פסקי דין על מרגרטה שקי | פסקי דין על פרל גיטל יוסי פרל

51632-02/11 א     24/08/2017




א 51632-02/11 מרגרטה שקי נ' פרל גיטל יוסי פרל








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 51632-02-11 שקי נ' גיטל ואח'



בפני

כבוד השופטת
מוריה צ'רקה


תובעת

מרגרטה שקי
ע"י ב"כ עוה"ד חגי אריה זפרני ואח'


נגד


נתבעים

1.פרל גיטל

2.
יוסי פרל

ע"י ב"כ עוה"ד יורם הכהן



פסק דין


בין התובעת לנתבעת נחתם הסכם לפיו התובעת תסיר התנגדותה לבקשה למתן היתר לבנייה על גג הבית המשותף בו היא מתגוררת, ובתמורה, תכניס הנתבעת שיפורים בדירת התובעת וברכוש המשותף. עוד הוסכם שהתובעת תפנה את דירתה לתקופת הבנייה, והנתבעת תשלם את הוצאות מעבר הדירה ושכר הדירה החלופית. התובעת אכן הסירה את התנגדותה לבקשה להיתר ופינתה את דירתה. לימים, הושלמו עבודות הבניה, אולם לטענת התובעת, העבודות שביצעה הנתבעת הסבו לה נזקים, והתמורה המובטחת בחוזה לא ניתנה לה. החוזה ותוצאותיו הם העומדים במרכזה של התביעה שבפני
.
רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים
העובדות העיקריות כמעט ואינן שנויות במחלוקת. התובעת מתגוררת במה שהיה הקומה העליונה בבית משותף ברחוב רמב"ן 37 בירושלים. הנתבעת 1 רכשה את קומת הגג בבניין וזכויות הבניה הצמודות לה, והגישה בקשה להיתר לבנות שתי קומות נוספות.
התובעת, כמו גם דיירים נוספים בבניין, הגישה התנגדות להיתר, והדיון בהתנגדויות היה צפוי להתקיים בפני
הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
על מנת להביא להסרת התנגדויות השכנים ולהגיע להסכמות, ניהלו הנתבעים מו"מ מול כל אחד מהשכנים. התובעת היתה מיוצגת במו"מ על ידי עורך דין, ובסיומו, ביום 17.9.06, נחתם בינה לבין הנתבעת הסכם מפורט, המשתרע על פני 3 עמודים צפופים וגדושים הבטחות והתחייבויות. על אף שהדירה בבעלות הנתבעת, וההסכם נחתם עימה, התביעה שבפני
הוגשה נגד הנתבעת ובעלה, הנתבע 2, אשר פעלו בעניין זה במאוחד, ועל כן להלן תהיה ההתייחסות לשניהם כיחידה אחת.
על פי ההסכם, התחייבה התובעת להסיר התנגדותה לבקשה להיתר, וכך אכן עשתה. עוד ובנוסף, הסכימה התובעת לפנות דירתה לתקופת העבודות, כאשר הנתבעים התחייבו להשתתף בהוצאות שכירת דירה חלופית בעלות של 850$ לחודש, למשך שנה, או עד שיסתיימו העבודות שפורטו בהסכם, לפי המאוחר מבין השניים. כמו כן התחייבו הנתבעים לממן הוצאות הובלת תכולת דירתה של התובעת לדירה שתשכור, וחזרתם לדירה בתום התקופה. התובעת אכן פינתה דירתה, למעט מספר רהיטים וחפצים שנשארו בה, והנתבעים אכן שילמו את שכר הדירה.
כמו כן, התחייבו הנתבעים לבצע עבודות לשיפור דירת התובעת כדלקמן:
"10. (הנתבעת 1) תדאג לשיפוץ חיצוני של 3 המרפסות בדירת (התובעת), על חשבונה ובכלל כך לשיפוץ פנים המרפסת הדרומית הפונה לחצר. כמו כן תבצע (הנתבעת) התקנה של כ- 10 בלטות בדירת (התובעת) במקום שתורה (התובעת), על חשבונה. עם סיום העבודות תדאג (הנתבעת) לצביעה מחדש של כל דירת (התובעת), על חשבונה."
על פי ההסכם, העבודות יבוצעו בניהולו של י. אלמי ושות' באמצעות אריאל אלמי, וייערך פרוטוקול עבודות, בו יפורטו העבודות שיבוצעו בתוך דירת התובעת.

יודגש כי אין בהסכם התחייבות מפורשת של התובעת לאפשר כניסת הנתבעים לדירה לצורך ביצוע העבודות הדרושות לשם בניית דירתם. בפועל, בתקופת הבניה עשו הנתבעים שימוש בדירת התובעת, למשל לשם הנחת עמודים לתמיכה בתבניות ליציקת הגג שישמש רצפת דירתם.

ביום 19.11.06 נערכה פגישה בין התובעת לבין מר אריאל אלמי, הקבלן מטעם הנתבעים, ובסיומה ערך מר אלמי פרוטוקול המפרט עבודות שונות שיבוצעו בדירת התובעת. לטענת התובעת, התחייבות זו של מר אלמי נעשתה בהתאם להסכם בינה לבין הנתבעים, ואלו העבודות שהתחייב מר אלמי לבצע על חשבון הנתבעים. לטענת הנתבעים, התובעת התקשרה עם מר אלמי לביצוע עבודות אלו על חשבונה שלה. לעניין זה ישנה חשיבות בהקשר של ליקויים בביצוע אותן עבודות, האם ליקויים אלו מהווים הפרת התחייבות הנתבעים אם לאו.
נוסף על ביצוע עבודות בדירת התובעת, התחייבו הנתבעים לבצע, על חשבונם, עבודות לשיפוץ הרכוש המשותף, וכן להתקין מעלית.
עבודות השיפוץ הסתיימו, והתובעת שבה להתגורר בדירתה. לתובעת טענות רבות כנגד איכות העבודות שבוצעו על ידי הנתבעים, וכן טענות בגין הנזקים שנגרמו לדירתה ולתכולתה ובגין המעלית שהותקנה. בשל טענות אלה, הוגשה התביעה.
יצויין, כי גם שכנים אחרים בבית התובעת והנתבעים הגיעו להסכם עם הנתבעים בדבר הסרת התנגדותם לבקשה להיתר תמורת עבודות שיבוצעו לשדרוג הרכוש המשותף, וגם שכנים אלו לא היו שבעי רצון מאיכות העבודות שביצעו הנתבעים, והגישו תביעה דומה, אשר נידונה והוכרעה בת.א. (שלום ירושלים) 20893/08 (להלן: תביעת השכנים).
מסיבות שונות, שלא זה המקום לפרטן, התעכב בירור תביעת התובעת, וביום 27.8.15 מונה המהנדס אחי קליין כמומחה מוסכם לבחינת טענות הצדדים. המומחה בדק את דירת התובעת, והגיש חוות דעתו. במאמר מוסגר יצויין כי המהנדס אחי קליין מונה כמומחה גם בתביעת השכנים. בכל הנוגע לליקויים ברכוש המשותף, הפנה המומחה בתביעה שבפני
לחוות דעתו בתביעת השכנים. הצדדים ויתרו על חקירת המומחה.
הצדדים הגישו ראיותיהם בתצהירים, וויתרו על חקירת המצהירים, כשהם מבקשים כי פסק הדין יינתן על סמך האמור בתצהירים ובנספחיהם ועל סמך הטענות שנטענו בסיכומים. עוד הוסכם בין הצדדים כי, בכל הנוגע להוצאות התובעת בגין פינוי הדירה, בגין הנזקים שנגרמו לתכולתה במהלך עבודות הבניה, ובגין הארנונה ששולמה בתקופה בה התובעת לא התגוררה בדירה, יינתן

פסק דין
לפשרה, ללא הנמקה. וכך אמנם ייעשה להלן.
ליקויים בעבודת הנתבעים בדירת התובעת
כאמור לעיל, בחוות דעתו של המומחה המוסכם, המהנדס אחי קליין, מפורטים הליקויים שנמצאו בדירת התובעת. המהנדס מפריד בחוות דעתו בין ליקויים שנמצאו בדירה הקשורים לעבודות שבוצעו בהתאם התחייבויות הנתבעים על פי ההסכם החתום בינם לבין התובעת, לבין ליקויים שנמצאו הקשורים לעבודות שבוצעו על פי הסיכום עם מר אריאל אלמי.
כאמור לעיל, הצדדים חלוקים באשר למה שסוכם בפגישה ביום 19.11.06 בין התובעת לבין מר אלמי, פגישה שסוכמה בכתב על ידי מר אלמי. לטענת התובעת, הסיכום נגע לעבודות שיבוצעו על חשבון ובאחריות הנתבעים. לטענת הנתבעים, אלו עבודות נוספות שביקשה התובעת לבצע על חשבונה ועל אחריותה.
סיכום הפגישה, נספח ט"ו לתצהיר התובעת, שותק בנוגע לנקודה זו. כותרת המסמך היא "פרויקט רמב"ן 37, סיכום פגישה שנערכה בדירת הגב' שאקי בתאריך 19.11.06". והעתקו נשלח אל הנתבע 2, אשר לא נכח בפגישה.
מר אלמי לא הובא לעדות, ולא הוגש תצהיר שלו אשר יכול היה אולי לשפוך אור על שנאמר באותה פגישה. גם התובעת, שנכחה בה, אינה מפרטת דבר בנושא זה, למעט האמירה הכללית בסעיף 35 לתצהירה לפיה בפגישה נקבע מהן העבודות שיבוצעו על ידי הקבלן מר אלמי. אין באמירה זו התייחסות לנקודה העיקרית השנויה במחלוקת בין הצדדים, דהיינו האם עבודות אלו הן על פי ההסכם עם הנתבעים, או שהתובעת ביקשה לשכור את שירותיו של מר אלמי בעצמה. יצויין כי התצהיר הוגש לאחר שבכתב ההגנה פורטה טענת הנתבעים, לפיה בפגישה סוכמו עבודות שהתובעת ביקשה לבצע מעבר למה שיבוצע על חשבון הנתבעים.
עמימות זו, באשר למה שסוכם בפגישה בין התובעת לבין מר אלמי, עלולה לנבוע מהעובדה שהפגישה אירעה לפני למעלה מ- 10 שנים, והזמן הקהה את הזכרון בנוגע לפרטי הפרטים שנאמרו בה. אפשרות נוספת היא שגם בפגישה עצמה לא התחדדה עד תום הסוגיה אילו עבודות כלולות בהתחייבות הנתבעים כלפי התובעת, ועל אילו עבודות היא מוכנה לשלם בעצמה. מחד, מהעובדה שהנתבע היה מכותב לסיכום משתמע שמר אלמי סבר שנדרש אישורו לאמור בישיבה, או שמן הראוי ליידע אותו לגביה. במילים אחרות, אולי ניתן ללמוד מכך שמר אלמי סבר שעבודות אלו קשורות בנתבע. מאידך, לא ברור אם הנתבע אישר את העבודות עליהם סוכם עם מר אלמי, או את חלקן. או שמא הנתבע לא אישר ולא שלל את ביצוע העבודות משום שלא הבין שהאחריות והמימון להן יוטלו עליו.
באופן מפתיע, הצדדים לא הביאו ראיה בשאלה מי בפועל שילם על העבודות האמורות. לכאורה, ראיה זו, לו הובאה, היתה עשויה להיות ראיה קונקלוסיבית בשאלה מי האחראי לטיבן של אותן עבודות. בהעדרה, אין לנו אלא לפרש את סיכום הישיבה על פי הנסיבות.
כפי שכבר נזכר לעיל, אין מחלוקת שהנתבעים קיבלו על עצמם במסגרת ההסכם לבצע שיפוץ חיצוני של 3 המרפסות, שיפוץ פנים המרפסת הדרומית הפונה לחצר, התקנה של כ- 10 בלטות במקום שתורה התובעת וצביעה מחדש של כל הדירה. העבודות עליהם סוכם עם מר אלמי הן במרפסת הדרומית קירוי, איטום ויצירת מרזב, החלפת חלונות בקירות המרפסת, טיפול באבני קופינג, והעברת נקודות תאורה; במרפסת המערבית תיקון האיטום והטיח; במרפסת הצפונית טיפול בקרניז בטון, צביעת המעקה וטיפול בניקוז; טיפול בטיח הדירה שנפגע מרטיבות, צביעת דלתות פנים, חלונות וסורגים והחלפת אריחים במטבח.
מעיון ברשימת העבודות עליהן סוכם עם מר אלמי נראה כפירוט והרחבה של האמור בהסכם. כך למשל, בהסכם דובר בשיפוץ חיצוני של כל המרפסות, כאשר במרפסת הדרומית נדרש גם שיפוץ פנים, ואכן בפגישה סוכם על שיפוץ נרחב יותר במרפסת הדרומית, הכולל העברת נקודת תאורה. תיקון האיטום והטיח במרפסת המערבית עשוי להיות חלק משיפוץ חיצוני, כשם שתיקון הטיח וצביעת דלתות וחלונות עשוי להיות חלק מצביעת הדירה בכללותה.
אין בסיכום הפגישה התייחסות לעלות ביצוע העבודות, וגם נקודה זו מחזקת את הרושם שלא דובר בה על תמורה לביצוע העבודות. העדר התייחסות לתמורה מחזקת את הטענה שנושא זה לא היה רלוונטי לתובעת, וכי נושא זה סוכם בנפרד עם הנתבעים.

יתר על כן, הצדדים עצמם סברו בעת ניסוח ההסכם שהעבודות שנזכרו בו טעונות פירוט, וקבעו שהפירוט ייקבע בפגישה בין התובעת לבין מר אלמי. הנתבעים לא הצביעו על פגישה אחרת בנושא זה. בנסיבות אלה, ובשים לב לכך שהנתבע קיבל העתק של הסיכום שערך מר אלמי ולא התנער ממנו ולא הבהיר מראש שאין בכוונתו לשלם עבור העבודות שנזכרו בו, ולקחת אחראיות על איכות ביצוען, אני סבורה שהעבודות שכלולות בסיכום הפגישה הן עבודות שבוצעו על חשבון הנתבעים, והם אלה שאמורים לשאת בעלות תיקונם, ככל שנדרשים תיקונים.
על כן אני מחייבת את הנתבעים לשאת בעלות תיקון הליקויים בטיח וצבע מעקים וקירות במרפסת הצפונית, בהתקנת מרזב במרפסת זו, באיטום הגגון שלה, בתיקון האיטום והתקנת מרזב חלופי במרפסת הדרומית וצביעתה, צביעת הדירה כולה, תיקון המרווחים בין התקרה לקירות במרפסת המעלית, סתימת חורי הקידוחים בקירות האבן וכן בצביעת המעקים והחלונות. סך העלות, על פי חוות דעת המומחה היא 26,600 ₪, בתוספת מע"מ. אין מקום לחייב את הנתבעים ביתר הליקויים שנטענו על ידי התובעת, ואשר המומחה לא סבר שיש מקום לפיצוי בגינם.
ליקויים ברכוש המשותף
כאמור לעיל, נושא הליקויים ברכוש המשותף נדון בעבר במסגרת ת.א. 20893/08 פויכונגר ואחרים נ' פרל, אשר במסגרתו מונה המומחה אחי קליין לבחינת הליקויים הנטענים. בחוות דעתו שם לא ערך המומחה אבחנה בין ליקויים בדירות התובעים שם לבין ליקויים ברכוש המשותף, כגון תיבות הדואר, חיפוי קירות חדר המדרגות וכיוצא בזה. יחד עם זאת, התביעה שבפני
כולל גם ליקויים נוספים ברכוש המשותף, אשר לא נדונו כלל בתביעת השכנים, כגון החלפת ריצוף המדרגות.
לטענת התובעת, שלא היתה צד לתביעת השכנים, תביעתם, והפיצוי שנפסק במסגרתה, אינם פוטרים את הנתבעים מלפצותה בגין ליקויים אלו, שככל הנראה לא תוקנו, לפחות עד למועד ביקורו של המומחה במקום במסגרת הכנת חוות הדעת בתביעתה שלה.
הנתבעים טוענים שאם יחויבו בפיצוי התובעת, יווצר מצב בו הם מחוייבים בתשלום כפול בגין אותם ליקויים, שהרי כבר שילמו בגין ליקויים אלו במסגרת תביעת השכנים. יצוין, כי טענה זו אינה מדויקת במלואה. עיון בפסק הדין בתביעת השכנים מלמד שמתוך הסכום שחויבו הנתבעים לשלם בגין הליקויים בדירות השכנים וברכוש המשותף קוזז סך של 117,498 ₪ שקיבלו השכנים מחברת הביטוח בגין אותם ליקויים (במאמר מוסגר יצויין כי בערעור על פסק הדין הנ"ל תוקן הסכום, שכן הוברר שחלק מהפיצוי מחברת הביטוח התקבל בגין נזקים לתכולת הדירה). בפסק הדין לא נעשתה אבחנה מהם הליקויים בגינם התקבל הפיצוי מחברת הביטוח, ואשר קוזז מתשלום הנתבעים, ומה סכום הפיצוי בגינו יש לחייב את הנתבעים בגין הרכוש המשותף. בנסיבות אלה, לא ברור אם לאחר הקיזוז חויבו הנתבעים לשלם לשכנים פיצוי כלשהו בגין הליקויים ברכוש המשותף, ואם כן מהו.
יתר על כן, הנתבעים התחייבו כלפי התובעת לשפץ על חשבונם גם את הרכוש המשותף. הפרת התחייבות זו מקימה לתובעת זכות תביעה עצמאית ונפרדת מזכות התביעה של השכנים, אשר התובעת לא היתה צד לתביעתם, ולא זכתה בפיצוי שנפסק בה.
התובעת בסיכומיה הדגישה שעילת תביעתה נעוצה בהפרת ההסכם שנחתם עימה, ולא בגין עצם קיומם של ליקויים ברכוש המשותף (ס' 9 לסכומי התשובה). לפיכך, יש לבחון את ההסכם בין התובעת לבין הנתבעת, ככל שהוא נוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף, האם הפרו הנתבעים התחייבויותיהם על פי סעיף זה, ואם כן, מהן התרופות להן זכאית התובעת בגין הפרה זו.
בסעיף 7(3) התחייבה הנתבעת להחליף את דלת הכניסה לבניין ותיבות הדואר, על פי החלטת האדריכל תוך התייעצות עם התובעת. לטענת התובעת, התיבות הותקנו באופן לקוי. המומחה קיבל טענה זו, שכן התיבות הותקנו באופן שהן חשופות לגשם. את עלות התיקון העריך המומחה ב- 3,000 ₪.
בס"ק (5) נקבע שעל הנתבעים להחליף את כל מערכת החשמל בחדר המדרגות. על פי קביעת המומחה, בחדר המדרגות הותקן גוף תאורה לקוי, שעלות החלפתו היא 500 ש"ח.
בס"ק(7) נקבע שקירות חדר המדרגות יחופו שיש. סעיף זה לא בוצע. המומחה קבע שההחלטה שלא לבצע חיפוי שיש היא סבירה, משיקולים אדריכליים, וכי אין בכך ליקוי, ולא נגרם נזק עקב הפרת ההתחייבות.
בס"ק (11) התחייבו הנתבעים לבצע גינון חדש של כל השטח הציבורי בבניין, כולל התקנת מערכת השקיה ממוחשבת. לטענת התובעת, לא בוצעה עבודות גינון ולא הותקנה מערכת השקיה בגינה המערבית. לא מצאתי התייחסות לטענה זו בחוות דעת המומחה, גם לא בחוות הדעת שהוגשה בתביעת השכנים. יחד עם זאת, בחוות הדעת בתביעת השכנים נקבע כי הנתבעים פירקו מערכת השקיה בגינה הדרומית ולא השיבו אותה. עלות התיקון – 3,500 ₪.
ס"ק (12) מחייב את הנתבעת להחליף, את ריצוף שביל הגישה לבניין והמדרגות. על פי חוות דעת המומחה, לא הוחלפו המדרגות, ועניין זה גם לא נדון והתברר בתביעת השכנים. המומחה קבע שאין טעם להחליף את המדרגות, אולם יש צורך לבצע בהם תיקונים. עלות התיקון היא 12,600 ₪. בחוות הדעת שניתנה בתביעת השכנים נקבע שהשיפוע של שביל הגישה לקוי, ועלות תיקונו 3,000 ₪.
בסעיף 8 נקבע שיותקן פתח בגג אשר יאפשר גישה חופשית לדודי השמש ישירות מחדר המדרגות. אין חולק שהנתבעים התקינו פתח כאמור, אלא שהתובעת טענה שפתח הגישה לגג אינו מספק. טענה זו נדחתה על ידי המומחה.
בסעיף 9 נקבע שבלוני הגז של התובעת יוסרו מהגג ויותקנו בחצר הבניין. עוד נכתב כי "נשקלת אפשרות של התקנת חיבור גז מרכזי לבניין כולו, ובמידה שאכן כך יבוצע הרי ש(התובעת) נותנת את הסכמתה לפתרון כאמור." כיוון שאין בסעיף התחייבות מפורשת או מרומזת להתחייבות לבצע חיבור גז מרכזי, אין באי ביצוע האמור משום הפרה של ההסכם.
באשר ליתר הליקויים ברכוש המשותף שנזכרו בחוות הדעת מטעם התובעת, נאמר בסעיף 11 להסכם כי הנתבעים יהיו אחראים לכל נזק או פגיעה שייגרמו על ידם לרכוש המשותף. במילים אחרות, הנתבעים לא התחייבו כלפי התובעת להכניס שיפורים נוספים ברכוש המשותף, אלא רק שלא לגרום נזקים.
המומחה התייחס לנזקים לחדר ההסקה בחוות דעתו לתביעת השכנים, שם קבע שבהעדר ידיעה לגבי מצבו של החדר לפני תחילת עבודות הבניה, לא יוכל לקבוע אילו נזקים, אם בכלל, גרמו עבודות שביצעו הנתבעים לחדר. בחוות הדעת שלפני לא שינה המומחה מקביעתו. בנסיבות אלה, בהעדר ראיה אחרת בעניין זה, אין מקום לפסוק פיצוי ברכיב זה.
התובעת טוענת שישנו ליקוי בצנרת שהותקנה על הקיר החיצוני, ובמונה החשמל לדירת הנתבעים. אולם, על פי קביעת המומחה, אביזרים אלו היו קיימים בצורתם הנוכחית לפני תחילת העבודות שביצעו הנתבעים, לפיכך לא ניתן לומר שהנתבעים הם שגרמו לנזקים האמורים.
לפיכך, סך הנזקים בגין הפרת החוזה בכל מה שנוגע לרכוש המשותף הם 22,600 ₪, בתוספת מע"מ.
כאמור לעיל, אינני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הם שילמו לשכנים את מלוא הפיצוי בגין ליקויים אלו. גם במישור המשפטי, ספק אם תשלום זה פוטר את הנתבעים מלשלם לתובעת פיצוי בגין הפרת החוזה עימה, חוזה אשר אינו קשור בהסכמות הנתבעים עם השכנים האחרים. יחד עם זאת, כבר נפסק כי
"הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין, אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה לפי חלקו ברכוש המשותף." (
ע"א 559/87 מנחם חשאי ו- 18אח' נ' יצחק ארוין רונן, מו(1) 229 (1991)
)
אמנם פסק הדין הנ"ל ניתן בתביעה נגד מי שבנה את הבית ומכר את הדירות בו לתובעים, בעוד שכאן התביעה שונה. אלא שאין בהבדל זה כדי לשנות את התוצאה. גם מקום שהנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת, אין מקום לפסוק לה יותר מכפי נזקיה שלה. נזקיה של התובעת הם כפי חלקה ברכוש המשותף. כך, אם וכאשר יוחלט על תיקון הליקויים, או הכנסת השיפורים הנדרשים ברכוש המשותף, לא תדרש התובעת לשלם יותר מכפי חלקה.
על פי נסח רישום המקרקעין שצורף כנספח א' לתצהירה של התובעת, חלקה ברכוש המשותף הוא 40/100. לפיכך, מתוך הנזקים שנגרמו לרכוש המשותף עקב הפרת הנתבעים את ההסכם עם התובעת, על הנתבעים לפצותה בשיעור 40% מנזקי ההפרה, כפי שאלו הוערכו על ידי המומחה. לפיכך אני מחייבת את הנתבעים בתשלום הסך של 9,040 ₪ בתוספת מע"מ ברכיב זה.
המעלית
נושא המעלית, שקיבל מקום שולי בכתב התביעה המקורי ולא נזכר כלל בחוות הדעת שצורפו אליו, קיבל חשיבות יתרה בסיכומי התובעת. ייתכן שהשנים הרבות שחלפו מאז הגשת התביעה הביאו לשינוי בסדרי העדיפויות של התובעת.
בסעיפים 19 ו- 31 לכתב התביעה נטען שהנתבעים התחייבו לבנות מעלית שתשמש את התובעת, בעוד ש"נכון להיום נבנתה מעלית אולם היא מיועדת אך ורק לשימוש יחידת הדיור שבנו הנתבעים. נבקש לחייב את הנתבעים לאפשר לתובעת שימוש במעלית כפי שנקבע בהסכם."
בסעיף 67 לכתב ההגנה לא הכחישו הנתבעים במפורש את חובתם לבנות מעלית שתשמש את התובעת:
"הנתבעים עמדו בהבטחתם ע"פ 7.1 להסכם ובנו בדירת התובעת כניסה למעלית. אולם, משום שככל הידוע לנתבעים, התובעת מסרבת לשלם את דמי האחזקה של המעלית היא איננה יכולה להשתמש בה (!). ככל והתובעת תואיל בטובה ותשלם את דמי השימוש האמורים, תורשה ליהנות מהמעלית הקיימת בבניין וככל שהיא מבקשת לעשות כן עליה לפנות לבעלים של הדירה מעליה שכן הנתבעים אינם הבעלים של דירה זו."
בישיבת קדם המשפט הראשונה, ביום 29.6.16, התקיים דיון מפורט בנוגע למעלית. התובעת הפנתה את תשומת הלב לכך שנושא המעלית לא נזכר בחוות דעת המומחה המוסכם. הנתבעים שבו על טענתם לפיה המעלית אינה משמשת את התובעת בשל סכסוך עם שכניה לבניין, אשר אינם מצויים בשליטת הנתבעים. במענה, טענה התובעת שהיא מבקשת סעד של שינוי תקנון הבית המשותף, ורישום המעלית כרכוש משותף. אולם התובעת לא הגישה בקשה לתקן את תביעתה. ממילא, שכניה של התובעת אינם צד לתביעה שבפני
, ועל כן לבניין לא ניתן ליתן סעד זה. לפיכך, לא נותר לנו אלא לראות האם הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת בנוגע למעלית, ואם כן, האם מהי התרופה להפרה זו.
סעיף 7(1) להסכם מסדיר את נושא המעלית. להלן יובא הסעיף במלואו:
"עם הקמת מעלית על ידי (הנתבעים) לשם גישה לקומות שייבנו על הגג, תבנה כניסה למעלית בקומה שבה נמצאת דירתה של (התובעת) על פי המפורט בהיתר הבניה. המעלית תהיה מתוצרת שינדלר, נחושתן או שוות ערך. ודלת הכניסה לדירת (התובעת) מהמעלית תהיה דלת פלדלת בציפוי שייקבע על ידי (התובעת) בתיאום עם האדריכל." (ההדגשות אינן במקור – מ.צ'.)
אין חולק שהנתבעים התקינו מעלית כאמור, ואף התקינו פתח כניסה למעלית מהקומה בה נמצאת דירתה של התובעת. אלא שהמעלית אינה עוצרת בקומה זו, ולפיכך למעשה נמנע מהתובעת השימוש בה.
אין בפני
ראיה כלשהי לסיבה שבגינה המעלית אינה עוצרת בקומה בה מתגוררת התובעת, אם כי מהאישור בטיחות שניתן למעלית ביום 17.10.10, נראה כי אכן המעלית מאושרת לשימוש רק לקומה העליונה. יחד עם זאת, לא ברור מה היה מצבה של המעלית בסיום עבודות הבניה.
התובעת טוענת בסעיף 29 לתצהירה שהסיבה העיקרית להסכמתה לשיפוץ היתה נעוצה ברצונה לעשות שימוש במעלית. התובעת היתה כאמור מיוצגת על ידי עורך דין כבר בשלב המו"מ לקראת ההסכם ותחילת עבודות הבניה, במהלכן של העבודות, ולמעשה ברציפות עד עצם היום הזה. כך, במכתב ב"כ התובעת מיום 31.5.06, ובטרם נחתם ההסכם בינה לבין הנתבעים, מתנה התובעת את הסכמתה לביטול התנגדותה לבקשה להיתר, בין היתר, בכך ש"המעלית תשרת גם את דירת מרשתנו" (סע' 6 למכתב שצורף כנספח ג' לתצהיר הנתבע).
למרות האמור, וכפי שניתן לראות, בהסכם שנחתם בסופו של דבר לא נקבע שעל הנתבעים להתקין מעלית שתשמש גם את דירת התובעת. היפוכו של דבר, בסעיף 7(1) שצוטט לעיל נכתב שהמעלית תשרת את הדירות החדשות שייבנו. גם סעיף 14 להסכם קובע מהם השינויים המוסכמים בתקנון הבית המשותף, וסעיף קטן ג' בו עוסק במעלית: "בעל יחידה 5 יהיה זכאי להקים מעלית חיצונית לשימוש הדיירים בדירות החדשות שתיבננה... ובלבד שלא תחול כל חובת השתתפות בהוצאות הקמת המעלית על בעלי היחידות האחרים". הנה כי כן, לא די שלא נרשם בהסכם שהתקנון ישונה כך שהמעלית תחשב כרכוש משותף, אלא שגם על פי סעיף זה, התובעת הסכימה שהמעלית תשמש רק את הדירות החדשות, ולא את דירתה שלה.
יתר על כן, כיוון שנושא המעלית היה כה מרכזי בעיני התובעת כבר במועד השיפוץ, יש להניח שאם סברה בזמן אמת שהמעלית הותקנה בהפרה של ההסכם עימה, היה הדבר בא לידי ביטוי בתכתובת העניפה בין ב"כ לבין הנתבעים וב"כ. אלא שלא כך הדבר. נושא המעלית לא מוזכר לא במכתבי ב"כ התובעת ולא בחוות הדעת מטעמה.
הנה כי כן, גרסת הנתבעים מסתברת יותר, ועולה בקנה אחד עם המסמכים מזמן אמת. לפיכך, אני מקבלת את טענת הנתבעים, לפיה עד שנת 2010, התובעת לא סברה שהנתבעים הפרו מחויבותם כלפיה בנוגע למעלית, אם משום שהיא סברה שההתחייבות נגעה רק להקמת התשתית הפיזית לפעילות המעלית הנדרשת לשם עצירת המעלית בקומת התובעת, ואם משום שבפועל המעלית פעלה כמצופה.
יתר על כן, אף אילו סברתי שהנתבעים הפרו את ההסכם להתקין מעלית שתשמש את התובעת, וכאמור, אינני סבורה כך, הסכם זה, שלא עוגן בהתחייבות לרישום המעלית כרכוש משותף, אינו ניתן עוד לאכיפה, משנמכרה הדירה שנבנתה על ידי הנתבעים, ואין להם עוד זכויות בבניין.
בסיכומיה, דרשה התובעת לחייב את הנתבעים לשאת בעלות שינוי המנגנון החשמלי של המעלית. אלא, שבשל העובדה שטענה זו עלתה לראשונה בסיכומים, אין בפני
ראיה כלשהי באשר לגובה החיוב הנתבע בראש נזק זה. גם מטעם זה, אינני מחייבת את הנתבעים בראש נזק זה.
הוצאות התובעת בגין ביצוע העבודות בתוך הדירה על ידי הנתבעים
כאמור, בדיון מיום 21.6.17, הוסכם כי הפיצוי בראש נזק זה יינתן על דרך הפשרה, ובלא הנמקה. לאחר שעיינתי בתצהיר התובעת ובקבלות שצורפו לו, וכן בסיכומי הצדדים לעניין זה, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת בראש נזק זה פיצוי בסך 10,000 ₪.
הוצאות הובלה
מוסכם על הצדדים שעל הנתבעים להשיב לתובעת סך של 1,800 ₪ עבור הובלת רהיטיה בתום עבודות הבנייה. לפיכך אני מחייבת את הנתבעים בסכום זה.
עגמת נפש
התובעת תיארה בתצהירה כיצד ההסכם בינה לבין הנתבעים נחתם מתוך תחושה של "לחץ גדול". מההתכתבות בין ב"כ הצדדים מהתקופה שלפני חתימת ההסכם ניכר שאכן, מימוש זכויות הבניה של הנתבעים על גג ביתה של התובעת הציב את התובעת בפני
קושי ניכר. לקושי זה נוספה הידיעה, שאם תדחה התנגדותה בוועדה לתכנון ובניה, היא לא תוכל לקבל גם את מה שהציעו הנתבעים כפיצוי על חוסר הנוחות שתגרם לה עקב עבודות השיפוץ. כך מצאה עצמה התובעת נגררת לאי נוחות הכרוכה בעבודות בניה בקומה שמעל הדירה בה התגוררה שנים. אלא שאי נוחות זו אינה מזכה את התובעת בפיצוי.
התובעת סיימה את תצהירה במילים הבאות:
"כפי שהסברתי בתצהיר זה, אני קיימתי במאה אחוז את ההסכם, מאידך הנתבעים הפרו כמעט במאה אחוז את ההסכם מראשיתו לסופו.... לבסוף מתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים בתשלום 100,000 ₪ נוספים בגין עגמת הנפש שגרמו לי לאורך כל תקופת השיפוץ, בגין התקלות הרבות שיש לי בדירה ובעיקר בגין העובדה שלא קיבלתי מעלית כפי שהובטח לי."
הנתבעים מצדם הפנו לכך שהמומחה העריך את הנזקים בדירת התובעת בסכומים נמוכים בהרבה מאלו שטענה תחילה.
אין לי ספק שפינוי דירתה, הליקויים בדירה, בתכולתה וברכוש המשותף לאחר שובה, הסכסוך הנמשך עם השכנים והידיעה שחלק מהתחייבויות הנתבעים לא בוצעו בסופו של יום, גם עם בעצה אחת עם האדריכל, הסבו לתובעת עגמת נפש. יחד עם זאת, לדבריה של התובעת, עיקר עגמת הנפש נגרמה לה בשל העובדה שהמעלית אינה משרתת אותה. ואולם, כאמור בהרחבה לעיל, לא שוכנעתי שיש להטיל על הנתבעים את האחריות לכך. הנתבעים הקימו את התשתית הפיזית הנדרשת לצורך הפעלת המעלית באופן שניתן יהיה להשתמש בה גם מקומת התובעת. שינוי תקנון הבית המשותף הוא המפתח לשינוי באפשרויות הפעלת המעלית, ומפתח זה מצוי בידיה של התובעת עצמה.
כמחצית משווי הליקויים נובעת מצביעה לקויה של הדירה, בעוד שכמחציתם נוגעת לנזקים לתכולה ונזקי רטיבות. בהתחשב בחומרת הליקויים ובנסיבות היווצרותם, אני מחייבת את הנתבעים לפצות את התובעת בסכום של 7,500 ₪ בגין עגמת הנפש שהסבה לה הפרת ההסכם עימם.
לסיכום
יש להצר על כך שבגין עבודות בניה שבוצעו בהסכמה בשנת 2006 התפתח סכסוך שהגיע לסיומו רק כעת.
אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
בגין הליקויים בדירתה
22,668 ₪
בגין ליקויים ברכוש המשותף
10,667 ₪
בגין תוצאות העבודות שבוצעו בדירת התובעת
10,000 ₪
בגין הוצאות הובלה
1,800 ₪
בגין עגמת נפש
7,500 ₪
על הסכומים הללו יתווסף הסך של 6,500 ₪ עבור שכ"ט עו"ד וכן הוצאות משפט.


ניתן היום,
ב' אלול תשע"ז, 24 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 51632-02/11 מרגרטה שקי נ' פרל גיטל יוסי פרל (פורסם ב-ֽ 24/08/2017)