פסקי דין על תמרי אברהם | פסקי דין על נילי ליפשיץ | פסקי דין על אסתר מסר ואח' | פסקי דין על לורנס-דופלקס חב' לבניין והשקעות | פסקי דין על עו"ד אלון סמואל | פסקי דין על רונן קמחי |

2238/08 א     29/09/2016




א 2238/08 תמרי אברהם, נילי ליפשיץ, אסתר מסר ואח' נ' לורנס-דופלקס חב' לבניין והשקעות בע"מ, עו"ד אלון סמואל, רונן קמחי




בפני

כבוד השופט חיים טובי
התובעים: בת.א. 2238/08
והנתבעים שכנגד
1. תמרי אברהם

באמצעות ב"כ עו"ד ע. איתן
2. נילי ליפשיץ

3. אסתר מסר
4. גיא נבון, עו"ד
5. לימור מזרחי שיר
ארבעתם, באמצעות ב"כ עוה"ד ט. כהן ו/או ש. חבה
נגד
הנתבעים: בת.א. 2238/08
התובע בת.א. 1950/08
התובעים שכנגד בת.א.
2238/08
התובע שכנגד והמודיע
לצד ג' בת.א. 2238/08
1. לורנס-דופלקס חב' לבניין והשקעות בע"מ

באמצעות ב"כ עו"ד א. שלו

2. עו"ד אלון סמואל

באמצעות ב"כ עו"ד א. ביטון
3. רונן קמחי

4. שרון קמחי גרונר
5. מרדכי לוי
שלושתם, באמצעות ב"כ עו"ד א. ברטונובסקי
6. רונן רזיאל – (נמחק)

7. עומר ברוט
באמצעות ב"כ עוה"ד ה. קריספי - לוין
נ ג ד
הצדדים השלישיים: 1. מאיר זיו

2. לורנס דופלקס חברה לבניין והשקעות בע"מ

פסק - דין

לפני שתי תביעות, ת.א. 1950/08 ו-ת.א. 2238/08, שהדיון בהן אוחד; תביעות שכנגד והודעה לצדדי ג' – שמקורן בעסקת קומבינציה שנערכה בין בעלי מקרקעין לבין חברה קבלנית והסכמים שנכרתו, כך על פי הטענה, בין האחרונה לרוכשי דירות הימנה.
הזכאים היו בעלי המקרקעין לבטל את עסקת הקומבינציה, בשל הפרה נטענת? אם כן, מה תוקפם של הסכמי המכר שנעשו עם החברה הקבלנית, טרם ביטולה של עסקת הקומבינציה, ככול שאלה השתכללו לכדי חוזים מחייבים.
אלו הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בהליך דנא.

העובדות והשתלשלות האירועים
1. התובעים 1-3 אחים המה והינם הבעלים הרשומים, בחלקים שווים בינותם, של חלקה 69 בגוש 6944, המצוייה ברח' ראשון לציון 5, תל-אביב (להלן בהתאמה: "הבעלים" ו – "המקרקעין" או "החלקה").
התובעים 4 ו-5 הינם חליפיהם של התובעות 2 ו-3 מכוחם של הסכמי מכר מיום 25/10/07, כאשר התובע 4 (להלן: "עו"ד נבון" או "נבון") רכש את זכויותיה של התובעת 2 (להלן: "ליפשיץ") והתובעת 5 (להלן: "מזרחי") רכשה את זכויות התובעת 3 (להלן: "מסר") בחלקה.
ליפשיץ ומסר ייקראו להלן, יחדיו – "התובעות".

2. הנתבעת 1, הינה חברה פרטית שנוסדה ביום 10/9/88 (להלן: "הנתבעת" או "החברה הקבלנית" או "דופלקס"), הנשלטת על ידי הגב' לורנס אלונה (להלן: "אלונה"), והמנוהלת בפועל על ידי מר מאיר זיו (להלן: "זיו").

3. ביום 13/5/99 התקשרו הבעלים והנתבעת בהסכם מכר – בנייה (קומבינציה) במסגרתו התחייבה האחרונה, בין היתר, לבנות על החלקה בניין מגורים בן 4 קומות מעל לקומה מפולשת, הכולל 8 דירות (להלן: "הסכם הקומבינציה" או "ההסכם" ו-"הבניין", בהתאמה).
בתמורה להתחייבויות הנתבעת בהסכם, זכאית האחרונה לחמש דירות בבניין, המייצגות זכויות בעלות של 5/8 בחלקה (להלן: "דירות הנתבעת"), ואילו הבעלים זכאים לשלוש דירות בבניין, המייצגות את יתרת זכויות הבעלות (3/8) בה.

4. בהסכם הקומבינציה נקבע כי הבניין ייבנה בשני שלבים. בשלב הראשון יוקם שלד הבניין, כולל מחיצות פנים – שבנייתן תסתיים תוך 8 חודשים ממועד קבלת היתר לבניית הבניין – ואילו המשך הבנייה יתבצע רק לאחר שהנתבעת תמכור "2 דירות על מנת לממן את המשך הבנייה ..." (סעיף 10א' להסכם).
עוד קובע ההסכם (סעיף 30א') כי הנתבעת תהא זכאית למכור דירה נוספת (שלישית במספר) לאחר גמר ביצוע מחיצות פנים, אינסטלציית מים וחשמל; דירה רביעית לאחר גמר טיח, ודירה חמישית לאחר גמר ריצוף בכל הדירות בבניין.

5. בתאריך 21/6/99 התקבל היתר בנייה (להלן: "היתר הבנייה") ובניית שלד הבניין הושלמה בשנת 2001. מִני אז, ועד עצם היום הזה, לא חודשו עבודות הבנייה, למעט בניית מחיצות פנים וביצוע עבודות תשתית לחשמל ומים, בחלק מדירות הבניין.

6. בחודש אפריל 2001, בסמוך לאחר בניית השלד, נחתם בין התובע 1 (להלן: "תמרי") לבין החברה הקבלנית נספח להסכם הקומבינציה (להלן: "הנספח להסכם"), במסגרתו הוסכם כי הנתבעת תהא רשאית לרשום הערת אזהרה על המקרקעין בגין זכויותיה על פי ההסכם (5/8 מזכויות הבעלות), ומנגד הבעלים, או מי מהם, יהיו רשאים לשעבד את חלקיהם במקרקעין.

7. ביום 3/5/01 רשמה החברה הקבלנית הערת אזהרה לטובתה, על מלוא זכויות הבעלים במקרקעין (להלן: "הערת האזהרה").
תמרי מצידו, שיעבד את זכויותיו בחלקה (1/3) לטובת בנק המזרחי המאוחד בע"מ (להלן: "בנק המזרחי"), בדמות משכנתא שנרשמה לטובת הבנק ביום 29/6/04 (להלן: "המשכנתא"). יצויין, כי לימים נקט הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתא, במסגרתם מונתה ביום 15/7/05 כונסת נכסים על זכויות תמרי במקרקעין (להלן: "כונסת הנכסים").

8. זאת לדעת, כי עקב הפסקת הבנייה, כאמור, ואי השלמת הבניין תוך 3 שנים ממועד הנפקתו של היתר הבנייה, פקע תוקפו של ההיתר ואף הוצא ביום 22/8/04 צו להפסקת העבודות בבניין, על ידי מחלקת הפיקוח של עיריית תל אביב-יפו (להלן: "העירייה").
עוד יש לידע, כי בשנת 2005 הגישו הבעלים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה לחידוש היתר הבנייה וביום 7/12/05 אישרה האחרונה את הבקשה, בכפוף לתשלום אגרות והיטל השבחה (להלן: "ההחלטה לחידוש ההיתר").

9. דא עקא, כי בשל העדר משאבים כספיים לנתבעת לתשלום האגרות וההיטלים, לא חודש היתר הבנייה. בקשת הבעלים להארכת תוקפה של ההחלטה לחידוש ההיתר – נדחתה על ידי הוועדה המקומית בשל התנגדות השכנים.
יצויין, כי בגין סירובה של הוועדה לחדש ההיתר בשל התנגדות השכנים, כאמור, הוגש ערר באמצעות ב"כ הנתבעת עוה"ד אברהם שלו (להלן: "עו"ד שלו") לוועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (להלן: "הערר" ו – "וועדת הערר" – בהתאמה).

10. במצב דברים זה ועל מנת לגייס כספים לתשלום האגרות וההיטלים ולצורך מימון המשך בניית הבניין, חתמה הנתבעת ביום 2/5/07 על סיכום דברים עם הנתבע 2 (להלן: "עו"ד סמואל" או "סמואל") "בשמו ובשם אחרים" – במסגרתו התחייבה הנתבעת לחדש ההיתר, להשלים את בניית הבניין ולהעביר את זכויותיה במקרקעין (חמשת הדירות) לבעלות סמואל או למי מטעמו, זאת בתמורה לתשלום סך של 700,000 דולר ארה"ב, לפי שער מוסכם של 4.2 ₪ לדולר (להלן: "סיכום הדברים"). זיו ואלונה ערבו אישית להתחייבויות דופלקס בסיכום הדברים.
יוער, כי תוקפה של העסקה מושאת סיכום הדברים הותנה, בין היתר, בקבלת ערבות בנקאית מהנתבעת בגין כל תשלום שישולם על ידי הרוכשים; בקבלת הסכמת הבעלים לרישום מיידי של הערות אזהרה לטובת הקונים בספרי המקרקעין, כמו גם לטובת הבנק שיעניק לקונים מימון לביצוע העסקה, וחתימת חוזה מפורט בין הצדדים.

11. נעשה כאן אתנחתא ברצף האירועים ונציין כי במהלך המחצית השנייה של שנת 2007 הוסכם בין תמרי לסמואל, כי האחרון יסייע לתמרי (תמורת תשלום מוסכם) לקבל הלוואה לצורך תשלום חובותיו לבנק המזרחי, זאת על מנת למנוע מימוש המשכנתא על ידי כונסת הנכסים.
בסופו של יום, צו הכינוס הוסר (בחודש מאי 2008) כנגד תשלום סך של 380,000 ₪ לבנק, כאשר המימון הושג בלא מעורבותו של סמואל.
עוד יצויין, כי בתקופה האמורה סייע סמואל לתמרי ואחיותיו (ליפשיץ ומסר) בהליכי הערר, בדמות ייצוגן – באמצעות עו"ד ממשרדו – בוועדת הערר. ביום 25/10/07 הורתה וועדת הערר לוועדה המקומית להנפיק היתר מחודש, בתנאים מגבילים (להלן: "החלטת וועדת הערר").
לבסוף יצויין כי ביום בו ניתנה החלטת וועדת הערר (25/10/07) רכשו, כאמור, עו"ד נבון ומזרחי את זכויות מסר וליפשיץ במקרקעין. עובדת רכישת הזכויות על ידי נבון ומזרחי לא נחשפה בפני
תמרי, זיו וסמואל עד למחצית שנת 2008, כאשר כל העת הציג עצמו עו"ד נבון כבא כוחן של התובעות.

12. נשוב לרצף אירועים ונספר כי ביום 6/12/07 נחתמה בין התובעות (ליפשיץ ומסר) לבין הנתבעת תוספת להסכם הקומבינציה, במסגרתה נתנו הראשונות הסכמתן – המותנית – למכר דירות הנתבעת לסמואל על פי סיכום הדברים, כמו גם להעביר לנתבעת, בספרי המקרקעין, מחצית (4/8) מזכויות הבעלות בחלקה, זאת חרף אי השלמת הבנייה כנדרש בהסכם הקומבינציה (להלן: "התוספת להסכם").
הסכמת התובעות למכירה מוקדמת של כל דירות הנתבעת לסמואל, הותנתה בחתימת חוזה מפורט ומחייב עם סמואל והקונים מטעמו בהתאם לסיכום הדברים, זאת תוך 30 יום מחתימת התוספת להסכם, כמו גם " ... קבלת הסכמה והתחייבות מאת הבעלים הנוסף, מר אברהם תמרי, ו/או מאת כונס הנכסים על זכויותיו, לפי העניין".
יצויין, כי בין הנתבעת לבין סמואל לא נחתם הסכם מכר, הגם שהוחלפה בין זיו לסמואל טיוטת הסכם בחודש ינואר שנת 2008 (להלן: "טיוטת ההסכם").

13. ויהי אחר הדברים האלה ומשלא נחתם חוזה מכר בין הנתבעת לסמואל והקונים מטעמו כמתחייב מסיכום הדברים והתוספת להסכם, חתמה הנתבעת ביום 2/5/08 על זכרונות דברים, חמישה במספר, למכר דירותיה עם רוכשים אחרים, הלא הם: הנתבע 3 מר רונן קמחי
(להלן: "קמחי"); הגב' יפית לוי, בתו של הנתבע 5 (להלן: "לוי"); הנתבע 6, מר רונן רזיאל (להלן: "רזיאל"); הנתבע 7 מר עומר ברוט (להלן: "ברוט"). זכרון דברים נוסף למכר הדירה החמישית במספר נחתם עם ה"ה קמחי ולוי – במשותף.
ה"ה קמחי, לוי, רזיאל וברוט ייקראו יחדיו להלן: "הרוכשים המאוחרים".

14. במכתב מיום 2/6/08 הודיע ב"כ הנתבעת לרוכשים המאוחרים, כי לא ניתן לקדם את עסקאות המכר מושאות זכרונות הדברים, זאת בשל טענות עו"ד סמואל לזכויות בדירות הנתבעת על פי סיכום הדברים. חרף המכתב הנ"ל דרשו קמחי, לוי ורזיאל לקדם את העסקאות עימם ואילו הרוכש הנוסף ברוט, התלבט האם נכון, בנסיבות האמורות, לקדם את העסקה עם הנתבעת.
יוער, כי רק ביום 1/7/08 הודיע ב"כ הנתבעת לעו"ד סמואל על ביטול סיכום הדברים, עקב כך שהמשא ומתן בינותם למכר הדירות, לא הבשיל לכדי חוזה מחייב.

15. ביום 13/7/08 שלח עו"ד נבון, בשם הבעלים, לב"כ הנתבעת הודעה מותנית על ביטול הסכם הקומבינציה ("מכתב ההתראה"), במסגרתה ניתנה לנתבעת אורכה להוצאת היתר בנייה חדש ולחידוש בניית הבניין (להלן: "מכתב ההתראה").

16. לאחר משאים ומתנים שהתנהלו בין זיו, מנהל הנתבעת, לבין הרוכשים המאוחרים, התקיימה פגישה ביום 14/8/08 במשרדה של הגב' מזרחי – בת זוגו, דאז, של נבון – לשם חתימה על הסכמי מכר (להלן: "הפגישה"), בה נכחו עו"ד נבון, תמרי, זיו, יפית ומרדי לוי – וקמחי.

17. בתום הפגישה, אשר ארכה שעות ארוכות אל תוך הלילה, נחתמו 3 הסכמי מכר בין הנתבעת לבין: קמחי ורעייתו שרון, מרדכי לוי ורזיאל (להלן: "הסכמי המכר"), במסגרתם רכש כל אחד מהרוכשים המאוחרים – קמחי, לוי ורזיאל – דירת מגורים אחת על בסיס זכרונות הדברים. בהסכמי המכר נקבע כי התמורה בגין רכישת הדירות, תשולם בתשלומים לידי הנאמן, עו"ד נבון, כאשר התשלום הראשון, בשיעור 15% מהתמורה – ישולם במעמד רישום הערת אזהרה לטובת קמחי ולוי, בספרי המקרקעין.
יצויין, כי ברוט (נתבע 7) נמנע מלחתום, בעצת ב"כ עוה"ד הדס קריספי, על הסכם מכר עם הנתבעת.

18. עוד קודם לחתימה על הסכמי המכר, חתמה הנתבעת, במהלך הפגישה, על כתב התחייבות המופנה לתמרי, נבון ומזרחי (להלן: "כתב ההתחייבות"), במסגרתו התחייבה הנתבעת, בין היתר, לקדם את בניית הבניין ולפצות את תמרי, נבון ומזרחי בגין האיחור בהשלמת הבנייה.

19. משביקש עו"ד נבון לרשום, בחלוף יומיים מחתימת ההסכמים, הערות אזהרה בספרי המקרקעין בגין הסכמי המכר, נתברר כי עו"ד סמואל רשם כבר ביום 9/7/08 הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "הערת סמואל"), זאת על בסיס סיכום הדברים והתוספת להסכם הקומבינציה.
נוכח קיומה של הערת אזהרה לטובת סמואל, נמנעו נבון ותמרי לרשום הערות אזהרה בגין הסכמי המכר, לטובת קמחי ולוי.
יצויין, כי הערת סמואל נמחקה, לדרישת בעלי המקרקעין, רק ביום 19/1/10 – עת רבה לאחר הגשת התביעות שבכאן.

20. ביום 1/9/08 הגיש סמואל את התובענה בת.א. 1950/08 – כנגד הנתבעת ובעלי המקרקעין.

21. בחלוף כחודשיים ממועד הגשת תביעת סמואל, שיגרה עוה"ד טובה כהן, בשם בעלי המקרקעין, לעו"ד שלו, מכתב – הנושא תאריך 24/11/08 – המודיע על ביטול הסכם הקומבינציה, בגין הפרתו היסודית (להלן: "הודעת הביטול").
בסמוך לאחר שיגור הודעת הביטול, הגישו התובעים את התובענה בת.א. 2238/08, כנגד הנתבעים 1-7.

22. במסגרתה של התביעה בת.א. 2238/08, הגישו הרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי – תביעות שכנגד, לאכוף על התובעים לקיים את הסכמי המכר. עומר ברוט הגיש אף הוא, כנגד התובעים תביעה שכנגד לאכיפת זכרון הדברים שנחתם בינו לבין הנתבעת, ובנוסף הוגשה על ידו הודעה לצדדים השלישיים – הלא הם הנתבעת ומנהלה מאיר זיו.
יצויין, כי הרוכש המאוחר – רונן רזיאל (נתבע 6) – נמחק מכתב התביעה, זאת לאחר שהסכם המכר שנחתם עמו ביום 14/8/08, בוטל בהסכמה, הדדית עם הנתבעת.

23. לשלמות התמונה העובדתית יצויין, כי ביום 11/4/11 ניתן בבית המשפט המחוזי מרכז צו כינוס נכסים לנכסי תמרי (תיק פש"ר 12817-03-11), ועוה"ד אורן הראל מונה כמנהל מיוחד לנכסיו (להלן: "המנהל המיוחד").

התביעות, וטענות הצדדים
על מנת להקל על הקורא לעקוב אחר טענות הצדדים בתביעות השונות, ראינו להתייחס בפרק זה לכל תביעה בנפרד (כולל התביעות שכנגד והודעת צד ג'), תוך הרצאת טענות הצדדים, בתמצית.
התביעה בת.א. 1950/08.
24. כאמור, התביעה שבכותרת הוגשה על ידי עו"ד סמואל ביום 1/9/08, כנגד החברה הקבלנית (הנתבעת) ובעלי המקרקעין – תמרי, ליפשיץ ומסר. יוער, כי לנוכח העובדה שעו"ד נבון והגב' מזרחי רכשו ביום 25/10/07 את זכויות ליפשיץ ומסר במקרקעין – יש לראות את התביעה כמוגשת אף כנגד נבון ומזרחי (ראו החלטת כב' השופט בנימיני, בעמ' 5 לפרוטוקול מיום 3/2/10).

25. סמואל עותר בתביעתו למתן

פסק דין
המצהיר כי סיכום הדברים מיום 2/5/07 הינו הסכם בר תוקף ומחייב, וכן לאכוף על הנתבעת והבעלים את ביצועו.
עוד עותר סמואל, לאכוף על הבעלים (כמו גם הנתבעת) לקיים את ההתחייבויות שנטלו על עצמם כלפיו בתוספת להסכם, קרי: רישום הערות אזהרה לטובתו ולטובת הבנק המלווה מטעמו על המקרקעין, כמו גם רישום מחצית מזכויות הבעלות בחלקה על שמה של הנתבעת.
לבסוף עתר סמואל להצהיר כי הערת האזהרה שנרשמה לטובתו על המקרקעין ביום 9/7/08 (לעיל ולהלן: "הערת סמואל") – בתוקפה היא עומדת.
יצויין, כי הסעד האחרון המבוקש אינו רלוונטי עוד, שכן, כאמור, הערת סמואל נמחקה על ידי רשמת המקרקעין, לבקשת הבעלים, ביום 19/1/10.

26. לטענת סמואל, סיכום הדברים הינו הסכם מחייב למכר דירות הנתבעת, שכן הוא כולל את כל הפרטים הדרושים כדי לכונן הסכם בר תוקף.
לשיטת סמואל, הגם שסיכום הדברים הותנה בתנאים, הרי שכל ההתנאות שנקבעו בו לשם השתכללותו כחוזה מחייב – קויימו.
לחילופין, כך לסמואל, אף אם יימצא כי לא נתקיים איזה מן התנאים, הרי שאלה לא נתקיימו בשל התנהגותם חסרת תום הלב של הנתבעת והבעלים, ולפיכך מנועים הם מלטעון להעדר השתכללות העסקה.
לטענת סמואל, הגם שהבעלים לא היו צד לסיכום הדברים הרי שאלה האחרונים, כך לסמואל, נתנו את הסכמתם, בדיעבד, לעסקה מושאת סיכום הדברים – בדמות התחייבויותיהם בתוספת להסכם.
לשיטתו, יש לראות את התוספת להסכם כחוזה לטובת צד ג' – קרי, לטובתו ולטובת הקונים מטעמו.
עוד טוען סמואל, כי חרף העובדה שהתוספת להסכם נחתמה אך על ידי התובעות – ליפשיץ ומסר – הרי שהתובע 1, תמרי, נתן הסכמתו בעל פה להתחייבויות אחיותיו בתוספת להסכם. סמואל הוסיף וטען, כי בנספח להסכם הקומבינציה מחודש אפריל 2001 (לעיל ולהלן: "הנספח להסכם"), הוסכם על תמרי והנתבעת, כי כל צד יהא רשאי לממש, לאלתר, את זכויותיו במקרקעין על פי הסכם הקומבינציה – בלא צורך בקבלת הסכמת האחר. בהינתן כזאת, כך לסמואל, תמרי מנוע מלטעון לאי תקפותו של סיכום הדברים והתוספת להסכם הקומבינציה.
לטענת סמואל, יש לראות את טיוטת החוזה שגובש ביום 13/1/08 (לעיל ולהלן: "טיוטת החוזה") כהסכם מכר מחייב, הגם שזה לא נחתם על ידי הצדדים וחרף העובדה כי נותרו נושאים שלא הוסכם עליהם.
לשיטתו, הנתבעת סירבה לחתום על טיוטת החוזה הגם שהסכימה, באמצעות מנהלה מר זיו, לכל תנאיו.
סירובם של הבעלים לרישום הערות אזהרה לטובת סמואל והבנק המלווה כמתחייב מהתוספת להסכם מהווה, כך לסמואל, הפרת התחייבויותיהם כלפיו שכן, לשיטתו התוספת להסכם מהווה התחייבות לטובת צדדי ג' – הלא הם סמואל והקונים מטעמו.
סמואל טוען עוד, כי הודעת הנתבעת מיום 1/7/08 על ביטול סיכום הדברים נעדרת כל תוקף, שכן זו ניתנה שלא כדין ושלא בתום לב. לשיטתו, הנתבעת, באמצעות זיו, ניהלה משא ומתן למראית עין לביצוע תיקונים בטיוטת החוזה – שכן באותה העת הייתה חתומה על זכרונות דברים עם הרוכשים המאוחרים למכר דירותיה, שנמכרו לו, על פי סיכום הדברים.

27. החברה הקבלנית עתרה, בכתב הגנתה, לדחיית תביעת סמואל.
לטענתה, סיכום הדברים לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, בהיותו מותנה בתנאים – אשר לא התקיימו.
הנתבעת הכחישה את טענת סמואל כאילו היא הפרה את סיכום הדברים, וכאילו היא זו שמנעה – שלא בתום לב – את השתכללותו לכדי הסכם מחייב. לשיטת הנתבעת, עובר לחתימת סיכום הדברים הציג סמואל עצמו, בפני
זיו, כמי שמייצג קבוצת רוכשים צרפתית (הקונים) המעוניינת לרכוש את כל דירות הנתבעת באחת, וכי בידי הקבוצה ההון הדרוש לרכישת הדירות.
בדיעבד נתברר, כך לנתבעת, כי סמואל הוליך את מאיר זיו שולל וכי לא הייתה קיימת קבוצת רוכשים כלל ועיקר, ואף לא היה בידי סמואל ההון הדרוש לביצוע העסקה.
בשל כך, כך לנתבעת, הגה סמואל "מנגנון אחר" מזה שנקבע בסיכום הדברים, ולפיו התמורה שבסיכום הדברים תשולם רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובתו ולטובת הבנק המלווה – ממנו אמור סמואל ליטול את כספי התמורה.
הנתבעת כפרה נחרצות בטענת סמואל כאילו טיוטת החוזה התגבשה לכדי הסכם מחייב. לשיטתה, טיוטת החוזה הייתה אך שלב במשא ומתן לגיבושו של הסכם מפורט ומחייב, שכן לא הייתה הסכמה מצד זיו להגיש בקשה מתוקנת לחידוש היתר הבנייה – להוספת שירותי הורים בדירות, כדרישת סמואל (להלן: "תוכנית השינויים").
עמידת סמואל על דרישתו לשדרוג המפרט הטכני של הדירות בדמות שירותים כפולים, היא זו אשר מנעה, כך לנתבעת, השתכללותו של הסכם מכר מפורט ומחייב.
הנתבעת הוסיפה וטענה כי טיוטת החוזה, כשמה כן היא, טיוטה אשר נוסחה על ידי סמואל ואשר לא הבשילה לכדי הסכם מחייב.
עובדה היא, כך לנתבעת, כי סמואל נמנע במפגיע מלשלם לעירייה את האגרות וההיטלים (בסך 400,000 ₪) אשר היו דרושים לחידוש ההיתר, הגם ששובר מתאים לתשלום היטל ההשבחה (בסך כ-200,000 ₪) הומצא לו על ידי תמרי כבר ביום 21/5/08.
לו אמת הייתה בפי סמואל, כך לנתבעת, שטיוטת החוזה גובשה לכדי הסכם מחייב, שומה היה על האחרון לשלם את האגרות וההיטלים – כמתחייב מהוראות טיוטת ההסכם. עוד טוענת הנתבעת כי סמואל התנהל בעורמה ובחוסר תום לב משווע, עת רשם לטובתו הערת אזהרה בהתאם לסיכום הדברים והתוספת להסכם – הערה אשר, כאמור, נמחקה על ידי רשם המקרקעין, לבקשת הבעלים.

28. בעלי המקרקעין מצידם טענו להעדר יריבות בינם לבין סמואל שכן, לשיטתם, הם אינם צד לסיכום הדברים ומעולם לא התחייבו כלפי סמואל ליתן לו או למאן דהו מטעמו זכויות כלשהן במקרקעין.
לטענת הבעלים, סיכום הדברים שבין הנתבעת לסמואל נחתם שלא בידיעתם וללא הסכמתם ובניגוד להוראות הסכם הקומבינציה, אשר התיר לנתבעת למכור, באותו שלב, אך שלוש דירות מאלה המוקנות לה בהסכם הקומבינציה.
משנתברר לבעלים בדיעבד, כך לטענתם, על העסקה מושאת סיכום הדברים, חתמו התובעות ליפשיץ ומסר – על התוספת להסכם הקומבינציה, במסגרתו נתנו הסכמתם למכר דירות הנתבעת לסמואל, בתנאי שייחתם בין הנתבעת לסמואל הסכם מכר מפורט ומחייב תוך 30 יום מחתימת התוספת, כמו גם בחתימת תמרי על התוספת להסכם.
משלא נתמלאו התנאים כאמור, כך לתובעות, אין להתחייבויותיהן בתוספת להסכם כל תוקף. לשיטת הבעלים, תמרי לא נתן הסכמתו לתוספת להסכם לא בכתב ולא בעל פה. הבעלים כפרו נחרצות בטענת סמואל, כאילו התוספת להסכם מהווה חוזה לטובתו (צד ג') שכן, כך הטענה, לא הייתה כל כוונה להקנות לסמואל זכות לדרוש את קיום ההתחייבויות שבה. הבעלים הוסיפו וטענו כי סמואל הפר את התוספת להסכם – אף אם יונח כי זו נכנסה לתוקף – עת נמנע מלחתום על הסכם מחייב עם הנתבעת, זאת על מנת להימנע מלשלם את התשלום הראשון על פי סיכום הדברים – אשר הותנה בחתימה על חוזה מכר מפורט.
עוד טענו הבעלים כי עתירת סמואל לאכיפת עסקת המכר שבינו לבין הנתבעת (על פי "סיכום הדברים" או "טיוטת החוזה") דינה להידחות, שכן הסכם הקומבינציה בוטל על ידם כדין, עקב הפרתו על ידי הנתבעת.
בהעדר זכות לנתבעת במקרקעין עקב ביטולו של הסכם הקומבינציה, כך לבעלים, ממילא וכפועל יוצא לא ניתן לאכוף העסקה שבין הנתבעת לסמואל, אף אם יימצא – מה שאינו – כי סיכום הדברים הינו בר תוקף.
התביעה בת.א. 2238/08
29. כאמור, התביעה בתיק דנא (ת.א. 2238/08) הוגשה על ידי התובעים – הבעלים, עו"ד נבון ומזרחי – כנגד הנתבעת, סמואל והרוכשים המאוחרים – קמחי, לוי וברוט. בתביעתם עותרים התובעים למתן

פסק דין
המצהיר כי הסכם הקומבינציה הופר על ידי הנתבעת הפרות יסודיות ובוטל כדין, ביום 24/11/08, עקב הפרתו.
עוד עתרו התובעים להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על המקרקעין לטובת הנתבעת, ולהורות לאחרונה למסור את החזקה בחלקה לידיהם.
לבסוף עתרו התובעים להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה שלא כדין, לטובת סמואל על המקרקעין. כאמור, סעד זה אינו רלוונטי עוד שכן הערת סמואל נמחקה לדרישת הבעלים, כבר ביום 19/1/10.

30. לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה פעם אחר פעם, ולא תיקנה את ההפרות חרף ההתראות והאורכות שניתנו לה לתיקון ההפרות.
לשיטתם, התנהלות הנתבעת ומנהלה, מאיר זיו, לאורך חיי הסכם הקומבינציה – הייתה רשלנית ובלתי מקצועית הן ביחס לבניית הפרוייקט והן ביחס לשיווק הדירות בו. לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה הפרות יסודיות, בין היתר בכך שלא סיימה את בניית הבניין ומסירת הדירות לבעלים; גרמה לפקיעת היתר הבנייה ונמנעה מלחדשו; לא שילמה את האגרות וההיטלים שנדרשו על ידי העירייה לחידוש ההיתר וגרמה לעצירת הפרוייקט משך שנים, עקב התנהלותו הכושלת של מנהלה – מר זיו.
עוד נטען על ידי התובעים, כי מחדלה של הנתבעת בא לידי ביטוי גם בעריכת עסקאות, הנחזות כנוגדות, למכר דירותיה – עם סמואל והרוכשים המאוחרים.
לבסוף טענו התובעים כי משבוטל הסכם הקומבינציה כדין, ממילא וכפועל יוצא אין תוקף לעסקות המכר שנעשו עם סמואל והרוכשים המאוחרים – זאת, בהעדר זכויות כלשהן לנתבעת במקרקעין.

31. הנתבעת ומנהלה בפועל, מר זיו, דוחים את טענות התובעים מכל וכל. הנתבעת כופרת בזכותם של הבעלים לבטל את הסכם הקומבינציה וטוענת כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, שכן היא לא הפרה את ההסכם, כלל ועיקר.
לטענת הנתבעת, הפסקת העבודות בבניין, לאחר בניית השלד, תואמת להוראות הסכם הקומבינציה, במסגרתו נקבע (סעיף 10א' שבו) כי עבודות הבנייה לאחר בניית השלד תימשכנה רק לאחר שיימכרו שתי דירות למימון המשך הבנייה. לשיטתה, המצב הקשה בשוק הנדל"ן בכלל ובאזור בו מצויים המקרקעין בפרט, לא איפשר איתור קונה במחיר הולם. ההמתנה ארוכת השנים בהמשך בניית הבניין, כך לנתבעת ולזיו, נעשתה בידיעת התובעים ובהסכמתם, כך שדרישתם לביטול ההסכם עקב אי חידוש הבנייה – דינה להידחות.
עוד טענה הנתבעת, כי כל מהלכיה, במרוצת השנים, דווחו לתובעים בזמן אמת, התובעים היו מודעים למגעים שהתנהלו בינה לבין סמואל למכר דירותיה – טרם חתימת סיכום הדברים. לבסוף נטען, כי הסכמי המכר עם הרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי – נוסחו על ידי עו"ד נבון ונחתמו במשרדו. רק בשל הערת סמואל שנרשמה לטובתו שלא כדין (ואשר נמחקה בסופו של יום) – בלמה זמנית את מימושם של הסכמי המכר.
לשיטת הנתבעת, הסכם הקומבינציה בתוקפו הוא עומד, וכפועל יוצא עומדים בתוקפם הסכמי המכר עם הרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי.

32. סמואל מצידו טוען כי תביעת בעלי המקרקעין הינה תביעת סרק, אשר נועדה אך להוות "משקל נגד" לתביעתו שלו וניסיון להתנער מהתחייבות הנתבעת כלפיו בסיכום הדברים - זאת מתוך רצון להתקשר עם צדדים שלישיים בהסכם רווחי יותר.
לגופו של עניין, שב סמואל וטען, בכתב הגנתו, את שנטען על ידו בכתב תביעתו – טענות אשר פורטו לעיל, ואין טעם לשוב ולפורטן כאן.
בנוסף לטענות סמואל בכתב תביעתו, טען האחרון כי הודעת בעלי המקרקעין לנתבעת על ביטולו של הסכם הקומבינציה (לעיל ולהלן: "הודעת הביטול") – אין לה כל תוקף שכן בתוספת להסכם (סעיף 12 שבו) ויתרו הבעלים על זכותם לביטולו, והותירו בידם אך את הזכות לפיצוי כספי.
מכל מקום, כך לסמואל, אין בביטול עסקת הקומבינציה (ככול שהיא ניתנת לביטול) כדי לאיין, בדיעבד, את זכויותיו בדירות הנתבעת, אותן רכש בסיכום הדברים וטיוטת ההסכם.
עוד טען סמואל כי ככול שנחתמו הסכמים תקפים ומחייבים עם הרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי – הרי שזכויותיו בדירות הנתבעת, גוברות על זכויות האחרונים.

33. הנתבעים 3-5 (לעיל ולהלן – "קמחי ולוי") טענו בכתב הגנתם כי עקרונית הם אינם מתנגדים לסעדים המבוקשים בתביעת הבעלים ובלבד שזכויותיהם כרוכשי דירה בבניין תישמרנה במלואן.
לטענת קמחי ולוי הסכמי המכר לרכישת דירות בבניין, נחתמו עמם לאחר שעסקת הקומבינציה בוטלה על ידי הבעלים במכתב ההתראה מיום 13/7/08 (לעיל ולהלן: "מכתב ההתראה"), ולמצער האחרונים נישלו את הנתבעת מכל מעמד מחייב בפרוייקט.
לשיטתם, הם רכשו את דירותיהם בבניין ישירות מהתובעים ולאחר משא ומתן ממושך שהבשיל לכדי חתימת הסכמי המכר, על בסיס זכרונות הדברים עמם חתמה הנתבעת. הגם שהנתבעת הינה "המוכרת" בהסכמי המכר ולא הבעלים, הרי שהלכה למעשה, כך לקמחי ולוי, הופקעה מהנתבעת כל סמכות לנהוג במקרקעין כבעלת זכויות בהם.

34. הנתבע 7 – ברוט – טען בכתב הגנתו כי הבעלים מחוייבים כלפיו "בהתחייבות לעשות עסקה" מכוח זכרון הדברים שחתמה הנתבעת עמו, ושהינו בר תוקף משפטי מחייב.
לשיטתו, כתב ההתחייבות מיום 14/8/08 שבין הנתבעת לבעלים (לעיל ולהלן: "כתב ההתחייבות") יצר קשר חוזי ישיר ומחייב בינו לבין הבעלים, שכן במסמך האמור נתנו הבעלים הסכמתם למכר הדירה אותה רכש בזכרון הדברים.
הבעלים, כך לברוט, אינם יכולים להתנער מהבטחתם שבכתב ההתחייבות, למכר הדירות לרוכשים המאוחרים – שברוט נמנה עליהם.
עוד טען ברוט כי עסקת סמואל לא התגבשה לכדי עסקה מחייבת – להבדיל מזכרון הדברים שהינו בתוקף, כך שלא עסקינן כלל ועיקר בעסקאות נוגדות.

35. בד בבד עם הגשת כתב הגנתו הגיש ברוט הודעה לצדדים שלישיים – הנתבעת ומאיר זיו – במסגרתה עתר לחייב האחרונים להשיב לו את הסך של 30,000 ₪, שהופקדו בנאמנות בידי עו"ד שלו, כמו גם לחייבם – יחד ולחוד – לשלם את הפיצוי המוסכם הקבוע בזכרון הדברים בסך 80,000 ₪ (להלן: "ההודעה לצד ג'").
לטענת ברוט, ככול שתביעת הבעלים תתקבל, באופן שלא ניתן יהא לממש את זכרון הדברים – אזי יש בכך כדי להוות הפרה של זכרון הדברים שנחתם בינו לנתבעת ביום 5/2/08. לטענתו, הוא נפל קורבן לעסקת קומבינציה שנוהלה על ידי הצד השלישי בצורה חובבנית ורשלנית, תוך שחתם על זכרון דברים בתום לב ובלא שידע על קיומה של עסקה קודמת – בדמות סיכום הדברים עם סמואל.
לשיטת ברוט, מאיר זיו חב אישית לחיובי הנתבעת, זאת בשל היותו אורגן יחיד בחברה ואחראי על כל פעולותיה שנעשו בחוסר תום לב.
הנתבעת וזיו טענו בכתב הגנתם להודעה, כי יש להורות על מחיקתה על הסף שכן הסעד שנתבקש בה אינו ראוי לידון במסגרת הודעה לצד ג'.
לגופו של עניין נטען, כי התובענה נעדרת עילת תביעה שכן הנתבעת לא הפרה את זכרון הדברים שבינה לבין ברוט, וכי הינה עומדת על דעתה לקיים את עסקת המכר, שבבסיס זכרון הדברים.
לבסוף נטען כי אין לחייב את זיו אישית לחיובי הנתבעת, הואיל ואינו בעל מניות בה ואף אינו משמש כדירקטור בנתבעת.
התביעות שכנגד
36. כאמור, במסגרתה של תביעת הבעלים (ת.א. 2238/08) הגישו הרוכשים המאוחרים תביעות שכנגד - כנגד הבעלים, עו"ד נבון ומזרחי.
תביעת קמחי ולוי
37. בכתב התביעה שכנגד עתרו קמחי ולוי למתן

פסק דין
המצהיר, כי בינם לבין תמרי ועו"ד נבון (שבא כאמור בנעלי התובעות), נכרתו הסכמי מכר מחייבים, במסגרתם התחייבו האחרונים למכור לכל אחד מהם דירה בבניין; להורות להם לקיים את שהתחייבו בהסכמי המכר ולצוות עליהם לרשום הערת אזהרה על המקרקעין בגין זכויותיהם מכוח הסכמי המכר.
לטענת קמחי ולוי, בסמוך לאחר חתימת זכרונות הדברים עם הנתבעת, נוהל משא ומתן בין קמחי לתמרי ונבון לשם הגעה להסכם מכר מפורט. לשיטתם, המשא ומתן התנהל ישירות עם הבעלים ולא זו בלבד אלא שעו"ד נבון היה המוציא והמביא; הוא זה אשר ניהל בפועל את המשא ומתן על טיוטות הסכמי המכר מולם – תיקן הטיוטות והעיר את הערותיו לסעיפים השונים בהן.
גם במהלך הפגישה ביום 14/8/08 – שאף היא נקבעה על ידי נבון – ערך עו"ד נבון שינויים של הרגע האחרון בטיוטת ההסכם הסופית ואף עמד על כך שכל התמורה על פי ההסכמים תשולם לידיו, כנאמן.
הנתבעת הפכה, כך לקמחי ולוי, להיות "קבלן מבצע" וחדלה – הלכה למעשה – להיות בעלת זכויות מכוח עסקת הקומבינציה.
בנסיבות אלה, כך לקמחי ולוי, יש לראות את הסכמי המכר כמי שנעשו עם הבעלים (תמרי ועו"ד נבון), זאת חרף העובדה שהמוכרת הפורמאלית על פי ההסכמים – הינה הנתבעת.

38. הבעלים מצידם טענו להעדר יריבות בינם לבין הרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי. לטענתם, מעולם לא התחייבו כלפי קמחי ולוי למתן זכות כלשהי במקרקעין, ואף לא ניהלו משא ומתן ישיר עם הרוכשים.
המשא ומתן לגיבושו של הסכם מכר התנהל, כך לבעלים, עם מנהל הנתבעת, מר זיו – ולאחר גיבושו של ההסכם על פרטיו, הוא הועבר לעיונו של עו"ד נבון, בשל הצורך בשמירה על אינטרס הבעלים.
הבעלים הוסיפו וטענו כי הודעת הביטול שניתנה במסגרת מכתב ההתראה, לא נכנסה לתוקף כלל ועיקר, שכן במסגרתה ניתנה לנתבעת הזדמנות נוספת לביצוע התחייבויותיה על פי הסכם הקומבינציה. מכאן, כך לבעלים, שבמועד כריתת הסכמי המכר עם הנתבעת, זו האחרונה רשאית הייתה להתקשר עם הרוכשים בעסקת המכר – תוך שהבעלים אישרו כי אין להם התנגדות להתקשרות זו.
משבוטלה עסקת הקומבינציה כדין ביום 24/11/08, כך הטענה, ממילא וכפועל יוצא, אין תוקף להסכמי המכר שנעשו בין הנתבעת לקמחי ולוי.
לבסוף נטען כי אין תוקף להסכמי המכר גם בשל טעות עובדתית שהייתה – לשני הצדדים – במועד כריתתם, שכן חתימת ההסכמים עם הרוכשים התבססה על הנחה עובדתית לפיה עו"ד סמואל לא רשם הערת אזהרה לטובתו בספרי המקרקעין – מה שנתברר בדיעבד כהנחה שגוייה.

תביעת ברוט
39. על בסיס הטענות שפורטו לעיל (סעיף 33), עתר ברוט בכתב התביעה שכנגד למתן

פסק דין
המצהיר כי בינו לבין הבעלים " ... השתכלל מו"מ מחייב, אשר כמוהו כהסכם מכר מחייב ..." במסגרתו התחייבו האחרונים למכור את הדירה אותה רכש מהנתבעים על פי זכרון הדברים.
עוד עתר ברוט להורות לבעלים "לקיים את התחייבותם החוזית כלפיו, ולהמשיך לסיים את המו"מ לכדי הסכם מכר מחייב, ולרשום לטובתו הערת אזהרה בספרי המקרקעין".

40. הבעלים מצידם עתרו בכתב הגנתם, לדחיית התביעה על הסף בהעדר יריבות בינם לבין ברוט.
לטענת הבעלים, אין ולא קיימת מצידם התחייבות כלשהי, לא בכתב ואף לא בעל פה, ליתן זכות כלשהי לברוט במקרקעין – לא במסגרת כתב ההתחייבות ולא בשום מסמך אחר.
לשיטת הבעלים, זכרון הדברים אשר נחתם בין הנתבעת לברוט – כמו גם עם הרוכשים המאוחרים – נעשה שלא בידיעתם וללא הסכמתם, וקיומו נודע להם אך בדיעבד.
עוד טענו הבעלים כי מעולם לא התקיים משא ומתן ישיר או עקיף, עם ברוט לשם גיבושו של הסכם מכר, שכן זה התנהל בינות ב"כ ברוט – עוה"ד קספרי – לבין זיו ועו"ד שלו.
בהעדר התחייבות כלשהי מצד הבעלים למכר הדירה לברוט, ולנוכח ביטולו כדין של הסכם הקומבינציה – התוצאה היא, כך לבעלים, העדר יכולת משפטית למימוש זכרון הדברים שנחתם בין ברוט לנתבעת.

גדר המחלוקת
41. ארבע הן השאלות העיקריות, העולות מטענות הצדדים שהורצו לעיל, הצריכות הכרעה ואלו הן –
א. האם – אם לאו – בוטל הסכם הקומבינציה כדין.
ב. האם סיכום הדברים שנכרת בין הנתבעת לסמואל, השתכלל לכדי הסכם מחייב – אם לאו.
ג. תוקפם של הסכמי המכר שבין הנתבעת לרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי.
ד. מה מעמדו של זכרון הדברים שנחתם בינות הנתבעת לברוט.

42. בישיבת קדם המשפט מיום 23/12/10 הורה בית המשפט [השופט (בדימוס) ע. בנימיני] כי – "התביעות בשני התיקים והתביעות שכנגד והודעות צד ג', ידונו במאוחד, שכן כל העניינים קשורים זה בזה, וכאמור הדיון בתיק זה נוגע לאכיפה או ביטול ההסכמים בין הצדדים והצהרה על זכויותיהם ההדדיות. לגבי סעדים כספיים, ניתנה החלטה לכל הצדדים בדבר פיצול סעדים, והדבר כולל פיצויים בגין הפרת חוזה, כולל פיצוי מוסכם".
נמצא, כי במסגרת הליך דנא יידונו ויוכרעו אך זכויות הצדדים והסעדים של ביטול ואכיפת ההסכמים שבינותם – להבדיל מהסעדים הכספיים, שלא יידונו במסגרת הליך דנא.

דיון והכרעה
הסכם הקומבינציה – הפרתו וביטולו
43. מחלוקת ניטשה בינות התובעים והנתבעת בדבר זכותם של התובעים לבטל את הסכם הקומבינציה.
לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את ההסכם הפרות מתמשכות ויסודיות, בגינן קמה להם הזכות לבטל את ההסכם, כפי שאומנם נעשה על ידם בפועל.
מנגד טענו הנתבעת ומנהלה מאיר זיו, כי הסכם הקומבינציה לא הופר על ידם כלל ועיקר, וככול שההסכם הופר על ידם בשלב כלשהו, הרי שהתובעים – בהתנהגותם – ויתרו על זכותם לביטול ההסכם.
על מנת להכריע במחלוקת האמורה שומה עלינו ליתן תחילה מענה לשאלה האם – אם לאו – הפרה הנתבעת את ההסכם. אם התשובה לשאלה זו הינה חיובית יהא צורך לדון בשתי שאלות נוספות: האם הקימה ההפרה עילת ביטול והאם הודעת הביטול שנמסרה על ידי התובעת ניתנה כדין, אם לאו.
נדון בשאלות דלעיל כסדרן.

האם הופר הסכם הקומבינציה?
44. אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית, כי מחומר הראיות שהונח בפני
עולה בעליל שהנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה בשורה של הפרות מתמשכות ויסודיות, בשלהן קמה לתובעים הזכות לבטל את ההסכם.

אי השלמת בניית הבניין
45. כזכור, בתמורה לרכישת 5/8 חלקים מזכויות הבעלות בחלקה, התחייבה הנתבעת לבנות את הבניין, ולמסור לידי הקונים 3 דירות כשהן בנויות וראויות למגורים בהתאם למפרט הטכני אשר צורף להסכם (ראו: סעיפים 4א' ו-6 להסכם; נספח ב' לתצהיר ליפשיץ, ת/2).
אין חולק כי הנתבעת השלימה את שלד הבניין (ללא מחיצות פנים) בשנת 2001, בחלוף כשנה ומחצה מהמועד בו נתקבל היתר הבנייה (21/6/99; נספח ה' לתצהיר נבון, ת/4). מִני אז, ועד עצם היום הזה, לא השלימה הנתבעת את הבנייה, והלכה למעשה נזנח פרוייקט הבנייה, ושלד הבניין עומד כאבן שאין לה הופכין.
חרף העובדה שהפרוייקט נזנח על ידי הנתבעים שנים הרבה, טוען זיו, בשמו ובשם הנתבעת, כי הפסקת הבנייה, כאמור, אינה יכולה להיחשב להפרת הסכם הקומבינציה, וזאת לנוכח הוראות סעיף 10א' להסכם הקובע לאמור: " ... הבנייה תבוצע בשני שלבים – בשלב הראשון ייבנה שלד הבניין, כולל מחיצות פנים ... שייבנה ברציפות מיום ליום ויסתיים תוך 8 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה. לאחר סיום הבנייה, כאמור, תמשיך הקונה בעבודות הבנייה, רק לאחר שמכרה 2 דירות על מנת לממן את המשך הבנייה ... מיד לאחר מכירת שתי הדירות כאמור לעיל, תימשך בניית הבניין עד לסיומו שיהיה לא יאוחר מ-10 חודשים ממועד מכירת 2 הדירות הנ"ל".
טוענת, אפוא, הנתבעת כי לא ניתן לייחס לה הפרה של הסכם הקומבינציה בשל אי השלמת הבניין ומסירת דירות התמורה לבעלים, שכן השלמת הפרוייקט תיעשה – כך על פי הסכמת הצדדים – רק לאחר מכירת 2 דירות, מהדירות שהוקצו לה על פי ההסכם. מכאן, שטרם חלף המועד למסירת הדירות לתובעים.
לא מצאתי ממש בטענה זו ודינה להידחות.

46. הגם שהסכם הקומבינציה אינו קוצב זמן למכירת שתיים מדירות הנתבעים לשם מימון המשך הבנייה, ברי כי פרק זמן זה אינו יכול להיות בלתי מוגבל, שכן סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה ...".
בענייננו, שיווק 2 הדירות לצורך מימון המשך הבנייה, אמור היה להיעשות על ידי הנתבעת כך שעליה הוטל החיוב למכור הדירות בתוך זמן סביר ממועד השלמת שלד הבניין.
ברי לכל בר בי רב, כי תקופה של שנים מיום בניית השלד (7 שנים עד להגשת התביעה) אינה יכולה להוות זמן סביר להמשך הבנייה והשלמת הפרוייקט?
הזמן הסביר להמשך הבנייה, לגבי דידי, הינו פרק הזמן בו היתר הבנייה עמד בתוקפו, קרי: 3 שנים מיום הוצאתו, היינו, עד לחודש יוני 2002. מחומר הראיות עולה כי בשל הזנחת הפרוייקט למן בניית השלד ואילך, פקע היתר הבנייה ובתאריך 22/8/04 הוצא צו הפסקת עבודה (נספח ב' לתע"צ), כך שהיה צורך להגיש בקשה לחידוש ההיתר.
סבורני, כי הצדדים להסכם – הבעלים והנתבעת – לא העלו על דעתם שהמשך בניית הבניין והשלמתו, יארכו תקופה העולה על 3 שנים מיום שהוצא היתר הבנייה, הגם שהמשך הבנייה הוכפף למכירת שתי דירות מדירות הנתבעת, לצורך מימון השלמת הפרוייקט.

47. זאת ועוד. סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי "בקיום של חיוב הנובע מהחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב ...". אי קיום חיוב בתום לב או "פעולה בחוסר תום לב מהווה אפוא הפרת חוזה. הפרה כזו מזכה את הנפגע ממנה בתרופות השונות הניתנות בגין הפרת החוזה, והן בעיקר אכיפה, פיצויים וביטול" [פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי 126 (2005); ע"א 9447/06 פנקס נ' אלכס (פורסם בנבו, 25/3/08)].
בענייננו, מנהל הנתבעת לא עשה מאומה לשם קידום מכירת שתיים מדירותיו על מנת לעמוד בהתחייבותו להמשיך בבניית הפרוייקט, זאת משך למעלה מ-6 שנים למן יום השלמת בניית השלד, ועד לחתימתו של סיכום הדברים עם סמואל בשנת 2007.
מעדותו של זיו עולה כי ניסיונות השיווק באמצעות פרסום מודעות בעיתונות לא עלו יפה שכן לא ענו, לטעמו של מאיר זיו, על הצרכים הכלכליים הדרושים להשלמת פרוייקט הבנייה (עמ' 85 שורות 4-7, 10-14 לפרוטוקול).
בכל הכבוד, מצופה היה מהנתבעת ומנהלה זיו למכור שתיים מדירותיו בזמן סביר, כאמור, הגם שהתמורה שהוצעה בגינן לא הייתה לטעמם. התנהלות זיו, כפי שעולה מחומר הראיות, הייתה רשלנית וחסרת תום לב, שכן מבחינתו הנתבעת רשאית הייתה להמתין עם מכירת דירותיה "גם 15 שנה", עד למציאת רוכשים במחיר מתאים (עמ' 85, שורות 22-25 לפרוטוקול).
לא זו בלבד שהנתבעת חדלה בכך שלא שיווקה את 2 הדירות בפרק זמן סביר, כאמור, אלא שנתברר כי במהלך אותן שנים (2001-2007) מאיר זיו זנח את תחום הבנייה ומעיד על עצמו כי מזה שנים שהוא " ד"ר לפאראפסיכולוגיה ... זה עיקר עיסוקי היום, מספר שנים. אני מדי פעם מסייע בפרוייקטים אחרים של בנייה. לי אישית כרגע אין פרוייקט בנייה" (עמ' 84, שורות 28-30).
יתר על כן, מעדותו של זיו עולה כי בתקופה הרלוונטית לחתימת הסכם הקומבינציה הוא היה חייב מוגבל באמצעים וכי חובותיו כיום הם כמיליון ₪ (שם, שורות 13,14).
לא ייפלא, אפוא, בנסיבות האמורות, כי הנתבעת, באמצעות זיו, הזניחה את הפרוייקט עת כה רבה מתוך תקווה כי יבואו ימים טובים יותר, ומחירי הנדל"ן בכלל, ובמקום בו מצויים המקרקעין – יאמירו.
בכל הכבוד, התנהלות זו של מנהל הנתבעת מהווה התנהלות שלא בתום לב – המהווה כשלעצמה, כאמור, הפרה של הסכם הקומבינציה.

48. אני קובע, אפוא, לאור האמור והמקובץ לעיל כי הנתבעת הפרה את ההסכם עת נמנעה מלמכור את 2 הדירות בפרק זמן סביר ממועד בניית השלד, קרי: עד לשנת 2002 - מועד פקיעת היתר הבנייה.

אי חידוש היתר הבנייה שפקע
49. מצאתי, כך על פי חומר הראיות, כי הנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה הפרה נוספת ויסודית, עת נמנעה מלחדש את היתר הבנייה שפקע – בשל מחדליה. כזכור, עקב הזנחת הפרוייקט משך שנים ואי השלמת הבנייה פקע ההיתר והיה צורך לחדשו. הבעלים – בניצוחו של מר תמרי – הגישו בשנת 2005 בקשה לחידוש ההיתר, בשינויים פנימיים קלים (לעיל ולהלן: "הבקשה לחידוש ההיתר").
כפי שפורט בפרק העובדתי, הוועדה המקומית סירבה לחדש ההיתר עקב התנגדות השכנים. ערר שהוגש לוועדת הערר נתקבל וזו הורתה לוועדה המקומית בהחלטה מיום 25/10/07 להנפיק היתר מחודש, בתנאים [נספח ד(2) לתצהיר סמואל; ת/1)].
כמצוות וועדת הערר, החליטה הוועדה המקומית לחדש את ההיתר בכפוף לתשלום היטל השבחה בסך 221,703 ₪ [נספח י"ט(1) לתצהיר סמואל] וכן תשלום אגרות בסך כ-200,000 ₪ (להלן ייקראו יחדיו: "תשלומי חידוש ההיתר"). החלטת וועדת הערר לחידוש ההיתר עמדה בתוקפה עד ליום 25/10/08 (ראו: נספח ג' לתצהיר קמחי; נ/5).
חרף הדרישות החוזרות ונשנות מצד תמרי לזיו לשלם את תשלומי חידוש ההיתר, האחרון נמנע מלשלמם. בנסיבות אלו נשלח לעו"ד שלו מכתב ההתראה מיום 13/7/08 (נספח ו' לתצהיר קמחי), במסגרתו נדרשה הנתבעת לשלם את האגרות וההיטלים ולחדש הבנייה תוך 30 יום ממועד ההתראה (לעיל ולהלן: "מכתב ההתראה").
חרף דרישה זו, נמנעה הנתבעת מלשלם את תשלומי חידוש ההיתר במועד, כך שביום 25/10/08, פקעה החלטת הוועדה המקומית לחידוש ההיתר.
רק ביום 28/10/08, בחלוף המועד לפקיעת החלטת הוועדה לחידוש ההיתר, שילמה הנתבעת את היטל ההשבחה (נספחים: 10א' לתצהיר זיו נ/4 ו-תע"צ במ/3), אך נמנעה מלשלם את אגרות הבנייה – כנדרש.

50. הימנעות הנתבעת מלשלם את תשלומי חידוש ההיתר במועד הדרישה מהווה הפרה נוספת ויסודית של הסכם הקומבינציה, שכן זו האחרונה התחייבה לשאת על חשבונה " ... בכל ההוצאות, האגרות, ההיטלים, המיסים וכל האישורים מאת כל רשות מוסמכת לשם ו/או בקשר להקמת הבניין ..." (סעיף 8 ו' להסכם).
טענת זיו, בחקירתו הנגדית, לפיה הוא נמנע מלחדש את ההיתר בשל כך שאף אחד מהרוכשים " ... לא רצה לשלם" ובשל כך לא היה מקור לממן את אגרות הבנייה – אין בה כדי לאיין את העובדה שהנתבעת הפרה את הוראת סעיף 8ו' להסכם (ראו: עמ' 93 שורות 3-5 לפרוטוקול).
לא למותר יהא לציין, כי הוראת סעיף 8ו' להסכם, אינה מותנית במכירת דירות הנתבעת לרוכשים – להבדיל ממימון המשך הבנייה. עוד יצויין בהקשר זה, כי הנתבעת הצהירה בהסכם הקומבינציה כי "הינה בעלת הידע המקצועי, הניסיון, הכישורים, המיומנות, אמצעי המימון, הציוד וכוח האדם הנדרשים לביצוע המלא והמדוייק של כל התחייבויותיה האמורות" (סעיף 8ב' להסכם).
בנסיבות אלה, נפלא ממני הכיצד זה טוען זיו כי לא היה באפשרותה של הנתבעת לממן את תשלומי חידוש ההיתר. כך או כך, כאמור, תשלום האגרות וההיטלים לחידוש ההיתר לא הותנה בתנאי כשלהו.

51. הפועל היוצא מהאמור הוא כי הנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה גם בשל אי תשלום הסכומים שנדרשו לחידוש ההיתר – מחדל אשר גרר אחריו פקיעת ההחלטה לחידוש ההיתר.

מכירת דירות הנתבעת בניגוד להסכם
52. סעיף 39 להסכם הקומבינציה קובע כך: "הקונה (הנתבעת – ח.ט.) מתחייב בזאת שלא להעביר, להמחות, לשעבד ו/או למשכן בכל צורה ואופן את זכויותיה וחובותיה לפי הסכם זה, כולן או מקצתן לכל אדם ו/או גוף אלא אם קיבל לכך את הסכמתם המוקדמת בכתב של המוכרים (הבעלים – ח.ט.) וזאת מבלי לפגוע בכל הוראה אחרת".
הפרת סעיף 29 נקבעה בהסכם כהפרה יסודית עת נקבע בסעיף 32 ו' להסכם כך "הסבה הקונה ו/או העבירה ... את זכויותיה לפי חוזה זה, כולן או מקצתן ללא שקיבלה את הסכמת המוכרים מראש ובכתב, ייחשב הדבר כהפרה יסודית של החוזה".

53. חרף ההוראה הברורה בהסכם, האוסרת על הנתבעת למכור את זכויותיה על פי הסכם הקומבינציה למאן דהו בלא קבלת הסכמה מראש ובכתב מהבעלים – התקשרה הנתבעת באמצעות מנהלה זיו, בסיכום הדברים עם סמואל ביום 2/5/09 (לעיל ולהלן: "סיכום הדברים"), במסגרתו מכרה האחרונה את כל דירותיה (חמש במספר)לסמואל ולקונים מטעמו (נספח ג' לתצהיר סמואל; ת/1) – בה בשעה שהייתה רשאית למכור, בשלב זה, 3 דירות בלבד (סעיף 30א' להסכם). הגם שלשיטתנו (כפי שיפורט בהרחבה להלן עת תידון תביעת סמואל) אין לסיכום הדברים תוקף משפטי מחייב – שכן עסקינן במסמך מקדים לכריתת חוזה מחייב - הרי עצם החתימה על סיכום הדברים בלא ידיעת התובעים, ואין צורך לומר העדר הסכמתם בכתב, מהווה הפרה בוטה ויסודית של הסכם הקומבינציה.

54. לא נעלמה מעיניי העובדה שהתובעות – מסר וליפשיץ – נתנו הסכמתן, בדיעבד, למכר כל דירות הנתבעת (חמש במספר) לסמואל, בדמות חתימה על התוספת להסכם מיום 6/12/07 (ז'4 לתצהיר סמואל; לעיל ולהלן: "התוספת להסכם").
דא עקא, כי התוספת האמורה אינה "מרפאת" את הפרת ההסכם, שכן התנאים לכניסת התוספת להסכם לתוקף, לא נתקיימו (כפי שיפורט בהרחבה להלן).

55. נמצא, כי הנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה הפרות בוטות וממושכות – הן ביחס למועדי השלמת בניית הבניין, הן בגין מחדלה לחידוש היתר הבנייה שפקע והן בשל מכירת דירותיה בניגוד לקצב מכירתן המוסכמת.
משנמצא כי הנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה, יש להוסיף ולבחון האם הפרות אלה הקנו לנתבעת את הזכות לבטל את ההסכם.

זכות התובעים לביטול הסכם הקומבינציה
56. משבאנו לכלל מסקנה כי הנתבעת הפרה את הסכם הקומבינציה הפרות מתמשכות – בחלקן הפרות יסודיות – קמה לתובעים זכות חוזית וחוקית לביטולו.
וזה לשון סעיף 39ז' להסכם: "הפרה הקונה הסכם זה הפרה יסודית ולא תיקנה את ההפרה תוך 10 ימים מיום הדרישה לעשות כן על ידי המוכרים, או שהקונה הפרה את ההסכם הפרה יסודית וזו לא תוקנה תוך 21 ימים מיום שהקונה נדרשת לעשות כן, רשאים המוכרים לבטל חוזה זה".
אשר לביטולה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת – קובע ההסכם כהאי לישנא – "בכל מקרה בו יבוטל חוזה זה עקב הפרתו ע"י הקונה, יהיו רשאים המוכרים לבטל ו/או למחוק ההערות שנרשמו לטובת הוקנה ו/או רוכשי הדירות ו/או הבנקים" (סעיף 30ג' להסכם).
הנה כי כן, לבד מהזכות החוקית העומדת לתובעים לבטל את הסכם הקומבינציה [סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק תרופות"), קמה לאחרונים זכות חוזית לביטול ההסכם עקב ההפרות המהותיות והמתמשכות, כפי שפורטו לעיל.

57. חרף הוראות הסכם הקומבינציה והדין, המקנות לתובעים את הזכות לבטל ההסכם עקב הפרתו, טוענים הנתבעת ועו"ד סמואל כי לא עומדת לתובעים עילה לביטולו. וכל כך למה? שכן, לטענתם, איבדו התובעים את זכותם לביטול ההסכם והערת האזהרה שנרשמה בגינו בספרי המקרקעין – ככול שעמדה להם זכות כזו.
נדון תחילה בטענות הנתבעת ולאחר מכן בטענות סמואל.

טענות הנתבעת לשלילת זכות הביטול
58. טרם נבחן את טענות הנתבעת לגופן, מן הראוי לשוב ולפרט בתמצית את העובדות הצריכות לענייננו, עליהן סומכת הנתבעת את טיעוניה לשלילת זכות התובעים לביטול הסכם הקומבינציה.

59. כזכור, בתום הפגישה שהתקיימה ביום 14/8/08, נחתמו הסכמי מכר בין הנתבעת לבין הרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי, במסגרתם רכשו כל אחד מהאחרונים דירת מגורים אחת, על בסיס זכרונות הדברים שנחתמו עמם קודם לכן.
עוד קודם לחתימת הסכמי המכר, חתמה הנתבעת, במהלך הפגישה, על כתב התחייבות המופנה לתמרי, נבון ומזרחי (לעיל ולהלן: "כתב ההתחייבות"; נספח ל"ב לתצהיר נבון, ת/4) - במסגרתו התחייבה הנתבעת, בין היתר, להאיץ את השלמת הבניין ולפצות את האחרונים בדמות תשלום דמי שכירות חודשיים, בגין האיחור בהשלמת הפרוייקט.
על בסיס התחייבויות הנתבעת והצהרותיה בכתב ההתחייבות, נתנו התובעים את הסכמתם להתקשרות הנתבעת בהסכמי המכר עם הרוכשים המאוחרים.
משביקש עו"ד נבון לרשום, בחלוף יומיים ממועד הפגישה, הערות אזהרה בגין הסכמי המכר, נתברר כי עו"ד סמואל רשם ביום 9/7/08 הערת אזהרה לטובתו על המקרקעין (לעיל ולהן: "הערת סמואל"), זאת על בסיס סיכום הדברים והתוספת להסכם הקומבינציה.
נוכח הערת סמואל, נמנעו עו"ד נבון ותמרי לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים המאוחרים – קמחי ולוי, ונמנעו מלקדם את העסקאות על פי הסכמי המכר.

60. טוענת איפוא הנתבעת, על רקע העובדות האמורות, כי התובעים מנועים מלבטל את הסכם הקומבינציה, זאת בשל הסכמת האחרונים להתקשרות עם קמחי ולוי ולנוכח כתב ההתחייבות ממנו עולה " ... כי יושבו כל המחלוקות בין לורנס דופלקס לבין התובעים לשביעות רצונם המלאה".
עוד טענה הנתבעת כי אלמלא נרשמה הערת סמואל על המקרקעין (שלא כדין), קרוב לוודאי שעסקאות המכר עם הרוכשים המאוחרים היו יוצאות אל הפועל.
בנסיבות אלה, כך לנתבעת, הודעת הביטול מיום 24/11/08 ניתנה בחוסר תום לב ובהעדר עילה חוזית לעשות כן, וככול שהייתה עילה כאמור הרי זו פסה ועברה מן העולם. במיוחד אמורים הדברים, כך לנתבעת, נוכח העובדה כי היא שילמה, על חשבונה, את היטל ההשבחה – כמתחייב מכתב ההתחייבות.

61. לא מצאתי ממש בטענות הנתבעת ודינן להידחות.
טענת הנתבעת כאילו יש בכתב ההתחייבות כדי לאיין את זכות התובעים לבטל את הסכם הקומבינציה עומדת בסתירה להוראת סעיף 41 שבו הקובע לאמור – "התחייבויותי במסמך זה באו להוסיף על כל זכות ו/או סעד הקיים לכם לפי הסכם הקומבינציה, התוספת לו וכל דין".
הנה כי כן, אין שחר לטענת הנתבעת כי "כתב ההתחייבות" שולל מהתובעים את זכות הביטול הנתונה להם בהסכם הקומבינציה, שכן כתב ההתחייבות בא להוסיף על כל זכות המוקנית להם בהסכם – ובכלל זה זכות הביטול.
חיובי הנתבעת בהסכם הקומבינציה, לדאוג להוצאת היתר בנייה מחודש להשלמת הבניין ולשלם את התשלומים הנדרשים כתנאי להוצאתו – שרירים וקיימים גם לאחר כינונו של כתב ההתחייבות והחתימה על הסכמי המכר.
כדרכה "בקודש", המשיכה הנתבעת להפר את הסכם הקומבינציה בכך שנמנעה מלשלם את תשלומי חידוש ההיתר, כך שעד לכתיבת שורות אלה טרם הוצא היתר מחודש להשלמת הבניין.
הנתבעת גם לא שעתה לדרישת באת כוח התובעים – במכתבה מיום 28/9/08 (נספח ח' לתצהיר נבון; ת/4) – לשלם את האגרות והתשלומים הדרושים להוצאת ההיתר המחודש, וזאת בניגוד למתחייב מהסכם הקומבינציה.
העובדה שהנתבעת עמדה בחלק מהתחייבויותיה בדמות תשלום היטל ההשבחה בסך 200,000 ₪, אין בה, בעובדה זו, כדי לאיין את זכותם של התובעים לבטל ההסכם, לאחר שניתנה לנתבעת שהות מספקת לתיקון ההפרה.

62. טענת הנתבעת לפיה הודעת הביטול ניתנה שלא בתום לב רק בשל כך שנרשמה הערת סמואל על המקרקעין – אף היא דינה להידחות.
עיון בהודעת הביטול מיום 24/11/08 [נספח י' לת(4)] מלמד, כי הסיבה בגינה בוטל ההסכם הינה אי המצאת היתר בנייה בר תוקף להשלמת הפרוייקט – חיוב אשר עמד על מכונו גם לאחר כריתת הסכמי המכר וכתב ההתחייבות שקדם להם.
נכון אני להניח לטובת הנתבעת כי אלמלא נרשמה הערת סמואל על המקרקעין, הודעת הביטול לא הייתה באה לעולם – ברם, אף בהנחה כאמור, איני מוצא כי ביטול ההסכם, בנסיבות, נעשה בחוסר תום לב.
אדרבה. בכל תקופת חיי הסכם הקומבינציה, למן מועד כריתתו ועד לביטולו, נהגו התובעים כלפי הנתבעת באורך רוח, שיתפו עמה פעולה ואף היו נכונים לוויתורים ושינויים בהסכם הקומבינציה (בדמות התוספת להסכם והסכמתם, בדיעבד, למכר הדירות לרוכשים המאוחרים) והכל במטרה לאפשר לנתבעת לעמוד בהתחייבותה להשלמת הבנייה. ביטול ההסכם נעשה רק לאחר ש"כלו כל הקיצין" מבחינת התובעות, כאשר אלה נוכחו לדעת כי אפסו הסיכויים להוצאת היתר מחודש, אותו התחייבה הנתבעת להשיג.

טענות סמואל לשלילת זכות הביטול
63. לטענת סמואל התובעים אינם רשאים לבטל את הסכם הקומבינציה, אף אם יומצא כי הוא הופר על ידי הנתבעת ולמרות זכות הביטול הנתונה להם בהסכם, בגין הפרתו.
סמואל, סומך יתדות טענתו על הוראת סעיף 12 לתוספת להסכם מיום 6/12/07 (נספח י"ד לתצהיר נבון ת/4) הקובע כהאי לישנא – "על אף האמור בהסכם הקומבינציה ... הרי בכפוף לחתימת תוספת זו הצדדים מאשרים שאין להם תביעות ו/או טענות האחד כלפי השני עד ליום חתימת תוספת זו ... כן מוסכם ומותנה כי על אף האמור בהסכם הקומבינציה, תרופתו היחידה של כל צד כלפי משנהו, בגין הפרות עתידיות של הסכם הקומבינציה ו/או תוספת זו, לא יהיה ביטול ההסכם אלא יהיה באמצעות תביעות ו/או דרישות כספיות בלבד ...".
לטענת סמואל, התוספת להסכם – עליה חתמו אך התובעות, מסר ולישפיץ – נועדה לאפשר לנתבעת למכור את כל דירותיה (חמש במספר) על פי סיכום הדברים, שהינו בר תוקף ומחייב ומהווה חוזה לטובת צד ג', קרי: לטובתו ולטובת הרוכשים מטעמו.
טוען, אפוא, סמואל, כי לנוכח הוראת סעיף 12 לתוספת, הבעלים ויתרו על זכותם לבטל את הסכם הקומבינציה ותרופתם היחידה הינה כספית בלבד.

64. דין הטענה להידחות
כפי שיפורט להלן בהרחבה – עת תידון תביעת סמואל לאכיפת סיכום הדברים – התוספת להסכם מעולם לא נכנסה לתוקף, שכן לא נתמלאו תנאי הסף לשכלולה כמסמך מחייב.
כך, על דרך משל, נקבע בסעיף 7 להסכם כי "הסכמות והתחייבויות המוכר המפורטות בסעיף זה מותנות בקבלת הסכמה, והתחייבות זהה מאת הבעלים הנוסף, מר אברהם תמרי, ו/או מאת כונס הנכסים על זכויותיו, לפי העניין".
אין חולק כי תמרי לא חתם על התוספת להסכם, ומשכך, ולו מטעם זה, נעלה מכל ספק כי התוספת להסכם על כל ההסכמות שבו – לרבות סעיף 12 לתוספת, לא השתכללה לכדי הסכם מחייב.
בניגוד לטענת סמואל בסיכומיו, לא מצאתי תימוכין בחומר הראיות כי תמרי נתן הסכמתו, בעל פה, לתוספת להסכם ואין צריך לומר שלא הוכח, אף לא לכאורה, כי תמרי ויתר על זכות הביטול הנתונה לבעלים בהסכם הקומבינציה.
נוכח מסקנתנו האמורה – שעוד ידובר בה, כאמור – לפיה אין ולא היה מעולם תוקף לתוספת להסכם, ברי כי אין ממש בטענת סמואל כאילו הבעלים ויתרו על זכותם לביטול הסכם הקומבינציה, חרף ההפרות היסודיות והמתמשכות מצד הנתבעת.

65. משבאנו לכלל מסקנה כי קמה לתובעים זכות חוקית וחוזית לביטול הסכם הקומבינציה, נדרשים אנו עתה לשאלה האם – אם לאו – בוטל ההסכם כדין.

ביטול הסכם הקומבינציה
66. כידוע לכל, הזכות לביטול חוזה מחמת הפרתו הינה זכות אוטונומית, הנתונה לנפגע ומופעלת באמצעות הודעת ביטול (כאשר היא יסודית), או באמצעות מתן אורכה שלאחריה יכול ותבוא הודעת ביטול (כאשר ההפרה אינה ייחודית). גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. סעיף 8 לחוק החוזים תרופות מעניק להודעת הביטול מעמד קונסטוטיבי כך שבהעדרה " ... של הודעת ביטול העומדת בדרישות הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומחייב גם לנוכח ההפרה" [פרופ' גבריאלה שלו, יהודה אדר, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, התשס"ט-2009, עמ' 637 (להלן: "שלו ואדר")].
הודעת הביטול צריכה להינתן בפרק זמן סביר ממועד ההפרה ועל הנפגע להבהיר למפר, באופן חד משמעי, כי בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט [ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מ"ז(3) 23, 28-29 (1993)].
נפגע, אשר אינו מממש את זכות הביטול תוך זמן סביר, יכול ויאבד את ברירת הביטול הקיימת לו, שכן דרישה זו נועדה להגן על המפר, חרף קיומה של ההפרה, שלא ייחשף לחוסר ודאות באשר למעמדו של החוזה לאורך זמן ממושך [ראו: ע"א 7398/00 גולדנברג, כונס נכסים נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל-אביב, פ"ד נ"ז(6) 730, 744 (2003); שלו ואדר, בעמ' 649-651)].

67. בענייננו, הודעת הביטול ניתנה, כזכור, אך ביום 28/11/08, בחלוף כ-5 שנים מהמועד בו הפרה הנתבעת, לראשונה, את הסכם הקומבינציה – עת זנחה את הפרוייקט ונמנעה מלחדש את הבנייה בפרק זמן סביר מתום בניית שלד הבניין.
חרף חלוף פרק זמן ממושך מהמועד בו הופר ההסכם ועד למועד בו ניתנה הודעת הביטול – לא מצאתי, בנסיבות מקרה דנן, כי התובעים איבדו את ברירת הביטול העומדת להם על פי ההסכם.
מחומר הראיות עולה, כי למן הפסקת הבנייה לאחר בניית השלד, עשו הבעלים את כל שלאל ידם על מנת לסייע לנתבעת לעמוד בהתחייבותה להשלים את בניית הבניין, ולא עמדו על זכותם לבטל את ההסכם בסמוך לאחר הפרתו.
דא עקא, שהנתבעת ומנהלה זיו לא ניצלו את האורכות החוזרות ונשנות שניתנו להם על ידי בעלי המקרקעין לתיקון ההפרות, הותירו את הבעלים אך עם שלד בלתי גמור ועם היתר בנייה שפג תוקפו ואשר לא ניתן לחידוש.
יפים המה לענייננו דבריו של הנשיא ברק ברע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נ"ו(5) 779, 786 (2002), וזה לשונו – "ההלכה הינה כי עם חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול אין לבטל החוזה אם ניתן לפרש את חלוף הזמן כוויתור הנפגע על זכות הביטול. לעומת זאת אם חרף חלוף הזמן הסביר אין הנפגע מוותר על זכות הביטול, כי אז המפר איננו רוכש לעצמו חסינות מלאה מפני ביטול. ההלכה הינה כי אם ההפרה בעינה עומדת בזמן שבו מבקש הנפגע לבטל את החוזה, אין כל צידוק להעשיר את המפר על חשבון הנפגע. בכוחו של הנפגע לבטל את החוזה, ובלבד שהוא מעניק למפר אורכה סבירה לקיימו ומבטל החוזה בתוך זמן סביר לאחר מתן ההארכה" (שם, עמ' 786).
בענייננו, הבעלים, כאמור, גילו אורך רוח כלפי הנתבעת ומנהלה זיו, נרתמו לסייע לאחרונים להוציא היתר מחודש ונתנו אורכות חוזרות ונשנות לנתבעת לעמוד בהתחייבויותיה, כך שאין לראות בתובעים כמי שוויתרו על זכות הביטול העומדת להם על פי הסכם הקומבינציה.

68. אני קובע, אפוא, כי הסכם הקומבינציה בוטל כדין, וכפועל יוצא זכאים התובעים לסעדים המבוקשים על ידם בכתב תביעתם.

השבה הדדית
69. משבוטל הסכם הקומבינציה קמה חובת השבה הדדית, מכוח הוראת סעיף 9(א) לחוק התרופות, כך שכל צד נדרש להשיב לצד שכנגד את מה שקיבל במסגרת הקשר החוזי (ראו: שלו ואדר, 694-695, 712-715). נמצא כי הנתבעת זכאית להשבת הסכומים שהוצאו על ידה במסגרת ההתקשרות החוזית עם התובעים, ובכלל אלה ההוצאות בגין הקמת השלד; האגרות וההיטלים.
דא עקא שהנתבעת לא טענה בכתב הגנתה ואף לא בסיכומיה כי יש להורות על השבה, ככול שיבוטל הסכם הקומבינציה.
במצב דברים זה, והואיל וסוגיית ההשבה לא נדונה בהליך דנא ולא הונחה תשתית ראייתית להיקפה של ההשבה – די אם אקבע כי ככלל זכאית הנתבעת להשבת הסכומים שהוציאה במסגרת הקשר החוזי.
מנגד, התובעים טענו לנזקים כספיים שנגרמו להם כתוצאה מהתנהלות הנתבעת וההפרות המתמשכות של ההסכם, כך שבהחלט ייתכן כי עומדת לתובעים טענת הקיזוז.
נוכח החלטת בית המשפט (כב' השופט ע. בנימיני) מיום 3/2/10, במסגרתה ניתן לכל הצדדים היתר לפיצול סעדים באופן "שכל סעד אחר", לבד מהסעדים של ביטול ואכיפה, יידון בהליך נפרד – הרי שאף שאלת ההשבה תידון בהליך נפרד שיוגש, ככול שיוגש, על ידי הנתבעת.

"סיכום הדברים" – תוקפו
70. כזכור, בתאריך 2/5/07 חתמה הנתבעת – בערבות זיו ולורנס – על סיכום דברים עם סמואל (בשמו ובשם קונים אחרים), במסגרתו התחייבה הנתבעת לחדש את ההיתר שפקע, להשלים את הבניין ולמכור לסמואל חמש דירות בבניין, בתמורה לתשלום סך של 700,000 דולר ארה"ב לפי שער מוסכם של 4.2 ₪ לדולר (נספח ג' לתצהיר סמואל ת/1).
בתביעתו (ת.א. 1950/08) עותר סמואל למתן

פסק דין
המצהיר כי סיכום הדברים הינו הסכם בר תוקף ומחייב, וכן לאכוף על הנתבעת והתובעים – בעלי המקרקעין, נבון ומזרחי – את ביצועו.
עוד עתר סמואל, לאכוף על הבעלים לרשום על המקרקעין הערות אזהרה לטובתו ולטובת הבנק המלווה מטעמו, כמו גם רישום מחצית מזכויות הבעלות בחלקה, על שמה של הנתבעת.
עתירה זו, האחרונה, נסמכת על התוספת להסכם מיום 6/12/07 (לעיל ולהלן: "התוספת להסכם") אשר נחתמה על ידי התובעות – ליפשיץ ומסר, שכן לשיטתו התוספת הינה בת תוקף ומחייבת והינה בגדר חוזה לטובתו, כצד ג'.
מנגד טענה הנתבעת, כי אין לסיכום הדברים כל תוקף משפטי מחייב והינו אך מסמך כוונות גרידא, אשר לא השתכלל לכדי הסכם מחייב.
התובעים מצידם טענו כי התוספת להסכם מעולם לא נכנסה לתוקף, שכן לא נתמלאו התנאים לשכלולה כמסמך מחייב.

71. טרם נבחן את טענות הצדדים לגופן, נסקור תחילה את המתווה הנורמטיבי החל בענייננו.
ככלל, על מנת שהסכם יהא מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסויימות. כאשר עסקינן בהסכם למכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כי הסכם כאמור צריך להיעשות בכתב, כאשר הפרטים החיוניים והמהותיים יהיו מוסכמים על הצדדים, ויועלו עלי כתב [ראו: ע"א 649/73 קופולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח(2) 291, 296].
שעה שעסקינן במסמך שכותרתו "זכרון דברים", אפשר שמסמך זה ישתכלל "בנסיבות מסויימות, להיות הסכם מחייב בפני
עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך חומר גולמי, וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב ... כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסויים די צורכו" (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פורסם בנבו 18/7/10; להלן: "עניין עדני").
גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב – הגם שעסקינן בהסכם מוקדם – נלמדת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות, הנלמדת ממכלול העובדות של המקרה הספציפי, ובכללן: תוכנו של המסמך, "נוסחת הקשר" בין ההסכם המוקדם לחוזה שהצדדים צופים שייכרת בעתיד, והתנהלות הצדדים, לפני, בעת ולאחר עריכת המסמך [ראו: ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נ"ב(2) 582].
כל אימת שנערך הסכם מוקדם הכפוף להסכם פורמאלי שיווצר בעתיד " ... קיימת חזקה שהצדדים אינם רואים בהסכם המוקדם הסכם מחייב. חזקה זו נסתרת רק אם הוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף ללא הסכם פורמאלי" [ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד ל"ב(1) 146, 150 (להלן: "עניין לנדמן")].
מתי ייחשב הסכם מוקדם הכפוף להסכם פורמאלי כהסכם מחייב? על כך השיב השופט (כתוארו אז) ברק בע"א 158/77 רבינא נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד ל"ג(2) 281, 287-288 בקובעו – "מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה הפורמאלי', הרי שיש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ומתן ... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זכרון דברים 'עד שיוכן' חוזה פורמאלי, הרי משמעות הדברים היא שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים ייכנס לתוקפו מיד" (להלן: "עניין רבינא").
מהו הדין בענייננו על רקע ההלכות האמורות?
אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית, כי לאחר שבחנתי את תוכנו של סיכום הדברים, כמו גם את נסיבות כריתתו והתנהלות הצדדים לו – באתי לכלל מסקנה כי לא נקשרה עסקת מכר מחייבת על פיו.
נבהיר דברינו.

72. סיכום הדברים מחזיק שני עמודים, אליהם מצורף דף המהווה תוספת למפרט הטכני של הדירות שבהסכם הקומבינציה (להלן: "המפרט המשוכלל"). הוא כולל את פרטי הצדדים; פרטי הנכס ומיקום הדירות המוצעות למכירה בבניין (5 במספר); תנאי תשלום; מועדים לחידוש ההיתר ותשלום ההיטלים הכרוכים בכך והמועד להשלמת הבנייה. בנוסף מפורטות תניות לקיום העסקה ומפאת חשיבותן לענייננו נצטט קטעים הרלבנטיים לדיוננו: "המוכר ימציא בטחונות לקונים – ערבות בנקאית לפי חוק המכר על כל תשלום ותשלום עד להשלמתן ומסירתן של הדירות + ערבות אישית של מאיר זיו להתחייבויות החברה ולתיקוני חוק המכר ... הבטחת קבלת הבטחונות היא תנאי לקיום העסקה. תנאי נוסף לקיום העסקה – הסכמת בעלי הקרקע לרישום מיידי של הערת אזהרה לטובת הקונים על מכר כל הדירות + הערה לטובת הבנק שיעניק להם מימון בנקאי לעסקה. רישום הערות מיידי לאחר חתימת החוזה המפורט.
חתימת החוזה וביצוע העסקה כפופים לבדיקה משפטית שיערוך הקונה ולניסוח חוזה מכר מפורט בין הצדדים" (ההדגשות שלי הן – ח.ט.).
דומני, כי למקרא ההוראות המפורטות לעיל, נעלה מכל ספק שלא עסקינן, כלל ועיקר, בהסכם מכר בר תוקף, אלא במסמך שהינו "שלב ביניים" לקראת חתימת חוזה מחייב.
נכון אני לקבל את טענת סמואל כי "סיכום הדברים" עומד בתנאי המסויימות הדרושים על מנת להכיר בו כהסכם מחייב (הגם ששמות הקונים נותרו עלומים). ברם אין בידי לקבל את טענת סמואל כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב, ככול שלא ייחתם הסכם מכר מפורט.
ובמה דברים אמורים.

73. למקרא "נוסחת הקשר" עולה, בעליל, כי אין תוקף משפטי מחייב לסיכום הדברים, שכן זה הוכפף לחתימה על "חוזה מכר מפורט" ולא זו בלבד אלא שביצועה של העסקה אף הוא הוכפף "לבדיקה משפטית שיערוך הקונה". גם התשלום הראשון של התמורה (20%) אמור היה להשתלם רק בחתימת חוזה מכר מפורט. סמואל לא שילם מאומה על חשבון התמורה בעת החתימה על סיכום הדברים. בנסיבות אלה נפלא ממני הכיצד זה טוען סמואל כי עסקינן בהסכם מחייב? לסמואל הפתרונים.
העדרה של גמירות דעת, מצד שני הצדדים, להתקשר בהסכם מחייב על פי סיכום הדברים – מוכחת בעליל גם מהתנאי השני הדרוש לקיומה של העסקה, הלא הוא הסכמת בעלי המקרקעין לרישום הערות אזהרה "לטובת הקונים על מכר כל הדירות".
לסמואל, אשר ניסח את סיכום הדברים, היה ברור כי הנתבעת אינה ולא הייתה רשאית למכור את חמש הדירות, שכן על פי הסכם הקומבינציה היא הייתה זכאית למכור, אותה העת, רק 3 דירות מאלה שהוקנו לה בהסכם (סעיף 30א' להסכם).
בשל כך, הותנה סיכום הדברים בקבלת הסכמת הבעלים לעסקה שבבסיס סיכום הדברים ולרישום הערות אזהרה לטובתו ולקונים מטעמו.
האומנם גמר סמואל בדעתו להתקשר בהסכם מחייב עם הנתבעת, כאשר זו האחרונה לא הייתה רשאית למכור את הממכר (5 דירות)? אין אני מעלה על דעתי כי עו"ד סמואל (בר סמכא בתחום הנדל"ן) ראה בסיכום הדברים "הסכם תקף ומחייב", בנסיבות אלה. לא בכדי הבהיר סמואל, הבהר היטב, כי "העסקה כפופה לבדיקה משפטית שיערוך הקונה".
נמצא, כי במועד החתימה על סיכום הדברים, לא גמרו הצדדים – אף לא עו"ד סמואל – להתקשר בהסכם מכר מחייב, על פיו.

74. לא מצאתי ממש בטענת סמואל כי הנתבעת רשאית הייתה – במועד חתימת סיכום הדברים – למכור חמש דירות בבניין, מכוח הנספח להסכם מחודש אפריל 2001 (נספח ב' לתצהיר סמואל; ת/1).
ראשית, הנספח להסכם היקנה לנתבעת אך את הזכות לרישום הערת אזהרה לטובתה במקרקעין, על 5 הדירות שאמורות לעבור לבעלותה על פי הסכם הקומבינציה (סעיף 2 להסכם) – הא ותו לא.
הנספח להסכם, לא היקנה לנתבעת זכויות כלשהן מעבר לאלו שהוענקו לה בהסכם הקומבינציה, ולא התיימר לבטל את ההוראה בהסכם אשר הגבילה את קצב מכירת דירותיה של הנתבעת, בהתאם להתקדמות בבנייה. אדרבה, בסעיף 5 לנספח צויין מפורשות כי הנספח לא " ... בא לגרוע ו/או להוסיף מזכויות וחובות הצדדים על פי החוזה מיום 13/5/99, אלא להסדיר את נושא רישום הערות אזהרה ושיעבוד זכויות הצדדים בלבד".
שנית, בבחינת למעלה מן הצורך יוער, כי הנספח נחתם אך על ידי תמרי בלבד ולא על ידי התובעות – ליפשיץ ומסר, כך שלגביהן אין תוקף לנספח להסכם – אף אם היה בו כדי להקנות לנתבעת זכויות, מעבר לאלו המוקנות לה בהסכם הקומבינציה.
טענת סמואל בסיכומיו כאילו תמרי פעל גם בשם אחיותיו – ליפשיץ ומסר – ועל כן הנספח מחייב גם אותן, טוב היה אילו לא נטענה כלל. העובדה שתמרי היה הרוח החיה בכל הקשור לעסקת הקומבינציה וקידומה אין בה כדי ללמד כי לא נדרשת הסכמה ספציפית של התובעות לנספח להסכם – מה גם שבשוליו מופיעים שמות האחיות לצורך חתימתן עליו, כך שברור שתמרי לא פעל בשמן.

75. אני קובע, אפוא, כי סיכום הדברים איננו הסכם מחייב כלל ועיקר אלא יש לראותו כשלב ביניים בלבד במשא ומתן, לקראת חתימתו של חוזה מכר מפורט ומחייב.

התוספת להסכם – טיבה ותוקפה
76. משבאנו לכלל מסקנה כי סיכום הדברים איננו הסכם מחייב, אלא מסמך כוונות גרידא - עומדת לפתחנו עתה השאלה, האם יש בתוספת להסכם כדי "להפוך" את סיכום הדברים מ"מסמך כוונות" להסכם מחייב.
לטענת סמואל, התוספת מיום 6/12/07 מהווה "אשרור למפרע של הסכמת הבעלים למערכת החוזית שבין סמואל ובין לורנס דופלקס" (סעיף 36 לסיכומים). לשון אחרת, עם חתימתה של התוספת, כך הטענה, הפך סיכום הדברים להסכם מחייב, שכן לשיטת סמואל התנאי השני בסיכום הדברים (הסכמת בעלים לרישום הערות אזהרה) נתמלא, כך שהעסקה נכנסה לתוקפה.
לא מצאתי ממש בטענה זו. לא זו בלבד שאין בתוספת כדי לאשרר, בדיעבד, את סיכום הדברים, אלא שמצאתי כי התוספת להסכם לא נכנסה, בשום שלב, לתוקף.
נבהיר דברינו.

טיבה ומהותה של התוספת
77. עיון בהוראות התוספת מלמד כי זו אינה מתייחסת "לעבר", קרי: לסיכום הדברים, אלא שהיא צופה פני העתיד, קרי: להסכם מכר מחייב שייחתם בינות הנתבעת לסמואל.
התובעות –ליפשיץ ומסר – לא נתנו הסכמתן ל"עסקת המכר" שבבסיס סיכום הדברים, אלא נתנו הסכמתן לעסקה שונה בתכלית מזו הגלומה בו, אשר אמורה להחתם בעתיד בינות הנתבעת לסמואל.
התובעות לא נתנו הסכמתן לרישום הערות אזהרה לטובת סמואל והקונים מטעמו – כמתחייב מסיכום הדברים, אלא שנתנו הסכמתן להעברה מיידית בספרי המקרקעין של מחצית (4/8) מזכויות הבעלות בחלקה, ולא עוד אלא שכל הכספים שישולמו על ידי רוכשי הדירות יופקדו בנאמנות בידי עוה"ד נבון וסמואל (לבד מהתשלום הראשון שישולם לעירייה לצורך חידוש ההיתר), ואשר ישמשו לקידום הפרוייקט.
הנה כי כן, אין בין "העסקה" העתידית המתוארת בתוספת להסכם, לה הסכימו התובעות – לבין סיכום הדברים ולא כלום. הכיצד ניתן לומר – כטענת סמואל – כי התוספת אישררה בדיעבד את "סיכום הדברים"?
לו אכן, כנטען, אושרר בדיעבד זכרון הדברים די היה במתן הסכמה מצד התובעות לרישום הערת אזהרה לקונים ולבנק המלווה – הא ותו לא. העובדה שנוספו תנאים חדשים והוראות חדשות מאלה שבסיכום הדברים, מלמדת כמאה עדים כי התוספת לא נועדה לאשרר את סיכום הדברים, אלא לאפשר לנתבעת למכור את חמשת הדירות בהסכם חדש ומחייב, ובתנאים שונים מאלה שנקבעו בסיכום הדברים.
לא בכדי נקבע בסייפת סעיף 7 לתוספת כדברים האלה – "הסכמת המוכר (ליפשיץ ומסר – ח.ט.) המפורטת בסעיף זה מותנית בחתימת הקונה על הסכם מחייב עם רוכשי הדירות עמם חתם הקונה על סיכום דברים ביום 2/5/07 (לעיל ולהלן: "סיכום דברים") תוך 30 יום ממועד חתימת תוספת זו" (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
מהוראת סעיף זה אתה למד כי לסיכום הדברים אין ולא היה תוקף מחייב וכי הבעלים לא אישררו אותו. התובעות – ליפשיץ ומסר – נתנו הסכמתן לעסקה חדשה, בדמות התנאים שנקבעו בתוספת, ובלבד שזו תיחתם תוך 30 יום ממועד חתימת התוספת.

78. על רקע האמור לעיל ברי כי טענת סמואל בסיכומיו (סעיף 11) כאילו התנאי שבסייפת סעיף 7 לתוספת " ... לא היה כלל נדרש" – אין בה ממש.
התוספת להסכם, לדעת הכל, אינה מהווה הסכם מכר. היא מהווה אך הרשאה מטעם התובעות להתקשר בהסכם חדש עם סמואל (לרבות הקונים מטעמו) ובתנאים המופיעים בו.
אין בתוספת זו, כאמור, אישרור של סיכום הדברים, השונה בתכלית מההסכם שאמור היה להיחתם על פי התנאים שבו.
מכאן, שהדרישה לחתימה על הסכם מחייב בינות הנתבעת לקונים – הינה תנאי נדרש והכרחי למימושה של הרשאת התובעות, כפי שבאה לידי ביטוי בתוספת להסכם.
ראייה ניצחת לכך שאין בתוספת כדי לאשרר את סיכום הדברים, הינה הוראת סעיף 8 לתוספת הקובע כי "היה ומכל סיבה שהיא לא יבשיל סיכום הדברים לכדי הסכם מחייב תוך 30 יום ממועד חתימת תוספת זו, מתחייב הקונה להציע מיידית למכירה לפחות שתי דירות מדירותיו ..." (ההדגשה שלי – ח.ט.).
אם אומנם, כטענת סמואל, יש בעצם חתימת התוספת כדי לאשרר, בדיעבד, את סיכום הדברים, נפלא ממני מדוע צריך "סיכום הדברים" "להבשיל" לכדי הסכם מחייב?

79. אני קובע, אפוא, כי סיכום הדברים לא היה, במועד חתימתו, הסכם מחייב אלא מסמך כוונות גרידא, ואף לאחר חתימת התוספת להסכם מיום 6/12/07 הוא נותר ככזה.
משבאנו לכלל מסקנה כי סיכום הדברים לא הבשיל, בשום שלב, לכדי הסכם מחייב – אין ולא היה צורך בביטולו, כך שהודעת הביטול מיום 1/7/08 (נספח ת/ג' לתצהיר זיו) לא הייתה דרושה כלל (ראו סייפת סעיף 47 לתצהיר זיו; נ/4).

תוקפה של התוספת להסכם
80. כזכור, סמואל עתר בתביעתו לאכוף על הבעלים לממש את ההתחייבויות שנטלו על עצמם בתוספת להסכם (העברת מחצית מהבעלות בחלקה לנתבעת, ורישום הערת אזהרה לסמואל ולבנק), זאת על מנת שניתן יהא לאכוף את ביצועו של סיכום הדברים – אשר התגבש, לטענתו, לכדי הסכם מחייב (שנמצא, כאמור לעיל, כנעדר תוקף משפטי מחייב). לטענתו, הגם שאין הוא צד לתוספת להסכם, הרי שתוספת זו מהווה, כך לשיטתו, חוזה לטובת צד ג' – קרי, לטובתו ולטובת הקונים מטעמו. גלל כן, כך נטען, הוא זכאי לאכוף על הבעלים את מימושו.
מנגד טענו התובעים – הבעלים, נבון ומזרחי – כי אין לראות בתוספת חוזה לטובת סמואל, ומכל מקום היא אינה תקפה, שכן לא נתמלאו התנאים לכניסתה לתוקף.
עם מי הדין? סבורני כי הדין עם התובעים, וזאת אף אם יונח, כטענת סמואל, כי התוספת מהווה חוזה לטובתו, הניתן לאכיפה על ידו. נבהיר דברינו.

81. אין חולק, כי כניסתה לתוקף של התוספת להסכם הותנתה בשני תנאים מצטברים. האחד, בחתימת הנתבעת על הסכם מחייב עם סמואל והקונים מטעמו, תוך 30 יום מחתימת התוספת. השני " ... קבלת הסכמה והתחייבות זהה מאת הבעלים הנוסף, מר אברהם תמרי, ו/או מאת כונס הנכסים על זכויותיו, לפי העניין" (סייפת סעיף 7 לתוספת).
האם נתקיימו התנאים דלעיל המהווים, כאמור, בסיס לשכלולה של התוספת לכדי הסכם מחייב? התשובה לשאלה זו הינה שלילית. מחומר הראיות עולה, כי אף לא אחד מהתנאים התקיים.

התנאי – הסכמת תמרי לתוספת
82. לית מאן דפליג שתמרי – בעלים של 1/3 מהמקרקעין – לא חתום על התוספת להסכם. חרף זאת, טוען סמואל, כי תמרי נתן הסכמתו, בעל פה, להוראות התוספת – הגם שאיננו חתום עליה. לשיטתו, החתימה על מסמך אינה חזות הכל, שכן ניתן להוכיח גמירות הדעת של צד להתחייב על פיו גם בראיות חיצוניות, חרף העדרה של חתימה על המסמך.
בנדון דידן, כך הטענה, הוכח בעליל כי תמרי נתן הסכמתו לתוספת להסכם.

83. טרם נבחן, לגופה, את טענת סמואל לפיה תמרי הסכים לתוספת הגם שחתימתו נעדרת הימנה, מן הראוי להקדים ולהבהיר את הדין החל לעניין היסוד של גמירות הדעת, עת עסקינן במסמך בלתי חתום.
הגם שהעדרה של חתימה בהסכם אינה מאיינת כשלעצמה קיומו של חוזה מחייב, ברם יש בה, בחתימה, כדי להוות גורם ראייתי כבד משקל להעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב. בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' גרבי, פ"ד ל"ז(1) עמ' 604-605, נקבע כך: " ... אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי שיהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו.
אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט ... שאומנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב ... " (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
גם כאשר עסקינן בעסקת מקרקעין המצריכה מסמך בכתב לשיכלולה כעסקה תקפה (סעיף 8 לחוק המקרקעין), הרי שחתימת הצדדים על גביו הינה ראייתית לעניין מרכיב גמירות הדעת להתקשר על פיו בחוזה מחייב – להבדיל ממהותית [ראו: דברי כב' השופט מצא בע"א 692/86 בוטקובסקי ושות' חברה ליבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מ"ד(1) 58 (1989)].
עם זאת, העדרה של חתימה, כאמור, מהווה אינדיקציה לכך שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב. על הטוען לתקפות הסכם בלתי חתום הנטל להוכיח, בדרכי הוכחה אחרות, על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב [ראו: ה.פ./ת"א 182/07 אלחדד נ' מרדכי, פורסם בנבו, 1/7/09).
וכך סיכמו המלומדים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן את ההלכה בנדון, כפי שהיא עולה מן הפסיקה: "אין ללמוד מן הפסיקה שעסקה בנושא אלא זאת: חתימה היא עדיין ביטוי מן המעלה הראשונה לקיומה של גמירות דעת לכרות חוזה. מסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב. חזקה זו נובעת מניסיון החיים ומאורחות המסחר. כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות" [חוזים, כרך א', עמ' 448 (להלן: "פרידמן וכהן") ] (ההדגשה שלי – ח.ט.).
וכשמדובר בעסקאות, שבהן הכתב פורש כמהותי, כגון עסקאות מכר מקרקעין, יש לתת תוקף מוגבר לחזקה של העדר גמירות הדעת, לאור העדרה של חתימה על ההסכם הכתוב (פרידמן וכהן, שם, עמ' 450).
האם השכיל סמואל, בענייננו, לסתור את החזקה בדבר העדר גמירות דעת מצד תמרי להתקשר בהסכם בדמות התוספת להסכם, לאור העדר חתימה עליו? סבורני כי לא עלתה בידו כזאת. לא זו בלבד שלא הוכח, בראיות משמעותיות ומשכנעות כי תמרי הסכים לתוספת, אלא שמחומר הראיות עולה כי האחרון לא נתן הסכמתו לה. נבהיר דברינו.

84. בסיכומי טענותיו מנה סמואל את הראיות (חמש במספר) מהן עולה, כך לטענתו, הסכמת תמרי לתוספת להסכם, הגם שחתימתו על גביה – נעדרת.
אקדים ואומר, כי לא עסקינן "בראיות" כלל ועיקר. המדובר בשברי ראיות ופלפולי פלפולים גרידא, שאין בהם כדי לסתור את החזקה המוגברת בדבר העדר גמירות דעת מצד תמרי להתקשר בתוספת להסכם.
כך באשר לעדותו של זיו, בהליך ההוצאה לפועל, מיום 27/1/08 (נספח 1 לתיק מוצגי סמואל), בו נכח תמרי, במסגרתו העיד זיו כך: "קיבלנו הצעה למכור את כל הנכס גמור בסכום של 700,000 דולר והסכמנו להצעה הזו אבל ההתנייה הייתה בהסכם שלהם שיהיה היתר בנייה".
על בסיס אמירה זו מבקש סמואל להוכיח כי תמרי הסכים לתוספת להסכם, זאת בשל כך שתמרי לא עידכן את ראש ההוצאה לפועל כי " ... ההסכמה עם סמואל היא מותנית וכי הוא עצמו לא נתן את הסכמתו לכך" (סעיף 16 לסיכומים).
אודה ולא אבוש, לא הבינותי טיעון זה של סמואל. ראשית, עדות זיו לא התייחסה כלל ועיקר לתוספת, אלא לטיוטת החוזה (שעוד ידובר בה) שלשיטת זיו אף היא לא נכנסה לתוקף עקב היותה מותנית בקבלת היתר בנייה על פי תוכנית השינויים. שנית, שתיקתו של תמרי בעניין התוספת להסכם במהלך הדיון, אינה מוכרחה להתפרש כהסכמה לה. לעניין זה מקובלת עלי עדות תמרי בחקירתו הנגדית כי "אני רציתי להישאר עם הנכס ורציתי שאותה עורכת דין תאשר לי לשלם 400 אלף ₪ ... ואל (צ.ל. "לא" – ח.ט.) נכנסתי לפרטים ... מה שהיה לי בראש זה שיאשרו לי את ההצעה לשלם לבנק המזרחי 380 אלף ₪ תחת החוב שהיה קיים של 550,000 ₪" (עמוד 50 שורות 12-15).
כך גם אמורים הדברים באשר לראייה הנוספת אליה מפנה סמואל בסיכומיו, בדמות הוצאת הפקס מיום 1/8/07 (נספח ב' לתצהיר עו"ד מור] אותו שיגר עו"ד מור לסמואל (בטעות נכתב בסיכומים כי הפקס נשלח מסמואל למור).
לשיטת סמואל, מהודעת הפקס שנשלחה בזמן אמת עולה כי תמרי הסכים לתוספת בשיחה עם עו"ד מור, וכל שנותר הוא לקבל את הסכמת אחיותיו – ליפשיץ ומסר.
לא מינה ולא מקצתיה. עיון בהודעת הפקס מלמד כי לא הייתה הסכמה מפורשת מצד תמרי לתוספת להסכם (טיוטה ראשונה שהומצאה לו), אלא שאמר " ... שמבחינתם זה בסדר".
האם יש באמירה זו הסכמה לטיוטה שטרם גובשה אותה עת? מתצהירו של עו"ד מור עולה כי התשובה לשאלה זו הינה שלילית שכן האחרון הצהיר כי תמרי מסר לו בשיחה עמו מיום 1/8/07 כי " ... הוא מסכים לאמור בתוספת וכי הוא יחתום עליה ..." (סעיף 8 לתצהיר מור). הנה כי כן, הסכמת תמרי על התוספת הותנתה בחתימה עליה, כך שאין לראות באמירה דלעיל הסכמה.
סמואל, בסיכומיו, מבקש להיבנות ממכתבו של תמרי מיום 19/5/08 ([נספח י"ט (1) לתצהיר סמואל] ממנו עולה, כך נטען, הסכמת תמרי לתוספת – ולא היא.
במכתב הנ"ל קובל תמרי על כי סמואל כותב " ... בכל מייל וכל פקס שאתה שולח אברהם הבטיח ומצד שני אתה לא כותב שאתה אמרת לי שאני לא יכול לקחת משכנתא כי אתה צריך את הנכס נקי".
על בסיס אמירה זו מבקש סמואל ללמוד כי תמרי נתן הסכמתו לתוספת עת נמנע מלטעון ברחל בתך הקטנה שלא הבטיח ליתן הסכמתו לתוספת [ראו: עדות תמרי, עמ' 52 שורות 1-3, לפרוטוקול). אף אם אקבל את טענת סמואל כי יש להסיק ממכתב זה (על דרך השלילה) כי תמרי הבטיח ליתן הסכמתו לתוספת, אין בכך כדי להוות הסכמה פוזיטיבית וברורה, המצביעה על גמירות דעת תמרי להתקשר בתוספת להסכם.
יתר "הראיות" שהועלו בסיכומי סמואל להוכחת הסכמת תמרי לתוספת אין בהן ממש, ולו רק בשל העובדה שהן מתייחסות למכתב עו"ד נבון, אשר ייצג את התובעות – ליפשיץ ומסר – החתומות על התוספת להסכם.

85. להבדיל מ"הראיות" עליהן הצביע סמואל בסיכומיו על מנת להוכיח את הסכמת תמרי לתוספת (בהן לא מצאתי ממש, כאמור) – מצאתי כי בחומר הראיות קיימות ראיות ממשיות לכך שתמרי לא נתן הסכמתו לתוספת להסכם.
בחקירתו הנגדית נשאל סמואל הכיצד זה לא החתים את תמרי על הטיוטה הסופית של התוספת להסכם, בה בשעה שדאג להחתימו על הסכם שכר טרחה מיום 15/7/07, בגין השגת הלוואה לתשלום המשכנתא (נספח א' לתמצית טענות תמרי), והלה השיב כך: "לתוספת להסכם הוא הסכים בעל פה. אילו יכולתי הייתי מחתים אותו" (עמוד 33 שורות 17-20).
הנה כי כן, "יצא המרצע מהשק". אם אומנם כטענת סמואל תמרי הסכים בעל פה לתוספת, נפלא ממני מדוע לא חתם עליה? טענת סמואל כי לא יכול היה להחתימו, מלמדת כמאה עדים שתמרי סירב לחתום על התוספת. סירוב כאמור, מאיין את טענת סמואל להסכמה בעל פה.
יתר על כן, עיון בתוספת להסכם אשר נחתמה על ידי התובעות (ליפשיץ ומסר) מלמד, כי לא זו בלבד שתמרי אינו חתום עליו, אלא שהוא אינו מופיע כלל כצד לה. אם אומנם ניתנה הסכמת תמרי, כנטען, עוד קודם לחתימת התובעות על התוספת, נפלא ממני מדוע עו"ד מור לא מצא לנכון להוסיף את שמו כמוכר, לצד שמם של אחיותיו – ליפשיץ ומסר, כפי שנעשה בטיוטה הראשונה של התוספת (נספח ז'1 לתצהיר סמואל; ת/4).
משנשאל סמואל בחקירתו הנגדית לעניין זה הלה התחמק מתשובה והשיב על דרך הסתם " ... אדם יכול לתת גם הסכמה לא כתובה. הוא הסכים א-פריורית ..." (עמוד 32 שורות 29 ו-31 לפרוטוקול).
העובדה ששמו של תמרי כ"מוכר" אינו מופיע בתוספת להסכם לצד שמן של התובעות, מלמדת, כך לטעמי, על העדר הסכמה מצד תמרי לתוספת להסכם.
בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי אף אם הייתה מוכחת הסכמת תמרי לתוספת להסכם, שהיה בה כדי ללמד על גמירות דעתו להתקשר על פיה, גם אז לא ניתן היה לראות בהסכמה, כאמור, ככזו המשכללת את התוספת לכדי הסכם מחייב. וכל כך למה? שכן באותה העת היו זכויות תמרי במקרקעין תחת צו כינוס נכסים (למן 15/7/07), אשר הוסר אך ביום 13/5/08 (נספחים י"ב 2 ו-י"ג לתצהיר נבון; ת/1).
נמצא, כי אף אם הייתה ניתנת הסכמת תמרי לתוספת טרם חתימתה על ידי התובעות (6/12/07) אין ולא הייתה להסכמה זו כל נפקות משפטית, בהעדר הסכמת כונסת הנכסים לתוספת. לא בכדי צויין בשולי סעיף 7 לתוספת כי זוֹ מותנית בהסכמת " ... הבעלים הנוסף מר אברהם תמרי, ו/או מאת כונסת הנכסים על זכויותיו, לפי העניין".

86. מהאמור והמקובץ עולה – וכך אני קובע – כי לא ניתנה, בשום שלב, הסכמת תמרי לתוספת, לא בכתב ולא בעל פה, כך שלא נתמלא התנאי לכניסתה לתוקף, בדמות " ... קבלת הסכמה והתחייבות זהה מאת הבעלים הנוסף ...".

התנאי – חתימה על הסכם מכר מחייב
87. כאמור, תנאי נוסף לכניסתה לתוקף של התוספת להסכם הינו – התקשרות הנתבעת עם סמואל בהסכם מחייב, תוך 30 יום ממועד חתימתה של התוספת.
הגם שלדעת הכל, לא נחתם הסכם מפורט בין הנתבעת לסמואל והקונים מטעמו (שעד הנה לא נודע מי הם), טוען סמואל כי יש לראות בטיוטת החוזה (נספח י' לתצהיר סמואל) הסכם מחייב, למכר חמש דירות הנתבעת.
לשיטת סמואל, בפגישה עם מנהל הנתבעת, שהתקיימה במשרדו ביום 13/1/08, הוסכמו עם האחרון כל תנאי ופרטי ההסכם, וכי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב – הגם שנעדרת חתימת הצדדים עליו.
לטענת סמואל, העדרה של חתימת זיו על טיוטת החוזה הייתה טכנית, שכן לשיטתו " ... זיו התחמק מלבוא ולחתום על זה, אבל זה היה הסיכום המלא בינינו עם השינויים שהסכמנו עליהם" (עדות סמואל, עמ' 28 שורות 9-11).
ייאמר מיד, כי לא מצאתי ממש בטענת סמואל כי טיוטת החוזה השתכללה לכדי הסכם מחייב. "כדרכו בקודש", סמואל אינו נותן משקל להעדרן של חתימות הצדדים על טיוטת החוזה – משל לא קיימת חזקה להעדרה של גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב, עת עסקינן בהסכם לא חתום.
כפי שהבהרנו לעיל, הגם שדרישת החתימה על מסמך בכתב בעסקת מקרקעין, הינה ראייתית, להבדיל ממהותית – עם זאת חתימתו של צד " ... היא עדיין ביטוי מן המעלה הראשונה לקיומה של גמירת דעת לכרות חוזה. מסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב ... כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות" (פרידמן וכהן, שם, עמ' 452).
לשווא טרח ב"כ סמואל בסיכומיו לשכנע את בית המשפט בדבר קיומה של גמירות דעת של הצדדים (הנתבעת וסמואל) לראות בטיוטת החוזה הסכם מחייב, חרף העדר חתימתם עליו. מחומר הראיות ומהתנהלותו של סמואל עצמו עולה ברורות כי אף האחרון לא ראה בטיוטת החוזה הסכם מחייב. העדר חתימת הנתבעת על טיוטת החוזה, אינה ולא הייתה טכנית, כנטען. היא מהווה ביטוי ברור להעדרה של גמירות דעת – מטעם שני הצדדים –להתקשר בהסכם מחייב, בדמות טיוטת חוזה.
נבהיר דברינו.

88. נבהיר דברינו.
בתאריך 19/1/08 בחלוף כשבוע ימים מהמועד בו גובשה, כביכול, טיוטת החוזה לכדי הסכם מחייב (31/1/08) – שיגר סמואל לעו"ד נבון הודעת פקס בו נכתב בין היתר כך – "לוט לבקשתך המסמך שסוכם עם מאיר זיו ב-13/1/08 ... עליו נחתום עם קבלת חשבון האגרות וההיטלים.
מסמך זה הינו לעיונך בלבד ואין לעשות בו שימוש או להראותו ללא אישורי בכתב" [נספח כ"ג(1) לתצהיר נבון] (ההדגשה שלי – ח.ט.).
הנה כי כן, העדרן של חתימות הצדדים על גבי טיוטת ההסכם לא הייתה טכנית כלל ועיקר. הוסכם על הצדדים כי החתימה על טיוטת ההסכם תיעשה רק לאחר קבלת האגרות וההיטלים הדרושים לשם חידוש היתר הבנייה.
הצדדים, בכוונת מכוון, לא התקשרו בהסכם מחייב בדמות טיוטת החוזה, הואיל והמתינו לדרישות התשלומים מהעירייה, שתשלומם מהווה תנאי להוצאת ההיתר המחודש.
לא בכדי טען זיו בעדותו בהליך ההוצאה לפועל (נספח 1 למוצגי סמואל) כי "הסכמנו להצעה הזו אבל ההתנייה הייתה בהסכם שלהם שיהיה היתר בנייה".
עינינו הרואות, כי סמואל עצמו נמנע מלהתקשר בטיוטת החוזה, טרם יונפק היתר בנייה בהתאם לתוכנית השינויים שדרש (שירותים כפולים בכל דירה), שהנפקתו הייתה תלוייה בתשלום האגרות וההיטלים.
יתר על כן, אם אומנם ראה סמואל את טיוטת החוזה כהסכם מחייב, נפלא ממני על מה ועל שום מה נדרש עו"ד נבון, במפגיע, שלא להראותו לאחרים? האומנם עסקינן בסוד מסחרי או בפטנט?
בחקירתו הנגדית נדרש סמואל לעניין זה והלה השיב: " ... זה בדרך כלל כדי שלא יסתובבו עם מסמכים אלה. לפעמים עושים שופינג עם מסמך כזה ...".
אודה ולא אבוש, לא הבינותי תשובה זו של עו"ד סמואל. אם אומנם ראה בטיוטת החוזה הסכם המחייב את הנתבעת, מדוע חשש כי האחרונה תתקשר עם אחרים בהסכם למכר הדירות שכבר נמכרו לו על ידה?
אין זאת, כי אף לסמואל היה ברור כי טרם גובש הסכם מחייב על פי טיוטת החוזה – שכן זה אמור היה להיחתם ולהיכנס לתוקף רק לאחר הגעת חשבון אגרות סופי הנדרש לחידוש היתר הבנייה.

89. זאת ועוד. מחומר הראיות עולה כי רק ביום 9/7/08 – בחלוף כמחצית השנה מהמועד בו התגבשה טיוטת ההסכם, לטענת סמואל, לכדי הסכם מכר מחייב – מצא עו"ד סמואל לנכון לדווח לרשויות המס על קיומה של העסקה (נספח ל"א לתצהיר סמואל). וראה זה פלא, הדיווח נעשה על בסיס סיכום הדברים מיום 2/5/07 (אותו מצאנו כנעדר תוקף משפטי מחייב) ולא על פי טיוטת החוזה. אם אומנם, כטענת סמואל, הטיוטה השתכללה לכדי הסכם מחייב כבר ביום 13/1/08, אני תמה מדוע טיוטה זו לא דווחה למס שבח עד עצם היום הזה?
התשובה לפליאה האמורה הינה פשוטה בתכלית. העסקה מושאת הטיוטה לא דווחה לשלטונות המס שכן – אף לשיטת סמואל – לא התגבשה מעולם לכדי הסכם מחייב.
אין אני מעלה על דעתי שסמואל – עו"ד ותיק ונכבד – יימנע, ביודעין, מלדווח על עסקת מכר שהתגבשה לכדי הסכם מחייב, בדמות טיוטת ההסכם. ברי לי, כי באם סבר עו"ד סמואל כי הטיוטה התגבשה לכדי הסכם מחייב, הוא היה מדווח על אודותיה לשלטונות המס. אין זאת, אלא שלדעת הכל (אף לעו"ד סמואל) אין ולא היה בטיוטת החוזה כדי לגבש עסקת מכר תקפה.
90. הימנעות סמואל מלשלם את התשלום הראשון מהתמורה המוסכמת, אף היא מהווה ראייה, כבדת משקל, לכך שטיוטת החוזה לא התגבשה לכדי הסכם מחייב.
בטיוטה נקבע, כי התשלום הראשון על חשבון התמורה בסך 588,000 ₪ - ישולם ישירות לעירייה בגין האגרות וההיטלים הנדרשים לשם קבלת היתר בנייה חדש (סעיף 4.2.1 לטיוטה). והנה, לא למרבה הפלא, נמנע סמואל מלשלם את חשבון היטל ההשבחה שהופק על ידי העירייה ביום 22/4/08, הגם שהשובר בגינו הועבר לסמואל על ידי תמרי ביום 21/5/08 (נספח י"ט2 לתצהיר סמואל).
הסברו של סמואל, בחקירתו הנגדית (עמ' 29 שורה 20), כי הוא נמנע מלשלם השובר עקב כך שלא הומצא לו החשבון הכולל (קרי: גם חשבון האגרות) – אינו מקובל עלי, שכן הודע לסמואל מפורשות כי לא ניתן לקבל שובר לתשלום האגרות, כל עוד לא שולם היטל ההשבחה (ראו: מכתב תמרי מיום 21/5/08).
לו סבור היה סמואל, כנטען על ידו בדיעבד, כי טיוטת החוזה התגבשה לכדי הסכם מחייב, שומה היה עליו לשלם את היטל ההשבחה מיד לכשנדרש לכך. אי תשלום היטל ההשבחה לאלתר מלמד, כמאה עדים, על כי הטיוטה לא התגבשה לכדי הסכם מחייב.

91. מהמורם לעיל אני קובע, אפוא, כי טיוטת ההסכם לא השתכללה לכדי הסכם מכר מחייב, כך שלא נתמלא התנאי הנוסף הנדרש בתוספת להסכם, על מנת שזו תיכנס לתוקף.

סיכום ביניים
92. לאור האמור והמקובץ לעיל אני קובע כי סיכום הדברים, לא השתכלל לכדי הסכם מכר מחייב, לא במועד בו הוא נחתם ואף לא בדיעבד, עת חתמו התובעות (ליפשיץ ומסר) על התוספת להסכם הקומבינציה.
עוד אני קובע, כי אין תוקף משפטי לתוספת להסכם, שכן לא נתמלאו התנאים – אף לא אחד מהם – הנדרשים לכניסתה לתוקף.

93. משבאנו לכלל מסקנה כי לא נקשר קשר חוזי מחייב בין הנתבעת לסמואל – לא בסיכום הדברים ואף לא בטיוטת החוזה – יש לדחות את טענת סמואל כאילו עסקת המכר עם הרוכשים המאוחרים, מהווה עסקה נוגדת.
כפועל יוצא, יש לדחות את טענת סמואל לפיה מנועים הבעלים מלבטל את עסקת הקומבינציה בשל התקשרות הנתבעת עמו – שכן, בשום שלב, לא נקשר קשר חוזי מחייב בין סמואל לנתבעת ואין צריך לומר עם הבעלים.
תביעת סמואל דינה, אפוא, להידחות – על כל הסעדים שבה.

הסכמי המכר עם קמחי ולוי – תוקפם
94. נוכח מסקנתנו לעיל, כי הסכם הקומבינציה בוטל כדין בהודעה מיום 24/11/08 (נספח י' לתצהיר נבון), נדרשים אנו עתה לשאלת תוקפם של הסכמי המכר – אותם מבקשים קמחי ולוי לאכוף.
טרם נכריע בשאלה האמורה, לא למותר יהא, לשם הקלה על הקורא, לחזור ולפרט בתמצית את העובדות הצריכות לענייננו, כמו גם את עיקרי טענות הצדדים.

95. כזכור, בליל יום 14/8/08 נחתמו שני הסכמי מכר בין הנתבעת מחד, לבין ה"ה קמחי (נתבעים 3-4) ומרדכי לוי (נתבע 5), מאידך - במסגרתם רכשו, כל אחד מהם, דירת מגורים בבניין (נספח ז' לתצהיר קמחי; נ/5 ו-נספח ד' לתצהיר יפית לוי; נ/6). קמחי רכשו דירה בת 3 חדרים הממוקמת בקומה ד' בבניין, בתמורה לתשלום סך של 460,000 ₪, ולוי אף הוא רכש דירה בת 3 חדרים המצוייה בקומה ב' בבניין, תמורת תשלום סך של 440,000 ₪.
בכל אחד מהסכמי המכר נקבע כי התשלום הראשון (בשיעור 15% מהתמורה) ישולם במעמד וכנגד רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים.
הסכמי המכר נחתמו על בסיס זכרונות הדברים מיום 2/5/08, במסגרתם הפקידו קמחי ולוי, כל אחד מהם, בידי עו"ד שלו (ב"כ הנתבעת), סך של 10,000 ₪.
לכשביקש עו"ד נבון (מבעלי החלקה) לרשום הערת אזהרה לטובת קמחי ולוי (מכאן ואילך ייקראו: "הרוכשים") נתברר כי סמואל רשם, שלא כדין, הערת אזהרה על המקרקעין, מכוח סיכום הדברים והתוספת להסכם. בנסיבות אלה, נמנע עו"ד נבון מלרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, והתנער מהסכמי המכר ומזכויות הרוכשים על פיהם – הגם שהערת סמואל בוטלה, בסופו של יום.

96. בכתב התביעה שכנגד, אשר הוגשה אך כנגד התובעים (הבעלים, נבון ומזרחי) עתרו קמחי ולוי למתן

פסק דין
המצהיר כי הסכמי המכר נכרתו עם תמרי ונבון, חרף העובדה שהאחרונים אינם צד להסכמים.
כמו כן עתרו הרוכשים בתביעתם, לאכוף על תמרי ונבון לקיים את התחייבותה החוזית של הנתבעת בהסכמי המכר, ולהורות לרשום הערות אזהרה על זכויותיהם בחלקה ו/או על זכויות הנתבעת בה.

97. לטענת הרוכשים, הגם שהסכמי המכר נחתמו פורמאלית עם הנתבעת, הרי שהלכה למעשה הופקעה מהאחרונה כל סמכות לנהוג בדירות שהוקנו לה בהסכם הקומבינציה, כבעלת זכויות בהן. עו"ד נבון, כך נטען, היה מעורב באופן אקטיבי בגיבושם של ההסכמים; קבע את תנאי ההתקשרות וערך שינויים בטיוטת ההסכמים, שלא על דעת הנתבעת וב"כ עו"ד שלו. הנתבעת, כך נטען, הפכה מבעלת זכויות בדירותיה, לקבלן ביצוע גרידא, כאשר נבון ותמרי באו בנעליה.
בנסיבות אלה, כך לרוכשים, יש לראות את נבון ותמרי כמי שמכרו להם את דירות הנתבעת, חרף העובדה שאינם צד להסכמי המכר.
עוד טענו הרוכשים, כי אף אם יימצא (כפי שאומנם מצאנו) כי הסכם הקומבינציה בוטל כדין, הרי שאין בביטול, כשלעצמו, כדי לאיין את זכויותיה על פי הסכמי המכר. לשיטתם, הלכה היא כי התחייבות בעל קרקע בהסכם קומבינציה, לאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות הימנו, מקימה התחייבות אישית שלו כלפי רוכשי הדירות – אף אם לא נרשמה בפועל הערת אזהרה, טרם ביטול ההסכם.
על מנת שתקום חבות ישירה של בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות, כך הטענה, די בכך שהאחרונים זכאים היו לרישום הערות אזהרה לטובתם, עובר לביטול עסקת הקומבינציה. טוענים אפוא הרוכשים, כי בענייננו אין בביטול הסכמי הקומבינציה כדי לפגוע בזכותם למימוש ההסכמים, ויש להורות על אכיפתם.

98. מנגד טענו התובעים, כי אין שחר לטענת הרוכשים כאילו נבון ותמרי הם אלה שהתקשרו, הלכה למעשה, בהסכמי המכר, ולו מן הטעם הפשוט שאינם צד להסכמים. לשיטתם, במועד כריתת הסכמי המכר, הנתבעת הייתה בעלת הזכויות בדירות להן הייתה זכאית על פי עסקת הקומבינציה; היא לבדה הייתה רשאית למוכרן, והיא זו אשר מכרה אותן, בפועל, לרוכשים.
תמרי ונבון, כך לתובעים, לא התיימרו לבנות דירות ומכל שכן שלא היו רשאים למכור דירות לא להם, למי מהרוכשים.
התובעים הכחישו את טענת הרוכשים כאילו תמרי ונבון היו מעורבים במשא ומתן שקדם לכריתת ההסכמים, ואין צריך לומר שלא היה להם יד ורגל בניסוחם ובקביעת תנאי ההתקשרות על פיהם.
לשיטת התובעים, עו"ד נבון אומנם עזר וסייע לגיבושו של הסכם בין הרוכשים לנתבעת – כבעלים וכבעל אינטרס בהשלמת הפרוייקט – אך אין בכך כדי לחייבו אישית כלפי הרוכשים.
לבסוף כפרו התובעים בטענת הרוכשים כאילו אין בביטול הסכם הקומבינציה כדי לאיין את זכויותיהם על פי הסכמי המכר, בשל התחייבותם לאפשר רישום הערות אזהרה על פיהם.
לשיטתם, לא עסקינן, בענייננו, ברוכשים תמי לב ששילמו כספים בהסתמך על הערות האזהרה שנרשמו לטובתם, כאשר כספים אלה מימנו את הבנייה.
בנסיבות אלה, כך לתובעים, אין לאכוף את זכויות הרוכשים על פי הסכמי המכר – השונות בתכלית מהמקרים בהם הורו בתי המשפט על אכיפתם.
משבוטל הסכם הקומבינציה כדין, כך לתובעים, ממילא וכפועל יוצא לא ניתן לאכוף את הסכמי המכר על הבעלים, שכן הקבלן איננו יכול לממש את התחייבויותיו כלפי הרוכשים בהתאם להסכמי המכר.
נדון בטענות הצדדים שלא כסדרן – אחרון ראשון.

חבות הבעלים מכוח הסכם הקומבינציה – האומנם?
99. לית מאן דפליג כי במועד כריתת הסכמי המכר עמד הסכם הקומבינציה בתוקפו, כך שהנתבעת הייתה רשאית להתקשר עם הרוכשים בהסכמים. אין גם חולק כי על פי הסכם הקומבינציה וכתב ההתחייבות שקדם לחתימת ההסכמים (נספח ל"ב לתצהיר נבון), זכאים היו הרוכשים לרישום הערות אזהרה לטובתם על המקרקעין.
לשיטת ב"כ המלומד של הרוכשים, די בעצם קיומה של הזכות לרישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים, על מנת להקים קשר משפטי ישיר בינם לבין הבעלים – הגם שלא נרשמה הערת אזהרה בפועל, טרם ביטולה של עסקת הקומבינציה.
מכאן, כך הטענה, כי אין בביטול הסכם הקומבינציה כדי לפגוע בזכויות הרוכשים העומדות להם במקרקעין מכוח הסכמי המכר.
אין בידי לקבל טענה זו ודינה להידחות.

100. אכן, ההלכה הנוהגת כיום (להבדיל מבעבר) הינה כי " ... התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות" [ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבניין והשקעות בע"מ, פ"ד מ"א(3) 96 (1987); ע"א 813/85 נחשון נ' שי, פ"ד מ"ב(1), 340 (1988); (להלן: "הלכות 'חבני ונחשון' ")].
אולם במה דברים אמורים? כאשר הערות האזהרה נרשמו כדין, על פי הסכם הקומבינציה, או אז ההערות תעמודנה בתוקפן גם לאחר ביטול ההסכם. ברם, אם הערות האזהרה נרשמו שלא כדין, קרי: שלא על פי הסכם הקומבינציה, אזי דינן להתבטל.
וכך סוכמה ההלכה, הנוהגת כיום, מפי כבוד השופט רובינשטיין בע"א 7654/07 ברקוביץ נ' קורין (פורסם בנבו, 11/8/10), וזה לשונו – " ... עסקת קומבינציה מולידה מספר מערכות יחסים מקבילות: בעלים –קבלן, קבלן – רוכש, רוכש – בעלים (ולעיתים נרקמים יחסים גם בין הבעלים לבנק המממן את הרכישה בעבור הרוכש תמורת משכנתא; ע"א 3380/92 פרג' נ' דוד, פ"ד מ"ט(2) 61, 74). עסקה מעין זו כפופה לשלל ההלכות שהתפתחו בעניינה, אשר מגמתן העיקרית – וכך יפה – הגנה על הרוכש, המצוי בעמדת נחיתות מול הקבלן ומול הבעלים (דויטש, 144). לא זה היה המצב המשפטי מתחילה (ראו סקירה אצל דויטש 135; וכן פסק דינו של השופט טל בע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מ"ח(2) 531, 526). בהתאם, ההלכה היא כי ביטול הסכם הקומבינציה בין הבעלים לקבלן אינו גורר מחיקת הערות אזהרה שנרשמו בינתיים כדין לזכות רוכש במסגרת העסקה, שכן הערות אלה יצרו "התחייבות אישית ישירה ואוטונומית" בין הבעלים לרוכש (דויטש, 135, 140; ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבניין והשקעות בע"מ, פ"ד מ"א(3) 96, 107-108; ע"א 813/85 נחשון נ' שי, פ"ד מ"ב(1) 340, 349, 352; א. רייכמן, "הערת אזהרה – מהות, יצירה והגנה כנגד עסקאות נוגדות" עיוני משפט י(2) (1984) 297, 351-352; י. ויסמן, "זכות קניין בפסיקה: התיאוריה בשירותי הפרקטיקה", עיוני משפט ט"ו(1) 53, 58-62); קרי, מערכת היחסים בין הבעלים לרוכש אינה תלוייה במלואה ביחסי בעלים – קבלן. ודוק, כאשר מבוטלת מערכת היחסים שבין הבעלים לקבלן, הופך הסכם הרכישה בין הרוכש לקבלן בלתי אכיף (ומשכך אף ניתן לביטול), שכן כעת אין הקבלן יכול לממש את התחייבותו לרוכש להשלים את הבנייה ולהעביר בעלות. למרות אי-אכיפות מובנית זו, ההלכה היא, כאמור, כי הערת האזהרה, שיצרה יחסים משפטיים בין הבעלים לרוכש, תישאר על כנה (דויטש, 183-185); לעמדה ששררה בעבר ראו י. עמית "עסקת קומבינציה – מבט על זכותו של רוכש הדירה", הפרקליט ל"א (תשמ"ט) 598, 612; ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מ"ד(4) 446, 460-461, אך שם הקבלן היה בר פרעון" (ההדגשה אינה במקור – ח.ט.).
הנה כי כן, מהמצוטט לעיל עולה כי רישום הערת אזהרה לטובת רוכש דירה שנרשמה כדין, יוצר מערכת יחסים מסויימת בין הבעלים לרוכש שאינה תלוייה כולה במערכת היחסים בין הרוכש לקבלן.
ומן ההן אתה שומע את הלאו. מקום בו לא נרשמה בפועל הערת אזהרה לטובת הרוכש, חרף היותו זכאי לכך, אזי לא נוצרה חבות כלשהי של הבעלים כלפי רוכש הדירה.
ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן. הגם שבענייננו זכאים היו הרוכשים לרשום לטובתם הערות אזהרה בהתאם להסכם הקומבינציה והסכמי המכר – ברם משאלו לא נרשמו בפועל, טרם נוצרה חובה של הבעלים כלפי הרוכשים.

101. אין אני מתעלם כלל ועיקר מפסק הדין בע"א 3380/92 פרג' נ' עובדיה, פ"ד מ"ט(2) 61 (1995) (להלן: "עניין פרג') – במסגרתו הועלתה האפשרות, שלא מועד רישום הערת אזהרה בפועל הוא הקובע לעניין חבות בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות, אלא המועד בו היו רוכשי הדירות זכאים לרישום ההערות.
אלא מאי? שבניגוד לטענת ב"כ הרוכשים בסיכומיו, לא ניתן להסיק מפסק הדין בעניין פרג' כי המבחן הנוהג כיום לקביעת חבות בעל קרקע כלפי רוכשי דירות – הינו מועד זכאותם לרישום הערת אזהרה על שמם, הגם שזו לא נרשמה בפועל.
וכל כך למה? שכן בעניין פרג' נרשמו, הלכה למעשה, הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות דשם, בהסכמת בעל הקרקע, למרות שעל פי הסכם הקומבינציה טרם הגיעה הבנייה לשלב בו היו זכאים לכך.
בנסיבות האמורות, וחרף הצהרה בכתב של רוכשי הדירות שם, שהערות שנרשמו לטובתם תבוטלנה ככול שיבוטל הסכם הקומבינציה – תביעת בעל הקרקע לביטול הערות אזהרה נדחתה, והן נותרו על מכונם.
הנימוק לדחיית התביעה היה, כי אומנם ההערות נרשמו לפנים משורת הדין, ברם בעת שהקבלן התמוטט כלכלית, רוכשי הדירות זכאים היו לרישום הערות אזהרה על פי הסכם הקומבינציה ואין זה מתקבל על הדעת " ... שהקונים העדיפו להקדים רישום ההערות במס' חודשים תוך ויתור על זכותם לרישום ההערות ללא כל התנייה במועד שממילא היה צפוי להגיע זמן קצר לאחר מכן" (סעיף 15 לפסק הדין).
נמצאנו למדים, כי אין שחר לטענת ב"כ הרוכשים כאילו די בזכאותם של רוכשי הדירות לרישום הערת אזהרה על שמם, טרם ביטול הסכם הקומבינציה, על מנת להקים חבות ישירה בין בעל הקרקע לרוכשי הדירות, הגם שהן לא נרשמו בפועל.
תימוכין למסקנתי האמורה מוצא אני בפסק דינו של כבוד השופט י. עמית בת.א. (חי') 758/04 נגלר נ' י.ר. טסלר ייזום תכנון ובנייה בע"מ (פורסם בנבו) (להלן: "עניין נגלר") שם הותיר בצריך עיון את השאלה " ... מה דינו של רוכש דירה בעסקת קומבינציה, שלא נרשמה לזכותו הערת אזהרה טרם ביטול הסכם הקומבינציה, למרות שהיה זכאי לכך" (שם, עמ' 18).
עינינו הרואות, כי בפסק הדין בעניין פרג' לא נקבעה הלכה לפיה זכאות רוכשי הדירות לרישום הערות אזהרה, דיה כדי ליצור מערכת יחסים ישירה בין בעל הקרקע לרוכשי הדירות.

102. אני קובע, אפוא, כי חבות בעל הקרקע כלפי רוכשי דירות מהקבלן תקום, רק באם נרשמה בפועל כדין הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, טרם ביטולו של הסכם הקומבינציה.
לשון אחרת, הערת האזהרה שנרשמה כדין היא זו היוצרת יחסים משפטיים בין הבעלים לרוכש, להבדיל מזכאות לרישומה טרם ביטול הסכם הקומבינציה.
ההבחנה בין רישום הערת אזהרה בפועל לבין זכאות לרישום גרידא הינה ברורה. בעל קרקע שהסכים לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות – וזו נרשמה בפועל – צריך לצפות כי רוכש הדירה משלם כספים בהסתמך על ההערה שנרשמה, שנועדה, בין היתר, להבטיח את כספו שניתן בעבור זכות לבעלות בחלק מהמקרקעין.
בנסיבות אלה, קיימת הצדקה ליצירת חבות ישירה בין בעל הקרקע לרוכשי דירות, מה שאין כן במקרה בו אומנם קיימת זכאות לרישום הערת אזהרה, אך זו לא נרשמה בפועל טרם ביטול הסכם הקומבינציה.
הואיל ובענייננו לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים קמחי ולוי, טרם ביטול הסכם הקומבינציה, ואף לא שולמו כספים כלשהם על פי הסכמי המכר, אין אני מוצא כל הצדקה ליצירת חבות – יש מאין – מצד התובעים כלפי הרוכשים.
הפועל היוצא מהאמור הוא, כי הסכמי המכר שנחתמו בינות הנתבעת והרוכשים, הינם בלתי אכיפים, שכן עם ביטולו של הסכם הקומבינציה, הנתבעת אינה יכולה לממש את התחייבויותיה לרוכשים, קרי: השלמת בניית הבניין והעברת הבעלות בדירות לקמחי ולוי.

חבות הבעלים מכוח הסכמי המכר
103. האם קמה לבעלים חבות כלפי הרוכשים מכוח הסכמי המכר? לטענת הרוכשים התשובה לשאלה זו הינה חיובית. הטעם לכך , כך נטען, כי יש לראות את הבעלים, עו"ד נבון ותמרי, כמי שמכרו להם את דירות הנתבעת, זאת בשל מעורבותו האקטיבית של עו"ד נבון בגיבושם של הסכמי המכר.
לשיטת הרוכשים, עו"ד נבון נישל את הנתבעת מהתקשרות חופשית עם הרוכשים ופעל, בשם הבעלים, כמי שמתקשר עמם ישירות.
ייאמר מיד, כי לא מצאתי ממש בטענה זו, ודינה להידחות.
אכן, מחומר הראיות עולה כי עו"ד נבון היה שותף עד צוואר בניסוח הסכמי המכר ואף קבע חלק משמעותי מתנאי ההתקשרות שבין הנתבעת לרוכשים, לרבות קביעת מועדי תשלום התמורה והיקפם (נספח ד' לתצהיר קמחי; נ/5). עו"ד קמחי הגדיל עשות, עת שם עצמו כנאמן יחיד על כספי התמורה שאמורים היו להשתלם לנתבעת על פי הסכמי המכר (סעיף 1.2 להסכמים), בה בשעה שעל פי הטיוטה הסופית שהועברה לו על ידי קמחי ורז (נספח ל"ו 1 לתצהיר נבון; ת/4ב'), התמורה הייתה אמורה להיות מופקדת בנאמנות בידי עו"ד שלו ועו"ד נבון – בצוותא חדא.
דא עקא, כי אין במעורבותו של עו"ד נבון בתנאי ההתקשרות בהסכמים, תהא אקטיבית ככול שתהא, כדי להטיל חבות אישית על הבעלים מכוח הסכמי המכר.
להלן טעמיי.

104. אין חולק כי במועד חתימת הסכמי המכר, עמד הסכם הקומבינציה בתוקפו כך שהנתבעת הייתה בעלת מלוא הזכויות בדירות שהוקנו לה על פיו, והיא לבדה הייתה בעלת הזכות למוכרן לרוכשים על פי הסכמי המכר.
עובר לחתימת הסכמי המכר, לא הייתה לבעלים, עו"ד נבון ותמרי, זכות כלשהי בדירות הנתבעת וברי כי לא יכולים היו למוכרן לרוכשים. כל שהיה בידיהם הוא הזכות ליתן הסכמתם – כבעלי המקרקעין – למכר הדירות, או לסרב למכירתן.
בנסיבות אלה, נפלאה ממני טענת ב"כ הרוכשים בסיכומיו, כאילו יש לראות את הבעלים כמי שמכרו את דירות הנתבעת לרוכשים, על פי הסכמי המכר. בהעדר זכויות לבעלים בדירות במועד חתימת ההסכמים, הכיצד ניתן לראותם כמי שמכרו אותן לרוכשים? תמהני!
הפכתי פעם אחר פעם בסיכומיו (המרשימים יש לומר) של ב"כ הרוכשים ולא מצאתי מהו הבסיס המשפטי עליו נשענת טענתו, ואשר בגינו ניתן לחייב את הבעלים על פי הסכמי המכר – הגם, שלדעת הכל, אינם צד להם.
מעיון בהסכמי המכר אתה למד כי הצדדים להם הינם הנתבעת – כמוכרת, והרוכשים – כקונים. אם אומנם הסכמי המכר נעשו, כנטען, עם הבעלים, אני תמה הכיצד זה אינם מופיעים, אף הם, כמוכרים?
יתר על כן. הואיל ועסקינן במכר זכויות במקרקעין, יש תחולה להוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין הקובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לאמור, על מנת לכונן קשר משפטי מחייב בעסקת מקרקעין יש צורך במסמך בכתב.
לא מצאתי בחומר הראיות מסמך כלשהו, במסגרתו התחייבו הבעלים למכור לרוכשים את דירות הנתבעת. מעורבותו של עו"ד נבון בקביעת תנאי ההתקשרות, יהא היקפה אשר יהא, אין בה כדי להופכו, מינה וביה, למוכר הדירות על פי הסכמי המכר.
אין אני מתעלם כלל ועיקר מטענת ב"כ הרוכשים בסיכומיו, כי לעו"ד נבון כמו גם לתמרי – היה אינטרס מובהק בחתימת הסכמי המכר, על מנת לחדש את היתר הבנייה ולהשלים את בניית הבניין.
אכן, מחומר הראיות עולה כי לבעלים היה אינטרס מוחלט בחתימת הסכמי המכר, ובשל כך נתנו הסכמתם למכר דירות הנתבעת לרוכשים, ואף האיצו באחרונים לחתום עליהם טרם פקיעת החלטת הוועדה המקומית לחידוש ההיתר.
חרף זאת, איני מוצא כיצד ועל איזה בסיס משפטי, ניתן לראות את הבעלים כצד להסכמי המכר.
במאמר מוסגר ייאמר, כי בכתב תביעתם (התביעה שכנגד) טענו הרוכשים, כי יש לראות הבעלים כמי שהתקשרו עמם בהסכמי המכר, זאת נוכח ההודעה מיום 13/7/08 (נספח 7 לתצהיר קמחי), במסגרתה בוטל הסכם הקומבינציה (לעיל ולהלן: "מכתב ההתראה").
והנה, למרבה הפלא, בסיכומי טענותיהם שינו הרוכשים טעמם וטענו כי עובר לחתימת הסכמי המכר הסכם הקומבינציה היה בתוקף, זאת נוכח העובדה כי המכתב מיום 13/7/08 אינו ולא היה הודעת ביטול, אלא מכתב התראה בלבד.
הנה כי כן, הקונסטרוקציה המשפטית עליה השתיתו הרוכשים תביעתם הייתה, העדר זכויות לנתבעת בדירות עקב ביטול הסכם הקומבינציה – כך שיש לראות את הבעלים, כבעלי הזכויות בהם. ברם, משנתברר כי הסכם הקומבינציה היה בתוקף עובר לחתימת ההסכמים, ברי כי הבעלים היו נעדרי זכויות בדירות, כך שלא יכולים היו למוכרן לרוכשים.

105. אני קובע, אפוא, כי בין הנתבעת לרוכשים נחתמו הסכמי מכר תקפים אשר הבעלים אינם צד להם ולא נוצרה להם כל חבות בגינם, כלפי המוכרים. עם ביטולו של הסכם הקומבינציה כדין (כפי שקבענו לעיל), הפכו הסכמי המכר לבלתי אכיפים כלפי בעלי המקרקעין, כך שדין תביעת התובעים, על כל הסעדים שבה – להידחות.
באשר ליחסים שבין הנתבעת לרוכשים, מוצהר בזה כי הסכמי המכר בעת כריתתם, היו בני תוקף, במסגרתם התחייבה הנתבעת למכור לכל אחד מהרוכשים דירת מגורים בבניין. בהתאם להסדר הדיוני שבין הצדדים כולם והחלטת בית המשפט (כבוד השופט ע. בנימיני) מיום 3/2/10 בדבר פיצול הסעדים, רשאים הרוכשים לעתור לבית המשפט המוסמך להשבת סכום הפיקדון שהופקד בידי ב"כ הנתבעת על פי זכרון הדברים, כמו גם לתשלום פיצויים, ככול שיימצא כי הנתבעת הפרה את הסכמי המכר.

מעמדו של זכרון הדברים עם ברוט
106. כזכור, בתאריך 2/5/08 חתמה הנתבעת על חמישה זכרונות דברים עם הרוכשים המאוחרים, בינותם ברוט (נתבע 7), במסגרתם מכרה הנתבעת את 5 הדירות אותן הייתה זכאית לקבל לבעלותה על פי הסכם הקומבינציה.
בזכרון הדברים שנחתם עם ברוט (נספח 1 לתצהיר ברוט; נ/8) רכש האחרון מהנתבעים דירה עורפית בקומה ג' בבניין, בתמורה לתשלום סך של 720,000 ₪, במסגרתו הופקד בידי ב"כ הנתבעים, בנאמנות, סך של 30,000 ₪ (להלן: "זכרון הדברים" ו"הדירה" – בהתאמה). הגם שבינות ב"כ ברוט, עו"ד קריספי, וב"כ הנתבעת עו"ד שלו, הוחלפו טיוטות לגיבושו של הסכם סופי – המשא ומתן לא הבשיל לכדי חתימה על הסכם מכר, וברוט, ככול הנראה בעצת באת כוחו, לא הגיע לפגישה שנועדה לחתימה ביום 14/8/08. על בסיס זכרון הדברים הגיש ברוט, כזכור, כתב תביעה שכנגד לאכיפתו, והודעת צד ג', כנגד הנתבעת ומנהלה זיו, להשבה ולפיצויים – ככול שעתירתו לאכיפת זכרון הדברים, תידחה. נדון בתביעות ברוט, כסדרן.

התביעה לאכיפת זכרון הדברים
107. בכתב התביעה שכנגד אשר הוגש, משום מה, אך כנגד התובעים – בעלי המקרקעין, עתר ברוט, כזכור, לאכוף על האחרונים לקיים את התחייבויות הנתבעת על פי זכרון הדברים; לחייבם לחתום עמו על הסכם סופי למכר הדירה, ולרשום לטובתו הערת אזהרה בספרי המקרקעין.
לטענת ברוט, הבעלים נקשרו עמו בקשר חוזי מחייב על פי זכרון הדברים, הגם שאינם צד לו, זאת מן הטעם שהם נתנו הסכמתם להתקשרות הנתבעת עמו (כמו גם עם הרוכשים האחרים) – הן על פי הסכם הקומבינציה; הן מכוחה של התוספת להסכם והן מכוח כתב ההתחייבות.
לטענת ברוט, זכרון הדברים הינו בעל תוקף משפטי מחייב – אף בלא שנחתם עמו הסכם סופי על בסיס זכרון הדברים – שכן, כך הטענה, זכרון הדברים עונה על התנאים הנדרשים על מנת לכונן הסכם בר תוקף, קרי: מסויימות וגמירות דעת.
בהינתן כזאת, כך לברוט, קמה לו הזכות לרישום הערת אזהרה על פי זכרון הדברים, זאת טרם ביטול הסכם הקומבינציה.
בנסיבות אלה, כך לב"כ ברוט, הגם שלא נרשמה, בפועל, הערת אזהרה לטובת ברוט על המקרקעין, טרם ביטולו של הסכם הקומבינציה – הרי שעל פי ההלכה הפסוקה, כך נטען, די בזכאות רוכש דירה מקבלן לרישומה של הערת אזהרה, על מנת להקים חבות ישירה בין בעל הקרקע לרוכש הדירה.
משקמה לברוט הזכות לרישום הערת אזהרה במקרקעין טרם ביטול הסכם הקומבינציה, כך לבאת כוח ברוט בסיכומיה, נוצרה חבות אישית של הבעלים על פי זכרון הדברים.
לפיכך, כך נטען, יש להורות לבעלים לחתום עמו על הסכם מכר על בסיס זכרון הדברים ולחייבם לרשום בגינו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

108. דין עתירת ברוט לאכוף על הבעלים את התחייבויות הנתבעת על פי זכרון הדברים – להידחות על הסף.
בניגוד לטענת ב"כ ברוט בסיכומי טענותיה, קבענו לעיל – תוך סקירת הפסיקה הרלוונטית – כי ההלכה הנוהגת כיום הינה, שחבות בעל הקרקע כלפי רוכשי דירות מקבלן תקום, רק באם נרשמה בפועל כדין הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, טרם ביטולו של הסכם הקומבינציה.
הטעמנו, כי בעל קרקע שהסכים לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות – וזו נרשמה בפועל – צריך לצפות שרוכש הדירה משלם כספים בהסתמך על ההערה שנרשמה, שנועדה להבטיח את כספו שניתן בעבור זכות לבעלות בחלק מהמקרקעין.
לא כך הם פני הדברים עת קיימת אך זכאות לרוכשי הדירה לרישום הערת אזהרה מכוח הסכמת הבעלים – אך זו לא נרשמה בפועל, טרם ביטול הסכם הקומבינציה.
משלא נרשמה, בענייננו, הערת אזהרה לטובת ברוט על המקרקעין על פי זכרון הדברים טרם ביטולה של עסקת הקומבינציה – לא קמה לבעלים חבות כלשהי על פי זכרון הדברים.
נמצא, כי עם ביטולו של הסכם הקומבינציה, זכרון הדברים שנחתם בין הנתבעת לברוט הינו בלתי אכיף, שכן הנתבעת אינה יכולה לממש את התחייבויותיה לברוט, קרי: העברת הדירה לבעלותו כשהיא גמורה וראוייה למגורים.

109. בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי לא מצאתי בחומר הראיות תימוכין לטענת ברוט, כאילו הוא זכאי היה לרשום הערת אזהרה על פי זכרון הדברים – טרם ביטול הסכם הקומבינציה. ובמה דברים אמורים.
אין חולק, כי במועד בו נחתמו זכרונות הדברים עם הרוכשים המאוחרים (וברוט בינותם), זכאית הייתה הנתבעת למכור 3 דירות בלבד מתוך 5 הדירות שהוקנו לה בהסכם הקומבינציה, שכן במועד זה הוקם אך שלד הבניין (ראו: סעיף 30א'). מכאן, שהתקשרות הנתבעת למכר חמשת הדירות בזכרונות הדברים, הייתה שלא כדין ובניגוד להוראות הסכם הקומבינציה.
טענת ב"כ ברוט בסיכומיה, כאילו הבעלים נתנו הסכמתם למכר חמשת הדירות חרף הוראות ההסכם, אין לה תימוכין בחומר הראיות. אדרבה, בכתב ההתחייבות מיום 14/8/08 (נספח ל"ב לתצהיר נבון) הצהירה הנתבעת מפורשות כי זכרונות הדברים נחתמו על ידה, מבלי ליידע מראש את הבעלים (שם, ההואיל החמישי).
משלא ניתנה הסכמת הבעלים למכר חמשת הדירות לרוכשים המאוחרים, ברי כי האחרונים – ובכללם ברוט – לא היו זכאים לרשום הערות אזהרה על המקרקעין מכוח זכרון הדברים.

110. לא מצאתי שחר לטענת ב"כ ברוט בסיכומי טענותיה, לפיה הסכמת הבעלים למכר 5 הדירות לרוכשים המאוחרים, ניתנה במסגרת התוספת להסכם הקומבינציה מיום 6/12/07 (נספח י"ד לתצהיר נבון).
וכל כך למה? שכן קבענו לעיל, כי התוספת להסכם לא נכנסה לתוקף מעולם, בין היתר, בשל כך שתמרי לא נתן הסכמתו לה – לא בכתב ולא בעל פה, כאשר הסכמתו לתוספת הייתה אחד מן התנאים הנדרשים לכניסתה לתוקף.
בהעדר הסכמה מטעם תמרי (הבעלים של 1/3 מזכויות הבעלות בחלקה), הרי שאין ממש בטענת ברוט כי ניתנה הסכמת הבעלים למכר מוקדם של דירות הנתבעת מזה הקבוע בהסכם הקומבינציה – בדמות התוספות להסכם.
בסיכומי טענותיה, הפנתה ב"כ ברוט לעדותו של תמרי בבית המשפט במסגרתה, כך נטען, אישר תמרי " ... כי הסכים למכירת 5 הדירות לקבוצת הרוכשים החדשים" (סעיף 39 לסיכומים).
לא מינה ולא מקצתיה. אדרבה, מפרוטוקולי הדיון אליהם הפנתה ב"כ ברוט עולה ברורות כי תמרי התייחס לשלושת הרוכשים המאוחרים (קמחי, לוי ורזיאל) – עת נחתמו הסכמי מכר בפגישה מיום 14/8/08.
וכך העיד תמרי בחקירתו הנגדית "ב 14/8/04 (צ.ל. 14/8/08 – ח.ט.) נתתי הסכמתי לשלושה רוכשים, לרונן קמחי
, לאבא של יפית (מרדכי לוי – ח.ט.) ולעוד אחד שפרש, רזיאל. שהקבלן ימכור להם כדי לקבל כסף של אגרות. לא שילמו כלום שישלמו את מחיר השוק" (עמוד 52 שורה 15 לפרוטוקול). כך גם נאמרו הדברים בהמשך עדותו, אליה מפנה ב"כ ברוט בסיכומיה "את ההסכמה למכור את שלושת הדירות מהחברה לרוכשים נתתי הסכמתי בכתב ..." (עמוד 53 שורה 8 לפרוטוקול).
הנה כי כן, תמרי לא נתן הסכמתו למכר 5 הדירות לרוכשים המאוחרים, כמו גם למכירתן לסמואל – לא במסגרתה של התוספת להסכם, ולא בשום שלב שלאחר מכן.
הסכמת תמרי למכר שלוש הדירות לרוכשים המאוחרים, תואמת להוראות הסכם הקומבינציה, שכן בשלב בו נחתמו הסכמי המכר (14/8/08), הוקם שלד הבניין, כולל מחיצות פנים והכנה לתשתית אינסטלציה ומים.
זאת ועוד, בכתב ההתחייבות, עליו השליכה ב"כ ברוט יהבה, נכתב מפורשות כי הוא נעשה כתנאי וכבסיס להתקשרות הנתבעת " ... עם 3 מבין הקונים החדשים ... למכירת 3 דירות להם ..." (הואיל תשיעי להסכם ההתחייבות).

111. נמצא מהאמור, כי הבעלים לא נתנו הסכמתם להתקשרות הנתבעת עם ברוט, לא מראש ואף לא בדיעבד – לא במסגרת הסכם הקומבינציה או במסמך אחר, ואף לא בעל פה.
בהעדר הסכמת הבעלים כולם להתקשרות עם ברוט בזכרון הדברים, ברי כי האחרון לא היה זכאי, בשום שלב שלפני ביטול הסכם הקומבינציה, לרשום הערת אזהרה לטובתו על המקרקעין.

ההודעה לצדדים שלישיים
112. בהודעתו לצדדי ג' עתר ברוט, בנוסף לסעד ההשבה, לחייב הנתבעת ומנהלה זיו בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בזכרון הדברים, בסך 80,000 ₪ (להלן: "הפיצוי המוסכם").
לשיטתו, ככול שיימצא (כפי שאכן מצאנו) כי זכרון הדברים בלתי אכיף עקב ביטולו של הסכם הקומבינציה, ברי כי הנתבעת הפרה את זכרון הדברים הפרה יסודית ולפיכך הינה חייבת ׁ(כמו גם מנהלה זיו) בפיצוי המוסכם. בסיכומי טענותיה שבה ב"כ ברוט וטענה, לחילופין, להשבה ולפיצוי המוסכם.
דא עקא, שבהחלטת בית המשפט [כבוד השופט (בדימוס) בנימיני] מיום 3/2/10, אשר ניתתה בהסכמת הצדדים, נקבע כך "ניתנת החלטה בדבר פיצול סעדים לגבי כל הצדדים, באופן שבתיק זה יידונו זכויות הצדדים והסעדים של ביטול ואכיפת ההסכמים שביניהם כל סעד אחר, אם יהיה צורך, יידון בתיק נפרד" (עמוד 6 לפרוטוקול, שורות 14,15).
זאת ועוד. בהחלטה נוספת מיום 23/12/10 נקבע כהאי לישנא "התביעות בשני התיקים והתביעות שכנגד והודעת צד ג', יידונו במאוחד, שכן כל העניינים קשורים זה בזה, וכאמור הדיון בתיק זה נוגע לאכיפה או ביטול ההסכמים בין הצדדים והצהרה על זכויותיהם ההדדיות.
לגבי סעדים כספיים, ניתנה החלטה לכל הצדדים בדבר פיצול סעדים, והדבר כולל פיצויים בגין הפרת חוזה, כולל פיצוי מוסכם" (עמוד 11 לפרוטוקול, שורות 5-9) (הדגשה שלי – ח.ט.).
נוכח החלטות מפורשות אלו של כבוד השופט בנימיני, נפלא ממני הכיצד זה ב"כ ברוט עתרה בסיכומיה לחייב הנתבעת וזיו בפיצוי המוסכם, עת נקבע מפורשות כי שאלת הפיצויים (כולל פיצוי מוסכם) – לא תידון במסגרת הליך דנא.
אשר על כן, שאלת זכאות ברוט לפיצוי המוסכם לא נדונה וממילא לא תוכרע במסגרת הליך דנא.
נוכח ההיתר לפיצול סעדים ברוט רשאי, אם ירצה בכך, להגיש תביעה מתאימה לבית המשפט המוסמך לתשלום הפיצוי המוסכם, במסגרתה תידון שאלת תוקפו של זכרון הדברים במועד כריתתו, כמו גם הפרתו על ידי הנתבעת – ככול שזה הופר.
אשר לסעד הנוסף המבוקש בהודעה, להשבת הסך של 30,000 ₪ אשר הופקד בידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעת – אני מוצא להיעתר לסעד זה, הגם שזכרון הדברים לא בוטל על ידי מי מהצדדים לו [ראו סעיף 9(א) לחוק התרופות].
הטעם לכך הוא, כי הודעת הביטול שבסעיף 8 לחוק החוזים פורשה בפסיקה באופן מרחיב, ונקבע, כי הגשת תביעה לפיצויים והשבה עשוייה להיחשב כהודעת ביטול מספקת [סעיף 21 לחוק התרופות; ג. שלו וי. אדר, דיני חוזים – התרופות (תשס"ט), 64; ע"א 6018/03 אוליאר נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ (פורסם בנבו, 21/1/07).
משעתר ברוט במסגרת ההודעה לצד ג' להשבה, ממילא יש לראות בה הודעה מספקת לביטולו של זכרון הדברים.

113. הפועל היוצא מהאמור הוא, כי אני נעתר לסעד ההשבה שנתבקש בהודעה לצדדי ג', והנני מורה על מחיקת הסעד לתשלום הפיצוי המוסכם, שנתבקש במסגרתה.

התוצאה
114. סוף דבר הכל נשמע והתוצאה הינה כדלקמן –
א. תביעת התובעים בת.א. 2238/08 מתקבלת במלואה והנני מצהיר ומורה כי –
1. הסכם הקומבינציה מיום 13/5/99 בוטל כדין על ידי התובעים עקב הפרתו.
2. הנתבעת 1 תשיב לידי התובעים את החזקה בחלקה ובבניין – לאלתר.
3. מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת 1 על המקרקעין ביום 3/5/01, זאת בחלוף 30 יום מהיום.
ב. תביעת עו"ד סמואל בת.א. 1950/08 – נדחית, על כל הסעדים שבה.
ג. התביעות שכנגד, שהוגשו על ידי הנתבעים 3-5 ו-נתבע 7 – נדחות.
ד. הנתבעת 1 תשיב לנתבע 7 (המודיע בהודעת צד ג') את הסך של 30,000 ₪, בתוספת הצמדה וריבית חוקית מיום ההפקדה (2/5/07) ועד ההשבה בפועל.
ה. הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עורך דינם, בסך כולל של 30,000 ₪, לפי החלוקה שלהלן -
1. הנתבעת 1 - סך של 10,000 ₪
2. הנתבע 2, עו"ד סמואל - סך של 10,000 ₪
3. הנתבעים 3-5, קמחי ולוי - סך של 5,000 ₪
4. הנתבע 7, ברוט - סך של 5,000 ₪

סכום ההוצאות ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן הוא יישא הצמדה וריבית חוקית
מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים, באמצעות הדואר.
ניתן היום, כ"ו אלול תשע"ו, 29 בספטמבר 2016 , בהעדר הצדדים ובאי כוחם

חיים טובי
, שופט
בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו
ת"א 2238/08

ת"א 1950/08
1 מתוך 53








א בית משפט מחוזי 2238/08 תמרי אברהם, נילי ליפשיץ, אסתר מסר ואח' נ' לורנס-דופלקס חב' לבניין והשקעות בע"מ, עו"ד אלון סמואל, רונן קמחי (פורסם ב-ֽ 29/09/2016)