פסקי דין על מרדכי מיכאל אלפר | פסקי דין על שרה אלפר | פסקי דין על גרסיה בלגזל

28273-05/15 א     07/08/2017




א 28273-05/15 מרדכי מיכאל אלפר, שרה אלפר נ' גרסיה בלגזל








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 28273-05-15 אלפר ואח' נ' בלגזל ואח'


תיק חיצוני:


לפני כבוד השופט אפרים צ'יזיק




התובעים

.1

מרדכי מיכאל אלפר

.2

שרה אלפר

ע"י ב"כ עוה"ד יהודה גזיאל


נגד

הנתבעים
.1

גרסיה בלגזל

.2

יעקב בלגזל

ע"י ב"כ עוה"ד חגי תלמי




פסק דין

בפני
י תובענה לסילוק ידו של הנתבע מדירת מגורים הנמצאת בבעלות התובעים וממוקמת ברחוב הרצל
66/1 גוש 10865 חלקה 70 ולחיוב הנתבע בדמי שימוש ראויים בסך של 1800 ₪ לחודש החל מיום 1.2.2015 ועד למועד סילוקו של הנתבע מהדירה (ראה : סעיף 8 לסיכומי התובעים) .
רקע עובדתי
:
בנוגע לזכות התובעים במקרקעין שבמחלוקת יצוין:
א.
בתאריך 3.10.2011 נחתם בין התובעים ושותפיהם לבין החברה לניהול קופות גמל (2003) של העובדים באוניברסיטה העברית בירושלים בע"מ הסכם מכר לרכישת הבניין בו ממוקמת הדירה . בתאריך 1.2.2012 הועברה החזקה בבניין לידי התובעים וארבעת שותפיהם וזאת לאחר שהחברה לניהול קופות גמל (2003) של עובדי האוניברסיטה העברית בע"מ מכרה לתובעים את הבניין אשר נוהל עד לאותה עת באמצעות חברת ניהול המבנים "פירר הנהלת רכוש בע"מ" .
ב.
בתאריך 29.10.2013 נכרת בין התובעים לבין שותפיהם לעסקת המכר (נתן וורד אלפר , אסתר פריד ואיזינבאד שמעון) הסכם בכתב שכותרתו "הסכם שיתוף וחלוקת מקרקעין" המעגן את זכויות החזקה של כל אחד ואחד מהם בבניין שגובהו שלוש קומות וכולל בחובו קומת קרקע מסחרית ובה ארבע חנויות , שני חדרים הבנויים בנפרד בקומת הקרקע , אשר אחד מהם משמש כחנות , ושש דירות מגורים .
בנוגע לרכישת זכות הדיירות המוגנת יצוין:
א.
בתאריך 19.10.1975 נכרת בין בעלי הבניין דאז (חברת צימרמן חברה לנכסים והשקעות בע"מ" , מרטה קסטנר , אורן בלבש ונתן בן יעקב) לבין אביו המנוח של הנתבע , מר מיכאל בלגזל (ז"ל) , חוזה שכירות המקנה לו זכויות של דייר מוגן באחת מדירות הבניין שגודלה 2.5 חדרים . לאחר פטירת אביו המנוח של הנתבע בתאריך 12.9.2007 ירשה אמו המנוחה של הנתבע , הגב' גרסיה בלגזל
(ז"ל) , את הזכות לדיירות מוגנת בדירה מכח הוראת סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר , התשל"ב – 1972 .
ב.
במהלך תקופת חייה האם המנוחה שילמה אמו של הנתבע את דמי השכירות לידי בעלת המבנה דאז באמצעות נציגי חברת הניהול פירר בע"מ . עם פטירת בעלה המנוח המשיכו לחול על האם המנוחה כלל תנאי ההסכם בהתאם להוראת סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר , תשל"ב – 1972 אשר כלל , בין היתר , סעיף האוסר על השוכר למסור , להעביר , להשכיר וכן לעשות שימוש או להמשיך להשתמש במושכר או בחלק ממנו מבלי לקבל אישור בכתב מטעם המשכיר .
בנוגע לרקע להליך שבפני
יצוין:
א.
בתאריך 14.5.2015 הגישו התובעים לבית-המשפט תובענה כנגד הנתבע וכנגד אמו המנוחה בנימוק כי בתחילת חודש פברואר 2015 הפרה הנתבעת 1 את הסכם השכירות בכך שהתירה לבנה הבגיר להתגורר בדירה ובכך הפך למסיג גבול לאחר שאמו המנוחה התירה לו להתגורר בדירה שלא כדין . משכך , התובעים עתרו בכתב התביעה המקורי למתן פס"ד הצהרתי המורה לאם המנוחה שלא לאפשר לנתבע להתגורר בדירה המושכרת ובנוסף לכך ליתן צו המורה על סילוק ידו של הנתבע מהדירה . בנוסף לכך , הוגשה גם תביעה כספית לחיוב הנתבע 2 בדמי שימוש ראויים בדירה בסך של 4000 ₪ עד למועד הגשת התובענה וכן גם לחייבו בדמי שימוש ראויים בסך של 1000 ₪ לחודש החל מחודש פברואר 2005 ועד למועד סילוק ידו מהדירה .
ב.
זמן קצר לאחר פטירת האם המנוחה , אשר הלכה לעולמה בתאריך 1.9.2015 , שלח ב"כ התובעים אל הנתבע בתאריך 16.9.2015 מכתב דרישה לסילוק ידו מהדירה . בתשובה לדרישה זו נענה ב"כ התובעים על ידי ב"כ הנתבע כי הנתבע רכש זכויות של דייר מוגן בדירה בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר וכי הינו מתגורר בדירה בהרשאת בעליו הקודמים של הבניין .
ג.
בתאריך 27.10.2015 הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן בו עתרו לסילוק ידו של הנתבע מהדירה ובנוסף לכך לחייבו בדמי שימוש ראויים בסך של 9000 ₪ לחודש (עד למועד הגשת כתב התביעה המתוקן) וכן גם בדמי שימוש ראויים בסכום של 2000 ₪ לחודש החל ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום המלא בפועל בנימוק כי לא ירש זכויות לדיירות מוגנת בדירה וכי הוא מסיג גבול .

טענות התובעים
:
התובעים טוענים כי מתצהיר התשובות לשאלון אותו שלחו אל הנתבע עולה כי האחרון לא התגורר עם אביו המנוח , אשר על פי לשון הפסיקה נחשב ל"דייר המקורי" (השוכר החוזי שעימו נעשה הסכם השכירות) , במשך ששת החודשים הקודמים לפטירתו מאחר ובאותה עת התגורר בדירה אחרת בקרית-חיים .
עוד טוענים התובעים כי במהלך התקופה שבין מועד פטירת האב לבין מועד פטירת האם , אשר אליבא דעמדת התובעים נחשבת על פי עמדת פסיקת בתי-המשפט ל"דיירת נגזרת" (מי שהפך לדייר מוגן מכח סעיפים 20 – 26 לחוק הגנת הדייר) , התגורר הנתבע אצל האם רק לסירוגין מבלי לשמור על תקופת מגורים רציפה כפי דרישת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) , תשמ"ד – 1972 . התובעים אף טוענים כי לא הוכח שהנתבע ביטל את חוזה שכירת הדירה בה התגורר עד לחודש פברואר 2005 או לחילופין כי הדירה בה התגורר עד לאותה עת הושכרה לדייר אחר תחתיו . מכאן , סבורים התובעים כי הנתבע אינו עונה על הקריטריונים הקבועים בסעיפים 20(ב) ו – 27(1) לחוק הגנת הדייר ומשכך אינו זכאי לרשת את זכויות הוריו המנוחים לדיירות מוגנת בדירה .
התובעים מוסיפים כי מן המסד העובדתי אשר הוצג בפני
ביהמ"ש עולה כי הנתבע לא צירף חוות דעת רפואית התומכת בטענתו כי מצבה הבריאותי של אמו היה בכי רע וכי אין מקום להסתפק באותו תיעוד רפואי מתוך תיקה הרפואי על מנת לקבוע כי היא נדרשה לטיפול "צמוד" אשר דרש את נוכחותו האישית של התובע בביתה קל וחומר משהוכח כי האם המנוחה הסתייעה בשירותיה של מטפלת בשכר ואף גם קיבלה בנוסף סיוע מאחיו של הנתבע .
לשיטת התובעים , האם המנוחה הפרה את הוראות הסכם השכירות , ובפרט את הוראות סעיפים 6(א) ו – 10 להסכם וכן גם את הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר , אשר הוראות חוק הגנת הדייר חוסות עליו ומשכך הנתבע היה מנוע מלכתחילה מלעשות שימוש כלשהו בדירה .
טענות הנתבע
:
הנתבע אינו חולק על כך שאמו המנוחה לא חתמה על גבי הסכם השכירות אלא אך ורק אביו המנוח דא עקא שלשיטתו זכותה לדיירות מוגנת נובעת מכח דיני השליחות המסמיכים את בעל לחתום על מסמך משפטי הנוגע גם לרעייתו ובנוסף לכך גם מכח "הלכת השיתוף" אשר חלה על בני זוג שנישאו לפני שנת 1974 ולאחר מכן אף המשיכו להתגורר יחדיו לכל אורך תקופת נישואיהם .
הנתבע אף חולק על טענת התובעים ולפיה אמו הייתה במעמד של "דיירת נגזרת" ולא במעמד של "דיירת מוגנת" וזאת משום שבמועד חתימת ההסכם ובהמשך גם לכל אורך תקופת חייהם חיו השניים יחדיו וניהלו משק בית משותף ומשכך אליבא דעמדתו יש לראות בה כדיירת מוגנת "מקורית" ולא כדיירת "נגזרת" .
הנתבע סבור כי ממכלול הראיות והעדויות אשר הובאו בפני
ביהמ"ש ניתן להסיק כי התובעים התנהלו שלא כדין ובחוסר תום לב היורד לשורשו של עניין בכך שעל אף מצבה הרפואי הקשה של אמו באותה עת עשו השניים כל אשר לאל ידם על מנת למנוע ממנו את האפשרות להתגורר בדירה במשך שישה חודשים רצופים וכל זאת מתוך כוונת מכוון למנוע ממנו את האפשרות לקבל זכות של דייר מוגן בדירה בהתאם להוראת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר .
אשר לטענה כי במהלך התקופה שבה התגורר בדירה בצוותא חדא עם אמו התגורר בדירה אחרת השיב הנתבע כי מאז שנת 1979 ואילך לא הייתה בבעלותו דירת מגורים וכי הסיבה שבעטיה עבר להתגורר בדירה ביחד עם אמו נבעה מכך שמצבה הרפואי של האם התדרדר מאוד בסמוך לאותה עת וכי בעשותו כן ביקש לסעוד אותה ולסייע בידה .
עוד טוען הנתבע כי טענתם של התובעים ולפיה הוא לא התגורר בפועל בדירה במהלך מחצית השנה הקודמת לפטירתה של אמו משוללת כל יסוד מאחר ואדם אחר שכר במקומו את הדירה בה התגורר קודם לכן ובנוסף לכך משום שעובדה זו תועדה ברישומי חברת החשמל וכן גם ברישומי עיריית חיפה .
דיון והכרעה
:
הוראת החוק הרלוונטית לענייננו הינה הוראת סעיף 20 לחוק הגנת הדייר הקובעת כי בן זוגו של דייר בשכירות מוגנת אשר הלך לעולמו זכאי לקבל את הזכות לדייר מוגן , ברם זכות זו מותנית בכך שהשניים גרו יחדיו במשך פרק זמן של חצי שנה טרם פטירתו של בן הזוג . בהמשך הסעיף נקבע כי בהיעדר בן זוג זכאים ילדי הדייר או קרוביו האחרים לקבל מעמד של דייר מוגן אולם הזכאות לכך מותנית בכך שילדי המנוח או קרוביו התגוררו עימו בדירה ה"מזכה" במשך שישה חודשים טרם פטירתו וכי במהלך תקופה זו לא הייתה להם דירת מגורים אחרת .
מעמדה המשפטי של האם המנוחה בדירה :
ההסדרים בעניין העברת זכויותיו של דייר מוגן שנפטר לילדיו או לקרוביו מעוגן בסעיפים 20 ו – 27 לחוק הגנת הדייר . סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר שכותרתו "דייר של דירה שנפטר" קובע כי ככל שלדייר מוגן אשר הלך לעולמו אין בן-זוג אזי ילדיו או קרוביו (ככל שאין למנוח ילדים) יהיו לדיירים בכפוף לכך שילדיו (או קרוביו) התגוררו בצוותא חדא עם הדייר במשך פרק זמן של שישה חודשים לפחות טרם מועד סמוך לפטירתו וכי בזמן פטירת המנוח לא הייתה להם דירה אחרת למגורים .
סעיף 27 לחוק הגנת הדייר קובע כי ככל שאדם הופך לדייר לפי הוראת סעיפים 20 – 26 לחוק , הרי שככלל אף אדם אחר זולתו אינו רשאי לקבל מעמד של דייר מוגן תחתיו . עם זאת , סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר קובע כי מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיף 20 (או 22) לחוק יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים , ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר .
חוק הגנת הדייר אינו קובע שרשרת אין-סופית של דיירות מוגנת בדרך של "הורשה" מדייר שנפטר לבן משפחתו. החוק מגביל בסעיף 27(1) את ה"הורשה" רק ל"יורש" של הדייר המקורי , או ל"יורש אחר יורש" (פעם אחת בלבד) , וזאת רק לגבי מי שהתקיימו לגביו התנאים הנקובים בסעיף 20 בעת פטירת הדייר המקורי . על בעל-דין הטוען כי היה לדייר מוגן מכח הוראת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר בעקבות פטירת הדייר המוגן המקורי שהתגורר במושכר מוטל הנטל להוכיח כי הדייר שנפטר היה במעמד של "דייר מוגן מקורי" וכי בנוסף לכך מתקיימים לגביו כלל התנאים הנוספים אשר נקבעו במסגרת הוראת סעיף 27(1) לחוק (ראה : בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמודים

251 - 250; רע"א 612/09 קובי קן-דרור נ' יעקב ויסברג מיום 12.5.2009) .
ראשית , יש להידרש לשאלה האם לאחר פטירת אביו של הנתבע מעמדה המשפטי של האם המנוחה היה של "דיירת מוגנת" , כפי עמדת הנתבע , או שמא במעמד של "דיירת נגזרת" , כפי טענת התובעים . עיון בהסכם ההתקשרות המקורי מיום 19.10.1975 מעלה כי ברישת ההסכם מודפס אך ורק שמו של האב המנוח וכי בסיפת ההסכם מופיעה אך ורק חתימת האב המנוח בלבד ובנוסף לכך גם חתימת המשכיר/בעל הבניין באותה עת (ראה : נספח ה' לתצהיר התובעים) . יתירה מכך , יש לזקוף לחובת הנתבע את הימנעותו מלזמן לעדות את בעלי הבניין באותה עת ובנוסף לכך יש גם מקום לדחות את טענתו כי אביו המנוח חתם על גבי הסכם השכירות גם כשלוחה של האם שכן על פי לשון הפסיקה אין מקום להחיל את דיני השליחות על מקרה שבו חותם רק אחד מבני הזוג על הסכם השכירות (ראה : ע"א (מחוזי ירושלים יעקב ויסברג נ' קובי קן דרור מיום 10.11.2008 ; רע"א 612/09 קובי קן דרור נ' יעקב ויסברג מיום 12.5.2009).
אין גם כל בסיס משפטי לטענתו של הנתבע ולפיה יש לראות באמו המנוחה כ"דיירת מקורית" מכוח הלכת השיתוף בין בני זוג מאחר ועל פי לשון הפסיקה זכות הדיירות המוגנת הינה זכות אישית אשר דרכי העברתה מוגבלות ומנויות בחוק הגנת הדייר ולפיכך דייר מוגן "מקורי" לא יכול להעביר לבן -זוגו את הבעלות במחצית הזכות של הדיירות המוגנת מכוח הלכת השיתוף (ראה : בר"ע 2280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף, פ"ד מז(5) 596).
אמנם במערכת היחסים הפנימית בין שני בני הזוג הזכות לדמי מפתח יכולה אמנם להיות בנסיבות המתאימות משאב משותף השייך לבני הזוג , ברם במישור היחסים שבין הדייר המוגן לבין בעל הבית יש לראות אך ורק רק את בן-הזוג אשר עימו נכרת הסכם השכירות כדייר מוגן מקורי ומשכך אין גם מקום להעניק מכח הלכת השיתוף זכויות לקרובי משפחה אחרים או לילדי הדייר המקורי (ראה : עניין וייסברג , שם) .
חוק הגנת הדייר הכיר בשני דורות של דיירים בעקבות הדייר המקורי אשר חתם על הסכם שכירות עם בעל הבית . דור ראשון של דיירים שזכותם נגזרת מזכות הדייר המקורי בהתאם להוראת סעיף 20 לחוק ("דיירים נגזרים") ודור שני של דיירים שאף הוא מקיים את תנאי הוראת סעיף 20 לחוק אלא שזכותם נדחית מפני זכותם העדיפה של דור הדיירים ה"נגזרים" אשר רוכשים מעמד של דיירים "מוגנים" ככל שהינם מקיימים בנוסף גם את תנאי סעיף 27 לחוק ("דיירים נדחים") . לפיכך , הדייר הנדחה רוכש את זכויותיו לא מכח זכויות הדייר ה"נגזר" אלא מכח זכויות הדייר המקורי . עם זאת, זכותו של הדייר הנדחה איננה "חלשה" מזו של הדייר הנגזר במובן זה שאף היא שואבת תוקפה מזכותו של הדייר המקורי, ואך נדחית בזמן בשל עדיפות שנתן המחוקק לדייר הנגזר (ראה : ת"א (י-ם) 10680/08 שלום ועקנין נ' חיים צ. ברילנט מיום 22.7.2014) .
לאור האמור מעלה , הנני מקבל את עמדת התובעים כי יש לראות באם המנוחה כ"דיירת נגזרת" ולא כ"דיירת מקורית" וכי יש לראות בנתבע לכל היותר כ"דייר נדחה" , דהיינו מי שנכנס בנעליו של הדייר ה"נגזר" בהתאם להוראת סעיף 27 לחוק הגנת הדייר בעקבות מותו של הדייר ה"נגזר" או לחילופין לאחר שהאחרון חדל מלהחזיק במושכר .
לפיכך , כל עוד בת זוגו של הדייר המקורי
, ובעניינו האם המנוחה , לא חתמה על גבי חוזה השכירות הרי שמבחינת הפסיקה הינה נחשבת ל"דיירת נגזרת" ולפיכך זכותו הלכאורית של הנתבע להיחשב כ"דייר מוגן" צריכה להיבחן בזיקה להוראת סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר הנדחה (ראה : בר-אופיר , שם , עמ' 258)
.
מעמדו המשפטי של הנתבע בדירה
:
סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר קובע כי במקרה של פטירת האם , או לחילופין באם הינה מפסיקה להחזיק במושכר, או אז ניתן להסב את זכויותיה לילד/קרוב בכפוף לכך שילדו/קרובו של הנפטר הוסיף להתגורר בדירה ושלא הייתה לו דירה אחרת למגורים . אי לכך , על מנת לממש את זכותו הנדחית הרי שעל ילדו/קרובו של הדייר הנגזר או כאשר המבקש להחזיק במושכר לעמוד בארבעה תנאים מצטברים: האחד , עליו להראות כי התגורר עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים טרם מותו . התנאי השני הוא כי עליו להראות ש"הדייר הנגזר" נפטר או חדל להחזיק במושכר . התנאי השלישי קובע כי עליו להוכיח שהוסיף להתגורר בדירה ואילו התנאי הרביעי קובע שעליו להוכיח כי אין לו דירה אחרת למגורים (ראה : ת"א (טבריה) 14869-10-14 אסתר מלר ואח' נ' אורלי נבון ואח' מיום 16.2.2017) .
בנדון , אין מחלוקת על כך כי מתקיים התנאי הקובע את פטירת המנוחה בתאריך 1.9.2015 הוא לבחון את קיומם של יתר תנאי הסעיף .
ראשית לכל , יש להידרש לשאלה האם הנתבע התגורר עם אמו המנוחה במהלך ששת החודשים הקודמים לפטירתה , דהיינו לכל הפחות החל מיום 1.3.2015 . בנדון, הן מכתב התביעה המקורי והן מכתב התביעה המתוקן [ראה : סעיף 5(ג) לכתבי התביעה] וכן גם למקרא תצהירו של עד התביעה , מר מרדכי מיכאל אלפר
, עולה כי הנתבע החל להתגורר בדירה החל מחודש פברואר 2015 לאחר שאמו המנוחה התירה לו להתגורר בה וזאת מבלי לקבל את הסכמת התובעים לכך על פי הוראת סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר ובניגוד להוראת סעיף 6(א) להסכם השכירות אשר קובע
כך :
"6 . השוכר מתחייב :
א) לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו לתקופת השכירות או לחלק הימנה וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר
" .
יודגש , למרות שמבחינה פורמאלית הנתבע טוען כי התגורר בדירה במשך שבעה חודשים עד למועד פטירת המנוחה ואף המשיך להתגורר בה גם לאחר פטירת אמו המנוחה הרי שהחלטתו להתגורר בדירה נעשתה שלא על דעת התובעים אשר הגישו את התובענה לסילוק ידו מהדירה בתאריך 14.5.2015 (ראה גם (סעיף 3א(ד) לתצהיר העד מרדכי מיכאל אלפר
) ואף לא נעשו על דעת בעליו הקודמים של הבניין אשר התנגדו בשעתו למגוריו בדירה (ראה :
עדות העד מר ניסים פטל בסעיף 4 לתצהירו ; עמוד 3 שורות 25 – 27
לפרוטוקול) .
במענה לטענה זו ציין הנתבע כי דרישת התובעים שלא לאפשר לו להתגורר בדירה אינה חוקית מאחר ודרישה זו נועדה לסכל את זכאותו לקבלת מעמד של דייר מוגן בעקבות "ניתוק" תקופת הזמן המינימאלית הנדרשת בחוק לצורך קבלת הכרה כ"דייר מוגן" ובשל מצבה הבריאותי הקשה של הנתבעת באותה תקופה . משכך , סבור הנתבע כי יש להכליל את מלוא התקופה שבין חודש פברואר 2015 ועד לחודש ספטמבר 2015 כתקופה רציפה אחת בה התגורר בדירה על מנת לסעוד את אמו המנוחה ולטפל בה .
חרף טענתו של הנתבע כי דרישת התובעים לאסור עליו להתגורר בדירה בצוותא חדא עם אמו המנוחה אינה חוקית משום שתכליתה הינה למנוע ממנו את האפשרות להתגורר בדירה במשך תקופה של שישה חודשים רצופים הרי שהנתבע נמנע מסיבותיו שלו להפנות להוראת החיקוק עליו , לסעיף ספציפי מתוך חוזה השכירות או לפסיקה רלוונטית עליה מושתת טענה זו .
מעיון בתצהיר הנתבע וכן מעדויותיהם של עדי התביעה , מר אברהם הורוביץ , מתווך דירות אשר שימש כנציג התובעים , וכן גם מעדותו של נציג הבעלים הקודמים , מר ניסים פטל , עולה כי הנתבע או אמו לא פנו כלל אל בעלי הבניין בכתב בבקשה לאפשר לנתבע להתגורר בדירה על אף הוראות ההסכם (ראה : סעיף 3 לתצהירו של מר הורוביץ ; סעיף 4 לתצהירו של מר פטל) . מדברים אלו ברי כי מכלל הן אתה שומע לאו ולכן גם בהנחה והנתבע או אמו אכן היו פונים אל בעלי הבניין הקודמים או הנוכחיים בבקשה לאפשר בידי הנתבע להתגורר בבניין הרי שבעלי הבניין היו מסרבים לאפשר לנתבע להתגורר בדירה .
פסק הדין המרכזי בסוגית הניגוד שבין ההוראות הקבועות בחוזי שכירות אשר חל עליהם חוק הגנת הדייר (סעיף 6א' לחוזה השכירות בענייננו) לבין הוראת סעיף 20 לחוק הגנת הדייר נדון על ידי ביהמ"ש העליון בעניין ע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר
ע"א 4133/97 עופר דרור נ' רויטל תדמור
ואח' , פד"י נ"ב
(4) 580 , 590 . בפס"ד זה נדונו במאוחד שני ערעורים שונים כאשר בעניין ויזלטיר נדון צירופו של ידוע בציבור למושכר , בעוד שבעניין דרור , הרלוונטי לענייננו , נדון צירופו של בן של דיירת מוגנת לדירתה לאחר שזה התגרש מרעייתו . בדעת הרוב בעניין דרור הרלוונטי לענייננו , אשר ניתנה על ידי כב' השופטים בדימוס אריאל ושטרסברג-כהן , נקבע כי
אין לתת ל"סעיף ההגבלה" בחוזה השכירות תוקף המבטל ומסכל את הוראות סעיף 20 לחוק הגנת הדייר .
משכך , נקבע בדעת הרוב כי על הערכאות הדיוניות להקפיד ולבדוק אם אכן הטוענים לזכויות על-פי חוק הגנת הדייר ממלאים אחר התנאים הקבועים בחוק וזאת הן לעניין התנאים והן לעניין תום הלב וההגינות הנדרשים לצורך מילוי תנאים אלה .
בפסיקה מאוחרת יותר נקבע כי בעת בחינת תום הלב יש להידרש לשאלה האם מדובר במהלך מלאכותי מתוכנן או למראית עין ומהי הסיבה שבעטיה בחר בן המשפחה להעתיק את מקום מגוריו אל דירת מגורי הוריו האם שיבת בן המשפחה לתא המשפחתי בבית ההורים היא טבעית בנסיבות המקרה הספציפי
.
בפסיקת בית –המשפט העליון נקבע כי על הערכאה המבררת לבחון את מכלול הנסיבות אשר בעטיין חוזר הבן לדירת הוריו ומדוע הוא נותר ללא מקום מגורים. כאשר הנסיבות מצביעות על מהלך בלתי הכרחי , למראית עין או מלאכותי הרי שמדובר בחוסר תום לב , ברם כאשר הבן שב לבית ההורים בשל מצוקתו האמיתית הרי שמדובר במהלך לגיטימי והקליטה בבית ההורים במצב שכזה הינה טבעית ליחסים בין הורים וילדים ונכנסת לגדר הצפייה של הצדדים לחוזה השכירות
(ראה : דנ"א 629/03 יפה מרקוביץ' ואח' נ' משה בן דוד ואח' מיום 28.7.2003)
.
בענייננו, הנתבע טען כי פעל בתום לב בכך שעבר להתגורר עם אמו בשנת 2015 וזאת בשל היותה בת 83 (ילידת 1.1.1932) וכן גם בשל מצבה הבריאותי הקשה אשר התדרדר בשנת 2015 ומשכך דיווחה על כך למל"ל . כתימוכין לכך צירף הנתבע את תיקה הרפואי (ראה : מוצג נ/1) ממנו ניתן להסיק כי המנוחה סבלה מבעיות רפואיות רבות ובכלל זאת מחלת פרקינסון , לחץ דם , אוסטיאופורוזיס ועוד וכן גם ממגבלות תנועה רבות אשר החמירו בשנת 2015 .
מעדותו של הנתבע עולה כי בשל בעיותיה הבריאותיות הרי שפרט לתובע אמו המנוחה הסתייעה גם בעוזרת בית מטעם המוסד לביטוח לאומי במשך 9 שעות בשבוע ו – 40 שעות בחודש (ראה : עמוד 19 שורות 8 – 13 לפרוטוקול) וכן גם בשניים מאחיו (ראה : עמוד 12 שורה 24 – עמוד 13 שורה 10
לפרוטוקול) .
מן האמור מעלה עולה כי החלטת הנתבע לעבור ולהתגורר נבעה בעיקר בשל הצורך לסייע בידי אמו בעקבות ההתדרדרות במצבה הבריאותי בשנת 2015 (ראה : מוצג נ/1 - דו"ח אומדן סיעודי מיום 22.7.2015) ולכן לא נסתרה טענתו של הנתבע כי אכן פעל בתום לב בעשותו כן (ראה : סעיפים 7 ו – 8 לתצהיר הנתבע) .
עדי התביעה אשר שימשו כנציגי הבעלים אמנם טענו בעדותם כי לא ראו את הנתבע מתגורר בפועל בדירה (ראה : סעיף 4 לתצהיר מר ניסים פטל ; סעיף 4 לתצהירו של מר אברהם הורוביץ ובעמוד 5 שורות 17 – 19 לפרוטוקול) , אולם טענתם זו כי הנתבע לא התגורר בפועל בדירה בצוותא חדא עם אמו , או לכל היותר כי התגורר בה רק לסירוגין , עומדת בסתירה מוחלטת לטענת התובעים בכתב התביעה המקורי ובכתב התביעה המתוקן ולפיה טרם מעברו לדירה התגורר קודם לכן בדירת מגורים אחרת ברחוב יל"ג 4/6 חיפה (לעניין העלאת טענות סותרות באותו הליך עצמו או בשני הליכים שונים ראה רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ ואח' נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ ואח' מיום 8.3.2015) .
משכך , עולה על פניו עונה באופן עקרוני על הקריטריונים הקבועים בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר , התגורר כדין בדירת אמו במשך תקופה של למעלה מששה חודשים, אם וככל שנקבל את העובדה כי לא התגורר באותה תקופה במקום אחר .
האם הייתה לנתבע דירה אחרת להתגורר בה במהלך ששת החודשים הקודמים לפטירת אמו ?
מתצהירו של הנתבע עולה כי הינו טוען שעד למועד המעבר לדירה בחודש פברואר 2015 התגורר בדירה אחרת ברחוב יל"ג (פינה צפונית) בחיפה בה התגורר החל מחודש אוגוסט 2011 וזאת לאחר שהתגורר קודם לכן בדירת מגורים אחרת ברחוב יל"ג (פינה דרומית) . לטענתו , למרות שדיווח על כך לעיריית חיפה חל שיבוש ברישומי העיריה בשל הדמיון בשמות הרחובות והכתובת הנ"ל לא עודכנה בהתאם (ראה : עמוד 9 שורות 9 – 31 לפרוטוקול) .
הנתבע אף מציין כי עזב את הדירה בה התגורר ברחוב יל"ג צפונית בחודש פברואר 2015 עוד בטרם סיום תקופת השכירות המוסכמת בכדי וכי הגיע להבנות עם בעל הדירה בה התגורר עד לאותה עת כי שוכר חלופי בשם ולדימיר "יבוא בנעליו" (ראה : עמוד 9 שורה 32 – עמוד 10 שורה 23 ; עמוד 11 שורה 29 – עמוד 12 שורה 1 לפרוטוקול) .
למרות שמדובר בתנאי מצטבר אשר הינו תנאי הכרחי לצורך הוכחת טענת זכותו לקבלת מעמד של דייר מוגן הרי שהנתבע בחר מטעמיו שלו שלא להציג בפני
ביהמ"ש ולו בדל ראייה התומכת בטענתו זו , בין היתר , באמצעות הצגת הרישום הרלוונטי מטעם חברת החשמל ו/או רישום מטעם העיריה . הנתבע אף נמנע מזימונם של בעל הדירה ושל ולדימיר הדייר החלופי על מנת לתמוך בגרסתו ואף נמנע מקבלת תעודת עובד ציבור מטעם חברת החשמל אשר לגרסתו תיעדה באופן וודאי את שינוי הרישום .
בנסיבות אלו, אין מנוס מן הקביעה, כי נותר ספק רב, האם הנתבע סיים את מגוריו בדירה ברח' יל"ג בחודש פברואר 2015, ולא הרים את נטל הראיה המוטל על כתפיו, ומלבד אמירה בעלמא שאינה נתמכת בראיות, לא טען דבר בהקשר זה, ובהתאם, מן המקובץ לעיל עולה כי הנתבע אינו עומד בכלל התנאים המצטברים המזכים אותו לקבל מעמד של דייר מוגן בדירה .


התביעה הכספית
:
עיון בסיכומי התובעים מעלה כי הינם חוזרים בהם מדרישתם בכתבי התביעה לחיוב הנתבע בדמי שימוש ראויים עד למועד פטירת אמו המנוחה ובנוסף לכך גם לדמי שימוש ראויים לחודש החל מיום הגשת כתב התביעה ועד למועד פינוי הדירה אלא הינם עותרים לחיוב הנתבע בדמי שימוש ראויים החל מיום 1.2.2015 ועד ליום סילוקו מהדירה בסך של 1800 ₪ לחודש .
התובעים צירפו מספר חוזי שכירות של דיירים אחרים בבניין כאשר מעיון באותם חוזים מלמד על כך כי שלושה דיירים אחרים המתגוררים בדירת 2.5 חדרים נדרשים לשלם שכ"ד בשיעור של

1350 ₪ - 1400 ₪ בעוד שעלות שכירת דירה בת 3.5 חדרים הינה 1800 ₪ . התובעים אמנם נמנעו מצירוף חוות דעת של שמאי מקרקעין כפי המתבקש במקרה שבו נטענת טענה לעשיית עושר ולא במשפט במקרקעין (ראה :
ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד , פ"ד נג (4) 769)
דא עקא שביהמ"ש העליון הכיר בעניין ויסברג בשיטת אומדן מעין זו , דהיינו הצגת חוזי שכירות אחרים או הצהרה של בעל הדירה על גובה התשלום , כשיטת אומדן ראויה בתיקים מסוג זה .
עם זאת , מאחר ולא הובאו נתונים נוספים אודות אותן דירות ובכלל זאת היקף השיפוצים שבוצעו
בהן , מיקומן בתוך הבניין , טיב הריהוט המצוי בדירות וכו' הרי שהנני מוצא לנכון לקבוע את גובה דמי השכירות הראויים על דרך האומדן בשיעור של 1300 ₪ לחודש .
סוף דבר
:
התביעה מתקבלת .
על הנתבע לסלק את ידו מהדירה ברחוב הרצל 66/1 חיפה ולהשיבה לתובעים כשהיא נקייה מכל אדם או וחפץ עד ליום 1.11.2017.
על הנתבע לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בסך של 1300 ₪ לחודש החל מתחילת החודש המחל לאחר פטירת האם- אשר הייתה דיירת מוגנת עד ליום פטירתה (10/2015) ועד למועד פינוי הדירה בפועל (נכון למועד המיועד – 25 חודשים).
הנתבע יישא בהוצאות התובעים ובשכ"ט עו"ד בסך של 5000 ₪ בסה"כ .

ניתן היום,
ט"ו אב תשע"ז, 07 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 28273-05/15 מרדכי מיכאל אלפר, שרה אלפר נ' גרסיה בלגזל (פורסם ב-ֽ 07/08/2017)