פסקי דין על יצחק רלב"ג | פסקי דין על מרדכי זרביב | פסקי דין על אבי שפרמן | פסקי דין על רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד | פסקי דין על ג'האד אבו נאב | פסקי דין על עבדאללה אבו נאב ואח' |

18976/08 א     13/08/2017




א 18976/08 יצחק רלב"ג, מרדכי זרביב, אבי שפרמן נ' רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד, ג'האד אבו נאב, עבדאללה אבו נאב ואח'








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 18976-08 רלב"ג ואח'
נ' אבו נאב ערפאת אחמד ואח'





בפני
כב' השופט אברהם רובין
, סגן הנשיא


התובעים

1
.
יצחק רלב"ג

2
.
מרדכי זרביב

3
.
אבי שפרמן

נגד


הנתבעים

1.רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד
2.ג'האד אבו נאב
3.עבדאללה אבו נאב
4.רולה אבו נאב
5.גאמל אבו נאב
6.נאסר אבו נאב
7.אחמד אבו נאב
8.מחמד אבו נאב
9.ראניה אבו נאב
10.אבו נאב אינתיסאר
11.עאיישה אבו נאב



פסק דין
בעניין הנתבעים 2-1 ו- 11

1.
זהו

פסק דין
משלים, נוסף, בגדרו אקבע מה סכום דמי השימוש שעל הנתבעים 2-1 ו- 11 (להלן – "הנתבעים"), לשלם, אם בכלל, לתובעים בגין שימוש שעשו נתבעים אלו בבניין בן חמש דירות השייך לתובעים.

2.
התובעים הם נאמני הקדש משה בנבנישתי אשר בבעלותו בניין המצוי בכפר השילוח – סילוואן (גוש 22986 חלקה 95 בירושלים. להלן – "הבניין"). התובעים הגישו נגד כל הנתבעים תביעת פינוי מהבניין, ותביעה לתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה של שבע שנים קודם להגשת התביעה. התביעה נדונה לפניי ובסופו של ההליך נדחתה תביעת הפינוי לאחר שהתובעים לא הוכיחו את זכויותיהם בבניין. ערעור שהגישו התובעים על פסק הדין התקבל, והתובענה הוחזרה לבית משפט השלום לשם מתן

פסק דין
בתביעת דמי השימוש.
ב

פסק דין
משלים נקבע כי על הנתבעים 2-1, 8-6, ו- 11-10 לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בסכום של 399,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, ובתוספת הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪. בפסק הדין המשלים נקבע כי לאחר שהנתבעים לא ניצלו את זכותם להגיש חוות דעת מטעמם נותרה בפני
בית המשפט חוות דעת יחידה – זו שהגישו התובעים – ברם לא ניתן להסתמך עליה ככתבה וכלשונה. ראשית, נקבע כי יש להפחית מחוות הדעת 20% בשל סטייה אפשרית בשטח הבניין לפיו חושבו דמי השימוש. ושנית, נקבע כי לנוכח דלות עסקאות ההשוואה עליהן הסתמכה חוות הדעת – שתי עסקאות בלבד שהפרטים לגביהן לא היו מדויקים -
יש לקבוע כי דמי השימוש הראויים עומדים על סך של 4,750 ₪ לחודש, ולא על סך של 7,500 ₪ לחודש כפי שקבע השמאי מטעם התובעים.
הנתבעים 2-1 ו- 11 ערערו על פסק הדין המשלים. הערעור התקבל והדיון הוחזר לבית משפט השלום לצורך מינוי שמאי מטעם בית המשפט אשר יערוך שומה בנוגע לדמי השימוש הראויים, לאחר שיבקר בבניין.

3.
אחר הדברים האלה, מונה השמאי דוד דדון כמומחה מטעם בית המשפט, ולאחר שהוא ביקר בבניין נמסרה חוות דעתו לפיה דמי השימוש הראויים עומדים על סך של 6,750 ₪ לחודש. את חוות הדעת ביסס המומחה על נתונים של עשרים ואחת עסקאות השוואה, אשר עשר מהן התייחסו לדירות בסילוואן, והיתר לדירות המצויות בשכונות אחרות במזרח העיר. את הנתונים לגבי שש מהעסקאות קיבל המומחה מהתובעים (עמ' 56 ש' 13-12), את הנתונים לגבי שתיים מהעסקאות, המתייחסות לדירות בהן גרים היום הנתבעים לאחר שפונו מהבניין (עמ' 53 ש' 25 ו- עמ' 54 ש' 7), קיבל המומחה מב"כ הנתבעים, ואת יתר הנתונים קיבל המומחה משמאי מקרקעין שהתמחה אצלו - עומאר סירחאן – אשר ביקר בדירות במזרח העיר לצורך עבודות שמאות שביצע עבור המוסד לביטוח לאומי (ראו – עמ' 54 ש' 31 – עמ' 55 ש' 1, וכן המוצג שסומן שמאי/1). המומחה הבהיר בעדותו כי את דמי השימוש הראויים הוא חישב לפי שטחי הדירות נטו. לדבריו דרך חישוב זו נוחה יותר לנתבעים כיוון שקירות הבניין בו עסקינן עבים, והיא נכונה יותר כיוון שהנתבעים משתמשים בשטח נטו (עמ' 54 ש' 14-13, עמ' 56 ש'
18-17, 31-30). ולבסוף, המומחה הבהיר כי הפחית מכל עסקאות ההשוואה 20% בגין מצבו הירוד של הבניין בו עסקינן (עמ' 58 ש' 9-8), וכי לגבי חלק מעסקאות ההשוואה בוצעה הפחתה נוספת בשל העובדה שהן התייחסו לדירות שמצויות בשכונות טובות יותר מזו שבה נמצא הבניין (עמ' 57 ש' 30). בסיכומו של דבר התוצאה הסופית אליה הגיע המומחה נמוכה בכ-38% מהסכומים הנקובים בעסקאות ההשוואה (עמ' 58 ש' 16-14.

4.
הנתבעים טוענים כי אין לפסוק לתובעים דבר, מפני שחוות דעתו של מומחה בית המשפט איננה מבוססת כדבעי. לטענת הנתבעים אסור היה למומחה להסתמך על נתונים שסיפק לו השמאי סירחאן כיוון שמדובר בעדות שמיעה, ומכיוון שהנתונים לגבי שטח הדירות בעסקאות ההשוואה לא מפורטים בהסכמי השכירות שצירף המומחה. הנתבעים מלינים על כך שהמומחה חישב את דמי השימוש לפי שטח הדירות נטו, ועל כך שהוא לא ביקר בדירות אליהן מתייחסות עסקאות ההשוואה. ולבסוף, הנתבעים טוענים כי המומחה לא נתן משקל מספיק למצבו הירוד של הבניין.



5.
טענות הנתבעים אינן משכנעות.
נקודת המוצא היא ש:

".... לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (
ע"א 293/88
חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו] פסקה 4 (23.4.1990)"
(ע"א 5509/09 עבד אלקאדר נ' עזבון מסארווה – פורסם בנבו ( 23.2.14).

במקרה שלפניי לא הצביעו הנתבעים על נימוק המצדיק את דחיית חוות דעתו של המומחה. המומחה הסתמך על עסקות השוואה רבות ומגוונות יחסית, תוך מתן משקל הולם למאפייני העסקאות, מבחינת המיקום, בהשוואה לבניין נושא השומה. בטענה לפיה אסור היה למומחה להסתמך על נתונים הנוגעים לדירות שהוא לא ביקר בהן בעצמו אין ממש, כיוון שלא מוטלת על המומחה חובה אתית, מקצועית או אחרת, לבקר פיסית בכל הדירות נושא עסקאות ההשוואה. מאחר ועסקינן במומחה אשר מסוגל מיין ולנתח את הנתונים שמובאים לפניו, די בכך שהוא קיבל לידיו, ממקור אמין, נתונים בסיסיים לגבי עסקאות ההשוואה, וחזקה עליו כי ידע להעריך באופן ביקורתי, ואף ולסנן במידת הצורך, נתונים בלתי סבירים העולים מעסקאות ההשוואה. שוכנעתי מדברי המומחה כי המקור למידע שקיבל אמין, ונדגיש כי המידע התקבל מלא פחות מאשר שלושה מקורות בלתי תלויים – התובעים הנתבעים וסירחאן -
וכי הוא עשה את ההתאמות הנדרשות לשם עריכת חוות הדעת.
אינני סבור כי נפל פגם בגישת המומחה, אשר בחר לחשב את דמי השימוש לפי שטח הדירות נטו, כיוון שזהו הנתון שעמד לפניו בחוות הדעת ובתשריט המדידה שהגישו לו התובעים, מה גם שלדברי המומחה קירות המבנה בו עסקינן עבים, ומכאן שההחלטה לבצע את החישוב לפי השטח נטו אך היטיבה עם הנתבעים. טענת הנתבעים לפיה שטח הדירות בחוזים המתייחסים לעסקאות ההשוואה הוא שטח נטו – טענה שאם תתקבל תביא להפחתת דמי השימוש למטר מרובע – לא הוכחה, ומכל מקום המומחה הבהיר כי אין לו ספק שנתוני השטחים שסיפק לו סירחאן הם נתונים ברוטו, כיוון שכך הוא נהג לעבוד עם סירחאן (עמ' 57 ש' 6-3).
ובאשר לטענה כי המומחה לא נתן משקל מספיק למצבו הירוד של המבנה, אף טענה זו לא הוכחה, ומכל מקום המומחה הבהיר כי בסופו של דבר שומתו משקפת דמי שימוש אשר עומדים על כ- 62% מדמי השימוש בעסקאות ההשוואה, כאשר דמי השימוש המקובלים לגבי מחסנים עומדים על 60% (עמ' 58 ש' 16), דהיינו שבהשוואה לעסקאות שעמדו לנגד עיניי המומחה דמי השימוש שקבע המומחה קרובים לדמי שימוש במחסנים.

6.
לנוכח כל האמור אני מאמץ את חוות דעתו של מומחה בית המשפט. כפי שיובהר להלן, המשמעות היא שהנתבעים שלפניי ישלמו לתובעים סכום גבוה מזה שחויבו לשלם לפי פסק דיני הקודם, אשר בוטל עקב ערעורם, בעוד יתר הנתבעים, שלא ערערו, חייבים לשלם אך את הסכום שנקבע בפסק דיני הקודם. ב"כ הנתבעים טען כי זו תוצאה מוזרה, אך לא כך הדבר. זו תוצאה מצערת מבחינת הנתבעים שלפניי, שנובעת מהעובדה שהם בחרו לערער על פסק דיני, וליטול את הסיכון, כמו גם את הסיכוי, הכרוכים בכך שדמי השימוש יישומו על ידי מומחה מטעם בית המשפט. יתר הנתבעים בחרו שלא לקחת את הסיכון ובסוף הדרך מסתבר כי בכך מנעו מעצמם חיוב גבוה יותר. ועוד אוסיף בהקשר זה, כי בדיון האחרון מיום 28.5.17, ניתנה לנתבעים שלפניי ההזדמנות להסכים לפסיקה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, בגדרה לא יפסק כנגדם סכום העולה על 500,000 ₪ נכון להיום, ובכך לצמצם את מרחב הסיכון שלהם, אך הם בחרו מטעמיהם שלהם שלא לקבל את ההצעה, וחבל שכך.

7.
כאמור, אני מקבל את חוות דעתו של מומחה בית המשפט. ברם, יחד עם זאת, בהתאם להחלטתי מיום 28.3.17 אני קובע כי שטח הבניין לצורך חישוב דמי השימוש יעמוד על 415 מ"ר נטו, כפי שנקבע בחוות הדעת שהגישו התובעים, ולא על 431 מ"ר נטו, כפי שנקבע בתשריט המדידה שהגישו התובעים למומחה מטעם בית המשפט. לפיכך דמי השימוש יעמדו על סך של 6,499 ₪ לחודש (כולל מע"מ), נכון ליום 25.9.08 (יום הגשת התביעה).

8.
אשר על כן, על הנתבעים 2-1 ו- 11 לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בסכום של 545,916 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 25.9.08 ועד ליום התשלום בפועל. ויובהר, החלק של סכום זה אשר חופף לסכום אותו חויבו לשלם יתר הנתבעים בפסק דיני הקודם מיום 3.12.15, ישולם על ידי הנתבעים שלפניי ועל ידי יתר הנתבעים יחד ולחוד, וההפרש בין הסכומים ישולם רק על ידי הנתבעים 2-1 ו-11 כאשר החיוב בינם לבין עצמם יהיה יחד ולחוד.


9.
לנוכח תוצאת פסק הדין אני משיב על כנו את החיוב בהוצאות בסך של 10,000 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪, בו חויבו הנתבעים 2-1 ו-11
יחד לחוד עם יתר הנתבעים בפסק דיני מיום 3.12.15. כמו כן יישאו הנתבעים
2-1 ו-11 בהוצאות התובעים בגין שכר טרחתו של מומחה בית המשפט, וכן ישלמו לתובעים שכר טרחת עו"ד בגין ההליך הנוסף בסך של 5,000 ₪.

ניתן היום,
כ"א אב תשע"ז, 13 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 18976/08 יצחק רלב"ג, מרדכי זרביב, אבי שפרמן נ' רג'אי אבו נאב ערפאת אחמד, ג'האד אבו נאב, עבדאללה אבו נאב ואח' (פורסם ב-ֽ 13/08/2017)