פסקי דין על סלאח סרחאן | פסקי דין על מוחמד אברהים | פסקי דין על עזבון המנוח ג'האד עזאם שנשא בחייו | פסקי דין על יאסמין סלאח סרחאן |

48850-09/14 א     30/03/2017




א 48850-09/14 סלאח סרחאן נ' מוחמד אברהים, עזבון המנוח ג'האד עזאם שנשא בחייו, יאסמין סלאח סרחאן








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 48850-09-14 סרחאן ואח' נ' אברהים ואח'


תיק חיצוני:


בפני
כב' השופטת ישראלה קראי-גירון



התובע
סלאח סרחאן
ת.ז. 020053864
ע"י ב"כ עו"ד אחמד נזאל

נגד

הנתבעים
1. מוחמד אברהים
ת.ז. 5110870

ע"י ב"כ עו"ד סאלח עבדאללה

2. עזבון המנוח ג'האד עזאם שנשא בחייו
ת.ז. 5024845
3. נדימה עזאם ת.ז. 05687930



ע"י ב"כ עו"ד אמל פלאח


4. יאסמין סלאח סרחאן
ת.ז. 026372953


ע"י ב"כ עו"ד תייסיר עבדאלכרים



פסק דין


מבוא

1.
בתיק זה מבוקש מבית המשפט לקבוע מה תוקפן של עסקאות נוגדות, שנטען כי בוצעו בזכויות בקרקע הידועה כחלקה 78 גוש 19179 מאדמות סג'ור (להלן "הנכס").

2.
בכתב התביעה עותר התובע כי בית משפט זה יקבע כי הוא זכאי להירשם כבעלים של מלוא הזכויות בנכס. זאת מכח רכישתו זכויות אלו מהנתבע 1 בהסכם שנחתם ביום 1/5/2006 בין נתבע 1, ובתו של התובע, היא הנתבעת מס' 4 (להלן "יאסמין").


נטען כי ההסכם בנוגע לזכויות בנכס נעשה בין נתבע 1 שהוא הבעלים של הזכויות ובין יאסמין מטעמי נוחות בלבד, ומטעמים משפחתים ובפועל יאסמין רכשה הזכויות בנכס בעבור אביה התובע כנאמנה.


התובע עותר בתביעתו כי בית משפט זה יורה על מחיקות כל הערות האזהרה הרשומות על זכויות הנתבע 1 בנכס מכח עסקאות אחרות שבצע, אם בצע, הנתבע 1 בנכס. זאת משום שלטענת התובע רכישתו, באמצעות בתו, את הזכויות בנכס, נעשתה בעסקה תקפה שהתבססה על הרשום על-פי דין ולפיכך היא גוברת על כל עסקה אחרת.



התובע מסכים כי פסק הדין המצהיר כי הוא רשאי להירשם כבעלים של הזכויות בנכס יותנה בתשלום כל המיסים, האגרות וההיטלים הנדרשים על ידו. זאת לרבות אלו שידרשו בעסקת המתנה, שנרקמה בינו ובין בתו, כדי להעביר הזכויות של יאסמין בנכס על-פי ההסכם מיום 1/5/2006, על שם התובע.

3.
יאמר כבר עתה כי בכתב התביעה לא הוזכר כי בין התובע והנתבע 1 נחתם בנוסף להסכם עם יאסמין גם זכרון דברים, אף הוא מיום 1/5/06. את זכרון הדברים ביקש התובע לצרף לתביעתו בשלב מאוחר יותר, כאשר הגיש בקשה לתיקון כתב תביעה ביום 30/4/2015 (בקשה 25). הצדדים האחרים התנגדו לתיקון כתב התביעה. בדיון ביום 22/6/2015 הוסכם כי הבקשה תימחק.


ביום 15/3/2016 במהלך שמיעת הראיות ניתנה החלטה (כאמור בעמוד 47 לפרוטוקול הדיון מיום 15/3/2016) לפיה המחלוקת בין הצדדים בהליך תידון בהתאם למחלוקות שאושרו בכתבי הטענות המקוריים, משום שתיקון כתבי טענות לא אושר. בהתאמה הותר לצדדים לשאול שאלות בנוגע לזכרון הדברים שאותו ביקש ב"כ התובע להוסיף בבקשה לתיקון כתב תביעה ואולם מתן היתר זה לא הווה אישור לתיקון כתב תביעה.

4.
מן המקובץ לעיל עולה כי בין אם יתוקן כתב התביעה כמבוקש על-ידי התובע ובין אם לא, טענת התובע היא שרכישת הזכויות בנכס נעשתה מנתבע מס' 1 באמצעות הסכם מיום 1/5/2006 שנחתם עם בתו יאסמין, כאשר רכישה זו נעשתה בנאמנות על-ידי בתו בעבורו. נטען כי כוונת הצדדים היתה כי לאחר רכישת הזכויות תעביר יאסמין, בתו של התובע, אליו, את זכויותיה הנרכשות בנכס, במתנה.

שהרי גם בבקשה לתיקון כתב התביעה שם ביקש התובע להוסיף לתביעה את זכרון הדברים, שלטענת התובע מוכיח כי העסקה המקורית נעשתה עמו, נטען כי:

i

עוד לפני שנחתם ההסכם בין נתבע 1 ויאסמין נערך זכרון דברים בין נתבע 1 והתובע, שנרשם בכתב ידו של בנו של נתבע 1, המוכיח כי ההתקשרות היתה בין התובע ונתבע 1, וכי נתבעת 3 (יאסמין) לא שילמה דבר עבור רכישת הקרקע.

ii

התובע לא ציין קיומו של זכרון הדברים בתביעה המקורית שהגיש כדי לתת לנתבע 1 הזדמנות לממש התחייבויותיו כלפי התובע והזדמנות לנהוג כלפי התובע ביושר ובתום לב.

iii

בעקבות כתב אישום שהוגש כנגד נתבע 1 בבית משפט השלום בעכו (תיק 7831-08-11) בו יוחסו לנתבע 1 מעשי מרמה וזיוף בקשר עם עסקאות מקרקעין (שאינן קשורות לעסקה מושא תיק זה) יש מקום להתיר תיקון כתב התביעה . התיקון נחוץ גם כדי להוסיף עתירה לסעד כספי חלופי בעילות של גזל ותרמית ובעילה של רשלנות כלפי נתבע 2, שהוא עזבונו של עורך דין. לטענת ב"כ התובע אותו עו"ד מנוח נהג כלפיו ברשלנות, משכשל לרשום על שמו זכויות הנתבע 2 בנכס על שמו מכח עסקה קודמת.

iv

מדובר בתיקון תביעה בעניינים שנמצאים בסמכות בית משפט שלום ואולם בדרך של תיקון כתב התביעה, ניתן להסכים כי בית משפט זה ידון בעניין זה, מכח סמכותו על פי סעיף 76 לחוק בתי המשפט.

5.
מן האמור לעיל עולה כי התובע אינו מכחיש כי הסכמת הצדדים היתה שרכישת הזכויות בנכס תיעשה על-ידי יאסמין. התובע רק טוען כי בנוסף נחתם גם זכרון דברים בין התובע והנתבע מס' 1 שבא לאשר הטענה כי בפועל נרכשו הזכויות על-ידי התובע.

6.
הנתבע מס' 1 ביקש לדחות תביעת התובע וטען כי:

i

לתובע אין כל עילת תביעה משום שאינו צד להסכם כלשהו עם הנתבע מס' 1. נטען כי ההסכם עליו משתית התובע תביעתו נחתם עם בתו יאסמין. נטען כי לא נחתם הסכם נאמנות בין התובע ויאסמין וקיומו של הסכם זה לא דווח לו.

ii

התובע לא קיבל החזקה בנכס לידיו משום שהתנאים להעברת זכויות בנכס לא מולאו. זאת משום שלא שולמה התמורה המוסכמת ולא בוצעו תנאים נדרשים נוספים. נטען עוד כי בפועל יאסמין בקשה לבטל את ההסכם וזה אכן בוטל.

iii

הזכויות בנכס נמכרו ע"י הנתבע 1 ואחיו עוד בשנת 1995, למנוח עו"ד ג'יהאד עזאם ועסקה זו גוברת על כל עסקה אחרת, אם נעשתה, בנכס. נטען כי בשל כך במועד חתימת ההסכם עם יאסמין לא יכול היה הנתבע 1 להעביר זכויות כלשהן בנכס למישהו אחר, משום שלא היו לו זכויות כאלה.

iv

הנתבע מס' 1 לא נתן כל הבטחה לתובע בנוגע להעברת זכויות בנכס על שמו.

v

הערת האזהרה שנרשמה על זכויות הנתבע 1 בנכס לטובת יאסמין ביום 15/9/2014 נעשתה שלא כדין, בניגוד לרצונה של יאסמין, ודינה להתבטל.

7.
מעיון בכתב ההגנה של נתבע 1 ניתן להבין כי לטעמו לא נעשתה כל עסקה בזכויות בנכס עם התובע וזה חסר זכויות בנוגע לנכס. באשר לעסקה שנעשתה עם יאסמין זו היתה בטלה מלכתחילה ובפועל בוטלה על-ידי יאסמין, לאחר שחיובים שהוטלו על הרוכש בעסקה הופרו.

נטען עוד כי בפועל לא יכולה היתה להיעשות עסקה עם יאסמין בכל הנוגע לזכויות בנכס משום שאלו נמכרו עוד קודם לכן בשנת 1995 לעו"ד עזאם ג'יהאד המנוח שהנתבעים 2 ו-3 באים בנעליו, כיורשיו.

8.
גם בתו של התובע, יאסמין, טענה בכתב הגנתה כי דין תביעת אביה התובע להידחות.
יאסמין טענה כי:

i

לא צורפו צדדים רלוונטים לתביעה משום שלא צורפו כל היורשים של המנוח עו"ד ג'יהאד עזאם.

ii

התביעה התיישנה.

iii

אין ולא היה הסכם נאמנות בין יאסמין והתובע, אביה.

iv

העסקה שנעשתה בנוגע לזכויות בנכס עם יאסמין בטלה ובהתאמה ביטלה יאסמין את הערת האזהרה שנרשמה לטובתה מכח עסקה זו. יאסמין אף הגישה בקשה לשלטונות מס שבח מקרקעין ביום 14/8/2014 לבטל העסקה.

v

העסקה בזכויות בנכס עם המנוח ג'יהאד עזאם משנת 1995 עדיפה על העסקה שנעשתה בין הנתבע 1 ויאסמין, שהיתה עסקה פיקטיבית ומאוחרת.

vi

עו"ד פאטום שטיפל בעסקה הרלוונטית, עליה מסתמך התובע, ומכוחה הוגשה התביעה כאן, לא ייצג את יאסמין ולא פעל על-פי הוראותיה.


9.
יצויין עוד כי ביום 7/5/2015 הגישה יאסמין בקשה לצירוף אחיה סירחאן ריאד כתובע נוסף בהליך משום שלטענתה אחיה הוא זה שרכש בפועל את הזכות בנכס, ואילו אביה התובע שימש רק כמתווך לצורך איתור חלקות לשם רכישתן על-ידי אחיה ושכנוע בני משפחה לרשום הזכויות הנרכשות באותן חלקות על שמם. בדיון ביום 22/6/2015 הוסכם על מחיקת הבקשה.

10.
יצויין עוד כי גם בקשה לפיצול סעדים שהוגשה על-ידי התובע נמחקה. זאת בהחלטתי מיום 6/3/2016. הוסכם על מחיקת הבקשה משום שעד מועד הדיון בבקשה ממילא כבר הגיש התובע תביעה בבית משפט השלום בחיפה בת.א. 55342-04-15.

11.
כתב ההגנה מטעם הנתבעים 2 ו-3, אשתו של המנוח עו"ד ג'יהאד עזאת ועזבונו הוגש ביום 14/12/2014. זאת יחד עם כתב התביעה שכנגד שהוגש כנגד התובע, הנתבע 1, יאסמין, ועזבונות אביו ואחיו של הנתבע 1. בתביעה שכנגד נטען כי הנכס הרלוונטי, הגם שנרשם מכח צו ירושה על שם הנתבע 1 בלבד, היה שייך במועד בו בוצעה רכישת הזכויות בו על-ידי המנוח עו"ד ג'יהאד עזאת, לאביו המנוח של הנתבע 1. נטען כי בשל כך הזכויות בנכס הועברו מכח ירושה לכל יורשי המנוח, אביו של הנתבע מס' 1, ורק בשל טעות או הטעיה נרשמו הזכויות בנכס, בסופו של יום, רק ע"ש הנתבע 1. נטען כי כך או כך זכויות אלו בנכס נמכרו למנוח, עו"ד ג'יהאד עזאם, ולפיכך לנתבע 1 או למי מיורשי המנוח אביו של נתבע 1 אין עוד זכויות בנכס.

12.
בכתב ההגנה ובתביעה שכנגד, נטען ע"י נתבעים 2 ו-3בתמצית כי:

i

נתבע 1 מעולם לא היה זכאי להירשם כבעלים היחיד של הזכויות בנכס, ולכן לא יכול היה למכור לבדו זכויות בנכס לתובע או ליאסמין. טענה זו מוסכמת גם על נתבע 1.

ii

הזכויות בנכס נמכרו עוד בשנת 1995 למנוח עו"ד ג'יהאד עזאם שהתובעים שכנגד הם יורשיו. הזכויות נמכרו על-ידי יורשי המנוח איברהים אסעד מוחמד שהוא הבעלים הרשום של הנכס והוא אביו של הנתבע 1, וזה נמנה על יורשיו.


נטען כי
יורשי המנוח אברהם אסעד מוחמד הם הנתבעים שכנגד 3-7 בתביעה שכנגד (לרבות נתבע 1) נרשמו כבעלי הזכויות בנכס מכח ירושה ומכרו ביום 8/1/95 זכויותיהם בנכס למנוח עו"ד ג'יהאד עזאם. נטען כי המנוח עו"ד ג'יהאד עזאם רשם מכח עסקה זו הערת אזהרה על הזכויות בנכס ביום 24/2/2008. נטען בנוסף כי הודעה על הכוונה לרשום הערת אזהרה זו נשלחה על-ידי רשם המקרקעין לנתבע ושהיה רשום כבעל הזכויות בנכס במועד זה, וזה לא התנגד לכך.
iii

נטען כי נתבע 1 פעל לשינוי רישום הזכויות בנכס לאחר מועד העסקה בזכויות בנכס עם המנוח עו"ד עזאם ג'יהאד באופן שבמקום שהזכויות בנכס ירשמו ע"ש כל יורשי אביו המנוח איברהים אסעד מחמד הם ירשמו רק על שמו בלבד. נטען כי נתבע 1 פעל לצורך כך בניגוד לאמור בהסכם חלוקת עזבון אביו. נטען עוד כי הנתבע 1 פעל כך שלא כדין, והרישום אושר מכח האמור ב

פסק דין
מיום 7/3/06 שניתן בתביעה שהגיש נתבע 1 נגד יורשי אביו האחרים. פסק-הדין בתביעה זו ניתן בהעדר הגנה. זאת
ב-ת.א. 129/06 בבית המשפט המחוזי בחיפה (להלן פסק-הדין). נטען כי פסק הדין ניתן תוך שנתבע 1 מטעה את בית המשפט לחשוב שהתביעה הומצאה כדין לנתבעים למרות שלא בוצעה המצאה.


התובעים שכנגד טענו כי פסק-הדין בטל משום שלא הומצא כדין לצדדים לו, והוא ניתן תוך מרמה וזיוף. לפיכך נטען בכתב ההגנה מטעם נתבעים 2-3 והתובעים שכנגד כי במועד עריכת ההסכם הנטען עם התובע או עם יאסמין לא היו לנתבע 1 הזכויות אותם התיימר למכור ליאסמין בהסכם.

13.
אציין כי לצרכי הליך זה אין מקום או צורך לדון בטענות התובעים שכנגד באשר לתקפות רישום הזכויות בנכס רק ע"ש הנתבע 1 במקום ע"ש הנתבעים שכנגד 3-7 (שהם אחיו). זאת משום שאלו ואלו מסכימים כי העסקה לפיה נמכרו הזכויות בנכס עוד משנת 1995 למנוח עו"ד ג'יהאד עזאם היא העסקה הנכונה והתקפה, וכי עסקה זו עדיפה על העסקה הנטענת על-ידי התובע שנעשתה בין הנתבע 1 ויאסמין.


בפועל כל הצדדים הן לתביעה והן לתביעה שכנגד, למעט התובע, שנטען שהוא חסר זכויות בנכס, מסכימים כי יש לקבל התביעה שכנגד ולהורות כי הזכויות בנכס יירשמו ע"ש יורשי המנוח עו"ד ג'יהאד עזאם. בהתאמת כולם, למעט התובע, מסכימים שדין התביעה העיקרית להידחות.

ואלה העובדות הרלוונטיות לענייננו
:

14.
הזכויות בנכס היו רשומות במקור ע"ש איברהים אסעד מוחמד ז"ל (להלן המנוח איברהים) שנפטר ביום 31/12/74. יורשיו החוקיים של המנוח איברהים הינם הנתבע מס' 1 והנתבעים 4-7 בתביעה שכנגד שכולם אחים.

15.
לאחר פטירת המנוח איברהים נרשמו זכויותיו בנכס ע"ש הנתבעים שכנגד 3-7 וע"ש הנתבע 1, כולם יורשיו החוקיים של המנוח איברהים.
16.
ביום 8/1/95 נמכרו הזכויות בנכס על-ידי יורשיו החוקיים של המנוח איברהים לעו"ד ג'יהאד עזאם המנוח. לצורך הסדרת רישום העסקה נחתם על-ידי כל היורשים של המנוח איברהים,
לרבות הנתבע 1, יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את נתבעת 3 (אשתו של עו"ד ג'יהאד עזאם המנוח להלן נרימה) להעביר על הזכות בנכס ע"י עו"ד ג'יהאד עזאם.

יפוי הכח נחתם ביום 8/1/195.


אציין שוב כי למעט התובע כל הצדדים האחרים מסכימים כי עסקה זו הינה העסקה הראשונה, והיחידה התקפה, בנוגע לזכויות בנכס ויש להיעתר לתביעה שכנגד למתן

פסק דין
הצהרתי שיסדיר רישום הזכויות בנכס בהתאם לעסקה זו.

17.
למרות שהעסקה עם עו"ד ג'יהאד עזאם (להלן המנוח עו"ד עזאם) בוצעה עוד בשנת 1995 הערת אזהרה על הזכויות בנכס, בהתאם לעסקה זו, (שתיקרא להלן עסקת 1995), נרשמה רק ביום 24/2/08.


רישום הערת האזהרה נעשתה בהתאם לבקשה שהוגשה על-ידי המנוח עו"ד עזאם ביום 28/1/08.


רישום הערת האזהרה נעשה לאחר שהודעה על הכוונה לרשמה נשלחה לנתבע מס' 1 וזה לא התנגד לה.

18.
הודעה כזו נשלחה על-ידי רשם המקרקעין רק לנתבע 1 כנראה משום שבמועד משלוח ההודעה היה רק הנתבע מס' 1 הבעלים הרשום של הזכויות בנכס.
זאת משום שכאמור לעיל ביום 8/1/06 הגיש הנתבע מס' 1 בקשה למתן

פסק דין
הצהרתי שיצהיר על זכויותיו הבלעדיות בנכס, זאת בת.א. 128/06 בביהמ"ש המחוזי בחיפה. בפסק-הדין מיום 7/3/06
שניתן בתביעה , לאחר שלא הוגשו כתבי הגנה, נקבע כי הזכויות בנכס שייכות רק לנתבע 1 כאן הוא התובע ב-ת.א. 128/06 . בתביעה ב-ת.א. 128/06 לא נזכרה העובדה כי במועד הגשת תביעה זו כבר נמכרו הזכויות בנכס לעו"ד עזאם ג'יהאד.

19.
לטענת התובעים שכנגד, פסק הדין שניתן בהעדר הגנה ב-ת.א. 128/06 הושג במרמה, שאר יורשיו של המנוח, אביו של התובע, לא חתמו על אישורי המסירה שהתביעה נמסרה להם, ומכל מקום אין כל הכחשה מצד הנתבע 1 או שאר יורשי אביהם המנוח כי הזכויות בנכס הועברו בשנת 95' למנוח עו"ד ג'יהאד עזאם. לפיכך נטען כי הסכם חלוקת העזבון שהיה הבסיס לפסק הדין ב-ת.א. 128/06 לא יכול היה לכלול הזכויות בנכס שכבר לא היו שייכות לעזבון המנוח אברהים שהוא אביו של הנתבע 1, ופסק הדין לא יכול היה להורות על רישום הזכויות בנכס ע"ש הנתבע 1.

20.
כאמור, נתבע 1 לא התנגד לרשום הערת האזהרה מכח העסקה משנת 1995 לטובת יורשי עו"ד עזאם וכך גם שאר יורשי המנוח אברהים הוא אביו של הנתבע 1. אין כל הסבר מדוע העסקה בזכויות בנכס שנחתמה עם המנוח עו"ד ג'יהאם עזאם ביום 8/1/95 דווחה לרשם המקרקעין רק ביום 28/1/08.

21.
לטענת התובע ביום 1/5/2006 נחתמה עסקה לפיה מכר הנתבע 1 את זכויותיו בנכס, שהיו שלו ורשומות רק על שמו מכח פסק הדין ב-ת.א. 128/06 לבתו יאסמין בעבורו. לטענת התובע אישור כי העסקה בוצעה במימון התובע ועבורו ניתן למצוא בזכרון הדברים שנחתם בין התובע והנתבע 1 באותו יום.


לטענת התובע, העסקה שבוצעה היתה עסקה כשירה ותקפה ונעשתה בהתבסס על רישום הזכויות בטאבו עובר לעריכתה. נטען כי הנתבע 1 היה הבעלים של הזכויות בנכס במועד ביצוע העסקה, ולא נרשם כל דווח, במועד ביצועה, על עסקה נוגדת, לרבות על עסקה נטענת משנת 1995 עם המנוח עו"ד ג'יהאד עזאם.


התובע טען כי העסקה מיום 1/5/06 בוצעה על-ידי בתו יאסמין לבקשתו, מטעמים משפחתיים ובשל בעיות כלכליות בהם היה שרוי. נטען כי העסקה נחתמה על-ידי יאסמין בנאמנות עבורו מתוך הבנה כי לאחר מכן תתן יאסמין זכויותיה הנרכשות בנכס לתובע במתנה.


הערת אזהרה על הזכויות בנכס מכח אותה עסקה נרשמה ביום 2/5/2006, הערה זו נמחקה לבקשת יאסמין ביום 14/8/2014. באופן מפתיע, ובניגוד לדעת יאסמין, שבה ונרשמה אזהרה לטובתה על הזכויות הרשומות בנכס ביום 15/9/14 זאת על-ידי עו"ד נזאל, ב"כ התובע בהליך זה.

22.
לא הוצג כל הסכם מתנה או הסכם נאמנות בכתב בין יאסמין ואביה התובע, וטענות התובע לעניין זה נסתרו הן על-ידי יאסמין בעדותה, והן על-ידי נתבע 1, בעדותו.

23.
נטען כי עוה"ד שטיפל בעבור התובע בעסקה מיום 1/5/2006 היה עו"ד ג'מאל פאטום. יאסמין טענה כי עורך דין זה לא ייצג אותה וכי זה פעל רק בשם אביה ובשם אחיה מר סרחאן ריאד. יאסמין טענה כי העסקה מיום 1/5/2006 היתה עסקה פיקטיבית, שנעשתה מבלי ששולמה כל תמורה, ומתוך מטרה לנשל זכויות המנוח עו"ד ג'יהאד עזאם בנכס. יאסמין טענה כי אביה פעל כמתווך בעסקה על-פי הוראות שקיבל מבנו מר סרחאן ריאד, שהוא אחיה.

24.
הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה היכן חתמה יאסמין על מסמכי העסקה, האם בביתה או האם מחוץ לביתה על מכסה מנוע של רכב שעמד מחוץ לביתה. עוד חלוקים הצדדים ביניהם אלו הסברים קיבלה יאסמין עובר לחתימתה על מסמכים. ביום 14/8/2014 לאחר קבלת התראות על הצורך לשלם מיסים עקב ביצוע העסקה הנטענת מיום 1/5/2006 ודווח לרשויות עליה, שלחה יאסמין מכתב למנהל מיסוי מקרקעין בנצרת ובו עתרה לביטול העסקה בנכס. בנוסף, ביום 14/8/2014 הודיעה יאסמין לעו"ד פאטום, אשר טיפל ברישום הזכויות על-פי העסקה מיום 1/5/2006, והכל על-פי יפוי כח בלתי חוזר המסמיכו לפעול אצל הרשויות כדי לרשום הזכויות על-פי העסקה מיום 1/5/06, על ביטול יפוי הכח. כן אסרה יאסמין על עו"ד פאטום לפעול על-פי יפוי הכח ובהתאם לעסקה מיום 1/5/06 בכל דרך שהיא.

25.
אין מחלוקת בין הצדדים כי עו"ד ג'אמל פאטום, אשר קיבל יפוי כח בלתי חוזר, על-פי העסקה מיום 1/5/2006 העביר אותו ביום 28/3/2012 ואת הטיפול בעסקה לעו"ד נזאל (נספח 5 לתצהיר יאסמין ת/6). מדובר בעור"ד נזאל המייצג בהליך זה את התובע. העברת הטיפול נעשתה ללא ידיעת הגברת יאסמין.

26.
ביום 15/9/2014, על-פי יפוי כח שנמסר לעו"ד פאטום והועבר על ידו לעו"ד נזאל, נרשמה מחדש, וללא ידיעת יאסמין, הערת אזהרה לטובת יאסמין על הזכויות של הנתבע מס' 1 בנכס. פעולה זו נעשתה על-פי הוראה שנתן התובע לעו"ד נזאל, מבלי ליידע גורם כלשהו בעניין לרבות יאסמין ובהתעלם מהוראות קודמות מפורשות של גב' יאסמין שבקשה לבטל העסקה. פעולה זו נעשתה למרות שעל-פי עדות עו"ד פאטום בפני
העברת הטיפול בעסקה לעו"ד נזאל היתה רק לצורך טיפול בקנסות שהוטלו בגין העסקה, ורישום הערת אזהרה לא היה נחוץ לצורך כך.

27.
כאמור, עד מועד כתיבת

פסק דין
זה לא נעשה הסכם נאמנות בכתב בין התובע ויאסמין. כמו-כן לא נעשה בין השניים הסכם מתנה בכתב בנוגע לזכויות בנכס. זאת למרות טענת התובע כי הזכויות בנכס נרכשו עבורו ובמימונו ופעולת יאסמין בעניין היתה, בעבורו, כנאמנת.

28.
על-פי גרסת נתבע 1 עסקת המכר מיום 1/5/2006 נעשתה בנוגע לחלקה 8 בגוש 19165 ולא בנוגע לחלקה 78 בגוש 19179 (הנכס). נתבע 1 מאידך מודה בעדותו כי הזכויות בחלקה זו, היא חלקה 8, כבר נמכרו על ידו לאחר, מר חסן עיסע מכפר משהד בשנת 2007 (עדות נתבע 1 עמ' 51 לפרוטוקול ישיבת יום 15/3/2016).
29.
זה המקום לציין כי על-פי טענת התובע ויאסמין, נתבע 1 הורשע בעבירות של קבלת דבר במרמה ושימוש במסמך מזוייף בנוגע לעסקת מקרקעין אחרת שהוא מעורב בה לגבי חלקה 85 גוש 19178 מאדמת סאגור (נספח ה/4-ה/5 ל-ת/1, ונספח ס' ל-נ/6). כמו-כן לטענת יאסמין בתצהירה, נ/6, פעילות אסורה של הנתבע 1 ואביה בנוגע לעסקאות מקרקעין נידונה גם בהליך אזרחי ב-ת.א. 276/08 ג'אנם נעים נ' וליד מחמד אסעד בו ניתן פס"ד על-ידי כב' השופטת בר זיו ביום 27/4/2005 (נספח נ' ל-נ/6).

30.
אשר לתביעה שכנגד, יצויין כי מלבד הצדדים לתביעה העיקרית לא הגיש איש מאחי הנתבע 1 בתביעה העיקרית או יורשיהם כתב הגנה בתביעה שכנגד. זאת למרות שבישיבת יום 22/6/2015 התייצב ב"כ הנתבע שכנגד 5, וזה ביקש וקיבל ארכה להגשת כתב ההגנה.

במצב עניינים זה ולאור האמור בסיכומי התובע שכנגד בסעיפים 104 ואילך, יש לראות את כל הנתבעים בתביעה שכנגד, למעט התובע העיקרי (שהוא נתבע 1 בתביעה שכנגד) כמסכימים לקבלת התביעה שכנגד.

ההליך

31.
כאמור לעיל, עסקינן בתביעה ובתביעה שכנגד. במהלך ניהול ההליך הוגשה בקשה לתיקון כתב תביעה על-ידי התובע, במטרה לצרף מסמך רלוונטי הוא זכרון הדברים שלטענת התובע נחתם בינו ובין נתבע 1 ושיש בו להוכיח כי כוונת הצדדים היתה שהעסקה בנוגע לזכות בנכס הינה בין התובע ובין הנתבע 1. כן הוגשה על-ידי יאסמין בקשה להוספת אחיה כתובע נוסף. עוד הוגשה על-ידי התובע בקשה לפיצול סעדים, זאת למרות שבמועד הגשת הבקשה כבר הגיש התובע תביעה כספית בבית משפט השלום בחיפה, שם תבע את אותם הסעדים לגביהם הוגשה הבקשה לפיצול סעדים, או יכול היה לתבוע אותם.

32.
במסגרת קדם המשפט שנוהל בהליך זה, בישיבת יום 22/6/2015 נמחקו הבקשה לתיקון כתב תביעה ולצירוף תובע וזאת בהסכמה.


בישיבת יום 6/3/2016 ניתנה החלטה לפיה אין טעם לדון בבקשה לפיצול סעיפים ובפועל הבקשה נמחקה.



33.
במסגרת ההליך כאן הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית ועדי הצדדים נשמעו בשתי ישיבות בימים 6/3/2016 ו-15/3/2016.
מטעם התובע שמעתי עדויות התובע ועדות עו"ד ג'מאל פאטום ועדות בן התובע מר ריאד סרחאן.
מטעם הנתבע 1 שמעתי עדות נתבע מס' 1 בלבד.
מטעם נתבע 2 והתובעת שכנגד שמעתי עדות גב' נארימה עזאם, אלמנת המנוח עו"ד ג'יהאד עזאם.

מטעם נתבעת 4 שמעתי רק עדותה.

34.
לאחר סיום שמיעת הראיות, ניתן לבקשת ב"כ התובע צו להמצאת המסמך המקורי של הסכם המכר מיום 1/5/2006. לאחר המצאת המסמך המקורי התקיים דיון נוסף במעמד הצדדים ביום 18/9/2016 במסגרתו התבקשה תגובת יאסמין להסכם המקורי, נספח א/1 ל-ת/1 הוא ההסכם מיום 1/5/2006.

35.
בהתאם להחלטת בית המשפט כל הצדדים בתיק זה הגישו סיכומים הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד.

המסקנה

36.
לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי אני סבורה כי דין התביעה העיקרית להידחות ודין התביעה שכנגד לאור הסכמת כל הצדדים לה, למעט התובע בתביעה העיקרית, להתקבל.


יצויין כבר עתה כי לאור מסקנתי כי דין התביעה העיקרית להידחות. אין לתובע כל זכויות בנכס ומשכך אין לו כל מעמד להביע התנגדות לקבלת התביעה שכנגד ולרישום הזכויות בנכס, ובכפוף להסדרת התשלומים הנדרשים, ובהתאם להוראות כל דין תקף, על-שם התובעים שכנגד.


אציין כי התביעה שכנגד הומצאה כדין לכל הנתבעים שכנגד ולמעט התובע, שהוא הנתבע שכנגד מס' 1, לא התנגד לה אף נתבע בתביעה שכנגד ולא הוגשו כתבי הגנה. בפועל אושר והוכח בפני
כי הזכויות בנכס נמכרו עוד בשנת 95' לעו"ד ג'יהאד עזאם המנוח ומשכך דין התביעה שכנגד להתקבל וכך אני מורה.


37.
אשר לתביעה העיקרית לטעמי דין התביעה להידחות משום:

i

התביעה הוגשה על-ידי מי שאין לו כל זכויות בנכס מכח ההסכם מיום 1/5/2006 שהתיימר להעביר זכויות בנכס משום שהתובע כלל אינו צד לו.

ii

התובע לא הרים נטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח תביעתו. התובע לא הוכח כי הוא צד להסכם המהווה בסיס לתביעתו. התובע לא הוכיח כי ההסכם מיום 1/5/2006 נחתם על-ידי בתו, בעבורו, מכח יחסי נאמנת או בכוונה כי הזכויות שהוענקו על פי ההסכם לבתו יינתנו אחר כך לו, במתנה, על-ידי בתו.
iii

לא ניתן לקבוע ממצאים עובדתיים על סמך עדותו של התובע וגם לא על סמך עדי התביעה האחרים. כך קיימות סתירות בין עדות התובע ועדות עדי התביעה האחרים באשר לקיומו של הסכם נאמנות ובאשר לנסיבות חתימת ההסכם מיום 1/5/2006. אין אפילו גירסה אחידה היכן נחתם ההסכם.

בנוסף גרסת התובע נסתרה בעדות בתו גב' יאסמין ובעדות הנתבעים/תובעים שכנגד.


לא מצאתי סיבה שלא ליחס מהימנות לעדים מטעם הנתבעים/תובעים שכנגד ודי בכך כדי לקבוע שהתובע לא הרים נטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח תביעתו.

iv

גם אם היה מוכיח התובע כי הוא צד להסכם מיום 1/5/2006 עדיין לא היה בכך די כדי לקבוע שדין התביעה להתקבל. זאת משום שהתובע לא סתר הטענה כי ההתחייבויות של התובע על-פי ההסכם מיום 1/5/2006 לא מולאו ולפיכך ההסכם הופר, ובפועל בוטל.


התובע גם לא הוכיח כי התמורה על-פי ההסכם מיום 1/5/2006 שולמה ועל-ידי מי.

עוד אין מחלוקת כי הצד להסכם, גב' יאסמין בקשה לבטלו, ובפועל ההסכם בוטל, ואף הערת אזהרה שנרשמה על פיו בוטלה.

v

גם אם כל האמור לעיל אינו נכון ואכן נחתמה עם התובע עסקה בנוגע לנכס ביום 1/5/06 והתובע צד לה, דין התביעה להידחות. משום שבעסקה מיום 1/5/2006 התיימר הנתבע 1 להעביר זכויות לתובע או לגב' יאסמין בנכס שאינם שלו.


שוכנעתי כי העסקה בנוגע לנכס משנת 1995 הינה עסקה קודמת אמיתית ותקפה, הגוברת בנסיבות העניין על העסקה הנטענת מיום 1/5/2006 אשר נסיבותיה בעייתיות. והיא עסקה בטלה.

38.
יצויין כבר עתה כי במהלך ניהול ההליך עלתה תהיה בנוגע ליכולתו של עו"ד נזאל, ב"כ התובע ליצגו. שהרי באם נכונה עדות עו"ד פאטום בפני
כי זה העביר הטיפול בעסקה מיום 1/5/2006, שגב' יאסמין צד לה, לעו"ד נזאל, וזה אכן טיפל בעניין, לא ברור כיצד יכול היה עו"ד נזאל לייצג התובע בהליך כאן כנגד גב' יאסמין. זאת ועוד לא נסתרה גם הטענה כי עו"ד נזאל לבקשת מרשו, התובע, ביצע רישום הערת אזהרה ע"ש יאסמין על זכויות נתבע 1 בנכס, וזאת ביום 15/9/2014. זאת כאשר הוא לא קיבל הוראה לעשות כן מיאסמין ולאחר שזו דאגה למחיקת הערות אזהרה קודמות שנרשמו כטענה כי עסקינן בעסקה בטלה.

דיון

39.
כאמור התובע משתית תביעתו על הסכם שנחתם על-ידי הנתבע מס' 1 ביום 1/5/2006, למכור זכויות בנכס.


אין מחלוקת כי התובע אינו צד להסכם זה וההסכם אינו מעניק לו זכויות כלשהן.


היטיב לתאר זאת בעדותו עו"ד ג'מאל פאטום אשר היה עורך הדין של העסקה כאמור בעמ' 25 לפרוטוקול ישיבת יום 6/3/2016:
"מכח המסמכים שאני ערכתי אין לתובע זכות במקרקעין".

40.
זאת ועוד, התובע משתית תביעתו על הסכם שאינו צד לו כאשר הצד להסכם, הנתבעת מס' 4, בתו יאסמין, טוענת שההסכם שנעשה בטל, או לחלופין בוטל על ידה בפועל ובהתאמה אף מחקה את הערת האזהרה שנרשמה מכוחו לטובתה.

41.
בנוסף, הצד האחר להסכם, המוכר, הוא הנתבע 1, מבהיר בעדותו כי בינו ובין התובע לא נחתם כל הסכם. עוד מבהיר המוכר, הנתבע 1, כי התחייבות הקונה, יאסמין, על-פי ההסכם, לא מולאו ולפיכך ההסכם בוטל.




עוד מסביר ומבהיר הנתבע מס' 1, המוכר, כי במועד כריתת ההסכם מיום 1/5/2016 כלל לא היו לו זכויות בנכס. זאת הן משום שהזכויות בנכס היו של כל יורשי אביו הם הנתבעים שכנגד 3-7 והן משום שעוד בשנת 1995 נמכרו הזכויות בנכס על-ידי כל היורשים לעו"ד עזאם ג'יהאד המנוח מכח עסקה תקפה.

42.
אשר לטענה כי התובע הינו בעל הזכויות משום שבתו יאסמין רכשה את הזכות בנאמנות עבורו והתחייבה להעניקן לאחר מכן במתנה, טענה זו אינה טענה, ודינה להידחות, משום שלא הוכחה.


גירסא זו נדחתה מכל וכל על-ידי הנתבע 1 יאסמין אשר טענה כי לא הוסכם עמה דבר מעין זה. גם המוכר, הנתבע מס' 1, העיד כי דבר לא נאמר לו, כי מדובר בעסקה שנעשית עם יאסמין בנאמנות עבור אחר.

גם עורך הדין של העסקה עו"ד ג'מאל פאטום טוען בעדותו (עמ' 25 לפרוטוקול ישיבת יום 6/3/2016) כי מעולם לא ערך בין התובע ובתו הסכם נאמנות ודבר לעניין זה לא נאמר לו.


עו"ד ג'מאל פאטום אף העיד בעמ' 25 לפרוטוקול כי לא התבקש לערוך מסמכי מתנה או ויתור בין התובע ובתו יאסמין.


בהתאמה גם בתשובתו לשאלה מדוע לא ציין קיומה של נאמנת במסמכי הדווח לשלטונות המס העיד עו"ד ג'מאל פאטום כי לא ידע על קיומה של נאמנות בין הצדדים.

43.
מן המקובץ לעיל עולה כי אין בנמצא הסכמות בכתב על קיומה של עסקה בנאמנות או עסקת מתנה בין התובע לבתו יאסמין. טענות לעניין זה של התובע נסתרות בעדות נתבע 1 ובעדות בתו יאסמין ובעדות עו"ד ג'מאל פאטום ומשכך אין כל ראיות, פרט לעדותו היחידה של בעל דין, הוא התובע שיתמכו בטענה של הסכם נאמנות בין התובע ויאסמין.

44.
עוד אבהיר כי גם בנו של התובע, שהעיד מטעמו, לא תמך בגירסת אביו לעניין קיומה של עסקת מתנה או עסקה בנאמנות. בעדותו בעמ' 36 לפרוטוקול מיום 6/3/2016 אומר בן התובע במענה לשאלה מדוע העסקה מיום 1/5/2016 נחתמה בין הנתבע 1 ויאסמין:
"ת. זה אבא שלי קנה את האדמה והוא החליט לשים את זה על שם יאסמין.
ש. למה החליט לרשום לו את זה על שם יאסמין?
ת. יש לו בעיה במס הכנסה היו עיקולים, אם אתה רוצה אביא לך את הנייר שלו"

בן התובע בעדותו זו לא מזכיר דבר לעניין עסקת נאמנות.

45.
אשר לגרסת התובע כאמור, זו נסמכת על עדות יחידה של בעל דין והתקשיתי לתת אמון בגרסה זו ולקבוע ממצאים עובדתיים רק על סמך עדות יחידה.


זאת כאשר התובע אינו מהסס להודות כי שילם תמורה עבור רכישת הזכות בסכום העולה על הסכום האמור בהסכם נספח א/1 ל-ת/1, מיום 1/5/2006.


זאת גם כאשר התובע אינו יכול להוכיח כי בפועל שולמה בכלל התמורה הנטענת ועל-ידי מי. פעם נטען שהתובע שילם התמורה והמיסים ופעם נטען כי אחד הילדים של התובע שילם זאת. מנגד על-פי גירסת יאסמין, אחיה ריאד שילם התמורה הנדרשת בעסקה.


כמו-כן, הן התובע והן בנו (כאמור בעמ' 37 לפרוטוקול מיום 6/3/2016) העידו כי הסכימו להיות צד להסכם לא חוקי כאשר הסכום ששולם בפועל שונה וגבוה מהסכם האמור בהסכם.

גירסת התובע גם אינה סבירה בעיניי משום שעל-פי עדותו הוא הסכים לשלם לנתבע 1, שלטענתו לא הכיר אותו קודם לכן, סך של 140,000 ₪. זאת בלי לקחת אישור כלשהו על התשלום, ובלי להחתימו על קבלה כל שהיא. זאת גם כאשר התשלום משולם מכח הסכם בו נכתב סכום תמורה שונה.

46.
אכן, התובע טוען כי בינו ובין הנתבע 1 נחתם זכרון דברים, ת/6 ואולם זכרון דברים זה נחתם עד עדות התובע אחרי חתימת ההסכם שהיה בסיס לתביעה, הוא נספח א/1 ל-ת/1. זכרון דברים זה שונה מהאמור בהסכם הן בנוגע למחיר העסקה והן בנוגע לזהות הצדדים לעסקה. כך בהתאם לזכרון הדברים התובע לא שילם את מלוא התמורה עבור רכישת הזכויות בנכס ובפועל שילם רק 30,000 ₪ מסך התמורה הנדרשת. מאידך על-פי האמור בהסכם שולמה כל התמורה. משכך זכרון הדברים סותר גרסת התובע, גירסת בנו וגירסת עו"ד ג'מאל פאטום באשר לתשלום התמורה, כמו גם את האמור בהסכם.

זכרון הדברים תומך בגרסת הנתבע 1 והגברת יאסמין כי התחייבויות הרוכשת עד ההסכם מיום 1/5/2005 לא בוצעו ולא שולמה התמורה המלאה. שהרי על-פי זכרון הדברים שהציג התובע התמורה המלאה אמורה היתה להיות משולמת רק כנגד רישום הזכויות בקרקע, דבר שטרם בוצע.

47.

אציין עוד כי נסיבות חתימת ההסכם נספח א/1 ל-ת/1 כלל אינן ברורות ושמעתי מספר גרסאות באשר למקום בו נחתם ההסכם. התובע ובתו טענו שההסכם נחתם על-ידי יאסמין מחוץ לביתה על מכסה מנוע של מכונית, בנפרד מחתימת הנתבע 1 עליו. מאידך בן התובע, ועו"ד ג'מאל פאטום, טענו בתוקף כי ההסכם נחתם בתוך ביתה של יאסמין לאחר שתיית קפה במרפסת. גם גירסאות התובע ובנו לעניין הבאת מודד לנכס, לפני עריכת ההסכם מיום 1/5/2006, אינן תואמות.


כך או כך עסקינן בהסכם שהתובע אינו צד לו, שהתחייבויות הקונה על פיו לא בוצעו, לא הוכח שהתמורה המוסכמת שולמה, הוכח כי המחיר האמור בהסכם שונה מן המוסכם בפועל בין הצדדים ותוכן ההסכם שונה מהאמור בזכרון הדברים שנחתם אחריו. גם הצדדים להסכם והצדדים לזכרון הדברים אינם זהים.


כמו-כן, מדובר בהסכם שהצדדים לו טוענים, בניגוד לגרסת התובע שאינו צד להסכם, שההסכם בטל, או שבוטל.

קשה להתייחס בנסיבות אלו לטענת התובע ברצינות ולקבוע כי עסקינן בהסכם תקף שדי בו כדי להצהיר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של זכות במקרקעין מכוחו.

48.
בנוסף לתמיהות שפורטו לעיל עסקינן בהסכם שבו נטען כי הנתבע מס' 1 העביר ליאסמין בעבור תובע זכות בנכס. מאידך קיימת הסכמה שבמועד חתימת ההסכם לא היו לנתבע 1 זכויות כלשהן בנכס אותן יכול היה להעביר.

49.
לעניין זה אציין כי כלל אין זה משנה באם יש ממש בטענות התובעים שכנגד כאשר לתקפות פסק-הדין ההצהרתי מכוחו נרשם הנתבע 1 כבעלים היחידי של הזכות בנכס, והכל במעמד צד אחד ובהעדר הגנה.


זאת משום שהנתבעים שכנגד כולם, למעט התובע שכאמור אין לו זכויות בנכס, מסכימים כי בנוגע לנכס נעשתה עסקה קודמת עוד בשנת 1995 והזכויות בנכס הועברו כדין ומכח עסקה תקפה לעו"ד ג'יהאד עזאם המנוח. הנתבע מס' 1 אף מסכים כי במועד שבו נרשמו הזכויות בנכס על שמו מכח פסק-הדין ההצהרתי זכויות אלו כבר נמכרו בין אם על ידו לבד או על ידו ועל-ידי אחיו כיורשי אביהם לעו"ד ג'יהאד עזאם המנוח.

50.
משכך עסקינן בהסכם מכוחו תובע התובע זכויות בהליך זה כאשר התובע אינו צד להסכם וכאשר מדובר בהסכם מאוחר להסכם קודם נוגד שהוא תקף על דעת כולם ומכוחו לא נותרו לנתבע 1 זכויות בנכס אותם יכול היה להעביר לאחרים, בשנת 2006.

51.
אשר לתביעה שכנגד, כאמור זו מוסכמת על כל הצדדים למעט התובע (הנתבע שכנגד 1) אשר כבר קבעתי כי הוא חסר זכויות בנכס משכך דין התביעה להתקבל.
סיכום

52.
לאור כל האמור לעיל, אני דוחה התביעה העיקרית ומורה לתובע לשלם הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ לכל אחד מהנתבעים, כאשר נתבעים 2 ו-3 יחשבו לעניין זה כנתבע אחד.


כמו-כן אני מקבלת התביעה שכנגד ומורה כי מכח הודאת הנתבע 1 (בתביעה העיקרית) אשר רשום כבעלים של הזכויות בנכס כי זכויות אלו נמכרו בעסקה תקפה שהושלמה לעו"ד ג'יהאד עזאם המנוח. משכך אני מורה כי יורשי המנוח ג'יהאד עזאם הם התובעים שכנגד הינם הבעלים החוקיים של הזכויות בנכס והם רשאים להירשם כבעלים בכפוף להשלמת כל הנדרש מהם על פי דין לצורך כך לרבות תשלומי אגרות ומיסים.


לצורך כך אני מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת יאסמין ביום 15/9/2014.


הנתבע שכנגד מס' 1 ישלם לתובעים שכנגד הוצאות בסך 3,000 ₪ בנוסף על ההוצאות האמורות לעיל בתביעה העיקרית וכן ישיב להם אגרה ששולמה על ידם בצירוף הפרשי וריבית ממועד תשלומה ועד התשלום בפועל.


הסכומים שפורטו ב

פסק דין
זה ישולמו בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל.


כספים שהופקדו בקופת בית המשפט על-ידי התובע לרבות ערבויות ישמשו לתשלום הוצאות עד

פסק דין
זה והיתרה תוחזר למפקיד באמצעות בא כוחו לאחר תשלום נדרש לעדים.

כספים שהופקדו בקופת בית המשפט על-ידי נתבעים/תובעים שכנגד יושבו להם לאחר תשלום נדרש לעדים באמצעות בא כוחם.

ניתן היום,
ג' ניסן תשע"ז, 30 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.












א בית משפט מחוזי 48850-09/14 סלאח סרחאן נ' מוחמד אברהים, עזבון המנוח ג'האד עזאם שנשא בחייו, יאסמין סלאח סרחאן (פורסם ב-ֽ 30/03/2017)