פסקי דין על דב פישלר | פסקי דין על איתן מונרוב | פסקי דין על אלכסנדר וינגרטן ואח' | פסקי דין על יעלה פורטי

39409-03/17 רעא     03/04/2017




רעא 39409-03/17 דב פישלר, איתן מונרוב, אלכסנדר וינגרטן ואח' נ' יעלה פורטי








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



רע"א 39409-03-17 פישלר ואח' נ' וינגרטן ואח'





לפני
כבוד השופטת
אביגיל כהן


המבקשים:

1
.
דב פישלר

2
.
איתן מונרוב
ע"י ב"כ עו"ד גור עמרם

3. אלכסנדר וינגרטן
4. דן וינגרטן
5. רן וינגרטן
ע"י ב"כ עו"ד חיים קוסובסקי


נגד


המשיבה
:

יעלה פורטי

ע"י ב"כ עו"ד גדעון היכל




החלטה


1.
לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט גיא הימן) מיום 25/1/17 בת"א 9872-11-12 לפיה נדחתה בקשת כונס הנכסים, עו"ד יגאל דורון (להלן: "כונס הנכסים") לאשר את מכירת הזכויות בנכסים
ברחוב אחד העם 43 בתל אביב, הידועים כתת חלקות 9 ו- 14 בחלקה 14 בגוש 7453 (להלן: "הנכסים") למבקשים, והורה לכונס הנכסים לערוך התמחרות חדשה.

2.
המבקשים 1-2, המבקשים 3-5 והמשיבה הם הבעלים הרשומים של בניין ברחוב אחד העם 43 בתל אביב. הבניין רשום כבית משותף, מחולק לחלוקת משנה. הנכסים רשומים בבעלות משותפת של הצדדים.




3.
רקע עובדתי נדרש:
א)
המבקשים 1-2 הגישו בחודש נובמבר 2012
תביעה נגד המבקשים 3-5 והמשיבה לפירוק שיתוף בנכסים לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

בפס"ד מיום 2.11.15 קבע בית משפט קמא, כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירה
פומבית, בה יורשו להשתתף גם מציעים מן החוץ (ולא רק השותפים), כמו כן נקבע: "המרבה במחיר – יזכה ברם, לכל אחד מן השותפים דהיום, כשהוא לבדו או יחד עם שותף או שותפים אחרים לפי רצונו, תוקנה הזכות להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר. ככל שהשוואה כאמור תעלה הצעות זהות, תיערך התמחרות נוספת, בין השותפים מגישי-ההצעות השוות לבין עצמם בלבד. ההצעה הגבוהה ביותר בהתמחרות זו תזכה במקרקעין" (סעיף 18 לפסה"ד).

לאחר פסק הדין ואף לאחר הגשת ערעור על פסק הדין ומשלא צלח שיתוף פעולה בין ב"כ כל הצדדים, שמונו על פי פסק הדין לכונסי נכסים לצורך המכירה, מינה בית משפט קמא ביום 20.2.16 את עו"ד יגאל דורון לכונס נכסים (ערעור על פסק הדין בע"א 53513-12-15 נמחק בהסכמה ביום 13.11.16).

ב)
עפ"י הערכת שמאי מקרקעין (רון ארדיטי) מספטמבר 2016, שווי חלקת משנה 9 הינו


5,500,000 ₪ ושווי תת חלקה 14 הינו
2,260,000 ₪ (נספח 8 לבר"ע).

ג)
ההצעות שהתקבלו לרכישת הנכסים היו (נספח 17 לבר"ע):
לגבי תת חלקה
9
- הצעת המבקשים לפי ערך נכס של 4,000,000 ₪; הצעת המשיבה לפי ערך נכס של 150,000 ₪.
לגבי תת חלקה 14 – הצעת המבקשים לפי ערך נכס של 1,750,000 ₪; הצעת המשיבה לפי ערך נכס של 150,000 ₪; הצעה של נאמנות כהן, וילצ'יק ושות' בנאמנות לפי ערך נכס של
500,000 ₪.




ד)
במכתב
כונס הנכסים למשיבה מיום 24.11.16 נכתב כי תערך התמחרות בין המציעים ביום 1.12.16 במשרדי כונס הנכסים. נקבע כי מחיר המינימום לצורך השתתפות בהתמחרות הינו על סך 1,750,000 ₪ בצירוף מע"מ, ככל שחל.
המשיבה התבקשה להודיע לכונס הנכסים בכתב עד ליום 29.11.16 בשעה 12:00 על הסכמתה לתיקון ההצעה שהוגשה לרכישת המקרקעין ולהעמידה על סך 1,750,000 ₪ ולתנאי ההתמחרות כמפורט וכן לצרף ערבות בנקאית בשיעור 10% מערך ההפרש בין ההצעה המקורית לבין הסך של 1,750,000 ₪ בצירוף מע"מ (נספח 13 לבר"ע).

ב"כ המשיבה ביקש לדחות את מועד ההתמחרות עקב דיון בבימ"ש וציין כי למרות שאינו סבור שהמשיבה חייבת בהפקדת ערבות ובוודאי שלא בהגדלתה, המשיבה הונחתה לפעול להשגת הערבות (נספח 14 לבר"ע).

מנספח 16 לבר"ע עולה כי ההתמחרות נקבעה ליום 5.12.16 וכי היה צריך להגיש את ההצעה לתיקון בצירוף השלמת הערבות עד ליום 1.12.16 בשעה 12:00.

ביום 4.12.16 הודיע כונס הנכסים, כי ההתמחרות שנקבעה ליום 5.12.16 מבוטלת הואיל והצעת המבקשים לרכישת הנכסים לא הושוותה ע"י המציעים האחרים (נספח 19 לבר"ע).

במכתב מאותו יום שהופנה לכונס הנכסים,
כתב ב"כ המשיבה, כי למשיבה זכות להשוות את המחיר בישיבת התמחרות וכן "העובדה שלא הוגשו הצעות לנכסים כה אטרקטיביים היא מוזרה ביותר ומצביעה על כשלון ההצעה והפרסום. אני סבור שנכון היה לעשות פרסום מחודש במודעה אחת לשני הנכסים ולא כפי שעשית, מודעה נפרדת לכל נכס ולקבל הצעות נוספות". (מתוך נספח 20 לבר"ע).

כונס הנכסים
במכתב תשובה דחה טענות אלה של ב"כ המשיבה (נספח 21 לבר"ע).





ה)
ביום 21.12.16 הגישה המשיבה "בקשה למתן הוראות" בה ביקשה לתת הוראות לכונס הנכסים לקיים התמחרות בינה למבקשים (בקשה מס' 31 בתיק בימ"ש קמא)

ביום 22.12.16 הגיש כונס הנכסים בקשה לאישור מכירת הזכויות בנכסים
לזוכים – המבקשים (בבקשה מס' 32 בתיק בימ"ש קמא).
צוין, כי בית משפט קמא בפסק דינו אפשר לבעלי הקרקע זכות השוואה להצעה שתזכה, דבר שמקשה על קבלת הצעות מצדדים שלישיים.

לאחר שהוגשו תגובות ואף ניתנה הבהרה מטעם כונס הנכסים בהתאם להחלטת בימ"ש קמא מיום 27.12.16, בימ"ש קמא הכריע בבקשות במסגרת החלטתו מיום 25.1.16.

אוסיף כי בהחלטה מיום 3.3.17 קבע כב' הש' גיא היימן, בין היתר, כי אין מקום לעיון מחדש וההחלטה מיום 25.1.17 בעינה עומדת.

4.
להלן החלטת בימ"ש קמא מיום 25.1.17 כלשונה:

"לאחר עיון בבקשת הכונס מיום 22.12.2016 ובבקשת הנתבעת 2 מיום 21.12.2016, בתגובות הצדדים להן ובתשובות לתגובות, מסקנתי היא כי נערמו קשיים משמעותיים בהליך ההתמחרות. לא השתכנעתי כי ניתנה ארכה מספקת לנתבעת 2 להשיג ערבות בנקאית להצעתה המתוקנת. לא השתכנעתי כי מוקסם ערכו של הנכס. בפועל, רק הצעה אחת הגיעה לקו הזינוק של ההתמחרות, וזו נפלה בממון רב מהערכתו העדכנית של השמאי את שווי הנכס. נחזה כי אף היה מקום להוסיף פרסום בעיתונות נפוצה, פרט לעיתון המסוים ולאתר האינטרנט המסוים שצוינו, על מנת להגביר תהודה ופרסום להעמדת הנכס להתמחרות פומבית.
מכל אלה, יואיל הכונס לערוך התמחרות חדשה בליווי פרסום בולט ותוך הבהרת דרישות ההפקדה והערבות הבנקאית".




בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות בגין הבקשות".


מכאן בקשת רשות הערעור שלפני.

5.
תמצית טענות המבקשים בבקשה:
המבקשים טוענים, כי בימ"ש קמא שגה בקביעתו כי לא ניתנה ארכה מספקת למשיבה להשיג ערבות בנקאית וכן שגה משלא נתן דעתו כלל לעובדה שהמשיבה השתהתה בהגשת הבקשה למתן הוראות.


נטען, כי בימ"ש קמא טעה בכך שלא נתן משקל כלשהו והתעלם מהעובדה כי עצם הגשת הצעה על סך 150,000 ₪ בלבד לנכס שעפ"י הערכת השמאי שוויו 5,500,000 ₪ והצעה על סך 150,000 ₪ לנכס שעפ"י הערכת השמאי 2,260,000 ₪ הינה חסרת תום לב, עולה כדי התנהגות בלתי הולמת. נטען כי די בהתנהגותה זו של המשיבה כדי להשתיק אותה מלטעון נגד הליך המכירה.


עוד נטען, כי לא היה מקום לקבוע כי היה צורך בפרסום נוסף, וכי העובדה שבסופו של יום לא הוגשו הצעות לרכישה אינה נובעת מחוסר פרסום אלא משיקולים כלכליים של המציעים הפוטנציאלים שסברו כנראה כי דמי השכירות שניתן לקבל עבור היחידות שהוצעו למכירה הופך את הרכישה ללא כלכלית. הצעתם הגבוהה של המבקשים נובעת מכך שלהגדלת ההחזקות בבניין יש ערך כלכלי לבעלים הנוכחיים, ערך שאינו קיים למציע חיצוני.

לפיכך, הוראות של בימ"ש קמא לנהל הליך מכירה חדש לא יועילו. כמו כן הוראה לקיים הליך מכירה חדש פוגע באושיות הליך המכירה ע"י "קציני בית המשפט".

6.
המשיבה בתגובתה
מתנגדת לבר"ע. לטענתה, מדובר בהחלטה דיונית מובהקת שמסורה לשיקול דעת של הערכאה הדיונית ואינה פוגעת בזכויות המבקשים, לכל היותר עלולה לגרום להם אי נוחות.






המשיבה מסבירה כי על מנת לשלול אפשרות שלא תוזמן להתמחרות, היא הציעה הצעה נמוכה עם ערבות נמוכה, הצעה שתבטיח את השתתפותה בהליך ההתמחרות. כונס הנכסים לא העיר דבר באשר למחיר שהציעה המשיבה ואישר את כשרותה להשתתף בהתמחרות אך ברגע האחרון במקום לקיים הליך התמחרות רגיל כפי שנקבע, דרש שיפור ההצעה ומסירת ערבות לסכום שהציעו המבקשים תוך יומיים. כונס הנכסים התעלם מעמדת המשיבה שהודיעה כי בדעתה לרכוש את הנכס במחיר העולה על הצעת המבקשים והיא מבקשת לקיים התמחרות והחליט לאשר לכאורה את מכירת הנכסים למבקשים בשני מיליון ₪ פחות מערכם.


7.
כונס הנכסים בתגובתו טוען כי לא היה כל מקום לא לאשר את הסכם המכר וכי המשיבה חסרת תום לב. הכונס מדגיש כי ביצע את תפקידו בהגינות, תום לב והקפדה על הליך נאות.

הכונס מסביר כי לטעמו, למרות היקף המתעניינים הרב אף צד ג' לא הגיש הצעה הואיל ובימ"ש קמא אפשר לבעלי הדירות להשוות את המחיר שיציע כל צד ג'.

עוד מציין הכונס כי משך את ידיו מהתיק וביקש להתפטר נוכח ההשמצות המכוערות כלפיו מצד ב"כ המשיבה (בקשה זו תלויה ועומדת וטרם ניתנה בה החלטה) ואף המבקשים תקפו אותו באשר להחלטות שונות.

8.
לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, מצאתי כי דין הבקשה למתן רשות ערעור להידחות מהנימוקים כדלקמן:
א)
כונס הנכסים הוא קצין ביהמ"ש ומלאכתו כפופה לבקרה ולאישור ביהמ"ש.

ב)
ככלל ערכאת הערעור לא תיטה ליתן רשות ערעור על "החלטה אחרת" של בימ"ש, מקום שאין היא בעלת אופי בלתי הדיר (ראה: רע"א 1568/12 ששון נ' תמר (3.4.2012)).



בענייננו החלטת בית משפט קמא אינה מכריעה את גורל ההליך.




תוצאת החלטת בימ"ש קמא אמנם תצריך הקצאת זמן ומשאבים נוספים, אך לא באופן הגורם לעיוות דין, שהרי הליך המכירה ימשיך להתנהל תחת פיקוחו של ביהמ"ש.

ג)
זאת ועוד;
לא שוכנעתי כי החלטת בית משפט קמא מצדיקה התערבות חריגה בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית.

ענייננו בהליך של פירוק שיתוף המתנהל בבימ"ש שלום, במסגרתו ניתן בנובמבר 2015 פס"ד לפיו יש לפרק את השיתוף במקרקעין, והוכרע כי הדבר יבוצע על דרך של מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר באמצעות כונס נכסים, תוך מתן זכות השוואת ההצעה לבעלי הדין באופן שפורט בפסה"ד.
פסק הדין הוא חלוט, וגם אם כונס הנכסים סבור כי הקושי במקסום המחיר ובקבלת הצעות מגורמים שאינם בעלי דין בתיק, נובע מהקביעה בפסק הדין ולפיו ניתן להשוות הצעת מציע "חיצוני" על ידי בעלי הדין, עדיין מסור לבית משפט שיקול הדעת בטרם יאשר מכירת הנכס לבקש לערוך התמחרות ופרסום נוסף, בניסיון למקסם את התמורה.
במצב דברים זה, מדובר במצב בו
אופן פירוק השיתוף הוכרע כבר זה מכבר ומאחר ובימ"ש קמא סבר כי הליך ההתמחרות שקוים בעייתי ולא הביא לידי מקסום ערכם

של הנכסים, הורה כי הכונס יערוך התמחרות חדשה תוך פרסום בולט והבהרה של הדרישות באשר להפקדה והערבות הבנקאית.
בית משפט קמא לא הטיל דופי בהתנהלותו כ"בעל תפקיד" אלא התייחס בהחלטתו לנושא ההתמחרות, והחלטה מפורשת בעניין נתן גם ביום 3/2/17.
משלא מצאתי כי עסקינן בהחלטה "חורצת גורל בתיק" ומשמצויה ההחלטה במסגרת מתחם סבירות ושיקול דעת הניתן לערכאה הדיונית, לא מצאתי כי יש מקום ליתן רשות לערער.

9.
לאור האמור לעיל, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית בזה.





10.
לפנים משורת הדין, וכיון שגם התנהלות המשיבה כפי שהוצגה ברקע העובדתי אינה נקיה מספקות, לא אחייב בהוצאות בהליך שלפני.

11.
המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ז' ניסן תשע"ז, 03 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.










רעא בית משפט מחוזי 39409-03/17 דב פישלר, איתן מונרוב, אלכסנדר וינגרטן ואח' נ' יעלה פורטי (פורסם ב-ֽ 03/04/2017)