פסקי דין על דוד יני | פסקי דין על ישראל אברבך | פסקי דין על אמי אברבך | פסקי דין על זיו זאב אברבך ואח' |

40182-06/16 א     06/07/2017




א 40182-06/16 דוד יני נ' ישראל אברבך, אמי אברבך, זיו זאב אברבך ואח'








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 40182-06-16 יני נ' אברבך ואח'


תיק חיצוני:



בפני

כבוד השופט
אהרון
שדה


התובע

דוד יני

ע"י ב"כ עוה"ד מ. הרוש
נגד


הנתבעים

1. ישראל אברבך
2. אמי אברבך
3. זיו זאב אברבך
4. אולגה שץ אברבך

ע"י ב"כ עוה"ד ש. פניני



פסק דין


לפני תביעה כספית לתשלום סך 106,177 ₪ המהווים לטענת התובע, דמי תיווך ופיצויים המגיעים לו מהנתבעים.

לגרסת התובע הוא מתווך מנוסה בעל רישיון תיווך כאשר בספטמבר 2015 פנו אליו הנתבעים 1-2 ע"מ שיפעל לאיתור בית צמוד קרקע ברמת ישי עבור הנתבעים 3-4 (בנם וכלתם של נתבעים 1-2), טווח המחיר שהוכתב היה סביב 1,750,000 ₪.

באותו מעמד הוצעו לנתבעים 2 נכסים שנראו כמתאימים, אחד מהם מוקם ברחוב הפרגים 9 ברמת ישי והוא "הנכס" נשוא התביעה וכך גם יכונה. הנכס היה בבלעדיות אצל התובע ברם הבלעדיות הסתיימה עוד בחודש יולי 2015. על פי ההסכם התחייבה המוכרת לשלם לתובע 1.5%+מע"מ.

הנתבעים 1-2 ביקשו לראות את הנכס, חתמו על חוזה תיווך הנוקב בדמי תיווך בשיעור 2%+מע"מ כשהתובע מדגיש בתצהירו שלא טען כי מדובר בנכס המצוי בבלעדיות אצלו.

הנתבעים 1-2 ביקרו בנכס אשר נראה להם וסוכם כי יגיעו לביקור בו עם נתבעים 3-4.

ניסיונות ליצור קשר עם הנתבעים כשלו לטענת התובע ואז התברר לו כי סביב אוקטובר 2015 נמכר הנכס לנתבעים 3-4 כאשר לתובע לא שולמו דמי התיווך.

התובע צירף תמלול של שיחה שניהל עם המוכרת על פיו עולה שהמוכרת, בשיחתה עם נתבעים 3-4 ביקשה מעל ל-1,800,000 ₪, ראוי לומר כבר בשלב זה שמהתמלול עולה כי המוכרת "התנדנדה" במצגיה בין 1,750,000 ₪ ל-1,800,000 ₪ בשלב הראשוני ונכונותה להוריד במחיר הלכה וגדלה ככל שעבר הזמן והבית לא נמכר.

לגרסת הנתבעים, הם אכן חתמו על הסכם התיווך המייחס לנכס מחיר מבוקש של 1,820,000 ₪ זאת לאחר שנכנסו למשרד תובע בעניין אחר לגמרי הנוגע לפרויקט חדש ששיווק.

התובע המליץ להם על הנכס שנמצא אצלו בבלעדיות ואכן ביקרו בו באותו היום, התובעים טוענים שאם לא היה אומר להם התובע שהנכס אצלו בבלעדיות, לא היו חותמים והיו מנסים לאתרו בעצמם, טענה מעט בעייתית כשהיא נבחנת תחת אורו של עיקרון תום הלב.

התובעים אשר הנכס מצא חן בעיניהם
סיפרו על הנכס לבנם אשר בו ברגע חיפש ומצא אותו בלוח "יד 2" כשהוא מפורסם ע"י המוכרת עצמה ובמחיר של 1,750,000 ₪. הבן-הנתבע
3 צלצל למספר שבמודעה ונאמר לו לטענתו שהמחיר אכן עומד על 1,750,000 "גמיש" ואז הבינו הנתבעים שהתובע הטעה אותם, לא גילה להם שהבית מצוי בשוק 4 חודשים מבלי שיתקבל המחיר המבוקש ובפועל ניתקו כל מגע עמו והחלו לנהל מו"מ מול בעלת הבית כאשר תוך פרק זמן לא ארוך הנכס נרכש ב-1,650,000 ₪.

אלה הגרסאות בקליפת אגוז. הדיון עצמו היה ארוך למדי ובסופו סיכמו הצדדים בע"פ.

טרם אדון בפן המשפטי, יש לקבוע את הממצאים העובדתיים שהוכחו במאזן ההסתברות הנדרש לאחר שמיעת העדים, רובם אגב, לא במחלוקת:

-התובע הוא מתווך בעל רישיון.
-הסכם התיווך ביחס לנכס נחתם ונמסר לנתבעים 1-2 והרשום עליו איננו במחלוקת.
-התובע הציג את הנכס לנתבעים 1-2 אשר התרשמו כי הוא מתאים לנתבעים 3-4.
-הנכס כבר לא היה בבלעדיות אצל התובע ברם בפרסום בעיתון שנעשה יום לאחר חתימת הסכם התיווך עדיין היה רשום שהנכס בבלעדיות.
-לנתבעים כולם לא היה מושג או ידיעה על הנכס לפני שהתובע תיאר והציג להם אותו למרות שחיפשו נכס במשך למעלה מחצי שנה.
-הפניה לבעלת הנכס ותחילת ניהול המו"מ נעשו בו ביום שזה הוצג להם ע"י התובע ובעקבות הצגתו זו.
-הנתבעים לא פנו לתובע מיוזמתם ע"מ להודיע לו כי ההסכם עמו מבוטל.

-הנכס פורסם ע"י התובע במחיר של 1,820,000 ₪, הנכס פורסם עם תום הבלעדיות ע"י המוכרת במחיר של 1,750,000 ₪ ונמכר בסופו של יום במחיר של 1,650,000 ₪.

הדיון המשפטי:

הנתבעים מנסים לצייר את כל התנהלות התובע כעוולה נוראה השוללת עילה לסעד או כהתנהגות מטעה אשר מצדיקה את ביטול ההסכם, אינני מקבל טענות אלה במלואן.

אומר כבר עתה, ביחס לטענת הבלעדיות, אני נוטה לקבל דווקא את עמדת הנתבעים, מדובר בעדות מול עדות, אף אחת מהן איננה עדיפה ברם הפרסום בעיתון שלא תוקן מחזק ולו כזית את גרסת הנתבעים לפיה הנכס הוצג כנכס בבלעדיות.
השאלה היא האם עניין זה הוא כה חמור עד אשר שולל הוא את זכות התובע לקבל דמי תיווך?
התשובה על כך שלילית כפי שיובהר בהמשך.

אשר להצגת המחיר המופרז, נכון הוא שבאותו השלב בו נכנסו הנתבעים 1-2 למשרדו של התובע, עמד מחיר הדירה כפי שפורסם ע"י המוכרת על 1,750,000 ₪, מנגד, יש בתיק די ראיות שבשלב קודם, שיתפה המוכרת פעולה עם התובע, ביקשה לקבל 1,750,000 "ביד" ולשניהם היה אינטרס לגיטימי לקבל כמה שיותר. אין כל ספק ואם מישהו סבור שיש ספק, הוא נמוך מרף ההסתברות הנדרש, שהמוכרת ידעה בכמה מפרסם התובע את הנכס בעתון ובכלל קרי 1,820,000 ₪, היא בוודאי עקבה אחר המודעות, בוודאי שוחחה עם התובע וגם מהתמליל ובמקומות שהתובע "לא שם בפיה" את הדברים כפי שטוענים הנתבעים, ישנה התנדנדות בין דרישה ראשונית לתמורה סביב 1,800,000 ולבין הדרישה המציאותית יותר של 1,750,000. מתוך תמליל השיחה עולה כי הלחץ הכלכלי של המוכרת וכנראה אחרים שערבו או היו מעורבים בחובותיה, רק הוא הביא להורדה ועוד הורדה במחיר.
אמת, היה ראוי שהתובע יביא את הנתונים המדויקים לידיעת הנתבעים כלומר יאמר להם שפרסם בשעתו את הדירה ב-1,820,000, שאין הצעות בסכום כזה והמחיר הנדרש ירד ועומד על 1,750,000 אך גם כאן נשאלת השאלה האם עניין זה "מבטל" את הסכם התיווך? האם עניין זה "מסכל" את העסקה? התשובה גם כאן שלילית.

יש לשים את הדברים בפרופורציה, ראשית, מול מחדלי התובע עומד מחדל בסיסי שננקט מצד הנתבעים, אם בו ביום שהתובע יידע אותם וביקר עמם בנכס-לא לפני שחתמו עמו על הסכם מחייב, החליטו הם שמדובר באדם שעמו אין הם רוצים להמשיך במערכת החוזית, אדם שאת ההסכם עליו חתמו עמו הם מבקשים לבטל, חובה הייתה עליהם לתת לו הודעת ביטול, הדבר לא נעשה ותחת זאת עשו שימוש וניצלו את המידע שנמסר להם ע"י התובע.

אשר להטעיה בעניין הבלעדיות, איזה קשר סיבתי יש לה לנזק כלשהו שנגרם לנתבעים? אין כזה. ראשית, אם היום לאחר הגשת התביעה זועקים הנתבעים חמס על הטעיה זו, איך לדבר אין שום ביטוי מפורש באותה שיחה או באותה פגישה שנערכה בין הנתבע 1 לתובע? הטענה שאלמלא "הבלעדיות" היו מחפשים הנתבעים את הדירה בעצמם, מוטב היה לה שלא להיטען, הנתבעים חיפשו דירה חודשים ארוכים, בשום שלב לא הייתה להם שום ידיעה על הנכס ונשאלת השאלה מה הם מנסים לומר, שאם היה התובע מוסר להם פרטים על הנכס, היו יוצאים הם מהמשרד בניסיון לעקוף את התובע ולאתר את הנכס בעצמם?
איש לא חייב אותם לחתום על ההסכם ללא קשר לבלעדיות. כפי שציין הנתבע 1, הם רצו למצוא בית ברמת ישי התובע הציע להם נכס וזו בעייתם שלהם שלפני שנסעו לרמת ישי לא בדקו בעצמם איזה נכסים מפורסמים ביישוב.

כך גם לגבי המחיר, אז מה אם נרשם 1,820,000 ₪ כמחיר מבוקש? על אותו הסכם ממש נרשם גם המחיר שהנתבעים מוכנים ויכולים לשלם 1,750,000 ₪ וראה איזה פלא? הנתבעים הלכו לבקר בנכס והלכו הם בידיעה שמה שמבוקש הוא לא מה שישולם ואכן כך היה.
לא רק זאת אלא שהם כל כך התלהבו שמיד סיפרו לבנם שראו דירה נחמדה ששווה בדיקה וכשהתברר שהמחיר המבוקש נמוך יותר, לא פנו כאמור לתובע ולא ביקשו ממנו סיוע בניהול מו"מ, גם לא הודיעו לו על ביטול ההסכם אלא החליטו באופן חד צדדי ששוברים את הכלים "וממשיכים לבד".
המחיר הגבוה שנרשם בהסכם התיווך לא סיכל שום דבר ומסתבר שהנתבעים הפליאו במו"מ והורידו למוכרת במחיר הרבה יותר מאשר הפער בין המחיר שרשם התובע לבין המחיר שביקשה המוכרת.

אך גם אם יש מקום לבטל את ההסכם
, בין אם מחמת "הטעיה" ובין על בסיס עילה אחרת, התוצאה של הביטול היא השבה ואיך ניתן להשיב את הנכס שנתן התובע לנתבעים במסגרת ההסכם-את המידע על הבית ואת הביקור בו? התשובה היא בדמי תיווך כמובן תוך שלילת שאר רכיבי התביעה כמו סעיף הפיצויים ואובדן דמי התיווך מצד המוכרת, בדיוק כפי שיקרה בשורה התחתונה של

פסק דין
זה.

ב"כ הנתבעים הפנה לפסק הדין שניתן בתא"מ (ירושלים) 57600-10-13 וביקש להיבנות מדחיית תביעתו של המתווך שם, מעיון בפסק הדין שם (שאיננו מחייב, גם לא מנחה) עולה כי הנסיבות כמו גם סיבות דחיית התביעה שם שונות, במקרה שם מעבר לכך שננקב בהסכם התיווך סכום הגבוה מהסכום המבוקש, הגיע בית המשפט למסקנה כי המתווך סיכל את העסקה, סירב קטיגורית לתווך בעניין המו"מ על המחיר ולכן העסקה שם הושלמה רק לאחר שהלקוח נאלץ לנהל מו"מ עצמאי ומשכך נדחתה התביעה על בסיס הקביעה כי המתווך לא היה הגורם היעיל לכריתת הסכם הרכש.

במקרה דנן, התובע לא סירב לסייע במו"מ, מעולם קבע שמדובר במחיר סופי, איש לא פנה אליו, לא נתן לו אפשרות להשלים את עבודתו ומעבר לכך, כבר נקבע לעיל שרק בזכות התובע נוצר הקשר עם המוכרת וזאת מיד לאחר חתימת ההסכם והביקור בנכס. אולי זה המקום לציין שהנתבע 1 בעדותו בעמ' 6 מול שורות 30-31 לא מהסס להצהיר, בהגינות יש לומר, כי הלך למשרד תיווך אחר בקרית טבעון לברר על הנכס ודאג לציין שם באוזני המתווך "..שקיבלתי את הנכס מדודי ברמת ישי" (דודי הוא התובע), הדברים נכונים, הנתבעים קיבלו את הנכס מדודי ברמת ישי ועל כך עליהם לשלם לו את המינימום על פי ההסכם ביניהם ואין בפיהם שום טענה שיש לה קשר סיבתי או עיגון בדין היכול לבטל זכות זו של התובע, בוודאי נוכח הנסיבות שתוארו לעיל ונוכח אי מתן הודעת הביטול.

האם יש לפסוק לתובע דבר מה נוסף מעבר לדמי התיווך על פי ההסכם? התשובה על כך שלילית.
כאשר בית המשפט בוחן מערכת חוזית, הוא בוחן גם את השלב הטרום חוזי, גם את שלב החתימה, גם את שלב הקיום וגם את מערכת הנסיבות הכללית (למשל מי מנסח, בידי מי "הכוח" להכתיב תנאים וכיו"ב).
הביקורת שמביאה בסופו של יום לחיוב הנתבעים בתשלום שכר התיווך נוגעת לשלב קיום ההסכם, הביקורת שמביאה בסופו של יום לשלילת סעד חוזי של תשלום פיצוי "מוסכם" שלמעשה מכפיל את דמי התיווך נוגעת לשלב הטרום חוזי ולמצגי התובע, בפעם הבאה עליו להתאמץ יותר כדי לתעד מסירת מידע מהימן ללקוחותיו, חובה כללית אך גם חובה ספציפית שנקבעה בסעיף 8(א) לחוק המתווכים.

בנוסף, זהו מסוג המקרים עליהם יש להשית אשם תורם חוזי על פי הדוקטרינה הנושאת שם זה וקביעה זו יפה גם לפן "הנזיקי" של התביעה במסגרתו נתבעים דמי התיווך שהיה על המוכרת לשלם לתובע. מעבר ל"נזק חוזי" כאן מדובר גם בעילה נזיקית-"גרם הפרת חוזה" אלא מעבר לאותו אשם תורם, עילה זו לא הוכחה דיה שכן התובע הוא זה שצירף שיחות שערך עם המוכרת לאחר שהנתבעים כרתו עמה את הסכם המכר ומעבר לרמיזות ושיחה הנגועה באי נוחות מובנת, אין שם דרישה חד משמעית מהמוכרת לשלם את חלקה, נראה היה אז כמו גם בדיון שהתקיים לפני שהתובע כלל לא רוצה לתבוע את המוכרת מטעמים אנושיים שלא כאן המקום לפרטם, להזכיר שהתובע בחר שלא להביא מרצון או לזמן באמצעות בית המשפט את המוכרת על מנת שתעיד בעניין דמי התיווך שהיא חייבת או לא חייבת, על מה שידעה או לא ידעה עובר ובזמן חתימת ההסכם עם הנתבעים ביחס למעורבות התובע ועל כך שבאמת לא שילמה לו.

ביטוי נוסף שאתן לטענות הנתבעים הוא בכך שלא אפסוק לזכות התובע הוצאות אך כאמור לא אפגע במה שמגיע לו כשכר-בפרנסתו.

חיוב הנתבעים נעשה מכוח ההסכם ביחס לנתבעים 1-2 ומכוח עשיית עושר ולא במשפט ביחס לנתבעים 3-4 אשר ידעו על מעורבות התובע, פעולת הנתבעים 1-2 וזכו בסופו של יום לקנות את בית חלומותיהם מבלי לשלם לתובע את שכרו.

אשר על כן הנני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע סך 38,610 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה 19.6.16 ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום,
י"ב תמוז תשע"ז, 06 יולי 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 40182-06/16 דוד יני נ' ישראל אברבך, אמי אברבך, זיו זאב אברבך ואח' (פורסם ב-ֽ 06/07/2017)