פסקי דין על בצלאל בר כוכבא | פסקי דין על בינה בר-כוכבא | פסקי דין על חן ריבובסקי

33924-12/12 א     15/02/2017




א 33924-12/12 בצלאל בר כוכבא, בינה בר-כוכבא נ' חן ריבובסקי








בית משפט השלום בנתניה



ת"א 33924-12-12 בר כוכבא ואח' נ' ריבובסקי ואח'


תיק חיצוני: תיק עזר


בפני

כבוד השופט
עוז ניר נאוי

תובעים
1.בצלאל בר כוכבא

2.בינה בר-כוכבא

ע"י ב"כ עוה"ד יואב דקל ויוסף אופיר


נגד

נתבעים
1.חן ריבובסקי

2.שרה ריבובסקי

ע"י ב"כ עו"ד אמיר שטיין



פסק דין


א.
מבוא
1.
התובעים שלפניי עותרים לחייב את הנתבעים בתשלום היטל השבחה והוצאות נלוות, אותם נדרשו לשלם בגין בקשתם להיתר לבניית מחסן בשנת 2012, בבית אותו רכשו מן הנתבעים, בשנת 1984.

2.
בשים לב לחלוף השנים מההתקשרות בין הצדדים, בשנת 1984 כאמור, טענו הנתבעים, בין היתר, כי בהתאם לפרשנות הוראות ההסכם, לא חלה עליהם חובה לשאת בתשלום ההיטל וההוצאות, ומכל מקום דין התביעה להידחות בשל התיישנות ולחלופין, שיהוי ומניעות.

ב.
תמצית העובדות
3.
בתאריך 6.3.1984 התקשרו הצדדים בהסכם מכר, לפיו רכשו התובעים מן הנתבעים דירת קוטג' בבית דו משפחתי ברחוב התומר 24, אבן יהודה, הידוע גם כגוש 8016 חלקה 223 (להלן: "ההסכם" ו – "הבית").


4.
התובע הינו פרופסור להיסטוריה אשר פרש לגמלאות בשנת 2011, או בסמוך לכך. עם פרישתו, פנה התובע לוועדה המרחבית לתכנון ובניה "שרונים", על מנת לקבל היתר בנייה למחסן, אשר ישמש לו לאחסון חלק מאוסף ספרים אותו צבר במהלך עבודתו המדעית.

5.
התובע נדרש לשלם בקשר עם הליך זה, היטל השבחה בסך 54,363 ₪ והוצאות נלוות בסך 40,219 ₪, ובסך הכל 94,582 ₪, אותו מסרבים הנתבעים לשלם; מכאן התביעה.


ג.
תמצית טענות הצדדים

טענות התובעים
6.
הסכומים אותם נדרשו התובעים לשלם כאמור, הינם בגין הכשרת חריגות בנייה (גלריה, שירותים וחדר כביסה) אשר היו קיימות בבית עובר למועד חתימת ההסכם בין הצדדים, וכתנאי לקבלת היתר לבניית המחסן.

7.
במעמד חתימת ההסכם (1984), חשד התובע כי קיימות חריגות בנייה ולפיכך עמד בכל תוקף על הוספת סעיף להסכם בנוסח שלהלן:

"היה ובעתיד ינתן צו כלשהו כנגד הקונה ו/או כנגד הבית בגין כל חריגת בנייה ו/או סטייה מתנאי ההיתר אשר על פיו נבנה הבית, לפני מועד חתימת הסכם זה, יפצה המוכר את הקונה בגין כל נזק ו/או הוצאה ישירה או עקיפה אשר נגרמו לקונה בגין האמור לעיל. מבלי לגרוע מכלליות האמור, במידה וינתן צו הריסה ו/או צו אחר אשר יחייב את הקונה לעשות שינוי מהותי כלשהו במבנה הבית נשוא הסכם זה, יהא הקונה זכאי לתשלום פיצוי בהתאם לנזק שנגרם לו"

8.
התובעים טוענים כי הסעיף מנוסח בצורה שאינה משתמעת לשני פנים ולפי נוסחו, במקרה בו יינתן צו כלשהו, יפוצו הקונים בגין כל הוצאה ישירה או עקיפה - והעיקר, ללא כל מגבלת זמן.

9.
התובעים טוענים עוד, כי לצורך בניית המחסן, נעזרו בשירותי בעלי מקצוע אשר הבהירו להם כי לא יוכלו להגיש בקשה להיתר אלא לאחר שיוסדרו כל חריגות הבניה, אשר קיימות בנכס. עוד נמסר לתובעים, כטענתם, כי מלוא זכויות הבניה הקשורות עם הבית נוצלו ולכן לא ניתן להימנע מתשלום היטל ההשבחה – היטל אשר נקבע על ידי שמאי הועדה המרחבית לתכנון ובניה "שרונים", מר אחיקם ביתן.

10.
התובעים שילמו את היטל ההשבחה כפי שנקבע על ידי שמאי הועדה ואשר כלל היטל בגין חריגות בניה אשר היו קיימות בבית עובר לרכישתו. נוסף להיטל ההשבחה, שילמו התובעים כאמור, גם הוצאות שונות ובכללן הוצאות בגין אגרות והיטלים שונים, הכנת תכניות אדריכליות, פרסומים, מדידות ועוד.

11.
לאור סעיף 13 להסכם, על הנתבעים לשפות את התובעים בגין מלוא הסכומים ששולמו על ידיהם.

12.
התובעים טוענים גם כי סעיף 13 אינו מוגבל בזמן והוא תקף לתקופה בלתי מוגבלת, למעט במקרה של מכירת הבית על ידיהם או אם התהוו שינויים מהותיים שהביאו לכך כי לא היה טעם בהמשך החוזה.

13.
לעניין טענות הנתבעים - נטען כי לא חלה התיישנות שכן התובעים לא הודו כי ידעו על החריגות; כמו כן, טענה זו לא הועלתה בהזדמנות הראשונה, עת עתרו הנתבעים בבקשה לסילוק התביעה על הסף (פרוטוקול ישיבת יום 30.12.2013).

14.
נטען גם, כי טענות הנתבעים כי לא היה מקום לשלם היטל השבחה הואיל וקיימות זכויות ברות ניצול, עומדות בסתירה לקביעת שמאי הועדה ואף עומדות בסתירה למצבו של הבית.

15.
יתר על כן, התובעים לא היו חייבים לפנות אל הנתבעים טרם תשלום שומת היטל ההשבחה ומכל מקום, השומה שהוצאה נערכה לקולא ולפיכך לא היה מקום לערער עליה.

16.
כך או כך, על התובעים לא חלה כל חובה להתרוצץ בין אדריכל ומודד אחד למשנהו, שמא יעלה בידיהם לזכות בחוות דעת אשר תאפשר היטל נמוך יותר; כן, אין להם חובה למצות הליכים כלשהם.

טענות הנתבעים
17.
התביעה התיישנה שכן חריגות הבנייה היו ידועות לתובעים בעת חתימת ההסכם, בשנת 1984. זאת בפרט שהתובעים הם אלה שהתעקשו על הוספתו של סעיף 13 הנ"ל, שכן חששו כי בעתיד החריגות יסבו להם נזקים כלכליים שאין בכוונתם לספוג.

18.
הנתבעים טוענים כי טענו לראשונה טענה זו במסגרת כתב ההגנה ולא במסגרת בקשה מוקדמת שהגישו לסילוק התביעה על הסף, שכן רק במסגרת התשובה לבקשת הסילוק, הסתבר להם כי התובעים היו מודעים לחריגות הבניה בעת חתימת ההסכם. לפיכך, לא היה בידיהם לטעון טענות לעניין זה במסגרת בקשת הסילוק, אלא רק לאחר מכן, במסגרת כתב ההגנה.

19.
עוד נטען, כי התביעה נגועה בשיהוי ניכר וכי לתובעים נגרם נזק ראייתי. כמו כן, כי עתירה בתביעה דנן בעיתויה, פוגעת באינטרס ההסתמכות של הנתבעים שלא להיתבע, בחלוף פרק זמן כה ניכר.

20.
לעניין סעיף 13 - נטען כי זה אינו חל שכן לא ניתן צו כלשהו כנגד התובעים וממילא דרישת היטל השבחה אינה באה בגדרו של סעיף זה. טענות התובעים לעניין זה, נעדרות כל בסיס אל מול התכלית הכלכלית מסחרית של ההסכם.

21.
כמו כן טענו, כי התחייבותם אינה אינסופית, אלא מוגבלת בזמן למשך 5 שנים ממועד חתימת ההסכם, שהינו פרק זמן התיישנות עבירות לפי חוק התכנון והבנייה.

22.
נטען כי אף אם ניתן לראות בהיטל משום צו, הרי שההיטל שהוטל אינו עולה בקנה אחד עם הסדרתן של חריגות הבנייה הנטענות על ידי התובעים.

23.
בעניין זה טוענים הנתבעים על בסיס חוות דעת אדריכלית, כי לבית זכויות בניה בלתי ממומשות אותן ניתן היה לייחס לחריגות, חלף תוספות הבניה, כך שלכל היותר היו נדרשים התובעים לשלם היטל בגין חריגה בשטח של 2.65 מ"ר בלבד [יוער כבר עתה כי לטענה זו נתנו הנתבעים משקל רב במסגרת סיכומיהם והוסיפו וטענו כי הואיל וחוות דעת המומחית מטעמם הינה חוות הדעת היחידה העומדת לפניי בית המשפט לצורך הכרעה, וכי זו כלל לא נחקרה, הרי שיש לאמצה ככתבה וכלשונה].

ד.
ראיות הצדדים

24.
התובעים הגישו את תצהירו של התובע, אליו צורפו ההסכם וחוות דעת שמאי הוועדה מר אחיקם ביתן, מכוחה נדרשו לשלם את היטל ההשבחה. יוער כי במסגרת החלטתי מיום 26.7.2016 בבקשת הנתבעים להוצאת חוות דעתו של מר ביתן מן התיק (בקשה 16), קבעתי כי אין מדובר בחוות דעת כמשמעה בפקודת הראיות ולענין משקלו של מסמך זה יוכלו הצדדים לטעון במסגרת הסיכומים.

25.
כמו כן, הוגש מטעמם של התובעים, תצהירה של המהנדסת הגברת לריסה מינידינה, אשר נשכרה על ידי התובעים לשם הגשת תכניות לקבלת היתר בנייה למחסן. לשיטתה, כל קומתו השניה של הבית נבנתה ללא היתר, למעט שטח של 10.22 מ"ר; מכל מקום, לא ניתן היה להכשיר קומה זו על ידי הגדרת הקומה כשטח שירות, בשים לב לשטחה.

26.
מנגד, מטעם הנתבעים הוגש תצהירה של הנתבעת 2, במסגרתו פורטו הטענות והעובדות דלעיל. כמו כן, הוגשה חוות דעת מטעם האדריכלית הדר סופר חסיד לתמיכה בטענות הנתבעים, כפי שפורטו לעיל.

27.
בתמצית יצוין, כי הגברת חסיד קובעת כי לבית קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות בשטח של 49.18 מ"ר, אשר היה בהן כדי להכשיר את חריגות הבניה הנטענות, למעט 2.65 מ"ר. כמו כן קבעה, כי בניוד שטחי הבניה שהתבקשו על ידי התובעים לשם בניית מחסן (כחלק מקומת העמודים) בשטח של 15.74 מ"ר, היה כדי לחייב את התובעים בהיטל ההשבחה.

28.
בישיבת ההוכחות שהתקיימה נחקרו התובע והנתבעת. התובעים ויתרו על חקירת האדריכלית מטעם הנתבעים והמהנדסת מטעמם כלל לא התייצבה. לעניין זה יוער כי במסגרת סיכומי התשובה הועלו לראשונה טעמים לאי התייצבותה של המהנדסת מטעם התובעים.

ה.
בקשת התובעים למנות מומחה לאחר שמיעת הראיות

29.
לאחר שנשמעו הראיות והוגשו סיכומי הצדדים (טרם הגשת סיכומי תשובה), עתרו התובעים בבקשה למינוי מומחה מטעם בית המשפט (בקשה 29).

30.
התובעים טענו כי מאחר והנתבעים תולים את כל יהבם בסיכומיהם בחוות דעת האדריכלית מטעמם, שהינה חוות הדעת היחידה בתיק, אין מנוס מבירור הסוגיה לעומקה.

31.
לאחר שהוגשו תשובות הצדדים, דחיתי את הבקשה (החלטה מיום 24.1.2017). בתמצית יצוין כי בנסיבות שנוצרו, לפיהן התובעים ויתרו על המהנדסת מטעמם ללא כל טעם ענייני וכאשר הלכה למעשה מונחת לפניי בית המשפט חוות דעת יחידה אין הצדקה למינוי מומחה מטעמו; כמו כן, הבקשה נדחתה אף בשל שיהוי ניכר (ראה בפירוט נימוקי בהחלטתי מיום 24.1.2017). בהתאם הוריתי על הגשת סיכומי תשובה.

32.
ראוי לציין כי במסגרת סיכומי התשובה הועלו לראשונה טעמים לאי התייצבותה של המהנדסת מטעם התובעים, טעמים הקשורים עם צנעת הפרט אשר לא מצאתי לפרטם ואתייחס לעניין בהמשך.

ו.
דיון והכרעה

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, החלטתי לדחות את התביעה; להלן טעמי.

כפי שאפרט להלן, אף שראיתי לדחות את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים, וזאת מטעמים פרוצדוראליים, סבורני כי דינה של התביעה להידחות, וזאת הן בשל השיהוי הרב שבהגשתה, הן בשל התנהלות התובעים לאורך השנים, ובעיקר בשל פרשנותם הבלתי סבירה של התובעים לסעיף 13 להסכם בין הצדדים, על בסיסו מושתתת תביעה זו, לרבות ההכרח לקרוא תנאי מכללא בהסכם המונע את תחולתו הנצחית.

דחיית טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים שכן לא הועלתה בהזדמנות הראשונה

33.
כפי שעולה מכתבי הטענות והראיות בתיק, אין חולק כי חיובם של התובעים בהיטל השבחה קשור קשר ישיר לקיומן של חריגות בניה בבית, אשר היו קיימות עובר לרכישה, בשנת 1984 (ראו כתב התביעה, כתב ההגנה, תצהירי הצדדים, חוות הדעת האדריכלית מטעם הנתבעים ועוד).

34.
עיון בתצהירו של התובע מלמד כי הלה חשד, עוד טרם הרכישה, כי חריגות קיימות ולכן עמד כאמור על הוספת
סעיף 13 המדובר להסכם.

35.
טוענים הנתבעים כי הואיל והתובעים ידעו על חריגות הבניה בעת חתימת ההסכם, היה בידיהם להסדירן משך השנים ומשלא עשו כן, הם אינם יכולים לבוא בחלוף כ – 30 שנה ולדרוש פיצוי בגין הסדרתן.

36.
אף אם יש ממש בטענת הנתבעים, הרי שהיה על הנתבעים לטעון טענה זו בהזדמנות הראשונה. ודוק.

37.
כאמור, חלף הגשת כתב הגנה, הגישו הנתבעים בקשה למחיקת התביעה על הסף בשל היעדר עילה, בשים לב לפרשנותם להוראות סעיף 13 להסכם (בקשה מספר 1, מיום 28.1.2013). דא עקא, במסגרת הבקשה לא טענו הנתבעים טענת התיישנות.

38.
לימים, בתאריך 8.9.2013, לאחר שבקשת הסילוק נמחקה בהסכמה (ישיבת יום 26.5.2013), הוגש כתב ההגנה ובמסגרתו נטענה לראשונה טענת ההתיישנות.

39.
כידוע, טענת התיישנות יש לטעון מיד בהזדמנות הראשונה. כפי שנפסק, יש לראות בבקשה לסילוק על הסף כהזדמנות הראשונה להעלאת טענת התיישנות, ומשלא טענו הנתבעים במסגרתה טענת ההתיישנות, הרי שהחמיצו את המועד [ראו והשוו: ע"א 9245/99 ויינברג נ' אריאן, נח(4) 769 (2004); רע"א 2208/09 יצהר נ' עיזבון המנוח בנימין אברהם ז"ל (26.1.2010)].

40.
טענת הנתבעים בכתב ההגנה, לפיה לא טענו את טענת ההתיישנות הואיל ורק מתשובת התובעים לבקשת הסילוק הסתבר להם דבר ידיעתם של אלה אודות חריגות הבניה עוד טרם חתימת ההסכם,
אינה יכולה לעמוד, הואיל ועובדה זו היתה בידיעת הנתבעים.
41.
כך ובין היתר, במסגרת תצהירה של הנתבעת, הצהירה זו כי סוגיית חריגות הבנייה בבית היתה ידועה לצדדים טרם החתימה על ההסכם ואלה תומחרו במסגרת תמורת המכר (ראו סעיפים 9-14 לתצהירה של הנתבעת).

42.
בנסיבות אלה לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים לפיה למדו על ידיעת התובעים אודות חריגות הבניה, רק מתשובת התובעים לבקשת הסילוק, שכן טענה זו נסתרת מניה וביה בשים לב לתצהירה של הנתבעת.

43.
לפיכך ואף מבלי לבחון את הטענה לגופה סבורני, כי דין טענת ההתיישנות, אשר נטענה באיחור, להידחות.

פרשנות התובעים לסעיף 13 להסכם אינה סבירה ואינה מתיישבת עם מכלול נסיבות העניין

פרשנות המונח "צו"

44.
כאמור, התביעה מושתתת, בין היתר, על הוראות סעיף 13 להסכם בין הצדדים, הקובע כדלהלן:

"היה ובעתיד ינתן צו כלשהו כנגד הקונה ו/או כנגד הבית בגין כל חריגת בנייה ו/או סטייה מתנאי ההיתר אשר על פיו נבנה הבית, לפני מועד חתימת הסכם זה, יפצה המוכר את הקונה בגין כל נזק ו/או הוצאה ישירה או עקיפה אשר נגרמו לקונה בגין האמור לעיל.
מבלי לגרוע מכלליות האמור, במידה וינתן צו הריסה ו/או צו אחר אשר יחייב את הקונה לעשות שינוי מהותי כלשהו במבנה הבית נשוא הסכם זה, יהא הקונה זכאי לתשלום פיצוי בהתאם לנזק שנגרם לו"


45.
לשיטת התובעים, הנתבעים התחייבו לפצות אותם בגין כל נזק ו/או הוצאה ישירה או עקיפה אשר ייגרמו להם, בגין כל חריגת בנייה ו/או סטייה מתנאי ההיתר אשר על פיו נבנה הבית, לפני מועד חתימת ההסכם (סעיף 4 לכתב התביעה). התובעים סבורים כי דרישת תשלום היטל ההשבחה הינה בבחינת "צו כלשהו" כמשמעות המונח בסעיף 13 הנ"ל, ולשיטתם הסעיף אינו מוגבל בזמן.


46.
בכל הכבוד, אין דעתי כדעתם.

47.
סבורני כי המשמעות אותה יש ליתן לסעיף, אף אליבא דתובעים, היא כי "צו" משמעו ציווי או הוראה אשר נכפו על התובעים, שלא מרצונם ושלא בטובתם. הדוגמאות המובאות בסיפה של הסעיף ובכללן "צו הריסה" או "צו אשר יחייב את הקונה לעשות שינוי מהותי כלשהו במבנה הבית..." מלמדים לטעמי על פרשנות זו ועל כוונת הצדדים ביסוד הסעיף. כך, בגדרו של הסעיף יכולה לבוא בחשבון אף הוראה שהינה תוצאת הליך פלילי או תוצאת נקיטת פעולה מנהלית אחרת, ללא כל קשר אם הינה תוצאת גילוי מרצון של התובעים או בשל אכיפה מצד הרשויות.

48.
בשונה מאלה, הליך קבלת היתר בנייה למחסן, בעטיו נדרשו התובעים לשלם את היטל השבחה דנן, הינו הליך יזום. בהתאם וכפי שהוכח, הדרישה אשר הופנתה לתובעים מכוחו, הינה דרישת תשלום הדירה.
כך, התובע העיד כי אם היה חוזר בו מבקשתו להיתר בניה לא היה נדרש לשלם את ההיטל אלא במכירה (עמוד 19, שורה 28).

49.
סבורני אם כך, כי הואיל ומדובר בדרישת תשלום אשר נתונה לשליטתם של התובעים - ירצו ישלמו לא ירצו תגנז - הרי שלא ניתן לכלול אותה במשמעות המונח צו בשים לב למכלול הראיות, עמדת הצדדים והתנהלותם, מהותו של ההסכם בכלל, ומהות פסקת השיפוי בפרט.

50.
לעניין האפשרות לראות בהיטל כצו, לאור העובדה כי לטענת התובע יחויב בתשלומו בכל מקרה במכירה, סבורני כי אף בכך אין כדי לסייע לתובעים. תחילה מן הטעם כי תשלום ההיטל במכירה לא הוכח בראיה כלשהי. יתר על כן, הואיל ובעת מכירת הבית לתובעים מכח ההסכם מושא התביעה, לא היה חיוב כאמור, הרי שכלל לא ברור כי חיוב כאמור יתבצע, עת ימכרו, אם ימכרו, התובעים את הבית.

51.
די באלה כדי לשמוט את הבסיס תחת טענת התובעים, כי היטל ההשבחה משמעו צו כמשמעותו בסעיף 13 כאמור.

אף אם עסקינן ב"צו" האם יכון לנצח?

52.
זאת ועוד. אף טענת התובעים כי הוראות סעיף 13 יעמדו לנצח, אינה הגיונית ואינה סבירה.

53.
הכרה בפרשנות מעין זו תביא לפגיעה בעקרון ההסתמכות של מוכרי נכס, ובענייננו הנתבעים, אשר לפי פרשנות זו לא יוכלו להתנתק מאחריות לעולם. האם סביר כי הנתבעים יהיו אחראיים לעולם לנכס, אף אם היו מחליטים התובעים לבנות מחסן בחלוף 50 שנה ממועד חתימת ההסכם?! בכל הכבוד, תוצאה זו אינה הגיונית ואינה רצויה. התייחסות לעניין זה תעשה בהרחבה להלן.

54.
לאמור יש להוסיף, כתמיכה מסוימת, את הימנעות התובעים מזימונו של עורך הדין אשר ערך את ההסכם וניסח את סעיף 13 לטענתם (עורך הדין זהבי – עמוד 18 שורה 25). טענת התובעים כי אין טעם בזימונו בשל חלוף הזמן, אינה מקובלת עלי. ודוק.

55.
אף אם חלפו שנים רבות ממועד חתימת ההסכם יכול כי בעדותו של עורך הדין היה כדי לשפוך אור על המשא ומתן בין הצדדים ונסיבות ניסוח ההסכם, בפרט בשים לב לטענת התובע: "העו"ד אמר לי שיש סעיף ולא הסביר לי מעבר לכך וזה מכסה הכל" (עמוד 18, שורה 21). אם כך ואף אם חלפו שנים רבות מחתימת ההסכם, היה לפחות מקום לנסות ולקבל את עמדת עורך הדין המייצג. טענתם המאוחרת של התובעים (לראשונה בסיכומי התשובה) לפיה לא נזקקו לזימונו של עו"ד זהבי ולבזבוז יום עבודתו בשל עלותו הגבוהה, בוודאי שאינה מסייעת בידיהם (סעיף 9 לסיכומי התשובה). יתר על כן, התובעים אף לא ניסו לזמנו וממילא לא הראו כי המניעה לזימונו הינה עלותו הגבוהה כנטען.

56.
ההלכה הפסוקה ידועה לעניין אי זימון עד רלבנטי ומשמעות המחדל כנגד הצד שנמנע מזימונו.

יש לקרוא את ההסכם ככולל תנאי מכללא המגביל את תחולת סעיף 13

57.
אף אם ניתן היה לקבל את פרשנות התובעים להוראות סעיף 13 להסכם, בכל הקשור למשמעות המונח הצו, הרי שכאמור אין לקבל את עמדתם כי תחולת הסעיף הינה לנצח (עמוד 20, שורה 9; לעניין זה יוזכר כי הנתבעים טענו מנגד, כי לכל היותר תוקפו של הסעיף למשך 5 שנים - תקופת התיישנות עבירות, לפי חוק התכנון והבניה).

58.
כפי שהצהיר התובע, הלה חשד בקיומן של חריגות בניה בבית, עוד טרם חתימת ההסכם. בנסיבות אלה וכמקובל, ישנו חשש כי יוגש כנגד הבעלים כתב אישום בגין אותן חריגות, או כי יינקט הליך מנהלי אחר ולכן היה ממש בדרישת התובעים להכנסת סעיף כאמור.

59.
עם זאת, ככל שחלפו השנים ולא ננקט כנגד התובעים הליך כלשהו, הרי שחשש זה התפוגג ובהתאם, הסעיף חלף ועבר מן העולם.

60.
אמנם, הצדדים לא הסכימו על פרק הזמן בו יעמוד הסעיף בתוקף, אך אין בכך לטעמי ללמד כי זה יעמוד בתוקפו לנצח וזוהי למצער שורת ההיגיון.

61.
הדבר אף מתבקש לאור ציפיית מוכר נכס ובכלל זה הנתבעים, שלא להיות מוטרדים בקשר עם ההסכם לנצח, כפי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון:

"עניינו של הנתבע מחייב כי משך התקופה שבה יהיה חשוף לסכנת תביעה יהיה מתוחם ומוגבל, ואין לצפות כי יידרש לשמור על ראיותיו לזמן בלתי מוגבל" [ראו ע"א 6805/99
תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נד (5) 433, 444; וראו עוד להלן בדיון בסוגית השיהוי].

62.
בנסיבות אלה, מקום בו לא הסכימו הצדדים על פרק זמן מוגדר, הרי שעל הסעיף לעמוד בתוקף, פרק זמן סביר ממועד ההתקשרות בהסכם; זמן סביר לשיטתי הינו פרק זמן של שנים בודדות לאחר חתימת ההסכם ובכל מקרה, בוודאי שלא 30 שנה.

63.
הדברים מתבקשים לא רק מהגיונם של הדברים אלא אף מפרשנותו התכליתית של ההסכם בין הצדדים, וניתן למצוא לה עיגון וביסוס נורמטיבי גם באמצעות יישום הדוקטרינה של "תנאי מכללא".

64.
כבוד השופט בנימין ארנון יישם לאחרונה את דוקטרינת ה"תנאי מכללא" תוך שהפנה לדבריו של המלומד פרופ' מאוטנר,
בת"א (מרכז) 2091-08-07
אבישר נ'
sabona enterprises b.v
(18.10.2016) (להלן: "עניין אבישר") ודבריו יפים לענייננו:

"כידוע, דוקטרינה זו משמשת ככלי משפטי המאפשר לבית המשפט להשלים או להתערב, בהתאם לנסיבות העניין, בהסכמות החוזיות של הצדדים. המלומד פרופ' מנחם מאוטנר מפנה זרקור לכיוונה של דוקטרינה זו ומבהיר:

'על פי דוקטרינת התנאי מכללא פועל בית המשפט כ"משרתם של הצדדים": בית המשפט מניח כי הצדדים, כבני אנוש שכישוריהם ומשאביהם מוגבלים, לא היו מסוגלים ליצור חוזה מושלם, שבגדרו יימצא פתרון לכל בעיה שתהא עשויה להתעורר במהלך תקופת הביצוע של החוזה. בית המשפט נרתם אפוא לסייע לצדדים לפתור את הבעיה שהתעוררה ביניהם, וזאת בדרך של ניסיון להתעמק ככל האפשר בעיסקה הפרטיקולרית שביניהם, תוך חתירה "לשחזר" כביכול הסכמה היפוטתית שהיתה יכולה להיווצר ביניהם, אילו נתנו דעתם, בעת כריתת החוזה, לבעיה שהתעוררה ביניהם בתקופת הביצוע של החוזה. מה שמאפיין אפוא את התהליך שבו קורא בית משפט תנאי מכללא אל תוך חוזה הוא המאמץ של בית המשפט להבין באופן עמוק את פרטיה ונסיבותיה היחודיים של העסקה הפרטיקולרית שבפני
ו, ולפעול במסגרת הפרטים והנסיבות האלה בתהליך ההשלמה של החוזה'
[מ' מאוטנר "תום לב ותנאים מכללא" חוזים, כרך ג' (ד' פרידמן ונ' כהן, עורכים, 2003) בעמ' 379].

בהמשך הדברים מציין פרופ' מאוטנר כי ניתן לראות
בסעיף 25(א) בחוק החוזים
כאכסניה לאימוצה של דוקטרינה זו בדיני החוזים בישראל. הוא מבהיר כי אומנם יש הרואים בדוקטרינת תום הלב כמי שתפסה את מקומה של דוקטרינת התנאי מכללא, אך לשיטתו:

'לאור הנחות היסוד של דיני החוזים, דוקטרינת התנאי מכללא היא שצריכה לשמש מכשיר ראשוני להשלמתם של חסרים בחוזים, בעוד שדוקטרינת תום הלב צריכה לשמש מכשיר משני להשלמתם של חסרים כאלה
' [שם, בעמ' 384; כן ראו
מ' מאוטנר, "כיצד הודחה דוקטרינת התנאי
מכללא ממעמדה בדיני החוזים של ישראל?"

ספר ויסמן
–
מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן

(ש' לרנר וד' לוינסון-זמיר, עורכים, 2002), 429]."

65.
סבורני, כי לנוכח החסר הקיים בהסכם במקרה דנן, וכפי שנעשה בעניין אבישר הנזכר
, יש מקום לקבוע כי ההסכם כולל תנאי מכללא לפיו הסכימו הצדדים כי לאחר חלוף תקופת זמן סבירה, של שנים בודדות, מבלי שהתובעים פנו אל הנתבעים בדרישה כלשהי, תפקע זכותם של התובעים לפיצוי. הואיל ופרק הזמן במקרה דנן הינו ממושך ביותר, בן כ -
30 שנה, איני נדרש להכריע אם מדובר ב – 3, 5 או 10 שנים.

66.
הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שהתובעים כבר החלו בתהליך דומה לתהליך בו נקטו בשנת 2011, עוד בשנים 1986 – 1987 אך בחרו שלא להמשיך עמו מסיבותיהם, ובין היתר בשל עלויות (עמוד 20, שורה 14 ואילך).

67.
כלומר, התובעים ידעו כבר סמוך לחתימת ההסכם, כי יידרש מהם תשלום היטל כדוגמת ההיטל אותו הם תובעים עתה, אך החרישו, ושיקוליהם עמהם, ומכאן שאין להם להלין אלא על עצמם.


אף אם ניתן לקבל את פרשנות התובעים להסכם יש לדחות את התביעה בשל התנהלותם

שיהוי התובעים

68.
כאמור, התובע ידע עוד בשנת 1986 כי הכשרת החריגות תעלה כסף אלא שמטעמיו הוא, בחר שלא לבצע בדיקה לעניין ואף לא להביא את העניין לפתחם של הנתבעים; וכך העיד התובע:

"ש. אם בעצם כפי שיטתך הפעלת הסעיף לא תלוי בדבר מסוים אלא אתה יכול בכל רגע להפעיל אותו, מדוע לגרור את זה 30 שנה?
ת. ראשית, כל פעולה כזאת בשרונים היה כרוך בתשלום כבד מאוד. כעבור שנים ספורות אני הלכתי לשרונים ורציתי לעשות שינוי אסטטי קטן בבית
בעמודים המכוערים שהיו בחזיתו ואני נפגשתי עם מנהלת שרונים ואז היא אמרה לי ככה, אם אתה רוצה לעשות שינוי אתה צריך לעשות בקשה ויבדקו אם יש חריגות בניה וישקלו אם לתת לך רשות, שאלתי איך אני יכול לדעת אם יש חריגות בניה וכמה הם ואז היא אמרה לי בשביל זה יש לנו מוד שעובד איתנו כל הזמן והוא לוקח על 2000 דולר על המדידה וכל מה שכרוך בזה. שאלתי אותה מי המודד נתנה לי את השם. 2000 דולר בהתחשב במשכורתי אז בשער הדולר בשינויים ברמת החיים וכן הלאה, זה נכון להיום 40,000 ₪ זה היה בשנת 1986. אז אני יצאתי החוצה והייתי די מזועזע ...החלטתי שאני לא במשחק הזה ושכחתי מזה.
לשאלת בית המשפט – לא פניתי לנתבעת משום שאני לא צריך להתעסק בזה. באותה תקופה כדי לעשות את הדבר בשרונים היה צריך לרוץ במשך שנה וחצי וכל יום מספרים על טופס אחר, הזמנים השתנו.
ש. אתה מספר עכשיו לבי ת משפט שאתה לא פנית כבר ב- 86-87 מסיבות כלכליות ומסיבות אחרות אתה מספר שלשיטתך מי שצריך לשאת בכסף זה הנתבעת?
ת. נכון.
ש. מדוע לא עשית זאת בשנת 86 הרי אותו חוזה קיים?
ת. משום שלא היה צריך להתעסק עם זה בכלל. במשך השנים האלה כפי שאתה יודע השתנו חוקי הבניה באבן יהודה. לא פניתי באותה תקופה משום שלא היה טעם לפנות כי כל הזמן חוקי הבניה משתנים לטובת האזרחים." (עמוד 20, שורות 14-29).

69.
בנסיבות אלה, אף מטעמי שיהוי ניכר וחריג, יש לדחות את תביעתם. ודוק.

70.
כידוע, החלת דיני השיהוי במשפט האזרחי, בתוך תקופת ההתיישנות, תעשה בזהירות ובמקרים חריגים.

71.
אנו איננו בתוך תקופת ההתיישנות, אלא הרבה לאחריה
. יובהר כי בית המשפט רשאי לדחות תביעה מטעמי שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות, ודאי שמקל וחומר רשאי הוא לעשות כן במקרה בו מוגשת תביעה לאחר 30 שנה, אך טענת ההתיישנות נדחית מטעמים פרוצדוראליים.

72.
סבורני כי הגשת תביעה בחלוף שנים כה רבות ללא כל סיבה מוצדקת, כאשר עילת התביעה ידועה לתובעים עוד משנת 1986, מובילה למסקנה כי יש לדחות את התביעה מטעמי שיהוי.

73.
כפי שנפסק, לבית המשפט שיקול דעת בכל הקשור להחלת דוקטרינת השיהוי (בית המשפט העליון בעניין תלמוד תורה):

"מקורו ההיסטורי של מוסד השיהוי ועובדת היותו חריג להסדר ההתיישנות מכוח הדין מותירים לבית-המשפט שיקול-דעת להעריך באילו נסיבות יחילו ומתי יימנע מכך. במסגרת זו נשקלים, על דרך האיזון, מכלול שיקולים שעיקרם האינטרסים ההדדיים של בעלי-הדין ומאזן הנזקים ביניהם. כן נשקלים מהות התביעה והסעד המבוקש שאותם מבקשים לדחות מחמת שיהוי. ככל שמדובר בתביעת זכות בעלת משקל רב יותר, כך יירתע בית-המשפט מחסימתה בטענת שיהוי. כך למשל בחן בית-המשפט את השאלה אם ראוי לחסום תביעה למימוש זכות קניינית בטענת שיהוי, בהבדל מתביעה למימוש זכות אובליגטורית (
ע"א 4682/92
הנ"ל [2]) [שם, בעמוד 447]"

74.
במכלול נסיבות העניין במקרה דנן, לרבות מהות התביעה, ביסוסה הרעוע על סעיף 13, והתנהלות התובעים סבורני כי יש לדחות את התביעה אף מטעמי שיהוי.

אשם תורם ומניעות

75.
התנהלות התובעים ואי פנייתם לנתבעים טרם תשלום ההיטל (עדות התובע לעניין זה, בעמודים 21 ו – 22), מצטרפים אף הם במכלול השיקולים לחובתם.

76.
איני מקבל את טענת התובעים כי לא היתה להם כל חובה אתית לפנות לנתבעים טרם תשלום ההיטל, לרבות בשל טענתם כי הנתבעים הינם רמאים סדרתיים אשר בצעו עבירות בניה, ועוד כהנה וכהנה טענות.

77.
תחילה, טענות אלה לא הוכחו. מעבר לכך, כפי שעולה מטענות התובעים עצמם, אלה ידעו ולמצער חשדו, כי הם רוכשים בית ובו חריגות בניה. דא עקא, התובעים בחרו שלא לבדוק עניין זה כדבעי טרם הרכישה (וממילא לא הוכח אחרת) ולהסתפק בסעיף שיפוי לעת צרה.

78.
בנוסף, מקובלות עלי טענות הנתבעים כי היה על התובעים לאפשר לנתבעים לבחון אפשרות לביטול או להקטנת החיוב וממילא להתגונן מפני חיוב, אותו לשיטת התובעים יהא עליהם לשלם בסופו של יום.

79.
הסבריו של התובע כי לא היה טעם בפני
יה כאמור, בשל היותם של הנתבעים כמי שידועים "כאנשים הנהרגים על פחות משווה פרוטה" (עמוד 21, שורה 25), אינם מקובלים ואינם סבירים.

80.
לטעמי היה על התובעים ליידע את הנתבעים מבעוד מועד בגין החיוב, ולכל הפחות לאפשר להם לפעול כראות עיניהם בקשר עם השומה. תמיכה לכך היא עדותה של הנתבעת לפיה אם היה פונה אליה התובע, או אז היתה פונה ל"שרונים" ומנסה לטעון התיישנות או לחלופין פונה לבית משפט (עמוד 26, שורה 27).

81.
מקום בו התובעים בחרו לקבל את השומה ככזה ראה וקדש (אף אם היא לשיטתם נוטה לקולא) ולא לפנות עמה לנתבעים, יש בכך למנוע מהם לדרוש את תשלומה, ולמצער יש בכך להוות אשם תורם בשיעור 100%.

82.
הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שבשים לב לחוות דעתה של הגברת חסיד, גם אם זו שנויה במחלוקת, ניתן היה לנסות ולצמצם את ההיטל.

סיכום ביניים

83.
סבורני כי די באמור לעיל על מנת לקבוע כי דינה של התביעה להידחות, וזאת הן בשל השיהוי הרב שבהגשתה, הן בשל התנהלות התובעים לאורך השנים, ובעיקר בשל פרשנותם הבלתי סבירה של התובעים לסעיף 13 להסכם על בסיסו מושתתת תביעה זו, לרבות ההכרח לקרוא תנאי מכללא בהסכם, המונע את תחולתו הנצחית.

סוגיית המומחים

84.
הנתבעים הקדישו חלק ניכר בסיכומיהם לטענתם כי יש לאמץ את חוות דעתה של האדריכלית מטעמם באשר זו לא נחקרה, ובנוסף חוות דעתה מהווה חוות דעת יחידה בתיק. משום היקף ההתייחסות הנרחב בסיכומים, ואף שסבורני כי ממילא דין התביעה להידחות מטעמים אחרים, כמפורט לעיל, ראיתי להעיר את הדברים הבאים.

85.
ראשית, התובעים ויתרו על המהנדסת מטעמם, והעלו טעמיהם בעניין זה לראשונה במסגרת סיכומי התשובה, אשר מפאת צנעת הפרט לא אפרטם. בכל הכבוד, אין בכך כדי להצדיק את ויתורם של התובעים על עדותה, מקום בו הנתבעים לא ויתרו עליה. לו כך הם פני הדברים (הטעמים שהביאו את התובעים לוותר על עדותה), הרי שהיה על התובעים לכלכל מעשיהם טרם הגישו את תצהירה לתיק (סעיף 2, עמוד 2 לסיכומי התשובה), בפרט שתצהירה הוגש בשלב מאוחר, לאחר שהוגשו תצהירי הנתבעים (פרוטוקול ישיבת יום 26.5.2014).

86.
דברים אלה מקבלים משנה תוקף שעה שקבעתי, טרם ישיבת ההוכחות, כי אין לראות בחוות דעת שמאי הועדה כחוות דעת (כמפורט בהחלטתי בבקשה 16) ובנסיבות אלה סבורני כי אין ליתן לה כל משקל.


87.
אכן ניתן לטעון כטענת הנתבעים כי הואיל והתובעים ויתרו על חקירת המומחית מטעמם, הרי שבכך הוכשרה גרסת הנתבעים כי ניתן היה לעשות שימוש בזכויות לא מנוצלות, חלף תשלום מלוא ההיטל, ובהתאם, לכל היותר היו התובעים מחויבים בהיטל בגין 2.65 מ"ר.

88.
בעניין זה מצאתי להעיר עוד כי אין ולא היה מקום, בלשון המעטה, לטענות התובעים בסיכומי התשובה, בבסיס אי חקירתה של המומחית. דבר לא מנע מן התובעים לזמן את המומחית לחקירה ובפועל אלה כלל לא עתרו לזימונה טרם ישיבת ההוכחות, כמתחייב מהוראות תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי. חרף מחדלם ואי מתן הודעה בהתאם לתקנה 130, ניתנה להם האפשרות לבקש קביעתה של ישיבה נוספת, לצורך חקירתה ואף על אפשרות זו ויתרו.

89.
עם זאת, אף אם מומחית הנתבעים לא נחקרה אין בכך כדי למנוע מבית המשפט לבחון את חוות דעתה לעומקה ובהתאם אין בכך כדי לחייב את ממצאיה ככזה ראה וקדש.

90.
מכל מקום ולגופה של חוות דעת, מקובלות עלי טענות התובעים כי צל כבד מרחף מעל חוות דעתה, שעה שמומחית הנתבעים ערכה חוות דעתה על בסיס מסמכים בלבד בלא שביקרה בבית, בלא שביצעה מדידות - פעולות אשר סבורני כי הינן יסודיות ובסיסיות ביותר. השגות התובעים בעניין זה (בפתח סיכומי התשובה) הינן במקומן.

91.
בנסיבות אלה, כאשר חוות הדעת כוללת שטחים, התייחסות לחריגות בנייה, ועוד – כשכל אלה כלל לא נבדקו בשטח על ידי המומחית, לרבות בדיקת התאמת ההיתר לבנוי בפועל, אין בידי ליתן לחוות דעתה משקל ממשי ובוודאי לא כזה אשר על בסיסו ועל בסיסו בלבד, יש לדחות את התביעה.

92.
עם כל האמור, ומשראיתי לדחות את התביעה מן הטעמים הנזכרים לעיל, לא ראיתי להרחיב עוד בעניין זה.
מיום 7.8.2001
תיקון מס' 77
ס"ח תשס"א מס' 1805
מיום 7.8.2001 עמ' 515 (

ה"ח 3013
)

התובעים לא הוכיחו כי נשאו במרבית סכום התביעה ללא קשר לבניית המחסן

93.
לכל אלה יש להוסיף כי לא נסתרה הטענה כי ההוצאות אותם תובעים התובעים, להבדיל מן השומה, היו משולמות בכל מקרה הואיל והן קשורות בהוצאתו של היתר בניה למחסן.

94.
טענת התובעים כי חלק מן ההוצאות קשור עם חריגות הבניה שהיו בבית, כאמור, לא הוכחה. התובעים ויתרו על עדותה של המהנדסת מטעמם אשר תבהיר עניין זה, ולא מצאתי בחשבוניות שצורפו, משום הסבר האם הן קשורות דווקא לחריגות או שהיה אילוץ להוציאן בגלל החריגות.

מהימנות, הרחבת חזית ושאר טענות

95.
לא נעלמה מעיני עדותה של הנתבעת אשר בחלקה עמדה בסתירה חזיתית לתצהיר עליו חתמה. עם זאת איני סבור כי גם אם בחלקים מעדותה העידה כאמור, יש בכך להכשיר את התביעה, לאור נימוקי דלעיל.

96.
איני יכול להתעלם מתשובותיה אשר סתרו את תצהירה ובכללן תשובה כי נכתבו בתצהיר דברים שכלל לא ידעה עליהם (עמוד 25, שורה 19). לכך אתן משקל בכל הקשור לפסיקת ההוצאות.

97.
לפני סיום אעיר עוד כי לאחר הגשת סיכומי התובעים עתרו הנתבעים בבקשה למחיקת עובדות או טענות וכן להוצאת מסמכים מסיכום טענות התובעים. אבהיר כי לא מצאתי ממש בבקשה למחיקת סעיפים הואיל והתבססה על נימוקים כללים בלבד, תוך הפניה לסעיפים באופן כללי ולא לגופן של טענות; כידוע, התשובה לתשובה אינה המקום להעלות נימוקים חדשים. לעניין התכניות שצורפו, אין מדובר בראיות שהיו חלק מההליך ומשצורפו לראשונה לסיכומים, הרי שמצאתי להתעלם מהן. מכל מקום אין בהן כדי להשפיע על התוצאה האמורה.

הוצאות
98.
אשר לעניין ההוצאות, כידוע, ההלכה הפסוקה קובעת כי יש לפסוק הוצאות ריאליות אשר הינן הוצאות סבירות, הכרחיות ומידתיות [ראו בגץ 891/05, עא 2617/00 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' הרשות המוסכמת למתן רשיונות יבוא-משרד התעשיה, המסחר (30.6.2015); ת"א (מרכז) 40762-10-10
alpha capital anstalt
נ' נויה חיפושי נפט וגז בע"מ
(4.8.2016)].

99.
עם זאת, ואף שבנסיבות העניין ראיתי לדחות את התביעה, סבורני כי במקרה דנן, התנהלותה של הנתבעת, כאמור, מחייבת פסיקת הוצאות מתונות בלבד.

100.
הנתבעת בעדותה סתרה את תצהירה סתירות שאין הדעת סובלת, והגיבה באדישות ולעיתים בזלזול, בכל הנוגע לכך. כאמור, אין בסתירות האמורות כדי להכשיר את התביעה, אולם יש בכך להשפיע על סכום ההוצאות, באשר איני סבור כי בעלת דין הנוהגת כאמור ראויה לפסיקת הוצאות על הצד הגבוה.

ז.
סיכום

101.
לנוכח כל האמור, התביעה נדחית.

102.
לאחר שלקחתי בחשבון את ההליכים שנוהלו, תרומתם של שני הצדדים להימשכות ההליך, הגשת בקשות רבות וההחלטות בהן, לרבות טיב עדותה של הנתבעת, מצאתי להורות כי התובעים יישאו בשכ"ט עו"ד על הצד הנמוך, בסך 10,000 ₪, לתשלום תוך 30 יום.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז לוד, תוך 45 יום.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים, בדואר רשום.

ניתן היום,
י"ט שבט תשע"ז, 15 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 33924-12/12 בצלאל בר כוכבא, בינה בר-כוכבא נ' חן ריבובסקי (פורסם ב-ֽ 15/02/2017)