פסקי דין על בן דב דב | פסקי דין על בלמס שרה | פסקי דין על בן דב נעמי | פסקי דין על סבחה אברהם | פסקי דין על עיריית קרית אתא | פסקי דין על עו"ד המאירי יהודה |

1245/02 א     16/05/2005




א 1245/02 בן דב דב, בלמס שרה, בן דב נעמי נ' סבחה אברהם, עיריית קרית אתא , עו"ד המאירי יהודה




1
בתי המשפט
א 001245/02
בית משפט השלום קריות
16/05/2005
תאריך:
כב' השופטת קראי-גירון ישראלה

בפני
:
התובעים
1 . בן דב דב

2 . בלמס שרה

3 . בן דב נעמי

בעניין:

עו"ד הוברמן משה

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
הנתבעים
1 . סבחה אברהם

ע"י עו"ד אביבי גרי

2 . עיריית קרית אתא

ע"י עו"ד סגל יוסף

3 . עו"ד המאירי יהודה

ע"י עו"ד איל שמעון
פסק דין
א. מבוא:
בתביעה שבפני
, עותרים התובעים להורות לנתבע מס' 1 (להלן: "הנתבע") להשיב להם כספים ששולמו על ידם בגין היטל השבחה אשר תשלומו נדרש על ידי עירית קרית אתא, בקשר עם נכס אשר היה בבעלות התובעים. הנכס נמכר על ידי התובעים לנתבע בהסכם מכר מקרקעין אשר נחתם ביום 8.12.98. עוד תובעים התובעים לחייב הנתבע לשלם להם הפיצוי המוסכם האמור בסעיף 14 להסכם המכר וזאת משום שלטענתם הפר הנתבע הפרה יסודית את הסכם המכר בסרבו לשלם היטל השבחה שתשלומו, לטענתם, חל עליו, ע"פ הסכם המכר.

הנתבע מאידך טוען כי דין תביעת התובעים להדחות משום שפרשנות נכונה של הסכם המכר והמוסכם בין הצדדים הינה כי תשלום היטל השבחה אשר אין מחלוקת כי שולם ע"י התובעים, חל עליהם ולפיכך לא היה כל מקום לדרוש ממנו תשלום זה. הנתבע טוען כי לא בוצעה כל הפרת חוזה מצידו וכי דווקא הוא זכאי ל תשלום הוצאות מהתובעים, אשר גררו אותו ללא כל סיבה סבירה להתדיינות המשפטית ובכך גרמו לו לחסרון כיס.

ב. העובדות:
1. התובעים היו הבעלים הרשומים של מגרש ברח' שלום עליכם 5 בקרית אתא והידוע גם כחלקה 90 בגוש 11051 (להלן: "הנכס").

2. ביום 8.12.98 נחתם בין הצדדים הסכם מכר ולפיו מכרו התובעים לנתבע זכויותיהם בנכס.

3. העיסקה נקשרה בין הצדדים בתיווכו של המתווך מר ינאי ובמהלך המשא ומתן אשר קדם לעסקה כמו גם במהלך העסקה ולאחריה, יוצגו הצדדים ע"י עורכי הדין. עו"ד הוברמן יצג את התובעים ועו"ד המאירי יצג את הנתבעים.

4. אין מחלוקת בין הצדדים כי עובר לחתימת הסכם המכר נתנו התובעים לנתבע יפוי כח לברר בעבורם, גם מה יהיה גובה חיוב היטל השבחה בגין עסקת המכר.
בהתאמה, ולאחר בירורים שערך הנתבע עבור התובעים הוציאה עירית קרית אתא שומה בה נקבע גובה היטל ההשבחה בגין העסקה הנ"ל וזאת נכון ליום 26.7.98 הוא נספח ב' לתביעה ולת/1. מוסכם על הצדדים כי השומה הנ"ל (להלן: "השומה") היתה חלק מהסכם המכר אשר נחתם בין הצדדים ונזכרה מפורשת בסעיף 9 להסכם המכר.
עוד מוסכם בין הצדדים כעולה מסעיף 6(א) לתצהיר התובע מר בן דב (ת/1) כי בהתאם לסעיף 9 לחוק המכר התחייבו התובעים לשלם את היטל ההשבחה האמור בשומה.

5. אין מחלוקת בין הצדדים, וכך גם נכתב בשומה עצמה במועד הוצאתה, חלו על הנכס תכניות בנין עיר כ/150 ו-כ/150ה' . כמו כן מתיחסת השומה במפורש גם לתכנית כ/222 אשר במועד הוצאת השומה, הומלצה למתן תוקף, אך טרם פורסמה.

6. התכנית כ/222 פורסמה למתן תוקף ביום 11.12.98 ונכנסה לתוקף ביום 16.12.98 שמונה ימים לאחר מועד חתימת הסכם המכר בין הצדדים.

7. לאחר הוצאת השומה, ומאחר והתובעים השיגו על הסכומים הנתבעים מהם בגין היטל השבחה ע"י עירית קרית אתא ובהתאם לאמור בסעיף 9 להסכם המכר, הוגשה ע"י התובעים השגה על דרישת השומה לתשלום היטל ההשבחה.
אין מחלוקת בין הצדדים כי ההשגה הוגשה ע"י התובעים בלבד ומבלי שהנתבע יהיה צד להליכים אלו. בהשגה הסתמכו התובעים על חוות דעת שמאי מקרקעין נוגדת לזו שהומצאה ע"י שמאי מטעם עירית קרית אתא. במסגרת הליכי ההשגה הוסכם בין הצדדים (התובעים מחד ועירית קרית אתא מנגד) על מינוייו של שמאי מכריע אשר קבע בחוות דעתו מיום 11.12.00 (נספח ה' לכתב התביעה ולת/1) כי אין להתיחס בשומה הקובעת היטל השבחה לנכס לתכנית כ/222 משום שהמועד הקובע לעריכת השומה הינו מועד עריכת השומה ע"י עירית קרית אתא קרי 8.7.98 ובמועד זה כלל לא חלה תכנית כ/222 . בהתאמה, ולאחר קבלת חוות דעת השמאי המכריע הופחת סכום השומה הנדרש לצורך תשלום היטל השבחה וכן פוצל לשתי דרישות שונות. אחת בגין תכנית כ/150 והשניה בגין תכנית כ/222.
קיימת מחלוקת בין הצדדים האם נשלחה כל דרישה ליעד שונה קרי, הדרישה הראשונה הומצאה לתובעים והשניה לנתבע (כטענת התובעים) או שניהם נשלחו לתובעים אם כי השניה נשלחה לתובעים באמצעות מר ירון מסבחה בנו של הנתבע משום קיומו של יפוי כח למר מסבחה לברר עבור התובעים את ענין היטל ההשבחה (כטענת הנתבע).
כך או כך שתי הדרישות שולמו בסופו של דבר ע"י התובעים הן בדרך של תשלום עצמי והן בדרך של מימוש ערבות בנקאית אשר נתנה ע"י התובעים לב"כ הנתבע, עו"ד המאירי, ובדרך של חילוט כספים שהופקדו בעבור התובעים, בנאמנות אצל עו"ד המאירי, ב"כ הנתבע.

8. התובעים לא עתרו פעם נוספת כנגד דרישות התשלום של היטלי ההשבחה אשר נשלחו להם ובפועל שולמו על ידם אלא הסתפקו בקיום פגישה בעירית קרית אתא בחודש אפריל 2001, בה שטחו טענותיהם, אשר נדחו ע"י העיריה.

9. אין מחלוקת בין הצדדים כי בנכס בנה הנתבע 13 דירות ובגין כך נדרש ממנו תשלום היטל השבחה נוסף בגין בנית דירה נוספת מעבר ל- 12 דירות אותם מותר היה לבנות ע"פ תוכנית כ/222. כזכור תכנית זו נכנסה לתוקף ע"פ טענת התובעים לאחר מועד חתימת החוזה ולכן לא ניתן היה מכוחה להטיל עליהם חיובים כלשהם. אין מחלוקת כי היטל ההשבחה בגין בנית הדירה ה- 13 בבנין שנבנה בנכס שולם ע"י הנתבע.

10. ביום 21.2.02 הוגשה על ידי התובעים התביעה שבפני
. מלכתחילה הוגשה התביעה גם כנגד עירית קרית אתא וכנגד עו"ד המאירי אשר מידיו חולטו הערבות הבנקאית וכספים שהופקדו אצלו בנאמנות עבור התובעים לצורך תשלום הוטלו ההשבחה.
בדיון ביום 10.11.03 החליטו התובעים לחזור בהם מתביעתם כנגד עירית קרית אתא ועו"ד המאירי, ובהתאמה, נדחתה נגד הנתבעים הללו התביעה. התובעים הותירו על כנה את תביעתם נגד הנתבע שעילתה, פרשנות הסכם המכר בין הצדדים.

ג. המחלוקת:
מן האמור לעיל עולה כי המחלוקת בין הצדדים מצומצמת למדי ועיקרה פרשנות הסכם המכר בין הצדדים ובעיקר הוראות סעיפים 9 ו- 10 בו. טעונים התובעים כי הוראות הסכם המכר ברורות ובהתאם להם לא מוטלת עליהם כל חובה לשלם מיסים החלים על הנכס לאחר יום חתימת החוזה הוא 8.12.98. עוד נטען כי מאחר וקיימת קביעת שמאי מכריע לפיה במועד זה לא היתה בתוקף תכנית כ/222 שרק בגינה נשלחה דרישת תשלום היטל השבחה נוספת בסך182,700 ₪ נכון ליום 7.1.01 , הרי אין חובה על התובעים לשלם דרישת מס זו, אשר כאמור הוטלה על הנכס ע"פ תכנית שנכנסה לתוקף בתאריך מאוחר למועד חתימת ההסכם.

אין מחלוקת כי במועד הטלת הדרישה היו התובעים עדיין הבעלים הרשום של הנכס.

מאידך טוען הנתבע כי הוראות הסכם המכר ובעיקר ההוראה הספציפית המתיחסת להיטל השבחה ברורות ומטילות רק על התובעים החבות לשלם את מלוא היטל ההשבחה האמור בשומה שהוציאה עירית קרית אתא ביום 26.7.98.

הנתבע טוען כי ענין זה הוסכם בין הצדדים לאחר משא ומתן ארוך בו היו מודעים התובעים לעובדה כי תכנית בנין עיר כ/222 שרק מכוחה יכול היה הנתבע להקים בנכס בנין בן 12 דירות ולא 9 דירות ע"פ תכנית בנין עיר קודמת, היא הסיבה היחידה להסכמתו לרכוש הנכס במחיר שהוסכם בין הצדדים. הנתבע טוען כי התובעים היו מודעים לקיומה של תכנית כ/222 לקיומה של אפשרות כי מכח תכנית זו חל עליהם חיוב היטל השבחה והיו מודעים לסכומו והסכימו לשלמו, היה ולא ישאו מאמציהם להפחית סכום הדרישה, ברי.

טוען הנתבע עוד כי הוסכם בין הצדדים שרק התובעים ינהלו הליכים כנגד עירית קרית אתא במטרה להפחית סכום היטל ההשבחה הנדרש מהם גם ע"פ תכנית כ/222 כאמור במפורש באשור השומה מיום 26.7.98. כן הוסכם לטענת הנתבע כי בשום מקרה מאמצי התובעים להפחית השומה בדרך של הגשת השגה לא יטילו חבות תשלום היטל השבחה בכל צורה שהיא על הנתבע .

ד. העדויות
התובעים השמיעו מטעמם עד אחד בלבד התובע מר בן דב אשר היה הרוח החיה במשא ומתן אשר הבשיל לידי חתימת הסכם המכר. מר בן דב נתן תצהיר עדות ראשית ת/1 לו צורפו כל נספחי התביעה והנתבע ויתר על חקירה נגדית של תובע זה. מנגד הסתמך הנתבע על עדותו בתצהירו נ/1 עליו נחקרה בחקירה נגדית ועל עדות עו"ד המאירי אשר נתן תצהיר עדות ראשית נ/2 ונחקר על תצהיר זה ועל עדות המתווך מר ינאי יוסף אשר נתן תצהיר עדות ראשית נ/3 ונחקר חקירה נגדית קצרה על תצהירו.

ה. המסקנה
לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים על כל נספחיהם במוצגים מטעמם וכן בסיכום טענותיהם ולאחר שהתרשמתי מן העדויות שבפני
, נחה דעתי כי דין התביעה להדחות וכי פרשנות נכונה של הוראות החוזה כמו גם של אומד דעתם של הצדדים עובר לכריתת הסכם המכר הנלמד מנסיבות חיצוניות לחוזה הינה שהוסכם בין הצדדים כי תשלום היטל ההשבחה, גם זה אשר מוטל מכח תכנית בנין עיר כ/222, יעשה ע"י התובעים. לטעמי, התובעים לא הרימו נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח כי קיימות נסיבות חיצוניות המצדיקות קבלת פרשנות אחרת. זאת במיוחד משום שהתובעים הסתמכו על עדות יחידה של בעל דין אשר לאחר ששמעתי והתרשמתי מכל העדויות שבפני
, לא מצאתי סיבה מדוע יש להעדיף עדות זו של מר בן דב, על אלו של הנתבע ועדיו.

אין באמור לעיל כדי לקבוע כי הצהרות העדים בפני
היו בבחינת אמירת אי אמת. משוכנעת אני כי כל צד אשר העיד בפני
משוכנע בצדקתו ובצדקת דבריו ואולם אין בכך די ע"פ דיני הראיות כדי לקבוע מימצאים עובדתיים מספיקים לקבל תביעת התובעים ולחייב הנתבע לשלם להם הסכומים הנתבעים.

ו. דיון
עיון בהוראות הסכם המכר ובמיוחד הוראות סעיפים 9 ו-10 שבו המפנים ומסתמכים על מכתב עירית קרית אתא מיום 26.7.98 הקובע גובה היטל ההשבחה מלמד כי קיימת הסכמה ברורה בין הצדדים כי התובעים הם שישאו בתשלום היטל ההשבחה האמור במכתב מיום 26.7.98 או היטל אחר שיוטל לאחר שיושלמו הליכי ההשגה.

אציין כי בעוד שסעיף 9 להסכם המכר הינו סעיף ספציפי העוסק רק בהיטל ההשבחה ומפרט הן את חובת המוכרים התובעים לשלמו, הן את ידיעתם מה סכומו נכון למועד חתימת ההסכם והן את העובדה כי התובעים מנסים להפחיתו, הרי סעיף 10 הינו סעיף כללי הדן בהתחייבויות המוכרים לשלם מיסים החלים על הנכס עד למועד חתימת ההסכם.

מקריאת הוראות סעיפים 9 ו-10 להסכם, עולה בברור כי סעיף 10 כלל אינו יכול לחול על היטל השבחה אותו התחייבו לשלם המוכרים. זאת משום שכאמור בהוראת סעיף 9 להסכם במועד עריכת וחתימת הסכם המכר היו המוכרים בשלבי הגשת השגה על דרישת התשלום מהם של היטל השבחה ולפיכך ידעו הם וצפו את האפשרות כי תושג לגביהם הכרעה ותוטל עליהם חבות לתשלום מס השבחה במועד מאוחר לחתימת הסכם המכר. לפיכך אין להניח כי הוסכם בין הצדדים במצב ענינים כזה, כי חבות תשלום היטל ההשבחה הוא במסגרת חבות תשלום מיסים ע"פ סעיף 10 להסכם אשר חלה על המוכרים רק עד מועד חתימת ההסכם.

זאת ועוד, הסיפא לסעיף 9 להסכם המכר שמפאת חשיבותה, נצטטה במלואה כאן מלמדת כי פרשנות התובעים את הסכם המכר אינה סבירה.
בסיפא נכתב:
"מוסכם בין הצדדים כי כל היטל נוסף ו/או כל מס נוסף שידרש כתוצאה מכל תכנית ו/או בקשה שיוגשו ביוזמתו של הקונה לגבי הנכס יחול וישולם ע"י הקונה".

דבר זה נאמר לאחר שמוזכר במפורש בחוזה אשור העיריה מיום 26.7.98 המחשב גובה סכום היטל השבחה גם בהנחה כי תכנית בנין עיר כ/222, חלה על הנכס.

אין לאמר במצב ענינים זה כי כאמור בסיפא לסעיף 9 שצוטטה לעיל, הניחו שתשלום ע"פ תכנית בנין עיר כ/222 הינה היטל מכח תכנית או בקשה של הקבלן הנתבע שהרי אם הפרשנות הנכונה להוראת ההסכם היתה זו של התובעים קרי, שהם מחייבים רק בתשלום מס החל על הנכס עד מועד חתימת ההסכם, מדוע היה בכלל צריך להוסיף הסיפא לסעיף 9?
אין זאת אלא שהצדדים הסכימו כי כל היטל ההשבחה הנדרש ע"י העיריה כאמור באשור מיום 26.7.98 או סכום אחר זה ישונה בהליכי ההשגה יחול על התובעים ואם תבוא דרישה נוספת להשבחה נוספת מעבר לזו הקיימת בתכנית בנין עיר כ/222 שגם בגינה הוצאה השומה זו תשולם ע"י הקבלן-נתבע דבר, אשר נעשה בפועל כאשר הותר לקבלן-נתבע לבנות דירה נוספת בבנין.

פרשנות התובעים גם אינה סבירה לדעתי מסיבה נוספת. לפי פרשנות זו הסכים הקבלן-נתבע להניח לתובעים לנהל בעבורו הליכי השגה וערעור עם עירית קרית אתא מבלי לקחת חלק בענין למרות שלטענת התובעים הוסכם כי קיים סיכוי שהליכים אלו יטילו על הקבלן חבות תשלום כלשהו.

לו כך היה מוסכם בין הצדדים, סביר שהקבלן או בא כוחו לא היה מפקיד ניהול הליכי השגה באופן בלעדי בידי התובעים והיה דורש מבאי כוחו לפעול בעבורו בענין ולדאוג לאינטרסיו.

העובדה כי הקבלן הותיר המלאכה בידי התובעים למרות שקודם לכן לבקשתם פעל בעבורם והביא עבורם המידע הנדרש בנוגע לגובה ההיטל הנדרש, מלמדת גם היא כי הוסכם בין הצדדים שרק על התובעים מוטלת חובת תשלום היטל ההשבחה ובהתאמה, כל הנחה מן הסכום שידרש לאחר הליכי ההשגה תהיה שלהם ואם לא תושג הנחה יחוייבו הם במלוא הסכום.

לו היתה כוונת אחרת לצדדים, חזקה על ב"כ התובעים אשר מלכתחילה בקשו לנסח את סעיף 9 הדן ספציפית בהיטל ההשבחה ובחובת תשלומו ע"י התובעים שהיו מבקשים לנסחו אחרת.

זאת ועוד, במועד חתימת הסכם המכר עוד טרם היה בידי התובעים הכרעת השמאי המכריע אשר מונה בהסכמה בינם ובין עירית קרית אתא, רק בחודש פברואר 1999. כלום הגיוני הוא שהצדדים להסכם המכר הסכימו כבר בחודש דצמבר 98 כי קיימת אפשרות ששמאי מכריע אשר מונה בהליכים שהקבלן נתבע אינו צד להם, יוכל להטיל בהחלטתו חבות תשלום היטל השבחה על הקבלן-נתבע למרות שחבות כזו בהסכם מכר בין הצדדים הוטלה על התובעים?
פרשנות כזו אינה עולה בקנה אחד עם אומד דעת סביר סוביקטיבי ואוביקטיבי של שני צדדים להסכם מכר. וכבר למדה אותנו הפסיקה כי גם אם קיים צורך לפרש הסכם שלא מתוכו אלא ע"פ אומד דעת הצדדים לו הרי מדובר באומד דעת שני הצדדים להסכם ולא אומד דעת אחד מהם.
ראה לענין זה:
ע.א. 552/85 אגסי נ' ת.י.ל.ן חברה ישראלית לעיבוד נתונים בע"מ פ"ד מא(1) 241 בעמ' 573 והאסמכתאות שם.
ע.א. 6701/00 קאלש מרדכי חברה לבנין בע"מ נ' אבנר מרים פ"ד נו (5) 799 (סעיף 14 לפסה"ד).

לטעמי, היטיב לקלוע למטרה לענין המחלוקת בין הצדדים עו"ד המאירי ע"פ האמור בסעיף 11 לתצהירו נ/2. שהרי גם אם אכן קבע שמאי מכריע בהליכים שנהלו התובעים עם העיריה ולהם לא היה צד הנתבע, כי תכנית בנין עיר כ/222 אינה רלוונטית לשומה אשר נערכה ע"י העיריה בחודש יולי 98, ואשר הוותה חלק מהסכם המכר בין הצדדים, קביעה זו אינה רלוונטית ואינה משנה את שהוסכם בין הצדדים בהסכם המכר, קרי, חבות מלאה של התובעים לשלם היטל השבחה. בדבר זה מודה אף התובע מר בן דב בסעיף 6א' לתצהירו ת/1 באומרו :
"ע"פ הוראת סעיף 9 לחוזה המכר חלה עלינו החובה לשלם את היטל ההשבחה לנתבעת מס' 2 בהתאם לאישורה מיום 26.7.98".

צודק איפוא עו"ד המאירי בסעיף 11 לתצהירו (וענין זה לא נסתר בעדותו בחקירה נגדית בפני
באומרו כי:
"יחד עם זאת ולו "בקליפת אגוז" אטען כי אין כל ספק שלפי החוזה שנחתם ע"י הצדדים וע"פ כוונת הצדדים שבאה לידי ביטוי במו"מ שקדם לחוזה אין חשיבות לחוות הדעת של השמאי המכריע לענין זהותו של משלם ההיטל. זו נקבעה בחוזה הקובע במפורש כי היטל ההשבחה החל בגין ההשבחה שחלה על המגרש כולל בגין תכנית כ/222 על הזכויות המוקנות בה אשר היו "תנאי בלעדיו אין" לכניסת הקונה לעיסקה, חל על המוכרים".

זאת ועוד, לו היתה בכוונת הצדדים להשאיר לגורם אחר לפתור הספק, האם יש להטיל על התובעים חבות לשלם היטל השבחה כלשהו מכח תכנית כ/222 מדוע הוזכרה תכנית זו במפורש בהסכם המכר בדרך ציטוט איזכורה במכתב עירית קרית אתא מיום 26.7.98? ומדוע נכתב כי התובעים הגישו השגה על סכום חיובם ע"י עירית קרית אתא ולא נכתב במפורש כי הם טוענים שאין הם חייבים ע"פ תוכנית כ/222 וחיוב זה צריך שיוטל על הנתבע-קבלן?

במצב ענינים בו היו שני הצדדים מיוצגים במשא ומתן עובר לכריתת החוזה ובחתימתו,ואין מחלוקת כי האמור בסעיף 9 הוסף לדרישת ב"כ התובעים, נראה כי מחדל לכלול בחוזה ציון מפורש של הפרשנות לה טוענים התובעים כעת , צריך שיזקף לחובת התובעים דווקא.

גם אם טעיתי והוראות הסכם המכר אינן ברורות דין, נחה דעתי כי בעוד שהנתבע הרים נטל ההוכחה הנדרש להוכיח טענותיו כי אומד דעת הצדדים עובר לחתימת ההסכם ובמהלך המשא ומתן היה זה הנטען על ידו, לא עשו כן התובעים. גם בדיקת נסיבות החיצוניות לחוזה, מורה שפרשנות הנתבע את הוראת ההסכם היא הסבירה.

ראשית לענין נטל ההוכחה, אבהיר כי מאחר והוראת סעיף 9 להסכם המכר מציינת במפורש חבות התובעים לשלם היטל השבחה, דבר בו מודה התובע בתצהירו ת/1 (סעיף 6א') היה על התובעים להראות שמהחוזה או מנסיבות חיצוניות לו הרלוונטים למועד כריתת החוזה (ולא למועד מתן חוות דעת השמאי המכריע) עולה כוונה אחרת.

ענין זה לא נעשה ע"י התובעים אשר הסתפקו בעדותו היחידה של אחד התובעים ואף נמנעו מלסתור טענות הנתבע אשר נתמכו בעדות עו"ד המאירי והמתווך, כי דובר במפורש בין הצדדים כי הנתבע חפץ בעיסקת המכר רק אם יותר לו לבנות בנכס בנין בן 12 דירות, דבר שהוא אפשרי רק ע"פ תכנית כ/222. גם לא נסתרה הטענה כי בהתאמה בקשו התובעים מהנתבע לברר בעבורם מהו היטל ההשבחה אשר יוטל עליהם גם מכח תכנית כ/222 ורק לשם כך הוצא אשור עירית קרית אתא מיום 26.7.98 אשר הפך לחלק אינטגראלי מהסכם המכר .
והלוא הלכה פסוקה היא כי המנעות מהבאת ראיה ראוי שתזקףלחובת הנמנע מהבאתה.
ראה : ע.א. 55/89 פס"ד מד (4) 595 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ.
ת.א. ת"א 59211/94 ספקטור נ' שלו תק' שלום 96 (3) 2110 סעיף 28 לפסה"ד.

זאת ועוד, גם לגוף הענין שוכנעתי בראיות שנפרשו לפני, כי גם אם היה מקום או צורך לפרש הוראות הסכם המכר ע"פ נסיבות חיצוניות לו ע"פ המבחן החד שלבו אשר נקבע בפסיקה, הרי נסיבות אלו מלמדות כי הפרשנות הנכונה הינה של הנתבע.
לענין פרשנות הסכם ע"פ נסיבות חיצוניות ספציפית לענין חיוב בתשלום היטל השבחה, ראה :
ת.א. ת"א יפו 37715/95 חברת ורוניקה נ' עמותת עלי זהב בנגב ואח' תק' שלום 96 (2) 4128 ואסמכתאות שם (סעיף יג' לפסה"ד).

ראשית, הן הנתבע עצמו והן המשתתפים האחרים בישיבות בהם נוהל מו"מ בין הצדדים אשר הבשיל לכדי חתימת הסכם המכר העידו מפורשות כי הוסכם בין הצדדים שהתובעים ישלמו היטל השבחה אשר הוטל גם ע"פ תכנית בנין עיר כ/222 אשר איפשרה בנית בנין בן 12 דירות בנכס משום שהקבלן הנתבע התנה הסכמתו לרכישת הנכס רק באפשרות לבנות 12 יחידות דיור בנכס. ראה לענין זה נ/3 סעיפים 19, 20 אשר לא נסתרו בחקירה נגדית, וכן האמור בנ/2 סעיפים 6 ו-7
ובנ/1.
מאידך התובעים כשלו מלהביא עדות הסותרת הטענה כי ידעו והסכימו לשלם היטל השבחה גם על פי תכנית בנין עיר כ/222. כל שנטען על ידם הוא שהתנאי לפיו הנכס נרכש ע"י הנתבע רק אם יתאפשר לו לבנות בנכס 12 דירות כלל לא נרשם בחוזה.
זאת ועוד, אם טענות הנתבע ועדיו לענין ידיעת התובעים כי יחוייבו בתשלום גם ע"פ תכנית בנין עיר כ/222, אינה נכונה. מדוע בקשו התובעים עצמם לברר גובה חיובם בהיטל מס השבחה גם ע"פ תכנית בנין עיר כ/222 כעולה מאישור עירית קרית אתא מחודש יולי 98?

זאת ועוד, באם העובדה כי ידיעת והסכמת הצדדים על רצון הקבלן לבנות בנכס 12 יחידות דיור אינה רלוונטית או מחייבת משום שלא נכללה כתנאי הסכם המכר כנטען ע"י התובעים, יש ממש, הרי גם חוות דעת השמאי המכרע הקובעת כיתכנית כ/222 אינה רלוונטית למועד קביעת השומה המקורית ע"י העיריה הינה נסיבות חיצוניות להסכם ולא בא זכרה בתנית החוזה ולכן אינה מחייבת או רלוונטית. לפיכך, אם לטענת התובעים סעיף 19 להסכם המכר מונע מן הנתבע מלטעון לקיומה של ידיעה או הסכמה לשלם היטל השבחה ע"פ תכנית בנין עיר כ/222 המאפשרת בנית 12 יחידות דיור בנכס משום שענין זה לא נכלל בחוזה אזי גם הדרישה לחייב הנתבע לשלם היטל השבחה ע"פ קביעת שמאי מכריע שנתנה לאחר חתימת החוזה בהליכים שהנתבע לא היה צד להם, אינה נכללת בתניות החוזה ואינה מחייבת.

עוד אציין לענין נסיבות חיצוניות לחוזה, כי מצאתי טעם גם בטענת הנתבע באשר לתכליתו הכלכלית של החוזה אשר אינה סבירה באם תתקבל פרשנות התובעים לתניות ההסכם.

נסיבה חיצונית נוספת התורמת לתמיכתי בפרשנות הנתבע את הוראת הסכם המכר הינה חוק התכנון והבניה עצמו אשר לפיו אין חולק כי התובעים כבעלים הרשום של הנכס, צריכים לשלם היטל השבחה. דבר זה עולה בקנה אחד עם הוראת הסכם המכר ולא הוכח בפני
כאמור בהסכם או בראיות חיצוניות להסכם, במידה הנדרשת, כוונה אחרת של הצדדים להתנות ולשנות הוראות חוק התכנון והבניה.

מכל האמור לעיל, נחה דעתי כי דין התביעה להדחות.
התובעים ישלמו לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.

ניתן היום ז' באייר, תשס"ה (16 במאי 2005) בהעדר הצדדים.

קראי-גירון ישראלה

שופטת
קלדנית: דליה








א בית משפט שלום 1245/02 בן דב דב, בלמס שרה, בן דב נעמי נ' סבחה אברהם, עיריית קרית אתא , עו"ד המאירי יהודה (פורסם ב-ֽ 16/05/2005)