פסקי דין על שטרן לורנס | פסקי דין על שטרן פאולה | פסקי דין על שטאובר יהושע | פסקי דין על רוזנפלד ישעיהו | פסקי דין על רוזנפלד רחל |

117425/99 א     11/04/2005




א 117425/99 שטרן לורנס, שטרן פאולה נ' שטאובר יהושע, רוזנפלד ישעיהו, רוזנפלד רחל




1
בתי המשפט
א 117425/99
בית משפט השלום תל אביב-יפו
11/04/2005
תאריך:
כב' השופט מרדכי בן חיים

בפני
:

1 . שטרן לורנס

2 . שטרן פאולה

בעניין:
התובעים
משה פולק

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1 . שטאובר יהושע

2 . רוזנפלד ישעיהו

3 . רוזנפלד רחל
הנתבעים
יעקב מנור

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
א. מסגרת הדיון
1. 1. בפני
תביעה ותביעה שכנגד שבסיסן טענות לגבי זכויות קניין, שימוש וחזקה במקרקעין שהתחדדו בין משפחת שטרן (להלן: "התובעים") מזה ובין יהושוע שטאובר (להלן: "הנתבע") ובין משפחת רוזפלד (להלן: "רוזנפלד"), מזה.
2. 2. לאחר שבעלי הדין הביאו את ראיותיהם, הושגה ביניהם הסכמה דיונית שגדרה את מסגרת המחלוקת הצריכה להכרעה; מסגרת זו פורטה בהודעה שהגישו בעלי הדין ואשר אושרה על ידי ביום 31.5.04.
ב"כ התובעים ציטט את נוסח ההסכמה הדיונית בסעיף 1 לסיכום טענותיו.
3. 3. המחלוקת המעשית הצריכה להכרעה במסגרת כתבי הטענות שהוחלפו ובכפוף לגדרי ההסכמה הדיונית מגולמת בשתי פלוגתאות מרכזיות; האחת עניינה מצג ההתחייבות נטען שערך הנתבע כלפי התובעים באשר לשטח המקרקעין שמכר לתובעים ( להלן: "המגרש" ) והשנייה עניינה בטענת התובעים כי הנתבע מכר להם "חניה בלתי חוקית" דהיינו משטח חניה שהוכשר בניגוד להיתר הבניה.
ב. המערכת החוזית בין התובעים לנתבע
1. 1. ביום 5.1.96 נחתם בין התובעים מזה ובין הנתבע מזה הסכם (להלן: "ההסכם") לפיו רכשו התובעים מן הנתבע "בית בשטח של כ-208 ממ"ר הניצב על חלקת הקרקע בצד המערבי בשטח של כ-300 מ"ר בישוב שערי תקוה והכל כמותחם בקו שחור בתרשים המצורף להסכם כנספח 1 (להלן: "הנכס") ".
2. 2. בצוותא חדא עם חתימת ההסכם הנ"ל, חתמו אותם צדדים גם על הסכם שיתוף לפיו יחדו בעלי הסכם השיתוף לכ"א מהם בנפרד חזקה ושימוש בחלקות שתוחמו על התרשים שצורף להסכם.
3. 3. בהסכם השיתוף לא פורטו שטחי החלקות המתוחמות (ראו "ההואיל" השני בפרק המבוא להסכם השיתוף).
4. 4. בסעיף 4 להסכם השיתוף נקבע כי כל צד יהיה זכאי לבנות על חלק החלקה שיוחד לו "כדי ניצול מחצית זכויות הבניה המותרות בחלקה כולה..." בעוד שבסעיף 5 להסכם השיתוף נקבע כי למבנה שהוקם על שטחו של הנתבע - יהיה צמוד שטח המחצית של החלקה. בעוד שלמבנה שהוקם על שטחם של התובעים יהיה צמוד השטח המסומן באות "ב" בתרשים כל החלקה (ההדגשות שלי - מ.ב.ח).
ג. עיקר טענות בעלי הדין
1. 1. התובעים טוענים כי חרף העובדה שעל פי ההסכם הם רכשו " כ-300 מ"ר " מסה"כ החלקה, הנתבע הבטיח להם לפני ובמעמד חתימת ההסכם כי בפועל יימכר להם שטח של 301 מ"ר.
2. 2. חרף זאת כך נטען על ידי התובעים, מתרשים חלוקת החלקה כפי שאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון (להלן: "הועדה מעלה כי כי הוקצה להם מגרש בשטח של 293 מ"ר בלבד.
3. 3. התובעים הוסיפו וטענו כי על פי הסכם השיתוף עולה כוונת חותמיו לפיה החזקה והשימוש בו יחולקו בין הצדדים בחלקים שווים ביניהם.
4. 4. אשר לחריגת הבניה הנוגעת לחניה טענו התובעים כי החניות הבנויות בחלקה נבנו בניגוד להיתר הבניה ואף לא מוקמו כמתחייב מן התכנית שצירפה להיתר הבניה באופן שהחניה שנמכרה להם מהוה חריגת בנייה.
ככללו של דבר התובעים טוענים כי הנתבע הטעה אותם ביודעין בכל הנוגע לחלוקת החלקה ושטח המגרש שנמכר להם כמו גם בנוגע לחוקיות שטח החניה שהוקצה להם.
5. 5. בנתון לכך עתרו התובעים לסעדים כדלקמן: חיוב הנתבע בתשלום סך 58,500 ₪ עלות הכשרת חניה חדשה על עמודים וכן פעולות הריסה ובניה הכרוכות בכך, וכן לאכוף על הנתבעים את ההסכם ולהצהיר כי התובעים זכאים לקבל לבעלותם ו/או לשימושו הבלעדי - שטח של 300 מ"ר בצד המערבי של המגרש.
6. 6. מנגד טען הנתבע כי פרקליטם של התובעים ( עו"ד מוסקוביץ ) ערך את ההסכמים וכן את תרשים החלוקה ללא מדידה של השטח במדויק וכי התובעים ידעו "כל הזמן" מהם השטחים שהם לשימושם. לשיטת הנתבע העובדה שעו"ד מוסקוביץ ציין בהסכם "כ-300 מ"ר " ממחישה את כוונת הצדדים לחלוקת החלקה למחצית באופן מקורב ולא מדויק בעוד שתחום המגרשים על פי קו התחום בתרשים הוא הקובע. כך נובע אליבא הנתבע גם מן העובדה שהמגרשים שיוחדו בהסכם השיתוף - לא צויינו בשטחם (במטרים מרובעים).
7. 7. הנתבע כפר במפורש בטענה כי הבטיח בעל פה לתובעים כי ימכור לתובעים 301 מ"ר (סעיף 25 לתצהירו).
8. 8. אשר לחניות טען הנתבע כי לא היה מודע על בעיית רישוי או העדר היתר לגבי החניות ומיקומן וכי "אין מניעה כי הועדה לא תתנגד לאישור התניות במיקומן הנוכחי"(כך!).
עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.
ד. דיון וממצאים
1. 1. יצוג מקצועי
1.1 1.1 ב"כ התובעים הירבה לפרוט בסיכומיו על הנימה לפיה סבלו שולחיו מנחיתות הנובעת מחוסר שליטתם בשפה העברית (סעיפים 3א, 4ג ואחרים). הגעתי למסקנה כי אין להביא טענה זו במכלול שיקולי ההכרעה שכן הוכח בפני
כי התובעים היו מיוצגים במהלך המו"מ לחתימת ההסכמים ובתהליך החתימה על ידי פרקליט מטעמם (עו"ד מוסקוביץ) אשר בעדותו (בישיבת יום 29.1.02) אישר כי ייצג את התובעים (עמ' 12-10) בכל הליכי המו"מ וחתימת ההסכמים.
2. 2. שטח המגרש שנמכר לתובעים
2.1 2.1 התובעים טענו כזכור כי הם זכאים למגרש בשטח של 301 מ"ר; את דרישתם זו ביססו התובעים על כוונת הצדדים כפי שבוטאה לשיטתם במערכת ההסכמים וכן על התחייבות של שטאובר כלפיהם.
2.2 2.2 לורנס שטרן (להלן: "התובע") טען כי עיין במועצה במפת החלקה לפני שרכש את הבית (שם בעמ' 63) וראה סימון של 301 מ"ר (שם בעמ' 65) לגירסתו "מישהו" שינה והקטין את השטח ל-293 מ"ר (שם בעמ' 66).
2.3 2.3 גב' שטרן טענה בעדותה (עמ' 98,99) כי שטאובר הצהיר בפני
ה לפני הרכישה כי שטח המגרש שימכר להם יעמוד על 301 מ"ר לדבריה:
"אני יודעת שזה היה חשוב לנו שזה חצי של מגרש ידענו שאנחנו מקבלים את זה ידענו שאנחנו מקבלים 301 מ"ר.
2.4 2.4 עם זאת התקשתה גב' שטרן להשיב על השאלה המתבקשת מדוע לא מולאו שטחי המגרשים בהסכם השיתוף.
"באמת עשינו טעות גדולה, סמכנו על שטאובר... וסמכנו אולי על עוה"ד שלנו" (שם בעמ' 102).
2.5 2.5 עו"ד מוסקוביץ אשר ניסח את ההסכמים התחמק ממתן תשובה ממוקדת לשאלה זו (שם בעמ' 22-21), בהמשך עדותו נטה עו"ד מוסקוביץ להסכים כי שאלת השטח המדויק לא היתה כה חשובה (עמ' 25-24).
2.6 2.6 אפרים שטאובר, אביו של הנתבע ( להלן: " שטאובר " ), טען בתצהירו כי התובעים ביקשו לרכוש את הדירה המערבית בה התגוררו קודם בשכירות וידעו בדיוק את גבולותיה ואף ציינו לקראת סוף המו"מ כי חלק המגרש המערבי קטן יותר (סעיף 6 לתצהירו).
בעדותו הוסיף שטאובר כי מבחינתו יכלו התובעים לבחור את המגרש המזרחי |(עמ' 12 לפרוטוקול ישיבת 22.5.02) גרסה זהה בעיקרה בסוגיה זו הביא גם הנתבע(עדותו בעמ' 7 לישיבת יום 1.2.94).
בעדותו (עמ' 9 לפרוטוקול) הבהיר הנתבע: "לא עלתה שאלת החצי היה מובן מאליו לפחות בדרך שאני ראיתי את הדברים שמגיע להם כמחצית המגרש באופן טבעי של חלוקת שטחים..." (ההדגשה שלי - מ.ב.ח).
2.7 2.7 איני רואה סיבה להטיל ספק בנכונות גרסה זו ובנתון לכך נראה בעיניי כי התובעים העדיפו משיקוליהם את המגרש המערבי וכי הניחו כי שטחו הינו כמחצית משטח החלקה כולה; בקביעה זו אני דוחה את גרסת התובעים לפיה הציג בפני
הם הנתבע או אביו מצג לגבי שטחו המדויק של המגרש אותו רכשו.
2.8 2.8 אוסיף כי בבחינת הראיות האובייקטיביות שבפני
(עדות המודדים) מסתברת תביעתם של התובעים באשר לשטח המגרש - להיות זוטי דברים. אין חולק בפני
כי שני שטחי החניה שהוכשרו בניגוד להיתר הבניה - ממוקמים בחלק המגרש שנמכר לתובעים. בעדותו (עמ' 3,4) לא הותיר התובע ספק כלשהוא באשר למודעותו עוד בשלב המו"מ לעובדה כי חניה אחת יוחדה למגרש האחר. בחוו"ד מיום 1.5.00 טען מר חן ציון מלכיאל, המודד מטעם התובעים כי שטח של המגרש שנמכר לתובעים (כהגדרתו: חלקת משנה 1) לא כולל שטח החניה שצורף למגרש השני הוא 295 מ"ר, בעוד ששטחו של המגרש השני (ללא שטח החניה) הוא 296 מ"ר. אם נתעלם מן ההפרש הזניח של 1 ממ"ר, עולה בבירור כי הפרש השטחים בין שני המגרשים נובע אך ורק מן העובדה ששטח החניה שהוקצה במסגרת הסכם השיתוף למגרש האחר - כלול במתחם המגרש שנמכר לתובעים אך זאת כאמור בידיעה ובהסכמה ברורה של התובעים. ניסיונם של התובעים להתייחס לקווי התחום בין שני המגרשים בשלב שקדם לחתימת ההסכם - אינו רלבנטי כלל ועיקר. אכן אין חולק כי שטאובר ו/או הנתבע שינו את קו התיחום קודם לחתימת ההסכם והסכם השיתוף (ראו עדות המודד עיסא בעמ' 7 ועדות הנתבע בעמ' 13) אולם אין בכך כדי להקנות זכות לתובעים.
2.9 2.9 אני מקבל איפוא את עמדת הנתבע כמפורט בסעיפים 11 לסיכום טענותיו. נחה דעתי כי הן הביטוי לו נזקקו בעלי ההסכם (שטח של " כ-300 מ"ר "), העובדה כי בהסכם השיתוף לא נקבע השטח במונחים של מ"ר ועדותם של שטאובר והנתבע שלא נסתרה ולפיה מבחינתם יכלו התובעים לבחור מגרש זה או משנהו כראות עיניהם - מתיישבת עם המסקנה לפיה התובעים "סברו וקיבלו" את המגרש המסומן והמותחם בתרשים שצורף להסכם.
2.10 ממצא זה עולה בקנה אחד עם עמדת בית המשפט ב-ע.א. (ת"א) 1528/01 שיבס נ. מרגנית בע"מ (טרם פורסם) על פי עובדות המקרה שם רכש התובע חנות ובהסכם המכר צוין כי שטחה הבנוי הוא " כ-60 מ"ר ברוטו ". בפועל התברר כי שטח החנות הינו פחות מ-60 מ"ר.
בדחותו את תביעת התובע לפיצוי בגין הקטנת השטח קבע בית המשפט כי התובע ראה את הנכס בטרם חתם על חוזה הרכישה ודי בכך כדי להדוף את תביעתו. קביעה זו נומקה תוך אימוץ הממצא של בית המשפט קמא לפיה אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף לשני הצדדים להסכם היה כי שטח הרצפה היה כפי שהמערער ראה אותה בפועל הגם שהשטח המצוין בהסכם משקף שטח גדול יותר מן השטח בפועל (פיסקה 2 של פסק הדין בערעור).
2.11 למעלה מן הדרוש אוסיף כי גם אם טעיתי בקביעתי זו - הרי שגם מכוח סעיף 12 לחוק המכר תשכ"ח - 1968,אין התובעים זכאים להסתמך על אי התאמת הממכר שכן ידעו עליה בעת גמירת החוזה, אנמק:
2.12בעדותו טען אפרים שטאובר:
"שאתה אומר לי שלא הראיתי להם (לתובעים) את החלוקה בין שני המגרשים בהתאם להיתר הבניה אני משיב... הראיתי לו את השטח מה שייך לבית הזה לפי השטח הראיתי לו בשטח מקיר הזה ועד הקיר האחר ולא הראיתי לו תכנית" (שם בעמ' 11).
ואילו התובע העיד:
"כחודש לפני שחתמנו את החוזה ראיתי את הניירות המצורפים לתכנית הבניה" ולמטה מזה בתשובה לשאלה:
"והיה לך למעשה מפה דומה לזאת לפני שחתמת על ההסכם, נכון?
תשובה: "דומה לזו, המפה נראית דומה לזו" (שם בעמ' 61-60 לפרוטוקול).
2.13 2.13לא זו אף זו:
בעדותו טען התובע כי הוא שרטט את קווי התחום בין המגרשים, אשתו ציינה על פני התרשים את הכיתוב לגב השטח המקווקו והם ששלחו את התרשים לשטאובר |(שם עמ' 63,64) כלום אין בגרסה זו כדי לבסס את הממצא לפיו התובעים הם שתחמו את קו החלוקה בין שני המגרשים?! , וכי אלו מודעים לשטחי שני המגרשים.
2.13 אני דוחה אפוא את עתירתם של התובעים לסעד של אכיפה או הצהרה לקבלת שטח של 301 מ"ר במגרש שרכשו התובעים.
3. 3. סוגיית החנייה
3.1 3.1 בפינה הדרום מערבית של המגרש שרכשו התובעים קיים שטח מוגבה אשר לטענת התובעים הוצג להם על ידי הנתבע כשתי חניות צמודות ותקניות אשר אושרו ככאלו בתרשים שצורף להיתר הבניה.
3.2 3.2 בתעודת עובד הציבור שניתנה על ידי רן בן ישראל פקח המועצה המקומית נאמר:
"החניה הבנויה במגרש אינה בנויה לפי היתר הבניה שניתן אינה בנויה כדין ואינה ממוקמת במקום שנקבע לכך בתכנית שצורפה להיתר הבניה..."
גירסה דומה בעיקרה הביא מהנדס המועצה (יפים פולוקשט) בעדותו בישיבת יום 22.5.02 (עמ' 4-2) העד אף הטעים כי נדחתה בקשתו של שטאובר "להכשיר" את החניות |(שם בעמ' 2).
3.3 3.3 בחקירתו הנגדית הודה שטאובר היה מודע לעובדה שהחניות נבנו במקומות שלא תוכננו (שם בעמ' 19) ובהמשך עדותו הוסיף:
"לא אמרתי ( לשטרן ) שחרגתי מן התכניות רואים את זה ישר
בעין" (שם).
3.4 3.4 גם במהלך הדיון נעשה ניסיון להכשיר חניה שתקבל את ברכת המועצה המקומית במסגרת המאמץ להשיג פשרה בין בעלי הדין אך הניסיון לא צלח.
3.5 3.5 בעדותו בעמ' 12 התריס הנתבע:
"סוכם שיבדקו (התובעים) כמו שצריך את הבדיקה ואם הם גרו בדירה, הם ידעו שיש חריגות ויכלו לחשוד שאולי יש חריגות נוספות... אני מסכים שבחוזה נאמר שיש שתי חריגות עליהם אני יודע".
אין חולק כי החריגות שנזכרו בסעיף 2.3 של ההסכם מתייחסות לחומה ולמרתף אך לא לחניות.
3.6 3.6 מנגד טענו התובעים כי לא ידעו בעת חתימת ההסכם שהחניה במיצובה מהווה חריגת בנייה; עדותם בעניין זה (עמ' 61,62,82 לפרוטוקול) לא נסתרה.
3.7 3.7 ב"כ הנתבע טען בפני
כי "אי ציון מפורש של חריגה בקיום החניות נבע מחוסר ידיעה ולא מתוך הטעיה במכוון" (פיסקה 10 לסיכומיו|) עוד הוסיף ב"כ הנתבע כי התובעים יכלו להפעיל "שקידה סבירה" וללמוד על אי ההתאמה כמי שהתגוררו בחלקה כחצי שנה קודם לחתימת ההסכם (עמ' 13 לסיכומיו).
3.8 3.8 אין בידי לקבל את טענות הנתבע: חומר הראיות מפרנס למצער את הממצא לפיו הנתבע כמו גם אביו שטאובר יכלו לדעת, לו פעלו באופן סביר כי החניות במיקומן חורגות מהיתר הבניה.
הסתרת מידע זה בין במכוון ובין ברשלנות מחייבת הטלת האחריות על הנתבע.
באותה מידה אינו רואה עין בעין עם טענת הנתבע לפיה יכלו התובעים ללמוד על אי ההתאמה, סבורני כי כהקצאת מגזרי האחריות באשר לקיום חריגות שלא גולו בפועל - ידו של הנתבע על התחתונה.
השוו: רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום (פ"ד נ"ג(3) 516,
שם נקבע בין היתר כי : "הוראת סע' 16 לחוק המכר ( שעניינה העלמת אי התאמה ), אינה דורשת ידעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית ...... כל מה שנדרש הוא שאי התאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות ".....
אשר על כן אני פוסק כי הנתבע היפר את התחייבותו באשר להסדרת מקום חניה חוקי ומורשה, עבור התובעים.
4. 4. פיצוי כספי
4.1 4.1 התובעים עתרו בענין זה לסעד כספי, ולטענתם יש לחייב את הנתבע לשלם להם סך של 58,500 ₪, המשקפת עלות הכשרת שטח חנייה תקני בתנאי הקרקע והמגבלות הקיימות .
4.2 4.2 הנתבע לעומת זאת טען "ביובש" כי לא מוטלת עליו כל חובה לשינוי המצב בשטח וכי התובעים רשאים לשנות את מיקום חנייתם ולהתאימה לתכנון המקורי על חשבונם (סעיף 30 לסכומי הנתבע).
4.3 4.3 לא אוכל לקבל את טענת הנתבע.
סבורני כי כפועל יוצא חד משמעי למצג השווא שערך הנתבע כלפי התובעים, ולנוכח כשלון הניסיונות להכשיר את החניות הקיימות - שומה היה על הנתבע לפעול להסדרת חניה חוקית בעין ומשלא פעל כמתחייב, עליו לשאת בעלות הסדרת החניה במיקום המיועד והמאושר על פי היתר הבניה.
4.4 4.4 אשר לסכום הכרוך בכך: בתצהירו של קלארק אבנצ'ק שהוגש על ידי התובעים ואליו נספחה הצעת מחיר מיום 5.12.99 (ראו עמ' 2 לפרוטוקול ישיבת יום 20.11.01) צוין סכום של 58,500 ₪. חקירתו הנגדית של העד לא הניבה ספק באשר להיקף העבודה שיש לבצע ועלותה (שם בעמ' 3).
4.5 4.5 אני פוסק אפוא כי על הנתבע אשר נכשל עד כה בהתאמת המצב הקיים לגבי החניות - לשאת בעלות הסדרת החניה במקום המיועד לכך, בסכום שנקבע בהצעת המחיר דהיינו סך של 58,500 ₪ (נכון לדצמבר 1999).
5. 5. סוף דבר
5.1 5.1 אני מקבל את התביעה בחלקה בלבד באופן שהעתירה לסעד של אכיפה ו/או

פסק דין
הצהרתי נגד הנתבע ו/או רוזנפלד לפיו שטח מגרשם של התובעים יעמוד על 301 מ"ר - נדחית.
5.2 5.2 אני מקבל את פריט התביעה שעניינו הסדרת החניה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים את סכום עלות הסדרת חניה תקנית, בסכום של 58,500 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 1.12.99 ועד ליום התשלום בפועל.
לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבע בהוצאות המשפט וכן בשכ"ט עו"ד בסכום של 7,000 ₪ ומע"מ בגינם.

הודעה זכות הערעור.

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן היום ב' בניסן, תשס"ה (11 באפריל 2005), בהעדר הצדדים.
בן חיים מרדכי, שופט

קלדנית: טובה








א בית משפט שלום 117425/99 שטרן לורנס, שטרן פאולה נ' שטאובר יהושע, רוזנפלד ישעיהו, רוזנפלד רחל (פורסם ב-ֽ 11/04/2005)