פסקי דין על סקטור 55 סחר וקמעונאות | פסקי דין על אופק אדמה | פסקי דין על ירון מרגי | פסקי דין על אוריון יזמות מתקדמת | פסקי דין על א.י.ז.י אבו אחזקות | פסקי דין על דני שלי מהנדסים ואח' |

2084-06/17 הפ     16/07/2017




הפ 2084-06/17 סקטור 55 סחר וקמעונאות בע"מ, אופק אדמה בע"מ, ירון מרגי נ' אוריון יזמות מתקדמת בע"מ, א.י.ז.י אבו אחזקות בע"מ, דני שלי מהנדסים בע"מ ואח'








בית המשפט המחוזי בבאר שבע




ה"פ 2084-06-17 סקטור 55 סחר וקמעונאות ואח'
נ' אוריון יזמות מתקדמת ואח'











בפני

כבוד השופט
יעקב פרסקי




המבקשים:

1
.
סקטור 55 סחר וקמעונאות בע"מ

2
.
אופק אדמה בע"מ

3
.
ירון מרגי
ע"י עו"ד יורם בר


נגד


המשיבות:

1. אוריון יזמות מתקדמת בע"מ
2. א.י.ז.י אבו אחזקות בע"מ
3. דני שלי מהנדסים בע"מ
4. ש.ב.ט. יזמות בניה 2014 בע"מ

ע"י עו"ד יגאל רוזנברג



החלטה

בקשה למתן צווי מניעה זמניים ולפיהם התבקש ביהמ"ש לאסור ביצוע פעולות במקרקעין.

1.
המבקשים עתרו לצו מניעה האוסר על המשיבות לבצע פעולות בנייה על גבי מקרקעין הידועים כגוש 2072 חלקות 76 (חלק) וכן 14 (חלק) בעיר אשדוד, (להלן: "המקרקעין"), לאסור קידום תכנית בניין עיר שהמשיבות הגישו בקשר למקרקעין ובכלל זה להימנע מהפקדתה לאישור וכן לאסור דיספוזיציה בזכויות המשיבות במקרקעין ובכלל זה לאסור שיווק או מכירה במישרין או בעקיפין בקשר עם המקרקעין. בהחלטה שניתנה ביום 4.6.17 נדחתה בקשה למתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד והדיון נקבע ליום 20.6.17. בדיון הצדדים הסכימו כי ההחלטה תינתן על בסיס כתבי הטענות בבקשה לצו מניעה זמני. עוד הסכימו על תקופה בת שבועיים לניסיון הידברות אשר לא צלח ולפיכך הצורך בהכרעת ביהמ"ש.

רקע
2.
חברת אוריון יזמות מתקדמת בע"מ
, (להלן "אוריון"), היא המשיבה 1, רכשה את המקרקעין, (שהינם גג של מרכז מסחרי בעל פוטנציאל בנייה מעליו של שטחי משרדים ודירות מגורים), מחברת מנופים פיננסיים לישראל (מפל) בע"מ, (להלן: "מנופים"), בהסכם מיום 8.8.13. באותה עת, אוריון היתה בבעלות המבקשים, בהם המבקשת 1 חברת סקטור 55 סחר וקמעונאות בע"מ
, (להלן: "סקטור"), שהיתה בעלת 48% ממניות אוריון כאשר שאר המניות של אוריון בבעלות המבקשים 2-3.

3.
כשבעה חודשים לאחר מכן, ביום 13.3.14, (כאשר בשלב זה, סקטור, עדיין הינה מבעלי המניות של אוריון), נחתם הסכם מתן שירותים, ("הסכם השירותים") בין אוריון לבין סקטור ולפיו סקטור תייעץ ותסייע לאוריון בקידום תכנית בניין עיר חדשה ולפיה ישונה יעוד המקרקעין ממשרדים על פי התוכנית שבתוקף למטרת מגורים. התמורה שנקבעה הועמדה ע"ס 91,280 ₪ (בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה) בשל כל יחידת דיור למגורים שתאושר לפי התכנית החדשה כך שבמקום המשרדים, תאושרנה 160 יח"ד. המשמעות הינה שבאישור המקסימלי של יח"ד למגורים, תהיה סקטור זכאית לתמורה בסך של 14.6 מיליון ₪ שהינה המכפלה של 160 יח"ד במחיר שנקבע ליחידה.

4.
ביום 6.11.14 מכרו המבקשים את מלוא הון המניות של אוריון למשיבות 2-4, (להלן: "הסכם המכר").
המשיבות 2-4 התחייבו לשלם כ- 8 מיליון ₪ במעמד חתימת ההסכם, סכום שהביא בחשבון תשלום של 2.6 מיליון ₪ למבקשים וכן סך של 5.5. מיליון ₪ שהינו החזרת הלוואת בעלים שהמבקשת 2 נתנה לאוריון. הסכם השירותים הוזכר כחלק מהסכם המכר והרוכשות התחייבו לחתום על בטוחות להבטחת הסך הכולל של 14.72 מיליון ₪ בשני שטרי חוב על סך 7.36 מיליון ₪. בנוסף, בעלי המניות של הרוכשות ערבו כלפי סקטור בערבות אישית להתחייבויות אוריון לפי הסכם השירותים. התחייבות נוספת היתה לאי המחאת זכויות לצד שלישי והרוכשות התחייבו לפעול לפי סע' 6.1 להסכם השירותים ולפיו נאסרת כל המחאת זכות במקרקעין כולל בחלק מהן ללא אישור סקטור, ואם כך יעשה, הדבר יהווה כהפרת הסכם השירותים.

5.
לאחר חתימת הסכם המכר, המשיבות הודיעו לסקטור כי הן מעדיפות לקדם בעצמן את התוכנית החדשה למקרקעין. לפיכך נחתם ביום 10.4.16 הסכם נוסף, הסכם תוספת להסכם השירותים המקורי, (להלן: "התוספת"). התוספת נחתמה לאחר שאוריון ביקשה להותיר לה 4,000 מ"ר זכויות בניה למשרדים ואת היתרה להמיר למגורים. ההסכם קבע כי הדבר יתאפשר אולם נקבע כי ככול שיאושרו 130 יח"ד בלבד, ותאושרנה זכויות למשרדים, תחשב התמורה המגיעה לסקטור כאילו אושרו 160 יח"ד למגורים. כלומר, ישנה התחייבות של 30 יח"ד שהתמורה לכל יח"ד מהן תחשב כאילו לגביה סקטור זכאית לדמי הייעוץ המוסכמים, גם אם יח"ד אלו לא יבנו.

6.
אוריון פעלה לקידום שינוי לתוכנית הקיימת, והגישה בקשה להיתר בניה הכולל שטחי משרדים המסתכמים בסך של 13,300 מ"ר (כאשר התוכנית שבתוקף הינה של 14,000 מ"ר). בנוסף, הבקשה להיתר כוללת זכויות בנייה ל – 116 יח"ד למגורים בלבד, (במקום 130 יח"ד לפי הסכם התוספת). כך ובנוסף אין מחלוקת כי אוריון פועלת ומבצעת פעולות לשם שיווק ומכירה של יחידות משרדים הכלולים בהיתר הבניה שהוגש על ידה.

7.
סקטור שלחה ביום 6.3.17 מכתב למשיבות ולפיו נדרשו לתקן המחדלים שבהתנהלותן. בהמשך, ביום 26.3.17 נשלחה מטעם סקטור הודעת ביטול של הסכם המכר. ביום 27.3.17 המשיבות השיבו לפניות סקטור ודחו את טענות סקטור כלפיהן. ביום 27.4.17 הגישו המשיבות המרצת פתיחה 44792-04-17 ולפיה ביקשו הצהרה ולפיה הסכם השירותים והתוספת הופרו ע"י סקטור וכי הודעת ביטול הסכם המכר ניתנה שלא כדין וחסרת נפקות, (להלן: "תביעת המשיבות"). המבקשים הגישו תביעתם בתיק זה ולפיה ביקשו להורות על כי הסכם השירותים הופר ע"י המשיבות, להצהיר כי הסכם המכר הופר באופן יסודי על ידי המשיבות בכך שהופר הסכם השירותים. לפיכך ביקשו הצהרה כי ההתקשרות בהסכם המכר בטלה.


תמצית טענות המבקשים
8.
טוענים המבקשים כי סיכויי תביעתם גבוהים ביותר ושהם הוכיחו והעמידו תשתית עובדתית שהינה מעבר לרף הראייתי הנדרש של ראיות מהימנות לכאורה להצלחת תביעתם. לטענת המבקשים, המשיבות הפרו באופן יסודי את הוראות הסכם המכר, הסכם השירותים והתוספת במספר אופנים, בהם בקשה להיתר שלא לפי המוסכם באופן המסכל את אישורו ושיש לדחות טענות כביכול הבקשה להיתר הוגשה לפי דרישות הוועדה המקומית. לשיטת המבקשים, מסתמכים הם על מסמך של אדריכל הפרויקט ולפיו ככול שלא יהיה תכנון מוקפד מראש, לא ניתן יהיה לשלב מגורים בפרויקט. למבקשים טענות הנוגעות להקטנה משמעותית של מספר יחידות הדיור בניגוד להסכם התוספת, מסך של 130 יח"ד לסך של 116 יח"ד. טוענים המבקשים כי יש בדרך בה פועלות המשיבות הקטנת הסיכוי שהתכנית תאושר והקטנת הסיכוי שיאושרו זכויות הבנייה המבוקשות כמו גם הארכה משמעותית של תקופת האישור. בנוסף טוענים המבקשים כי המשיבות פועלות ללא הסכמתם לשיווק ומכירת זכויות במקרקעין דבר המהווה כשלעצמו הפרה של הסכם השירותים. טוענים המבקשים כי אם לא יינתן הסעד המבוקש יגרם נזק בלתי הפיך שהרי ככול שהתוכנית החדשה תאושר, ומקל וחומר ככול שהמשיבות יחלו בבניה על בסיס התכנית התקפה, לא ניתן יהיה לפעול אחרת וכך גם פעולות השיווק של המקרקעין גורמות למצב שאינו הפיך. לכן המבוקש הינו לשמור על המצב הקיים. טוענים המבקשים כי הענקת הסעד לא תגרום למשיבות לכל נזק ממשי. כן טוענים המבקשים לפעולות חסרות תום לב של המשיבות שפעלו מאחורי גבן באופן הסותר התחייבויות מפורשות. לפיכך, התבקש בית המשפט להורות על מתן צווי מניעה כמבוקש בבקשה.





תמצית תשובת המשיבות
9.
בתמצית טוענות המשיבות כי סקטור היא שהפרה באופן יסודי את ההסכמות שבין הצדדים וגוררת את המבקשים 2-3 לסכסוך לא להם. לטענת המשיבות, סקטור זנחה את קידום התכנית למקרקעין, לא עמדה בהתחייבויותיה לפי הסכם השירותים ולא נשאה בהוצאות אדריכלים ויועצים לצורך קידום התוכנית. טוענות המשיבות כי הועדה המקומית פעלה לקידום פרוגראמה (תכנית קווי יסוד מנחים) ולפיה יהיה תכנון כולל של זכויות המגורים באזור, כך שבהתאם לפרוגרמה ניתן לאשר עד 116 יח"ד וזאת בנוסף לזכויות הבניה הקיימות למסחר ושירותים. לאור אוזלת ידה של סקטור, כך טוענות המשיבות, אוריון פעלה לקידום תב"ע חדשה וזאת בעידודו של מר ג'קי בנזקן שהינו הבעלים של חברת סקטור. לטענת המשיבות, סקטור מבקשת לבלום את הפרויקט משיקולים זרים וטקטיים להפעלת לחץ. טוענות המשיבות כי לא יגרם למבקשים כל נזק וככול שיגרם, מדובר בנזק כספי הניתן לפיצוי. המשיבות טוענות לבטוחות העומדות בידי סקטור. טוענות המשיבות כי בקשת ספקטור באה בשיהוי שכן עוד ביום 24.11.16 סקטור הייתה מודעת לכך שמזה כמה חודשים יש צורך בהגשת תב"ע חדשה הכוללת 116 יח"ד בלבד ושסקטור מודעת לכך שאוריון החלה בשיווק שטחי משרדים עתידיים.
נטען למעשה עשוי שכן הבקשה להיתר עליה מלינים המבקשים הוגשה ע"י אוריון עוד במהלך שנת 2015 וביום 14.3.16 ניתנה החלטת הועדה המקומית המאשרת את הבקשה בתנאים. נטען כי על סמך אישור הועדה המקומית העקרוני התקשרה אוריון ביום 21.3.16 בהסכם הלוואה וביום 8.5.17 בהסכם ליווי בנקאי עם בנק לאומי כאשר במסגרת הסכמים אלו שיעבדה אוריון את הזכויות במקרקעין מחד ומאידך נטלה הלוואה הכוללת תנאי ולפיו ככול שלא יתחילו בעבודות בנייה יהיה רשאי הבנק להעמיד את ההלוואה לפירעון. לטענת המשיבות סיכויי הצלחת התיק העיקרי נמוכים ביותר. נטען כי אדריכל הפרויקט במכתב מיום 12.6.17 הבהיר כי בתוכנית שהוגשה נלקח בחשבון תכנון עתידי לצורך מגורים עתידיים. לפיכך התבקש בית המשפט לדחות הבקשה.


תמצית תגובת המבקשים לתשובת המשיבות
10.
המבקשים טוענים כנגד טענת השיהוי כי העובדות שנטען כי היו ידועות להם כפי שעולה מתשובת המשיבים נודעו להם בפועל רק סמוך להגשת הבקשה ולכן אין כל שיהוי בהגשת הבקשה. עוד מוסיפים המבקשים נוכח טענות למסרונים והודעות דואר אלקטרוני שהוחלפו, כי כל עוד המשיבות לא התכחשו להבטחותיהן וכל עוד הכחישו קידום היתר בניה הסותר את הסכמות הצדדים, לא היה מקום להליך משפטי. בנוסף, גם במועד משלוח הודעת ביטול ההסכם, לא היו המבקשים מודעים לטיב פעולות המשיבות. למעשה, מסמכים רבים נודעו למבקשים רק מתביעת המשיבות, שהוגשה בשלהי חודש אפריל 2017. המבקשים חוזרים על טענתם לנזק בלתי הפיך. לשיטת המבקשים, ככול שיקבע כי ביטול הסכם מכר המניות תקף, המבקשים ישובו להיות בעלי הזכויות במקרקעין על כל המשתמע מכך. עוד טוענים המבקשים כי הם מבקשים למנוע בנייה בניגוד גמור להוראות הסכם השירותים, כלומר בניית משרדים על חשבון יח"ד ובהעדר צו לא ניתן יהיה להשיב המצב לקדמותו. לטענת "המעשה העשוי" של המשיבות, טוענים המבקשים כי לאור כך שטרם החלה הבנייה בפרויקט, הסעדים מתבקשים למניעת מעשה עשוי. נטען כי זה שהמשיבות בחרו להתקשר התקשרויות שונות ובכלל זה מול הבנק בטרם ניתן היתר בנייה, הרי עשו זאת תוך נטילת סיכון שאין מקום שהן יבנו מסיכון זה. המבקשים חוזרים בבקשתם על סיכויי התביעה הטובים מאוד המצדיקים את הסעד המבוקש. המבקשים חזרו על טענות נוספות שנטענו בבקשה. לפיכך חזרו וביקשו כי בית המשפט ייעתר לבקשה לצו מניעה.

דיון
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים מסקנתי הינה שדין הבקשה לצו מניעה זמני להידחות.

11.
כידוע, אחד השיקולים המהותיים והמרכזיים בשאלה האם על בית המשפט להיעתר לבקשה לצו מניעה זמני הינה שאלת מאזן הנוחות כאשר אחת משאלות המשנה במבחן זה הינה השאלה, האם אי מתן הצו יגרום לנזק בלתי הפיך, כמו גם השאלה האם הנזק שיגרם אינו ניתן לפיצוי כספי. מדובר בנטל המוטל על המבקשים שהינו נטל המצטבר לקריטריונים נוספים שעל המבקשים לעמוד ולשכנע בהם, קריטריונים הכוללים בין היתר הצגת ראיות מהימנות לכאורה להצלחת תביעתם. גם אם נקודת המוצא הינה שהמבקשים עומדים בנטל הנחת תשתית ראייתית מהימנה לכאורה לעילת התביעה, על המבקשים הנטל להצביע על כך ש"מאזן הנוחות" נוטה לטובתם.

12.
בטענות המבקשים שני "מעגלים" של הסכמים. המעגל הראשון, "הפנימי" נוגע להפרת הסכם השירותים והתוספת לו. בהתאם להסכמים אלו, זכאים המבקשים לסך של 91,280 ₪ במכפלת 160 יח"ד שהינם סך של כ 14.6 מיליון ₪ בתוספת מע"מ והצמדה, סכומים שלפי ההסכם סקטור זכאית להם בתוך 30 יום ממועד אישור התוכנית שתקדם המשיבה 1. לשיטת המבקשים פעולות המשיבות גרמו לכך שישנה סבירות שהיום שבו תאושר התוכנית ירחק שכן התוכנית שמקדמת סקטור נרחבת ביותר לעומת מה שסביר לבקש מבחינה תכנונית. נטען שישנה סבירות שלא יאשרו את יחידות הדיור המבוקשות, גם לא את מספר המטרה בהסכם התוספת של 130 יח"ד (שהרי הסכם התוספת מקנה סכום כספי של לפחות 30 יח"ד ולאור ההפחתה המוסכמת מסך של 160 יח"ד לסך של 130 יח"ד). ב"מעגל" השני, "החיצוני", טוענות המבקשות כי הסכם מכר המניות בטל ולכן במקרה שכזה יחזרו להיות בעלות המקרקעין דבר שגלום בו פוטנציאל גדול בהרבה מהסך המקסימלי לו היתה זכאית לפי הסכם השירותים (14.6 מיליון ₪).

13.
המבקשות טענו לנזק בלתי הפיך ואילו המשיבות טענו כי מדובר במקרה הגרוע ביותר מבחינתן במצב שבו ידרשו לשלם כספים לגביהם ישנן בטוחות שניתנו לצורך כך. מצאתי שיש להעדיף את טענת המשיבות על פני טענת המבקשות.

14.
המבקשות לא טענו כי למשיבות אין יכולת כלכלית כספית לפיצוי בנזקיה הפוטנציאליים שבמעגל "הפנימי", נזק שהינו לכל היותר בשיעור של 14.6 מיליון ₪ אשר לגביהן יש בטוחות אשר המבקשים לא העלו כל ספק לגביהן. המבקשות לא טענו להעדר יכולת כלכלית לפיצוי בנזקים הפוטנציאליים שבמעגל "החיצוני". הנזק הפוטנציאלי "במעגל" זה נוגע לטענה אפשרית ולפיה אם יבוטל הסכם המכר, המקרקעין יחזרו לשליטתם של המבקשים והם יוכלו לפתח את המקרקעין בצורה מיטיבה יותר כספית מבחינת בעל המקרקעין והנזק הפוטנציאלי הינו ההפרש שבין היכולת של המבקשות בפיתוח המקרקעין לעומת היכולת של המשיבות. אף כאן, לא נטען כי אין בידי המשיבות יכולת כלכלית ליתן מענה בצורה של פיצוי כספי להפסד הפוטנציאלי.

15.
לפיכך, כאשר נשוא התובענה, (גם אם מדובר בסעדים הצהרתיים), הינה, מהלכים עסקיים כלכליים בין גופים שתכלית קיומם הינו השאת רווחים כספיים לבעלי מניותיהם, הדבר המהותי שעומד על הפרק הינו שאלה כספית ובהעדר כל טענה להעדר האפשרות לפיצוי כספי לאותם נזקים פוטנציאליים אין כל הצדקה למתן הסעד הזמני שהתבקש גם אם בדיעבד יסתבר כי נגרמו נזקים למבקשים שכן מדובר בנזקים שהיכולת לפיצוי בגינם מביאה אותם למעמד של נזקים שאינם בלתי הפיכים. דוגמא לאי מתן צו מניעה במקרה של מחלוקת הנוגעת למקרקעין, ראו: ע"א 8582/08 בן יעקב נ' בנק הפועלים (השופטת (כתוארה אז) מרים נאור, 20.11.08). יש להוסיף כי המבקשים לא פירטו מהו אותו נזק בלתי הפיך, ואין די בהפניה לכך שמדובר במקרקעין, ואין חזקה על כי במקרקעין כל נזק הינו בלתי הפיך והיה מקום לפירוט מהו הנזק הבלתי הפיך הנטען.

16.
יש להוסיף כי מצאתי ממש בטענות המשיבות לנזקים שיגרמו להן אם ינתן צו מניעה זמני, זאת בהקשר לכך שהתקשרו בהסכמי הלוואה וליווי בנקאי וככול שצו המניעה ינתן עלול להיות מצב שבו יועמדו לפירעון מיידי הלוואות שניתנו לאוריון. המבקשים טענו כי מדובר בהסתכנות מרצון של אוריון וניסיון לקביעת עובדות בשטח ושהן מלכתחילה לא היו צריכות להשקיע משאבים נוכח התנהלותם. מכל מקום, הנימוק המהותי להעדר ההיעתרות לבקשת המבקשים הינה בשל כך שנזקיהם ניתנים לפיצוי כספי ואילו הייתי קובע אחרת, יכול להיות שלא היה די בכך שיש סיכון כלכלי למשיבות. במכלול הדברים "מאזן הנוחות" אינו נוטה לטובת המבקשים עליהם מוטל נטל השכנוע גם בענין זה.

17.
ישנו מעגל נוסף של נזק נטען למבקשים ולפיו המשיבות פועלות לשיווק שטחים במקרקעין, כלומר מוכרות זכויות לשטחי משרדים. אף כאן, מדובר לכל היותר בנזקים שניתנים לפיצוי כספי מה גם שמדובר לכאורה בכספים שישמרו בחשבון הסגור של הפרויקט הנמצא בליווי בנקאי.

18.
נוכח מסקנתי ולפיה הנזקים הנטענים אינם בלתי הפיכים שכן ניתנים לפיצוי כספי, לא מצאתי שיש מקום לקבוע מסמרות בשאר הקריטריונים הנטענים ולהכריע בטענות הנוספות של הצדדים כפי שעלו מכתבי הטענות.



לפיכך
ונוכח האמור, אני מורה על דחיית הבקשה לצו מניעה זמני.

המבקשים ישלמו הוצאות המשיבות בסך כולל של
15,000 ₪.


ניתנה היום, כ"ב תמוז תשע"ז, 16 יולי 2017, בהעדר הצדדים.










הפ בית משפט מחוזי 2084-06/17 סקטור 55 סחר וקמעונאות בע"מ, אופק אדמה בע"מ, ירון מרגי נ' אוריון יזמות מתקדמת בע"מ, א.י.ז.י אבו אחזקות בע"מ, דני שלי מהנדסים בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 16/07/2017)