פסקי דין על עמותת אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף ירושלים | פסקי דין על רפאל בוגנים | פסקי דין על פנינה יהודית בוגנים |

37731-08/13 א     26/03/2017




א 37731-08/13 עמותת אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף ירושלים נ' רפאל בוגנים, פנינה יהודית בוגנים








בתי המשפט

בית משפט השלום בירושלים
לפני
כב' השופטת
עינת אבמן-מולר
ת"א 37731-08-13
26 מרץ 2017



בעניין:
עמותת אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף ירושלים
ע"י ב"כ עו"ד מ' הרצוג ואח'



התובעת




נ
ג
ד



1. רפאל בוגנים
2. פנינה יהודית בוגנים


ע"י ב"כ עו"ד ר' דובר ואח'


הנתבעים






פסק דין

לפניי תביעה לפינוי דיירים מדירת מגורים אותה שכרו בתנאי דיירות מוגנת.

התובעת היא הבעלים של מקרקעין בשכונת בתי מילנר 88 בירושלים, הידועים כגוש 30088 חלקה 22. הנתבעים שכרו מהתובעת דירה בת שני חדרים בקומה השניה בבניין (להלן: "המושכר"), על פי הסכם שכירות מוגנת שנחתם ביום 28.10.1990 (להלן: "הסכם השכירות").

התובעת טענה בתביעה זו לקיומן של עילות פינוי בשל נטישה, שינוי מטרת המושכר ובניה ושיפוץ ללא אישורה. מטעם התובעת הובאו לעדות מר אורי עמרם, מנהל הנכסים בתובעת, וכן חוקר פרטי, מר צחי צפריר. מטעם הנתבעים הובאה עדותה של הנתבעת 2, גב' פנינה יהודית בוגנים
(להלן: "הנתבעת"). להלן ייבחנו עילות הפינוי השונות והשאלות הנתונות במחלוקת בין הצדדים.

נטישה
התובעת טענה כי הנתבעים נטשו את המושכר ועברו להתגורר עם ילדיהם בדירת הורי הנתבעת בין השנים 2008 עד 2013. לטענת התובעת, הנתבעים מסרו הסברים סותרים לעזיבת המושכר: בעדותה טענה הנתבעת כי בשל גודלו של המושכר עברו היא ו-7 ילדיה להתגורר בבית הוריה, ואילו במקום אחר נטען כי האשה והילדים נאלצו לעבור לדירת הורי האישה בשל איומים שהיו על חייהם. התובעת הפנתה לשיחה שערך חוקר פרטי עם שכן בבניין שהעיד כי הנתבע 1 ביקר במושכר בתדירות של אחת לחודש בלבד וכן לצילומי המושכר מהם עולה כי בחדר האמבטיה לא היה מותקן באותה עת כיור ולא היתה שפופרת מקלחת. מכך למדה התובעת כי לא ניתן היה לקיים מגורים של ממש בדירה ושהחזקת הנתבע 1 במושכר היתה מלאכותית ושלא לצרכי מגורים. התובעת טענה כי הנתבעים שבו למושכר רק 5 שנים לאחר עזיבתו, וזאת לאחר שהתובעת הודיעה להם על כוונתה לפנותם מהמושכר.

הנתבעים טענו כי לא נטשו את המושכר. לטענתם, במועד מסויים עברה הנתבעת עם ילדיה להתגורר באופן זמני בבית הוריה, הנמצא במרחק שני רחובות מהמושכר. הנתבע 1, מר רפאל בוגנים
(להלן: "הנתבע"), כך נטען, מעולם לא נטש את הדירה, וכל ריהוט הדירה נשאר במקום, לרבות חדרי השינה, הספריה, המטבח, המצעים וכיו"ב. כן נטען כי היות והנתבע משמש כרב, אזי היו מגיעים למושכר מידי פעם תלמידיו לצורך קבלת ייעוץ והכוונה ולכן היו במושכר גם שולחן ושני כסאות ישיבה. הנתבעים הוסיפו וטענו, כי לאחר שחלק מהילדים בגרו ועזבו את הבית, חזרה כל המשפחה והצטרפה אל האב, כאשר תובענה זו הוגשה לאחר שהנתבעת והילדים שבו להתגורר במושכר.

כידוע, עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. הנטל להוכיח את עילת הנטישה ביחס לנכס המושכר בשכירות מוגנת מוטל על בעל הנכס התובע את החזרתו לחזקתו. אלא משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי השוכר נטש את הנכס, על הדייר להוכיח את העובדות שעליהן הוא מסתמך, כדי להסביר מדוע אל לו לבית המשפט להסיק מראיות התובע שהיתה נטישה (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758; רע"א 5250/10 זיידן נ' בנדר (פורסם במאגרים)).

כפי שנפסק לא אחת, היעדרו של הדייר מן המושכר, אין בו כשלעצמו כדי לשלול זכויותיו כדייר מוגן כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו של הדייר לראות במושכר את ביתו ולחזור אליו. לעניין זה, כך נקבע, "אין די [...] בכוונתו הסמויה של הדייר, אלא ראוי גם שרצונו ומגמתו האמורים ימצאו ביטויים גם במעשיו הגלויים. בכגון דא, יטה בית המשפט, למשל, להסיק מסקנות מן העובדות שנכסיו של הדייר (רהיטיו וספריו) ממשיכים להיות מוחזקים במושכר... מכל מקום, אין להסיק מסקנות החורצות גורלו של הדייר מעובדת העדרו מן המושכר בלבד. העדר ממושך יכול לעורר הנחה לכאורה בדבר הפסקת החזקה, אך זוהי כאמור הנחה לכאורה בלבד, אשר הדייר רשאי לסתרה על ידי מתן הסבר המוכיח קיום המשך כוונתו ורצונו להחזיק במושכר והמבהיר כי העדרו אינו נובע מרצונו לנטוש המקום אלא מסיבות אחרת, שאין בהן כדי לשלול קיום כוונתו לשוב ולקיים נוכחותו באתר מגוריו" (ע"א 715/76 דמתי נ' בוליוש, פ"ד לא(2) 113). כן נקבע בהקשר זה (בהיקש מעניין אחר) כי כאשר נטען שלדייר יש "דירה אחרת" אין הכוונה לחלופה ארעית, אליה יכול פלוני הדייר לפנות כאורח נטה ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע (רע"א 44/99 ציפורי נ' מגן, פ"ד נה(1) 407).


בענייננו, לא היתה מחלוקת כי במשך תקופה מסויימת הנתבעת וילדיה עברו לגור בבית הוריה ברחוב זוננפלד הסמוך למושכר. כן אין מחלוקת כי בסוף שנת 2012 או בתחילת 2013, חודשים רבים קודם להגשת התביעה שבנדון, שבו בני המשפחה לגור במושכר. מהראיות לא ניתן היה להסיק בבירור מהו פרק הזמן בו גרו בני המשפחה בדירת ההורים. העד מטעם הנתבעת, מר אורי עמרם, טען כי הנתבעים לא התגוררו במושכר מאז תחילת שנת 2012 או סוף 2011 (עמ' 3, שו' 21 ואילך). הנתבעת בחקירתה אמרה כי גרה עם ילדיה בבית הוריה במשך שנה וחצי או שנתיים אך לא ידעה לומר תאריכים. בהמשך דבריה אישרה הנתבעת כי עזבה את הדירה בסביבות שנת 2008, אך בה בעת הכחישה כי התגוררה מחוץ למושכר במשך תקופה העולה על 4 שנים. כך או אחרת, ברור כי במשך תקופה של כשנה וחצי עד ארבע שנים גרו הנתבעת וילדיה בבית הוריה. הנתבעת נשאלה לעניין הסיבה לעזיבת המושכר והשיבה כי באותה עת מנתה המשפחה 9 נפשות, בני הזוג ו-7 ילדיהם, ובשל הצפיפות נאלצו לגור למשך זמן מה בדירת הוריה, שהיתה מרווחת יותר. הנתבעת הוסיפה ואמרה כי בעת ששבו למושכר, שניים מהילדים בגרו ועזבו את הבית ושני ילדים נוספים הלכו ללמוד בישיבה, כך שהיתה "הקלה מבחינת המקום" (עמ' 10, שו' 29-27). הנתבעת טענה עוד, כי בכל התקופה בה התגוררה עם ילדיה אצל הוריה, המשיך הנתבע, בעלה, להתגורר במושכר. הנתבע לא הגיש תצהיר מטעמו ועל פי טענת הנתבעת אינו נמצא בארץ מזה כשנתיים עקב בעיות כלכליות. אף שלא הובאה גרסתו של הנתבע, ניתן היה ללמוד מהראיות כי אמנם בתקופה הנטענת המשיך הוא להתגורר במושכר. כך, במסמכים שהוגשו ניתן לראות צריכת חשמל ומים במושכר בתקופה הרלבנטית (ת/2), וגם בדו"ח החקירה של התובעת יש כדי לאשש עובדה זו. הנתבעת הפנתה לחקירה שנערכה במרץ 2012 ולשיחת החוקר עם אחד השכנים, שאמר שהנתבע מגיע למקום פעם בחודש או חודשיים. השכן כפי הנראה נפטר ולא ניתן היה להזמינו לעדות, אך התובעת בחרה שלא להביא לעדות גם שכנה אחרת עמה שוחח החוקר, שאמרה כי הנתבע נמצא בדירה כל יום (ר' תמליל השיחה – נספח א', עמ' 6). ואמנם, בביקורו הנוסף של החוקר במקום, שלושה ימים לאחר מכן, פגש החוקר את הנתבע במושכר. באותו מעמד צילם החוקר תמונות של פנים המושכר. התמונות שהוגשו לתיק בית המשפט הן אלה בהן נראה חדר אמבטיה בו חסר כיור, כסא ושולחן משרדי עמוס ספרים וניירות ושתי כורסאות ישיבה זו לצד זו. החוקר אמר בחקירתו כי הציץ לחדרי הבית האחרים, אך מסיבה שלא הובהרה תמונות של אותם חדרים לא צולמו או לא הוגשו.

ממכלול הראיות עולה, אם כן, כי במשך תקופה מסויימת עזבו הנתבעת וילדיה את המושכר ועברו לגור בדירת הוריה של הנתבעת. הנתבע המשיך לעשות שימוש שוטף בנכס ושהה במקום באופן קבוע ברוב ימות השבוע (כפי שיפורט להלן, אין לקבל את הטענה כי בתקופה זו שינה המושכר מייעודו). מעדות הנתבעת עלה בבירור כי עזיבת המושכר היתה פתרון זמני לבעיית הצפיפות והדוחק, ולא היתה כוונה שלא לשוב למושכר. המעבר היה לדירת הורי הנתבעת, מקום בו אין לנתבעים זכות של קבע, ומהראיות לא עולה כי לנתבעים נכס אחר או מקום אחר למגורים. ואמנם, בסוף שנת 2012 או תחילת 2013, כאשר בגרו הילדים הגדולים ועוד בטרם הוגשה התביעה שבנדון, שבו כל בני המשפחה לגור במושכר. עובדה זו עולה גם מדו"ח החוקר, אשר ערך ביקור נוסף במושכר בחודש פברואר 2013 והתרשם כי "יש פעילות משפחתית במקום. בנוסף, הבחנתי בילדיו של מר בוגנים, שהם מתרוצצים בדירה" (סעיף 8 לתצהיר החוקר). יצויין, כי אף שהחוקר הצהיר כי באותו מועד שוחח עם הנתבעת, לא הוגשה הקלטת אותה שיחה.

על רקע האמור ובנסיבותיו של מקרה זה, משלא מצאתי כי התקיים היסוד הנפשי של הנטישה ולא הוכחה כוונה לעזוב מבלי שוב, אין לראות בעזיבת המושכר לתקופה מוגדרת משום נטישה של המושכר.


שינוי במטרת השכירות
טענה נוספת שהעלתה התובעת נוגעת לשימוש שעשה הנתבע במושכר בתקופה בה לא התגוררו שם אשתו וילדיו. לטענת התובעת, הנתבע עשה במושכר שימוש שלא למטרת מגורים, וזאת בניגוד לקבוע בהסכם השכירות. התובעת הפנתה לתמונות שצולמו במושכר, בהן נראה ריהוט משרדי וניירת על השולחן וטענה כי הנתבע הפך את המושכר "למשרד קבלת קהל". טענה זו לא הוכחה ואין לקבלה. לא הוכח מה היה עיסוקו של הנתבע ולא הובא ולו בדל ראיה לכך שהמושכר שימש כמשרד לקבלת קהל. אף בחקירות שבוצעו לא נמצאה כל ראיה לכך. להיפך, בשיחת החוקר עם הנתבע אמר לו הנתבע כי הוא לומד במקום ולא מנהל משרד (עמ' 3 לנספח ב' לתצהיר החוקר). הנתבעת אישרה בעדותה כי הנתבע למד לימודי קודש וכי אנשים היו באים להתייעץ עמו, אך טענה כי לא עבד וכי התקיים ממלגה שהיתה משולמת לו מהכולל (עמ' 12 לפרוטוקול, שו' 20-9). בהיעדר ראיה כלשהי בנוגע לעיסוקו של הנתבע ועל כך שניהל במושכר עסק מסוג כלשהו, אין לקבל את טענת התובעת בעניין. על כך יש להוסיף, כי גם אם נהג הנתבע מידי פעם לארח במקום אנשים, שבאו להתייעץ עמו, אין הדבר הופך, כשלעצמו, את המושכר ל"משרד לקבלת קהל", ואין לקבוע כי השימוש במושכר שוּנה.

ביצוע עבודות בניה ושיפוץ במושכר
התובעת טענה בסיכומיה כי הנתבעים ביצעו במושכר פעמיים שינויים מפליגים ובינוי ללא הסכמה בעל פה או בכתב של התובעת, וזאת בניגוד להוראות הסכם השכירות. בפעם האחת, עת בנו מרפסת סוכה בחזית הבנין ללא היתר בניה וללא רשות, במועד כלשהו קודם לשנת 2006. ופעם נוספת, כאשר שיפצו את המושכר בשנת 2012, בטרם שבו להתגורר בו.

הנתבעים טענו בעניין זה, כי במועד חתימת הסכם השכירות, במשרדי התובעת, ניתנה להם רשות לשפץ את המושכר לפני המעבר להתגורר בו. לטענתם, הרב שרם ז"ל, שהיה נציג התובעת, אישר להם לשפץ את המושכר כאוות נפשם, ובלבד שהשיפוץ יהיה על חשבונם. באותו מועד, כך נטען, נבנתה מרפסת הסוכה הראשונה. שנים לאחר מכן בנו הנתבעים, לטענתם, מרפסת סוכה נוספת, אותה כינו "המרפסת הגדולה" (להלן: "המרפסת הגדולה"), וזאת, לטענתם, כאשר המרפסת הראשונה היתה צרה מלהכיל בסוכות את כל בני המשפחה. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי בניית המרפסת הגדולה היתה מכוח ההסכמה הכללית הראשונה על ידי הרב שרם ז"ל. כן נטען, כי כבר בחודש מאי 2006 נודע לתובעת על בניית המרפסת הגדולה, ואף נשלח אליהם מכתב הדורש פירוק המרפסת, אלא שהתובעת זנחה טענתה והגישה תביעתה שבנדון בחלוף תקופת ההתיישנות.

בטרם נידרש לטענות הצדדים בעניין הבניה, יש להסיר מעל הפרק את טענת ההתיישנות. חוק ההתיישנות מבדיל בסעיף 5 בין התיישנות במקרקעין (25 שנים במקרקעין מוסדרים, 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים) לבין התיישנות ב"שאינו במקרקעין" (7 שנים). כפי שנקבע בפסיקה, המבחן שיכריע בשאלה אם מדובר ב"מקרקעין" או ב"שאינו במקרקעין", בהקשר להתיישנות, הוא "תוכן התביעה". כאשר מדובר בתביעה לפינוי, להבדיל מתביעה לסעד כספי כלשהו, קבעה הפסיקה כי המדובר ב"מקרקעין" לעניין התיישנות (ע"א 1613/97 מדד נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים)). משכך, לא חלפה בענייננו תקופת ההתיישנות ודין טענה זו להידחות. משנדחתה טענה זו, ניתן להידרש לגופו של עניין.

סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי עילת פינוי תקום מקום בו "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף זה הוא שבהסכם בין הצדדים נקבע במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי (ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה), 15).

בהסכם השכירות שנחתם בין הצדדים, נקבע בסעיף 4.ה.2. כי "השוכרים יהיו זכאים לבצע שיפוץ בדירה לקראת כניסתם אליה, ובלבד שיקבלו אשור בכתב ומראש לתכנית אותה בכוונתם לבצע". סעיף 4.ו. קבע כך "פרט למפורט בסעיף ה2 אין רשאים השוכרים [...] לבצע ולא להתיר כל שינויים תוספת בניה או הריסה בדירה ובקשור לה. אם למרות האמור בהסכם זה יבצעו השוכרים איזו שהיא תוספת בדירה אזי בנוסף לאמור בהסכם ומלבד היות הדבר הפרת ההסכם ע"י השוכרים תהא התוספת רכושו הבלעדי של המשכיר ואין, ולא תהיינה לשוכרים כל טענות, דרישות ותביעות בקשר לכך". סעיף 7 להסכם מעניק לתובעת את הזכות לפינוי במקרה של הפרה: "לא קיימו השוכרים תנאי מתנאי חוזה זה או התחייבות כלשהי המוטלת עליהם לפי הוראות החוזה או לא קיימו במועד – זכאי המשכיר מבלי לפגוע בכל זכות אחרת העומדת לו עפ"י חוזה זה ו/או עפ"י כל דין, לבטל חוזה זה, ולתבוע פינוי מיידי של המושכר".

מהעדויות שבאו לפניי עולה כי הנתבעים בנו בשנת 2003 לערך מרפסת גדולה בחזית הבנין ("המרפסת הגדולה"). בשנת 2006 ביקר במקום נציג התובעת, מר אורי עמרם, ונוכח
בבניה שבוצעה. ביום 25.5.06 שלח מר עמרם מכתב לנתבעים שכותרתו "בניה אסורה במושכר", וכך נרשם במכתב: "מביקור שערכתי אתמול (...) בנכס, נדהמתי לגלות שבניתם מרפסת גדולה מברזל – בחזית הבנין, ללא היתר ואישור מהישיבה. הינכם נדרשים בזאת לפרק את המרפסת בתוך 7 ימים, שאל"כ תוגש נגדכם תביעה לסילוק יד מהמושכר" (נספח א' לתצהיר עד התובעת, מר עמרם). מכתבים נוספים בהם דרשה התובעת מהנתבעים להסיר את הבניה שנעשתה במושכר, נשלחו לנתבעים בתאריכים 7.11.07 (נספח ג'), 26.5.08 (נספח ד'), 25.6.08 (נספח ה') וְ-9.7.08 (נספח ו').

כאמור, טענות התובעת בסיכומיה התרכזו בבניית המרפסת הגדולה, שנעשתה במועד כלשהו קודם לשנת 2006, ולשיפוץ שנעשה לטענתה בשנת 2012 קודם לחזרת המשפחה למושכר. התובעת לא הציגה תמונות של הבנייה לה טענה. אף כי בסיומו של דיון ההוכחות הצהירה כי תגיש לתיק בית המשפט צילום של המרפסת המדוברת (עמ' 13 לפרוטוקול, שו' 15), צילום כאמור לא הוגש. יחד עם זאת, וכפי שפורט לעיל, הנתבעים אישרו ביצוע בניית המרפסת הגדולה.

אין בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה בניית המרפסת הגדולה היתה מותרת לאור ההסכמה הכללית שניתנה על ידי הרב שרם ז"ל בעת חתימת ההסכם. ראשית, הסכמה זו לא מצאה ביטויה בהסכם גופו. נהפוך הוא, הסכם השכירות אסר על ביצוע שינויים או תוספות בניה במושכר. בהסכם נקבע חריג המתיר לנתבעים לבצע שיפוץ לקראת כניסתם לדירה, ומכלל ההן נשמע הלאו - קביעה מפורשת זו באה ללמדנו כי ניתנה הסכמה לשיפוץ בנקודת הזמן בו נחתם ההסכם ובודאי שלא ניתנה הסכמה גורפת לעתיד לביצוע שינויים ותוספות בנייה במושכר. מעבר לכך, הנתבעים עצמם לא טענו בשלבים מוקדמים יותר כי ניתן להם היתר מראש לבצע את בניית המרפסת הגדולה. במענה לפניית התובעת בעניין הבניה, השיבו הנתבעים ביום 17.7.07 כי "המרפסת הקטנה (בצד מזרח) נבנתה לפני 13 שנים באישור מלא של מרשך ואכן מעולם לא העלה מרשך כל טענה על כך". בעניין המרפסת הגדולה לא נטענו דברים דומים. וכך טענו הנתבעים בעניין זה: "המרפסת 'הגדולה' (בצד צפון) הינה מרפסת סוכה ונבנתה לפני כ-4 שנים כאשר בסמוך לבנייה ביקר מרשך במקום ומעולם לא העלה כל טענה ולו משום שבעצם הבנייה הושבח בכך הנכס השייך למרשך" (נספח ב' לתצהיר עמרם).

בכל הנוגע לשיפוץ שנטען כי בוצע בשנת 2012, לא הוכח במה דברים אמורים. התובעת העלתה בעניין זה טענות כלליות בלבד, מבלי שפורט מהן העבודות שבוצעו ומבלי שהוצגה ראיה כלשהי המעידה על העבודות הנטענות.

הנתבעת התייחסה בחקירתה לתיקונים שבוצעו בשנת 2012, אך לא הובהר במה בדיוק דברים אמורים (עמ' 12 לפרוטוקול, שו' 8-1). כידוע, תיקונים שוטפים בנכס אינם נחשבים לשינויים במבנה, ולא הוכח מה טיב העבודות שבוצעו ואם מדובר בתיקונים מסוג זה או בשיפוץ אחר. בהיעדר תשתית ראייתית מספקת, אין לקבוע שנעשו בשנת 2012 שינויים, תוספות בניה, או הריסות האסורים בהסכם.

על רקע כל האמור יש לקבוע כי הנתבעים בנו במועד כלשהו בין שנת 2003 ל-2006 מרפסת עשויה ברזל בחזין הבנין, וזאת ללא היתר ובניגוד לקבוע בהסכם השכירות. חרף מספר פניות שנעשו אליהם, לא טרחו הנתבעים להסיר את הבנייה והעלו טענות שונות ומשונות שעניינן השבחת הנכס. בנסיבות אלה, יש לראות בבניה האמורה משום הפרת הסכם השכירות המקנה לתובעת את הזכות לתבוע פינוי.


סעד מן הצדק
סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מורה לנו כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת". הענקת סעד מן הצדק כאשר התקיימה עילת פינוי אינה הכלל אלא החריג, וכל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו. שיקול הדעת הנתון לבית המשפט בבואו לבחון האם ראוי להעניק סעד מן הצדק הוא רחב, ובגדר שיקוליו יידרש בית המשפט, בין היתר, לאופן התנהגותו של הדייר המוגן; למהות ההפרה וחומרתה; לטיב המושכר (האם דירת מגורים או בית עסק); לשאלה האם שולמו על ידי הדייר המוגן דמי מפתח; לאופן התנהגותו של בעל הדירה; ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן (ר', למשל, ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני, פ"ד כח(2) 549; רע"א 4020/13 יניב נ' פז (פורסם במאגרים), פסקה 32 לפסק דינה של כב' השופטת ברק-ארז)).

בענייננו, יש לקחת בחשבון כי מדובר בדירה המשמשת למגוריהם של הנתבעים במשך שנים רבות. הנתבע אינו נמצא בארץ בשל הסתבכות כלכלית ולנתבעת וילדיה אין קורת גג אחרת. המבנה שהוסיפו הנתבעים לנכס הוא מרפסת סוכה עשויה מברזל, מבלי שנטען להריסת קירות אבן או לנזקים אחרים שנגרמו למבנה המקורי, ונראה כי אין מניעה ואין קושי אמיתי להסיר את המבנה ולהשיב את המצב לקדמותו. כן יש לקחת בחשבון את הזמן הרב שחלף מאז בוצעה הבניה ועד הגשת התביעה שבנדון. אמנם אין לראות בפרק זמן זה משום ויתור או הסכמה מכללא לבניה (וזאת בנסיבות בהן בעלי הבית הביעו דעתם מפורשות ובכתובים כנגד הבניה שבוצעה), אך יש לכך השלכה לעניין הסעד שיינתן בתביעה זו. מנגד, אין להתעלם מהתנהגות הנתבעים, אשר עשו את הבניה הנוספת על דעת עצמם ללא היתר ואישור מבעלי הנכס, ובמשך שנים התעלמו באופן מופגן מדרישות בעלי הבית להרוס את הבניה.

בהתחשב בכל השיקולים שלעיל מסקנתי היא כי יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק שיותנה בתשלום פיצוי והשבת המצב לקדמותו. פתרון זה הוא, כלשון בית המשפט העליון ברע"א 5071/12 ט.ד.י בע"מ נ' נג'י (פורסם במאגרים), פתרון "אמצע" ראוי והוגן, המאזן היטב בין האינטרסים של הצדדים, להבדיל מפתרון "קצה" של פינוי הדייר.

נוכח כל האמור, על הנתבעים לפנות את המושכר שבשכונת בתי מילנר 88 בירושלים, הידועים כגוש 30088 חלקה 22. יחד עם זאת, מוענק לנתבעים סעד מן הצדק בכפוף לתנאים שלהלן:

א.
על הנתבעים להרוס ולסלק את "המרפסת הגדולה" (הבניה שבוצעה בחזית הבנין), וזאת עד ליום 26.6.17.
ב.
על הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי בסך של 20,000 ₪, עד ליום 26.6.17.
בכפוף לקיום התנאים שלעיל, לא יפונו הנתבעים מן המושכר.
בנוסף, ישאו הנתבעים בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.


ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ז, 26 מרץ 2017, בהיעדר הצדדים.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.








א בית משפט שלום 37731-08/13 עמותת אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף ירושלים נ' רפאל בוגנים, פנינה יהודית בוגנים (פורסם ב-ֽ 26/03/2017)