פסקי דין על אברהם שושני | פסקי דין על ניר שושני | פסקי דין על רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל

15751-09/12 א     25/01/2017




א 15751-09/12 אברהם שושני, ניר שושני נ' רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל








בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 15751-09-12 שושני ואח' נ' באמצעות מינהל מקרקעי ישראל




בפני

כב' השופט זיאד הווארי
, סגן נשיא


התובעים:

1
.
אברהם שושני

2
.
ניר שושני


נגד


הנתבעת:

רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל



פסק דין


1.
לפניי תביעה ל

פסק דין
הצהרתי, במסגרתה מתבקש בית המשפט להצהיר כי התובעים הינם בעלי זכויות החכירה היחידים במגרש 10, חלקה 168, גוש 13195 בקרית שמונה (להלן: "מגרש 10"). עוד מתבקש בית המשפט להורות לנתבעת לרשום את התובעים כבעלים של מגרש 10.

2.
רקע עובדתי ועובדות שאינן שנויות במחלוקת בתמצית:

א.
ביום 27/07/1986
רכשו התובע 1 (להלן: "התובע") ואשתו דאז גב' דבורה שושני ממשפחת גרוס את זכויות החכירה בדירת מגורים הנמצאת ברח' אחד העם מס' 4 בקרית שמונה, חלקה 4, גוש 13144 (ראו נספח 1 לתצהיר התובע) (להלן: "הסכם המכר").

ב.
בימים 5.6.87 וכן 22.6.00 שלחה הנתבעת לתובע ולאשתו חוזי חכירה שהוכנו על שמם (ראו נספח ד' לכתב ההגנה). בחוזה החכירה משנת 1987 צויין, כי השטח שהוצמד לתובע ולאשתו עומד על כ- 500 מ"ר (ראו נספחים ד' ו- ה' לתצהיר עדת הנתבעת). הסכמי חכירה אלה לא נחתמו על ידי התובע ואשתו.

ג.
ביום 19.11.92 פורסמה ברשומות תב"ע ג/7106 (להלן: "התב"ע), תב"ע זו ייחדה מספר חלקות וביניהן חלקה 4, גוש 13144 לכדי חלקה 168, גוש 13195, וחילקה את גוש 13195 (המכיל את גוש 13144) למספר מגרשים ובהם מגרשים 8, 9, 10 (ראו נספחים 6 לכתב התביעה ו- ה' לכתב ההגנה).

ד.
עת הסדרת זכויות התובע ואשתו, הצמיד המינהל, בנוסף לשטח מגרש 8 עליו בנוי בית המגורים, אף את מגרש 9, בשטח כולל של 1.372 דונם לשני המגרשים (ראו התשריט ודווח פירוט כספים מסומנים נספחים ז', ח' ו-ט' לכתב ההגנה). עפ"י רישומי המינהל, מגרש 10 מעולם לא הוצמד למי מהתובעים.

ה.
בעקבות הפרצלציה שנעשתה, כיום חלקה 168 גוש 13195 רשומה בלשכת רישום המקרקעין בשם הנתבעת (ראו נספח א' לתצהיר מטעם הנתבעת).

ו.
ביום 22.3.06 פנה התובע באמצעות עורך דין אל הנתבעת בבקשה כי יוקצה לו מגרש 10 וכי בין הצדדים ייחתם חוזה לחכירתו. לחילופין הציע כי מגרש 10 יוחכר לאחד מבניו הבוגרים (ראו נספח 7 לכתב התביעה). הנתבעת דחתה את בקשת התובע, תוך שהבהירה לו כי הדבר אינו עולה בקנה אחד עם הוראות המינהל המאפשרות הקצאת שני מגרשים בלבד (ראו נספח יב' לכתב ההגנה).

ז.
בשנת 2008 נודע לנתבעת באמצעות עיריית קריית שמונה, כי התובעים החלו בהקמת בית מגורים בשטח מגרש 10. בתגובה ובהתבסס על דו"ח הפיקוח שנערך, פנתה הנתבעת לעיריית קריית שמונה והבהירה כי לתובע זכויות חכירה במגרשים 8 ו-9 בלבד ואין לו כל זכויות במגרש 10 (ראו נספחים יג' ו- יד' לכתב ההגנה).

ח.
על פי בקשת התובעים, נערכה ביום 14/09/09 ישיבה בנתבעת בה השתתפו מר גבי ויסמן - מנהל המחוז באותה עת, עו"ד ברכה לכמן - היועצת המשפטית באותה עת, גב' מזל חיימוביץ - מנהלת מחלקת חוזים ברשות באותה עת, גב' נפתלי דבורה - מפקחת, עו"ד יגאל אמסלם - ב"כ התובעים באותה עת והתובע 2 - נציג המשפחה. בפגישה זו, נדונה בקשת התובעים לחכירת מגרש 10, במסגרתה טען ב"כ התובעים דאז כי התובעים החלו בבנייה מאחר וידוע להם כי אם קיים בית לא יהרסו אותו אלא יסדירו אותו (ראו נספח 10 לתביעה ונספח טו להגנה).

ט.
ביום 23.9.09 פנתה הנתבעת לתובעים והבהירה להם שוב כי אין באפשרותה להיענות לבקשתם להקצאת מגרש 10, מקום בו הדבר סותר את הוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל. אי לכך נדרשו התובעים לפנות את הקרקע ולהשיב את החזקה בה לידי הנתבעת כשהיא פנויה מכל אדם או נכס (ראו נספח 11 לכתב התביעה).

י.
משלא נענו התובעים לדרישת הנתבעת, הוגשה כנגדם תביעה לסילוק יד, פינוי והריסה בבימ"ש שלום נצרת (ת"א 51447-06-11). ההליכים בתיק זה הופסקו לאחר שהתובעים הגישו את התביעה שלפניי (ראו נספח יז' לכתב ההגנה).

יא.
ביום 6.9.12 הגישו התובעים את התביעה דנן, בה עתרו לסעדים אשר פורטו בסעיף 1 ל

פסק דין
זה.

3.
טענות הצדדים בתמצית:

א.
התובעים טענו כי במסגרת הסכם המכר שעשו התובע ואשתו עם משפחת גרוס, הם רכשו את זכויות החכירה של כל שטח החלקה, לרבות מגרש 10. לטענתם במסגרת החלוקה התכנונית המחודשת של השטח עשתה הנתבעת דין לעצמה וסיפחה לחזקתה את מגרש מס 10, אשר זכויות החכירה בו שייכות לתובע ולאשתו מכח הסכם המכר.

התובעים הפנו להשתלשלות העניינים העובדתית ולפניות שנעשו מצדם לנתבעת, אולם ללא הועיל. הוסיפו כי הנתבעת הטעתה את התובעים עת הציגה להם מצג שווא לפיו אין להם זכויות במגרש 10. הוסיפו וטענו כי הנתבעת ביצעה כלפיהם עוולת גזל, הפרת חובה חקוקה והפרת חובת ההגינות אותה היא חבה כלפי התובעים.

בסיכומים מטעמם הפנו התובעים למספר ראיות מהן ניתן ללמוד על זכותם להירשם כבעלים במגרש 10. ראשית הפנו לתצלומי אוויר היסטוריים, המלמדים לטענתם על כך שהשטח (מגרשים 8, 9 ו- 10) שימש במהלך כל השנים כחטיבה אחת והיה בהחזקתו של התובע וקודמיו. עוד הוסיפו והפנו לתשריט מתיק הנכס של עמידר, אשר ניהלה את הנכס (להלן: "תשריט עמידר"- ראו נספח 5 לכתב התביעה). לטענתם בתשריט עמידר תואר הממכר ממשפחת גרוס כמגרש בשטח 1,886 מ"ר שעליו בית/ דירה בת 3.5 חדרים. לטענת התובעים שטח מגרשים 8, 9 ו- 10 יחדיו הינו 1,847, דבר המתיישב באופן מדויק כמעט לחלוטין עם האמור בתשריט עמידר. עוד הפנו התובעים לרישום שנעשה על אותו תשריט עמידר וצורף ע"י הנתבעת כנספח ט' לכתב הגנתה. לטענתם באותו רישום בכתב יד של מי מטעמה של הנתבעת נכתב כי יש ל"גמור העברת זכויות" לתובע.

התובעים הוסיפו והפנו להתנהלותה חסרת תום הלב של הנתבעת, אשר כלל לא הבהירה מדוע הוצמד לתובעים שטח של 500 מ"ר במסגרת הסכם החכירה ששלחה לתובע ואף לא נתנה הסבר מספק הכיצד הצמידה לו זכויות חכירה במגרשים 8 ו-9 בשטח של 1,372 מ"ר. התובעים אף הפנו לעדויות שנשמעו בבית המשפט, תוך שטענו כי אין לתת כל אמון בתצהיר ובעדות נציגת הנתבעת. מנגד טענו כי העדויות שהובאו מטעמם היו אמינות ועלו בקנה אחד עם המסמכים בתיק ובפרט עם תשריט עמידר.

ב.
מנגד, הנתבעת טענה בכתב הגנתה בתמצית, כי התובע ואשתו רכשו ממשפחת גרוס את זכויות החכירה בדירת המגורים בלבד, אשר אינן משתרעות על שטח מגרש 10. הוסיפה כי הנתבעת שלחה כאמור לתובעים חוזי חכירה בה הוצמד לדירתם שטח של 500 מ"ר, אולם הם לא חתמו עליהם. אף הנתבעת הפנתה להשתלשלות העניינים בתיק, לרבות פניות התובע לחכירת מגרש 10, דבר המלמד לטענתה כי ידע שמגרש זה אינו בבעלותו. הוסיפה וטענה כי חרף הימנעותו לחתום על חוזי החכירה שנשלחו אליו, נהנה התובע במשך כל השנים מהשטח הנוסף שנתן לו המינהל. לעניין התובע 2 טענה הנתבעת כי אף שלא התקשר מעולם עם המינהל בקשר למגרש 10, הוא עשה בו כבשלו והחל בהקמת בית עליו.

בסיכומים מטעמה הרחיבה הנתבעת את טענותיה לפיה התובע ואשתו רכשו ממשפחת גרוס את בית המגורים בלבד. לעניין זה הפנתה לנוסח הסכם המכר בו דובר בכל הסעיפים על העברת זכויות בדירה בלבד. הנתבעת הפנתה לפסיקה לפיה את הסכם המכר יש לפרש ראשית לפי לשונו ובענייננו לשון ההסכם ברורה ונהירה. אשר לתשריט עמידר טענה הנתבעת כי אין לו כל מעמד בנסיבות העניין, כאשר עמידר הינה לכל היותר מנהלת הנכס ואין ברשום בו לחייב את הרשות ליתן שטח כזה או אחר. הנתבעת הפנתה לפסיקה התומכת לטענתה בעמדתה.

לחיזוק עמדתה, הוסיפה הנתבעת והפנתה לעדות נציגת הנתבעת אשר לשיטתה הייתה אמינה סדורה ועניינת, ומנגד עדויות העדים מטעם התובעים לא הוכיחו דבר ואף היו מגמתיות. לעניין זה הפנתה בעיקר לעדות התובע ולגרסתו התמוהה אודות אישור בעל פה שניתן לו כביכול ע"י פקח המינהל להתחיל ולבנות את הבית על מגרש 10. הוסיפה ודחתה את עדות המומחה מטעם התובעים, כאשר לעד זה אין לטענתה כל הכשרה רלוונטית ומכל מקום חוות דעתו נסמכה על שאלות משפטיות שאינן בתחום מומחיותו.

4.
בתיק נשמעו הוכחות, כאשר מטעם התובעים העידו התובע וכן 5 עדי תביעה נוספים. מטעם הנתבעת העידה נציגתה- הגב' סילביה גולן (להלן: "גב' גולן"). לאחר סיום שמיעת ההוכחות הגישו הצדדים סיכומים מטעמם.

דיון והכרעה:

5.
כבר עתה אציין, כי לאחר שסקרתי את כתבי הטענות, עדויות הצדדים והראיות שהונחו בפני
י בעת שמיעת העדויות, מצאתי כי דין התביעה להידחות.

חרף העובדה שבתיק זה התקיים הליך הוכחות קצר, הרי שההכרעה בתיק הינה ברובה המוחלט משפטית לחלוטין. בנסיבות אלו מצאתי לדון במסגרת פסק הדין באופן מצומצם בעדויות הצדדים, רק מקום בו הדבר נדרש. עם זאת ראוי לציין כי לשתיים מבין העדויות שנשמעו בתיק הייתה חשיבות רבה יותר מהאחרות: מצד אחד עדותו של התובע, אשר פעל באופן ישיר ובזמן אמת באשר להסכם המכר ולהשתלשלות העניינים לאחריו; ומנגד עדותה של נציגת הרשות הגב' גולן.

באשר לשני עדים אלו אדגיש כבר עתה כי מצאתי לתת אמון בעדותה של גב' גולן, כאשר כפי שיובהר בהמשך

פסק דין
זה, עדותה הייתה סדורה, אמינה והשתלבה היטב עם מסמכים רבים, כמו גם עם ההיגיון והשכל הישר. ב"כ התובעים במסגרת סיכומיו העלה טענות שונות לעניין החלפת העדה מטעם הנתבעת ואי הכנת התצהיר על ידה. לטענות אלו לא מצאתי כל בסיס. אכן הנתבעת החליפה את העדה מטעמה, אולם הדבר נעשה ברשות בית המשפט. לטעמי זכאית הנתבעת להחליף את העדה מטעמה ואין בהחלפה כזו כדי לפגוע במהימנות העדה. מכל מקום התובעים לא העלו כל טענה לעניין החלפה זו בזמן אמת, לכן אין כל מקום להתייחס לטענה זו מקום בו זו מועלית לראשונה בסיכומים.

באשר לעדות התובע, לא מצאתי לתת בה אמון. עדותו הייתה לעיתים רבות מבולבלת, חסרת תמיכה ואף חסרת סבירות, כאשר הדברים ייבחנו בהרחבה בהמשך.

כידוע, על התובעים בהיותם מגישי התביעה מוטל הנטל להוכיח את תביעתם בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה"
(תלמוד בבלי, מסכת בבא קמא)
. לא רק זאת אלא שבענייננו אין חולק כי על פי הרישום בלשכת המקרקעין רשומות הזכיות במגרש 10 על שם הנתבעת בלבד. משמע, על התובעים הנטל להוכיח כי יש לשנות את הרישום הקיים כיום בלשכת רישום המקרקעין ולקבוע כי זכות הבעלות בחלקה 10 נתונה להם בלבד.

כעת אבחן להלן את השאלות העיקריות הרלוונטיות אשר טעונות הכרעה בתיק:

הסכם המכר בין התובעים ומשפחת גרוס:

להסכם המכר משמעות רבה, שכן לטענת התובעים כבר במסגרתו הם רכשו את הזכויות העתידיות בחלקה 10. אלא שלמעשה, עיון מדוקדק בהסכם המכר אינו מלמד ולו ברמז כי התובעים רכשו זכויות כלשהן מעבר לדירה המתוארת בהסכם המכר. לאורך הסכם המכר כולו, אשר משתרע על 16 סעיפים, מוזכר שוב ושוב כי העברת הזכויות ממשפחת גרוס לתובע ולאשתו הינה בדירה בלבד. כך ניתן לראות כבר במבוא להסכם המכר שם מצוין כי המוכרים הינם בעלי הזכויות "בדירה בת 3/2 א' הנמצאת בקרית שמונה ברח' אחד העם מס. 4 והידועה כחלק מגוש 13144, חלקה____ והרשומה בעמידר/שכון הפיתוח (להלן "הדירה")".

זאת ועוד, בכל הסעיפים בגוף הסכם המכר מוזכרת באופן מפורש בעלותם של המוכרים (משפחת גרוס) בדירה בלבד. כך מצהירים המוכרים כי זכותם כלפי המינהל ו/או עמידר ו/או שיכון ופיתוח בע"מ להירשם כבעליהם ו/או כחוכרים לדורות של הדירה. נקבע עוד כי המוכרים מבקשים למכור לקונים (התובע ואשתו) את הדירה ולהעביר את כל זכויותיהם בה וכן ברצון הקונים לקנות את הדירה. כך מוסיף הסכם המכר ומתייחס בכל סעיפיו לדירה בלבד אף בהמשך. אף לא פעם אחת בגוף הסכם המכר עולה אזכור כלשהו לפיו בנוסף לדירה (ולשטח עליו היא בנויה) רכשו התובע ואשתו מגרש או שטח נוסף שהוצמד לדירה.

אדגיש את הברור מאליו, כי עפ"י ההיגיון המשפטי והשכל הישר הבריא, אדם סביר אשר רוכש דירה לה מוצמד שטח מקרקעין, ידאג מן הסתם לציין בהסכם המכר את עצם קיומו של שטח המקרקעין, גודלו ופרטים נוספים לצורך זיהויו. הדברים נכונים ביתר שאת בענייננו, עת המדובר בשטח גדול ביותר ובו זכויות בנייה. אין כאמור לאורך כל הסכם המכר עסקינן, כל אזכור לקיומו של מגרש או שטח כלשהו מעבר לדירה ודומה כי הדבר מדבר בעד עצמו.

כידוע, בפסיקה כבר נקבע לא פעם כי הסכם יפורש בראשו ובראשונה על יסוד לשונו. רק מקום בו הטקסט אינו מספיק לבירור טענות הצדדים, ניתן לפנות לנסיבות חיצוניות המעידות על אומד דעת הצדדים (ראו ע"א 2135/91 גיל וישראל דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו).

בענייננו כאמור, לשון ההסכם נהירה לחלוטין, כאשר היא מתייחסת לדירה בלבד. לעניין זה יפים הדברים אשר נקבעו ע"י בית המשפט העליון, בסוגיה דומה מאוד לזו הנמצאת לפנינו:

"ככל שהדברים נוגעים ללשון ההסכם, אני סבורה שזו לא הייתה יכולה להיות מפורשת יותר. ההסכם מתייחס באופן עקבי ל"דירה" שהשימוש בה הוא למטרת "מגורים" בלבד. כאמור, גם במבוא להסכם הדירה מתוארת כ"דירה מס' 1 שבמבנה מס' 45". בנוסף, לשון ההסכם מבחינה באופן ברור בין הדירה לבין התייחסויות אחרות לקרקע ולבנוי עליה – "יחידת הקרקע שעליה עומד הבית המכיל את הדירה" (סעיף 2 להסכם); ה"מגרש" (סעיף 3(ג) להסכם); ה"בית המכיל את הדירה" וה"קרקע שעליה בנוי הבית" (סעיף 17 להסכם). לכאורה, מכאן ניתן ללמוד שההסכם מקנה זכויות בדירה בלבד ולא במגרש שעליו היא בנויה".
(ראו
ע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל נ' עיזבון גוזלן ז"ל

, (פורסם בנבו)) (להלן: "פרשת קק"ל).

על מנת להתמודד עם החוסר הברור בהסכם המכר, הפנו התובעים לשני מסמכים אשר מכוחם ניתן לטענתם ללמוד על זכותם במגרש 10. ראשית הפנו לתשריט עמידר, המפרט את שטח הדירה, הבית וכן את שטח המגרש עליו נמצאת הדירה וקובע כי הוא עומד על 1,886 מ"ר, המהווה את שטח המגרש 10 במאוחד עם מגרשים 8 ו-9 שהוקצו לתובעים. לטענת התובעים קריאת תשריט עמידר במשותף עם הסכם המכר מלמדים באופן חד משמעי כי הממכר ממשפחת גרוס, הגם שתואר בחוזה המכר כדירה, התייחס אף למגרש בשטח 1,886 מ"ר שעליו הדירה.

טענה זו של התובעים יש לדחות בשתי ידיים. אין חולק כי לעמידר אין כל זכויות במקרקעין ובוודאי שאין לה זכות למכור אותם, כאשר תפקידה התמצה בניהול הנכס בלבד. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו ע"י בית המשפט העליון בפרשת קק"ל:

"על כך ניתן ללמוד גם מתצהיריה של מנהלת אגף נכסים ורישום בעמידר, לפיהם תפקידה של עמידר מתמצה בניהול יחידות דיור בנויות עבור רשויות השלטון ובשמן לצורך מציאת פתרונות דיור לעולים חדשים ומיעוטי יכולת, תוך טיפול בעניינים המינהליים הקשורים בכך, ולא בהקצאת קרקעות....".
(ראו סיפא של סעיף 20 לפסק הדין).

בנוסף, בחינה מדוקדקת של תשריט עמידר מעלה כי אין המדובר בתשריט מקצועי, בו קיימת מדידה של השטח ע"י גורם מוסמך. למותר לציין כי תשריט עמידר אף אינו חתום ע"י כל בעל מקצוע מוסמך. גב' גולן נשאלה בעדותה באופן מפורש אודות משמעות תשריט עמידר והשיבה:

"הדבר היחיד שאני יכולה להגיד לך זה שבכל התיקים שחברת עמידר , בנכסים שהיא מוכרת , היא מוסרת להם , אני מדברת על שנות ה- 50, תסריט כזה עם שטח ארטילאי של 2, 3, 4 דונם , תכלס , אין טאבה שמחלקת את ה , את השטח למגרשים, אם בשנות ה- 50 היתה טאבה שמגדירה מגרשים , אז היינו יודעים גם בדיוק ורושמים את זה בחוזה , מה השטח של משפחת שושני".
(עמ' 90, ש' 22-26 לפרוטוקול מיום 16.2.16).

הוסיפה וציינה:

"מהנסיון שלי , מהנסיון שלי , חברת עמידר מצרפת תסריטים כאלה עם שטחים הרבה יותר גדולים ...
...אנחנו לא מתייחסים לשטח שכתוב שם...
...ואנחנו לא, לא מאפשרים ל , ל , לתת לחוכר 3, 4 מגרשים , אלא רק מגרש אחד, זה מה...
...שמגיע לו , חברת עמידר לא מכרה את המגרש, היא מכרה את הבית".
(עמ' 91 שורות 32 – 24 ועמ' 92 שורות 2 – 1).

כאמור עדות העדה גולן הותירה עליי רושם חיובי, ומצאתי לתת בה אמון מלא. מכל מקום, לא עלה בידי התובעים לסתור בכל דרך שהיא את גרסת גב' גולן לעניין זה. בהקשר זה
יוער, כי היה ביכולתם של התובעים, אשר עליהם מוטל כאמור הנטל להוכיח את תביעתם, לנסות ולסתור את עמדת הנתבעת וגב' גולן ע"י צירוף עמידר כצד לתיק או אפילו לזמן נציג מטעמה לעדות בבית המשפט. אלא שהתובעים בחרו שלא לעשות כן, וזאת מבלי שיתנו כל הסבר לכך.
הדבר עומד כמובן לחובת התובעים, כאשר בפסיקה נקבע לא פעם כי אי-הבאת עד רלוונטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו, לפיה עדותו הייתה עלולה לחזק את עמדת הצד שכנגד (ראו
ע"א 465/88
‎

‎
הבנק למימון ולסחר בע"מ
‎

‎
נ' סלימה מתתיהו, פ''ד מה(4) 651
.

עמדת גב' גולן לפיה אין בתשריט עמידר כדי ללמד על המצב העובדתי בשטח, מקום בו הוא עומד בסתירה גמורה ללשון הסכם המכר, אף נתמכת בפסיקת בית המשפט. לעניין זה ניתן לשוב ולהפנות לפרשת קק"ל, שם נקבע:

"לעומת זאת, התרשימים המתארים את המגרש, שעליהם מבקש המשיב להתבסס, לא הוגדרו כחלק מן ההסכם. בחינת ההסכם בכללותו מלמדת שתרשימים אלו, שאחד מהם מתאר את המגרשים בשיכון עמידר והשני את המגרשים שעליהם בנוי הבית המשותף, לא אוזכרו כלל בנוסח ההסכם. ניתן להתרשם כי בפועל הם שימשו אך כ"מנחה מקום", היינו כדרך להבהיר לדיירים את המיקום היחסי של דירתם בתוך שיכון עמידר. הא – ותו לא"
(סעיף 19 לפסק הדין).


עוד ניתן להפנות לת"א 1013/02 מועלם צדוק נ' מנהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו), אשר ניתן בבית משפט זה ע"י כב' השופט ארבל (בתוארו דאז) וצורף ע"י הנתבעת לסיכומיה. בסע' 13 לפסק הדין דן כב' השופט ארבל בסוגיה דומה לזו אשר בפני
נו, כאשר אף הוא נדרש לדון במעמד תשריט של חב' עמידר, מכוחו נטען לבעלות בשטח. לעניין זה קבע:

"אין עוררין כי המנוח מר מועלם צלח סאלח, אביו של התובע, רכש את הדירה עם הקרקע עליה היא ניצבת.

השאלה העולה, והשנויה במחלוקת, היא שאלת גודל שטח הקרקע, דהיינו, האם מדובר בקרקע שתחת לדירה בלבד, או שמא הוצמדה קרקע נוספת לדירה. כאמור, התובע טוען כי כוונת הצדדים היתה לכלול את מגרש 578 כולו במסגרת הנכס נשוא ההסכם. בעניין זה סומך התובע טענתו בעיקר על הסכם החכירה, הסכם חכירת המשנה, ועל שני התרשימים שצורפו להסכם, שלדעתו מגדירים את שטח הקרקע המוחכר, אשר בהם סומן מגרש 578 (להזכירנו: האחד הנו מסמך הנקרא שכון עמידר עפולה עלית – תרשים המגרשים; והשני – תרשים מגרש 578). לטעמי, תרשימים אלה אינם מהווים חלק מההסכם.
...
ומכאן, עולה כי שני התשריטים בהם מסומן מגרש 578 – תרשים מגרש 578 ותרשים המגרשים, אליהם מתיחס התובע, בטענו כי הינם חלק מן ההסכם, לא הוזכרו כלל בהסכם, אף לא כתוספת, ונראה כי צורפו לשם זיהוי הדירה בבית המשותף (תרשים המגרש) ולשם זיהוי מיקום הבית המשותף (תרשים המגרשים)."


העמדה בפסיקה שהוצגה לעיל מתיישבת באופן ברור עם המקרה אשר לפנינו, כאשר אף בעניינינו תשריט עמידר כלל לא היווה חלק מעסקת המכר בין משפחת גרוס ותובעים, ולא הוזכר קיומו של תשריט זה בגוף הסכם המכר, לא במפורש ואף לא בעקיפין, ולמעשה דומה כי קיימת סתירה מוחלטת בין השניים.

לאור הדברים מקובלת עלי עמדת הנתבעת לפיה תשריט עמידר הינו תשריט לא מקצועי שהוכן לצרכיה של עמידר בלבד והוא אינו מתאר את מצב הזכויות המקרקעין כולו או מגרש 10, אלא נועד ככל הנראה לשמש כרישום ומיצוב הדירה בלבד. לתשריט עמידר אין כל מעמד בהסכם המכר בו התחייבו התובעים ובוודאי שאין בו לחייב את הנתבעת לתת שטח כזה או אחר.

טענה שניה
שהעלו התובעים נגעה למסמך שצורף כנספח ט' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת. בראש אותו מסמך, שהינו למעשה אותו העתק של תשריט עמידר שהתייחסתי אליו קודם, נכתב בכתב יד "לחסן- שושני אברהם לגמור העברת זכויות". לטענת התובעים, נספח זה המהווה תרשומת פנימית של הנתבעת על גבי תשריט עמידר (בו כאמור מצוין שטח המגרש כ 1,886 מ"ר), ומעיד באופן ברור כי אף הנתבעת הייתה מודעת לכך שזכויותיו של התובע ואשתו הינם זכויות חכירה ב- 1,886 מ"ר.

גם טענה זו דינה להידחות. בקצרה אציין כי עצם קיומו של רישום כתב יד לא ברור על גבי תשריט עמידר, אינו יכול ללמד על טענות התובעים. התובעים לא השכילו להוכיח דבר אודות רישום זה לרבות ע"י מי נכתב, מיהו אותו חסן הנזכר ברישום, מתי נכתבו הדברים ומה משמעותם. מכל מקום אף מקריאת הרישום כלשונו, עולה כי המדובר במתן הוראה פנימית למי מפקידי עמידר לסיים את העברת הזכויות לתובע ואשתו, ואין ללמוד כלל וכלל ממילים אלו כי אכן למי מהתובעים זכויות במגרש 10, שכן ציון המילים "לגמור העברת זכויות" אינו מלמד דבר וחצי דבר לגבי השטח לגביו צריך לגמור את אותה העברה. לעניין זה יצוין כי אף שב"כ התובעים העמיק לעסוק בנושא אותו רישום כתב היד בסיכומיו, הרי במסגרת חקירתה הנגדית של גב' גולן הוא כלל לא העלה את הנושא לפניה. בנסיבות האמורות הרי שמשקל אותו רישום הינו אפסי ולא ניתן ללמוד ממנו דבר.

סוף דבר, מלשון הסכם המכר בין משפחת גרוס והתובעים עולה באופן שאינו משתמע לשני פנים כי העברת הזכיות המצוינת בו הינה ביחס לדירה בלבד. חרף ניסיון התובעים, הם לא השכילו להוכיח כי למעשה קנו התובע ואשתו ממשפחת גרוס את שטח המגרש כולו בגודל 1,886 מ"ר או כי קיימות להם מכוח הסכם המכר זכויות כלשהן במגרש 10.
מכל מקום אציין, כי אף בחינת נסיבותיו החיצוניות של הסכם המכר מלמדות, כי אף על פי אומד דעתם של הצדדים, לא הייתה כל כוונה להעביר לתובע ולאשתו זכויות כלשהן במגרש 10, כאשר הדברים יפורטו בהרחבה בהמשך עת אדון בהתנהלות התובעים.

הזכויות שהוקצו לתובע ואשתו
:
כפי שקבעתי בפרק הקודם, במסגרת הסכם המכר עסקינן רכשו התובע ואשתו את זכויות החכירה בדירה בלבד.

בשנת 1987, פחות משנה לאחר חתימת הסכם המכר, שלח המינהל לתובע ואשתו חוזה חכירה לחתימה (נספח ה' לתצהיר גב' גולן), על מנת להסדיר את מעמדם. לעניין חוזה החכירה הבהירה גב' גולן בעדותה:

"החברה המשכנת מנהלת את הנכס עד לרישום בטאבו , בעת העברת הזכויות המוכר פונה לחברת עמידר על מנת שתמציא למנהל , כחלק מהמסמכים שאנחנו דורשים , את הסכמת עמידר להעברת הזכויות וזו ההפנייה , ההפנייה מעידה על כך שעמידר מסכימה להעברת הזכויות בין הצדדים . לאחר שאנחנו מבקשים את כל שאר המסמכים ואת התשלומים שאנחנו מחייבים בגין העברת הזכויות , אנחנו חוצמים פה או מעבירים להם איזשהו מסמך שהרינו , ביצענו את העברת הזכויות"
(ראו עמ' 117 שורות 14 – 8).

חרף האמור, לא חתמו התובע ואשתו על חוזה החכירה שנשלח אליהם, ואף בהמשך סרבו לחתום על חוזה חכירה נוסף אשר נשלח אליהם בשנת 2000. מעיון בחוזה החכירה שנשלח לתובע ולאשתו בשנת 1987 עולה כי בגוף ההסכם נרשם כי בבוא המינהל להסדיר את זכויות התובע ואשתו במקרקעין, הוצמד לדירתם שטח של כ- 500 מ"ר בגוש 13144 חלקה 4.

לטעמי, ההחלטה בדבר הצמדת שטח של כ- 500 מ"ר בלבד לדירת התובע ואשתו, אשר ניתנה באופן מידי לאחר חתימת הסכם המכר יש בה כדי לתמוך ולחזק באופן משמעותי את גרסת הנתבעת, כפי שזו עולה מעדותה של גב' גולן. מנגד, הרי ברור כי ידיעת התובעים עוד בשנת 1987 על אותה הצמדה, כמו גם סירובם לחתום על הסכמי המכר מול הנתבעת יש בהם לפגום באופן משמעותי בתום ליבם, כפי שארחיב את הדברים בהמשך.

לעניין ההחלטה בדבר הצמדת שטח של כ- 500 מ"ר העידה גב' גולן:

"...הוחלט מאחר ואין החלטות מועצה או הנהלה שמסדירות את העניין של מגרשים ואין טאבה שמגדי, שאפשר לחלק את השטח,...
...אז לכן קבעו שזה יהיה כ-500 מטר,...
...עד לביצוע פרצלציה ע"י חברת,... ...עמידר".
(ראו מע' 95, ש' 15-24).

עוד הוסיפה:

"...תכלס, אין טאבה שמחלקת את ה, את השטח למגרשים, אם בשנות ה-50 היתה טאבה שמגדירה מגרשים, אז היינו יודעים גם בדיוק ורושמים את זה בחוזה, מה שטח של משפחת שושני. ולכן כתבנו כ 500 מטר, כי באותה עת לא היו החלטות שהגדירו או טאבה שהגדירה מגרשים, ולכן אמר, ההחלטה הפנימית במחוז היתה לאפשר להם עד 500 מטר בלבד, ולפי זה גם נקבעו...
...חשבונות הדח"ש ודמי ההסכמה"
(ראו עמ' 90, ש' 24-31).

כבר ציינתי כי מצאתי לתת אמון מלא בגרסתה ההגיונית והסדורה של גב' גולן, כאשר מכל מקום התובעים כלל לא הצליחו לסתור גרסה זו.

כאמור, לאחר פרסום התב"ע בשנת 1992, ובמסגרת פרצלציה וחלוקה חדשה של החלקות והמגרשים, הטיב המינהל עם התובע ואשתו והצמיד את זכויות החכירה במגרשים 8 ו- 9, כאשר סך השטח של שני המגרשים עומד על כ- 1,300 מ"ר.

התובעים לא השכילו לעמוד בנטל המוטל על כתפיהם ולהוכיח כי קמה להם הזכות לקבל זכויות במגרש 10 מכוח הסכם. עוד לא השכילו התובעים להוכיח כי הרשות העבירה או התכוונה או התחייבה להעביר אליהם כל שטח נוסף מעבר לשני המגרשים 8 ו- 9 לעיל.




התנהלות התובעים:

כפי שקבעתי, התובעים לא עמדו בנטל המוטל על שכמם להוכיח את התביעה שהגישו. לאמור מצטרפת התנהלות התובעים לאורך כל השנים, כאשר בעיקר אמורים הדברים באשר לתובע, אותה למרבה הצער לא ניתן אלא להגדיר כחסרת תום לב באופן מובהק.

ראשית
, עומדת לחובת התובעים ידיעתם הברורה, עוד בשנת 1987, על החלטת המינהל להצמיד לדירתם שטח של כ- 500 מ"ר בלבד. חרף האמור לא נקטו התובעים בכל פעולה משפטית להבטחת זכויותיהם הנטענות עד להגשת התביעה דנן, אשר אף היא הוגשה רק לאחר שהנתבעת הגישה תביעת פינוי כנגדם ממגרש 10. לא יכול להיות חולק אם כן כי תביעתם כיום של התובעים נגועה בשיהוי כבד, אשר בתורו אף מלמד על חוסר ניקיון כפיים.

לא רק זאת אלא התובעים אף נמנעים במשך קרוב לשלושים שנה לחתום על חוזי החכירה אשר נשלחו אליהם ע"י הנתבעת שהינה בעלת הזכויות במקרקעין, וזאת שוב, מבלי שיטרחו לפנות במהלך כל השנים לאפיקים משפטיים לצורך מימוש זכויותיהם הנטענות. אף כאן המדובר בהתנהלות כוחנית וחסרת ניקיון כפיים מצד התובעים, אשר נהנים מחד ממעמד של בעלי זכות החכירה במגרשים 8 ו-9, אך נמנעים מלחתום על חוזי חכירה כנדרש.

שנית
וחשוב מזאת, עיון במסמכים שצורפו ע"י הנתבעת לכתב ההגנה מטעמה, מלמדים כי בשנת 2006 פנה התובע באמצעות עו"ד למינהל בבקשה לחכירת מגרש 10. בקשה זו סורבה כאמור ע"י המינהל, אשר אף הבהיר לתובע כי הוראות המינהל מאפשרות הקצאת שני מגרשים בלבד (ראו נספחים י, יא' לתצהיר גב' גולן).

לעניין זה חשיבות רבה, שכן ברור כי אדם המאמין שמגרש כלשהו הינו כבר בבעלותו, לא יפנה בהצעה לחכירתו ואף לחכירתו באמצעות בנו וזאת תמורת סכום כספי לא מבוטל. בנסיבות אלו אין ספק כי הדבר מהווה הודאה ברורה שאינה משתמעת לשני פנים מצד התובע, לפיה הוא מודע לכך שאין לו כל זכות במגרש 10. אציין כי בעת פנייתו של התובע למינהל בבקשה לחכור את מרגש 10 כבר היה התובע מיוצג ע"י עו"ד מטעמו ועל כן לא מצאתי ממש בגרסתו לפיה חשב כי מגרש 10 אינו בבעלותו נוכח הטעייתו ע"י הנתבעת.

כפי שקבעתי קודם לכן, נקבע בפסיקה כי הסכם יפורש בראשו ובראשונה על יסוד לשונו ורק מקום בו הטקסט אינו מספיק לבירור כוונות הצדדים, ניתן לפנות לנסיבות חיצוניות אשר יכולות ללמד על אומד דעת הצדדים. בענייננו קבעתי כאמור כי לשון הטקסט בהסכם המכר בין התובע ואשתו למשפחת גרוס נהירה לחלוטין וממנה עולה באופן ברור כי התובע ואשתו רכשו זכויות בדירה בלבד. אלא שאף אם הייתי מבקש להוסיף ולבחון ראיות חיצוניות להסכם המכר, הרי שהודאתו המפורשת של התובע לפיה אין לו זכויות במגרש 10, מהווה ראיה חיצונית ברורה ובעלת משקל גדול לשם קביעת אומד דעת הצדדים בעת עריכת הסכם המכר.

שלישית
וחמורה מכל, היא העובדה שחרף פניית התובע למינהל בבקשה להקצות לו את מגרש 10 וחרף סירוב המינהל לעשות כן תוך הבהרה כי הדבר אינו עולה בקנה אחד עם ההוראות בעניין, עשו התובעים דין לעצמם עת החלו בשנת 2008 בהקמת בית מגורים על מגרש 10.

המדובר בחוסר תום לב מובהק וקיצוני מצד התובעים, אשר ידעו באופן ברור כי בקשתם לחכירת מגרש 10 סורבה ע"י המינהל, ולפיכך אף ידעו כי בניית בית המגורים נעשית ללא אישור ובניגוד לחוק
.

בתצהירו ובחקירתו הנגדית ניסה התובע לטעון כי בניית בית המגורים על מגרש 10 נעשתה לאחר ששוחח בעל פה עם פקח המינהל מר יואל פרץ ז"ל (להלן: "מר פרץ ז"ל"), וזה אישר לו לבנות במגרש 10, תוך קביעה כי לא תהא כל מניעה לאשר את בקשתו. לעניין זה העיד:

"כן, הוא הלך מעמידר הביא לי, לי, אני הלכתי לא נתנו לי, לא נתנו לי, הלך, מעמידר הביא לי את כל הניירות, בדק, הוא אמר לי השטח הזה שלך, אתה יכול לבנות עליו ואם יש איזה בעיה, אנשים סתומים במנהל הוא אומר לי, זה, הולכים איתך ראש בראש, אבל זה שטח שלך, מגיע לך, ת, ת, תתחיל לבנות עליו בית"
(ראו עמ' 64, ש' 12-16 לפרוטוקול).

התובע הוסיף וטען כי "אני הסתפקתי במילה שלו, הוא אמר לי... ...אם יהיה לך איזה בעיה משהו, להגיע איתך לבית המשפט, אני בא איתך לבית המשפט או לכל מ'ום איפה שתרצה, אני בא איתך" (ראו עמ' 64 ש' 31 ועמ' 65 ש' 3 – 1 ).

ובהמשך:

"כן, ני בן אדם שסומך על מילה, הולך על מילה, כל העבודות שאני עושה, אני כמעט לא חותם על חוזים, אני, על מילה של בן אדם, אני מאמין לו, אני הולך לעבוד ככה, אני ככה חונכתי, ככה אני עובד שנים"
(ראו עמ' 65, ש' 7-9).

לתמיכה בגרסה זו, הביא התובע כאמור שני עדי התביעה מר אברהם פינטו ומר ארמונד מלכה, אשר העידו כי שמעו את מר פרץ ז"ל אומר לתובע כי חלקה 10 הינה בבעלותו.

גרסתו של התובע הנתמכת כאמור על ידי שני העדים הנ"ל, אינה מקובלת עליי בפרט כאשר מר פרץ ז"ל הלך לעולמו עוד בשנת 2008 ואינו יכול לאשש את גרסתו. מכל מקום, גם אם לאחר שנתן התובע למר פרץ ז"ל הסברים שונים שטיבם אינו ברור ואם אכן השמיע בפני
ו מר פרץ, בעל פה ובאופן בלתי פורמאלי, אמירה ממנה משתמע כי חלקה 10 אמורה להיות בבעלותו, מתקשה אני להאמין כי מר פרץ ז"ל המליץ לתובע להתחיל בבנייה מיידית חרף ידיעתו כי אין לו סמכות לאשר בנייה זו, וכי העמדה הרשמית והמחייבת של המינהל אינה תומכת בכך. אף לא סבירה בעיני גרסת התובע לפיה הבטיח מר פרץ ז"ל, אשר אין לו כל נגיעה אישית לעניינו של התובע, כי יבוא עמו ויתמוך בו בניגוד מוחלט לעמדת הנתבעת - מעסיקתו, באם יאלץ ללכת למשפט. מכל מקום, גם אם אכן נאמרו הדברים ע"י מר פרץ ז"ל אין בכך להועיל לתובעים, ואף אין בכך להפחית מחוסר תום ליבו הכבד של התובע. ראשית, אין מחלוקת בין הצדדים לעניין חוסר סמכותו של מר פרץ ז"ל לאשר לתובעים את הבנייה בחלקה 10 ואף התובעים לא טענו להבטחה שלטונית בסוגיה (ראו עמ' 12 ש' 1, 2). עוד אין כאמור חולק כי בשנת 2006 פנה התובע למינהל בבקשה להקצות לו את מגרש 10 – משמע התובע ידע כי אישור לאותה הקצאה צריך להינתן באופן מסודר ע"י רשויות המינהל המוסמכות. אוסיף עוד, כי בתום אותה שנה קיבל כאמור התובע מכתב רשמי מהמינהל, אשר דחה את בקשתו והבהיר באופן ברור כי זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות המינהל, אשר מאפשרות הקצאת שני מגרשים בלבד. במסגרת ההליכים מול המינהל אף היה התובע מיוצג ע"י עו"ד- משמע זכה לסיוע משפטי בסוגיה. חרף האמור בחר התובע להתחיל בבניית בית מגורים, בעלות כספית גבוהה, זמן קצר לאחר אותו סירוב, וזאת לטענתו בהסתמך על אמירה בעל פה
שנאמרה לו לכאורה ע"י פקח המינהל, מבלי שפעל לקבל אישור רשמי מטעם רשויות המנהל המוסמכות בעניין ומבלי שטען כי העלה את העניין לפני עורך דינו.

מכלול האמור מוביל למסקנה הברורה לפיה התובע ידע כי בקשתו להקצאת מגרש 10 סורבה באופן רשמי ע"י המינהל, אולם חרף האמור בחר לעשות דין לעצמו ולקבוע עובדות בשטח, תוך בניית בית המגורים ללא אישור. גרסתו של התובע לפיה בחר לבנות את בית המגורים ללא חוזה מאחר והאמין באופן עיוור לדבריו של מר פרץ ז"ל מקום ש"חונך לעשות", הייתה בנסיבות העניין בלתי אמינה בעליל ולא מצאתי לתת בה כל אמון.

כפי שקבעתי המדובר בחוסר תום לב קיצוני מצד התובע, אשר בו לבדו יש להטיל צל כבד על האמון שניתן לתת בגרסתו ולהראות קלישות טענותיו. אין לתת יד לניסיונם של התובעים לזעוק את זעקת הקוזאק הנגזל, כאשר מחד עשו דין לעצמם והציבו עובדות בשטח ע"י בניית בית המגורים ללא אישור ומאידך פונים כעת לרחמי בית המשפט, בבקשה כי לא יאפשר הלכה למעשה את פינויים מביתם.

המומחה מטעם התובעים ומשקל התצ"א:
ציינתי כבר כי עיקר המחלוקות אשר עולות בתיק זה הינן מחלוקות משפטיות כמעט לחלוטין ועל כן לא נדרשתי לניתוח כלל העדויות שנשמעו לפניי. עם זאת אזכיר כי מטעם התובעים הוגשה חוות דעת של מר חיים אטקין (להלן: "מר אטקין")- שהינו שמאי מקרקעין והוא אף נחקר עליה בחקירה נגדית.

לעניין עדותו של מר אטקין אציין בקצרה כי לא מצאתי בה דבר. מר אטקין הוא כאמור שמאי מקרקעין ואינו מודד או מפתח תצ"א בהכשרתו (ראו עמ' 26 שורות 32 – 24 ועמ' 27 שורות 32 – 1). מר אטקין אף לא ערך את מפת המדידה שהוגשה ע"י התובעים. יתירה מכך, מר אטקין עצמו העיד כי מטרתו בחוות הדעת הייתה לנסות ולהבין מה היה במועד כריתת הסכם המכר בין הנתבעים ומשפחת גרוס, בהתבסס על הסכם המכר ותשריט עמידר (ראו עמ' 29, ש' 29-32 לפרוטוקול). אלא שנושאים אלו הינם כידוע נושאים משפטיים מובהקים אשר כבר הוכרעו במסגרת

פסק דין
זה. בנסיבות אלה, ברור כי למר אטקין, בהיותו שמאי מקרקעין, אין כל מומחיות בהם.

אוסיף ואציין, כי מכל מקום לא מצאתי לתת כל משקל ממשי לתצ"א שהוצגו ע"י התובעים ועל ידי מר אטקין, לצורך ההכרעה בתביעה, שכן אין כל מחלוקת כי מגרשים 8, 9 ו- 10 הינם מגרשים סמוכים וצמודים, ומיותר היה להביא ראיות בהקשר זה. עם זאת יודגש, כי אין בעובדה זו כדי להועיל לתובעים ואין בכך כדי להוכיח זכות כלשהי של התובעים במגרש 10. שאלת זכותם של התובעים במגרש 10 אינה קשורה לפני הקרקע, אלא אך ורק לשאלת הזכויות אותם רכשו, אשר כבר נדונה והוכרעה במסגרת

פסק דין
זה.

סוף דבר, אין לטעמי משקל ממשי בחוות דעתו של מר אטקין ולא מצאתי כי יש בה להועיל לתובעים על מנת להוכיח את תביעתם ואת זכויותיהם במגרש 10.

6.
לסיכום, מכל המקובץ עולה המסקנה הברורה והחד משמעית, על פיה התובעים לא השכילו לעמוד בנטל המוטל על שכמם, ולא הצליחו להוכיח על פי מאזן ההסתברות הנהוג בתיקים אזרחיים, כי התובע ואשתו רכשו את מגרש 10, על כן דין תביעתם להידחות.

התובעים ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ נכון להיום.

7.
המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ התובעים והנתבעת.

ניתן היום,
כ"ז טבת תשע"ז, 25 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.









הוקלד על ידי ערין בראנסה






א בית משפט מחוזי 15751-09/12 אברהם שושני, ניר שושני נ' רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 25/01/2017)