פסקי דין על רפאל אמזלג | פסקי דין על פאני אמזלג | פסקי דין על סוניה בר | פסקי דין על זהבה הדר | פסקי דין על שוקי קחלון |

56995-06/16 הפ     27/02/2017




הפ 56995-06/16 רפאל אמזלג, פאני אמזלג נ' סוניה בר, זהבה הדר, שוקי קחלון








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ה"פ 56995-06-16 אמזלג ואח' נ' בר ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
חנה קיציס


מבקשים

1.רפאל אמזלג

2.פאני אמזלג


נגד


משיבים

1.סוניה בר

2.זהבה הדר

3.שוקי קחלון




פסק דין



בפני
המרצת פתיחה שעניינה חוזה מכר שנחתם בין המבקשים לאביהם המנוח של המשיבים ביום 13.9.98, במסגרתו התחייב אבי המשיבים (להלן: "המנוח") למכור למבקשים את זכויותיו בחניה המצויה בחלקה 74 בגוש 8232.
בהמרצת הפתיחה עותרים המבקשים להצהיר כי החוזה האמור הינו תקף ומחייב את הצדדים לו ואת יורשי המנוח, וכי זכויותיו הקנייניות של המנוח בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בנתניה אינן משקפות את המציאות ועל כן המבקשים זכאים לתקן את המרשם באופן ששטח אותה חניה יגרע מזכויותיו הרשומות של המנוח ויתווסף לזכויותיהם.
המנוח נרשם כבעלים של 1/4 מהזכויות בחלקה 74 בגוש 8382 (להלן: "החלקה"). ה"ה אלפונסו נחום, הר נוי מנחם, הר נוי מרים והר נוי מרדכי הרשומים כבעלים של יתר החלקים בחלקה, לא צורפו על ידי המבקשים כמשיבים לבקשה.
על החלקה הוקם בנין הכולל בין היתר דירה בת 3 חדרים (להלן: "הדירה"). ביום 23.5.95 נחתם הסכם בין המבקשים לבין המנוח למכירת זכויותיו של המנוח בדירה. בהסכם נכתב כי מלבד הדירה למנוח זכויות בדירת חדר וזכויות בניה בגג, ואלו אינן חלק מן הממכר. עוד נכתב בהסכם כי הבנין אינו רשום כבית משותף ועל כן הזכויות בדירה ירשמו כזכויות חכירה "על זכויות המוכר בחלקה". ביום 18.4.96 נערך פרוטוקול מסירה בין הצדדים באמצעות באי כוחם, בו נכתב כי ב"כ המוכר עו"ד תשובה "ימשיך לטפל בהעברת הזכויות בדירה על פי חוזה המכר ויפעל לקבלת הסכמת יתר הבעלים בחלקה לרשום החכירה בדירה ע"ש הקונים". עוד הוסכם בפרוטוקול זה כי אם לא תירשם החכירה תוך 60 יום אזי יקבלו הקונים לבעלותם 3/16 מהזכויות בחלקה ואילו למנוח יוותרו 1/16 מהזכויות, ואלו "יבטאו זכויות המוכר בגג מעל הדירה ובקומת הקרקע" (הפרוטוקול צורף כנספח ה' להמרצת הפתיחה). בהתאם להסכמה זו נרשמו ביום 15.6.97 זכויות המבקשים בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, כאשר חלקו של כל אחד הינו 3/32. בהתאמה, חלקו של המבקש הופחת ועמד על 1/16 (נסח הטאבו צורף כנספח י"א להמרצת הפתיחה).
ביום 13.9.98 נחתם הסכם נוסף בין המבקשים המנוח (להלן: "ההסכם"), במסגרתו התחייב המנוח למכור למבקשים את זכויותיו בחניה המצויה בחלקה, בתמורה לסך של 1,100$.
בסעיף 3 להסכם נקבע כדלקמן:
"המוכר מצהיר ומתחייב בזאת כדלהלן:
א.
כי התחיל בתהליכים לרישום הבית המשותף על החלקה והוא ידאג להמשך הפעילות עד רישום הבית המשותף על החלקה.
ב.
כי ע"פ רישומי הבית המשותף תרשם הדירה בקומה השנייה, השייכת לקונה, כאשר צמוד אליה תרשם החניה".

ביום 7.3.99 חתמו המבקשים והמנוח על זיכרון דברים, "נספח לחוזה המכר מיום 13.9.98" בו אישר המנוח כי יתרת התמורה בסך 170$ תשולם לו "במעמד ביצוע רישום הבעלות על החניה". ביום 6.12.2000 נחתם בין המנוח למבקשים זיכרון דברים נוסף, "נספח לחוזה המכר מיום 13.9.98 ולזיכרון הדברים 7.3.99" בו אישר המנוח כי קיבל לידיו את יתרת התמורה והוא מתחייב לבצע את כל התחייבויותיו על פי החוזה. עוד אישר המנוח כי החניה שייכת למבקשים בלבד, אין לו כל זכות בה והוא לא ישתמש בחניה זו.
המנוח נפטר בשנת 2006 והמשיבים הם יורשיו.
ביום 27.6.16, הגישו המבקשים את המרצת הפתיחה, במסגרתה עתרו להצהיר כי על המשיבים לפעול להעברת מלוא הזכויות בשטח החניה של 15.5 מ"ר על שם המבקשים ולשנות את הרישום בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. בדיון מיום 6.12.16, ובעקבות הדברים שנאמרו בדיון זה, עתר ב"כ המבקשים לתקן את הסעד כך שיוצהר כי ההסכם תקף ומחייב את הצדדים לו ומכוחו רשאים המבקשים להשתמש בחניה ללא הפרעה מצד המשיבים וכפועל יוצא יהיה על הצדדים לפעול לרישום החניה על שם המבקשים עם רישום הבניין כבית משותף.
המרצת הפתיחה תוקנה על פי בקשתו זו. אלא, שבתיקון זה, לא נחה
דעתם של המבקשים, והם הגישו המרצת פתיחה מתוקנת במסגרתה עתרו למתן סעד הצהרתי לפיו "הזכויות הקנייניות של המנוח הרשומות בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין...אינן משקפות את המציאות והמבקשים זכאים להירשם כבעלי המימכר על חשבון זכויות המנוח בנכס".
בתחילה התנגדו המשיבים לכל עתירות המבקשים וסברו כי אין תוקף להסכמים שנחתמו בין המבקשים למנוח. בדיון מיום 13.2.17 הודיע ב"כ המשיבים כי בעקבות בדיקות נוספות שערכו, חוזרים בהם המשיבים מטענתם כי חתימת המנוח זויפה וכי ההסכמים אינם תקפים. ב"כ המשיבים הבהיר כי הם מאשרים שההסכם תקף ומחייב את הצדדים לו, ואולם הם מתנגדים לסעד הנוסף בהמרצת הפתיחה המתוקנת, בדבר שינוי הבעלות בלשכת רישום המקרקעין. המבקשים עמדו על עתירתם לשינוי הרישום ועל כן נשמעו סיכומי הצדדים בשאלה זו.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים באתי לידי מסקנה כי יש לדחות את עתירת המבקשים לקבוע כי יש בהסכם כדי לשנות מאחוזי הבעלות של המנוח במקרקעין.

כמפורט לעיל המנוח היה רשום כבעל 1/4 מזכויות הבעלות בחלקה, והוא מכר למבקשים במסגרת ההסכם מיום 23.5.1995 את זכויותיו בדירת 3 חדרים בבנין שאינו רשום כבית משותף. בהמשך, ביום 18.4.96, הוסכם בין המבקשים למנוח באמצעות באי כוחם כי המנוח יפעל לקבלת הסכמת בעלי הזכויות לרישום חכירה על שם המבקשים, ואם לא תירשם חכירה תוך 60 יום, אזי יקבלו אלו לבעלותם 3/16 מזכויות הבעלות בחלקה כאשר חלקים אלו "יבטאו את זכויות הקונים בדירה בלבד שאותה רכשו מהמוכר כאשר 1/16 חלקים יבטאו את זכויות המוכר בגג מעל הדירה ובקומת הקרקע" (סעיף 3ב' לפרוטוקול המסירה מיום 18.4.96). ביום 15.6.97 נרשמו המבקשים כבעלים של 6/32 מזכויות הבעלות בחלקה ואילו המנוח נותר עם 1/16 מזכויות הבעלות. בהמשך, התקשרו המבקשים והמנוח בהסכם נוסף, במסגרתו העביר המנוח למבקשים את זכויותיו בחניה ומהות זכויות אלו נתונה במחלוקת בין הצדדים.

בבוא בית המשפט לפרש חוזה עליו לעמוד על אומד דעת הצדדים וכוונותיהם. אומד דעת זה פירושו המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנים אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. לשון ההסכם היא נקודת המוצא בבוא בית המשפט להתחקות אחר תכלית ההסכם ואומד דעת הצדדים, אולם בכך אין די, ועל בית המשפט להיזקק אף לנסיבות החיצוניות להסכם המאירות את משמעות הטקסט, להנחות היסוד שלו ולמבנהו ולהגיונו הפנימיים. זאת, אף אם לשון החוזה ברורה על פניה.

בהקשר זה, תינתן חשיבות רבה למהותה של העסקה, למבנה המשפטי הכללי שלה ולמטרותיה הכלכליות והחברתיות (ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ נ' קדוש, סעיף 22 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (פורסם בנבו, 25.6.2007); ע"א 6253/03 כפר מל"ל, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית נ' הרמן, סעיף 19 לפסק הדין (פורסם בנבו, 27.6.2005); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 11.5.2006)).
את ההסכם אשר נחתם בין המנוח למבקשים יש לפרש מתוכו ולאור זכויות הצדדים בחלקה;
בהואיל מספר 3 להסכם התחייב המנוח למכור "את כל זכויותיו בבעלות ובחזקה הבלעדית בחניה" ובגוף ההסכם הצהיר המנוח כי החל בהליכים לרישום בית משותף על החלקה וכי בעתיד "תרשם הדירה בקומה השניה, השייכת לקונה, כאשר צמוד אליה תירשם החניה".

מהאמור בסעיף 3 להסכם עולה כי המנוח התחייב לרשום את החניה כצמודה לזכויות המבקשים בדירה, אך לא הסכים כי שטח החניה יגרע מזכויות הבעלות שלו בחלקה. גם סעיף 4 להסכם תומך בפרשנות זו כאשר במסגרתו הסכימו הצדדים כי יתרת התמורה תשולם רק לאחר רישום החניה כצמודה לדירה בקומה השניה. דהיינו, היה ברור וידוע לצדדים כי רישום זכויות המבקשים בחניה יעשה על דרך של הצמדתה בעתיד לדירת המבקשים ולא בדרך של שינוי זכויות הבעלות של המנוח.

המבקשים סבורים כי יש להתעלם מהוראות סעיפים 3 ו-4 הנ"ל, ולהתמקד בהצהרות המנוח במבוא להסכם לפיהן הוא זה הזכאי להירשם כבעלים בלעדי של שטח החניה ואת זכויותיו בחניה הוא מוכר לקונים. על כן, לשיטתם אכיפת ההסכם משמעה כי יש לגרוע את שטח החניה מחלקו של המנוח במקרקעין. יש לדחות פרשנות זו של המבקשים; ראשית אין בהסכם כל הסכמה של המנוח לגרוע מזכויות הבעלות שלו בחלקה ולהעבירן למבקשים. לעומת הסכם זה, בפרוטוקול המסירה מיום 18.4.96 ידעו הצדדים לנקוב במפורש את השינוי באחוזי הבעלות של המנוח. שנית והעיקר, פרשנות חוזה אינה מתבצעת מכוח ליקוטי מילים כי אם בהסתמך על מכלול סעיפי ההסכם:
"על אומד דעתם של הצדדים לומד השופט, בראש ובראשונה, מתוך החוזה עצמו. אכן, הוראות שונות של החוזה עשויות להשליך אור על המטרה ועל התכלית של ההוראה החוזית, אשר השופט מבקש לפרש. חוזה הוא מסגרת אינטגראטיבית. חלקיו השונים שלובים ושזורים זה בזה. אבריו השונים משפיעים זה על זה. בפרשנות החוזה יש איפוא, מחד גיסא, להשקיף עליו כעל מכלול, תוך ראייתו הכוללת, ומאידך גיסא, לבחון את הקשרים בין ההוראות השונות, תוך מגמה לגבש מהן את אומד דעתם של הצדדים" (ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון זולוטולוב, פ"ד מא(1) 282, פס' 26 לפסק דינו של השופט ברק (1987)).
לטעמי הוראות סעיפים 4-3 המגדירות במפורש מהי הדרך בה תרשם החניה בעתיד כאשר דרך זו אינה משנה מאחוזי הבעלות של המנוח בחלקה, הן אלו המבטאות נכוחה את אומד דעת הצדדים.
לפיכך, נראה כי כוונת הצדדים בהסכם הייתה להעביר למבקשים את זכויות השימוש בחניה
והמנוח התחייב לפעול להצמדת החניה לדירת המבקשים, כאשר ירשם בית משותף על החלקה.
פרשנות המבקשים אף עומדת בסתירה להוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"); סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע כי "אין תוקף לעיסקה בחלק מסוים במקרקעין" ועל כן לא ניתן להעביר את הבעלות במספר מטרים מתוך החלקה וגם לא ניתן לעשות כן כאשר בעלי זכויות נוספים בחלקה, אינם צד להסכם זה; סעיף 27 לחוק המקרקעין, מורה: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

צירוף הוראות סעיף 27 וסעיף 13 לחוק המקרקעין מעלה כי שותף במקרקעין אינו רשאי לעשות עסקאות בחלק פיזי במקרקעין, להבדיל מחלק בלתי מסוים שאז אין מניעה להעבירו לאדם אחר (רע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון לוי, פסקה 8 (פורסם בנבו, 28.2.2012); בע"מ 7735/16 פלוני נ' פלוני, פסקה 10 (פורסם בנבו, 5.12.2016)).

בע"א 2731/07 חמוד נ' חאג' (פורסם בנבו, 29.3.2009) נקבע על ידי השופטת ארבל כדלקמן:

"לשון סעיף 13 לחוק המקרקעין היא ברורה וחד משמעית, והיא אוסרת על הקניית זכות בחלק פיזי (להבדיל מחלק מתמטי) של יחידה קניינית נתונה. ודוק: ההגבלה האמורה חלה רק על השלב הקנייני. בשלב האובליגטורי אין כל מניעה להתחייב להקנות חלק פיזי מסוים בנכס, אף אם בעת לידתה של ההתחייבות – ביצועה בפועל אינו אפשרי (ע"א 664/81 הווארד נ' ארז, פ"ד לח(3) 301, 310 (1984); ע"א 272/86 הכרי נ' הכרי, פ"ד מב(2), 411, 416 (1988); דויטש, שם; ויסמן, שם, הערה 4)".
בענייננו כאמור המדובר בזכויות רשומות ועל כן לכל היותר היה באפשרות המנוח להעביר חלק מתמטי מזכויות הבעלות שלו בחלקה ולא היה באפשרותו להקנות למבקשים חלק פיזי של כ-15.5 מ"ר המשמשים לחניה.

העולה מן המקובץ הוא, שפרשנות המשיבים מתיישבת עם הוראות ההסכם כמו גם עם הוראות חוק המקרקעין, ולעומתה פרשנות המבקשים אין לה על מה שתסמוך. בהתאם להוראות סעיף 25(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, יש להעדיף את פרשנות המשיבים המאפשרת את קיום החוזה, על פני פירוש המבקשים, שהרי חזקה על הצדדים כי התכוונו להתקשר בהסכם מחייב (ע"א 2731/07 הנ"ל, בסעיף 34 לפסק הדין).

לאור האמור יש לקבל את עתירת המבקשים בחלקה ולהצהיר כי ההסכם מיום 13.9.98 מחייב את הצדדים לו, ומחייב גם את המשיבים הבאים בנעלי המנוח, ועליהם לאפשר למבקשים להשתמש בחניה ולהימנע מלהפריע בדרך כלשהיא לשימוש זה. עוד יש לקבוע, כי במישור היחסים שבין המבקשים למשיבים, על המשיבים לאפשר את הצמדת החניה לדירת המבקשים, עם רישום הבנין כבית משותף.
עתירת המבקשים לקבוע כי ניתן לשנות את המירשם מכוח הסכם זה – נדחית.
בהתחשב בעובדה שהמשיבים הסכימו למתן הסעד החלקי רק לאחר מספר דיונים, ומאידך המבקשים עמדו על עתירתם במלואה, ועתירתם בעניין שינוי המרשם נדחתה, מצאתי לנכון לחייב את המשיבים בהוצאות על הצד הנמוך, והם ישאו בהוצאות המבקשים בסך 4,000 ₪.



ניתן היום,
א' אדר תשע"ז, 27 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 56995-06/16 רפאל אמזלג, פאני אמזלג נ' סוניה בר, זהבה הדר, שוקי קחלון (פורסם ב-ֽ 27/02/2017)