פסקי דין על אליהו גוטליב | פסקי דין על סלומון אלכסנדר זינו | פסקי דין על טל קליינר |

27343-03/14 א     24/04/2017




א 27343-03/14 אליהו גוטליב נ' סלומון אלכסנדר זינו, טל קליינר









בית משפט השלום בחדרה


24 אפריל 2017
ת"א 27343-03-14 גוטליב ואח' נ' זינו ואח'

בפני
:

כב' השופטת קרן אניספלד

תובע ונתבע שכנגד
אליהו גוטליב

ע"י עו"ד דורון ברקוביץ


נגד

נתבע ותובע שכנגד,
ומודיע לצד השלישי
הצד השלישי
סלומון אלכסנדר זינו
ע"י עו"ד שי עובד


טל קליינר
(ניתן פסק-דין)
בעצמו



פסק - דין


לפני תביעות כספיות הדדיות שהגישו התובע והנתבע האחד נגד משנהו; הן ננעצו בהוראותיו של הסכם למתן שירותי תיווך שנחתם ביניהם ביום 24.8.2012 בהתייחס למגרש לבניה למגורים שרכש התובע.

א.
ההליך, הצדדים לו וגדר המחלוקת

1.
התובע אדם פרטי. הנתבע, מתווך במקצועו, ניהל בזמן הרלוונטי לתובענה משרד תיווך בנשר ובחיפה בבעלותו, תחת השם 'רילטי אקזקיוטיב' (להלן משרד התיווך).

2.
התובע ורעייתו, גב' שושנה גוטליב, התקשרו ביום 5.11.2012 בחוזה מכר שעל-פיו רכשו מצד שלישי את הזכויות במגרש בשטח 1,008 מ"ר אשר מצוי בחיפה וידוע כחלקה 97 בגוש 10920 (להלן המגרש וחוזה רכישת המגרש, בהתאמה).

3.
קודם לרכישת המגרש, ביום 24.8.2012, נחתם בין התובע לבין הנתבע מסמך שכותרתו 'טופס לקוחות' מס' 1369 ושמהווה לפי תוכנו הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין כמשמעה בסעיף 9(א) בחוק המתווכים במקרקעין (להלן הסכם התיווך). אין מחלוקת שהסכם התיווך נסב על רכישת המגרש בידי התובע. אף אין מחלוקת על כך שלפי הסכם התיווך שילם התובע לנתבע סך של 100,000 ₪ ומע"מ (להלן סכום התמורה).

4.
במוקד התביעה ניצבה טענת התובע כי על-פי הסכם התיווך התחייב הנתבע לספק לו לא רק את שירות התיווך שנגע לעצם קניית המגרש (להלן פעולת התיווך), אלא גם את השירות הנוגע לשיווק הדירות אשר נועדו להיבנות במגרש לאחר רכישתו, לצרכי מכירת הדירות לְרוכשים (להלן פעולת השיווק). עוד נטען כי סכום התמורה שולם עבור פעולת התיווך ופעולת השיווק גם יחד. פעולת השיווק לא בוצעה, והתובע עתר לחייב את הנתבע להשיב לו סך של 76,000 ₪ ומע"מ ששולם לגישתו, כחלק מסכום התמורה, עבור פעולת השיווק. עוד גרס התובע כי יהא עליו לשלם למתווך חלופי עבור פעולת השיווק; לפיכך ביקש להשית תשלום זה, שהוערך על-ידו בסך של 134,000 ₪ ומע"מ, על הנתבע, נוכח הפרתו את הסכם התיווך. התובענה העיקרית הועמדה בהתאמה על סך של 210,000 ₪. מאחר שרכיב המע"מ לא נכלל בסכום שבגינו שולמה אגרת משפט – וכך גם הפרשי הצמדה וריבית שנזכרו בכתב-התביעה – הם אינם מהווים חלק מן הסכום שעשוי להיפסק לתובע בהליך העיקרי.

5.
הנתבע התגונן מפני התביעה ואף השיב לה בהגשת תביעה שכנגד בסכום זהה – 210,000 ₪. אף בתביעה שכנגד לא שולמה אגרה בגין רכיב המע"מ, והוא אינו נכלל בסכום שעשוי להיפסק בה. לשיטת הנתבע, הסכם התיווך נסב רק על פעולת התיווך, ורק בגינה שולם סכום התמורה. אכן נקבע בהסכם התיווך כי שיווק הנכס והחוזים ימסרו למשרד התיווך, אך הדבר היה כפוף לחתימת הסכם נוסף ונפרד וקביעת התמורה לה יהא הנתבע זכאי בגין פעולת השיווק בהסכם זה. הסכם נוסף לא נחתם; על כך אין מחלוקת. אף-על-פי-כן דרש הנתבע, בתביעה שכנגד, כי התובע יחויב לשלם לו את הסכום המגיע לנתבע, לגישתו, אילו היה ההסכם הנפרד שנסב על פעולת השיווק נחתם, מבוצע וממומש.

6.
במועד הרלוונטי לחתימת הסכם התיווך הועסק במשרד התיווך הצד השלישי – זאת כקבלן נותן שירותים עצמאי. לטענת הנתבע, הצד השלישי (להלן גם קליינר) הוא אשר טיפל בהסכם התיווך, עמד בקשר עם התובע לגביו, הסביר לו את תוכנו והחתימו עליו. על-רקע זה הוגשה נגד קליינר הודעה לצד שלישי בידי הנתבע במלוא סכום התביעה העיקרית. קליינר לא התגונן מפני ההודעה לצד שלישי; ביום 11.12.2014 ניתן נגדו פסק-דין בהיעדר הגנה. פסק-דין זה היה לסופי וחלוט, לאחר שאושר בהליך ערעור בו נקט קליינר [ע"ר (חד') 16536-10-15].

7.
התובע והנתבע אינם חלוקים על זיהויו ונוסחו של הסכם התיווך; שניהם צרפו נוסח זהה שלו לכתבי-טענותיהם ותצהיריהם [נספח א' לתצהיר התובע מיום 24.4.2015 ונספח א' לתצהיר הנתבע מיום 30.6.2015]. המחלוקת ניטשה בשאלת פרשנותו של הסכם התיווך: התובע גרס כי נכלל בו חיוב מוגמר של הנתבע לבצע את פעולת השיווק, תוך שסכום התמורה כלל תגמול לנתבע גם בגין פעולה זו ולא רק בגין פעולת התיווך; מנגד, אחז הנתבע בעמדה כי ביצועה של פעולת השיווק היה טעון חתימה על הסכם נוסף ונפרד שבו גם תיקבע התמורה בגינה, וסכום התמורה שצוין בהסכם התיווך ניתן רק עבור פעולת התיווך.

8.
ראיות הצדדים הוגשו בתצהירים, בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד. התובע הגיש שלושה תצהירים בחתימתו שתאריכיהם 24.4.2015, 1.7.2016 ו-21.8.2016. הנתבע נתן שני תצהירים, אחד מיום 30.6.2015 ושני מיום 18.11.2015; עוד הגיש תצהיר בחתימתו של עו"ד חי שורץ.

9.
דיון הוכחות נקבע ליום 9.10.2016. בפתח הדיון באו בעלי-הדין לידי הסכמה כי ינתן פסק-דין מנומק בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד על-סמך החומר שמצוי בתיק בית-המשפט בשתי התובענות וסיכומי טענות שיוגשו בכתב, תוך ויתור על חקירת המצהירים. להסכמה דיונית זו ניתן תוקף של החלטה; סיכומי הצדדים הוגשו על-פיה.

ב.
דיון והכרעה
נתתי את דעתי לטענות הצדדים בכתבי-הטענות, לתצהירי הצדדים בתובענות ההדדיות ונספחיהם, ולטיעוניהם בסיכומים. על-יסוד כל אלה, יש לדחות את התביעה העיקרית ואת התביעה הנגדית במלואן. להלן יובאו הטעמים לכך.

1.
פרשנות הסכם: המסגרת הנורמטיבית
השאלה שטעונה הכרעה ואשר ניצבת בלב התובענות ההדדיות נסבה על פרשנות חוזה – הוא החוזה הגלום בהסכם התיווך שחלש על ההתקשרות בין הצדדים ונועד להסדירה.

(א)
לשון החוזה היא העוגן לפרשנותו: "
חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו
" [
סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי
) כפי שתוקן בתיקון מס' 2 מ-2011; להלן התיקון לחוק].

(ב)
גם לפני התיקון לחוק זכתה לשון החוזה למעמד בכורה, לצרכי פרשנותו: "
הלכה פסוקה היא כי כאשר לשון החוזה מצביעה בבירור על כוונת הצדדים, אין צורך ואין הצדקה ללכת אל מעבר לה, שכן חזקה על הלשון הברורה והמפורשת שהיא משקפת את רצונם
" [
ע"א 3196/01 גלמן פינץ בע"מ נ' מנהל המכס ומע"מ, פ"ד נח
(2) 682, 689 (2004);
ע"א 5856/06
לוי נ' נורקייט בע"מ
בפס' 27 (2008);

ע"א 8836/07
בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן
, פס' 24 לפסק-דינו של כב' השופט דנציגר (2010)]. כלל זה יפה ביתר שאת לאחר התיקון לחוק, משעוגן בדבר החקיקה שחולש על תהליך פרשנותו של חוזה ומסדירו.

(ג)
לאחר שהתקבל התיקון לחוק, עמד בית-המשפט העליון על התהליך הפרשני שמתחייב מסעיף 25(א) לחוק החוזים,
בשים לב להלכות שנקבעו בפסקי-הדין בעניין 'אפרופים' ובעניין 'מגדלי הירקות' ולתיקון לחוק שהתקבל אחרי שנפסקו הלכות אלה. כך נקבע באשר לתהליך הפרשני שמתחייב מחוק החוזים
בנוסחו דהיום [ר'

רע"א 3961/10
המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ
(2012), פס' 26 לפסק-דינו של המשנה לנשיאה; ההדגשות במקור]:

חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית - ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוקו: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי.

עוד נקבע כי התיקון לחוק לא העביר מן העולם את ההלכה שנקבעה בעניין 'אפרופים' [
ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט
(2) 265 (1995)], כפי שזו עוצבה ושוכללה בעניין 'מגדלי הירקות' [
דנ"א 2045/05 מגדלי הירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא
(2) 1 (2006)]. במקרה בו חזקת פשט הלשון נסתרת, "
יש ללמוד על אומד דעתם של הצדדים לחוזה באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו. [...] רק כך יאותר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה - הוא הכוונה המשותפת האמיתית העומדת ביסוד החוזה. [...] במקרים שבהם לא ניתן לאתר את הכוונה האמיתית כאמור, יש לפרש את החוזה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות, המבטאות את הכוונה ההיפותטית של הצדדים לחוזה כאנשים סבירים [...]
"

[שם, פס' 12]. זאת ועוד: "
[...]

מטרתו הראשונה במעלה של בית המשפט, עת שהוא ניגש לפרש חוזה, היא לאתר את כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים לחוזה - היא התכלית הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר לא ניתן,
בשום אופן ובאף דרך
[...] לברר מהי הכוונה האמיתית שעומדת בבסיס החוזה, רשאי בית המשפט לפנות, תוך נקיטת משנה זהירות, לתכלית האובייקטיבית של החוזה
"

[פס' 15; ההדגשה במקור].

(ד)
על-פי אמות-מידה מחייבות אלה יש לגשת לפרשנות הסכם התיווך, בכל הנוגע לשאלה אם הוא חל רק על פעולת התיווך שנגעה לרכישת המגרש או שמא גם על פעולת השיווק ביחס לדירות שביקש התובע לבנות במגרש לאחר קנייתו, ובהתאמה – כיצד יש לזקוף את סכום התמורה ששולם לפי הסכם התיווך.

2.
תוכן ההסכם
(א)
בהסכם התיווך הוגדר התובע כ'לקוח'. נקבע בו כי הלקוח ישלם דמי תיווך בשיעור אשר פורט בסעיף 5 בהסכם. בסעיף 5 צוינו שיעורי דמי תיווך בהתייחס לסוגים שונים של עסקות, לרבות קניה (2%), שכירות (דמי שכירות לחודש אחד בצירוף מע"מ לכל שנת שכירות) וקניה בדמי מפתח (5%). בסעיף 6 צוין כי מהות העסקה המבוקשת היא קניה וכי מחיר העסקה הוא
1,450,000 ₪ בקירוב. סעיף 7 בהסכם התיווך הוקדש להערות. נרשם בו בכתב-יד כך:

דמי התיווך יהיו 100,000 ₪ + מע"מ כחוק, שיווק הנכס וחוזים יתבצעו ע"י 'רילטי אקזקיוטיב' נווה שאנן; החוזים יבוצעו ע"י עו"ד כפי שיוחלט במשותף ע"י גוטליב אלי ו'רילטי' נווה שאנן
.

אין מחלוקת על כך שהסכם שזה נוסחו ואשר כלל את התוספת בכתב-יד שהתווספה להוראות המודפסות והקבועות מראש של הסכם התיווך נחתם בידי התובע מזה ובידי קליינר כמנהל הנכסים המטפל מטעמו של הנתבע מזה; כך נחזה גם מהסכם התיווך.

(ב)
התובע לא חלק על כך שההסכמות שגובשו בינו לבין הנתבע בכל הנוגע למגרש ולתמורה לה זכאי הנתבע עבור שירותיו הקשורים בו הועלו על הכתב וגובשו בהסכם התיווך. התובע הצהיר על כך מפורשות [סע' 26 סיפא בתצהירו מיום 24.4.2015]. הנתבע לא טען אחרת. נובע מכך שאת הסכמות הצדדים יש לדלות מתוך הוראותיו של הסכם התיווך, ולא מתוך הסכמה שגובשה על-פה ולא תועדה בו.

(ג)
פשט לשונו של הסכם התיווך אינו מצדד, על-פניו, בטענת התובע כי סכום התמורה שולם לא רק עבור קניית המגרש על-ידי התובע, אלא גם עבור פעולות עתידיות שיבצע הנתבע לשם שיווק הדירות אשר תיבנינה במגרש (להלן הדירות). בסעיף 7 בהסכם נדונו שלושה עניינים: האחד, התחייבות התובע לשלם דמי תיווך בסך 100,000 ₪ ומע"מ. השני, קביעה כי שיווק הנכס יעשה, בלשון עתיד, על-ידי משרד התיווך. השלישי, הסכמה כי במכירת הדירות יטפל עורך-דין אשר יבָּחֵר במשותף על-ידי התובע ומשרד התיווך.

אין למצוא בהסכם אמירה ברורה ומפורשת כי סכום התמורה שולם לא רק עבור תרומתו של הנתבע לרכישת המגרש בידי התובע אלא גם עבור טיפולו העתידי של הנתבע בשיווק הדירות. על הזיקה בין סכום התמורה לבין קניית המגרש מזה ושיווק עתידי של הדירות מזה יש לעמוד באופן פרשני, בשים לב לכך שאין למצוא בהסכם קביעה ברורה שתשפוך אור על זיקה זו.

(ד)
לא ניתן לקבל את עמדת התובע, כי משהוגדרה העסקה עליה נסב הסכם התיווך כ'קניה', ובסעיף 5 בו נרשם כי בקניה ישולמו דמי תיווך בשיעור 2% ומע"מ, אזי בהכרח נובע מכך שכל חלק של סכום התמורה ששולם מעבר ל-2% ומע"מ נזקף לפעולת השיווק [סע' 16 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015]. את הוראותיו של הסכם התיווך יש לקרוא ולהבין כמכלול. אם לא היה נרשם בסעיף ההערות דבר, ולחלופין – אם היה נרשם שם באורח ברור כי סכום התמורה יזקף הן לפעולת התיווך והן לפעולת השיווק, אזי הייתה יד טיעונו זה של התובע על העליונה. אלא שהסכם התיווך נוסח באופן שונה. בסעיף ההערות נקבע כי דמי התיווך יהיו 100,000 ₪ ומע"מ כחוק. קביעה זו, שביטאה הסכמה ספציפית של הצדדים להסכם התיווך, גוברת על הנוסח המודפס, האחיד והמוכן מראש של סעיף 5 בהסכם התיווך, לפיו בקניה ישולמו דמי תיווך בשיעור 2% ומע"מ.

(ה)
פעולת תיווך במקרקעין הוגדרה בחוק המתווכים במקרקעין (להלן חוק המתווכים או החוק) כ"
הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין
" [שם, בסע' 1]. שיעור דמי התיווך שישולמו למתווך שביצע פעולת תיווך לא נקבע ולא הוגבל בחוק; מדובר בעניין שחופש החוזים של המתקשרים בהסכם תיווך חל עליו והוא נתון, כפועל יוצא, להסכמתם ולקביעתם.

התובע ביקש להישמע בטענה כי 'ידוע' ששיעורם של דמי תיווך ברכישת מגרש הם 2% משווי הנכס ואף פחות מכך [סע' 12 בתצהירו מיום 24.4.2015]. לא ניתן לקבל טיעון זה. שיעוריהם של דמי תיווך המשתלמים בעסקות מסוגים שונים אינם דבר-מה שמצוי בידיעה שיפוטית; יש להוכיחם בראיות, ככל טענה עובדתית. הנתבע טען כי התובע הוא עצמו מתווך במקרקעין והיה זכיין של סניף אלעד ברשת התיווך שבגדרה פועל משרד התיווך של הנתבע – 'רילטי אקזקיוטיב' [להלן הרשת]. התובע אישר שרכש זיכיון של הרשת, אך עמד על דעתו שלא ניגש לבחינת ההסמכה המתחייבת בחוק, לא קיבל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין וכלל לא עסק בתחום זה בפועל [ר' סע' 7 בתצהיר הנתבע מיום 18.11.2015 וסע' 12 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015]. מטיעונו זה של התובע נובע כי הוא אינו עשוי להיחשב מומחה שכשיר ליתן חוות-דעת בכל הנוגע לנהוג ולמקובל בקביעת שיעור דמי התיווך שישתלמו בעסקות מסוגים שונים; עדותו בהליך דנן היתה עדות רגילה של בעל-דין, לא עדות של מומחה.

(ו)
אם ביקש התובע להוכיח נוהג מקובל בקביעת שיעור דמי תיווך שחל ומחייב בהתייחס להסכם התיווך דנן ומשפיע על פרשנותו, היה עליו להתכבד ולהגיש על כך חוות-דעת מומחה. התובע נמנע מכך. התובע אף לא זימן כעד מטעמו את קליינר כדי להראות באמצעותו מה היה נהוג ומקובל במשרד התיווך של הנתבע, בו הועסק קליינר, לגבי שיעור דמי התיווך בעסקות קניית מגרש לשם בניה למגורים. מחדלו זה של התובע בולט במיוחד נוכח הצהרתו כי קליינר ומתווך נוסף עזבו את משרד התיווך של הנתבע לפני המועד שנקבע לשמיעת עדויות [סע' ל"ב בתצהיר התובע מיום 1.7.2016].

לפיכך הצהרתו של התובע על-אודות האופן בו יש להבין את הרכבו של סכום התמורה, כך שחלקו בשיעור של 2% מערך המגרש יזקף לפעולת התיווך והיתרה – לפעולת השיווק, נותרה עדות יחידה של בעל-דין שחָסַר את הכשירות והמומחיות להעיד על כך. עדות התובע אף לא נתמכה בעדויות נוספות שהיה ביכולתו להשמיע. אי זימון עדים רלוונטיים כקליינר והמתווך הנוסף במשרד התיווך, שהיה ביכולתם לתמוך בגרסת התובע, פועל נגדו ומקים חזקה כי היה בעדות זו, לו נשמעה, כדי לחזק את גרסת הצד שכנגד [
ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה
(1) 736 (1980);

ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה
(4) 651, 659-658 (1991)].
טענת התובע על-אודות זקיפתו של סכום התמורה גם לפעולת השיווק לא הוכחה כדבעי, ואין בה די לאימוץ הפרשנות שאליה כיוון התובע.

(ז)
הנתבע טען כי בהסכם התיווך ניתנה למשרד התיווך בלעדיות בשיווק הדירות שתיבנינה במגרש בעתיד, תמורת דמי שיווק נוספים ובכפוף לחתימת הסכם נפרד בו תפורטנה הדרישות שנוגעות לפעולת השיווק [סע' 9 ו-13 בתצהיר הנתבע מיום 30.6.2015]. התובע לא כפר במתן בלעדיות לנתבע לגבי פעולת השיווק, ומסר כך: "
התובע שכנגד היה אמור להיות משווק בלעדי כאשר קיבל את התשלום. אולם כעת, כאשר התובע שכנגד מתכחש להסכם שנחתם ומתכחש לתשלום, הכיצד ברצונו להישאר בלעדי בשיווק הנכס.???
" [סע' ז' בתצהירו מיום 1.7.2016]. הצהרה ברורה זו לא מנעה מהתובע לטעון במקום אחר כי לנתבע לא ניתנה בלעדיות בשיווק המגרש [סע' 25-23 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015]. בעניין זה, הצהרתו המאוחרת גוברת על זו המוקדמת ומלמדת שהוסכם על בלעדיות של הנתבע בשיווק הדירות.

ככל שהצדדים התכוונו למסור לנתבע את פעולת השיווק בבלעדיות, יש בכך תימוכין לגרסת הנתבע לפיה הדבר היה מותנה בחתימת הסכם נפרד בנוסף להסכם התיווך, כשבאותו הסכם נוסף תיקבע התמורה לה יהא הנתבע זכאי בגין פעולת השיווק וכן כל יתר העניינים שנוגעים לפעולת השיווק. כך נובע מהוראותיו של חוק המתווכים;
סעיף 9(ב) בחוק מורה כי "
מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה - (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק)
".

מהוראות החוק נובע שעל-מנת שמתווך יוכל לבצע פעולת שיווק בבלעדיות, ועל-מנת להקנות לו בלעדיות בביצוע פעולת שיווק, אין די בהסכם התיווך שנחתם בינו לבין הלקוח, ונדרש כי ההסכמות שנוגעות לפעולת השיווק שתבוצע בבלעדיות תוסדרנה בהסכם נפרד. אין מחלוקת כי הסכם כזה לא נחתם בין הצדדים. כפי שיובהר בהמשך, אגב דיון בתביעה שכנגד, התובע והנתבע היו מודעים לצורך בחתימה על הסכם כזה, אך הוא לא נכרת [ר' להלן בחלק ב(5)]. התובע הודה בפה מלא: "
[...] אמור היה להיחתם הסכם שיווק בגין הסכום ששולם עבור שיווק הנכס
" [סע' 18 בתצהירו מיום 24.4.2015]. גם הנתבע עמד על הצורך בחתימה על הסכם נוסף ונפרד בכל הנוגע לפעולת השיווק [סע' 10 בתצהירו מיום 30.6.2015].

(ח)
אין היגיון עסקי, כלכלי או משפטי כי הסכום המגיע לנתבע עבור פעולת השיווק העתידית של הדירות שתיבנינה במגרש ישולם לו בידי התובע כבר במעמד תשלום דמי תיווך עבור קניית המגרש, שעה שהן לתובע והן לנתבע ברור שבכל הנוגע לפעולת השיווק נדרש כי הם יחתמו על הסכם נוסף, וכי הנתבע זכאי לתשלום בגין פעולת השיווק שתבוצע על-ידו ביחס לדירות שהינו נפרד מהתשלום שנסב על רכישת המגרש על-ידי התובע. מנגד, יש היגיון עסקי, כלכלי ומשפטי בכך שבהסכם התיווך שנסב על קניית המגרש יוסדרו דמי התיווך שמגיעים לנתבע בגין רכישת המגרש, ואילו בהסכם העתידי הנפרד שיוקדש לפעולת השיווק יקבע ויוסדר הגמול לו הנתבע יהא זכאי עבור פעולת השיווק. הדברים אינם מתיישבים עם פרשנותו של התובע להסכם.

בקיומו של צורך חוקי להסדיר את פעולת השיווק שאליה כיוונו הצדדים בהסכם נפרד – צורך ששני הצדדים היו מודעים אליו, כעולה מעדויותיהם, יש כדי לצדד בעמדת הנתבע לפיה סכום התמורה שצוין בהסכם התיווך נועד במלואו לפעולת התיווך שהייתה קשורה לקניית המגרש, ואילו דמי תיווך בגין פעולת השיווק של הדירות היו דבר-מה שלגביו היה על הצדדים לגבש הסכם נפרד שייסוב על ביצוע פעולת השיווק בבלעדיות.

(ט)
מן המקובץ עולה אפוא שלשון ההסכם אינה מצדדת באורח ברור וחד-משמעי בטיעונו של התובע שניצב ביסוד התביעה העיקרית. יש תימוכין לכך שסכום התמורה ניתן עבור פעולת התיווך לבדה, ולא עבור פעולת שיווק עתידית של הדירות. אלא שגם אם אניח לטובת התובע כי לשון ההסכם אינה ברורה וביכולתה להכיל הן את המשמעות שהתובע ביקש לייחס לה והן את המשמעות שאליה כיוון הנתבע, אזי נסיבות חיצוניות להסכם – שבהן יש להתחשב לצרכי פרשנותו, מתיישבות יותר עם גרסת הנתבע מאשר עם גרסת התובע. נסיבות אלה תידונה כעת.

3.
נסיבות חיצוניות להסכם כאמצעי עזר פרשניים
שורה של נסיבות חיצוניות להסכם מצדדות בכך שסכום התמורה שנקבע בו שולם אך ורק עבור פעולת התיווך שנסבה על קניית המגרש, ולא על שיווק הדירות בידי הנתבע לעתיד לבוא.

(א)
בגין תשלום סכום התמורה שננקב בהסכם התיווך בסך 100,000 ₪ ומע"מ קיבל התובע חשבונית מס/קבלה מס' 0350 שתאריכה 11.11.2012 [נספח ג1 בתצהיר הנתבע מ- 30.6.2015; להלן החשבונית]. בחשבונית צוין כי היא הונפקה עבור "
שכ"ט בגין שירותי תיווך
". החשבונית הוצאה על-שם התובע באופן אישי; במועד מאוחר להנפקתה, ביקש התובע להסב אותה לשם חברה בהקמה בבעלותו – לייט האוז גוטליב מגדל הנמל בע"מ (להלן החברה). על-פי בקשתו, הוספו לחשבונית מילים המציינות שהמגרש נקנה בידי התובע עבור החברה בהקמה. הנתבע הטעים כי השינוי בחשבונית נעשה במעורבות רואי-החשבון שלו ושל התובע [סע' 21 בתצהיר הנתבע מיום 18.11.2015].

יש חשיבות לכך שבמכתבו מיום 20.8.2013, בו פנה התובע לנתבע וביקש לתקן את החשבונית בדרך האמורה לעיל, הוא ציין במפורש כי החשבונית התקבלה "
[...] בגין עסקת תיווך לרכישת מגרש בחיפה לצורך בנית בנין מגורים
" [נספח ג2 בתצהיר הנתבע מיום 30.6.2015]. אין במכתב התובע כל זכר לכך שהתשלום בעטיו הוצאה החשבונית נסב גם על פעולת השיווק. לשונו, כפי שצוטטה לעיל, ברורה; על-פיה, סכום התמורה ניתן רק עבור פעולת התיווך שהייתה קשורה ברכישת המגרש. התובע לא השכיל להתמודד עם תוכן מכתבו לנתבע והסתפק בטענה כי תוכן החשבונית 'חולל' – טענה לא ברורה בעליל, שכן חשבונית אינה שטר ואינה נתונה לחילול [סע' י"א בתצהירו מיום 1.7.2016, עליו חזר התובע בסעיף י"א בתצהירו מיום 21.8.2016].

כפי שיובהר להלן, מכתב התובע לנתבע מיום 20.8.2013 נכתב לאחר שכבר התגלעה בין בעלי-הדין המחלוקת שעומדת להכרעה ואשר נבעה מדרישת הנתבע כי התובע ישלם לו שכר נפרד עבור פעולת השיווק, מעבר לסכום התמורה ששולם לפי הסכם התיווך. עצם העובדה שבמצב של מחלוקת בחר התובע לציין במכתבו לנתבע כי סכום התמורה שננקב בחשבונית התקבל בגין עסקת תיווך לרכישת המגרש, ללא כל אזכור של פעולת השיווק, מעידה על כך שגרסתו של התובע בהליך דנן לא שיקפה את אומד-דעתו לגבי מהותו של סכום התמורה בזמן-אמת.

(ב)
התובע טען שעל-פי פרשנותו של הנתבע, הוא שילם כדמי תיווך בגין רכישת המגרש סך שהיווה כ-10% משווי הנכס [סע' 11 בתצהירו מיום 24.4.2015]. במקום אחר שינה טעמו וטען כי סכום התמורה היה 8% או 5% משווי הנכס [סע' ד' בתצהיר התובע מיום 1.7.2016, עליו חזר התובע בסע' ד' בתצהירו מיום 21.8.2016]. דא עקא, במועד בו נכרת הסכם התיווך, וכפי שצוין בהסכם גופו, מחיר המגרש הוערך בקירוב בסך 1,450,000 ₪. בסופו של יום רכש התובע את המגרש כנגד סך מופחת של 1,200,000 ₪ [סע' 19 בתצהיר התובע מ- 24.4.2015 ונספח ב' שהינו חוזה רכישת המגרש). חוזה זה נחתם ביום 5.11.2012, כאמור בו; הסכם התיווך קדם לו בחודשים אחדים. סכום התמורה שננקב בהסכם התיווך, 100,000 ₪, הוא 6.9% משווי הנכס כפי שהוערך בהסכם התיווך, לא 10% ואף לא 8% משווי זה. כאמור, מדובר בדמי תיווך שהצדדים היו רשאים לקבוע את שיעוריהם כרצונם, במסגרת חופש החוזים שלהם, והתובע לא הראה כי הם חורגים – לא כל שכן חורגים באורח לא סביר – מן הנהוג והמקובל ברכישת מגרש לצרכי בניה למגורים.

(ג)
תימוכין להסכמת התובע לשלם דמי תיווך בגין רכישת המגרש בשיעור שעלה באופן ניכר על 2% משווי המגרש יש בהודעת דוא"ל ששיגר התובע לקליינר בעת שכבר התעניין ברכישת המגרש – לאחר שזה פורסם באמצעות משרד התיווך של הנתבע ובטרם נחתם הסכם התיווך.

בהודעת דוא"ל מיום 11.7.2012 כתב התובע לקליינר: "
אם הנתונים כפי שאמרת אתמול בשיחה כולם נכונים אז הורד מאתר יד 2 את הקרקע כי אני מעוניין לקנות את הקרקע שלטענתך יש בה כבר היום זכויות לבניה של 10 דירות. ואנוכי אוסיף לך על עמלת התיווך עוד 10%
" [סע' 16 ונספח ד' לתצהיר הנתבע מיום 30.6.2015]. ודוק: בהודעת התובע לא נאמר כי דמי תיווך עבור קניית המגרש יהיו 2% משווי הנכס ועליהם יוסיף התובע לנתבע עוד 10% – כך שהם יעמדו על 2.2%. לפרשנות כזו של הודעת הדוא"ל, בה נאחז התובע, אין עיגון לשוני בה [סע' 13 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015].

התובע נאות לשלם לנתבע דמי תיווך בשיעור מוגבר כדי להביא לידי סיום את פרסום המגרש למכירה, לסלול את הדרך לרכישתו על-ידו ולמנוע את הצורך להתמודד עם מתחרים שיהיו גם הם מעוניינים בקניית המגרש. לכך כיוונה פנייתו של התובע לקליינר. קשה להלום שהתובע סבר כי ישיג תוצאה זו אך ורק כנגד תשלום תוספת דמי תיווך בשיעור 0.2% משווי הנכס. הודעת הדוא"ל ששיגר לקליינר והמטרה שניצבה ביסודה מלמדות כי התובע אכן ביקש להשיג את התוצאה של הפסקת פרסום הנכס, ולהבטיח את מכירתו לו, כנגד התחייבות שלו לשלם דמי תיווך גבוהים יותר באורך ניכר ('עוד 10%') – ולא רק בשיעור 2.2% מערך הנכס.

(ד)
הסכם התיווך נחתם ביום 24.8.2012. את המגרש רכש התובע ביום 5.11.2012. התובע טען כי חודשים אחדים לאחר קניית המגרש הוא נחשף לדרישת הנתבע כי יֵחָתֵם עמו הסכם נפרד לצרכי פעולת השיווק וכי בהסכם זה תיקבע התמורה לה יהא הנתבע זכאי בגין פעולת השיווק; לגרסת התובע, דרישתו זו של הנתבע גרמה לו תדהמה והוא היפנה את הנתבע לכך שסכום התמורה שולם גם עבור פעולת השיווק [סע' 25-23 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015].

לגרסת התובע, כבר בחודש מאי 2013 שמע מפי הנתבע כי הלה אינו מעוניין לעבוד עמו [ר' סע' 20 ונספח ג' בתצהיר התובע מיום 24.4.2015]. מששמע התובע כי הנתבע אינו מעוניין בשיתוף פעולה עמו, לא פנה אליו במכתב בו התריע על כך שהנתבע חייב לעבוד עם התובע, שכן קיבל תשלום לא רק עבור פעולת התיווך שקשורה לקניית המגרש – אלא גם בגין פעולת השיווק של הדירות שתיבנינה בו. חֶלֶף פניה שזה תוכנה הסתפק התובע בפני
ה צנועה שתאריכה 26.5.2013 ושאינה תואמת את גרסתו בהליך דנן; זה לשונה [נספח ג' לתצהיר התובע מיום 24.4.2015]:

[...] בנוסף ביום 9/5/2013 פניתי אליך בשיחה שהנני מעוניין לשוחח עימך.
תגובתך הייתה: 'גוטליב, אני לא רוצה לדבר איתך, ואל תתקשר אלי יותר' ...
הנני עומד גם עתה על כך שהנני מבקש לשוחח עמך...
אינני מבין מדוע התהפכת, סיפרת לי על רבי דוד, ישבתי עמך במשרדך כידיד, אמרת לי שאתה מניח תפילין, ואילו עתה אינך עונה לטלפונים בכלל.
ממש חוצפה. רכשת אמון של אדם, ועתה אתה מתעלם ממנו, ממש בושה וכלימה...
אודה לתגובתך במכתב שכנגד...

אין במכתב זה כל אמירה ולו ברמז על כך שהנתבע מחויב לתובע לאחר שגבה ממנו שכר לא רק עבור רכישת המגרש אלא גם עבור שיווק הדירות. יתרה מכך, לא הוצג ולו גם מכתב אחד ששיגר התובע לנתבע, בו הלין על כך שהנתבע מבקש לקבל שכר עבור פעולת השיווק למרות שסכום התמורה ששולם לפי הסכם התיווך כבר כלל את המגיע עבור פעולה זו. החֶסֶר הועצם בהתחשב בכך שהתביעה הוגשה ביום 19.3.2014, חודשים רבים לאחר פרוץ הסכסוך. חסרונה של פניה כתובה שתיתן ביטוי לטענות התובע בכל הנוגע למטרתו וייעודו של סכום התמורה ששולם לפי הסכם התיווך אומר דרשני, והוא פועל לחובת התובע.

(ה)
בכל הנוגע לתביעה העיקרית, התובע הוא 'המוציא מחברו' ועליו נטל הראיה. נוכח כל האמור לעיל, לא היה בעדותו היחידה של התובע – כמשמעה בסעיף 54(2) לפקודת הראיות, כדי להרים את הנטל ולהראות כי יש לאמץ את פרשנותו שלו לתוכנו של הסכם התיווך, ובה בעת לדחות את פרשנותו הנוגדת של הנתבע. כבר נאמר לעיל כי היה ביכולתו של התובע לחזק את עדותו היחידה בעדויותיהם של קליינר ושל מתווך נוסף שעבד במשרד התיווך של הנתבע, אך הוא נמנע מלהגיש תצהיר בחתימתם או מלזמנם לעדות, אף-על-פי שבמועד מתן תצהיריו הם כבר סיימו את עבודתם עם הנתבע ומשרד התיווך שבבעלותו. מתווספת לכך העובדה כי טעמים רבים שנמנו לעיל בחלק ב(2) ובחלק ב(3) מצדדים בגרסת הנתבע, לפיה סכום התמורה לא התייחס לפעולת השיווק; הם גורמים להעדפת גרסת הנתבע על-פני טענת התובע כי סכום זה שולם גם עבור פעולת התיווך וגם עבור פעולת השיווק.

(ו)
אשר על כן יש לדחות את פרשנות התובע להסכם התיווך ולקבוע כי לא עלה בידו להרים את הנטל ולהראות כי סכום התמורה ששולם על-פי הסכם זה נסב לא רק על פעולת התיווך שביצע הנתבע לגבי מכירת המגרש לתובע אלא גם על פעולת השיווק העתידית שטרם בוצעה ביחס לדירות שתיבנינה במגרש בהמשך הדרך. מלוא הטעמים שהוצגו לעיל מצדדים בעמדת הנתבע לפיה סכום התמורה נזקף רק לפעולת התיווך, ובכל הנוגע לטיפולו של הנתבע בשיווק הדירות והשכר לו יהא זכאי בשל כך היה על הצדדים לחתום על הסכם נוסף. אין מחלוקת על כך שהסכם כזה לא נחתם בסופו של יום [ר' על כך להלן בחלק ב(5)].

4.
קשיים נוספים בתביעה העיקרית
(א)
התביעה העיקרית הושתתה על טענת התובע כי הנתבע הפר את הסכם התיווך בכך שלא ביצע את פעולת השיווק של הדירות ללא תמורה נוספת, אלא התנה את ביצועה בתשלום דמי תיווך מעבר לסכום התמורה שקיבל לפי הסכם התיווך. נוכח כישלונו של התובע להראות כי הסכם התיווך כיוון לכך שסכום התמורה יזקף גם לפעולת התיווך וגם לפעולת השיווק, נשמט הבסיס לקביעה כי בעמידתו של הנתבע על קבלת תשלום נפרד עבור פעולת השיווק הוא הפר את התחייבותו כלפי התובע לפי הסכם התיווך. די בכך כדי להוביל לדחיית התביעה העיקרית. למעלה מן הצורך, יוארו קשיים נוספים בטיעון שניצב ביסוד תביעה זו.

(ב)
התובע לא הגביל את טיעוניו נגד הנתבע לטיעון ההפרה של הסכם התיווך. במקביל, נטען כי הנתבע נתן לתובע-לקוחו מידע כוזב ויצר כלפיו מצג שווא בחוסר תום לב; עוד נטען כי בשל כך נפגמה, מנקודת ראותו של התובע, הכדאיות שהייתה גלומה ברכישת המגרש [סע' 39-38 בכתב-התביעה וסע' 32, 42 ו-50 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015]. מתן מידע כוזב ויצירת מצג שווא יוחסו לפער הנטען בין ההסכמה שאליה כיוון התובע בחתימת הסכם התיווך ותשלום סכום התמורה לבין טענת הנתבע כי אלה הוגבלו לפעולת התיווך ולא נסבו על פעולת השיווק.

מתן מידע כוזב ויצירת מצג שווא עשויים לכונן טעות או הטעיה, כהגדרתם בסעיפים 15 ו-16 בחוק החוזים (חלק כללי) (להלן חוק החוזים), ולהעיד על כך שהתובע התקשר בהסכם התיווך בשל פגם בכריתתו, לאחר שרצונו החופשי לעשות כן לא היה מלוא ושלם. בהתקיים התנאים הקבועים בחוק החוזים רשאי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות או הטעיה לבטל את החוזה.

כבר נקבע לעיל כי המחלוקת בין הצדדים, נוכח עמדת הנתבע כי הוא זכאי לדמי תיווך עבור פעולת השיווק, נודעה חודשים אחדים לאחר שהתובע קנה את המגרש, באמצע שנת 2013. התובע לא טען כי הודיע לנתבע על ביטול הסכם התיווך. התובע לא הציג הודעת ביטול ששיגר לנתבע, בין דרך כלל ובין בתכוף לאחר שנודע לו כי לשיטתו של הנתבע סכום התמורה אינו כולל תשלום עבור פעולת השיווק – ועבורה נדרש התובע לשלם סכום נוסף.

הסכם שבא לעולם במציאות בה נפגם רצונו החופשי של מי שהתקשר בו איננו בטל ואינו נטול תוקף ומשמעות; למי שהתחייב בו בנסיבות שפגמו ברצונו החופשי עומדת זכות לבטלו, אך חובתו להפעילה תוך זמן סביר.
סעיף 20 בחוק החוזים
מורה: "

ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול [...]
". זכות ביטולו של חוזה שנכרת מחמת פגם ברצון, לרבות טעות או הטעיה, אינה עומדת לנצח [
ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח
(5) 705 (1994)]; הימנעות ממימוש זכות הביטול תוך זמן סביר ממרקת את הפגם, אם היה קיים, כך שההתחייבות הגלומה במסמך תקפה ומחייבת.

(ג)
יודגש: טענת התובע כי הסכם התיווך נחתם כפי שנחתם בשל מצג שווא שיצר כלפיו הנתבע ומתן מידע כוזב לתובע על-ידי הנתבע מלמדת דווקא כי תוכנו של הסכם התיווך אינו מבטא את ההסכמה שאליה כיוון התובע, קרי, כי סכום התמורה יהא תשלום גם עבור פעולת התיווך וגם עבור פעולת השיווק. אילו תאם תוכן ההסכם כפי שנחתם את ציפייתו של התובע, אזי לא היה עליו לטעון כי הוא נחתם מחמת מצג שווא ומתן מידע כוזב. טענה כזו מגלמת הודאה בקיומו של פער בין תוכן החוזה כפי שנחתם לבין צפייתו של המתקשר לגבי תוכן זה.

התובע אינו רשאי להישמע בטענות עובדתיות חלופיות שאינן מתיישבות זו עם זו: מצד אחד, לכוון לכך שהסכם התיווך נחתם על-ידו בשל פגם ברצון, וכתוצאה מכך תוכנו אינו תואם את ההסכמה שאליה כיוון התובע בהתקשרותו עם הנתבע בהסכם זה; מצד שני, לטעון כי אותו הסכם תיווך עצמו כולל דווקא את ההסכמה שאליה כיוון התובע, כך שהתנהגותו של הנתבע בניגוד להסכמה זו עולה כדי מעשה של הפרת ההסכם. מאחר שהעובדות הנוגעות להתקשרותו עם הנתבע בהסכם התיווך ידועות לתובע, הוא אינו רשאי להעלות נגד הנתבע טענות עובדתיות חלופיות אגב הצהרה שהעובדות לאשורן אינן ידועות לו; הצהרה כזו לא באה מפי התובע, ולא בכדי [
תק' 72(ב)
לתקנות סדר הדין האזרחי
].

טענות התובע על-אודות מצג שווא ומתן מידע כוזב על-ידי הנתבע, בכל הנוגע לכריתת הסכם התיווך, מתיישבות עם הקביעה לעיל כי הסכם זה – על-פי תוכנו ופרשנותו – זקף את סכום התמורה רק לפעולת התיווך ולא הורה כי זה השתלם גם עבור ביצוע עתידי של פעולת השיווק.
התובע לא הודיע לנתבע על ביטול ההסכם תוך זמן סביר, על-יסוד טענה כי הוא נחתם בשל מצג שווא ומתן מידע כוזב; ההסכם שריר אפוא וקיים כשתוכנו מחייב את הצדדים לו.

(ד)
הסעד הכספי לו עתר התובע נסמך על פיצול סכום התמורה לשני מרכיבים: 24,000 ₪ שייחס התובע לתגמול עבור פעולת התיווך שנעוצה ברכישת המגרש, וסך של 76,000 ₪ שנזקף כתשלום עבור פעולת השיווק העתידית של הדירות (והכל בצירוף מע"מ).

התובע עתר להשבת הסך של 76,000 ₪ על-יסוד טענתו כי הנתבע איננו זכאי לתשלום עבור פעולת שיווק שהתחייב לבצע בהסכם התיווך, לאחר שהתנער ממנה במועד מאוחר לחתימתו על הסכם התיווך ודרש עבורה תשלום נפרד. בנוסף, ערך התובע תחשיב לפיו הוא ידרש לשלם למתווך חלופי 134,000 ₪ ומע"מ עבור שיווק הדירות, וגרס כי יש לחייב את הנתבע לשלם לו גם סכום זה, בעקבות הפרתו את הסכם התיווך ואי ביצועה של פעולת השיווק על-ידו [סע' 37-29 בכתב-התביעה וסע' 48-40 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015]. במהלך הגשת התצהירים התחוור שהתובע מכר את המגרש לצד שלישי, חברה יזמית בשם ל.נ.ד מונד סנטר, והיא אשר תשווק את הנכס מכוח זכויותיה בו (להלן חברת ל.נ.ד) [סע' י"ב, י"ט ו-מ' בתצהיר התובע מיום 1.7.2016 ואותם סעיפים בתצהירו מיום 21.8.2016].

חרף טענותיו לקיומם של נזקים שנבעו מהפרת הסכם התיווך על-ידי הנתבע ושהיו קשורים במכר המגרש על-ידי התובע לחברת ל.נ.ד, התובע לא ביקש לתקן את כתב-התביעה וזה נותר בעינו [ור' סע' ל"ח בתצהיר התובע מיום 1.7.2016]. נוכח מכירת המגרש והצהרת התובע כי חברת ל.נ.ד היא שתשווק את הנכס, ברי שעל התובע לא תוטל עלות נוספת הנובעת מן הצורך להתקשר עם מתווך חלופי אשר ישווק את הדירות עבורו; מכר המגרש פטר את התובע מכך. יש בכך כדי לאיין את התביעה בהתייחס לסך של 134,000 ₪, זאת אפילו התקבלה פרשנותו של התובע להסכם התיווך – ולא אלה הם פני הדברים.

(ה)
כבר נאמר לעיל כי התביעה העיקרית נסמכה על עדותו היחידה של התובע – עדות בעל-דין כמשמעה בסע' 54 לפקודת הראיות. התובע לא הגיש חוות-דעת מומחה לתמיכת טענותיו על-אודות שיעוריהם המקובלים של דמי תיווך המשתלמים בעסקות מן הסוג שנדון כאן. הוא לא זימן למתן עדות את קליינר או מתווך נוסף שהועסק במשרד התיווך של הנתבע, אף-על-פי שלפחות עדותו של קליינר הצטיירה כעדות דרושה ונחוצה לשם תמיכת גרסתו העובדתית של התובע [ר' סע' 5 ו-21 בתצהיר התובע מיום 24.4.2015 וסע' כ"א ו-ל"ב בתצהירו מיום 1.7.2016]. נוכח שלל הטעמים שנמנו לעיל בכל הנוגע למחלוקת הנסבה על פרשנותו של הסכם התיווך יש לדחות את גרסת התובע, ואין בנמצא הנמקה שעל-יסודה ניתן לפסוק לטובתו על-סמך עדותו היחידה. אשר על כן נדחית התביעה העיקרית במלוא סכומה.

5.
התביעה שכנגד
אף התביעה שכנגד, דינה דחייה במלוא סכומה.

(א)
בכתב-ההגנה שהוגש במענה לתביעת התובע עמד הנתבע על כך שסכום התמורה שולם אך ורק עבור פעולת התיווך, בעוד שבכל הנוגע לפעולת השיווק ולקביעת התמורה לה הנתבע יהא זכאי עבורה נדרשו הצדדים לחתימת הסכם נוסף ונפרד.

הנתבע הטעים: "
[...]

נושא תשלום דמי התיווך בגין שיווק הדירות לא הוסדר בהסכם, ובמקום זאת הסכימו ורשמו הצדדים בהסכם כי הנתבע ישווק את הדירות, אך לצורך כך על התובע לחתום הסכם שיווק הפרויקט בנפרד, בכל הקשור לפעולות שיווק הדירות, ומשלא עשו כן הצדדים, הנתבע אינו חייב בביצוע פעולות שיווק כלשהן, פעולות הכרוכות בכל מקרה בתשלום דמי תיווך כמתחייב בדין
" [סע' 18 בכתב-ההגנה; ההדגשה במקור].

עוד ציין הנתבע: "
זכותו הקניינית של הנתבע לקבל דמי תיווך כמתחייב מחוק המתווכים מותנית בדרישה הקוגנטית להיותו הגורם היעיל להוצאת העסקה לפועל, מימוש דרישה זו מחייב חתימת הסכם תיווך בכתב נפרד ותקף לכל עסקה ועסקה, אין על כן בסיס לטענת הנתבע [
צ"ל התובע, ק"א] כי דמי התיווך שולמו לנתבע מראש על פעולה עתידית שעוד לא בשלו התנאים לביצועה - וספק אם תבוצע בכלל, וללא ביצוע כל פעולת שיווק שהיא על ידו
" [כתב-ההגנה בסע' 22 סיפא; ההדגשה במקור].

(ב)
משמע, הגנתו של הנתבע מפני התובענה נסמכה על הטענה כי לא שולמו לו דמי תיווך עבור פעולת השיווק, וכי זכאותו לתשלום בגין פעולת השיווק הייתה מותנית בחתימת הסכם נוסף עם התובע ובביצועה של פעולת השיווק על-ידי הנתבע. אין מחלוקת על כך שלא נחתם בין בעלי-הדין הסכם שהסדיר את פעולת השיווק, אף-על-פי שהם נועדו לשם כך במשרדו של עו"ד חי שורץ בחודש נובמבר 2012 או בסמוך לכך [ר' תצהיר עו"ד שורץ שהוגש מטעם הנתבע, סע' 10 בתצהיר הנתבע מיום 30.6.2015 וסע' כ"ה בתצהיר התובע מיום 1.7.2016]. הנתבע אף לא טען כי ביצע פעולת שיווק כלשהי עבור התובע לגבי המגרש.

(ג)
ביסוד התביעה שכנגד ניצבה טענת הנתבע כי התובע התקשר בהסכם לשיווק הדירות עם גורם אחר – חברת תלתן נדל"ן (להלן חברת תלתן). התובע כפר בקיומה של התקשרות כלשהי בינו לבין חברת תלתן [סע' ב' ו-ח' בתצהיר התובע מיום 1.7.2016 וסע' ב' ו-ח' בתצהירו מיום 21.8.2016]. טענתו של הנתבע על-דבר קיומה של התקשרות כזו לא הוכחה ולו לכאורה. הוכח היפוכו של דבר, גם מתוך תצהיר הנתבע עצמו, בו צוין שהתובע מכר את המגרש לחברת ל.נ.ד והיא שמשווקת את הפרויקט [סע' 39 ו-54 בתצהיר הנתבע מיום 18.11.2015]. לפי נוסחו של כתב-התביעה שכנגד, התובענה שכנגד הוגשה בעטיה של הטענה כי התובע התקשר עם חברת תלתן לשם שיווק המגרש והדירות על-ידה. אפילו הייתה נודעת נפקות כלשהי לטענה זו, הרי שאי הוכחתה – ולמעשה, סתירתה – עומדים לנתבע לרועץ בכל הנוגע לתביעה שכנגד.

(ד)
אלא שזאת עיקר: לכל אורך תצהיריו עמד הנתבע על כך שפעולת השיווק הייתה עתידה להימסר לו בכפוף לחתימת הסכם שיווק נפרד – הסכם שלא נחתם. כך תיאר הנתבע את תוכנו של הסכם התיווך וההתחייבות הגלומה בו בהתייחס לפעולת השיווק: "
כל שסוכם כאן הינו מתן הבלעדיות לחברת רילטי אקזקיוטיב לשיווק הנכס לאחר הגשת תכניות להיתר ובכפוף להסכם שיווק נפרד [...]
" [סע' 13 בתצהיר הנתבע מיום 30.6.2015; ההדגשה הוספה]. גם בהמשך הטעים הנתבע כי "
בטרם ביצוע פעולות שיווק וקבלת תשלום בגין כך יש לחתום על הסכם שיווק נפרד [...]
" [שם, בסע' 20]. הנתבע שב והדגיש שמתן בלעדיות למשרד התיווך שלו לשם שיווק הדירות בעתיד תמורת דמי שיווק נפרדים היו כפופים לחתימת אותו הסכם נפרד שייסוב על פעולת השיווק [שם, בסע' 34]. הנתבע חזר על כך גם בתצהירו המאוחר יותר [ר' סע' 25, 32, 33 ו-47 בתצהירו מיום 18.11.2015].

הנתבע לא הראה בכתב-התביעה שכנגד או באיזה מתצהיריו כי הימנעותו של התובע מחתימה על הסכם השיווק הנפרד הפרה התחייבות או חובה אחרת שהתובע נטל על עצמו כלפי הנתבע. משקבעו הצדדים שהסדרת פעולת השיווק, מסירת הדירות לשיווק הנתבע וקביעת התשלום לו יהא הלה זכאי בשל כך טעונים הסדרה בהסכם נפרד שאיננו הסכם התיווך, נטל כל אחד מהם את הסיכון כי הסכם כזה לא יחתם בסופו של יום – ואזי הם לא יחובו האחד כלפי רעהו דבר בקשר עם פעולת השיווק והתשלום בגינה. משלא נחתם הסכם נפרד בשל פעולת השיווק ולצרכי ביצועה, לא באה לעולם זכותו של הנתבע לקבל דבר-מה בגין פעולת השיווק. משנה תוקף נודע לכך בהתחשב בעובדה שהנתבע לא ביצע כל פעולת שיווק ביחס למגרש או לדירות; אין על כך מחלוקת, והנתבע אישר בתצהירו שצוטט לעיל כי טרם ביצוע פעולת שיווק היה על הצדדים לחתום על הסכם שיווק נפרד. באין הסכם נפרד כזה, שקיומו מתחייב לפי סעיף 9(ב) בחוק המתווכים, לא הוענקה לנתבע בלעדיות בשיווק הדירות שתיבנינה במגרש ולא הובטחה לו זכות לתגמול בשל פעולת השיווק.

(ה)
נוכח הדברים הללו, לא הוכחה התביעה שכנגד כלל ועיקר, ולמעשה – הבסיס המשפטי והעובדתי שניצב ביסודה נסתר מניה וביה מתוך טענות הנתבע עצמו. במקביל, אין כל יסוד לטענת התובע כי טענת הנתבע בדבר זכותו להרוויח משיווק הדירות היא טענת הודאה והדחה בכך שסכום התמורה היווה תשלום גם לפעולת התיווך וגם לפעולת השיווק [סע' ח' בתצהיר התובע מיום 21.8.2016]. מדובר בטענה שאין בה ממש; היא מחמיצה את טיבן ומשמעותן של טענות הנתבע בכתבי-טענותיו ותצהיריו, כמו גם את טיבה ומהותה של טענת 'הודאה והדחה'.

ג.
סיכומם של דברים

אשר על כן נדחות התובענות ההדדיות במלואן; די באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת ואין צורך להידרש לטענות נוספות שהועלו.

בשים לב לתוצאה של דחיית התובענות ההדדיות ישא כל אחד מבעלי-הדין בהוצאותיו, בלי לגרוע מכוחן של החלטות ביניים שניתנו במהלך הבירור.

עם דחיית התביעה העיקרית ונוכח הוראת תקנה 223 לתקנות סדר הדין האזרחי, לא יהא פסק-הדין שניתן בהודעה לצד שלישי בן-פועל.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים ותסגור את התיק
.

ניתן היום, כ"ח ניסן תשע"ז, 24 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.







א בית משפט שלום 27343-03/14 אליהו גוטליב נ' סלומון אלכסנדר זינו, טל קליינר (פורסם ב-ֽ 24/04/2017)