הדירות (ס' 57(א) לחוק), שטח שהוצמד בעבר לאחת הדירות יובא בחשבון בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת – בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות. במילים אחרות, שטח הדירה הנוספת, שהוצמדה לדירת מנשה בהסכמת מר מזרחי ז"ל, לא יילקח בחשבון על פי סעיף קטן א', אלא על פי שיקול דעת בית המשפט, על פי הנסיבות. לפיכך, עלינו לבחון את נסיבות הצמדת הגג וזכויות הבניה לדירת הגב' מנשה, ואת כוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת מאותן נסיבות.
הגב' מנשה רכשה את דירתה ביום 7.3.83. בפסקה הרביעית הפותחת במילה "והואיל" מוגדר המונח "גג" כדלקמן: "על פי שטר השכירות המוכר הוא בין השאר בעל הזכויות של חלק מהגג של הבניין המסומן במפה הרצופה לשטר השכירות במספר 13 ובקווים אדומים, ולבנות עליו דירה נוספת" (בלשון יחיד). על פי ההסכם, הדירה והגג והזכות לבנות עליו דירה נוספת נמכרה לגב' מנשה.
ביום 7.1.98 נערך הסכם נוסף בין הגב' מנשה ובין מר משה מזרחי, אשר גם בו מוזכרת העובדה שלגב' מנשה נמכרו זכויות הבניה על גג הבית. כך, בפסקה השלישית לחוזה, הנפתחת אף היא במילה "והואיל", הצהיר מר מזרחי כי הוא מודה ש"שולמה לו בזמנו על פי החוזה תמורה העולה בהרבה על שווי הדירה אז, וזאת בגלל ובהתחשב בעובדה כי מכר לגב' מסס (מנשה), כאמור, בנוסף לדירה, גם את הגג הנ"ל ואת הזכויות לבנות עליו דירה נוספת" (שוב, בלשון יחיד).
אין בהסכם התייחסות כלשהי לזכויות בניה מעבר לזכות לבנות אותה דירה נוספת, שלא היו קיימות בעת חתימתו, ולפיכך יש להניח שזכויות אלו לא הוחרגו מחלקו של משה מזרחי בהן, לא נמכרו לגב' מנשה, ולא הוצמדו, כולן או חלקן, לדירה שנמכרה לה. לפיכך זכויות בניה עתידיות אלה הן חלק מהרכוש המשותף לדירה שנמכרה לגב' מנשה ולדירה השניה שהיתה בבעלותו של מר משה מזרחי, ואשר ברבות הימים נמכרה לגב' כהן.
במילים אחרות, כאשר נמכרה לגב' מנשה דירתה, היו בבעלות מר משה מזרחי שתי דירות, וזכויותיו במקרקעין חולקו, בהעדר אינדיקציה אחרת, בשווה בין שתיהן, ועל כן בעלותה של גב' מנשה נרשמה על מחצית מהזכויות של מר מזרחי, דהיינו על 1/8 מהמגרש. כאשר ביקשו הצדדים (מזרחי ומנשה) לסטות מהחלוקה השווה, ולהצמיד חלק מזכויותיו של מזרחי לדירת מנשה, למשל בכל הנוגע לגג ולזכויות הבניה הקיימות, הם עשו זאת במפורש. על כן, בהעדר אינדיקציה אחרת, חלוקת יתר הזכויות של מזרחי בין הדירות, ובכלל זאת זכויות הבניה העתידיות, צריכה להיעשות שווה בשווה בין הדירות.
ביום 24.2.05 מכרו יורשי משה מזרחי ז"ל את הדירה השניה שהיתה בבעלותו לגב' כהן. על פי ההסכם ביניהם, מוגדרת הדירה ככוללת את כל הזכויות ברכוש המשותף הצמודות לדירה. כמו כן מוגדרת ה"זכות" הנמכרת כך: "זכות בעלות בשמינית מהחלקה... וזכות חכירה בדירה הרשומה ... על שם המוכרים , אביהם המנוח של המוכרים היה רשום כבעל רבע בחלקה, ובעל זכות חכירה בשתי דירות בחלקה, המנוח מכר לגב' מסס שמחה דירה אחת מהשתיים הנמצאת בקומה א'". הן הדירה והן הזכות נמכרו לגב' מנשה.
הן מהעובדה שזכות הבעלות של כל אחת מהרוכשות (הגב' מנשה והגב' כהן) הוגדרה במחצית מזכויותיו של מר מזרחי ז"ל, והן מההדגשה המופיעה בחוזה המאוחר יותר, לפיה למר מזרחי המנוח היו שתי דירות, ואחת נמכרה לגב' מנשה, מבלי לציין שלגב' מנשה יש זכות לשתי דירות, משתמע שזכויות הבניה העתידיות שהיו בבעלות מר מזרחי נחלקות בין שתי הדירות הקיימות, בלי להביא בחשבון את זכותה של הגב' מנשה לבנות דירה נוספת, או את ההרחבה שביצעה בדירתה במקום אותה זכות.
לפיכך אני מקבלת את הצעת הכונס בנוגע להקצאת זכויות הבניה העתידיות לדירה 7 בשיעור 1/8 מהזכויות ולדירה 9 בשיעור 1/8 מהזכויות העתידיות. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהעובדה שהזכות לבנות על הגג ניתנה לגב' מנשה, ומפסק דינו של בית משפט נכבד זה (כבוד השופט רון) לפיו אין לגב' כהן חלק בזכויות הבניה הקיימות לבנות דירה נוספת.


חלוקת הזכויות בין דירות מס' 6, 8 ו- 10

מר עובדיה מזרחי, הבעלים של דירות 8 ו- 10, וה"ה רוזיליו, הבעלים של דירה מס' 6, רכשו את דירותיהם מיהודה מזרחי ז"ל או יורשיו. לטענת עובדיה מזרחי, אין בידו את הסכם המכר לפיו הוא רכש את זכויותיו בדירה, אולם הוא מסתמך על ההסכם בין יורשי יהודה מזרחי לבין ה"ה רוזליו, וטוען כי גם ממנו עולה שהוא ויתר על זכויות בחצר, ובתמורה קיבל את כל הזכויות בגג. ה"ה רוזיליו לא השיבו לטענה, אולם יש להניח שהם מבקשים לקבל את הצעת החלוקה של הכונס.
בפתח הדברים ייאמר כי נראה ש
kt c
כדי ה"ה רוזיליו לא התנגדו לבקשת מר מזרחי, שהתפרץ לדלת פתוחה, שכן אין חולק על כך שכל הגג הוצמד לדירתו, בד בבד עם כך שאין לו חלק בחצר. יחד עם זאת, אין משמעות הדבר שלדירה מס' 6 אין חלק בזכויות הבניה העתידיות.
על פי ההסכם בין יורשי המנוח יהודה מזרחי ז"ל לבין רוזיליו מיום 11.8.94, נמכרה לרוזליו הדירה שהוגדרה במבוא כך:
"המוכרים הם היורשים של 1/3 מזכויות החכירה הכוללת דירה בת 2 חדרים ומטבח הנמצאת בקומת קרקע בבניין ברח' נהר פרת 11 ירושלים הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ... המסומנת במס' 2 במפה הרצופה לשטר השכירות המצורפים בזה להסכם זה כחלק ממנו, וכן החלקים בפרוזדור, באמבטיה ובבית השימוש, המסומנים במפה במס' 9 (המשותפים עם בעל דירה מס' 1), וכן חלק הקרקע המסומן במפה במס' 20
לרבות 1/3 זכויות הבעלות מתוך 1/4 במגרש שעליו בנוי הבית, ולרבות חלקים משותפים הכוללים את חלק הקרקע המשמש כניסה לבניין המסומן במפה במס' 23 שהושכר לשימוש משותף לבעלי דירות 1, 2, 5 ו- 6 וכן הכניסות חדרי מדרגות והמדרגות המסומנים במפה במספרים 25, 27 ו- 18 שיוסיפו לשמש במשותף לדירה ולבעלי הדירות הנ"ל ולבעלי חלקת הגג מס' 13 ו- 14" .
ס' 21 להסכם מתייחס לזכויות הבניה:
(א) "הקונים מצהירים כי ידוע להם שניתן יהיה לבנות בעתיד תוספת בניה הן להרחבת הדירות שמעל הדירה או דירות נוספות בגג הבית וכי הזכויות ביחידות האחרות ובחלקים האחרים בבית לרבות הזכויות להרחבת הדירות ולבניה בגג הבית אינן נרכשות על ידי הקונים והן שייכות ויהיו שייכות לבעל הדירה שמעל הדירה הנרכשת או לכל אחד אחר.
(ב) ... בלי שכמובן יהיה בכך כדי לגרוע מזכותם של הקונים להרחיב את דירתם בחצר הבית אם וככל שניתן יהיה לעשות כן בהתאם לדין וע"פ היתר בניה כדין ובתיאום ו/או בשיתוף עם בעלי הזכויות האחרים."
הסכם זה נכרת לאחר שהמנוח בנה את הדירה הנוספת שהסכם השותפות התיר לו לבנות, כאשר שתי הדירות, המקורית והנוספת, נמכרו למר עובדיה מזרחי. על פי ההסכם, ניכר שהזכויות של יהודה מזרחי חולקו בחלקים שווים לכל שלוש הדירות שהיו בבעלותו, ועל כן לה"ה רוזיליו נמכרו
1/3 מזכויות הבעלות במגרש של המנוח. בניגוד להסכמים שצוטטו בנוגע לדירות 7 ו- 9, נראה שיורשי המנוח יהודה מזרחי התייחסו בהסכם לזכויות הבניה העתידיות, ואלו הוקצו הן לדירה הנמכרת לה"ה רוזיליו, והן לדירות האחרות. עובדה זו נלמדת מכך שההסכם במפורש שומר על זכותם של בעלי הדירות להרחיב את דירותיהם, ומציין מפורשות גם את זכותם של רוזיליו להרחיב את דירתם.
33.
בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את עמדת מר עובדיה מזרחי, לפיה כל זכויות הבניה העתידיות מוקנות לו. בהעדר אינדיקציה לחלוקה אחרת, זכויות אלו יוקצו לדירות על פי חלק הבעלות במגרש, דהיינו 1/12 לכל אחת מהדירות 6, 8 ו- 10, כהצעת הכונס.
חלוקת הזכויות בין דירות 2, 3 ו- 5
34.
דירות 2, 3 ו- 5 היו שייכות בעבר ליורשי שמעון לוי, אחד מארבעת השותפים המקוריים: דירה מס' 2 נמכרה לרמי ושמחה מזרחי, דירה מס' 3 נמכרה לשולמית בן נון, ודירה מס' 5 נמכרה למיכל ונחום מזרחי. כיוון שכל 3 הדירות היו שייכות לשותף אחד, לכולן יחד יש 1/4 מזכויות הבניה העתידיות.
35.
לטענת כל ה"ה מזרחי (הקשורים ביניהם בקשרי משפחה), יש להצמיד את כל זכויות הבניה העתידיות שהיו שייכות ליורשי שמעון לוי לדירה מס' 5. הגב' בן נון לא הגישה תגובה, למרות שניתנה לה הזדמנות לעשות כן, לכן יונח שהיא מסכימה להצעת הכונס, לפיה לדירתה יוקצו 1/12 מזכויות הבניה העתידיות.
36.
ביום 5.2.12 נמכרה דירה מס' 2 לרמי ושמחה מזרחי. על פי הסכם המכר, "לדירה אין הצמדות כלשהן". סעיף 13 להסכם מפרט ב"רחל בתך הקטנה" ש"המוכר שומר לעצמו את כל יתר זכויותיו בבניין שאינן הדירה, לרבות זכויות בניה קיימות ו/או עתידיות..."
37.
דירות 3 ו- 5 נמכרו על ידי יורשי שמעון לוי ז"ל לאחר שכבר החלו הליכי פירוק השיתוף בתיק זה, ובהסכמי המכר הוגדרו הדירות ככוללות רכוש משותף, ובכלל זה זכויות בניה עתידיות. הקונים של שתי הדירות (גב' שולמית בן נון ומיכל ונחום מזרחי) חתמו על טיוטת התקנון המוסכם שצורף לכתב התביעה ולהסכם המכירה. על פי תקנון זה, זכויות הבניה העתידיות יחולקו בין בעלי הזכויות על פי חלקם ברכוש המשותף, שהוגדר שם כ- 1/12 לכל דירה. הנה כי כן, בהסכם זה למעשה הסכימו הן הגב' בן נון והן מיכל ונחום מזרחי להקנות לרמי ושמחה מזרחי 1/12 מזכויות הבניה העתידיות, עליהן הם ויתרו בהסכם הרכישה, אולם בשום מקום לא הוסכם שהגב' בן נון אינה זכאית לחלקה בזכויות הבניה העתידיות. לפיכך, אין מקום לטענת ה"ה מזרחי, כאילו כל זכויות הבניה העתידיות שהיו שייכות לשמעון מזרחי ז"ל הוצמדו לדירה מס' 5 דווקא. זכויות אלו יוקצו על פי טיוטת התקנון המוסכם עליו חתומים הצדדים, ועל פי הצעת הכונס, כך שכל אחת מהדירות תקבל 1/12 מהן.

38.
סוף דבר, בכל מה שנוגע לחלוקת זכויות הבניה העתידיות, אני מאשרת את הצעת הכונס.
39.
יחד עם זאת, להצעת הכונס צורפה טיוטת תקנון, עליה חתומים רק חלק מבעלי הזכויות בבניין. בהעדר הסכמה, לא ניתן לראות בטיוטה משום תקנון מוסכם, ולא ניתן לצרפו לבקשה לרישום הבית המשותף. מהטעם הזה, ניתנה לצדדים הזדמנות לקרוא את טיוטת
התקנון ולהגיב לאמור בה.
40.
למעט שיעור החלוקה כפי שפורט לעיל, בכל הנוגע לזכויות הבניה העתידיות, מציעה טיוטת התקנון מגבלות על בניה על גג המבנה, מבחינת גובה התוספת וכיוצ"ב. היחידה שטענה בפני
נגד חלק זה בטיוטא היא הגב' מסס, אולם בכתב הגנתה אישרה הגב' מסס את הסכמתה לתקנון המוצע, ומגבלת הגובה בתוכו. לפיכך אני דוחה את ההתנגדות.
41.
באשר לסעיף בתקנון המחריג את הקירות החיצוניים מהיות רכוש משותף, הרי שגב' כהן התנגדה לסעיף זה. נוכח התנגדותה, יימחק הסעיף מהתקנון.

הצמדת שביל הגישה
42.
טענות רבות נשמעו לגבי שביל הגישה המוביל מהכניסה לבניין אל שטח השירות המשרת כל דיירי הבית, ובו, למשל, בלוני הגז. השביל משמש היום את כל דיירי הבית, על שתי כניסותיו. לאחר ששמעתי טענות כל השכנים בדיון מיום 7.7.16, הוריתי כי יש להשאיר שביל גישה כחלק מהרכוש המשותף, ואין להצמידו לאחת הדירות.
43.
לאחר הדיון, הגישה הגב' בן נון בקשה לעיון מחדש בהחלטה. לטענתה, ההחלטה פוגעת בה שלא לצורך, שכן היא גורעת מהשטח שהוצמד לדירתה, במקום בו ניתן היה להסתפק במתן זיקת הנאה ליתר בעלי הדירות בשביל. לבקשה זו התנגדו חלק מהמשיבים, בטענה שאין בית משפט זה יושב כערכאת ערעור על החלטותיו שלו.
44.
מבלי להיכנס לשאלה אם ההחלטה שניתנה בדיון היא החלטת ביניים, אשר בימ"ש רשאי לשנותה במהלך ההליך אם לאו, לא מצאתי לנכון לשנות מהחלטתי.
45.
הגב' בן נון היא אחת מיורשיו של מר שמעון לוי ז"ל, אחד מארבעת השותפים המקוריים במגרש. למר שמעון לוי המנוח היו זכויות במחצית המגרש, ומחצית הבניין, יחד עם אחיו.
46.
הגב' בן נון היא אחת מהתובעים בתביעה שבפני
. לכתב התביעה, שהוגש גם על ידה של הגב' בן נון, צורף תשריט, אשר על פיו שביל הגישה למתקנים המשותפים נשאר רכוש משותף, ולא הוצמד לאף אחת מהדירות. על פי התשריט האמור, שטח החצר שיוצמד לדירה מס' 3 הינו השטח המצוי בין השביל לבין גבול החלקה, וגודלו 34.09 מ"ר. תשריט זה תואם את טיוטת הסכם השיתוף וטיוטת תקנון הבית המשותף שצורפו לכתב התביעה. במאמר מוסגר יצויין כי על פי טיוטת צו הבית המשותף שצורפה לכתב התביעה, לדירה זו לא הוצמד דבר, וכל חלקי החצר שהוצמדו במקור לדירות האחים לוי הוצמדו לדירות 2, 4 ו- 5.
47.
ביום 16.1.15, דהיינו לאחר הגשת התביעה, רכשה הגב' בן נון את זכויות אחיה בדירה מס' 3 בבניין. על פי הסכם הרכישה הדירה הוגדרה "בהתאם לטיוטת הסכם השיתוף עליו מתעתדים לחתום המוכרים יחד עם יתר בעלי הזכויות בחלקה כבסיס לרישום במקרקעין כבית משותף במסגרתו תרשם הדירה כחלקת משנה 5 והמצ"ב להסכם זה כנספח ב'". בהסכם, התחייבה הגב' בן נון "לחתום על כל בקשה תקנון מוסכם תשריט או שטר שיידרשו לשם רישום הבית המשותף בנוסח שיימסר להם על ידי המוכרים, ובלבד שלא יהיו בו שינויים מהותיים הגורעים מזכויות הקונים על פי הסכם זה". כן הצהירה הגב' בן נון במסגרת ההסכם ש"המוכרים מעוניינים למכור את כל זכויותיהם בדירה, לרבות הזכויות בגג וזכויות הבניה המוצמדות לדירה והקונים מעוניינים לרכוש את הזכויות בדירה הכל בהתאם ובכפוף לאמור בהסכם." על אף האמור בהסכם, לעותק שהוגש לבית המשפט לא צורף תשריט, אולם בהסכם השיתוף שצורף אליו נקבע שהחצר שהמוצמדת לדירה מס' 3 היא בגודל 47.32 מ"ר.
48.
הנה כי כן, הגב' בן נון חתומה על שני מסמכים סותרים כבעלת דירה מס' 3. על פי המסמך הראשון, לדירה יוצמד חלק החצר בגודל 34 מ"ר, בעוד שעל פי המסמך השני, גדלה החצר המוצמדת לכדי 47.32 מ"ר. הגדלה זו של שטח החצר המוצמד לדירה התאפשרה, ככל הנראה, עקב הוצאת שביל הגישה מהרכוש המשותף, והצמדתו לדירה. בהקשר זה יצויין כי גם חדר ההסקה נגרע מדירה מס' 5 והוצמד לדירה מס' 3.
49.
השאלה הנשאלת היא האם הוצאה זו של השביל מהרכוש המשותף, והצמדתו לדירה מס' 3, היא הצמדה תקפה, המחייבת את יתר בעלי הזכויות במקרקעין.
50.
סעיף 55(ג) לחוק קובע ש"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסויים מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות."
51.
הנה כי כן, ברירת המחדל של חוק המקרקעין היא שחלקים ברכוש המשותף שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות לא יוצמדו לאחת מהן. ברירת מחדל זו מעדיפה להשאיר חלקים שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות כרכוש משותף, ולא להצמידם לאחת הדירות תוך מתן זיקת הנאה ליתר בעלי הדירות. ייתכן שהדבר נועד לחסוך סכסוכי שכנים עתידיים, הנוגעים למימושה של זיקת ההנאה. בנסיבות אלה, סבורני שקיים ספק אם רשאים היו יורשי שמעון לוי המנוח להתנות על סעיף 55(ג) לחוק, ולהצמיד לדירה מס' 3 שביל גישה שנועד לשמש את כל בעלי הדירות כדי לגשת אל צנרת דירותיהם ובלוני הגז שלהם.
52.
מכל מקום, אף אם היו יורשי המנוח לוי רשאים לעשות כן, כפי שצוטט לעיל, הלכה היא כי השותפים רשאים, בהסכמת כולם, לגרוע חלקים מהרכוש המשותף, ולהצמידם לאחת הדירות, אולם על הטוען להסכמה מוטל נטל כבד להראות הסכמה כאמור, וההסכמה צריכה להיות מפורשת וברורה.
53.
במקרה דנן, אמנם אחיה של הגב' בן נון, אשר מכרו לה את חלקם בדירה מס' 3, הסכימו להצמיד לדירה את שביל הגישה שסומן על ידם ועל ידה כרכוש משותף עת הגישו את התביעה לפירוק שיתוף. אולם, אין די בכך. על מנת שהגריעה של שביל הגישה מהרכוש המשותף תהיה בתוקף, על כל השותפים להסכים לכך. לא הוכחה בפני
הסכמה כאמור. היפוכו של דבר, כפי שנאמר לעיל, בדיון שהתקיים ביום 7.7.16 נשמעה התנגדות גורפת לרעיון ששביל הגישה ייגרע מהרכוש המשותף. בנסיבות אלה, ובהעדר הסכמה, לא ניתן לגרוע את השביל.
54.
במהלך הדיון, אפשרתי לגב' בן נון לבחור היכן ימוקם שביל הגישה למתקנים, בצמוד לבניין, כפי שסומן בתשריט שצורף לכתב התביעה, או בצמוד לגבול החלקה. הגב' בן נון בחרה למקמו בצמוד לגבול החלקה, וכך הוריתי. אני שבה ומורה, אם כן, לכונס לתקן את תשריט הבית המשותף כך ששביל הגישה יסומן במקביל לגבול המגרש, ולהאריך את השביל עד לשטח שסומן בתשריט כרכוש משותף, שנועד להנחת המתקנים המשמשים את כל הדירות.

חלקה של גב' מסס בחצר
בתגובה מיום 27.9.16 טענה הגב' מסס נגד החלק מתוך החצר שהוצמד לדירתה (דירה מס' 9), וטענה שחלק זה קטן מ- 1/8 החצר, המגיעה לה על פי חלקה בבעלות. טענה זו, על אף שיש בה ממש, עומדת בסתירה לכתב ההגנה שהגישה הגב' מסס, בו היא מצהירה שהיא מסכימה לתשריט ולתקנון שצורפו לכתב התביעה. על פי תשריט זה, ותקנון זה, לדירה מס' 9 הוצמד חלק קטן מהחצר, שהוגדר בתשריט כחניה. הסכמה זו, שהיתה יפה לשעתה, מחייבת גם כעת. בנסיבות אלה, אני דוחה את התנגדות הגב' מסס לגבי חלקה בחצר, ומאשרת את התשריט בנקודה זו.

לסיכום
חצי שנה חלפה מאז הדיון שהתקיים ביום 7.7.16, ואנו עומדים באותה נקודה ממש. בסוף הדיון הוריתי לכונס לתקן את המסמכים שצורפו לכתב התביעה על פי ההחלטות שניתנו בדיון, וזאת בתוך 10 ימים. הדבר לא נעשה במסגרת הזמן שהוקצב. בין לבין, ובטרם פעל הכונס על פי החלטתי, הגישה הגב' בן נון בקשה לעיין מחדש בהחלטה, ומתן זכות תגובה לצדדים עורר בקשות נוספות מצידם, באופן שפתח מחדש את כל המחלוקות שכבר נדמה היה שיושבו וניתנו בהן החלטות.
יש להצר על כך.
הזמן הוא זמנם של המתדיינים, אשר כבר כמעט 4 שנים אינם מצליחים להביא לרישום ביתם כבית משותף, מה שמכביד על עריכת עסקאות בנכסים, ועל קידום החיים בשכנות טובה.
יש לקוות שהחלטה זו, שהיא מטבעה מנומקת יותר מכל החלטה שניתן לתת תוך כדי דיון באולם, תשים סוף למחלוקות שנולדות עם הזמן.
עד ליום 29.1.17 יגיש הכונס לאישורי תשריט ותקנון מתוקנים על פי האמור לעיל, על מנת שניתן יהיה להשלים את רישום הבית כבית משותף.



ניתנה היום, י"א טבת תשע"ז, 09 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 32911-03/13 מאיר מזרחי, בנימין לוי, שרה טל ואח' נ' שנית כהן, שמחה מנשה (פורסם ב-ֽ 09/01/2017)