פסקי דין על דנדי נדל"ן | פסקי דין על נוריאל יוסף | פסקי דין על שלמה ברדה | פסקי דין על כרמלה סופר

11080-01/17 תאמ     27/07/2017




תאמ 11080-01/17 דנדי נדל"ן בע"מ, נוריאל יוסף, שלמה ברדה נ' כרמלה סופר








בית משפט השלום בהרצליה



תא"מ 11080-01-17 דנדי נדל"ן בע"מ
ואח' נ' סופר ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
יפעת אונגר ביטון


התובעים

1.דנדי נדל"ן בע"מ

2.נוריאל יוסף

3.שלמה ברדה

ע"י ב"כ עו"ד אמיר אליוב


נגד


הנתבעים

1.כרמלה סופר

2.מנשה סופר

ע"י ב"כ עו"ד אפרים סופר




פסק דין


תביעה לתשלום דמי תווך, בגין שירותי תווך שנתנו התובעים לנתבעים, לשם מכירת ביתם בהרצליה. עיקר המחלוקת בשאלה משפטית בסוגיית "הגורם היעיל".
התביעה הוגשה בסדר דין מהיר וכך התנהל ההליך. נימוקי

פסק דין
ניתנים בתמצית, בהתאם לתקנה 214טז לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984.

1.
אלה, בקיצור, העובדות הדרושות לעניין -

א.
הנתבעים שכרו את שירותי התובעים, בבלעדיות, ביום 11.12.2015 (כעולה מהזמנת שירותי תווך – נספח ד' לתביעה). מטרת התווך הייתה מכירת נכס בבעלות הנתבעים ברח' שמעון ויזנטל 8 בהרצליה (להלן: "הנכס"), תמורת ארבעה מיליון ₪. הנתבעים קיבלו זכות לשווקו בבלעדיות עד ליום 18.4.2016.

ב.
הנתבעים התחייבו לשלם לתובעים 1% ממחיר המכירה בתוספת מס ערך מוסף.

ג.
התובעים ביצעו פעולות שיווק ובין היתר תלו על הבית שלט, ופרסמו את הנכס למכירה.

ד.
ביום 6.3.2016 הוצג הנכס לאבי חיים (להלן: "הרוכש"), שאף הוא חתם על הזמנת שירותי תווך עם התובעים.

ה.
ביום 14.7.2016 נחתם בין הנתבעים לרוכש הסכם מכר, בתמורה לארבעה מיליון ₪. הרוכש שילם לתובעים את עמלת התווך כפי שהתחייב.

2.
אליבא התובעים, על הנתבעים לעמוד בהתחייבותם לשלם את עמלת התווך כמוסכם, אולם הם הציעו לשלם 10,000 ₪ בלבד, לכאורה כ"מתנה", לתובעים. לגרסת התובעים, עמדו בהתחייבותם בהתאם להזמנת התווך, בצעו מלאכתם על הצד הטוב ביותר ואיתרו עבור הנתבעים רוכש שהסכים לשלם להם את התמורה המבוקשת. בסופו של דבר נמכר הנכס לרוכש זה ובמחיר המבוקש.

3.
הנתבעים כופרים בחבות. הם מדגישים כי התביעה אינה מלמדת על כל העובדות הסובבות את עסקת המכר. על-פי גרסתם, התובע 3 הציג לרוכש את הנכס, אך לא פרסם את הנכס למכירה בעיתונות. הנתבעים טוענים כי בעת שהתובע 3 הציג לרוכש את הנכס, רעייתו לא הייתה עמו, וממילא הוא לא התעניין ברכישתו. כך, לא נוהל כל מו"מ, בניגוד לטענת התובעים בתביעתם.


לא זו אף זו, התובעים 2 ו- 3 הציגו את הנכס בפני
מתעניינים נוספים, אך איש מהם לא החל לנהל מו"מ לרכישתו.

4.
הנתבעים מתארים את סיום ההתקשרות עם התובעים, בתום תקופת הבלעדיות. הם סרבו לבקשת התובע 3 להאריך את תקופת הבלעדיות.


יום למחרת, 19.4.2016, פרסמו בעצמם את הנכס למכירה באתר "יד-2" ואף הציבו שלט בחזית הנכס, במקום שלט התובעים. מתום תקופת הבלעדיות לא נוצר קשר כלשהו עם התובעים.

5.
בראשית חודש יוני 2016, הגיע הרוכש בעצמו וביוזמתו ונקש על דלת ביתם, תוך שהביע התעניינות מחדש בנכס. הרוכש אמר שעבר ברחוב במקרה, ראה את השלט שהציבו הנתבעים

והחליט לבדוק את הנכס בשנית.

לאחר מכן, ביקר בנכס פעמיים נוספות, עם רעייתו ועם חמיו.

בעקבות זאת, נוהל מו"מ בין הצדדים, עד אשר ביום 15.6.2016 נשלחה טיוטת הסכם, שהבשילה סופו של דבר להסכם המכר, אשר נחתם ב- 14.7.2016, כאשר לתובעים לא היתה יד ורגל בהובלת העסקה לכדי גמר.

6.
הנתבעים הוסיפו וציינו, כי במהלך חודש מאי 2016, לאחר שנסתיימה תקופת הבלעדיות, הושג סיכום בעל-פה למכירת הנכס לקונה בשם יוסי, במחיר נמוך מארבעה מיליון ₪. ברם, הסיכום לא הבשיל כדי הסכם מחייב.

7.
בישיבה שהתקיימה ביום 24.4.2017, הושגה הבנה בין הצדדים, כי הרוכש יעיד כעד מטעם בית המשפט כשהצדדים יוכלו לחקור אותו בחקירות נגדיות, ולא יובאו עדים נוספים.

8.
הרוכש אישר בעדותו, כי לראשונה ראה בנכס שלט של התובעים ופנה אל התובע 3, אותו הכיר קודם לכן מעסקאות קודמות. התובע 3 הציג בפני
ו את הנכס למכירה בתמורה ל- 4 מיליון ₪.

אולם, הוא קיבל ייעוץ משפטי ממספר עורכי דין, שלא לבצע את העסקה עפ"י המתכונת שהוצעה (ערבויות, מועדי תשלום ומועדי העברת זכויות). הרוכש אישר כי לא רכש את הנכס "על סמך חוסר ההסכמה למודל המוצע ואי הסכמה למחיר" (עמ' 5 ש' 5-6 לפרוט').


הרוכש אישר כי בהמשך הגיע אל הנכס שוב, והפעם בזכות השלט של הנתבעים עצמם. לדבריו, קינן בלבו חשש לרכוש את הנכס על סמך הייעוץ המשפטי שקיבל. כשסיפר על חששו לתובעים, הם הפנו אותו לעו"ד אליוב (ב"כ התובעים דהיום). עו"ד אליוב ייצג אותו בעריכת ההסכם והעסקה הושלמה, בתמורה ל- 4 מיליון ₪.


הרוכש נשאל אם התובע 2 סייע בקידום העסקה והשיב: "כן, כי אחרת אני מאמין שאם הייתי מקבל עוד ייעוץ והיו אומרים לי לא להיכנס במבנה הנוכחי אני מאמין שלא הייתי ממשיך עם העסקה" (עמ' 5 ש' 29-31 לפרוט').

9.
בחקירה הנגדית, הרוכש אישר כי בשלב הראשון, כשהגיע לנכס עם התובע 3, נכח בו לבדו ללא רעייתו. הוא מסר כי נוהל מו"מ קצר, שבוצע באמצעות התובע 3 ולא ישירות עם הנתבעים. בסופו של דבר החליט לוותר על רכישת הנכס, ואף בחן נכסים נוספים.


לאחר שלושה חודשים נתקל בשלט והחליט לבחון את הנכס. הפעם הביא גם את רעייתו וחמיו. באותו שלב הקשר היה עם הנתבעים לבדם, ללא מעורבות התובעים. הרוכש תיקן את עדותו וציין כי החלפת הטיוטות (שעליהן קיבל ייעוץ משפטי), בוצעה בשלב זה, ולא בשלב הראשון.




דיון

10.
מעדותו של הרוכש, עולה שעיקר המחלוקת היא בשאלת תרומתם של התובעים לקשירת העסקה בשלב השני. לדברי הרוכש, עת הגיע לנכס לראשונה, ניהל מו"מ קצר עם המתווך בלבד, שלא הבשיל לכדי החלפת טיוטות הסכם. לעומת זאת, בשלב השני, התקדמו המגעים הישירים בין הצדדים לשלב טיוטות, אולם נוצר קושי לעניין מבנה העסקה. הרוכש, שנועץ עם מספר עורכי דין, נרתע מחתימת הסכם המכר, עד אשר התובע 2 הפנה אותו לעו"ד אליוב, שטיפל בעסקה אל מול ב"כ הנתבעים, עד השלמתה.

11.
נמצאנו למדים, כי תרומת התובעים להתגבשות העסקה בסופו של דבר, הסתכמה בהפניית הרוכש לעו"ד אליוב, בעזרתו הגיע המו"מ לידי גמר והסכם המכר נכרת.

12.
הצדדים נותרו חלוקים, גם לאחר עדות הרוכש כאמור, בשאלה אם התובעים מהווים

"הגורם היעיל".

13.
סע' 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996, קובע:


ס"

"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:


(1)
הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

14.
הביטוי "הגורם היעיל" משמעותו – לא די בכך שהמתווך יצביע על סיבתיות עובדתית בין פעולותיו לבין קשירת העסקה, אלא שעליו להניח את היסוד לכך שפעולתו היא בבחינת גורם בלעדיו אין. משמע, כי לפעולתו צריך שיהיה משקל מכריע לקשירת העסקה, עפ"י מבחן היעילות. יש לשאול עד כמה היתה פעולתו של המתווך יעילה ביצירת העסקה.

15.
ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ. אופיר בנימין, שבו נדונה פרשה בה היה מעורב מתווך בלעדי, נקבע כי זכותו של מתווך לתשלום מותנית, בכל מקרה, בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה. יתרונו של מתווך בלעדי בכך שיש לו אפשרות "קלה יותר להוכיח את היותו "הגורם היעיל" כיון שבחוק נקבעה חזקה לטובתו, ויש לסתור אותה.


חרף טענות ב"כ התובעים בעניין תחולת החזקה, אין החזקה חלה. סע' (14) מחיל את החזקה כאשר העסקה נשוא התווך בוצעה במהלך תקופת הבלעדיות. אין חולק כי אין זה המקרה שלפנינו (להרחבה ראו האמור בסע' 19 לפסק דינה של כב' השופטת ברק-ארז בפרשת קבוצת בראל הנ"ל).


16.
כאמור בע"א 2708/14 יוסי ישראלי נ. משה אהרוני, בפסיקה הוצגה רשימה לא סגורה של שיקולים שיש בהם להשפיע על ההכרעה אם המתווך היה "הגורם היעיל" בקשירת העסקה. בין אלה נמנו: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות התווך, היקף המגעים, פגישות ושיחות עם הצדדים; קיומו של גורם נוסף שהיה מעורב וסייע להשגת תוצאה חיובית (כריתת הסכם); תשלום דמי תווך ע"י הצד השני; זהות הצדדים ; הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת וכיו"ב.

17.
באותו ענין הגיע בית המשפט למסקנה שהמתווך לא היה הגורם היעיל להתקשרות המחייבת בין הצדדים, לאור אופיו של התווך והשוני בזהות הצדדים לתווך.

18.
כאמור, התנאי הוא הוכחה של המתווך כי הוא הווה סיבה בלעדיה אין, הקושרת קשר סיבתי מובהק ומכריע בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת.

19.
בדומה שאירוע שנדון בפרשת יוסי ישראלי, במקרה שלפני התובע 3 הוא שהציג לפני הרוכש את הנכס, כלומר הביא לידיעתו את דבר קיומו כנכס למכירה. עולה כי החל מו"מ, אך הוא לא נוהל עם הנתבעים, כי אם בין התובע 3 לרוכש, בלבד. אין חולק כי מו"מ זה לא קרם עור וגידים ולא הוביל לדבר.


לאחר מכן, חל ניתוק של שלושה חודשים לערך. בתקופה זו התובעים הציגו בפני
הנתבעים רוכשים פוטנציאליים אחרים, ואף הרוכש התעניין בנכסים אחרים. לכל אורך התקופה, לא נוצר מגע בין הרוכש לנתבעים, לא ישירות ולא באמצעות התובעים, או מי מהם. התובעים לא ביצעו מגעים, שיחות או פגישות, עם הצדדים לתווך, או מי מהם בניסיון לקדם את העסקה ביניהם, הגם שהרוכש הסכים למחיר המבוקש.


דומה שבשלב זה, נקטע הרצף.





20.
מקץ אותה תקופה, חלף הרוכש באזור והבחין בשלט המצביע כי הנכס עומד למכירה. הקשר נוצר הפעם בינו לבין הנתבעים ישירות, ללא כל מעורבות התובעים. הרוכש עצמו לא פנה אליהם בנושא, ולא ביקש את מעורבותם בתווך בינו לבין הנתבעים, גם כאשר התעוררו בעיות בקידום העסקה והוא קיבל ייעוץ שלילי לגביה.


גם הנתבעים לא ראו לפנות למתווך (שסיים מבחינתם את הטיפול בהם עם תום תקופת הבלעדיות שאותה לא הסכימו לחדש).


אך חשוב מכל, התובעים עצמם לא פנו אל הנתבעים לבחון האם ביתם עומד עוד למכירה, האם יש להם מציעים פוטנציאליים, האם התעוררו בעיות, האם נערכות פעולות למכירת הנכס וכיו"ב.

21.
הרוכש העיד כי נועץ בשנים או שלושה עורכי דין ואיש מהם לא הסכים לייצגו בעסקה ואף יעצו לו לא להתקשר בה, לפי התנאים הקיימים. גם בשלבים אלה לא עירב את התובעים.

22.
בשלב כלשהו, נפגש עם מנהל התובעת, ושיתף אותו בחששותיו. גם אז, התובעים לא "נכנסו לתמונה", לא שוחחו עם הנתבעים, לא ניסו להעמיק חקר בפשר המניעה לחתום על חוזה המכר, לא ניסו לדבר על ליבם לשנות מתנאיה וכיו"ב. כל שעשה מנהל התובעת הוא להפנות את הרוכש לעו"ד אליוב, למען יוועץ גם בו.


ואמנם, לגרסת הרוכש, פנייתו לעו"ד אליוב, היתה נקודת המפנה, שהביאה בסופו של יום לחתימת הסכם המכר.

23.
אמנם, הצדדים לתווך הם אותם הצדדים ואף הנכס והתמורה זהים. פרק הזמן שחלף בין המועד בו הוצג הנכס לרוכש לבין חתימת הסכם המכר אינו ארוך באופן יחסי. הרוכש עצמו שילם לתובעים את דמי התווך בקשר לעסקה זו. כל אלה מתקיימים.

24.
אך להבנתי, באלה לא די במקרה הנדון. לא אלה שהביאו את התובעים להיות "הגורמים היעילים" בביצוע העסקה. אינטנסיביות פעולתם (שמלכתחילה לא ברור עד כמה היתה אינטנסיבית – הא ראיה כי הנתבעים בחרו לוותר על הארכת תקופת הבלעדיות) נקטעה. הם לא היו מעורבים עוד בפעולות שמטרתן לשווק את הנכס ולהביא למכירתו. הם לא יזמו דבר, לא נפגשו, לא ניהלו שיחות, לא היו מעורבים כלל. לולא שיתף אותם הרוכש, באקראי, בהתלבטותו, ספק אם היה להם קשר כלשהוא למכירה.

25.
התובעים אינם זכאים להסתמך על הפגשת הצדדים לעסקה. הפגשת הצדדים לראשונה לא היתה מהותית במקרה זה, כיוון שהרכוש לא רכש את הנכס כתוצאה ממנה, כי אם כתוצאה מהקשר שיצר עת שהבחין במקום בשלט חדש. ואז החל, בעצמו, לשוחח ולהיפגש עם הנתבעים.


שני גורמים התערבו בקשר החדש, והועילו ליצירת העסקה: - האחד, הנתבעים שווקו בעצמם את הנכס; השני, עו"ד אליוב הצליח לסלק מעל הדרך את המכשולים שמנעו את חתימת ההסכם קודם להתערבותו.

26.
מאחר ואלה פני הדברים, להבנתי לא היו התובעים בבחינת "הגורם היעיל" קרי – הסיבה בלעדיה אין לכריתת העסקה.

27.
סופו של דבר, התביעה נדחית.

התובעים ישאו בהוצאות משפט בסך 6,500 ₪.


זכות ערעור כדין.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.


ניתן היום,
ד' אב תשע"ז, 27 יולי 2017, בהעדר.













תאמ בית משפט שלום 11080-01/17 דנדי נדל"ן בע"מ, נוריאל יוסף, שלמה ברדה נ' כרמלה סופר (פורסם ב-ֽ 27/07/2017)