פסקי דין על עו"ד גרי אביבי | פסקי דין על דוד אגמון | פסקי דין על מרים אגמון | פסקי דין על נזיקו אדזיאשוילי ואח' |

11432-09/15 הפ     20/06/2017




הפ 11432-09/15 עו"ד גרי אביבי נ' דוד אגמון, מרים אגמון, נזיקו אדזיאשוילי ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



ה"פ 11432-09-15 אביבי נ' אגמון ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת ישראלה קראי-גירון


בעניין:

גרי אביבי, עו"ד, ת"ז 051759272

התובע/המבקש

- נגד -



1.
דוד אגמון
, ת"ז 014893598
2.
מרים אגמון
, ת"ז 1448940
3.
נזיקו אדזיאשוילי, ת"ז 014893580
4.

שלמה דרעי, ת"ז 067738062
5.
זהבה דרעי, ת"ז 055008056
6.
לימור לוי, ת"ז 028482412
7.
דינה קורב, ת"ז 067920498
8.
דוד ישראל, ת"ז 054133863
9.
משה ויסמן, ת"ז 057816969
10. גלית ויסמן, ת"ז 058659228
11. רפאל אמיר, ת"ז 028577922
12. איריס אמיר, ת"ז 027840339

1-8 ו-11-12 ע"י ב"כ עו"ד אלי אגמון
ו/או גיורא אגמון

הנתבעים/המשיבים



פסק דין


א - מבוא

1.
את ניהול ההליך בגינו נתן פסק-דין זה יזם עו"ד גרי אביבי
. מדובר בעורך דין

שנדרש לטפל ברישום הבית המשותף שנבנה בחלקה 83 גוש 11025 בשטח רשום של 1,485 מ"ר והנמצא ברחוב התאנים 22 פינת רחוב היערה 1 בקרית אתא (להלן: "הנכס").

2.
הצדדים להליך אותו יזם עו"ד אביבי, בהגשת בקשה בדרך של טענת ביניים, הינם דיירים המתגוררים בנכס. לכל אחד מהם זכויות בדירה שנבנתה בנכס וזכויות אלו טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין . זאת בשל מחלוקת שנפלה בינהם בנוגע לאופן רישום הזכויות. לטובת כל אחד מהצדדים רשומה הערת אזהרה על החלקה.



3.
המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים הינה בנוגע לשביל כניסה (להלן: "השביל"). השביל מוביל מהרחוב הראשי לכניסה לבניין ונמצא בצמוד לגינת ביתם של המשיבים 9-10 (להלן: "משפחת ויסמן"). לטענת משפחת ויסמן, המסתמכים על מסמכי רכישת הזכויות בדירה בה הם מתגוררים, עליהם חתמו ביום 15/1/04, לרבות התשריט שצורף להם, הם רכשו זכויות גם בשביל אשר סומן בתשריט כשטח השייך לדירתם. שאר המשיבים, לבקשת עו"ד גרי אביבי
, טוענים כי מדובר בשטח משותף וכך התייחסו אליו כל הדיירים בבניין לרבות משפחת ויסמן , במהלך כל שנות מגוריהם בבניין. נטען כי ניתן ללמוד בדרך של התנהגות כל הדיירים בבנין ,במשך
שנים רבות שהתשריט עליו סומן השביל שצורף לחוזה רכישת הזכויות שנחתם עם משפחת ויסמן בטעות יסודו.
נטען כי דבר זה סביר לאור מיקום השביל, טיבו, ההגבהה הקיימת בינו ובין שטח גינה הצמוד לדירת בני משפחת ויסמן, וההסכמה לפיה קיימת רשות לשנות את האמור בתשריטים
רלוונטים ,שנערכו קודם לבניית הבנין בנכס , ע"פ המצב הקיים בשטח או שיהיה עם סיום בנית הבנין. לצורך הבנת הסכסוך, הגיש עו"ד גרי אביבי
ביום 17/3/15 בקשה לתיקון טען הביניים, לה צורף תשריט
מאיר עיניים הממחיש מהו השטח המוחזק בפועל על-ידי הדיירים
הרלוונטים ומהו השטח המריבה ובקש אישור לרישום בית משותף על-פי תשריט זה.

4.
לאור המחלוקת שנתגלעה בין הדיירים באשר לחלוקת השטחים בבניין, נמנעת משפחת ויסמן מלשתף פעולה עם מאמצי עו"ד גרי אביבי
להביא לסיום רישום הזכויות בנכס ולרשום בית משותף של הבנין שנבנה בו , מאמצים שנמשכים מאז שנת 2009. משכך, ובשל תביעות נוגדות בנוגע לשטח המריבה - הוא שביל הגישה לבניין, הוגשה הבקשה.

ב - העובדות הרלוונטיות

5.
הבניין שנבנה בנכס, נבנה בבניה קולקטיבית. לצורך בנייתו התקשרו בעלי הזכויות בנכס ביום 8/2/00 בהסכם איחוד וחלוקה, והוא נספח ב' לבקשה (להלן: "ההסכם המקורי").

המשיבים 1-2 (להלן: "משפחת אגמון"), משיבה 3 (להלן: "גב'
אדזיאשוילי
"), משיב 8 (להלן: "מר דוד ישראל"), והמבקש עצמו, עו"ד אביבי, נמנו עם החותמים על ההסכם המקורי, וחלק מהגורמים אשר חברו יחדיו לבניה קולקטיבית בנכס.

להסכם המקורי צורפו תכנית ותשריט.
בסעיף 5 להסכם המקורי הוסכם כי:

"הצדדים מסכימים כי יתכן ויחולו שינויים קלים – הן ביחידות והן בשטחים לפי קביעת הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או לפי בקשת מי מהצדדים – במידה ואינה פוגעת בחזית הבניין ו/או באופיו והם מסכימים לשינויים אלו"

עוד הוסכם בסעיף 6ב' להסכם המקורי, כי קביעה סופית בנוגע להצמדת חניות לדירות תיעשה בזמן ביצוע או מיד לאחר ביצוע הפיתוח לאחר גמר הבניה, והכל מתוך מגמה לתת נוחות מירבית לצדדים תוך שהחניות הצמודות יהיו קרובות ככל האפשר ליחידות או לכניסות ליחידות.

הצדדים להסכם המקורי הדגישו שבכוונתם לבנות בנכס בניין יחודי בבניה באיכות גבוהה והסכימו כי פיתוח והשקעות בנכס וברכוש המשותף ייעשה על-פי קביעת רוב השותפים.

עוד הוסכם בסעיף 7 להסכם המקורי כי הבניין ייבנה על-פי האמור בתשריט שנספח להסכם אם כי כאמור הם הסכימו לכל תיקון שיידרש בתשריט על-ידי הוועדה לתכנון ולבניה קרית אתא.

בסעיף 9 ו-10 להסכם המקורי התחייבו הצדדים לא לשתף פעולה לצורך רישום הזכויות בבניין שייבנה בנכס כבית משותף.

7.
בניית הבית המשותף בנכס הסתיימה בשנת 2004. טופס 4 לבניין התקבל ביום 12/1/04, וביום 15/1/04, לאחר סיום בניית הבניין רכשו בני משפחת ויסמן את זכויות גב' אדזיאשוילי בדירה 3. זאת בהסכם נספח ג' לבקשה (להלן: "הסכם הרכישה"). ההסכם המקורי היה חלק מהסכם הרכישה והצדדים להסכם הרכישה קיבלו על עצמם כחלק מהעסקה את הוראותיו. להסכם הרכישה צורף תשריט , עליו כך נטען ציין ידי בנה של גב' אדזיאשוילי, את גבול השטח המיועד לדירה הנרכשת. סימון זה כלל גם את השביל. יצויין כי אין מחלוקת שבנה של גב' אדזיאשוילי, מר בן חגי, ייצג הרי את אמו במשא ומתן שקדם לרכישה ונטען כי הציג מצגים בנוגע לטיב הזכויות הנרכשות בדירה.

8.
אין מחלוקת כי במועד חתימת הסכם הרכישה היה הבניין שנבנה בנכס כבר בנוי ועבודות הפיתוח של השטח הציבורי בבניין הושלמו.
בין הצדדים קיימת מחלוקת האם במועד החתימה על הסכם הרכישה כבר נבנתה גדר גרנוליט יצוקה אשר נבנתה כחלק מעבודות הפיתוח שבוצעו בשטח המשותף והיא חצצה בין גינת משפחת ויסמן והשטח המשותף ,בו נכלל שביל המריבה ,לגביו מתנהל הליך זה.
לטענת משפחת ויסמן, במועד חתימת הסכם הרכישה לא היתה גדר שחצצה בין גינתם והשביל, לטענת שאר המשיבים גדר כזו הוקמה עוד לפני שהוצא טופס 4 לבניין ועוד בטרם נמכרו דירות בבניין לצדדים שלישיים שלא היו החותמים המקוריים על ההסכם המקורי. נטען כי עניין זה מהווה הוכחה לכוונת הצדדים כי השביל יהיה חלק מרכוש משותף ויהווה שביל כניסה לבית ולא שטח הצמוד לדירה ספציפית.

9.
אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בשביל המוביל מהכביש הראשי לפתח הכניסה לבניין. עוד אין מחלוקת כי בקצה השביל הותקן שער כניסה ובעלות התקנתו השתתפו כל דיירי הבניין.

10.
אין מחלוקת בין הצדדים כי לבניין קיים שביל כניסה נוסף מהרחוב
המוביל לכניסת הבניין.
11.
אין מחלוקת בין הצדדים כי מאז מועד יצירת התשריט המקורי שנספח להסכם המקורי, נעשו שינויים בתשריט ביחד עם התקדמות בניית הבניין ולאחר השלמתו. כך נבנה ביתן אשפה שמידותיו לא סומנו בתשריט המקורי. כך נעשה גם שינוי במיקום החניות הצמודות לדירות כדי לספק פתרון חניה אחד לכל דייר.

12.
כל הצדדים מסכימים כי נעשה שימוש בשביל המריבה על ידי כל הדיירים ואלו התייחסו לשביל כשטח משותף שאינו צמוד לגינת משפחת ויסמן.

עוד אין מחלוקת כי שימוש זה בשביל המריבה על ידי כל הדיירים אפשר גם הקצאת חניה לאחד הדיירים במקום ,באופן שמקצת משטח החניה פלש לשטח השביל.

לטענת בני משפחת ויסמן, שימוש זה נעשה בכפוף למחאותיהם וטענתם כי מדובר בשימוש שנעשה ברכושם הפרטי. נטען כי מחאות אלו הושמעו בעל פה ובכתב. אין מחלוקת כי מחאות בכתב שצורפו לכתב התשובה מטעם משפחת ויסמן ניתנו רק בשנת 2014.

13.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי המשיב מס' 8, מר דוד ישראל, יצק במשטח הכניסה לבניין ,בשטח המשותף, אדנית ,המהווה גינה הצמודה לדירתו. נטען כי שכן זה מסכים לוותר על גינה זו שפלשה לשטח המשותף כנגד הסכמת בני משפחת ויסמן לכך ששביל המריבה אף הוא יהווה שטח משותף ותתאפשר השלמת מלאכת רישום הבית המשותף בהתאם לתשריט המתוקן, האמור בסעיף 10 לבקשה (להלן: "התשריט המתוקן").

14.
אין מחלוקת כי המשיבות 6 ו-7 רכשו דירתם מהמשיב מס' 8 שחתום על ההסכם המקורי. זאת
בהסכם שנחתם ביום 12/9/10. רכישת הזכויות בוצעה לאחר שהמשיבות 6 ו-7 ראו הדירות והבניין והבחינו כי בשטח המשותף ,המהווה משטח חניה ,קיימת חומה היקפית התוחמת את הגינה הצמודה לבית משפחת ויסמן ,כאשר שביל המריבה הוא מחוץ לחומה זו.

מאידך, אין מחלוקת כי התשריט שצורף להסכם עליו חתמו משיבות 6 ו-7 עם מר דוד ישראל הינו תשריט זהה לזה שצורף להסכם הרכישה ובו מסומן שביל המריבה כשטח הצמוד לבית משפחת ויסמן.

יצויין כי משיבות 6 ו-7 טענו שהן קיבלו הסברים עובר לרכישת הזכויות לפיהם שביל המריבה הינו חלק מרכוש משותף וכך גם נהגו בפועל. משיבות 6 ו-7 טענו כי התשריט שצורף להסכם רכישת הזכות בדירתן צורף רק לצורך הבנת זכות המוכר, מר דוד ישראל, בדירה.

15.
אין מחלוקת כי בני משפחת ויסמן עשו שיפוץ מקיף בגינת ביתם והרסו את גדר הגרנוליט היצוקה שנבנתה במקור ותחמה בין גינת דירתם והשביל ובנו במקומה גדר בלוקים גבוהה. בעשותם כן שמרו בני משפחת ויסמן על גבול הגדר המקורי שלא כלל את שטח שביל המריבה בשטח התחום בגדר והצמוד לגינת משפחת ויסמן.
16.
אין מחלוקת בין הצדדים כי גם בשל טענות משפחת ויסמן לזכויות בשביל המריבה נדחה הטיפול ברישום בית משותף בנכס ורישום הזכויות בדירות בבניין ע"ש הצדדים הרלוונטים.

17.
אין מחלוקת כי לפחות חמש שנים ממועד השלמת בניית הבניין עשו כל הדיירים שימוש תדיר בשביל המריבה והתייחסו אליו כשטח משותף.

18.
קיימת טענה (מפי משיב מס' 8, מר דוד ישראל), שהמחלוקת לגבי שביל המריבה התעוררה רק לאחר שמשפחת ויסמן ביקשה להרחיב שטח החניה שהוקצה לה על חשבון שטח הצמוד למשפחת ישראל וכשבקשה זו סורבה הועלתה לראשונה טענה לבעלות משפחת ויסמן בשטח המהווה את שביל המריבה.

עוד אציין כי קיימת טענה לפיה הסכים מר ויסמן לוותר על טענותיו בנוגע לשביל המריבה אם יוותר מר דוד ישראל על שטח גינה שהוצמד בפועל לדירתו המהווה חלק מרכוש משותף. טענה זו הוכחשה על-ידי בני משפחת ויסמן, ובפועל למרות שמר דוד ישראל הצהיר בפני
כי הוא נכון לוותר על השטח האמור, סירבו בני משפחת ויסמן לוותר על תביעתם בנוגע לשביל המריבה.

19.
מן המקובץ לעיל, עולה כי בית משפט זה נדרש להכריע באשר לאומד דעתם של הצדדים הן להסכם הרכישה והן להסכם המקורי המהווה חלק ממנו בשאלה למי התכוונו הצדדים לתת זכויות בעלות בשביל המריבה, האם לכלל הדיירים או למשפחת ויסמן.

זאת על
בית משפט זה לעשות על-פי האמור בהסכמים הרלוונטים על-פי פרשנות ראויה להם וע"פ הראיות בנוגע להתנהלות הצדדים עובר לחתימת ההסכמים לאחר מכן והכל תוך התחשבות בנסיבות ,במקום הרלוונטי וייעודו ובעובדה כי עסקינן בסכסוך שכנים על אופן השימוש הראוי בשטחים משותפים כאשר קיימת מחלוקת לגבי גודל השטח המשותף.

20.
ראוי היה בהתחשב בעובדה כי מדובר בסכסוך שכנים שהצדדים ישכילו למצוא פתרון ללא צורך בהכרעה שיפוטית משום שהצדדים להליך זה הינם שכנים אשר צריכים להמשיך ולחיות ביחד ובשלום כשכנים עוד שנים רבות.

משלא השכילו הצדדים למצוא פתרון כזה, יש צורך בהכרעה שיפוטית. זו כאמור ניתנת על סמך ראיות וניתוח המצב המשפטי ומבלי שיהיה צורך בהכרעה ערכית באשר לצדקת מי מן הצדדים וצדקת מעשיו.




ג - ניהול הדיון

21.
מאחר והמאמצים למציאת פתרון מוסכם אשר ימנע הצורך במתן הכרעה שיפוטית בסכסוך שפרץ בין שכנים נכשל, שמעתי ראיות בהליך זה ולאחריו הגישו הצדדים סיכומים.

במסגרת הראיות נשמעה עדות העדים הבאים:


i

עדות המבקש – עו"ד גרי אביבי
.
ii

עדות מר בן חג שלו, בנם של המשיבה 3 שמכרה זכויותיה בדירה בבניין שהוקם כנכס למשפחת ויסמן.
iii

גב' דינה קורב, משיבה 7.
הצדדים הסכימו כי תצהירה של גב' לוי, משיבה 6, יכנס כראיה מבלי שיהיה צורך לחקרה וגב' קורב, משיבה 7, המודעת לכל הפרטים, תיחקר על תצהיר זה במקומם.
iv

עדות מר ויסמן.
v

עדות מר דרעי.
vi

עדות מר אגמון.
vii

עדות מר רמי אמיר.


22.
לאחר שהחלה מלאכת הגשת סיכומים בתיק זה, הוגשה לתיק הודעת עובד על מעורבות קרוב משפחה בהליך שיפוטי זאת ביום 8/2/17.

ביום 9/2/17 נתבקשה תגובת הצדדים להודעה זו ולאחר ששני הצדדים נתנו הודעה כי אין מבחינתם מניעה שבית-משפט זה יתן הכרעתו,ניתנה ביום 8/3/17 החלטת נשיא בית משפט זה לפיה יתקיים הדיון בתיק זה בבית משפט זה.

משכך, נותר עתה לבית המלאכה וליתן הכרעה.

ד - המסקנה

23.
לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי, שמעתי ראיות והתרשמתי מהם, נחה דעתי כי בנסיבות העניין יש להעדיף עמדת המשיבים 1-8 ו-11-12 ויש לקבוע כי שביל המריבה הינו שטח משותף וככזה יש לרשמו. לפיכך יש לקבוע כי על המבקש להמשיך בהליכי רישום הבית המשותף בהתאם לתשריט האמור בסעיף 10 לבקשה וע"פ האמור בתשריט שצורף לבקשה לתיקון טען הבינים ועל כל הצדדים לבקשה לשתף פעולה לצורך כך ולחתום על כל מסמך נדרש.

היה ויסרבו בני משפחת ויסמן לעשות כן, יבוא האמור ב

פסק דין
זה במקום הצורך בחתימה.

24.
מצאתי ממש בטענה כי הצדדים להסכם המקורי יצרו תשריט ראשוני שהוסכם לגביו כי ניתן יהיה לשנותו בהסכמה ,ובהתאם לצרכים שיתבררו עם התקדמות בניית הבניין, השלמתו ותחילת המגורים בבניין.

מצאתי ממש בטענה כי צרכי השעה, הצורך במציאת פתרון לחניה לכל דייר, קיומו של מתקן האשפה ואופן בניית הרחבה חייבו יצירת שינויים אשר הוסכמו בדרך של התנהגות על ידי כל הצדדים. זאת
באופן שבו יש לקבל הטענה כי הוסכם ששביל המריבה יהיה שטח משותף שאינו צמוד לדירת משפחת ויסמן, וכך יש לפרשת את ההסכמים הרלוונטים.

25.
אני מוצאת ממש בטענה כי התשריט שצורף להסכם הרכישה ולהסכם שנחתם עם משיבים 6 ו-7 בטעות יסודו והוא משקף את מקור זכויות המוכרים בכל אחד מההסכמים בממכר ואין בו כדי ללמד על אומד דעת הצדדים באשר לשביל המריבה.

לטעמי העובדה כי בפועל בני משפחת ויסמן ראו את הממכר עובר לרכישתו ראוי בפועל כי זה אינו כולל את שביל המריבה ונהגו בהתאמה במשך מספר שנים
מבלי להעלות כל טענה בעניין מלמדת כי היה ברור לכל הצדדים ששביל המריבה אינו נכלל בשטח הצמוד למשפחת ויסמן.

26.
האמור לעיל נתמך גם בעמדת המשיבים 6 ו-7 שרכשו זכויותיהם בדירה ע"פ הסכם ותשריט זהה לזה שבהסכם הרכישה. אמינה עלי העדות שנתנה בעניינם כי הוסבר להם היטב ששביל המריבה אינו חלק מהרכוש הצמוד לדירת משפחת ויסמן.

לעניין זה לא מצאתי ממש בעדות מר ויסמן באשר למצגים שקיבל עובר לחתימה על הסכם הרכישה ממר בן חגי ואני קובעת שהתרשמותי מעדות מר ויסמן בפני
אינה כזו שאני יכולה לקבוע ממצאים עובדתיים על סמך עדות יחידה זו.

זאת בוודאי כאשר עדות זו נסתרה בעדות מר בן חגי וגב' קורב דינה באותו עניין.

ה - דיון

27.
כאמור, אין חולק כי לידי משפחת ויסמן, כמו גם לידי דיירים אחרים שרכשו זכויותיהם בדירות בהם הם מתגוררים לאחר השלמת בניית הבניין בנכס (גב' דינה קורב, מר רפי אמיר וכו'), נמסר ביחד עם הסכם הרכישה שנחתם על ידי כל אחד מהם תשריט מש/1. עיינתי בתשריט זה. אין מחלוקת כי תשריט זה אינו תואם את המצב בפועל. לא מופיע בו ביתן האשפה שהצדדים אינם חולקים כי הוא נבנה, הוא הכרחי וכל הדיירים משתמשים בו והוא תופס מקום של אחת מהחניות המסומנות בתשריט מש/1.

עוד אין מחלוקת שהתשריט מש/1 אינו כולל מידות בנוגע לחניה ולשביל המריבה ומסומנות בו שתי כניסות לבניין - כניסה לחניה וכניסה שהיא כניסה לשביל המריבה מרחוב יערה.

28.
מאידך, בתשריט שהוכן לצורך רישום הבית כבית משותף ועליו מסרבים בני משפחת ויסמן לחתום, שסומן מש/2, מתואר המצב לאשורו לאחר סיום הבניה.

בתשריט מתואר מבנה האשפה, ולחניות ולשטח המשותף ברחבת החניה יש מידות.

בנוסף, צורף תשריט מתוקן לבקשה מיום 17/3/15 לפיו אין מחלוקת שיש שוני בפועל בין החזקת הדייר דוד ישראל את השטח המיועד לדירתו על-פי התשריט המקורי מש/1 ועפ"י זה שמבוקש לרשום עובר לרכישת בית משותף כאשר השטח המוחזק עך ידו
בפועל קטן מזה האמור ב-מש/1. משכך, הן המשיב דוד ישראל והן המשיבים בני משפחת ויסמן עתידים לתרום משטחים שהוצמדו לדירותיהם על-פי מש/1 לטובת שטחים משותפים היה ותאושר בקשת עו"ד גרי אביבי
והמשיבים (למעט משפחת ויסמן לאפשר רישום בית משותף על-פי תשריט מש/2).

29.
אמנם התשריט מש/1 היה חלק מהסכם הרכישה וחלק מהסכמים שנחתמו עם דיירים אחרים בבניין אחרי השלמת בניית הבניין בנכס, ואולם משקיימת טענה כי מש/1 אינו משקף אומד דעתם של הצדדים בהסכם הרכישה וכי ממילא בהסכם המקורי נשמרה הזכות לשנות את האמור בתשריט מש/1 על-פי צרכי הבניה ודרישות חוקיות והמצב בפועל, יש לבחון ולקבוע אילו משני התשריטים מש/1 או מש/2 משקף אומד דעתם של הצדדים להסכם הרכישה בעת כריתתו.
אין מחלוקת כי מלבד משפחת ויסמן, כל שאר הדירות בבניין מסכימות שהתשריט מש/2 משקף אומד דעתם בעת פתיחת ההסכמה הרלוונטית עמם.

משכך, הסתמכות ב"כ בני משפחת ויסמן על הטענה כי התשריט מש/1 הווה בסיס לרכישת דיירים אחרים זכויותיהם בנכס ולפיכך גם הם הסכימו כי שביל המריבה צמוד לדירת בני משפחת ויסמן אינה נכונה. שהרי דיירים אלו מודים הן בתצהירים והן בעדותם בפני
כי למרות קיומו של התשריט מש/1, הרי התשריט מש/2 משקף אומד דעתם בעת כריתת ההסכם עמם ,משום שזה היה המצב בפועל שראו במו עיניהם שעה שבדקו הממכר לפני רכישת הזכות בו.

30.
לטעמי כדי לבדוק אלו משני התשריטים רלוונטי ומשקף נכון את שהוסכם על הצדדים להסכם הרכישה, יש לפנות לראיות ולנסיבות חיצוניות. לטעמי בחינת ראיות ונסיבות חיצוניות אלו מלמדות שיש לדחות עמדת בני משפחת ויסמן ולקבוע כי התשריט מש/2 משקף נכונה את כוונת הצדדים בעת חתימת הסכם הרכישה.

לפרשנות הסכם דומה על-פי נסיבות חיצוניות ראה:

ת"א (מחוזי חיפה) 470/04 פינטל יעקב נ' מבני גרניט בע"מ, פסק-דין מיום 14/9/06.

31.
מהעדויות שנשמעו בפני
, עולה כי בני משפחת ויסמן ביקרו בנכס טרם חתימת ההסכם ובוודאי טרם קבלת החזקה בממכר ובפועל רכשו זכויותיה בנכס לאחר שהבניין נבנה, עבודות הפיתוח הושלמו וניתן לבניין טופס 4.

משכך, ידעו גם ידעו בני משפחת ויסמן כי התשריט מש/1 איננו משקף המצב בפועל, שהרי למשל בני משפחת ויסמן ידעו שקיים מבנה אשפה בשטח המשותף שאינו מופיע ב-מש/1 וקיומו מונע הצבת החניות כאמור ב-מש/1 ומחייב שינוי החניות, למשל באופן האמור ב-מש/2.

בנוסף, מודה מר ויסמן בעדותו כי בביקורו בבניין עובר לרכישה ראה אדניות התוחמות את הגינה הצמודה לדירתו ובאותו אופן את אותן אדניות התוחמות גינת המשיב, מר דוד ישראל. מר ויסמן אף הוסיף והודה בעדותו כי ראה בביקורו שאדניות אלו תוחמות גינה הצמודה לדירתו כאשר שביל המריבה אינו נכלל בתחום זה, והבין זאת.

ראה לעניין זה עדות מר ויסמן עמ' 22-24 לפרוט' ישיבת יום
26/6/16 .
מר ויסמן אף מודה בע"מ 24 לפרוטוקול ישיבת יום
26/6/2017 כי לא מצא לנכון להבהיר נקודה זו עם מר בן חג שייצג את אמו המוכרת למרות שהיה מודע לכך שהאדנית התוחמת את הגינה הצמודה לדירתו אינה כוללת השביל.

32.
אציין כי מר ויסמן בעדותו שינה קביעות גורפות קודמות בתצהירו ובכתב התשובה מטעמו לפיהן בעת רכישת הזכויות ועובר לחתימת הסכם הרכישה לא היתה הגינה הצמודה לדירתו מסומנת או תחומה וזאת כנטען על-ידי עו"ד גרי אביבי
בבקשתו וע"י המשיבים האחרים בתשובתם.
בעדותו המבהירה ,בה הודה מר ויסמן כי אכן היתה הגינה תחומה באדנית ,מבהיר מר ויסמן כי בכתב התשובה ובתצהירו טען אחרת משום שנטען שגינתו היתה תחומה עובר לרכישת הזכות על ידו בחומה ולא כך היה,אלא התיחום נעשה רק באדניות.

לטעמי, עניין זה ממחיש עמדתי כי התקשיתי לקבוע ממצאים עובדתיים על סמך עדותו היחידה של מר ויסמן.

33.
זאת ועוד. מר ויסמן, בטיעונו בכתב התשובה ובתצהירו, סבר כי יש לתת תוקף לתשריט מש/1 משום שהוא תמחר כדאיות רכישת הזכויות בממכר על-פי השטח הנרכש על ידו וכי הוצאת שביל המריבה, שכן מופיע בתשריט מש/ מהרכוש הנרכש על ידו 1 פוגע בו כלכלית משום שבפועל נוצר מצב בו נרכש על ידו שטח קטן יותר מזה שנרכש על ידו עובר להסכמתו לשלם המחיר שנדרש.

ואולם, בעדותו בפני
הודה מר ויסמן כי לא ערך מדידות עובר לרכישת הזכויות בהסכם הרכישה ובפועל המדידות היחידות עליהם הסתמך נעשו במסגרת הליך זה. מר ויסמן אומר במפורש בעמ' 2 לפרוט' ש' 28:
"
אני

ידעתי

את

גבולות

הגינה

אבל

לא

ידעתי

את

שטח

הגינה
.
"
משכך טענתן לפיה חישב כדיות העיסקה לפי גודל השטח הנרכש אין לה על מה שתסמוך.

34.
עדות מר ויסמן גם אינה סבירה בעיני משום שמחד הוא סובר שיש לתת תוקף לתשריט מש/1 ולהעניק לו זכויות בכל השטח שמופיע בו כצמוד לדירתו מבלי להתייחס לשינויים שארעו עקב הבניה. מנגד משהובהר למר ויסמן כי דייר אחר, מר דוד ישראל, מחזיק בפועל בשטח קטן יותר מהמגיע לו על-פי מש/1
בדיוק כמוהו לא סובר מר ויסמן כי עניין זה אינו ראוי.

35.
עוד הסתבר במהלך שמיעת העדויות לפני כי מר ויסמן היה מודע עוד לפני רכישת הזכויות בנכס לקיומו של מבנה האשפה בשטח שיועד בתשריט מש/1 לחניה ובצורך לשנות אופן חלוקת החניות בשטח המשותף.

דבר זה מלמד גם הוא כי התשריט מש/1 לא שיקף אומד דעתם של הצדדים להסכם הרכישה שהיו מודעים לצורך לשנותו ולהתאימו למצב הקיים..

36.
תימוכין נוספים בעמדתי אני מוצאת בהתנהגות בני משפחת ויסמן. אלו עשו שיפוץ עובר לכניסתם לדירה וגם בשנת 2014 ובשני המקרים לא עשו דבר כדי ממש טענתם כי שביל המריבה היא חלק מגינתם.
נהפוך הוא בשני המועדים בוצע שיפוץ ונבנתה גדר תיחום באותם קווים המופיעים בתשריט מש/2 למרות הנטען בנוגע לשביל המריבה בתשריט מש/1.

37.
זאת ועוד, במשך מספר שנים החזיקו כל הצדדים בדירותיהם ועשו שימוש תדיר בשביל המריבה כשביל השייך לשטח משותף. זאת
כאשר דבר זה לא נמנע על-ידי בני משפחת ויסמן ולא נשמעה טענה כל שהיא בנוגע לכך.

טענת מר ויסמן כי העלה מחאות בנושא ממועד כניסתו לגור בבניין נסתרה בעדות שכנים אחרים . מסמכים בכתב המבטאים מחאת מר ויסמן באשר לשימוש שנעשה בשביל המריבה הוצגו רק משנת 2014.

ללמדך ששנים קודם לכן נעשה שימוש בשביל המריבה בהתאם לאמור בתשריט מש/2 ללא כל מחאה מוכחת ורשאים היו כל הצדדים להניח כי הדבר מוסכם על ידי כל הדיירים.

38.
תמיכה נוספת בהנחה כי גם משפחת ויסמן הסכימה שהמצב בשטח מחייב, גם אם הוא שונה מהאמור בתשריט מש/1, בכל הנוגע לשביל המריבה ניתן ללמוד מן העובדה כי מר ויסמן כיהן כחבר ועד בית וגם במהלך כהונה זו לא עשה דבר בעניין שביל המריבה ולא ניסה לשנות את המוסכמה כי מדובר בשטח משותף. נהפוך הוא, בעודו משמש חבר ועד נתן מר ויסמן יד להקמת שער לשביל זה על ידי כל הדיירים ובמימון כולם, כאשר הקמת השער מלמדת על הפיכת שביל המריבה לשביל כניסה להולכי רגל עבור כל הדיירים ואורחיהם.

גם כאן מדובר בהסכמה בדרך של התנהגות לכך שהאמור בתשריט מש/1 משקף נכונה את המצב הקיים והסכמי הצדדים.

39.
לאמור לעיל יש להוסיף את העובדה כי הסכם הרכישה שנחתם על ידי מר ויסמן כפוף להוראות ההסכם המקורי. בהוראות ההסכם המקורי צפו הצדדים האפשרות שהתשריט הנספח להסכם המקורי מש/1 ישתנה והשינויים, ולא התשריט המקורי ,יחייב את הצדדים.

כך בסעיף 5 להסכם המקורי צפו הצדדים אפשרות ביצוע שינויים בתשריט
מש/1 על-פי בקשת הצדדים.
בהתאם לכם, מסכים מר ויסמן לקיומו של מבנה האשפה שאין לו זכר בתשריט מש/1 ואלם אם כך הדבר עליו להסכים גם לשינויים בחלוקת החניות
ובשביל המריבה המתחייבים מכך.
באותו אופן גם הסכימו הצדדים בסעיף 6 להסכם המקורי לביצוע שינויים בחלוקת החניות.

מעדות העדים לפני שלא נסתרה, אכן נוצר צורך בשינוי באופן חלוקת החניות, במיוחד לאור בניית מבנה האשפה.

דבר זה סביר בעיני ונעשה בפועל וכל הצדדים לרבות משפחת ויסמן נהגו לפיו.

משכך, יש לתת תוקף להסכמה זו של הצדדים המאפשרת ומאשרת
ביצוע שינויים בתשריט מש/1 ויש לאשר תקפותו
של התשריט מש/2 המשקף אותם שינויים.

40.
לטעמי, כל קביעה אחרת שאינה נותנת תוקף לתשריט מש/2 ועומדת כי השטח האמור בתשריט מש/1 ינתן למשפחת ויסמן ,ללא קשר למצבם של הדיירים האחרים, אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב בשמוש בזכות.

לא יתכן כי מר ויסמן יהנה מהסכמת מר דוד ישראל לוותר על שטחים שהוענקו לו על-פי האמור בתשריט מש/1 ויסכים להקטנת השטח הצמוד לדירתו ובעוד מר ויסמן שרכש זכות בדירה זהה יקבל לידיו שטח עודף כאשר בחובה לתרום לשטח המשותף על-פי שינויים מוסכמים שנעשו בשל הצורך להתאים המצב בפועל לאמור בתשריטים ישאו רק חלק מהדיירים.

ו - סיכום

41.
לאור כל האמור לעיל, לא מצאתי בטענות משפחת ויסמן ממש ואין בהן כדי למנוע רישום הבית שנבנה בנכס כבית משותף על-פי האמור בתשריט מש/2. אני סבורה כי גם הפרשי הגובה הנראים בתמונות שהוצגו לי בין שביל המריבה וגינת ביתם של בני משפחת ויסמן תומכים בקביעתי בנוסף לאמור לעיל.


שמעתי טענת מר ויסמן באשר להפרעה הנוצרת כתוצאה מקיומה של חניה נוספת בצמוד לגינת ביתו ולשביל המריבה ואולם אין בעובדה זו כדי לשנות קביעתי.


העובדה שניתן היה לחלק את החניות אחרת וניתן עדיין לעשות כן אינה סותרת הקביעה כי התשריט המחייב הינו מש/2 ולא מש/1 משום שהוא משקף נכונה את הסכמת הצדדים.

אציין כי בהתאם לסעיפים 9 ו-10 להסכם המקורי שהוא חלק מהסכם הרכישה התחייבו הצדדים לשתף פעולה כדי להביא לרישום הזכויות ע"ש הדיירים ולרשום בית משותף.

אני סבורה, בשוקלי כל הנסיבות, כי הדבר נעשה במקרה דנן ועל משפחת ויסמן לקחת חלק בכך.

לא שוכנעתי כי בוצעה הטעיה כל שהיא על-ידי עו"ד גרי אביבי
או מר בן חג עובר לחתימת הסכם הרכישה. לטעמי כל העובדות נודעו למר ויסמן עובר לחתימתו של הסכם הרכישה או שיכול היה הוא בשקידה סבירה לבררם. לטעמי ברור שהתשריט מש/1 אינו כולל פרטים רלוונטים (לרבות מידות) ואינו תואם מצב בפועל (נעדר ממנו מבנה האשפה) ולכן הוא אינו יכול להיות תשריט מחייב ויש לאפשר מתן תוקף ל-מש/1 התואם המצב הקיים.

אשר על כן, אני מורה כי יש לדחות תביעת הזכות של משפחת ויסמן ולקבל תביעת הזכות של שאר המשיבים ובהתאמה יש להורות על השבת הבית המשותף בהתאם לתשריט מש/2 וזהש צורף בבקשה לתיקון טען בינים.

אני מורה לצדדים, לרבות למשפחת ויסמן לחתום על כל מסמך נדרש לצורך כך שאם לא ייעשה כן, יבוא האמור ב

פסק דין
זה במקום חתימה נדרשת.

אני מורה כי משפחת ויסמן תשלם הוצאות ההליך למשיבים האחרים ולמבקש בסך כולל של 15,000 ₪ - 7,500 ₪ מתוכם לעו"ד אביבי יוזם ההליך והשאר למשיבים
הנותרים בחלוקה שווה.

ניתן היום,
כ"ו סיוון תשע"ז, 20 יוני 2017, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 11432-09/15 עו"ד גרי אביבי נ' דוד אגמון, מרים אגמון, נזיקו אדזיאשוילי ואח' (פורסם ב-ֽ 20/06/2017)