פסקי דין על איתן בכור | פסקי דין על אירג סעדטמנד | פסקי דין על דני יוסלוביץ ואח' | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה

2171-05/16 עמנ     20/02/2017




עמנ 2171-05/16 איתן בכור, אירג סעדטמנד, דני יוסלוביץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה





לפני
כבוד השופט חגי ברנר
מערערים

1.איתן בכור

2.אירג סעדטמנד

3.דני יוסלוביץ
שלושתם ע"י ב"כ עו"ד עודד ישראלי
4.שרה וחיים כרפוט
ע"י ב"כ עו"ד גדעון אליאב
5.יהודה פוזיילוף ואח'
ע"י ב"כ עו"ד פרופ' אברהם ציון

6.סמי קצב ואח'
ע"י ב"כ עו"ד סיני גלבוע

7.רפי יהודה
ע"י ב"כ עו"ד יהודה גרנית

8.שאול וינשטיין
9.דינה וינשטיין
שניהם ע"י ב"כ עו"ד משה בר

נגד
משיבה

הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה
ע"י ב"כ עו"ד אילנה בראף שניר

פסק דין
1. ערעור מנהלי על החלטתה של ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב מיום 1.3.2016 (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה"), אשר קיבלה ערר שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה- הרצליה (להלן: "המשיבה") על שמאות מכרעת של השמאי יצחק סיון. במסגרת השומה המכרעת קבע השמאי סיון את שוויה של הקרקע שהיתה בבעלות המערערים ביום 28.4.1999, הוא יום פרסומה למתן תוקף של תכנית הר/1890 ("המצב הקודם"), וכן קבע את שווייה של הקרקע במצבה התכנוני החדש, לאחר אישורה של התכנית. קביעות אלה נעשו לצורך קביעת הפיצוי המגיע למערערים במסגרת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), בגין הפגיעה שנגרמה להם על ידי תכנית הר/1890.

מבוא

2. עד שנת 2000 היו המערערים בעלים של מקרקעין בשטח כולל של כ- 100 דונם (גושים 6523 ו- 6524) במתחם בהרצליה הידוע בכינוי "מתחם הבאסה". זהו מתחם מישורי דמוי מלבן בשטח של כ- 1,200 דונם, המשתרע בין מסילת הברזל חיפה-ת"א ממערב, רח' מנחם בגין מצפון, רח' ז'בוטינסקי ממזרח ודרך שבעת הכוכבים מדרום. המתחם קיבל את כינויו מפני שבעבר, בעונת החורף, הוא היה מתמלא במי גשמים. המילה "באסה" פירושה ביצה בשפה הערבית.

3. ייעודה של הקרקע במתחם הבאסה לפי תכנית מתאר הר/253 א' מיום 8.6.1961 היה אזור חקלאי א', שהשימושים המותרים בו היו חקלאיים בלבד.

4. בשנת 1974 הכינה עירית הרצליה תכנית אב שהתוותה את מדיניות הפיתוח של העיר הרצליה לטווח הארוך (להלן: "תכנית האב"). לתכנית האב לא היה מעמד סטטוטורי משום שלא עברה כל הליך של אישור תכנוני לפי החוק, למרות שאושרה על ידי מועצת העיר. חרף זאת, נודעה לה חשיבות בהיותה מעין "הצהרת כוונות" של פרנסי העיר. לפי תכנית האב, יועד מתחם הבאסה לצורך הקמת פארק עירוני לרווחתם של תושבי העיר.

5. ביום 28.4.1999 פורסמה למתן תוקף תכנית הר/1890, החלה על שטח של כ- 220 דונם הנמצא בחלק הדרום מזרחי של מתחם הבאסה, לרבות על המקרקעין שבבעלות המערערים. מטרת התכנית היתה שינוי ייעוד של הקרקע מאזור חקלאי א' לשטח ציבורי פתוח שישמש למגרשי אימונים, שטחים פתוחים, חניה ציבורית והרחבת דרכים קיימות.

6. ביום 14.5.2000 פורסמה הודעה על הפקעת המקרקעין המצויים בתחומי תכנית הר/1890, לרבות מקרקעי המערערים.

7. בעקבות אישורה של תכנית הר/1890, הגישו המערערים תביעות לתשלום פיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק, בנימוק שנגרמה ירידת ערך מחמת אישורה של התכנית. המשיבה דחתה את התביעות בנימוק שלא נגרמה ירידת ערך כלשהי למקרקעי המערערים. על החלטה זו הגישו המערערים עררים לוועדת הערר.

8. ביום 27.10.2003 מינתה ועדת הערר את השמאי יצחק סיון לשמאי מכריע לצורך בירור העררים.

9. ביום 8.1.2004 החליטה ועדת הערר לעכב את הדיון בעררים עד לאחר שיינתן

פסק דין
בעתירות של בעלי קרקע שביקשו לפסול את תכנית הר/1941, שפורסמה למתן תוקף ביום 13.2.2003 ועניינה שטח של כ- 718 דונם מתוך מתחם הבאסה (כולל השטח המצוי בתחומי תכנית הר/1890). תכנית זו ייעדה את השטחים המצויים בתחומה לשטח ציבורי פתוח, שישמש לפארק עירוני ציבורי, שטח למבני ציבור ושטח ספורט. העיכוב בשמיעת העררים נמשך גם לאחר שנדחו העתירות לפסילתה של תכנית זו, וזאת עד לאחר שבית המשפט העליון דחה סופית את הערעורים של בעלי הקרקע בנוגע לתכנית הר/1941.

10. ביום 30.11.2009 החליטה ועדת הערר לחדש את שמיעת העררים והשמאי סיון חידש את מלאכת הכנתה של השמאות המכרעת. תכליתה היתה לקבוע האם תכנית הר/1890 גרמה פגיעה בחלקות של המערערים בהתאם לסעיף 197(א) לחוק, ואם כן, מה היה שווי החלקות במועד הקובע, קרי, המצב הקודם לפני אישור תכנית הר/1890, לעומת המצב החדש לאחר מכן, על מנת לקבוע מהי ירידת הערך שנגרמה למקרקעין. לשם כך קיים השמאי סיון שבע ישיבות משותפות עם בעלי הדין, ובסופו של דבר פרסם ביום 12.9.2011 את השמאות המכרעת. במסגרת שמאות זו, העריך השמאי סיון את שווי המקרקעין של המערערים במועד הקובע בסכום של 45 דולר למ"ר, ובמצב החדש, לאחר שניתן תוקף לתכנית הר/1890, בסכום של 10 דולר למ"ר (או 5 דולר למ"ר לגבי שתי חלקות המיועדות לדרכים). מכאן שגובה הפגיעה בבעלי המקרקעין הוא ההפרש בין שני הסכומים הללו, לאמור, סך של 35 דולר למ"ר (או 40 דולר למ"ר לגבי שתי חלקות המיועדות לדרכים).

11. במאמר מוסגר יצויין כי המערערים תבעו גם פיצוי בגין הפקעת המקרקעין, וזאת במסגרת ת.א. (ת"א) 1733/07 (בנוסף לתביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, מושא ההליך שלפניי).

בית המשפט המחוזי (השופטת ד' פלפל) קיבל את התביעה ב

פסק דין
מיום 21.7.2014, וקבע כי יש לפצות את המערערים בגין ההפקעה לפי שווי של 53.8 דולר למ"ר, שלדידו שיקף את שווי המקרקעין במצבם החדש לאחר אישורה של תכנית הר/1890. המשיבה ערערה על פסק הדין לבית המשפט העליון (עע"מ 7116/14). ערעור זה עודנו תלוי ועומד וההכרעה בו מעוכבת עד למתן

פסק דין
בהליך הנוכחי.

החלטתה של ועדת הערר

12. המשיבה, שלא השלימה עם קביעתו של השמאי סיון לפיה שווי המקרקעין במועד הקובע היה 45 דולר למ"ר, הגישה ערר על השמאות המכרעת.

13. ועדת הערר, בצעד חריג, בחרה לדחות את ממצאיו של השמאי סיון, וקיבלה את הערר של המשיבה. הוועדה קבעה כי השמאי סיון שגה כאשר קבע את שווי המקרקעין במועד הקובע בהסתמך על פוטנציאל כללי לשינוי ייעוד בעתיד שאינו נראה לעין. לשיטתה של הוועדה, קביעה זו אינה יכולה לעמוד מקום בו הפוטנציאל הכללי לשינוי יעוד איננו נתמך ולו בקצהו של הליך תכנוני שיכול לבסס אותו. לדידה, באין ציפיה סבירה לשינוי ייעוד, אין מקום להביא בחשבון שווי שנובע מפוטנציאל תכנון כללי, מתקוות, מעסקאות ספקולטיביות ומסימנים שונים שעליהם נבנו תקוות שווא.

14. הוועדה הסתמכה בענין זה על החלטתה של וועדת הערר של מחוז חיפה, אשר בענין אחר קבעה כי אין להתחשב בקיומו של פוטנציאל כללי לשם קביעת שווי של מקרקעין לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק (החלטה שמאוחר יותר בוטלה על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (כב' השופט ר' סוקול) במסגרת עמ"נ (חי') 15- 12- 14040 מטעי לאה ויוסף בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה (פורסם בנבו, 10.12.2016) (להלן: "ענין מטעי לאה יוסף")). הועדה ציטטה באריכות רבה את אותה החלטה: מתוך 23 עמודי החלטה של ועדת הערר, לא פחות מ- 11 עמודים מוקדשים לציטוט של אותה החלטה, שכאמור בוטלה מאוחר יותר (ביטול שארע לאחר החלטתה של הוועדה בעניננו).

15. הוועדה הוסיפה וציינה כי השמאי סיון עצמו העריך כי הקרקע במצבה החדש היא שוות ערך לקרקע חקלאית ללא פוטנציאל ולכן שווייה במצב החדש הוא 10 דולר למ"ר, מה שמעיד כי קביעת השווי של 45 דולר למ"ר במצב הקודם, הושפעה כל כולה מחמת אותו פוטנציאל כללי שלא היה ראוי להביאו בחשבון.

16. ועדת הערר הוסיפה וציינה כי למעשה ערכם של המקרקעין כלל לא ירד בעקבות תכנית הר/1890, וזאת נוכח עמדתו של השמאי סיון לפיה שווייה של הקרקע במצב החדש זהה לשווייה של קרקע חקלאית ללא פוטנציאל. יחד עם זאת, הואיל ואפילו המשיבה לא טענה שהשווי במצב הקודם היה 10 דולר למ"ר בלבד כי אם 26 דולר- 28 דולר למ"ר, הרי שיש להעמיד את שווי הקרקע במצב הקודם על ערך של 28 דולר למ"ר, גם אם יהיה הדבר לפנים משורת הדין.

17. בכל הנוגע לשווי הקרקע במצבה החדש, ציינה הוועדה כי שווי זה לא נתקף ע"י המשיבה במסגרת הערר, וגם לא על ידי המערערים, ולפיכך אין להתערב בקביעה זו של השמאי סיון.

18. מכאן הערעור שלפניי.

טענות המערערים

19. המערערים טוענים כי החלטתה של ועדת הערר בסוגיה העקרונית של פוטנציאל תכנוני כללי, נשענת כל כולה על החלטתה של ועדת הערר במחוז חיפה, אלא שהחלטה זו בוטלה על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים בענין מטעי לאה ויוסף, ומשכך, נותרה החלטתה של הוועדה בעניננו על כרעי תרנגולת.

20. המערערים טוענים כי תכלית הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק היא להעמיד את בעל המקרקעין במצב בו היה אלמלא באה התכנית הפוגעת לעולם, ולתוצאה זו לא ניתן להגיע אם לא יובא בחשבון הפוטנציאל הכללי הגלום במחיר המקרקעין. התעלמות מפוטנציאל זה תפגע בהכרח בבעל המקרקעין ולא תביא אותו למצב בו היה עומד אלמלא התכנית הפוגעת.

21. עוד טוענים המערערים כי אין כל בסיס לקביעתה של ועדת הערר לפיה שווי הקרקע במועד הקובע היה 28 דולר למ"ר. לא מדובר בקביעה המבוססת על ניתוח שמאי כלשהו, אלא באימוץ השמאות של השמאי מטעם המשיבה, והעדפתה על פני השמאות המכרעת.

22. כך גם טוענים המערערים כי בקביעת שווי של 45 דולר למ"ר, כבר הביא השמאי סיון בחשבון את העדרו של פוטנציאל תכנוני וגם ניטרל עסקאות ספקולטיביות, תוך מתן משקל למיקומם של המקרקעין בטבורה של עיר גדולה במרכז הארץ. הם מצביעים על שורה של אינדיקציות שהצדיקו הכרה בפוטנציאל כללי, כגון, הקמתו של קניון שבעת הכוכבים על ידי עירית הרצליה עצמה, בתחומי מתחם הבאסה, דבר שהוליד ציפיה לפיתוח מסחרי של חלקים נוספים במתחם.

23. המערערים טוענים כי לא היה מקום לכך שוועדת הערר תאמץ גישה מחמירה, לפיה על מנת שתיווצר ציפיה סבירה אצל בעלי המקרקעין, חייב להיות הליך תכנוני המתייחס לתכנית קונקרטית המשביחה את המקרקעין, רף שאיננו מעוגן בהוראות החוק.

24. עוד טוענים המערערים כי הכלל הוא שהיקף ההתערבות בשמאות מכרעת הוא מצומצם ומוגבל רק למקרים נדירים בהם נפלו בשמאות המכרעת פגמים מהותיים. במקרה דנן, התערבותה של ועדת הערר באופן שהפחית את שווי המקרקעין בצורה כה דרסטית, מ- 45 דולר למ"ר לפי קביעת השמאי, ל- 28 דולר בלבד למ"ר, יכולה היתה להיות מוצדקת רק במקרה בו נפלה טעות קשה ביותר של השמאי המכריע, מה שלא קרה בעניננו. מכל מקום, אם ועדת הערר סברה שהשמאי שגה, היא צריכה היתה להחזיר אליו את השמאות עם הנחיות, על מנת שיתקנה, דבר שלא נעשה.

25. המערערים טוענים כי לשיטתה של ועדת הערר, לקרקע חקלאית יהיה לעולם אותו ערך, בין שהיא נמצאת במקום שכוח אל במדינה, ובין שהיא נמצאת בטבורה של עיר גדולה במרכז הארץ, כמו הרצליה, דבר הממחיש את האבסורד בגישתה. זאת ועוד, האבסורד שבכך בולט במיוחד נוכח העובדה שאפילו המשיבה עצמה סברה ששווי הקרקע ביעודה הקודם היה 28 דולר למ"ר, משמע, המשיבה הניחה קיומו של פוטנציאל כללי שיש להתחשב בו בקביעת השווי.

26. בנוסף טוענים המערערים כי ועדת הערר ניסתה להחיל שלא כדין על תביעות בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק את הרפורמה שתוכננה על ידי משרד הפנים במטרה לצמצם את היקפי התביעות לפי סעיף זה, לרבות במסגרת הצעת חוק לתיקון סעיף 197 לחוק וצמצום תחולתו, למרות שרפורמה זו לא צלחה והחוק לא תוקן.

27. עוד טוענים המערערים כי קיים השתק ומעשה בית דין נגד המשיבה, משום שכבר בשמאויות מכריעות קודמות נקבע בעבר שווי של 45 דולר למ"ר בגין קרקעות במתחם הבאסה. כך למשל, ביום 26.5.2008 כבר קבעה ועדת הערר שווי של 45 דולר למ"ר, וזאת במסגרת החלטתה לדחות ערר של המשיבה על שמאות מכרעת קודמת של השמאי סיון בקשר לתכנית הר/1645ב'. על כן, המשיבה לא היתה רשאית לתקוף את השמאות הנוכחית של השמאי סיון.

28. המערערים טוענים גם כי המשיבה ערערה במסגרת הערר לא רק על קביעת השווי במועד הקובע, אלא גם על קביעת השווי החדש, ומשכך שגתה ועדת הערר באמצה את קביעתו של השמאי סיון בנוגע לשווי במצב החדש בנימוק שלא הוגש עליה ערר.

29. לבסוף טוענים המערערים כי המשיבה נהגה כלפיהם בחוסר תום לב משווע, שכן מאז אישור התכנית הפוגעת בשנת 1999 ועד היום, לא שילמה המשיבה לאיש מהמערערים פיצוי בגין ירידת הערך, וזאת בניגוד להצהרותיה ולהבטחותיה בפני
הערכאות שדנו באישורה של תכנית הר/1890, כי תפצה את כל הבעלים בגין ירידת הערך שנגרמה להם.

טענות המשיבה

30. המשיבה טוענת כי פגיעה במקרקעין המזכה בפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, אינה כוללת אובדן פוטנציאל לשינוי ייעוד אלא אם הפוטנציאל איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות הענין. מתן פיצוי לבעלים על חשבון קופת הציבור, בגין אובדן פוטנציאל כללי שאיננו בגדר ציפיה סבירה, מפר את האיזון בין אינטרס הפרט לאינטרס הציבורי, ויגרום לפיצוי על תקוות שנכזבו, ותו לא. במקרה דנן, המקרקעין היו מיועדים מאז שנת 1961 לייעוד חקלאי בלבד, והחל מאמצע שנות ה- 70, ייעודם, לפי תכנית האב, היה לשמש לפארק העירוני המרכזי של העיר. הא ותו לא.

31. לגישתה של המשיבה, אין ממש בטענת המערערים כאילו תכליתו היחידה של הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק היא להעמיד את בעלי הקרקע במצב בו היו ערב אישורה של התכנית, באופן שיוכלו לרכוש תחתם מקרקעין אחרים בעלי שווי זהה. הפסיקה הכירה בתכליות נוספות, המגבילות את היקף הפיצויים. כך למשל ישנו צורך בוודאות של ועדות מקומיות בנוגע להיקף הפיצויים שיידרשו לשלם ולכן צריך להבחין בברור בין תביעות המזכות בפיצוי לבין כאלה שאינן מזכות. שיקול נוסף הוא שמירת היכולת של רשויות התכנון לפעול לקידום צרכי ציבור, כאשר הרחבת היקף הפיצויים תטיל נטל כבד מדי על הרשויות עד כדי המנעות מאישור תוכניות בשל החשש מהעלות הגבוהה הכרוכה בפיצוי בגינן.

32. נוכח התכליות והשיקולים הללו, כך טוענת המשיבה, צמצמה ההלכה הפסוקה את הזכות לפיצויים, והם אינם משתלמים כל אימת ששוויים של המקרקעין יורד עקב אישורה של תכנית. כך למשל, אין משלמים פיצויים בגין פגיעה כלכלית, או פגיעה שאינה בתכונות המקרקעיות של המקרקעין. לפיכך, אין להתחשב בשווי ספקולטיבי גרידא, גם אם השוק פועל על פיו באופן שמקרקעין נמכרים בשווי ספקולטיבי. לדידה של המשיבה, ציפיה כללית לשינוי ייעוד של מקרקעין, כמו גם פוטנציאל כללי, שאינם מבוססים על תכנית צפוייה כלשהי, אלא נובעים אך ורק ממיקומם של המקרקעין ומציפיה של הבעלים לשינוי ייעוד בעתיד, אינם מהווים תכונה מקרקעית, וממילא אין מקום לפצות בגין הפגיעה בהם.

33. המשיבה טוענת כי במקרה דנן, השמאי סיון קבע שאין פוטנציאל המבוסס על ציפיה סבירה לשינוי יעוד משימוש חקלאי למגורים או למסחר, ולכל היותר היו תקוות בלבד, שנכזבו. על תקוות כאלה אין מפצים לפי סעיף 197 לחוק, שאם לא כן, הדבר משול להטלת חובה על הרשות לשנות ייעודם של המקרקעין למגורים, דבר שהוא בלתי סביר בעליל.

34. המשיבה סבורה כי פסק הדין בענין מטעי לאה ויוסף הוא מוטעה וסותר את ההלכה הפסוקה, ומכל מקום, הוגש עליו ערעור שעודנו תלוי ועומד. לדידה, החלטתה של ועדת הערר עולה בקנה אחד עם ההלכה המנחה שנפסקה בע"א 483/86 יעקב (אוטו) בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מב(3) 228 (1988) (להלן: "ענין בירנבך"), לפיה הפוטנציאל התכנוני בגינו מפצים לפי סעיף 197 לחוק, חייב להיות מבוסס על תכנית צפויה, שמגלמת סיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, ובלבד שהסיכוי איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר ציפיה סבירה בנסיבות הענין. כמו כן מפנה המשיבה ל

פסק דין
שניתן לאחרונה בקשר לתכנית הר/1941, בו התקבלה עמדתה לפיה אין מפצים בגין פגיעה בפוטנציאל כללי (עמ"נ 13- 12- 56297 דלי דליה ואח'

נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (1.11.2016) (להלן: "ענין דלי דליה")).

35. המשיבה טוענת כי התערבותה של ועדת הערר בשמאות המכרעת בדין יסודה והיא מעוגנת בהלכה הפסוקה, שכן אין כל מניעה להתערבות כזו כאשר מתברר שהשמאות נסמכת על עובדות בלתי נכונות, או הנחות בלתי הגיוניות או הנחות משפטיות שגויות. כך גם לא היתה מניעה לכך שוועדת הערר תקבע כי לא נגרמה כל ירידת ערך מחמת התכנית הר/1890, עת התברר כי השמאי סיון בעצמו קבע כי שווייה של קרקע חקלאית נטולת פוטנציאל הינו 10 דולר בלבד למ"ר, וכי זהו גם שוויה של הקרקע בעקבות אישורה של התכנית. הגם שבנסיבות רגילות היה מקום לדחות כליל את התביעה לפיצויים בגין ירידת ערך, שכלל לא התרחשה במקרה דנן, הרי שוועדת הערר היתה רשאית לאמץ את עמדתה של המשיבה לפיה שווי המקרקעין ערב התכנית היה 28 דולר למ"ר, ומדובר בקביעה נורמטיבית המבוססת על עקרונות של הגינות, סבירות, מניעת אפליה ואולי גם השתק ומניעות.

36. המשיבה גם דוחה מכל וכל את טענת המערערים כאילו ועדת הערר ניסתה ליישם רפורמה כלשהי בסוגיית הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

37. המשיבה טוענת כי הגם שמדובר במחלוקת עקרונית-משפטית-נורמטיבית, לא בקלות יתערב בית המשפט בהכרעה המקצועית של ועדת הערר, ובטרם יעשה כן, עליו להשתכנע כי נפלו בה טעות מהותית או דופי חמור. הכלל הוא שזכות הערעור על החלטות של ועדת הערר הינה זכות מצומצמת, וזאת מתוך שיקולי יעילות, הן משום שמדובר בטריבונל מעין שיפוטי והן בשל המומחיות הייחודית שיש לטריבונל זה.

38. בכל הנוגע לטענות בדבר קיומו של השתק ומעשה בית דין לחובתה, טוענת המשיבה כי המערערים עצמם לא ביקשו להחיל בעניינם את השמאות הקודמת של השמאי סיון, אלא דרשו קביעת שווי על בסיס ערכים גבוהים בהרבה מהשווי שקבע השמאי סיון בשמאות הקודמת. זאת ועוד, אין המדובר בפלוגתא זהה שהרי מדובר במקרקעין אחרים, בתוכניות שונות ובמועדי אישור שונים. כמו כן, אפילו

פסק דין
של בית משפט (קל וחומר החלטה של ועדת ערר) איננו מהווה השתק פלוגתא בהליכים אחרים לקביעת פיצויים.

39. בכל הנוגע לקביעת השווי החדש של המקרקעין, טוענת המשיבה כי המערערים כלל לא ערערו על קביעה זו של השמאי סיון, ולכן העובדה שהמשיבה ערערה גם על חלק זה של השמאות המכרעת, אינה מצדיקה כעת התערבות שיפוטית בהחלטתה של וועדת הערר לאשר את קביעתו של השמאי סיון בנוגע לשווי החדש.

40. המשיבה טוענת כי אין יסוד להאשמות שמטיחים בה המערערים בענין תום ליבה, שכן הצהרותיה של המשיבה בענין תשלום הפיצויים ניתנו בקשר להליכי אישורה של תכנית הר/1941 ולא בקשר לתכנית הר/1890, ומכל מקום, ההצהרות ניתנו בקשר לפיצויי הפקעה ולא בקשר לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. זאת ועוד, בפועל המשיבה כבר פיצתה את המערערים לפי שווי של 53.8 דולר למ"ר, בעקבות פסק הדין בתביעת פיצויי ההפקעה, כך שברור כי המשיבה שילמה פיצויי ייתר למערערים, נוכח קביעתו של השמאי סיון כי שווי המקרקעין ערב התכנית הפוגעת היה 45 דולר למ"ר, ונוכח קביעתו כי במצבם החדש השווי הינו 10 דולר בלבד למ"ר.

דיון והכרעה

41. לאחר שבחנתי את חומר הראיות וטיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל, וכי יש לבטל את החלטתה של ועדת הערר ולאמץ את קביעותיו של השמאי סיון לענין שווי המקרקעין, והכל מהטעמים שיפורטו להלן.

42. הכלל הוא שבית המשפט לעניינים מנהליים לא יתערב בנקל בהחלטתה של ועדת הערר בכל הנוגע לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, גם כאשר זו התערבה במסקנותיו של שמאי מכריע. בית המשפט יסתפק בדרך כלל בבדיקת השאלה אם ועדת הערר הפעילה את אמת המידה הראויה – שלפיה יש להתערב בחוות הדעת של השמאי המכריע אם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור (בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח'

(פורסם בנבו, 23.04.2014) (להלן: "ענין גלר")). טעמו של כלל זה נעוץ בטיבה של ועדת הערר, כטריבונל הקרוב במאפייניו לערכאה שיפוטית, ובמידת המומחיות שלה בסוגייה השמאית שעל הפרק (בר"מ 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 05.01.2014)). יחד עם זאת, כפי שהמשיבה עצמה היטיבה להציג זאת, השאלה העומדת על הפרק היא שאלה עקרונית- נורמטיבית, קרי, האם יש מקום להכיר בפוטנציאל כללי של מקרקעין כבסיס לקביעת שווי לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. בשמה של שאלה זו ממש סטתה ועדת הערר מהעקרון לפיו אין היא נוהגת להתערב בשמאות מכרעת של שמאי שמינתה, ובשמה של אותה שאלה עקרונית יש מקום להתערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטתה זו של ועדת הערר, אם נמצא כי בטעות משפטית יסודה.

43. בטרם אבחן את השאלה העקרונית לגופו של ענין, אקדים ואומר כי דעתי היא שהמשיבה מנועה היתה מלטעון בפני
ועדת הערר כי שווי המקרקעין במועד הקבוע היה נמוך מ- 45 דולר למ"ר, וזאת מחמת מעשה בית דין שנוצר לחובתה בהליך קודם בפני
ועדת הערר. באותו הליך קודם עמדה על הפרק שמאות מכריעה של השמאי סיון מיום 2.2.2006, בקשר לירידת ערך המקרקעין במתחם הבאסה בעקבות אישור תכנית הר/1645ב'. באותה שמאות קודמת, קבע השמאי סיון כי שווי המקרקעין במועד הקובע (באותו ענין היה זה יום 27.10.1998) היה 45 דולר למ"ר. ביום 26.5.2008 דחתה ועדת הערר את העררים שהוגשו בקשר לשמאות המכרעת ההיא, וקבעה כי "אנו סבורים, כי קביעתו זו של השמאי היא במסגרת שיקול דעתו המקצועי, והיא סבירה, גם בהתבסס על כך שהמשיבות עצמן מייחסות לחלקה שווי של 28 $". הכרעה זו של ועדת הערר מהווה מעשה בית דין ביחס למשיבה, בכל הנוגע לשווי המקרקעין במועד הקובע.

44. המשיבה טוענת כי הכלל בדבר מעשה בית דין איננו חל בכל הנוגע להערכת שוויים של מקרקעין, ולענין זה היא מפנה ל"כלל ההדדיות" וכן להלכת ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' איריס אסלן (פורסם בנבו, 27.12.2004), אלא שאין הנדון דומה לראיה. באותו ענין נקבע שקביעת שווי מקרקעין בהליך קודם, אינה יכולה לכבול בעל דין שלא היה צד להליך הראשון, אלא ששם ביקשה המדינה להחיל מעשה בית דין לחובתו של מי שלא היה בעל דין בהליך הראשון, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם התנאים לקיומו של מעשה בית דין, ואילו בעניננו מבוקש להחיל את הכלל בדבר מעשה בית דין לחובתו של מי שהיה בעל דין בהליך הראשון, קרי, המשיבה. הצורך בזהות מוחלטת של בעלי הדין בשני ההליכים, כתנאי לתחולתו של מעשה בית דין, לא בהכרח קיים כאשר מבוקש להחיל מעשה בית דין כטענת הגנה מפני מי שהיה צד להליך הראשון:

"נקבע כי גם צד זר להליך שכבר הוכרע יוכל לטעון להשתק פלוגתא בהליך מאוחר בהתבסס על ההליך הראשון, ובלבד "שכל האינטרסים עליהם בא עקרון 'זהות הצדדים' לשמור, [יהיו] מוגנים" ... ואכן, שימוש דפנסיבי שעושה צד זר להליך בטענת הפלוגתא הפסוקה יש בו, במקרים רבים, כדי לקדם את תכליתו של עיקרון מעשה בית דין – צמצום היקף ההתדיינויות ומניעת הכרעות סותרות. שכן, מתן רשות לנתבע בתביעה השניה להעלות טענת השתק פלוגתא נגד התובע בתביעה הראשונה, ואגב כך מניעתו מלחזור ולהעלות פלוגתא זהה שכבר נדונה והוכרעה לרעתו בתביעה הקודמת, לא רק שחוסך זמן שיפוטי יקר, אלא אף מונע הכרעה שיפוטית סותרת בשתי התביעות ..."

(דברי כב' השופט י' דנציגר בע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 12.10.2009)).

ראה גם ע"א 9647/05 פוליבה בע"מ נ' מדינת ישראל אגף המכס ומע"מ ומשרד המסחר (פורסם בנבו, 22.07.2007) (מפי כב' השופטת ע' ארבל):

"הדרישה כי תהיה זהות בין הצדדים בשני ההליכים לשם יצירת "השתק פלוגתא" נועדה, מחד גיסא, להבטיח כי לכל אחד מבעל דין יהיה יומו בבית המשפט, ומאידך גיסא לדאוג כי מי שניתנה לו הזדמנות לומר את דברו בפני
בית משפט לא ישמיע דברו בשנית, מטעמים שביעילות ולמען יהיה סוף לדיונים ... הממצאים שנקבעו בעניין לוי ושלגביהם נטענה הטענה להשתק פלוגתא על-ידי המערערת היו ממצאים נגד המשיב. המשיב הוא הצד המשותף לשני התיקים, והטענה להשתק נטענת נגדו, ומכאן ש"היה לו יומו בבית המשפט". את שהיה לו לטעון בעניין לוי- היה באפשרותו לטעון באותו עניין ואת התנגדותו לטענה להשתק פלוגתא יש לראות כניסיון לפתוח את ההתדיינות בעניינים אלה מחדש. דווקא הצד שלא היה לו "יומו בבית המשפט", ולא ניתנה לו הזדמנות לטעון טענותיו- החברה המערערת- הוא שחפץ להסתמך על השתק הפלוגתא. בנסיבות העניין ניתנה איפוא הגנה לאינטרס המרכזי שעליו נועד התנאי בדבר "זהות הצדדים" לשמור ..."

במקרה דנן, למשיבה היה יומה בפני
ועדת הערר בהליך הראשון והיה ביכולתה לטעון כי השווי האמיתי של הקרקע נמוך מהשווי של 45 דולר למ"ר. אין איפוא סיבה טובה להניח לה לפתוח נושא זה מחדש בהתדיינות המאוחרת יותר בפני
אותה ועדה, רק משום שמדובר בבעלים אחרים של מקרקעין באותו מתחם ממש.

45. אכן, המערערים לא ראו עצמם כבולים להערכת השווי בהליך הראשון, וטענו בפני
השמאי סיון כי שווי המקרקעין עולה בהרבה על 45 דולר למ"ר, אך הם היו זכאים לעשות כן, משום שהם לא היו צד להליך הראשון בו נקבע השווי הנ"ל, ולכן מעשה בית הדין שנוצר בהליך הראשון לא חייב אותם. לעומת זאת, המשיבה, שהיתה צד להליך הראשון, היתה כבולה לקביעה השיפוטית שניתנה בגדרו, בדבר שווי של 45 דולר למ"ר. על כן, כאשר המשיבה הגישה ערר על קביעתו הנוכחית של השמאי סיון, המערערים היו רשאים לטעון להגנתם כי המשיבה מנועה מעשות כן מחמת קיומו של מעשה בית דין לחובתה.

46. גם שיקולי יעילות מצדיקים מסקנה זו בדבר החלתו של מעשה בית דין לחובתה של המשיבה. במתחם הבאסה יש עשרות רבות של בעלי מקרקעין. אין כל טעם או הצדקה לכך ששאלת השווי של המקרקעין במתחם הבאסה במועד הקובע, תובא על ידי המשיבה פעם אחר פעם מחדש להכרעתה של ועדת הערר, כאשר המשיבה היא לעולם הנתבעת לשלם פיצויים לפי סעיף 197, ורק משום שהתובעים הם שמתחלפים מעת לעת. אין סיבה להשלים עם מצב דברים בו המשיבה תנסה בכל פעם את מזלה מחדש, שמא יעלה בידה להשיג קביעת שווי נמוכה יותר מזו שעלה בידה להשיג בהליך הראשון. גם מראית פני הצדק אינה מתיישבת עם מצב הדברים הנוכחי, בו אותה ועדה ממש קבעה לפני מספר שנים כי שווי המקרקעין במתחם הבאסה במועד הקובע הינו 45 דולר, ואילו כעת היא קובעת ששווי אותם מקרקעין ממש, במועד סמוך, הינו 10 דולר בלבד למ"ר. קביעות כה שונות בתכלית מפיה של אותה ועדה ממש, עלולות לפגוע באמון הציבור בהגינות של ההליך המעין שיפוטי בפני
הוועדות, ולזרוע תחושה של חוסר יציבות משפטית.

47. המשיבה טוענת כי קביעת השווי של 45 דולר למ"ר בהחלטה הראשונה של הוועדה אינה מהווה מעשה בית דין לחובתה, משום שלא מדובר באותם מקרקעין, באותה תכנית ובאותו מועד קובע, אך יש לדחות טענה זו. בשני ההליכים נדונה שאלת שוויין של חלקות במתחם הבאסה, כך שהמקרקעין הם למעשה אותם מקרקעין ממש. בכל הנוגע לשוני בתוכניות הפוגעות, הרי שאין לכך כל חשיבות, שכן הפלוגתא הפסוקה היא לגבי השווי ערב התכנית הפוגעת, קרי, השווי לפי התכנית הקיימת, שהיא אותה תכנית ממש בשני המקרים. באשר לשוני במועד הקובע, הרי שמדובר בשוני סמנטי בלבד, שכן הפער בין שני המועדים הקובעים הוא חודשים בודדים (ראה גם מכתבו של השמאי סיון מיום 30.12.2014 אל ועדת הערר, מוצג ג' למוצגי המשיבה, בו הוא מציין כי שתי השומות מתייחסות לאותו מתחם קרקע והמועד הקובע לשתיהן הוא דומה). בוודאי שפער זניח זה איננו מצדיק פתיחה מחדש של שאלת שווי המקרקעין במצב הקודם.

48. זאת ועוד, ככלל, גם החלטות של ועדת ערר יכולות להוות מעשה בית דין:

"גם ועדת ערר מכהנת כערכאה שיפוטית והיא בית דין. לא רק עקב פסק דינו של בית המשפט, אלא גם עקב החלטתו של בית דין קם מעשה בית דין, והוא חורץ סופית את גורל החבות לגבי שנת השומה."

(ע"א 714/68 יהודה צבי זיס נ' המועצה המקומית אשדוד, פ"ד כג(2) 623, 627 (1969)).

ועדת ערר היא טריבונל שיפוטי סטטוטורי, ובמידה רבה כמוה כבית משפט. על כן, קבלת הטענה לפיה קביעותיה אינן יוצרות מעשה בית דין, אינה עולה בקנה אחד עם כוונתו של המחוקק להקנות לה סמכות הכרעה בסכסוכים המובאים בפני
ה, וחותרת תחת הכוונה שהחלטותיה תחייבנה לא רק במסגרת הצרה של הסכסוך המסויים המתברר בפני
ה, אלא גם מעבר לכך (דברי כב' השופט (כתוארו אז) א' אורנשטיין, בתיק בש"א (מחוזי ת"א) 18378/07 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אלעד (פורסם בנבו, 24.09.2008)).

49. מכל מקום, גם לגופו של ענין, ואף אלמלא היה קיים במקרה דנן מעשה בית דין לחובתה של המשיבה, אני סבור שהדין עם המערערים, כפי שנראה כעת.

50. סעיף 197(א) לחוק קובע:

"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

בבסיס הוראת סעיף 197 עומד העקרון כי כנגד פגיעה במקרקעין עקב תכנית, קמה לבעל המקרקעין הזכות לקבלת פיצוי. ההנחה היא שהתפתחות צרכי התכנון גוררת יחד עימה פגיעות במקרקעין, המחייבות מתן פיצוי לבעלי הזכויות הנפגעים עקב הליכי תכנון שנועדו לשרת את עניינו של הציבור. משכך, החוק קובע מערכת של איזונים בין אינטרס הכלל לאינטרס הפרט (ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - ראשון לציון (פורסם בנבו, 15.12.2016) (להלן: "ענין פרחי ביקל")).

51. אך לאחרונה שב ועמד בית המשפט העליון על תכליתו של סעיף 197 לחוק:

" ... סעיף 197 מעניק פיצוי שהוא קנייני במהותו על פגיעתה של הרשות התכנונית, שנעשתה כדין, בזכות הקניין של בעל מקרקעין. התכלית העיקרית של הפיצוי היא החזרת מצבו של מי שניזוק מפועלה של רשות התכנון לקדמותו. מטרה נוספת היא יעול וטיוב עבודתה של רשות התכנון; כאשר מאידך גיסא ניצבים השיקולים של קידום האינטרס הציבורי הגלום בעבודת רשות התכנון, והצורך שלה בוודאות, שבגינם יש להגביל את הפיצוי. המסגרת הנורמטיבית הקבועה בסעיף יוצרת איזון יחודי בין האינטרסים הללו, אם במסגרת הוראותיו המפורשות (תקופת ההתיישנות; התיחום הגאוגרפי של הזכאות), אם במסגרת שיקול הדעת השיפוטי שבעקבותיו (בחינת הסבירות שבסעיף 200 לחוק; היקפה של הפגיעה העקיפה המזכה בפיצוי)."

(דברי כב' השופט נ' סולברג ברע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ו- 56 אח' (פורסם בנבו, 02.08.2016), פסקה 33) (להלן: "ענין רות קטן").

תכליתו של הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק היא כפולה:

ראשית, פיצוי הפרט על הפגיעה בקניינו, על מנת שהוא לא יידרש לשאת לבדו במלוא נטל הפגיעה הנובעת מן התכנית. בכך ניתן ביטוי לזכותו של הפרט להגנה על קניינו. כמו כן, תכלית זו מגשימה את העקרון של צדק חלוקתי, לפיו הציבור בכללותו נדרש להשתתף בנזק שנגרם לפרט בשל תכנית המביאה תועלת לכלל הציבור. מדובר בהסדרת חלוקה צודקת ושויונית של נטלים חברתיים (בר"מ 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה בישראל (פורסם בנבו, 17.07.2011) (להלן: "ענין עירית חולון"); עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230, 249 (2006) (להלן: "עניין ויטנר"); ענין פרחי ביקל).

שנית, המטרה היא לגרום לרשויות התכנון להיות מודעות לפגיעה הכרוכה בתכנית בבואן להחליט אם לאשרה, וזאת על מנת לוודא שהרשות לא תנהג בקלות ראש בבואה לאשר תכנית שיש בצידה פגיעה כלכלית קשה בבעלי המקרקעין. בלא חובת פיצוי, החשש הוא שרשויות התכנון לא יתנו משקל מספיק לפגיעה שעלולה להגרם לבעלי המקרקעין (בר"ם 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, נתניה נ' הר (פורסם בנבו, 7.8.2006); דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' הורוויץ פ"ד נח(6) 289, 294 (2004); ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל – הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 877 (1993); ענין עירית חולון; עע"מ 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח'

(פורסם בנבו, 03.09.2015) (להלן: "ענין טויטו")).

ברקע של חובת הפיצוי מונחים גם עקרונות של הגינות, יעילות ושויון:

"עקרון ההגינות מבוסס על ההנחה כי יש לפצות את הניזוק ולהחזירו למצב כפי שהיה לפני אירוע הנזק, והמזיק שגרם לנזק הוא שעליו לשאת בנטל; עקרון היעילות מורה, כי היעדר פיצוי על נזק שנגרם מפגיעת תכנית עלול להביא לדמורליזציה של פרטים, להשפיע לרעה על רמת ההשקעה והייצור שלהם, וליצור תמריץ שלילי להתנהגות הרשות הציבורית; עקרון השוויון מבוסס על שיקולי צדק ועל השאיפה להעניק יחס שוויוני לבעלי מעמד שווה ..." (דברי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בענין עירית חולון, פסקה 34).

52. מאידך, יש ליתן משקל גם לאינטרס של הרשות בקיומה של וודאות בנוגע לעלויות הצפויות לחול עליה בגין פרסום תוכניות, כדי שתוכל לכלכל את צעדיה התכנוניים בהתאם. בשמו של אינטרס זה, נקבע כי יש לפרש את סעיף 197 לחוק באופן דווקני, כדי שרשויות התכנון יוכלו להעריך מראש את היקף חשיפתן הכספית לתשלום פיצויים בגין אישור תוכניות (ענין ויטנר"). כך גם יש ליתן משקל לאינטרס הציבור בפיתוח מקרקעין, ולחשש מפני אפקט מצנן של הליכי התכנון נוכח עלויות גבוהות מדי, שהרשויות לא תוכלנה לעמוד בהן (ענין פרחי ביקל, פסקה 35).

עוד נפסק כי קיומו של סעיף 200 לחוק, הקובע במקרים מסויימים פטור מתשלום פיצויים חרף קיומה של פגיעה במקרקעין על ידי תכנית, הוא כשלעצמו איננו מצדיק מתן פרשנות מרחיבה לסעיף 197 לחוק:

"אולם ברי כי עצם קיומו של סעיף 200, המסייג את זכות הפיצוי לפי סעיף 197, אינו מחייב אימוץ פרשנות מרחיבה לסעיף 197. ... אין לומר כי עצם קיומו של סעיף 200 מחייב פרשנות מרחיבה לסעיף 197, או כי האיזון הראוי בין אינטרס הפרט בפיצויים ובין האינטרס הציבורי מובטח מעצם קיומו של סעיף 200. סעיף 200 אינו ממצה אפוא את האיזון בין האינטרסים השונים בסוגיית הפיצוי בגין פגיעה מתכנית, אלא הוא לכל היותר שיקול נוסף שמשפיע על הפרשנות שתינתן לסעיף 197. האיזון הראוי יושג הן באמצעות קביעת היקף הזכאים לפיצויים לפי סעיף 197 והן לפי היקף הפטור שניתן לפי סעיף 200."

(ענין ויטנר, בע' 265).

53. יחד עם זאת, בפסיקה של העת האחרונה ממש, נקבע כי:

"הכלל הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה בדבר חובת פיצוי על פגיעה במקרקעין עקב תכנית משתלב בהגנה החוקתית על הקניין, כפי שנקבעה בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, וכן עם עקרונות של צדק חלוקתי. לפיכך, בפסיקה נקבע כי יש לפרשו בהרחבה."

(דברי כב' השופט י' דנציגר בענין פרחי ביקל, פסקה 34).

54. הפגיעה הנבחנת לפי סעיף 197 לחוק היא ביחס לתכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין, ולא ביחס למי שמחזיק בהם:

"בפסיקתנו נקבע כי במסגרת מתן פיצוי לפי סעיף 197 יש להבחין בין פגיעה במקרקעין לבין פגיעה באדם. סעיף 197 עוסק בפגיעה במקרקעין, קרי – פגיעה בתכונות המקרקעין או בערכם, בעקבות אישור התכנית; הסעיף לא נועד לפצות על פגיעה שהתכנית מסבה לאדם המסוים המתגורר במקרקעין. לפיכך, הפגיעה נבדקת באופן אובייקטיבי ביחס למקרקעין המסויימים, ולא באופן סובייקטיבי ביחס למחזיק במקרקעין באותו זמן ..."

(דברי כב' השופט נ' סולברג בענין רות קטן בפסקה 30); ראה גם ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי פ"ד מט(1) 463, 473 (1995); ע"א 6826/93 הוועדה המקומית כפר סבא נ' חייט, פ"ד נא(2) 286 (1997)).

55. כאשר מתגלעת מחלוקת שמאית בין ועדה מקומית לבין בעל מקרקעין בנוגע למידת הפגיעה והזכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, והדבר מובא להכרעתה של ועדת ערר, אחת הדרכים המקובלות להכריע במחלוקת היא באמצעות מינוי שמאי מכריע, כפי שנעשה כאן.

בעניננו, ההליך שניהל השמאי המכריע בטרם הוציא מלפניו את השמאות המכרעת, היה הליך מאוד יסודי ומדוקדק. השמאי ניהל מעין הליך אדברסרי מלא, שהצריך לא פחות משבע ישיבות עם השמאים מטעם המערערים והוועדה וכן ביקור בשטח המריבה. חוות הדעת עצמה היא מפורטת ומנומקת היטב, והשמאי סיון תיאר בהרחבה יתירה את מכלול השיקולים והנתונים שעמדו לנגד עיניו.

56. השמאים מטעם המערערים טענו בפני
השמאי סיון כי שווי הקרקע במועד הקובע נע סביב 100- 120 דולר למ"ר, לעומת 4- 28 דולר במצב החדש, ואילו שמאי המשיבה טענו כי הקרקע היתה מיועדת לפארק ציבורי מאז שנות ה- 70 של המאה הקודמת בהתאם לתכנית האב, ולא היה לה כל פוטנציאל לשינוי ייעוד למגורים, ומשכך לא חלה כל ירידת ערך בעקבות אישור תכנית הר/1890. לדידם, שווי הקרקע לפי הייעוד הקודם כחקלאי היה בין 26- 28 דולר ושווי הקרקע לפי הייעוד החדש עולה על השווי הקודם, ולמצער, לא נמוך ממנו, ומשכך לא נגרמה ירידת ערך כלשהי למערערים.

57. השמאי סיון דחה את עמדתה של המשיבה וקבע כי אישור התכנית הר/1890 מהווה ראשיתה של פגיעה במקרקעין, שכן מרגע שייעודה של קרקע פרטית משתנה לפי תכנית והופך לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) המיועד להפקעה, זוהי כבר פגיעה ממשית בזכות הקנין עוד בטרם ביצוע ההפקעה. התכנית הוציאה את הקרקע ממאגר הקרקעות הפרטיות הנסחרות בשוק החופשי בהתאם לכללי ביקוש והיצע, והעבירה אותה למאגר הקרקעות הציבוריות המיועדות להפקעה, ואינן נסחרות עוד בשוק החופשי. הקונה הסביר לא ירצה לרכוש קרקע מסוג כזה, המיועדת להפקעה. השמאי הוסיף וקבע כי מדובר בפגיעה ישירה במקרקעין לפי מבחן האדם הסביר, קרי, המבחן באיזה אופן יגיב אדם סביר כשיידע שקרקע פרטית שלו השתנה ייעודה לשצ"פ המיועד להפקעה. סביר להניח כי אדם כזה יגיב מיד כנגד החלטה כזו הפוגעת ברכושו הפרטי.

58. מכאן עבר השמאי סיון לבדיקת גובה הפגיעה. לענין זה יש לבחון את שווי המקרקעין במצב הקודם, ערב התכנית הפוגעת, מול שוויים במצב החדש, מיד לאחר אישורה של התכנית הפוגעת. השמאי קבע כי:

"העוררים לא הצליחו להוכיח פוטנציאל שמתבסס על תכנית צפויה לשינוי יעוד מחקלאי למגורים או למסחר עם סיכוי סביר. בעצם לא הוצגה כל תכנית לשינוי ייעוד בשלב כלשהו. היו תקוות, היו עסקאות ספקולטיביות, היו סימנים שונים שבנו עליהם תקוות (מפת העיר), אך כל זה לא מספיק כדי לבסס צפייה סבירה לשינוי יעוד. לא הוצגה גם תכנית שיכון ע"פ הר/253א'. לפיכך, נקודת המוצא היא שלחלקות אלה לא היה פוטנציאל עם סיכוי סביר לשינוי יעוד למגורים." (ההדגשה במקור) (ע' 22 לחוות דעתו של השמאי סיון).

מאידך, כך ציין השמאי סיון, מדובר בקרקע הנמצאת במרכז הארץ, לא בסמיכות כי אם ממש בתוך עיר גדולה, נתון שהוא בעל חשיבות לצורך קביעת השווי.

59. השמאי סיון הוסיף וציין כי קביעת השווי נעשתה לפי גישת ההשוואה, שהיא הגישה העדיפה על פני הגישות האחרות, הגם שבמקרה דנן ערכי השוק אינם חזות הכל, ולפיכך אין להסתמך באופן עיוור על כל עסקה ועסקה, אלא יש לנטרל עסקאות חריגות. במקרה דנן, רוב העסקאות במתחם הבאסה היו נגועות במידה זו או אחרת עקב הידיעה אודות התוכניות "שבצנרת", קרי, תכנית הר/1890 ותכנית הר/1941.

מכאן עבר השמאי סיון לבחון שורה ארוכה של עסקאות שנערכו במתחם ובסמוך לו, וניתח את מאפייניה הייחודיים של כל אחת מהן. השמאי מצא שעסקאות נעשו בשנות ה- 90 בטווח מחירים שנע בין 9 דולר למ"ר ל- 70 דולר למ"ר, וציין כי מחיר השוק הושפע משמועות ותוכניות רבות שהיו באזור, לטובה ולרעה. על כן, נוכח הכלל לפיו ערכי השוק אינם חזות הכל, יש למצוא את העסקאות הרלבנטיות, שבהן שני הצדדים ידעו היטב את המצב המשפטי והתכנוני, תוך ניטרול עסקאות חריגות לשני הכיוונים. לפי אמת מידה זו, קבע השמאי סיון כי שווי של 45 דולר למ"ר משקף את שווייה של קרקע חקלאית במתחם הבאסה במועד הקובע, שווי המשקף פחות ממחצית שווייה של הקרקע בייעוד חקלאי א' ללא החשש מפני תכנית האב.

60. עוד ציין השמאי סיון כי:

"לגישתי, השווי הבסיסי של הקרקעות בבאסה הוא אחיד הואיל ועיקר שוויין של החלקות טמון באפשרות כלשהי בעתיד, ולא בשימוש הנוכחי. שווי זה משקף את מיקומן של החלקות בטבורה של עיר, באזור מפותח, ואת האפשרות שבעתיד הרחוק, הבלתי נראה לעין, ישונה יעודן, ובמקרה כזה הן ישתתפו בטבלת איחוד וחלוקה חדשה. במצב כזה הן היו נכנסות לטבלת איחוד וחלוקה בערכים אחידים". (ההדגשות במקור) (ע' 26 לחוות הדעת).

61. מכאן עבר השמאי סיון לבחינת השווי של המקרקעין במצב החדש, לאחר פרסום תכנית הר/1890, וקבע כי:

"שינוי ייעוד של קרקע לשצ"פ החזיר באחת את הקרקע הזו למשבצת הראשונה שלה, לנקודת האפס, כקרקע חקלאית בתולה, שאיננה משתתפת עוד ב"משחק", אין לה כל ביקוש ואין לה כל סיכוי לשינוי ייעוד. הקרקע חוזרת להיות במעמד שווה לקרקע חקלאית בסיסית. ... במצב זה הקרקע המיועדת לשצ"פ היא עדיין שוות ערך לקרקע חקלאית ללא פוטנציאל ... לסיכום נקודה זו- שווי קרקע חקלאית בסיסית המיועדת לשצ"פ ללא כל סיכוי לשינוי יעוד במקום זה מוערך על ידי כ- 10 $ למ"ר." (ההדגשות במקור) (ע' 30 לחוות הדעת).

62. נזכיר כי השמאי סיון שימש כשמאי מכריע. הוא מונה לתפקידו זה על ידי ועדת הערר. משכך, הנחת המוצא היא שהשמאי סיון ניחן בכישורים המקצועיים המיטביים לצורך חיווי דעתו בשאלה השמאית שהונחה לפתחה של הוועדה. מכאן נגזרת אמת מידה מצומצמת להתערבות בממצאיו של השמאי, השמורה למקרים בהם נפלו בחוות דעתו טעות מהותית או דופי חמור, או שהשמאי נסמך על מסד עובדתי שגוי, או שהניח הנחות בלתי הגיוניות, או שנסמך על הנחות משפטיות שגויות:

"ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור ... כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת ... לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה ... כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה ..."

(דברי כב' השופט ע' פוגלמן בענין גלר, פסקה 8).

63. במקרה דנן, הוועדה מצאה לנכון לבטל את קביעתו של השמאי סיון בדבר שוויים של המקרקעין במועד הקובע, על יסוד ההנחה שהשמאי שגה מבחינה משפטית, בהביאו בחשבון את הפוטנציאל הכללי של המקרקעין. לטעמי, לא היה יסוד להתערבות זו, שכן השמאי סיון לא היה אמור לנטרל משווי השוק של המקרקעין במתחם הבאסה את אותו פוטנציאל כללי הטמון מטבע הדברים במקרקעין המצויים בטבורה של עיר גדולה כמו הרצליה, באזור מפותח, פוטנציאל, שיסודו באפשרות שבעתיד הרחוק ישונה יעודם של המקרקעין באופן שיעלה את שוויים. פוטנציאל כזה היה מגולם במחירי העסקאות בהן נמכרו מקרקעין במתחם הבאסה, ולא היה זה ראוי להתעלם לחלוטין ממחירי השוק של המקרקעין במתחם. ודוק: לא מדובר בתוספת שמאית מלאכותית למחירי השוק, אלא בשיקוף מדוייק של מצב הדברים כהווייתו. אכן, לא היה מקום לייחס משקל לעסקאות ספקולטיביות, המבוססות בעליל על הנחות מרחיקות לכת בנוגע לשינוי הייעוד האפשרי, אלא שהשמאי סיון היה ער למצב דברים זה ולכן ניטרל מראש את אותן עסקאות נגועות ולא הביאן בחשבון לצורך קביעת השווי.

64. המשיבה טוענת כי השווי הקובע לצורך בדיקת קיומה של פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק, איננו שווי השוק של המקרקעין, שכן יש לנטרל ממנו את התוספת בגין הציפיה של הציבור הרחב (מוכרים וקונים) לאפשרות של שינוי ייעוד בעתיד הבלתי נראה לעין. דינה של טענה זו להדחות. אם השמאי סיון היה מתעלם כליל משווי השוק של המקרקעין במועד הקובע, שיסודו גם בפוטנציאל הכללי של פיתוח בעתיד הבלתי נראה לעין, הוא היה חוטא למלאכתו השמאית, כמו גם לעקרון העומד בבסיס הוראת סעיף 197 לחוק, לפיו יש לשום את שווי השוק של המקרקעין במועד הקובע, על מנת שניתן יהיה לפצות את הבעלים באופן שיחזיר את מצבם לקדמותו, כפי שהיה לפני התכנית הפוגעת. התעלמות כזו, או ניטרול המרכיב של פוטנציאל כללי מתוך השווי של המקרקעין, משמעה הקטנה מלאכותית של הפיצוי המתחייב מעקרון השבת המצב לקדמותו, שכן אלמלא התכנית הפוגעת, יכולים היו בעלי המקרקעין למכור את הקרקע לפי שווי השוק, קרי, במחיר המגלם בחובו גם את הפוטנציאל הכללי של המקרקעין. פיצוי המחושב בדרך המנטרלת מרכיב זה, שולל מהם אפשרות זו. למעשה, במקרה כזה מדובר בפיצוי חלקי בלבד, הרחוק עד מאוד מגובה הנזק האמיתי שנגרם לבעלי המקרקעין. הליכה בדרך זה מכרסמת איפוא בעקרון היסוד לפיו יש לשאוף להשיב את מצבו של הניזוק לקדמותו, עליו נעמוד כעת.

65. עקרון יסוד בשיטתנו המשפטית הוא שיש להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא המעשה המזיק, ומכאן מתחייבת שומה של שווי השוק של המקרקעין ערב התכנית הפוגעת (בכפוף לחריגים עליהם עמדה הפסיקה, כגון, פגיעה כלכלית). עמד על כך בית המשפט העליון בענין טויטו:

"מה שנדרש התובע (ראובן) להוכיח – ומה שיזכה אותו בפיצוי – הוא כי נגרע שווי מקרקעיו בהשוואה לשווי שעשוי היה להיוודע להם אילולא אושרה ויושמה התכנית. כך מתבקש ממטרת הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, המכוון להעמדת הפרט "במצב שבו הוא היה לולא באה התכנית לעולם" ... השוו לעקרון היסוד של דיני הנזיקין, שלפיו על הפיצוי הנפסק "להסיר את הנזק ולהעמיד את הניזוק, במידת האפשר, במצב בו היה אלמלא מעשה הנזיקין" ... בית משפט זה כבר עמד על כך שלצורך זכייה בפיצוי מכוח סעיף זה יש לבחון את שיעור הפגיעה במקרקעין. לשם כך יש לעמוד על ערך המקרקעין לפני אישור התכנית הפוגעת ולהשוותו עם ערכם לאחר אישורה. ודוקו: מה שיש לעשות הוא לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שווים לאחר שהתכנית נתקבלה. הפגיעה שנגרמה תתבטא בגריעת השווי שנגרמת על ידי התכנית בהשוואה לשווי המקרקעין ערב תחילתה של התכנית הפוגעת ... התובע נדרש להוכיח כי שווי השוק של המקרקעין נגרע לעומת השווי שהיה להם, או שעשוי היה להיות להם, אילולא אושרה התכנית הפוגעת. .... סיכומו של עניין: לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק די להוכיח כי ערך המקרקעין נמוך מן הערך שעשוי היה להיוודע להם בשוק אילולא התכנית הפוגעת."

(דברי כב' השופט ע' פוגלמן, פסקאות 54 ו- 55).

66. חרף זאת, הוועדה סברה שיש להתעלם משווי השוק של המקרקעין. לשם כך היא הסתמכה על פסק הדין בענין בירנבך, בו נקבע:

"הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר "נפגע" על-ידי תכנית, איננו מגולם אך ורק בתכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין."

לדידה של הוועדה, הפוטנציאל הכללי עליו הצביע השמאי סיון, איננו מבוסס על ציפיה סבירה לשינוי ייעוד של המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של מסחר או בניה למגורים, ומשכך, הפגיעה בפוטנציאל זה אינה בת פיצוי.

לטעמי, הוועדה מצאה פנים שלא כהלכה בהלכת בירנבך. בעניננו, השומה המכרעת לא נעשתה על בסיס הנחות והערכות תיאורטיות של השמאי, כיצד הציפיה לשינוי הייעוד החקלאי של המקרקעין, שאיננה בגדר ציפיה סבירה, אמורה להשפיע על שווי המקרקעין, אלא השמאי נקט בשיטת ההשוואה, בה למעשה השמאי "מצלם" את שווי השוק של המקרקעין ערב התכנית הפוגעת. צילום כזה מבטיח כי הפיצוי יעלה בקנה אחד עם הצורך להשיב לקדמותו את מצבו של הנפגע. השמאי סיון לא הוסיף שווי באופן מלאכותי בשל קיומו של פוטנציאל כללי, אלא "צילם" את שווי השוק, המגלם בחובו באופן מדוייק את האופן שבו הציבור מתמחר את אותו פוטנציאל כללי. ודוק: שיטת ההשוואה, המכונה גם שיטת שווי השוק, היא השיטה המקובלת והמועדפת לצורך הערכת שוויים של מקרקעין (ע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח ואח'

נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 17.11.2013); ע"א 8378/11 יגל מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל בפסקה 46 (פורסם בנבו, 27.10.2016)). מתוך פסק הדין בענין בירנבך, עולה כי באותו ענין לא היה ניתן לנקוט בגישת ההשוואה, משום שעל החלקות הסמוכות לחלקת המריבה ("בית הפגודה" בתל אביב), חלה תכנית אחרת (ראה סעיף 3 לפסק הדין). כלומר, הפוטנציאל התכנוני באותה פרשה, היה ייחודי אך ורק לחלקה שבמחלוקת, ולא לחלקות סמוכות, כך שלא היה ניתן "לצלם" את שווי השוק של הפוטנציאל התכנוני, אלא לעסוק בספקולציות גרידא. לא כך הם פני הדברים במקרה שלפנינו, כאשר ניתן למדוד את שווי השוק בהסתמך על עסקאות רבות שנעשו במתחם הבאסה. זאת ועוד, השמאי סיון היה ער לכך ששווי השוק הושפע מעסקאות שהיו מבוססות על תקוות מופרזות בנוגע לשינוי הייעוד, דבר שהיטה כלפי מעלה את מחירי המקרקעין באותן עסקאות, ולכן הוא ניטרל מראש את אותן עסקאות בעלות אופי ספקולטיבי ולא הביאן בחשבון בקביעת שווי השוק של המקרקעין. למעשה, שווי השוק שמדד השמאי סיון, שיקף במדוייק את שווי המקרקעין בעיניהם של קונים ומוכרים המודעים היטב למצב התכנוני שלהם, קרי, לכך שלמקרקעין לא היה פוטנציאל עם סיכוי סביר לשינוי יעוד למגורים. מאידך, אותם קונים ומוכרים ייחסו משקל למיקומן של החלקות בטבורה של העיר הרצליה, באזור מפותח, וכן לאפשרות שבעתיד הרחוק, הבלתי נראה לעין, ישונה יעודן למסחר או לבניה, ממש כפי ששונה ייעודן המקורי של חלקות עליהן נבנה קניון שבעת הכוכבים, על ידי עירית הרצליה, לייעוד מסחרי שהתיר הקמת קניון, בית מלון ומשרדים, למרות שגם חלקות אלה מצויות במתחם הבאסה ושינוי הייעוד עמד בניגוד לתכנית האב. ודוק: השינוי בוצע ביחס לחלקות אותן רכשה העיריה בשנת 1986, ולאחר הרכישה יזמה העיריה את תכנית הר/1704, לפיה שונה ייעודן של החלקות באופן שאיפשר את הקמתו של קניון שבעת הכוכבים. ברי כי האדם הסביר עשוי להסיק מהתנהלות זו של העיריה, שקיימת אפשרות לשינוי ייעוד דומה בחלקים נוספים של מתחם הבאסה וכי התנהלות כזו הזינה תקוות וציפיות אצל בעלי הקרקעות במתחם הבאסה. בנוסף, בשנת 1995 פרסמה עירית הרצליה מפות בהן סומן החלק הדרומי של מתחם הבאסה כשטח המתוכנן להיות פארק עסקים. ברי כי פרסומים אלה כשלעצמם הזינו ציפיות ותקוות אצל בעלי הקרקעות, למרות שלא היה מדובר בהליך סטטוטורי, ולמרות שהעיריה גם טרחה במועדים אחרים לפרסם הודעות בהן הזהירה את הציבור כי המתחם מיועד לפארק ציבורי. מכאן שהאפשרות שבעתיד הרחוק ישונה ייעודן של קרקעות כאלה ואחרות במתחם הבאסה לבניה, לא היתה קלוטה מהדמיון ולא היוותה ספקולציה נטולת כל בסיס הגיוני.

67. ואכן, בענין רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 529, 538 (2003), עמד בית המשפט העליון על קיומו של פוטנציאל כלכלי למקרקעין, הנובע מהציפיה הכללית לפיתוחה של קרקע חקלאית המצוייה בטבורה של עיר:

"כאמור, הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק אינטגרלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שוויים של מקרקעין שייעודם חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי, אינו כשוויים של מקרקעין חקלאיים הצמודים לאזור בנוי, לא כל שכן אם אותם מקרקעין נמצאים, כמו במקרה הנוכחי, בטבורה של עיר ובלב שכונת מגורים, שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר, וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה." (דברי כב' השופט א' לוי).

אמנם, דברים אלה נאמרו בקשר לקביעת שיעורה של השבחת קרקע לצורך הטלת היטל השבחה, אך הגיונם חל גם בכל הנוגע לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. כשם שלצורך היטל השבחה יש להביא בחשבון פוטנציאל כללי של קרקע חקלאית בטבורה של עיר, רק בשל ציפיה כללית לפיתוח בעתיד, כך גם יש מקום להביא נתון זה בחשבון כאשר בודקים קיומה של פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק. ודוק: גם היטל השבחה וגם פיצוי לפי סעיף 197 לחוק, מוסדרים באותו חוק ממש, ולכן פרשנות קוהרנטית של אותו דבר חקיקה, מחייבת גישה פרשנית דומה בכל הנוגע לאופן בו יש לשום את המקרקעין. ראה ענין ויטנר, שם נפסק כי הגם שלא קיימת בהכרח סימטריה בין ההסדר בענין היטל השבחה לבין הסדר הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, הרי ש"לכאורה יש רגליים לסברה כי המחוקק התכוון להחיל הסדר אחיד באשר לזכות לפיצויים כאשר המקרקעין נפגעו על ידי תכנית, ובאשר לחובה לשלם היטל כאשר תכנית השביחה את ערך המקרקעין. הדבר נובע מכך שהיטל ההשבחה הוא אחד ממקורות ההכנסה של הוועדות המקומיות אשר מהם מגיע מימון תשלום הפיצויים." (דברי כב' השופטת ד' ביניש, כתוארה אז, בפסקה 23).

68. שאלה דומה מאוד לזו שבעניננו, נדונה לאחרונה בענין מטעי לאה ויוסף. בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (כב' השופט ר' סוקול), ביטל את החלטתה של ועדת הערר שהתערבה בשמאות של שמאי מכריע רק משום שזה התחשב בפוטנציאל כללי לשינוי ייעוד בבואו לשום את שווי הקרקע. בית המשפט החזיר על כנה את השמאות המכרעת ופסק כי לצורך שומת המקרקעין ערב התכנית הפוגעת, אין להתעלם מהפוטנציאל הכללי של המקרקעין, גם אם שווי השוק מבוסס על ציפיות כלליות ערטילאיות (להבדיל מפעילות ספקולטיבית, אותה יש לנטרל מתוך השמאות):

"דומני, כי האיזון בין השיקולים מחייב את המסקנה כי על המעריך להתחשב בעת עריכת שומה על פי גישת השוואה, במלוא ערך המקרקעין בשוק החופשי גם אם שווי שוק זה מבוסס על ציפיות כלליות ערטילאיות. עם זאת, כאשר מחיר השוק בעסקאות ההשוואה מושפע מציפיות ספקולטיביות גרידא, שאינן מבוססות על ידע כללי ועל מידע הנגיש לכל בעלי העניין, או כאשר ברור כי מחיר השוק הושפע מפעילות ספקולטיבית של מאן דהוא, יתעלם השמאי מציפיות שכאלו ויפחית ממחיר השוק את החלק אותו ניתן ליחס לציפיות ספקולטיביות שכאלו. עם זאת, כאשר מחיר השוק מושפע מהנחה כללית, הנסמכת על התנהגות צפויה של הציבור ועל ההנחה הכללית לפיה יעודם של קרקעות המצויות בקרבת אזורים מיושבים עשוי להשתנות, על השמאי לאמוד את שווי השוק מבלי להפחית מאום בשל צפייה שכזו. ... רק כך ניתן לקבוע את "מחיר השוק" של המקרקעין ולפצות את בעלי הזכויות במלוא הפיצוי המגיע בגין הפגיעה בזכויותיהם. התעלמות ממחירי השוק משמעה הענקת פיצוי חלקי בלבד שאין בו להשיב את המצב לקדמותו כנדרש בגדר דיני הפיצוי בגין פגיעה עקב אישורה של תכנית."

דברים אלה, בכל הכבוד, מקובלים אף עליי.

יצויין כי בענין דלי דליה הגיע בית המשפט לעניינים מנהליים בתל- אביב- יפו (כב' השופטת מ' אגמון- גונן) לתוצאה הפוכה, עת אישר את החלטתה של ועדת הערר שלא להכיר בפוטנציאל כללי של מקרקעין בתביעת פיצויים בגין תכנית הר/1941, אלא שיש לזכור כי באותה פרשה לא מונה שמאי מכריע כמו בעניננו ולכן לא היה מדובר בוועדת ערר שביטלה שמאות של שמאי מכריע. מכל מקום, דעתי בענין זה היא שונה.

69. לכל אלה יש להוסיף שאפילו השמאים מטעם המשיבה הכירו הלכה למעשה בקיומו של פוטנציאל כללי לקרקע במתחם הבאסה, שכן רק כך ניתן להסביר מדוע הם עצמם טענו בהליך בפני
השמאי המכריע כי שווייה של הקרקע במועד הקובע היה 28 דולר למ"ר, ולא רק 10 דולר למ"ר, כפי שהמשיבה טוענת כיום. נזכיר כי לשיטתה של המשיבה, שווייה של קרקע חקלאית בתולית נטולת כל פוטנציאל לשינוי ייעוד בעתיד, בטבורה של עיר כמו הרצליה, הינו 10 דולר למ"ר. מכאן שכל גידול בשווי מעל סכום זה, יכול להזקף אך ורק לפוטנציאל הכללי של הקרקע. אמור מעתה: העקרון לפיו מפצים בגין פגיעה בפוטנציאל כללי של המקרקעין היה מקובל גם על שמאי המשיבה, והויכוח נסב למעשה אך ורק בשאלה השמאית המובהקת, מהו השווי של אותו פוטנציאל כללי. במחלוקת שמאית- מקצועית זו, אין כל סיבה לבכר את עמדתם של שמאי המשיבה על פני עמדתו של השמאי המכריע, בהיותו מומחה נייטרלי ובלתי תלוי. לא למותר להזכיר את הכלל לפיו כאשר מתמנה מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי תק-על 90(2), 532 ,עמ' 533).

70. המשיבה טוענת כי אין משלמים פיצויים בגין פגיעה כלכלית, או בגין פגיעה שאינה בתכונות המקרקעיות של המקרקעין. לענין זה היא מפנה לפסק הדין בענין טויטו הנ"ל, שם נפסק כי:

"לפי שנקבע בפסיקתנו חובק סעיף 197 לחוק את שני סוגי הפגיעות [ישירה ועקיפה- ח.ב.]. על כן, אין מניעה להושיט סעד של פיצויים גם למי שהתכנית פגעה במקרקעיו פגיעה עקיפה ... יחד עם זאת, לא כל פגיעה עקיפה תזכה בפיצוי. פיצויים לא יוענקו מקום שלא קיים קשר סיבתי בין הפגיעה לבין אישורה של התכנית או מה שבוצע על פיה. לצורך הכרעה בשאלה כלום מדובר בפגיעה עקיפה בת פיצוי, יש לבחון אם לתכנית עצמה, ולמה שבוצע על פיה, יש השפעה על "תכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין". לשם כך עלינו להכריע בשאלה אם פוגעת התכנית בשימוש המלא במקרקעין או בהנאה המלאה מהם ..." (דברי כב' השופט ע' פוגלמן בפסקה 15).

לדידה של המשיבה, פגיעה בפוטנציאל כללי של מקרקעין אינה מהווה פגיעה בתכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין, ומשכך, אין מפצים בגינה.

אינני מקבל טענה זו. אין חולק כי פגיעה בזכויות הבניה היא פגיעה מובהקת בתכונותיהם המקרקעיות של מקרקעין. אם מדובר בזכויות בניה קיימות- אזיי מדובר בפגיעה ישירה. אם מדובר בפוטנציאל תכנוני לזכויות בניה- יתכן כי ניתן לסווג זאת כפגיעה עקיפה בלבד, אך עדיין זו פגיעה בתכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין לכל דבר וענין. פוטנציאל תכנוני הוא חלק מהתכונות המקרקעיות של מקרקעין. נזכיר כי בפסק הדין בענין בירנבך נפסק כי יש לפצות בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני, קרי, פגיעה בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין. משמע, שיטתה של המשיבה, לפיה פוטנציאל תכנוני איננו מהווה תכונה מקרקעית שיש לפצות בגין הפגיעה בה, עומדת בסתירה חזיתית להלכת בירנבך. אכן, אין מפצים בגין פגיעה בתכונות שאינן מקרקעיות, אלא שהפגיעה עליה דיברה הפסיקה בהקשר זה, קרי, פגיעה בתכונות שאינן מקרקעיות, אינה פגיעה בפוטנציאל תכנוני או פוטנציאל כללי, אלא פגיעה שאין לה כל קשר לזכויות בניה, כגון, פגיעה עקב שינוי סדרי תנועה שגרמה להפחתת דמי שכירות (בר"ם 5514/06 רוטמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, (פורסם בנבו, 17.10.2006)), או פגיעה מחמת שינוי דרכי הגישה לתחנת דלק (בר"ם 10510/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' כהן (פורסם בנבו, 31.1.2007); ע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זבולון נ' קורן, פ"ד מ(3) 640 (1986); ענין טויטו).

71. המשיבה טוענת כי אינטרס הוודאות של הרשות מחייב התעלמות מפוטנציאל כללי של מקרקעין כאשר באים לשום את שווי המקרקעין ערב אישורה של התכנית הפוגעת.

דינה של טענה זו להדחות. אינני סבור כי הכרה בפוטנציאל הכללי של המקרקעין פוגעת במידה רבה יתר על המידה בעקרון הוודאות. שווי השוק של המקרקעין במתחם הבאסה לא היה נתון שאמור להפתיע את פרנסי עירית הרצליה. כל שמאי שהיה בוחן את שווי השוק של המקרקעין במתחם הבאסה לפי גישת ההשוואה, היה מגלה על נקלה מהו אותו שווי שוק המגלם בתוכו גם את הפוטנציאל הכללי. על כן, עובר לאישורה של תכנית הר/1890, המשיבה יכולה היתה להעריך מראש את היקף חשיפתה הכספית לתשלום פיצויים ולכלכל את צעדיה בהתאם. מכל מקום, אינני סבור שבשמו של עקרון הוודאות ניתן להצדיק פגיעה כה משמעותית בבעלי המקרקעין במתחם הבאסה.

72. הענין האחרון שיש להכריע בו הוא טענת המערערים לפיה ועדת הערר שגתה כאשר אימצה את קביעתו של השמאי סיון בנוגע לשווי המקרקעין במצב החדש, לאחר אישור התכנית. דינה של טענה זו להדחות. המערערים עצמם כלל לא ערערו בפני
ועדת הערר בנוגע לקביעה זו של השמאי סיון. גם אם עררה של המשיבה אכן התייחס גם לקביעה זו של השמאי, וועדת הערר לא דנה משום מה בחלק זה של הערר, אין בכך כדי להקנות למערערים את הזכות "לאמץ" לעצמם את עררה של המשיבה בענין זה על מנת "לפתוח" לדיון מחודש שאלה זו.

73. בכל הנוגע לטענותיהם של המערערים בענין חוסר תום ליבה של המשיבה, הרי שדומה כי טענות אלה נסבות בראש ובראשונה אודות העיתוי המאוחר בו שולמו להם פיצויי ההפקעה, אלא שענין זה נדון במסגרת תביעת פיצויי ההפקעה, ואין צורך להדרש אליו גם במסגרת ההליך הנוכחי.

74. בטרם סיום אציין כי נוכח העובדה שעוד קודם להליך הנוכחי התבררה תביעת בעלי המקרקעין לתשלום פיצויי הפקעה, נוצר מצב המעורר קושי, המוליד לעת הזו הכרעות שיפוטיות שונות בתכלית זו מזו בנוגע לשווי המקרקעין במצבם החדש לאחר אישורה של תכנית הר/1890. כך, בעוד שבתביעת פיצויי ההפקעה (ת.א. (ת"א) 1733/07) קבע בית המשפט כי שווי הקרקע ערב ההפקעה היה 53.8 דולר למ"ר, הרי שבהליך הנוכחי בו אומצה השמאות המכרעת של השמאי סיון, הקביעה היא של שווי מקרקעין במצב החדש לאחר אישור התכנית הפוגעת בסך של 10 דולר למ"ר (או 5 דולר למ"ר ביחס לשתי חלקות). זוהי תוצאה בעייתית, אלא אם תאמר שערב ביצוע ההפקעה בפועל, עלה שוויים של המקרקעין פי חמישה ביחס לשוויים מיד לאחר אישורה של תכנית הר/1890. מכל מקום, תוצאה זו נובעת כאמור מהעובדה שהתנהלו שני הליכים נפרדים זה מזה, במתכונת המתחייבת לפי הדין, כאשר הליך אחד (תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק), עובר תחילה דרך המשיבה ולאחר מכן דרך ועדת הערר, ואילו ההליך השני (תביעה לפיצויי הפקעה), נדון בבית המשפט המחוזי כערכאה ראשונה.

75. סוף דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, הערעור מתקבל. החלטתה של ועדת הערר מבוטלת. הפיצויים להם זכאים המערערים מאת המשיבה יחושבו בהתאם לערכים הנקובים בטבלה המסכמת בע' 31 לשמאות המכרעת של השמאי סיון, לאמור, לפי שווי מקרקעין במועד הקובע בסך של 45 דולר למ"ר, ולפי שווי מקרקעין במצב החדש בסך של 10 דולר למ"ר (או 5 דולר למ"ר לגבי שתי חלקות).

76. המשיבה תשלם לכל אחת משש קבוצות המערערים את הוצאות הערעור בסך 15,000 ₪.

77. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ד שבט תשע"ז, 20 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עמ"נ 2171-05-16 בכור ואח'

נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה הרצליה
1 מתוך 28








עמנ בית משפט מחוזי 2171-05/16 איתן בכור, אירג סעדטמנד, דני יוסלוביץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (פורסם ב-ֽ 20/02/2017)