פסקי דין על משה שמחה מור | פסקי דין על יובל מור | פסקי דין על ורד מור | פסקי דין על coldrain investments inc
2088-07/12 א 24/08/2017
א 2088-07/12 משה שמחה מור, יובל מור, ורד מור נ' coldrain investments inc
בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו
ת"א 2088-07-12 investments inc ואח' נ' קפל ואח'
מספר בקשה:95
לפני
כב' השופט הבכיר יהודה פרגו
המבקשים/הנתבעים
1
.
משה שמחה מור
2
.
יובל מור
3
.
ורד מור
ע"י ב"כ עו"ד יגאל יהלומי
נגד
המשיבה/התובעת
coldrain investments inc
ע"י ב"כ עו"ד: רוברט פישמן
ומורן זמיר גרינברג
החלטה
1.
מבוא
בפני
בקשה ל"עיכוב ביצוע פסק הדין" שניתן ביום 20.6.2017.
ב"פסק הדין" חויבו המבקשים/הנתבעים, משה שמחה מור
, יובל מור
ו-ורד מור
,
יורשיה יבדל"א של המנוחה/ אמם רות מור ז"ל, לשלם ביחד ולחוד לתובעת
את הסך של 4,500,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה, בצירוף הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית עד התשלום בפועל.
סכום זה, מהווה חלק מהסכום אותו קיבלה אמם ז"ל מהתובעת, במסגרת "עסקת מכר" זכויות נטענות במקרקעין, אשר בוטלה ע"י בית המשפט;
לטענת המבקשים/הנתבעים
, שגה בית המשפט במסקנות העובדתיות והמשפטיות
אליהן הגיע ובכוונתם להגיש ערעור לבית המשפט העליון, שסיכוייו להתקבל טובים.
לטענת המבקשים/הנתבעים
, התובעת היא חברה זרה, הרשומה בפנמה, אשר הוקמה אך ורק לצורך העסקה בארץ; וכי אם ישולמו הכספים לתובעת והערעור שיוגש יתקבל, יש חשש שלא ניתן יהיה לקבל מהתובעת חזרה את הסכום ששולם.
הצעת המבקשים/הנתבעים
הינה שהם יפקידו בקופת בית המשפט את חוב פסק הדין, 4,806,394 ₪, וזאת עד למתן פסק הדין בבית המשפט העליון.
המשיבה/התובעת
מבקשת לדחות את הבקשה.
לטענתה
, "פסק הדין" נגד המבקשים/הנתבעים מבוסס היטב עובדתית ומשפטית
וסיכויי הערעור נמוכים ביותר.
ב"פסק הדין" נאמר, בין השאר:
"בפני
תביעה כספית שעניינה בהסכמים על פיהם מכרו מיכאל קפל,
חגי קפל, אריה ממן ויהודה מור (להלן: "המוכרים") לתובעת -
coldrain investments inc
- את זכויותיהם הנטענות במקרקעין בגבעת אהוד שלב ב'.
לטענת התובעת
, המוכרים הציגו בפני
הם מצג עובדתי, לפיו הם
בעלי זכויות בעלות פרטית במקרקעין
גבעת אהוד שלב ב'; וכי מניותיהם בחברת ברטורא בע"מ מגלמות ומעגנות זכויות אלו.
לטענתה
, על בסיס מצג עובדתי זה, התקשרה עמם בהסכמים על פיהם רכשה את זכויותיהם בחברת ברטורא בע"מ ובמקרקעין אלו.
רות מור – הייתה זו אשר עמדה בקשר עם נציגי התובעת, ניהלה עמם את המשא ומתן, חתמה על "חוזה המכר" וקיבלה לידיה את כספי התמורה. זאת, מכוח ייפוי כוח אותו קיבלה מיהודה מור לעשות כן.
דא עקא, שלימים התברר לה (לתובעת, י.פ.), שמדובר במקרקעין בבעלות מדינת ישראל; וכי למוכרים/הנתבעים, לא הייתה וגם אין זכויות קנין במקרקעין אלו. כל שהיה בידיהם הוא "הסכם הרשאה לתכנון"
מקרקעין אלו, ללא כל התחייבות להעניק להם זכויות קניין או אחרות בהם. לטענתה, אם היו ידועות לה העובדות לאשורן, לא הייתה נכנסת ל"עסקת מכר" זו.
מכאן התביעה
, לביטול "חוזה המכר"; החזר תשלום התמורה ששולמה והצהרה שהיא זכאית להחזר תשלום מס השבח, אותו היא שילמה
בגין רכישת זכויותיו במקרקעין של יהודה מור, ששולם על ידה בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים על פי "חוזה המכר", הגם שתשלום
מס השבח, חל בדרך כלל על המוכר.
לימים, נפטרו הנתבעים יהודה ורות מור ז"ל וחליפיהם הם היורשים הנתבעים 5,4 – ילדיהם:
משה שמחה מור
, יובל מור
, ורד מור
ואשתו השניה/אלמנתו של יהודה מור ז"ל, הגב' רבקה דנהאם - יבדל"א.
...
התובעת והנתבעים 3,2,1 - קפל מיכאל, קפל חגי, אריה ממן
-
הגיעו להסכמי גישור/פשרה במסגרת הליך גישור שהתקיים בפני
כב' השופט (בדימוס) משה רביד.
ביום 19.10.2015
ניתן תוקף של
פסק דין
להסכמי הגישור/הפשרה.
התובעת והנתבע מס' 8 – משרד עורכי הדין גורניצקי ושות' – הגיעו אף הם להסדר פשרה בהליך של גישור שהתנהל בפני
כב' השופט (בדימוס) משה רביד, והגישו הודעה לבית המשפט על פיה התבקש בית המשפט לדחות את התביעה נגד נתבע זה.
ביום 10/3/2016
ניתן תוקף של
פסק דין
להסכם גישור זה.
מכאן, שנותרה התביעה נגד הנתבעים
רבקה דנהם, משה שמחה מור
, יובל מור
ו- ורד מור
יבדל"א - יורשיהם של יהודה ורות מור ז"ל
ונגד מדינת ישראל.
בכתב הגנתם ובמהלך הדיון, טענו הנתבעים
4 ו-5 בין השאר:
-
לתובעת לא נמכרו זכויות במקרקעין אלא מניות בחברת ברטורא בע"מ.
-
בעת מכירת המניות, ידעה התובעת את מלוא העובדות הקשורות למקרקעי גבעת אהוד;
שהזכויות הנטענות של חברת ברטורא/יהודה מור במקרקעין טרם הוסדרו; שכל שיש בידי חברת ברטורא בע"מ הוא "הסכם הרשאה לתכנון", שאינו מקנה זכויות במקרקעין, כל עוד לא הושלמו הליכי התכנון והאישורים להקצאת המקרקעין; ושאין כל וודאות שהמקרקעין יוקצו לחברת ברטורא בע"מ, ובכלל.
-
מחיר המכירה שיקף את הסיכון שנטלה על עצמה התובעת במודע, שהזכויות הנטענות של חברת ברטורא בע"מ/יהודה מור במקרקעין אלו, טרם הוסדרו; וכי יכול ולא תתממש האפשרות שהתובעת תקבל את הבעלות והחזקה במקרקעין אלו.
בפני
ביהמ"ש נשמעו ראיות, הוגשו מסמכים, והצדדים סיכמו את טיעוניהם בעל פה,
לאחר הגשת עיקרי טיעון בכתב.
2.
עסקת המכר
טענת המשיבים/הנתבעים הייתה
, שהייתה זו "עסקת מכר" של מניות בחברת ברטורא בע"מ, ולא של מכירת זכויות במקרקעין.
טענה זו
נדחתה על ידי, באשר הוכח בפני
, שהייתה זו "עסקת מכר" של "זכויות במקרקעין".
ב"פסק הדין" - בעמודים 8-6 - מצוטטים הסעיפים הרלוונטיים מ"חוזה המכר"
והמסמכים המצורפים אליה, מהם עולה באופן ברור שעסקינן ב"חוזה מכר" בו מכר
יהודה מור את זכויותיו במקרקעין שב"גבעת אהוד", לתובעת.
ב"פסק הדין" - בעמודים 11-8 - מובאות ראיות נוספות התומכות מסקנה זו.
על כן, נקבע
ב"פסק הדין":
אין המדובר רק ב"חוזה" בו נמכרו המניות אותן החזיק יהודה מור
בחברת ברטורא בע"מ, אלא "חוזה"/"עסקת מכר" שעיקרו,
מכירת המניות של יהודה מור בחברת ברטורא בע"מ, וזכויותיו הנטענות במקרקעין שבגבעת אהוד, כאשר המניות הנמכרות מבטאות ומגולמות בהן זכויות נטענות אלו במקרקעין, אשר בהעדרן, המניות ריקות
מכל תוכן!
(עמ' 10 לפסק הדין).
דא עקא
, שליהודה מור ורות מור, מעולם לא היו זכויות במקרקעין/במגרשים
שב"גבעת אהוד", אותם הם מכרו לתובעת בטענה, שהם בעלי הזכויות בהם.
מקרקעי "גבעת אהוד" הם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה"
, הרשומים כך ב"טאבו",
אשר לא היו טרם רישומם ככאלו בבעלות פרטית.
כל שקיבלה "חברת ברטורא בע"מ" – שיהודה מור היה אחד מבעלי מניותיה –
הוא "הסכם הרשאה לתכנון"
קרקע שהיא "רכוש ממשלתי"/"רכוש מדינה"
ללא שיש למתכנן – "חברת ברטורא בע"מ" – זכויות קניין כלשהן בה וללא כל התחייבות שקרקע זו תימסר לה בעתיד.
בעת ביצוע "עסקת המכר"/"חוזה המכר", גם לא היה תוקף ל"הסכם ההרשאה לתכנון", הגם שלאחר שנחתם "חוזה המכר", הוא הוארך עד שנת 2006 בלבד.
קרי, בעת חתימת "חוזה המכר" לא היה גם כל "הסכם הרשאה לתכנון" בר תוקף.
ב"פסק הדין" מובאות ראיות ומצוטטים מסמכים רבים, המוכיחים מצב עובדתי ומשפטי זה.
ניסיונות "חברת ברטורא בע"מ" ובעלי מניותיה,
לרבות
יהודה מור
, לשנות את הדבר;
וכל טענותיהם בנדון,
נדחו ע"י "המנהל האזרחי באזור יהודה ושומרון" ובהמשך ע"י
"ועדת העררים באזור יהודה ושומרון" – שהיא הערכאה המוסמכת לדון בכך –
בערר 26/05 אותו הם הגישו.
בהחלטתה מיום 29.12.2011
דחתה "ועדת העררים" אחת לאחת את טענותיהם
של חברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה, תוך שהיא מעבירה ביקורת, על ניסיונותיהם
ללמוד "סלקטיבית" מהמסמכים הרבים הקיימים, מסקנות אחרות מהמצב העובדתי והמשפטי לאשורו,
אשר גם היה ידוע להם
(ציטוטים נרחבים מהחלטת "ועדת העררים", מצויים בעמ' 26-24; 53-48 ל"פסק הדין").
על
רקע האמור
, נאמר ב"פסק הדין":
דא עקא
, שלחברת ברטורא בע"מ וליהודה מור, לא היו זכויות קניין
ו/או אחרות במקרקעין שבגבעת אהוד.
מקרקעי "גבעת אהוד" הם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה"
ונרשמו ב- "טאבו" ככאלו.
כל שקיבלה
חברת ברטורא בע"מ, הוא "הסכם הרשאה לתכנון",
אשר בעת שנחתם ה"חוזה" לא היה בתוקף.
(עמ' 11)
...
"הסכם ההרשאה לתכנון" אותו קיבלה חברת ברטורא בע"מ , היה בתוקף עד ליום 27/3/1998.
"חוזה המכר" נחתם ביום 18/3/1999.
קרי, ביום חתימת "חוזה המכר" לא היו בידי המוכר – יהודה מור –
זכויות כלשהן, אותן יכול היה למכור; מה גם שבהתאם ל"הסכם הרשאה לתכנון" שניתן לחברת ברטורא בע"מ, חל איסור מוחלט להעברת זכויות כלשהן למאן דהוא.
אומנם
לאחר חתימת ה"חוזה" ניתנו לחברת ברטורא בע"מ
"הסכמי הרשאה לתכנון" חדשים -אשר בניסוחם ובמהותם לא היו שונים מקודמיהם - אולם גם הסכמים אלו תוקפם הסתיים בשנת 2006.
מאז ועד היום
לא קיבלה חברת ברטורא בע"מ "הסכם הרשאה לתכנון".
"הסכם ההרשאה לתכנון" אותו קיבלה חברת ברטורא בע"מ מבטא לאשורו את המצב העובדתי והמשפטי של המקרקעין. קרי, שמדובר ב"רכוש ממשלתי/"מקרקעי מדינה" אשר לא היו קודם להכרזתם ככאלו, רכוש בבעלות פרטית שנרכשה על ידי מאן דהוא או שמואל עינב.
מתן "הסכם הרשאה לתכנון" המקרקעין, אינו מקנה זכויות קניין
ו/או זכויות אחרות במקרקעין אלו, למעט מתן האפשרות לקיים את הליכי תכנון המקרקעין.
(עמ' 12)
...
חברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה לרבות יהודה מור, ועו"ד משה גליק ידעו היטב שאין כל הוכחה שמקרקעי גבעת אהוד היו בעברם מקרקעין פרטיים שנרכשו כדין; וכי אין ולא הייתה להם, כל זכות קניין במקרקעין. הם הכירו היטב את חוות הדעת שניתנו בנדון על ידי הגב' פליאה אלבק והכירו את ההליכים השונים שהתקיימו בנוגע למקרקעין אלו. הם ידעו היטב, שכל שקיבלה חברת ברטורא בע"מ הוא: "הסכם הרשאה לתכנון" מקרקעין אלו, שאינו מקנה לה זכויות קניין או אחרות במקרקעין אלו; ושאין כל וודאות שהם יוקצו לה, גם אם יעלה בידה לסיים את הליכי התכנון
. (עמ' 43)
אמנם היו מספר מסמכים שגויים, שנכתבו על ידי בעלי תפקיד ב"מנהל האזרחי",
אשר לכאורה, ניתן היה להסיק מהם, שמדובר ב"קרקע פרטית בניהול ממשלתי",
אולם, כפי שנקבע ב"פסק הדין", חברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה, ביניהם יהודה מור, ידעו את האמת ולא הוטעו ממסמכים אלו.
כפועל יוצא, היה אסור להם להציג מסמכים אלו, כמשקפים מצב עובדתי שאינו נכון.
ראוי לציין, כי גם אם הייתה נכונה הטענה, שנדחתה על ידי, שמדובר ב"קרקע פרטית
בניהול ממשלתי", עם רישומן ככאלו, איבד בעליהן את זכויות הקניין אשר היו בידיו
ואלו עברו בשלמות למדינת ישראל. קרי, גם אם היו ליהודה מור זכויות קניין כלשהן במקרקעין אלו – ולא היו לו כאלו – הוא לא יכול היה להעביר ו/או למכור אותן לאחרים.
מצב עובדתי ומשפטי זה, מפורט ומוסבר בסעיף 3 ל"פסק הדין" – "הסדר הקרקעות
ביהודה ושומרון" – בעמודים 14–22.
ב"פסק הדין" נאמר:
למותר לציין, שהמסמכים השגויים המפורטים לעיל, אינם יכולים להקנות זכויות במקרקעין שאינן קיימות. בוודאי, כאשר מקבל מסמכים אלו ו/או הטוען לזכויות אלו, יודע את העובדות לאשורן.
קרי, שאין לו זכויות קנין כלשהן במקרקעין אלו; שהאמור במסמכים אלו שגוי;
וכל שקיבל הוא "הסכם הרשאה לתכנון" (שפג תוקפו), שאינו מאפשר לו ואף אוסר עליו להעביר זכויות כלשהן במקרקעין אלו, לאחרים.
אין לי כל ספק שעו"ד משה גליק, אשר היה מעורה היטב בנוהל אישור ורישום זכויות במקרקעין
באזור יהודה ושומרון, ידע היטב,
ש"ועדת החריגים" אינה מוסמכת לקבוע את טיבן של הזכויות במקרקעין. ברי לי שהוא הבין היטב, שהחלטת "ועדת החריגים"
כפי כותרת ההחלטה –"הרשאה לתכנון –גבעת אהוד" – נועדה למטרה זו בלבד, כפי שגם נאמר בה: "מאושר לתת הרשאה לתכנון".
עו"ד משה גליק אשר לאורך השנים ייצג את חברת ברטורא בע"מ
ובעלי מניותיה גם ידע,
שאין להם זכויות קניין במקרקעין אלו.
אני קובע חד-משמעית
, שחברת ברטורא בע"מ, בעלי מניותיה,
ביניהם יהודה מור, ידעו היטב את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו, קרי, שמדובר במקרקעין שהם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה"; שבעברם לא היו מקרקעין פרטיים; וכי הם לא הוטעו לחשוב אחרת, מהמסמכים הבודדים השגויים.
זה המקום לשוב ולומר, שגם אם היו טועים לחשוב חברת ברטורא בע"מ, בעליה מניותיה ביניהם יהודה מור, שמדובר ב"מקרקעין פרטיים בניהול ממשלתי" (ואיני חושב כך), אסור היה להם להעביר זכויות כלשהן במקרקעין אלו לאחרים. כבר נאמר, שעם הכרזת מקרקעין פרטיים ל"רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה", מאבד הבעלים הקודם של המקרקעין את זכויותיו במקרקעין אלו והן עוברות בשלמות לבעלות מדינת ישראל. קרי, בכל מקרה, יהודה מור, לא יכול
היה למכור זכויות כלשהן במקרקעין אלו לאחרים
.
(עמ' 47 לפסק הדין)
צא ולמד
, שיהודה ורות מור, מכרו לתובעת זכויות במקרקעין שמעולם לא היו להם
ומניות ריקות מכל תוכן ב"חברת ברטורא בע"מ".
לטענת התובעת, בעת ביצוע "עסקת המכר" הוצג בפני
הם, וכך הם גם סברו,
שמדובר
ב"
קרקע פרטית בניהול ממשלתי
"; וכי אם היו יודעים שמדובר בקרקע שהיא "רכוש ממשלתי/מקרקעי מדינה", היא לא הייתה רוכשת את הקרקע.
עו"ד איתי גפן, ייצג את התובעת ב"עסקת המכר".
בעדותו הוא אומר:
"עד:... הקרקע הייתה קרקע פרטית בניהול ממשלתי, נקודה.
לא היה חולק,
כך היה לגבי הקרקע
של כל שטחי פרויקט
גבעת אהוד א', גבעת אהוד ב'. כל מסכת המסמכים והעובדות אז
הראו זאת. לא היה ספק לא למור, לא לדולגין,
לא לעינב, לא ללרנר
וגם לא לקונה שלנו כאן גומינר ולא לברודשנדל שייצג אותו,
היה כאן הסטאטוס של המקרקעין היה קרקע פרטית בניהול ממשלתי, זה מה שזה היה, ..."
(עמ' 340 לפרוטוקול; עמ' 58 לפסק הדין)
טענה זו נדחתה על ידי.
הוכח בפני
י, שבעת ביצוע "עסקת המכר
", ידעה התובעת את העובדות לאשורן
.
ב"פסק הדין" נאמר, בין השאר:
"נציג התובעת
ב"עסקת מכר" זו, היה משה אהרון ברודשנדל,
שגם חתם ערבות אישית ל"ביצוע התחייבויות הקונה על פי חוזה זה".
בעדותו הוא העיד על עצמו, שהוא איש עסקים בנדל"ן אשר גם קנה קרקעות ב - גבעת אהוד ובנה עליהן יחידות דיור".
(עמ' 103)
(עמ' 47 ל"פסק הדין")
...
אין לי כל ספק, שמשה ברודשנדל אשר ייצג את מר גומינר -
הבעלים של התובעת - ידע לאשורו את המצב העובדתי והמשפטי
של מקרקעי גבעת אהוד.
(עמ' 57 ל"פסק הדין")
עו"ד משה גליק ידע היטב שמדובר במקרקעין שהם
"רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה", אשר טרם הכרזתם לא היו מקרקעין פרטיים.
...
ברי לי
, שעו"ד איתי גפן, אשר כדבריו עבד עם עו"ד משה גליק
"כתף אל כתף", ידע אף הוא לאשורו את המצב העובדתי והמשפטי
של מקרקעין אלו.
הוא גם ידע
, שלחברת ברטורא בע"מ וליהודה מור, אין זכויות קניין במקרקעין אלו, אותן ניתן להקנות ו/או להעביר לאחרים.
הוא גם ידע
, ש"הסכם הרשאה לתכנון", אוסר במפורש העברת זכויות כלשהן לאחרים; וכי גם אין כל וודאות שיוקצו בכלל זכויות לבנייה במקרקעין אלו; וכי אין כל וודאות שאם יוקצו זכויות כלשהן,
חברת ברטורא בע"מ תקבל אותן.
הוא גם ידע
, שהמידע על הזכויות במקרקעי אזור יהודה ושומרון מצוי ברישומים המופיעים ב"טאבו" במינהל האזרחי; וכי
רק המנהל האזרחי – הממונה על הרכוש הממשלתי ביהודה ושומרון – הוא המוסמך לאשר קיומן של זכויות באזור זה, וטיבן.
...
הוא גם ידע
, שעו"ד משה גליק
לא הוסמך וגם לא קיבל מנדט,
לנהל את רישום הזכויות באזור יהודה ושומרון; וכי הרישומים המצויים אצל עו"ד משה גליק, הם לכל היותר רישומים בלתי מחייבים,
של רוכשי זכויות במקרקעין אשר ניתן לגביהם חוזה פיתוח והם הוקצו לבנייה, מה שלא התקיים במקרה הנדון; וכי בכל מקרה הם אינם תחליף לרישומים המתנהלים במנהל האזרחי, על ידי "הממונה על הרכוש הממשלתי ביהודה ושומרון" והרשומים ב"טאבו".
(עמ' 60-59 ל"פסק הדין")
3.
מחיר רכישת הזכויות במקרקעין – התמורה החוזית
לטענת התובעת, היא שילמה עבור המקרקעין מחיר מלא המשקף את ערכם הריאלי.
מנגד, לטענת הנתבעים, מחיר "עסקת המכר"/מכירת הזכויות במקרקעין שיקף,
מחד גיסא, את הסיכון/האפשרות שבסופו של יום, לא תקבל התובעת זכויות כלשהן
וכספה יירד לטמיון; ומאידך גיסא, שאם היא תקבל את הזכויות במקרקעין,
היא תזכה לרווח גדול בעת מימושן.
"טענת הגנה נוספת בפי הנתבעים יורשי יהודה ורות מור ז"ל.
לטענתם
, היות והתובעת הייתה מודעת למעמדם המשפטי
של המקרקעין; וכי כל שיש בידי חברת ברטורא בע"מ הוא
"הסכם הרשאה לתכנון" המקרקעין בלבד, מחיר העסקה היה נמוך באופן משמעותי ממחירם הריאלי של המקרקעין והוא שיקף את האפשרות שהמקרקעין לא יוקצו לחברת ברטורא בע"מ ולבעלי מניותיה, כאשר מנגד אם תוקצה קרקע זו להם, תזכה התובעת - כבעלת מניות בחברת ברטורא בע"מ - לרווחים גדולים מבניית יחידות דיור".
(עמ' 88 ל"פסק הדין")
טענה זו הסתמכה
, בין השאר, על דבריהם של עו"ד איתי גפן, שייצג את התובעת
עו"ד יעקב דנאי, אשר ייצג את הנתבעים האחרים - מיכאל קפל ו-חגי ממן - ב"עסקת המכר".
בעדותו אומר
עו"ד איתי גפן:
ת:
... הסיכונים שהיו הם הסיכונים שהסכם ההרשאה לא יתממש
לכלל חוזה פיתוח משום שהתב"ע לא תאושר או תאושר במלואה
או תאושר בתנאים או שזה יאושר בעוד 17 שנה. זה יש סיכון אחד, סיכון ההפיכת ההסכם הרשאה לחוזה פיתוח. הסיכון השני הוא סיכון הפיתוח, כמה יעלה הפיתוח, מה יהיו דרישות הפיתוח,
האם הפיתוח יבוצע בזמן אם יצא צו הקפאת עבודות שראש הממשלה יוציא ואי אפשר לבנות ביהודה ושומרון, אלה הסיכונים של מי שיוזם פרויקט ביהודה ושומרון."
(עמ' 350)
עד:...זה בא לידי ביטוי במחיר של העסקה. המחיר משקף את העבודה שאלו, אני לא יודע אם זה זכויות בתולות אבל זה זרע של זכויות ולא זכויות מעמד, לא זכויות מכוח הסכם פיתוח או הסכם חכירה. זה דרגה שונה. זה דרגה שונה ולכן שולם עליה
מחיר איקס ולא מחיר פי חמש, לא פי חמש, פי שלוש,... או פי חמש, לא חשוב, עשרות מונים גבוה יותר לו זה
היו כבר זכויות של הסכם פיתוח או הסכם חכירה, זהו. זה היה הסיכון,"
(עמ' 395) (עמ' 59 ל"פסק הדין")
בעדותו
אומר עו"ד יעקב דנאי:
"שילמו בשביל הסיכוי לקבל. תעשה חשבון 50 דונם זה 200 דירות לפחות, 200 וילות לפי האזור ההוא"
(עמ' 193) (עמ' 88 לפסק הדין).
טיעון זה של הנתבעים וגרסה זו של עו"ד איתי גפן ועו"ד יעקב דנאי
, נדחו על ידי.
גרסתם אינה מתיישבת עם כלל הראיות בתיק ועם הכתוב
ב"חוזה המכר".
ב"פסק הדין" נאמר:
"מעדיף אני את דבריהם של משה ברודשנדל, גבריאל גומינר
ועו"ד משה גליק על פני דברי עו"ד איתי גפן (ממשרד עו"ד
גורניצקי ושות' – הנתבע 8) ושל עו"ד יעקב דנאי,
אשר ייצג את
יהודה ורות מור ב"עסקת המכר"."
(עמוד 91 ל"פסק הדין")
עו"ד יעקב דנאי
, ייצג ב"עסקת מכר" זו, את הנתבעים יהודה ורות מור, מיכאל וחגי קפל ואריה ממן; והיה שותף לניסוח "חוזי המכר".
עו"ד יעקב דנאי
, ייצג גם את הנתבעים מיכאל וחגי קפל ואריה ממן, בהליך הגישור
שהתנהל בפני
כב' השופט (בדימוס) משה רביד.
עו"ד יעקב דנאי
, חתם על שני "הסכמי הגישור".
ב"הסכמי הגישור" נאמר, בין השאר:
"3. ביום 29.12.11 ניתנה החלטת ועדת העוררים באזור יהודה ושומרון בתיק ערר 26/05 בה נקבע בין היתר כי המגרשים נשוא ההסכם
(להלן: "המגרשים") הינם אדמות מדינה (להלן: פסיקת
ועדת העררים"). קפל לא היה צד להליך זה.
4. לאור פסיקת ועדת העררים לפיה המגרשים אינם בבעלותו של קפל
ואין באפשרותם למסור לקולדריין את החזקה במגרשים וגם לא את הבעלות
במגרשים מוצהר ומוסכם כי ההסכם בטל ומבוטל.
5. בעקבות ביטול ההסכם זכאית קולדריין להשבת הסכומים ששילמה לקפל..."
סעיפים
זהים לחלוטין מופיעים ב"הסכם הגישור" של אריה ממן, כאשר במקום השם "קפל" מופיע "ממן".
ביום 19.10.2015
ניתן על ידי בית המשפט תוקף של "
פסק דין
" לשני "הסכמי הגישור".
אם היה ממש בגרסת
עו"ד יעקב דנאי – שמחיר "עסקת המכר" ביטא את הסיכון שכספה של התובעת יירד לטמיון אם לא תקבל את הזכויות במקרקעין – מדוע היה שותף, ואף חתם, על "הסכמי גישור" בהם נאמר:
"
4. לאור פסיקת ועדת העררים לפיה המגרשים אינם בבעלותו של קפל ואין באפשרותם למסור לקולדריין את החזקה במגרשים וגם לא את הבעלות
במגרשים מוצהר ומוסכם כי ההסכם בטל ומבוטל.
5. בעקבות ביטול ההסכם זכאית קולדריין להשבת הסכומים ששילמה..."
עו"ד איתי גפן
,
ייצג את התובעת
, בהיותו חלק ממשרד עו"ד גורניצקי ושות',
אשר
היה אחד הנתבעים בתיק זה.
ב"
פסק הדין
" נאמר:
"הנתבע 8 – משרד עורכי הדין גורניצקי ושות' – הוא המשרד אשר ייצג
את התובעת ב"עסקת מכר" זו.
(עמוד 3 ל"פסק הדין")
ב"כתב התביעה המתוקן", בסעיפים 35-41, נטען נגד משרד עורכי הדין גורניצקי:
ש"התובעת... שכרה את שירותיה המשפטיים... לטפל עבורה בהתקשרות עם מור ובין היתר לייצגה בכל הכרוך בהסכם מור
וכן בהיבטי המיסוי"; וכי "היה על עורכי הדין, בין היתר, לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, לרבות "בדיקת נאותות" מתאימות ומקצועיות
אצל הגורמים המוסמכים בקשר לזכויות מור בקרקע ולטפל בענייניה באופן נאות ובאופן שתמנע התוצאה העגומה לפיה התובעת התקשרה בהסכם מור ושילמה סכומי עתק עבור "זכויות" שלא היו ולא נבראו";
וכי "היה על עורכי הדין לייצגה ולבצע את טיפולם עבורה במיומנות, באופן מקצועי וראוי; וכי "עורכי הדין לא ערכו את כל הבדיקות
שהיה עליהם לבצע בקשר לזכויות נשוא הסכם מור באופן יסודי, מקצועי, מקובל ומיומן בכל הגופים והרשויות המוסמכים"; וכי "עורכי הדין
לא ביצעו כראוי את תפקידם ולא קיימו את חובותיהם במקצועיות
וברמה נאותה"; וכי "עורכי הדין הפרו את חובת הזהירות המוטלת עליהם לביצוע תפקידם"; ו"התרשלו ו/או פעלו תוך חוסר זהירות".
עדותו של
עו"ד איתי גפן נשמעה ביום 28/10/2015, בטרם הגיעו התובעת
ומשרד עו"ד גורניצקי ושות' להסדר פשרה בהליך גישור, שקיבל תוקף של "
פסק דין
"
ביום 10/3/2016.
הוכח בפני
, שהתמורה החוזית שיקפה את ערכם הריאלי של המקרקעין, ללא כל הפחתה במחיר הרכישה בשל נטילת סיכון כלשהו.
ב"פסק הדין" נאמר:
"מנגד, העידו גבריאל גומינר ומשה ברודשנדל שהמקרקעין נרכשו במחיר ריאלי/מחיר השוק, ללא כל נטילת כל סיכון.
בעדותו התייחס לכך
משה ברודשנדל:
"עו"ד פישמן:
לגבי המחיר מה אתה יכול להגיד לנו על המחיר ששולם?
כי יש פה טענה, ... של משפחת מור שאומרת שהמחיר קנה איזה צ'אנס, זכויות מעורפלות, משהו שאולי פעם יצליח משהו וכאילו המחיר לא ריאלי, זאת הטענה.
כב' השופט:
אני אסביר לך, הם אומרים שהם שילמו פחות כסף כי אתם ידעתם שיש, זאת אומרת שילמתם, שילמתם פחות כסף בשביל העסקה כי ידעתם שזו עסקה מסוכנת ועל כן הייתם מוכנים לשלם פחות כסף בכדי לקנות סיכון.
העד:
תראה, אני אגיד, אמרת לי להגיד את האמת, אני אגיד רק אמת,
לא היה עסקה ראשונה רות מור, היא לא המציאה מכירה. אנחנו באנו לקנות כל הקבוצה, היה קבוצה בעייתי. אני לא מחלק כסף סתם, גם אם יש סיכוי גדול אני באתי מארצות הברית ביזניס מסודר, מנהלים ביזניס מסודרים. לא מחלק. אם יש ריסקי כזה חלומות וזה, לא בכמות של מיליונים, קונים עם 100,000 דולר יכול להיות. אנחנו קנינו במחיר שקנינו לאחרים ואני חושב שאין הבדל, להפך,
הם קיבלו יותר אם היה חוזים עם סלונים ואם היה חוזים עם עוד כמה שמכרו כמו אבי לרנר ועוד אנשים שמכרו בדולגין, כל האלה שמכרו מכרו במחיר יותר זול. אז אולי בשבילהם זה זול, זה נכון,
compare
של היום,...
(עמ' 107-106)
בעדותו התייחס לכך
גבריאל גומינר:
"כב' השופט:
הם טוענים שאתה ידעת שיש בעיות, שזה רק זכויות לא בטוחות ועל כן אתה שילמת פחות כסף בשביל זה.
עד:
לא. זה לא נכון. אני קניתי שטחים, מגרשים, לא שטחים, מגרשים במחיר ממה שאלתי אמרו לי שזה מחיר השוק. השוק היה מאוד מיוחד,
על זה היה מחיר השוק, אמרו לי שיכול בעיות בזמן עד שמקבלים את כל...
כב' השופט:
אישורים"
(עמ' 134)
ש:
עכשיו אתה גם כן לא בדקת בעצמך את הנושא הכספי
סמכת על משה,
ת:
לא. ברודשנדל, כן.
[...]
ש:
סמכת על מה שהוא אמר לך בנושא הכספי, מה שהוא
אומר לך זה בסדר מבחינתך?
ת:
כן.
ש:
אתה בעצמך לא בדקת את זה?
ת:
בדקתי, לא בדקתי את זה אבל כשדיברתי עם רובין הוא ידע את המחיר ואמרתי זה מחיר נורמאלי?
הוא אמר לי תשמע זה השוק של הדברים האלה."
(עמ' 150)
עו"ד משה גליק,
אשר היה מעורה ומעורב בעסקאות השונות שנעשו
ביהודה ושומרון וב"גבעת אהוד" ומעורב גם "בעסקת המכר" הנדונה ובניסוח "חוזה המכר", אישר שמחיר העסקה שיקף את ערכם הריאלי של המקרקעין:
"עו"ד פישמן:
יש טענה, שקנינו סיכוי, הימור, חלומות באספמיה,
כאילו, מה שנקרא כמו קידוח נפט,
high risk
, אתה משקיע הרבה, ואולי תקבל פי 100. אז אני רוצה לשאול את מי שהתעסק בעסקאות אם הוא יכול להביע דעה על המחיר, מחיר ריאלי לא ריאלי, גבוה?
כב' השופט:
... העסקאות היו ריאליות?
עד:
ריאליות לחלוטין.
כב' השופט:
...האם העסקאות היו ריאליות, ... לפי שווי הקרקע,... או שהן גילמו בתוכן סיכון שהעסקה לא תצא לפועל?
עד:
אני מוכרח לומר לאדוני שב-99, לא ראינו שום סיכון.
ש:
אוקי.
ת:
מוכרחים לומר את זה.
ש:
אז המחיר היה ריאלי או לא? תאמר.
ת:
ריאלי, לכן המחיר היה ריאלי."
(הדגשה שלי, י.פ.) (עמ' 48-47)
ב"פסק הדין" נאמר:
"מעדיף אני את דבריהם של
משה ברודשנדל, גבריאל גומינר
ועו"ד משה גליק על פני דברי עו"ד איתי גפן (ממשרד עו"ד גורניצקי ושות' – הנתבע 8) ושל עו"ד יעקב דנאי, אשר ייצג את יהודה ורות מור
ב"עסקת המכר".
לא שוכנעתי, שהתמורה החוזית ששולמה, ביטאה סיכון כלשהו.
יתכן שמחיר מקרקעי גבעת אהוד בשלב א' - שכבר היו מעובדים, מפותחים ומאוכלסים - היה שונה וגבוה ממחיר מקרקעי שלב ב',
אשר היו עדיין "אדמת טרשים" ובהליכי תכנון ופיתוח.
עם זאת, לא הוכח בפני
שהתמורה החוזית לא שיקפה את ערכם הריאלי
של המקרקעין במצבם זה.
לא הוצגה בפני
חוות דעת שמאי, התומכת את טענת ההגנה של הנתבעים.
היות ומדובר בטענת הגנה מרכזית ועיקרית של הנתבעים, על הנתבעים
היה הנטל להוכיחה, והם לא עמדו בו.
אוסיף ואומר;
שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין ב"עסקת מכר" זו.
בטרם החתימה על "חוזה המכר" החליפו הצדדים ביניהם,
לא מעט טיוטות, אשר נשלחו גם להערותיו של עו"ד משה גליק.
אם היה ממש בטיעון זה של הנתבעים, אין לי כל ספק שהטענה
על פיה מחיר העסקה מבטא סיכון כלשהו, הייתה מוצאת את ביטויה ב"חוזה המכר".
נהפוך הוא
;
"בחוזה" מצהיר יהודה מור קטגורית:
"הואיל - והמוכר מצהיר כי הינו בעל הזכויות הבלעדי
בזכויות הנמכרות..."
; שהן "חופשיות, משוחררות ונקיות מכל...
זכויות
צד שלישי כלשהן אחרות" ו-"כי לא ידוע לו על כל הגבלה
או מגבלה בדין או בחוזה בישראל או מחוצה לה על העברתן
של הזכויות הנמכרות לקונה עפ"י חוזה זה"; ו"כי אין מבחינתו ולא ידוע לו על כל מניעה חוקית, חוזית, מסחרית ו/או כלכלית ו/או אחרת כלשהי (בין בחוזה ובין בדין, בישראל או מחוצה לה), להתקשרותו בחוזה זה ולמילוי הוראותיו במלואן, במועדן ובמדויק"; וכי
מובהר, כי הוראות סעיף זה הינן בבחינת הוראות יסודיות ועיקריות והפרת אחת
או יותר מהן, תחשב כהפרה יסודית של חוזה זה."
(מוצג 4 למוצגי התובעת)
הצהרות אלו ב"חוזה" של יהודה מור, תומכות את המסקנה,
ששני הצדדים ל"חוזה" ובעיקר המוכר יהודה מור היו בטוחים שבסופו של יום יוקצו הזכויות במקרקעין לחברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה, ועל כן ניתן למכור כבר עתה את המניות והזכויות הנטענות במקרקעין אלו לצד שלישי/התובעת, הגם שבשלב זה – במועד כריתת ה"חוזה" –
אין לו עדיין כל זכויות במקרקעין;
והגם ש"הסכם ההרשאה לתכנון" (שלא היה בתוקף באותו מועד) לא הקנה את הזכות ואף אסר
על חברת ברטורא בע"מ, וכפועל יוצא על בעלי מניותיה, להעביר זכויות כלשהן לאחרים.
על כן וכפועל יוצא, מחיר "עסקת המכר" שיקף את ערכם הריאלי
של המקרקעין.
זאת ועוד;
"חוזה המכר" עניינו, לא רק ברכישת מניות, אלא גם ברכישת
זכויות נטענות במקרקעין.
המניות אשר נרכשו על ידי התובעת, גילמו/הכילו את הזכויות הנטענות במקרקעין אלו.
ללא זכויות נטענות אלו
, המניות ריקות מכל תוכן!
לא סביר בעיני, שהתובעת הייתה משלמת 1,750,000 $ (מיליון שבע מאות חמישים אלף דולר) עבור מניות ריקות מתוכן ו/או "עסקת מכר" ריקה מתוכן
.
(עמ' 92-84 לפסק הדין)
הטענה שמחיר זה שיקף את הסיכון שהתובעת נטלה על עצמה שהיא לא תקבל את הזכויות במקרקעין
, נדחתה על ידי.
4.
התנאים המתלים
כאשר הוכח לי, ששני הצדדים היו מודעים למצב העובדתי והמשפטי של המקרקעין,
קרי, שליהודה ורות מור אין בעת כריתת "חוזה המכר" זכויות קניין כלשהן במקרקעין;
וכאשר הוכח לי, שמחיר רכישת המקרקעין/המגרשים שיקף את ערכם הריאלי;
שאלתי את עצמי: מה עמד מאחורי "עסקת המכר"?, שהרי, לא יתכן - וכך גם שמעתי
מגבריאל גובינר ומשה אהרון ברונשנדל - שהם היו משלמים 1,750,000 דולר,
כפי ערכם הריאלי של המקרקעין, על זכויות במקרקעין שאינן קיימות
ועל מניות ריקות מתוכן.
התשובה מצויה
, בעדויות ובמסמכים שהובאו בפני
בית המשפט.
הייתה זו "עסקת מכר" עם "תנאים מתלים" להתקיימותה
.
אמנם
, ב"חוזה המכר" אין אמירה מפורשת שמדובר ב"עסקת מכר"/"חוזה מכר"
שקיומו תלוי בהתקיימותם של "תנאים מתלים", אולם, אין בכך כדי לאיין את קיומם
של תנאים אלו.
ב"פסק הדין" נאמר, בין השאר:
ב"חוזה המכר" אין אזכור מפורש של "תנאים מתלים" לקיומו של ה"חוזה" ואין גם אמירה מפורשת שעסקינן ב"חוזה" ובו "תנאים מתלים" לקיומו.
אין בכך כדי לגרוע מקיומם של
"תנאים מתלים" כתנאי לקיומו
של ה"חוזה"; בוודאי כאשר עסקינן ב"תנאים המתלים" שבסעיף 27(ב) ל"חוק החוזים" (חלק כללי) התשלג-1973:
"27.
חוזה על תנאי
...
(ב)
חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה".
בספרה
"דיני חוזים" כותבת המלומדת פרופ' גבריאלה שלו
:
"השאלה, אם הוראה חוזית מסוימת כוללת התחייבות או תנאי
היא שאלה של פירוש כוונתם של הצדדים, שהמפתח לה קבוע
בסעיף 25(א) לחוק החוזים, והוא "אומד דעתם של הצדדים,
כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
...
אין ספק שהצדדים יכולים לקבוע במפורש כי החוזה שביניהם מותנה בתנאי מתלה, כשהתנאי הוא הסכמת אדם שלישי או רשיון
על-פי חיקוק. במקרה זה אין כלל צורך להפעיל את חזקת סעיף 27(ב); מעצם טבעו החוזה הוא אז חוזה על-תנאי מתלה.
תנאי מתלה יכול גם להיות מוסק מכללא מכוונת הצדדים, כפי שהיא משתקפת
בחוזה שביניהם. השאלה אם ניתן לקרוא אל תוך החוזה תנאי מתלה מכללא היא שאלה של פירוש החוזה על-פי כוונת הצדדים לו. במקרה של העדר כוונה או ספק לגביה ניתן להסתייע,
בתהליך פירוש החוזה, בחזקת סעיף 27(ב)
"
(ההדגשה שלי – י.פ) (עמ' 339-330)
(עמ' 80-78 ל"פסק הדין")
מהראיות שהובאו בפני
י למדתי, שטרם ביצוע "עסקת מכר" זו, התבצעו "עסקאות מכר"
באזור "גבעת אהוד שלב א'", אשר שני הצדדים הסתמכו עליהן.
סברת
שני הצדדים הייתה, שאותו דין שחל
על העסקאות באזור "גבעת אהוד שלב א'";
יחול גם על העסקאות באזור "גבעת אהוד שלב ב'"; וכי זה היה הבסיס
ל"עסקת המכר"/"חוזה המכר
"
והתמורה החוזית.
ב"פסק הדין",
מצוטטות עדויותיהם של
גבריאל גומינר, משה ברודשנדל, עו"ד משה גליק
ועו"ד איתי גפן:
בעדותו התייחס לכך
גבריאל גומינר:
"ת:
אני הייתי בשטח בהתחלה, בהתחלה, ראיתי מה שקורה
בשלב א', ששם היו בניות ואנשים כבר
נכנסנו נראה לי
מאוד יפה. היה מאוד מסודר, מאוד יפה והראו לי הנה פה
הולך להיות, ממש על יד, כן? הולך להיות שלב ב'.
(עמ' 134)
...
ת:
אני הסברתי קודם, משה אהרון ברודשנדל שאחרי שהוא הצליח כמו הוא הצליח בשלב א', אמר שיש אפשרות גם לעשות משהו בשלב ב'. שהוא הולך להתחיל את שלב ב' ושיש לו, אפשר אולי לקנות מגרשים ממישהו, בהתחלה זה היה ממישהו עד שהבנתי שזה ממשפחת מור."
(עמ' 139)
בעדותו התייחס
עו"ד משה גליק להנחות היסוד ש"בחוזה":
"ת:
הקרקע בשלב א' הוקצתה לחברת 'ברטורה', ונשלחה הודעת נאמנות למס שבח, שמחצית היא מחזיקה לטובת החשמונאים ומחצית לטובת המכבים, ושזה היה, בעצם.. אלה, הם היו
בעלי הזכויות... בוצעה חלוקה בעין, של שלב א', כאשר,
מחצית עם הגדרה של מגרשים לחשמונאים ומחצית למכבים, ... וכל אחד,
כל אחת מהחברות האלה, שרשרה את זה הלאה והפרוייקט נבנה, ... באופן כללי.
ש:
ובסופו של דבר זה נרשם על שם, רוכשים? שלב א' ...
ת:
כן, זאת אומרת היות וזה נבנה, תהליך הולך ...
ברגע שבתים נבנים, יש הפנייה לממונה, הממונה ... מנפיק הסכמי חכירה לכל רוכש ורוכש, ובזה בעצם מסתיים הנושא של רישום הזכויות, כך זה בוצע בשלב א' בשלמותו, עד סופו. לגבי של ב', הייתה, התפתחות הייתה, אחרת לגמרי, בעוד שהיזמים,
קרי 'ברטורה', והחברות המכבים והחשמונאים היו בטוחים ששלב ב' יהיה בדיוק כמו שלב א',
כי לא הייתה שום סיבה שזה לא יהיה כך, כן? ...
מה שקרה הוא שבניגוד להצהרות בכתב ובעל פה של הממונה, ... שכתב ואמר והתנהל והתנהג, כאילו מדובר בשלב ב'
גם כקרקע פרטית בניהול ממשלתי, בשנת 2005,
קיבלנו לראשונה מכתב, בחתימתה של הגברת חנה ג'אנו, זו שהייתה מנהלת מחלקת החוזים אצל הממונה, שבו היא... מודיעה לנו שמדובר באדמת מדינה, ושצריך לשלם עבורה תמורה לממונה. אגב גם באותו מכתב לא דובר, על אפשרות שזה יוצע למכרז היה ברור, ... יוקצה לחברת 'ברטורה', אלא,
פעם ראשונה דרשו מאיתנו תשלום, עבור הקרקע, אגב בשלב א' לא דרשו תשלום ולא שולם להם כלום, מפני שזו הייתה קרקע פרטית בניהול ממשלתי לפי גם הגדרתם. הרגע שהם, קיבלנו את המכתב הזה, הוגש ערר לועדת העררים הצבאית, שהיא בעצם הגוף השיפוטי העליו ביהודה ושומרון, ...
"
(עמ' 29-28)
בעדותו חזר והדגיש
עו"ד איתי גפן את הנחות יסוד אלו ל"חוזה":
"ת:
... אגב באותה עת גם הייתי בשטח, הייתי גם בגבעת אהוד, עמדתי בשטח ראיתי את השטח של גבעת אהוד א' שכבר היה בשלבי פיתוח ובינוי מואצים. ראיתי את הגבעה, גבעת הטרשים של גבעת אהוד ב'. ראיתי את
זה בעין. אני רוצה להדגיש החוזה המקורי היה בגין 1,200 דונם. אין הבדל ולא היה הבדל וכיום גם להבנתי לא צריך להיות הבדל בין הזכויות, בין סטאטוס הזכויות בגבעת אהוד א' לגבעת אהוד ב' אותם אלף, זו חטיבה אחת של 1,200 דונם..."
(עמ' 319)
"כב' השופט:
מה הייתה ההערכה שלכם כפי שהציג לך את זה מר גליק
וכפי שהציגה לך
את זה, כפי שהציג את זה המוכר זאת אומרת מי שייצג את המוכר, מה הייתה הערכה שלכם של שני הצדדים שהחוזה יתממש או לא יתממש?
עד:
כן, פשוט אנחנו מדברים על סוף שנות ה-90' טרום האינטיפדה השנייה והערכה הייתה שזה אכן יתממש. אף אחד לא תקע כף
לגבי לוח הזמנים אבל בהינתן העובדה שגבעת אהוד א' פותחה ונבנתה לא, לא נראה סיבה לא תכנונית ולא גיאופוליטית
שזה לא יקרה."
(עמ' 347)
...
"ת:
ההפרדה משלב א' לשלב ב' היא הפרדה תכנונית, היא לא הפרדה שקשורה לסטאטוס המקרקעין אוקי? קרקע, במהלך
של ההכרזה הוא מהלך אחד לגבי שתי חטיבות של הקרקע
בעצם הן לא שתי חטיבות לגבי חטיבת הקרקע כולה מה שלימים כונה שלב א' ושלב ב', אחד, שתיים, כן, מאחר שבאותו שלב
חלק מבעלי הזכויות כבר מכרו את זכויותיהם לצדדים שלישיים אז גם אותם צדדים שלישיים היו צד להליך, להליך ההכרזה, נכון? אבל אני רוצה לדייק לא לגבי שלב ב', גם א' וגם ב'
זה חטיבה אחת".
(עמ' 360)
...
"עד:
הליך ההכרזה למיטב ידיעתי בוצע על שתי, על כל 1,200,
כל 1,178, רגע, אני רוצה להשיב לאדוני, בשלב מסוים
תוך כדי ההליך נעשה פיצול והוא הושלם בדיוק כמו שאמרתי בשני טקטים ראשית לגבי שלב א' שהואץ, אחר כך לגבי שלב ב'. הסיבות לכך אני שמעתי שני הסברים בעבר. שמעתי הסבר תכנוני שהיה קל יותר להעביר תב"ע על חלק אחד,
הסבר
אחר ששמעתי שפשוט עוצמת ההתנגדויות של תושבי
כפר א' הייתה פחותה מאשר תושבי כפר ב' זה פחות חשוב בעיני,
התוצאה הייתה
שהוא הושלם על ידי אותו הליך כפי שאמרתי בשני טקטים, בשני שלבים, ראשית שלב א' ושנית שלב ב'. התוצאה היא זהה מכיוון הורתה של הקרקע היא אחת וכחטיבה אחת התוצאה היא זהה, גם אם הושגה בשני שלבים...
...
עד:
... דין אחד לשלב ב' ולשלב א' וזו בדיוק הנקודה.
(עמ' 362-361)
...
עד:
שלב א' היה קרקע פרטית בניהול ממשלתי ולכן הוא נרשם
על שם המדינה. אני חוזר עוד פעם, שלב היה קרקע פרטית בניהול ממשלתי ולכן הוא נרשם על שם המדינה ולכן המדינה אחרי שהיא רשמה אותו על שמה נתנה הסכם הרשאה ואישרה שלימים הקרקע תוקצה ללא תמורה למי שהיה זכאי באמת לה,
...
עד:
הם הפרטיים ודין אחד היה צריך להיות ל-א' ודין ל-ב' וברשותו של אדוני אני רוצה להוסיף עוד משפט כדי לחדד עד כמה הדברים נכונים. מה שקרה הוא שהיזמים, חמשת היזמים המקוריים או ששת היזמים המקוריים פחות חשוב היו אמנם חברים באצ"ל אבל לא היו כל כך
חברים אחד כלפי השני. ואחרי שהם רכשו זכויות הם מיהרו וסחרו אותם לצדדים שלישיים."
(עמ' 364)
הוסף לכך את דבריו
של משה אהרן ברודשנדל:
"ש:
כאשר הצעת את העסקה למר גומינר מה היה ידוע לך
על גבעת אהוד ב'? על ה-600 דונם שאנחנו מדברים עליהם, מה ידעת?
ת:
תראה, אני קניתי הקרקע לפני עשרים ו, לא, שתיים,
או עשרים ואחד שנה הקרקע שלב א', ואמרו לי 'לפני שאתה מתחיל לבנות', כשבנינו 550 קוטג'ים, אמרו לי 'תשמע,
תוך 11 חודש, 5 חודש, 6 חודש יהיה מאושר', עברו עשרים שנה, משהו כזה.
ש:
כלומר בזמן שחתמתם על ההסכם,
ת:
חשבתי שזה, בשביל זה רצתי לקליפורניה לאבי לרנר לקנות אתו עוד 50 דונם.
ש:
בזמן שנחתם ההסכם עם התובעת במרץ 1999 היה ברור לך
שכמו שאישרו את
שלב א' יאשרו גם את שלב ב'?
ת:
לא, אמרו לי שהולכים לאשר, לא רק אמרו לי מישהו
עורך דין, אני הייתי עם מר שטייניץ' וחנה ג'אנו במינהל אזרחי על הרכוש הנטוש,
ש:
מהם הבנת שניתן,
ת:
כן, יכנס לוועדה ויוצא. עשרים שנה עברו,
ש:
ואפשר יהיה בעוד פרק זמן,
ת:
וזה היה מסר שאני אומר לו תמיד לגומינר.
ש:
התקופה של חתימת החוזה.
ת:
כן?
ש:
אז ידעת,
ת:
ב-99'?
ש:
99'.
ת:
אני אומר לך, גם על 99' וגם לפני, כשאני קניתי, תמיד אמרו לנו 'עכשיו, עוד כמה חודשים זה מאושר'.
ש:
מי זה אמר לך את זה שעוד כמה חודשים אפשר לבנות?
ת:
לא לבנות, אמרו לי יהיה מאושר.
ש:
לאשר את זה.
ת:
לאשר.
ש:
מי אמר לך?
ת:
לאשר אמר לי העורך דין שטייניץ מהמינהל וחנה ג'אנו שהיה ממונה
."
(עמ'
112-111) (עמ' 64 ל"פסק הדין").
הוסף לכך
, את דבריו של עו"ד יעקב דנאי, אשר ייצג את יהודה ורות מור ב-"עסקת המכר":
"כב' השופט:
... הבנת גם מגב' מור שיש לה זכויות בנכס, לא חשוב איזה אבל יש לה זכויות
במקרקעין, לא לה, היה לה יפוי כוח.
העד:
שיש לו זכויות לקבל כמות מסוימת של מקרקעין,
נדמה לי 50 דונם, אם הוא יעבור את כל המכשלות שעוברים..."
(עמ' 189 לפרוטוקול).
...
"כב' השופט:
...זאת אומרת הזכויות האלה היו קשורות לזכויות במקרקעין.
העד:
היו קשורות, בלי ספק..."
....
"כב' השופט:
... זאת אומרת שמה שלמעשה מכרה הגברת זה, מה שהם מכרו כרגע היו מתוך הנחה,
מתוך הנחה שיש להם זכות, שאם יסתדר הכל יהיה להם זכויות במקרקעין
והזכויות האלה ימכרו.
העד:
אם הכל יתממש, כן..."
(עמ' 192 לפרוטוקול)
...
"ש.
כלומר לא היה הסכם הרשאה שחתום ישירות בין הממונה לבין משפחת מור.
ת.
נכון.
ש.
בהסכם הרשאה לתכנון תאשר רק שמצוין בו שהוא לא מקנה זכויות במקרקעין הוא רק מאפשר לאותו אדם לתכנן את המקרקעין, נכון?
ת.
כן. אבל הפרקטיקה היא שאם הוא מתכנן את המקרקעין בסופו של דבר ימכרו לו אותו.
ש.
בהנחה שהוא יעמוד בתנאים של ההסכם תכנון,
ת.
נכון.
ש.
אחר כך יחתמו אתו, אולי, חוזה פיתוח, ורק חוזה הפיתוח מהווה איזשהן זכויות וגם אז חוזה הפיתוח היה נחתם
מול חברת בר טורה, נכון?
ת.
נכון..."
(עמ' 197-198 לפרוטוקול)
על רקע האמור
, נאמר ב"פסק הדין":
בענייננו, קיומו של
"חוזה המכר" היה תלוי בהתקיימותם של מספר "תנאים מתלים":
"א.
הארכת "הסכם ההרשאה לתכנון" לחברת ברטורא בע"מ".
שכן, במועד חתימת "חוזה המכר" פג תוקפו של "הסכם ההרשאה לתכנון" אותו קיבלה חברת ברטורה בע"מ:
"ב.
סיום הליכי התכנון ואישורם על-פי חוק".
שכן, ללא סיום הליכי התכנון ואישורם על פי חוק, לא ניתן להקצות את המקרקעין
לרוכש ולממשם.
"ג.
אישור הקצאת המקרקעין על ידי גורמי הממשל, לרבות "חוזה פיתוח
".
שכן, ללא אישור מגורמי הממשל, לא ניתן להקצות את המקרקעין לרוכש ולא ניתן להתקשר עמו ב"חוזה פיתוח".
"ד.
הקצאת המקרקעין לחברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה, ביניהם התובעת
שרכשה את מניותיו של יהודה מור".
שכן, גם אם התמלאו התנאים בסעיפים א'-ג' דלעיל, לא הייתה כל כל חובה ו/או התחייבות להקצות את המקרקעין שהינם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה",
ל"חברת ברטורא בע"מ"; וגם אם היא קיבלה את "הסכם ההרשאה" לתכנון המקרקעין.
"ה. הקצאת המקרקעין לתובעת בתנאים של "קרקע פרטית בניהול ממשלתי"
.
תנאי זה
, היה תנאי מהותי ב"חוזה המכר", שכן על "קרקע פרטית בניהול ממשלתי",
בעת הקצאתה,
משלמים דמי ניהול בלבד, בעוד שבקרקע שהיא "רכוש ממשלתי"/
"מקרקעי מדינה" בעת הקצאתה, משלם הרוכש את השווי/המחיר המלא של המקרקעין.
בענייננו
, התובעת שילמה לנתבעים את מלוא המחיר/הערך של המקרקעין,
על בסיס ההנחה המשותפת לשני הצדדים, שהגם שמדובר במקרקעין
שהם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה", הם יוקצו/ימסרו לתובעת בתנאיי
"קרקע פרטית בניהול ממשלתי", בדומה לעסקאות מסוימות ובודדות,
שנעשו במקרקעי "גבעת אהוד שלב א'".
ב"פסק הדין" נאמר
:
"תנאים מתלים" אלו, מוצאים את ביטויים באופן מפורש וברור בראיות שהובאו בפני
,
הגם שהצדדים לא קראו להם בשם זה".
(עמ' 80 לפסק הדין)
ברי לי, שללא "הנחות יסוד"/"תנאים מתלים" אלו – לא היה נחתם "חוזה המכר"
והתובעת לא הייתה משלמת עבור המגרשים ב"גבעת אהוד" את ערכם/מחירם הריאלי המלא
- 1,750,000 דולר.
אין להניח, וכך גם שמעתי, שהייתה נכונות של התובעת לשלם פעם נוספת –
והפעם למדינת ישראל – את ערכם המלא של המקרקעין.
דע עקא
, שהנחות יסוד אלו - שהיו "תנאים מתלים" לקיום "עסקת המכר"/"חוזה המכר" -
לא התממשו.
הנחת היסוד
שהמקרקעין/המגרשים יוקצו לתובעת
בתנאים של
"קרקע פרטית בניהול ממשלתי" על אף היותם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה" – התבדתה.
לא הייתה כל הצדקה, להתייחס למקרקעי
"
גבעת אהוד שלב ב'
", כפי ההתייחסות
שהייתה – לפנים משורת הדין – שנעשתה לגבי מעטים מרוכשי זכויות במקרקעין
ב"גבעת
אהוד שלב א'
".
ב"פסק הדין" נאמר:
"הנחת יסוד זו, הייתה שגויה מלכתחילה.
מצבם העובדתי והמשפטי של מקרקעי גבעת אהוד שלב א'
שונה לחלוטין ממצבם של מקרקעי גבעת אהוד שלב ב'.
מקרקעי שלב א',
הם בבעלות מדינת ישראל ורשומים כך ב"טאבו".
מקרקעי שלב א'
, הוקצו לבנייה, לאחר ששלב התכנון הסתיים, התקבלו האישורים של גורמי השלטון להקצאתם, וניתן לגביהם "חוזה פיתוח".
בנתונים אלו, הקצאת מקרקעין אלו לרוכשי הזכויות הייתה אמורה להיות בתמורה מלאה. קרי, בהתאם לשווים הריאלי.
דא עקא, שב"חוזה הפיתוח" נרשם בטעות: "קרקע פרטית בניהול",
הגם שמדובר בקרקע שאינה כזו, אלא קרקע שהיא
"רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה", בבעלות מלאה
של מדינת ישראל, רשומה ב"טאבו" ככזו, שלא הייתה בעברה
קרקע פרטית.
טעות זו אומנם תוקנה, אך הוחלט לאפשר לרוכשים אשר הוכיחו שרכשו זכויות במקרקעין אלו בהסתמך על הטעות ב"חוזה פיתוח" זה טרם תיקונו, ליהנות מתנאי רכישה של "קרקע פרטית בניהול".
מי שלא הצליח להוכיח הסתמכות זו, שילם את מלוא השווי הריאלי של המקרקעין".
(עמוד84)
ב"פסק הדין", מופיע הסברו של עו"ד שטרן, מדוע הייתה התחשבות ברוכשי זכויות נטענות במקרקעי "גבעת אהוד שלב א'" (למרות היותן "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה");
ומדוע לא מצאו לנכון לנהוג כך, עם רוכשי זכויות נטענות במקרקעין ב"גבעת אהוד שלב ב'".
עו"ד שטרן:
...הגיע אותו צד שלישי הגיש ערר. באה ועדת ערר אמרה:
"תשמעו, אותו צד שלישי הסתמך על דברים, עם זאת אנחנו מבינים, שהקרקע היא באמת רשומה בטאבו על שם המדינה, תבדקו את עמדתכם שוב ותגבשו את דעתכם". ישבנו, בדקנו אז את התיקים,
אני בדיוק נכנסתי אז לתפקיד בדקנו את ... את התיקים עברנו על הכל, טעות גדולה וחמורה, הקרקע היא אדמה, של המדינה רשומה בטאבו, לא הייתה שום סיבה להוציא חוזים שמתייחסים לזה כקרקע פרטית בניהול. עם זאת, אמרנו: "אין לנו ויכוח שאותו צד שלישי,
הסתמך על חוזה שהוצאנו, חוזה פיתוח לאותו אדם שממנו הוא קנה", ולכן בנסיבות הקיימות שהוא מראה לנו הסתמכות, הוא הראה לנו: "הסתמכתי על החוזה", אמרנו לא נגבה ממנו כסף, להבדיל מהמקרה פה, שאמרנו להם: "אם הייתם מראים לנו הסתמכות,
על הטעות שלנו..." עוד פעם אני חוזר אם היו מראים לי הסתמכות
על טעות שלנו שאומרת להם הקרקע זה, אז היה מה לדבר,
לא הראו לנו, ולכן המקרה הזה שונה לחלוטין.
עד:
גם בחוזה רכישה לא כתוב."
(עמ' 304-303)
בענייננו
, "הסכם ההרשאה לתכנון" אותו קיבלה חברת ברטורא בע"מ, תאם את מצבם העובדתי והמשפטי הנכון של המקרקעין, קרי, "הסכם הרשאה לתכנון" מקרקעין
שהם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה", אשר קודם להכרזתם ככאלו,
לא היו קרקעות פרטיות.
"הסכם ההרשאה לתכנון" המקרקעין אותו קיבלה חברת ברטורא בע"מ, לא אפשר לה
ו/או לבעלי מניותיה ואף אסר עליהם, להעביר זכויות כלשהן במקרקעין אלו לאחרים.
בענייננו
, הליכי התכנון של מקרקעי גבעת אהוד שלב ב' טרם הסתיימו.
בענייננו
, לא הייתה הקצאה של המקרקעין לחברת ברטורא בע"מ ו/או למאן דהוא,
אין "חוזה פיתוח" ואף לא התקבל אישור גורמי השלטון המוסמכים להקצאת מקרקעין אלו.
מכאן, שהתקווה והמחשבה של שני הצדדים – שהייתה יסוד ושיקול מהותי בהתקשרות בין הצדדים ובמחיר העסקה, שהם יוכלו להסתמך על התקדים של שלב א' -
הייתה לא מבוססת ושגויה לחלוטין.
...
האמור אף מצא את ביטויו אף בהחלטת
"ועדת העררים" בערר 26/05:
"6.13
הממונה ועובדיו רואים בשלב א' קרקע פרטית בניהול ממשלתי
6.13.1
טענה זו, על פרטיה, כמו הטענות לגבי התנהלות הממונה לחזרה מההסכמות
לגבי שלב א' אינן רלבנטיות לשלב ב'.
כך הדבר לגבי הניסיון להתלות בערר 5/05 וחוו"ד עו"ד ביבר אשר כולם נוגעים לשלב א' בלבד.
6.13.2
בשלב א' היתה הקצאה, ולא רק הרשאה לתכנון.
היו הסכמים ברורים בכתב והיתה הסתמכות בפועל של היזם, משקיעים והמשתכנים במקום (כולל רישום משכנתאות אצל הממונה). לא כך הדבר לגבי שלב ב'.
6.13.3
הניסיון, החוזר ונשנה, לקשור בין התחייבויות והסתמכויות לגבי שלב א' לאלו של שלב ב' (נשוא הערר) אינו במקומו
הן מהנימוקים דלעיל... אשר היוותה
הבסיס להחלטת
ועדת הערר ולחוות דעת עו"ד ביבר.
6.13.4
אעיר שוב כי העוררים שמו להם שיטה בערר זה,
כמו גם בפעולות מול הממונה לגבי שלב ב', לחזור שוב ושוב על טענות – בהנחה שהחזרה עליהן תיצוק בהן קורטוב
של מוצקות ונופך של אמת.
6.13.5
גם השיטה של קבלת חלקים נבחרים בלבד ממסמכים משפטיים, אינה תורמת ... בכלל זה העוררים מאמצים רק חלק מכל חוו"ד של גב' אלבק ז"ל, כמו גם רק החלק שנוח להם איתו מחוו"ד של עו"ד ביבר (יבדל"א)."
(עמ' 87-86 ל"פסק הדין")
הוראות
"חוזה המכר
" תומכות המסקנה ששני הצדדים – בוודאי יהודה מור –
היו בטוחים, שבסופו של יום, יוקצו הזכויות במקרקעין ל"חברת ברטורא בע"מ" ובעלי מניותיה,
ועל כן ניתן למכור כבר עתה את המניות והזכויות הנטענות במקרקעין אלו
לתובעת.
ב"פסק הדין" נאמר:
"בחוזה" מצהיר יהודה מור קטגורית:
"הואיל - והמוכר מצהיר כי הינו בעל הזכויות הבלעדי בזכויות הנמכרות..."
; שהן "חופשיות, משוחררות ונקיות מכל...
זכויות צד שלישי כלשהן אחרות" ו-"כי לא ידוע לו על כל הגבלה או מגבלה בדין או בחוזה בישראל או מחוצה לה על העברתן של הזכויות הנמכרות לקונה עפ"י חוזה זה"; ו"כי אין מבחינתו ולא ידוע לו על כל מניעה חוקית, חוזית, מסחרית ו/או כלכלית ו/או אחרת כלשהי (בין בחוזה ובין בדין, בישראל או מחוצה לה), להתקשרותו בחוזה זה ולמילוי הוראותיו במלואן, במועדן ובמדויק"; וכי
מובהר, כי הוראות סעיף זה הינן בבחינת הוראות יסודיות ועיקריות והפרת אחת
או יותר מהן, תחשב כהפרה יסודית של חוזה זה."
(מוצג 4 למוצגי התובעת)
הצהרות אלו ב"חוזה" של יהודה מור, תומכות את המסקנה,
ששני הצדדים ל"חוזה" ובעיקר המוכר יהודה מור היו בטוחים שבסופו של יום יוקצו הזכויות במקרקעין לחברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה, ועל כן ניתן למכור כבר עתה את המניות והזכויות הנטענות במקרקעין אלו לצד שלישי/התובעת, הגם שבשלב זה – במועד כריתת ה"חוזה" –
אין לו עדיין כל זכויות במקרקעין;
והגם ש"הסכם ההרשאה לתכנון" (שלא היה בתוקף באותו מועד) לא הקנה את הזכות ואף אסר
על חברת ברטורא בע"מ, וכפועל יוצא על בעלי מניותיה, להעביר זכויות כלשהן לאחרים.
על כן וכפועל יוצא, מחיר "עסקת המכר" שיקף את ערכם הריאלי
של המקרקעין
.
(עמ' 92 ל"פסק הדין")
מכאן המסקנות
שב"פסק הדין":
דא עקא
, שאף אחד מ"התנאים המתלים" דלעיל - לא התמלא/התקיים.
-
"הסכם ההרשאה לתכנון" שניתן לחברת ברטורא בע"מ -
לא הוארך ותוקפו פג בשנת 2006.
-
הליכי התכנון על-פי חוק התכנון והבנייה - לא הסתיימו.
-
לא התקבלו האישורים של גורמי השלטון להקצאת המקרקעין
למאן דהוא.
-
הנחת היסוד
המשותפת של שני הצדדים שמקרקעין אלו,
יוקצו לבניה לחברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה, באותם תנאים בהם הוקצו מקרקעי גבעת אהוד שלב א', קרי, בתנאי קרקע שהיא
"רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה", אשר בעברם היו מקרקעין פרטיים, הייתה שגויה לחלוטין. לא רק שמקרקעין אלו לא הוקצו כלל לחברת ברטורא בע"מ, אלא שגם אם יוקצו בעתיד לחברה זו,
תנאי ההקצאה יהיו כתנאי מקרקעין שהם "רכוש ממשלתי"/
"מקרקעי מדינה" אשר התמורה עבורם תהיה כפי שווים הריאלי המלא, ולא כפי הנחת היסוד המשותפת של שני הצדדים, שמקרקעין אלו יוקצו לחברת ברטורא בע"מ ולבעלי מניותיה, ביניהם התובעת, באותם תנאים בהם הוקצו מקרקעי גבעת אהוד שלב א', קרי,
תמורת תשלום דמי ניהול בלבד.
(עמ' 84 לפסק הדין)
מכאן
התוצאה שב"פסק הדין":
כאמור, קיומו של "חוזה" זה היה מותנה בקיומם של "תנאים מתלים".
כאמור, אף אחד מ"התנאים המתלים" לא התקיים.
תוצאת אי התקיימותם של ה"תנאים המתלים"
הינה: "בטלות החוזה" כנאמר בסעיף 29 ל"חוק החוזים (חלק כללי)":
"29. בטלות החוזה או ההתנאה
היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה".
אני מכריז על "בטלות החוזה".
והסעד:
"השבה לאחר ביטול
21. משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".
התובעת זכאית להשבה/החזר של התשלום אותו היא שילמה
ב"עסקת המכר" זו, כנגד החזרת מניותיו של יהודה מור
בחברת ברטורא בע"מ, אותן היא קיבלה ב"עסקת המכר".
לצרכי אגרת בית המשפט העמידה התובעת את הסכום על סך של 4,500,000
₪ למועד הגשת התביעה.
בעקבות ביטול "חוזה המכר"; וככל שיוחזר מס השבח אשר שולם בגין "עסקת מכר" זו
; תהיה זכאית התובעת לקבל החזר זה, היות ועל פי ההסכם בין הצדדים, היא נשאה בתשלום
"מס השבח".
(עמ' 94 לפסק הדין)
לטענת ב"כ המבקשים/הנתבעים
:
[ג] 1.
... אין טענה בכתב התביעה ואין טענה בעיקרי הטיעון ואף לא
בסיכומי
התובעת כי היו קיימים תנאים מתלים שלא נתקיימו. הנתבעים לא היו יכולים להתגונן כנגד טענות שלא נטענו...
"
...
7.
אשר לסיכויי הערעור
"א.
לדעת הח"מ פסק הדין של בית משפט נכבד זה ניתן בניגוד לחוק ולפסיקה ולעובדות כפי שיוסבר להלן.
בית המשפט הנכבד פסק כי תקוה וצפיה משותפת של צדדים לחוזה, אשר לא נתקיימה, מהווה תנאי מתלה להסכם, הנותן אפשרות לביטול החוזה.
החלטה זו מהווה שינוי מהפכני בדיני החוזים
. החלטה זו תגרום לחוסר וודאות מוחלט בעסקאות שתחתמנה. שהרי אף צד לא יוכל לדעת אם בתוך פרק זמן בלתי ידוע מי מהצדדים, תקוותו לפירות שישא אותו חוזה לא תתגשם, ואז יוכל לטעון כי מדובר בתנאי מתלה אשר לא נתקיים ויבטל את החוזה.
פסיקת בית המשפט הנכבד מבטלת למעשה חלק מהותי מחוק החוזים חלק כללי, וחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה]
.
ב
.
... צפיות ותקוות אינן חלק מחוזה ואינן רלוונטיות, והן אינן יכולות להיות תנאי מתלה בחוזה !
[ה] (ד).
לכל היותר מדובר במצב דברים זה בכדאיות העסקה, אשר בהתאם לחוק החוזים חלק כללי אינו עולה לביטול חוזה"
אין אני תמים דעים עם הנטען
.
אין המדובר
ב"כדאיות העסקה" אלא באי-קיום "תנאים מתלים" לקיומה של
"עסקת המכר"/"חוזה המכר
"
.
"התנאים המתלים" הם תוצר העובדות המפורטות ב"פסק הדין" ולא ציפיות
ותקוות נסתרות.
תקוותם של שני הצדדים הייתה
, ש"תנאים מתלים" אלו יתמלאו.
העובדות היוצרות
את "התנאים המתלים" כמפורט לעיל, פורטו ונטענו בכתבי הטענות, הובאו לגביהן ראיות, הן נדונו בהרחבה במהלך הדיון והייתה להן התייחסות בדברי הסיכום. אמנם שני הצדדים לא קראו להם בשמם המשפטי – "תנאים מתלים" – אך אין בכך
כדי לאיין את קיומם ואת הסמכות של בית המשפט להתייחס אליהם, כדי להגיע למסקנה ולתוצאה מתבקשת וצודקת, ממערכת העובדות, שהוצגה בפני
ו.
אין לי אלא לחזור ולצטט, את דבריה של המלומדת פרופ' גבריאלה שלו בספרה
"דיני חוזים":
"
אין ספק שהצדדים יכולים לקבוע במפורש כי החוזה שביניהם מותנה בתנאי מתלה, כשהתנאי הוא הסכמת אדם שלישי או רשיון על-פי חיקוק. במקרה זה אין כלל צורך להפעיל את חזקת סעיף 27(ב); מעצם טבעו החוזה הוא אז חוזה על-תנאי מתלה.
תנאי מתלה יכול גם להיות מוסק מכללא מכוונת הצדדים, כפי שהיא משתקפת
בחוזה שביניהם. השאלה אם ניתן לקרוא אל תוך החוזה תנאי מתלה מכללא היא שאלה של פירוש החוזה על-פי כוונת הצדדים לו. במקרה של העדר כוונה או ספק לגביה ניתן להסתייע, בתהליך פירוש החוזה, בחזקת סעיף 27(ב)
"
(ההדגשה שלי – י.פ)
(עמ' 339-330)
(עמ' 80 לפסק הדין)
5.
השתק שיפוטי
"בבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין"
נטען:
"8.
השתק שיפוטי
הן בכתב התביעה והן בעיקרי הטיעון טענו הנתבעים, בהרחבה,
כי העובדות שנטענו בערר מס שבח אשר הוגש ע"י התובעת
ויהודה מור ז"ל, מהוות השתק שיפוטי, ולפיכך התובעת מנועה מלטעון כל טענה הסותרת את הנטען על ידה בערר מס שבח"
אין אני תמים דעים עם טיעון זה
.
שני הצדדים
אמנם ידעו את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו, כפי שגם מצא את ביטויו
בערעור "מס השבח", אולם, כפי שגם נאמר ב"פסק הדין", שני הצדדים, הסתמכו על כך שיעלה בידיהם לשכנע את "המנהל האזרחי", שמדובר ב"קרקע פרטית בניהול ממשלתי";
וכי גם אם לא יעלה הדבר בידם, הקרקע תוקצה להם לבסוף, באותם תנאים בהם הוקצו המקרקעין/המגרשים לרוכשי הזכויות ב"גבעת אהוד שלב א'", קרי, תמורת תשלום
"דמי ניהול" בלבד
כ"תנאי מתלה", לקיומה של "עסקת המכר".
שני הצדדים
לא העלו כלל על דעתם, שהקרקע לא תוקצה לתובעת.
6.
התיישנות
ב"בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין" נטען, כי על בית המשפט היה למנות את תקופת ההתיישנות ממועד כריתת "חוזה המכר", ולכל המאוחר מועד הגשת ערר "מס השבח".
טענות אלו
של המבקשים/הנתבעים נדחו ב"פסק הדין".
נקבע
:
כי את מועד תקופת ההתיישנות, יש למנות מיום 29.12.2011, הוא המועד בו ניתנה
החלטת "ועדת העררים", אשר הבהירה סופית לשני הצדדים, שמדובר בקרקע שהיא
"רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה"; כי ליהודה מור אין זכויות קניין ואחרות
במקרקעין אלו, אותן הוא התיימר למכור לתובעת; וכי הקרקע לא תוקצה לתובעת,
בוודאי לא בתנאי "מקרקעין שהן רכוש פרטי בניהול ממשלתי"; וכפועל יוצא,
שאין עוד קיום ל"חוזה המכר".
עד למועד זה
, היה אינטרס לשני הצדדים לקיים את "חוזה המכר" והם אף עשו מאמצים לקיימו, בפני
ות חוזרות ונשנות בנדון, ל"מנהל האזרחי באזור יהודה ושומרון".
הערר שהוגש, ל"ועדת עררים באזור יהודה ושומרון", אף הוא הוגש במסגרת האינטרס המשותף לקיום החוזה.
על כן ולא בכדי, ב"הסדרי הגישור" של הנתבעים מיכאל וחגי קפל ואריה ממן נאמר:
"
4. לאור פסיקת ועדת העררים לפיה המגרשים אינם בבעלותו של קפל
ואין באפשרותם למסור לקולדריין את החזקה במגרשים וגם לא את הבעלות
במגרשים מוצהר ומוסכם כי ההסכם בטל ומבוטל.
5. בעקבות ביטול ההסכם זכאית קולדריין להשבת הסכומים ששילמה לקפל..."
משכשלו הניסיונות ההדדיים של
שני הצדדים, להביא לקיום "התנאים המתלים";
וכאשר התברר מהחלטת "ועדת העררים" – שניתנה ביום 29.12.2011 – שאין עוד סיכוי לקיום תנאים אלו; וכי אין כל סיכוי שהתובעת תקבל זכויות במקרקעין אותן התיימר
למכור לה יהודה מור; וכפועל יוצא, אין עוד קיום ל"חוזה המכר"; הוגש כתב התביעה,
ביום 1.7.2012.
קרי
, התביעה לא התיישנה והבקשה ל"ביטול החוזה" שהוגשה במסגרתה, הוגשה במועד.
קודם למועד זה, לא הייתה כל הצדקה להגיש עתירה לביטול החוזה.
7.
רות מור ז"ל
ב"בקשה לעיכוב ביצוע
פסק דין
" נטען:
"לקביעת בית המשפט הנכבד כי רות מור ז"ל היתה צד להסכם המכר וכי היא קיבלה לחשבונה את כל כספי התמורה אין כל אחיזה בחומר הראיות"
.
טיעון זה
, מתעלם מהראיות הברורות והחד-משמעיות המפורטות בעמודים 95-105
ל"פסק הדין",
על חלקה ומעורבותה של
רות מור ב"עסקת המכר" וב"חוזה המכר";
לא רק כמייצגת את יהודה מור, על פי יפוי כוח, אלא כצד מעוניין ונהנה מ"עסקת מכר" זו, אשר קיבלה גם לידיה את מלוא תמורת המכירה.
8.
סיכום
התייחסתי להשגותיהם העיקריות של המבקשים/הנתבעים, על הנקבע ב"פסק הדין".
גם לשאר ההשגות, יש ב"פסק הדין" מענה מפורט ומבוסס על עדויות ומסמכים.
צא ולמד
, ש"פסק הדין"
של
"בית המשפט", מעוגן בדין, בעובדות/בראיות ובטיעונים שהובאו בפני
ו.
כפועל יוצא
, אין אני תמים דעים עם ב"כ המבקשים/הנתבעים, באשר לסיכויי הערעור
.
9.
מאזן הנוחות
לטענת המבקשים/הנתבעים
:
"התובעת היא חברה זרה הרשומה בפנמה ואשר הוקמה אך ורק לצורך העסקה נשוא התביעה, ואין לה רכוש בישראל... קיים חשש רציני כי אם ישולמו כספים לתובעת והערעור שהוגש יתקבל לא ניתן יהיה לקבל מהתובעת את הסכום שישולם לה".
עוד נטען
:
"בית המשפט הנכבד חייב את התובעת להפקיד בקופת בית המשפט 180,000 ₪ להבטחת הוצאות הנתבעים".
מכאן הצעת ובקשת המבקשים/הנתבעים:
"הנתבעים מוכנים להפקיד בקופת בית המשפט את חוב פסק הדין אשר לפי חישוב התובעת הוא 4,806,394 ₪. [הסכום טרם נבדק ע"י הנתבעים] וזאת עד למתן
פסק דין
בערעור שהנתבעים עומדים להגיש לבית המשפט העליון והתובעים טוענים כי הפקדת מלוא הסכום
נותן לתובעת ביטחון מלא לתשלום החוב אם בית המשפט העליון ידחה את הערעור..."
.
בדברי התגובה טוענת המשיבה/התובעת
שמצבה הכלכלי איתן, כי היותה חברה זרה
אינו מהווה עילה לעיכוב ביצוע
פסק דין
כספי וכי:
"באם המבקשים יגישו ערעור וערכאת הערעור תחייב את המשיבה להחזיר את סכום פסק הדין, אזי המשיבה הינה בעלת יכולת כספית להחזירו. לענין זה יוזכר כי המשיבה נשאה ללא קושי באגרות משפט וערבויות בתיק בסכום כולל של כ-390,000 וכן בשכ"ט עו"ד לאורך ההליך בסכומים של מאות אלפי שקלים נוספים וכי קיבלה מקפל וממן בהתאם להסכמי הפשרה עמם סכום כולל של 1,952,963 ₪"
.
בדברי התשובה לתגובה זו
, חזר ב"כ המבקשים/הנתבעים, על טיעוניו.
הגם שאין אני תמים דעים עם ב"כ המבקשים/הנתבעים באשר לסיכויי הערעור,
יש לאפשר לנתבעים להביא את השגותיהם על "פסק הדין" בפני
בית המשפט העליון.
אין אני יכול להתעלם מהחשש אותו מעלים המבקשים/הנתבעים, שאם יתקבל הערעור,
הם יתקשו לגבות מהתובעת ולהחזיר לעצמם את הכספים ששולמו, היות ומדובר בחברה זרה
שאין לה כל נכסים בארץ.
פרט לאמור בתצהירו של
מר גבריאל גומינר, אליו צורף תדפיס דף הבית ותדפיס פירוט השותפים בחברת
decalia
, לא צורף כל מסמך המוכיח את איתנותה הכספית של התובעת
.
אשר על כן
, סבור אני, כי יש לעכב את ביצוע "פסק הדין", על מנת לאפשר את הגשת הערעור,
ומנגד להתנות את עיכוב ביצוע פסק הדין בהפקדה במזומן, בקופת בית המשפט.
ב"פסק הדין" נקבע, שעל המבקשים/הנתבעים לשלם לתובעת את הסך של 4,500,000 ₪,
כשהוא נושא הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מיום 1.7.2012
ועד התשלום בפועל.
ב"בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין" נאמר כי: "הנתבעים מוכנים להפקיד בקופת בית המשפט את חוב פסק הדין אשר לפי חישוב התובעת הוא 4,806,394 ₪".
אשר על כן, יעוכב "פסק הדין" כנגד ובתנאי להפקדת סכום זה, בקופת בית המשפט
.
10.
סוף דבר
אני מורה
על עיכוב "פסק הדין" כנגד ובתנאי להפקדת הסכום של 4,806,394 ₪
בקופת בית המשפט.
אין לראות בהפקדה זו תשלום מלוא החיוב שב"פסק הדין", אלא רק בטוחה לצורך עיכוב ביצוע "פסק הדין".
ניתנה היום,
ב' אלול תשע"ז, 24 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח העתק מהחלטה זו לצדדים.
א בית משפט מחוזי 2088-07/12 משה שמחה מור, יובל מור, ורד מור נ' coldrain investments inc (פורסם ב-ֽ 24/08/2017)