פסקי דין על כנפי שרת בע"מ | פסקי דין על יוסף דמארי | פסקי דין על נסים דמארי | פסקי דין על מזל דמארי ואח' |

9179-07/17 הפ     31/08/2017




הפ 9179-07/17 כנפי שרת בע"מ נ' יוסף דמארי, נסים דמארי, מזל דמארי ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



ה"פ 9179-07-17 כנפי שרת בע"מ
נ' דמארי ואח'







בפני

כבוד השופטת
תמר נאות פרי


המבקשת

כנפי שרת בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ארז אביב ואח'


נגד


המשיבים

1. יוסף דמארי
2. נסים דמארי
3. מזל דמארי

4. בנק דיסקונט לישראל בע"מ -

ע"י ב"כ עו"ד אהוד שטמר ואח'
5. בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ
6. בנק לאומי לישראל בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד משה ביטון
7. ש.י. שיש וגרניט ישראל (יוניברסל) (1995) בע"מ
8. בנק אוצר החייל בע"מ
9. המוסד לביטוח לאומי
10. רשות המסים - מע"מ חדרה



החלטה

בפני
י בקשה למתן סעד זמני עד למתן

פסק דין
בתביעה העיקרית.
המבקשת, חברת כנפי שרת בע"מ
(להלן: "המבקשת") רכשה ביום 2.6.2016 נכס מקרקעין אשר נמצא בחדרה בשטח של כ-2,010 מ"ר (רח' הזגג 18 באזור התעשייה, חלקים מחלקה 223 גוש 10014 – להלן: "הנכס"). הנכס נרכש בהתאם לזיכרון דברים מאת דמארי יוסף (להלן: "יוסף"), הוא המשיב מס' 1. בהתאם לזיכרון הדברים שבין המבקשת לבין יוסף, התמורה הכוללת הינה 1,700,000 ₪ בתוספת מע"מ, כאשר המבקשת שלמה ליוסף מקדמה בסך 100,000 ₪. עוד צוין בזיכרון הדברים, כי הסכם מפורט ייחתם בהמשך לזיכרון הדברים, אם כי לא נחתם הסכם מפורט והעסקה מגולמת באותו זיכרון הדברים והתכתבויות נוספות בין הצדדים.
הזכויות בנכס לא היו רשומות על שם יוסף במועד חתימת זיכרון הדברים, אלא על שם המשיבים מס' 2 ו-3, ניסים דמארי ומזל דמארי, שהם קרובי משפחה של יוסף (להלן: "ניסים ומזל"). המבקשת מסבירה כי ניסים ומזל העבירו ליוסף את מלוא הזכויות בנכס ללא תמורה עוד בשנת 2012, אם כי הזכויות נותרו רשומות על שם ניסים ומזל ולא עברו על שם יוסף במשך השנים. המבקשת מסבירה כי הוצגו לעיונה מסמכים לגבי העברת הזכויות מניסים ומזל אל יוסף, ולכן שוכנעה שהזכויות אמורות להיות של יוסף והתקשרה עמו בזיכרון הדברים כמתואר מעלה.
המבקשת דיווחה על זיכרון הדברים לרשויות המיסים ואף שלמה מס רכישה לטענתה, אך אין מחלוקת כי היא לא רשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין או בכל מרשם אחר באשר לזיכרון הדברים או בקשר לרכישת הזכויות.
עוד מוסכם, כי המבקשת ידעה, עובר לחתימת על זיכרון הדברים, כי על הנכס רשומה משכנתא לטובת המשיב מס' 4, בנק דיסקונט לישראל (להלן: "דיסקונט"), וזאת עקב חובות שיש ליוסף כלפי דיסקונט. המבקשת מסבירה כי היא אף ניהלה מגעים עם נציגי דיסקונט בכל הנוגע לפירעון החוב של יוסף, על מנת להסיר את המשכנתא וכי במסגרת מגעים אלה שילמה בשלב מסוים 250,000 ₪ לדיסקונט על חשבון החוב של יוסף. עוד מסבירה המבקשת, כי בנוסף לאמור שילמה בשלב מסוים עוד 312,000 ₪ לערך ישירות ליוסף, ובנוסף - נשאה בתשלומי מס רכישה ותשלומים נוספים.
המבקשת לא השלימה את תשלום כל התמורה ליוסף בשל שהתברר, בשלב מסוים, שקיימים חובות משמעותיים נוספים מצד יוסף כלפי גורמים אלו ואחרים ובשל העובדה שיוסף לא הצליח לגרום לכך שהזכויות בנכס יעברו מניסים ומזל אליו (ולכן הוא לא יכול היה להעביר את הזכויות למבקשת). לכן, נוצר מצב שבו המבקשת שילמה ליוסף (ולדיסקונט - על חשבון יוסף) כ-562,000 ₪, כלומר כשליש מהתמורה המוסכמת בזיכרון הדברים. המבקשת מסבירה כי במצב דברים זה היא קיבלה לידה כשליש מהשטח של הנכס, וכי על שליש זה היא פעלה באופן שהשביחה מבנה שהיה קיים בו (להלן: "המבנה") והשכירה אותו לצד שלישי בשם טרי אן ציפויים בע"מ (בהסכם מיום 13.7.2016).
אין חולק, כי לטובת דיסקונט קיימת משכנתא שמתייחסת לכל החובות שקיימים מצד יוסף, ללא הגבלת סכום וזאת בהתאם להסכם משכון מיום 10.8.2012. אין אף חולק כי המבקשת ידעה על קיומו של הסכם משכון זה. בנוסף קיימת משכנתא לטובת דיסקונט להבטחת פירעון חובותיו של יוסף לבנק, אשר עליה חתומים ניסים ומזל, כאשר מסמך זה מוגבל לסכום של 1,300,000 ₪. מכאן, שדיסקונט הינו נושה מובטח בכל הנוגע לנכס, ללא הגבלת סכום.
הואיל והחובות של יוסף כלפי דיסקונט לא נפרעו במהלך השנים והואיל ולשיטת דיסקונט הסכום של החוב עולה עד כדי למעלה מ-1,600,000 ₪, פתח דיסקונט בהליכי מימוש בכל הנוגע לנכס ואף מונה כונס נכסים אשר מבקש לפעול למכירת הנכס על מנת להיפרע מהתמורה שתתקבל, וזאת במסגרת תיק הוצאה לפועל בתל אביב 504534-04-17 (להלן: "תיק ההוצל"פ").
עוד מוסכם, כי מתברר כעת שליוסף חובות בסכומים לא מבוטלים כלפי גורמים נוספים ולא רק כלפי דיסקונט, וביתר פירוט – קיימים ככל הנראה חובות כלפי שאר המשיבים בתיק העיקרי (והם: בנק מרכנתיל דיסקונט, בנק לאומי, בנק אוצר החייל, המוסד לביטוח לאומי, רשות המיסים ונושים נוספים במסגרת תיק איחוד בלשכת ההוצל"פ בחדרה).
עד כאן הרקע הכללי והסבר באשר לזהות הצדדים.
הבקשה הנוכחית הוגשה על ידי המבקשת ביום 5.7.2017 ביחד עם המרצת פתיחה בתיק העיקרי.
בהמרצת הפתיחה טוענת המבקשת כי היות והיא הייתה מודעת לכך שעל הנכס קיימים שעבודים לטובת דיסקונט, יש לאפשר לה להגיע להסדר עם דיסקונט אשר מכוחו היא תעביר את יתרת התמורה שהיא אמורה עדיין לשלם ליוסף, לידי דיסקונט במקום לידי יוסף - ובכפוף לכך, ימחקו כל השעבודים שקיימים לטובת דיסקונט והיא תוכל לרשום את הזכויות בנכס על שמה. בהמרצת הפתיחה מבקשת המבקשת שיינתן סעד אכיפה בכל הנוגע להסכם המכר ומבקשת כי הזכויות ירשמו על שמה, בכפוף לתשלום יתרת התמורה.
בכל הנוגע לשאר הנושים של יוסף – בהמרצת הפתיחה נטען כי המבקשת כלל לא ידעה על קיומם של הנושים ולא ידעה שליוסף יש חובות כלפי גורמים אחרים, כיון שלא היו רשומים עיקולים לטובתם בלשכת רישום המקרקעין לפני החתימה על זיכרון הדברים, ולכן – הזכויות של המבקשת "גוברות" על זכויות אפשריות של נושה זה או אחר (אף אם היא עצמה לא רשמה לטובתה הערת אזהרה). בהמרצת הפתיחה בתיק העיקרי מתבקש ביהמ"ש להצהיר שהעיקולים שכל הנושים הטילו מאוחרים לזיכרון הדברים, ולכן זיכרון הדברים "גובר", והנושים אינם יכולים לגרוע מזכויותיה של המבקשת לרשום את הנכס על שמה (לאחר שתשלים את יתרת התמורה).
נוכח האמור, הבקשה למתן סעד זמני הוגשה רק כנגד דיסקונט ובמסגרתה המבקשת עותרת לכך שיעוכבו ההליכים בתיק ההוצל"פ. לשיטתה, יש למנוע מדיסקונט להמשיך ולממש את הבטוחות שיש לו ולמנוע את המשך הליכי המכר, נוכח הזכויות שרכשה המבקשת בנכס. המבקשת טוענת כי אם ימשיכו הליכי ההוצל"פ והנכס יימכר, יגרם לה נזק כבד בלתי הפיך, נוכח הכספים שהיא כבר שילמה ליוסף ולצורך קיום העסקה והשבחת המבנה. המבקשת מסבירה כי היא מוכנה להגיע להבנות למול דיסקונט לגבי תשלום יתרת התמורה או יתרת החוב של יוסף, אך בכפוף לכך שתידחנה כל הדרישות של שאר הנושים (שהטילו את העיקולים אחרי זיכרון הדברים). כלומר, שאם תתקבל ההמרצה שלה בכל הנוגע לשאר הנושים ויקבע שזכויותיה "גוברות" על הזכויות שלהם, ואז תישאר חזית רק למול דיסקונט – היא תשלם לדיסקונט את יתרת התמורה או יתרת החוב, והיא אף מוכנה להפקיד בשלב זה את יתרת התמורה בנאמנות או בקופת בית המשפט, עד מתן פסק הדין בתיק העיקרי. כך, שאם תתקבל עמדתה – ניתן יהא להעביר את הסכום מיידית לדיסקונט ולהעביר את הזכויות על שמה ולא יגרם לדיסקונט כל נזק.
דיסקונט מתנגד לעיכוב הליכי ההוצל"פ. עמדתו היא כי הליכי המימוש החלו לפני זמן רב וכי המבקשת ידעה על החוב כלפי דיסקונט כמו גם על ההליכים במשך כל הזמן. דיסקונט טוען כי מלכתחילה ידעה המבקשת כי החוב כלפי דיסקונט הינו בסך של כ-1,700,000 ₪ וכי היות והתמורה החוזית בין המבקשת לבין יוסף נקבעה לכדי 1,700,000 ₪ - לא היה מקום שהמבקשת תעביר ישירות לידי יוסף יותר מ-300,000 ₪ כפי שהיא עצמה טוענת שעשתה, כלומר – שכל הכספים היו אמורים לעבור ישירות לדיסקונט. עוד טוען דיסקונט כי עשוי להיגרם לו נזק משמעותי אם יעוכבו הליכי המימוש, שכן קיימת בידו הערכת שמאי עדכנית לגבי שווי הנכס, אשר ממנה עולה כי נכון להיום השווי של הנכס הינו כ-1,700,000 ₪ וגובה החוב כלפיו עומד היום על 1,640,000 ₪. משמע, שכיום ניתן לכסות את כל החוב כלפי דיסקונט אם ימשכו הליכי ההוצל"פ כסדרם, אך עיכוב למשך פרק זמן בלתי מוגדר מראש עלול להביא למצב בו לא יהא בנכס כדי לכסות על החוב, הצובר פיגורים וריביות. דיסקונט אף מפנה לכך שהמבקשת בעצמה מסבירה שהיא לא תפסה חזקה אלא בשליש מהנכס (כיון ששילמה רק שליש) - וכי לא ניתן לעכב את מימוש הביצוע לגבי שליש מהנכס בלבד.
כפי שציינתי, שאר המשיבים בהמרצת הפתיחה אינם משיבים בבקשה למתן סעד זמני. יחד עם זאת, לדיון התייצב נציג של אחד מהמשיבים, מטעמו של בנק לאומי לישראל (להלן: "בנק לאומי"). בא כוחו של בנק לאומי הסביר כי קיים חוב של כ-200,000 ₪ מצד יוסף כלפי בנק זה, וכי נרשם עיקול בהתאם. נציג בנק לאומי מסביר כי לו המבקשת הייתה רושמת הערת אזהרה מיד בסמוך לאחר שנחתם זיכרון הדברים מצב הדברים היה שונה, אך הואיל והיא לא עשתה כן - יש לבנק לאומי, כמו גם לשאר הנושים, זכויות להיפרע מהנכס. הוא הוסיף כי בהתאם לשומה שקיימת בידיו ניתן למכור את הנכס בסכום גבוה יותר מאשר הסכום המופיע בשומה שהוכנה מטעם דיסקונט, משמע, שלאחר המכר ולאחר שיושב החוב לדיסקונט יישארו סכומים שיהיה צורך לחלק בין שאר הנושים (כלומר שאר המשיבים בהמרצת הפתיחה). לגופה של הבקשה – מתנגד בנק לאומי לעיכוב הליכי ההוצל"פ ומסביר כי הוא עומד על זכותו להיפרע מיתרת התמורה לאחר שיושלמו ההליכים.
הצדדים העלו טענות רבות, הן אלו אשר פורטו בכתב והן אלו אשר הושמעו במהלך הדיון שהתקיים היום. אין צורך לחזור על מכלול עמדות הצדדים, ויובהר כי נסקרו למעלה רק תמציתם של הדברים וקיימות טענות נוספות.
לאחר עיון במסמכים ושקילת הטענות מצאתי כי לא ניתן להיעתר לבקשה כפי שהוגשה.
ראשית, יש לראות כי הבקשה לוקה בשיהוי משמעותי. המבקשת יודעת על החוב כלפי בנק דיסקונט מזה כשנה. המבקשת גם יודעת מהו הסכום אשר יוסף חייב לבנק דיסקונט ויודעת, או שצריכה הייתה לדעת, שלא ניתן לשלם את התמורה או חלק ממנה ליוסף עד אשר ייפרע החוב כלפי דיסקונט ובוודאי שהייתה צריכה לדעת שעליה להימנע מביצוע השקעות משמעותיות בנכס עד אשר יוסדרו המהלכים למול דיסקונט. תיק ההוצל"פ נפתח באפריל 2017 ועורך דין שטמר מונה ככונס נכסים בסוף יוני 2017. אמנם מהתיק עולה שכונס הנכסים ביקר בשטח רק ביום 4.7.2017 והבקשה הוגשה כבר בבוקרו של 5.7.2017, כך שלכאורה לא חלף זמן רב מהיום שבו הובהר שיש כונס נכסים אשר פועל למימוש הנכס ועד יום הגשת הבקשה, אך לשיטתי את הזמן יש לבחון לא מהמועד שבו מונה הכונס אלא מהמועד שבו ידעה המבקשת על כך שקיים חוב משמעותי אשר יש כוונה לממשו. יכול מאד להיות שנציג המבקשת קיים שיחות ומגעים עם נציגי דיסקונט, כפי שהוא מסביר אך אין בכך די והיה צריך לפתור את הבעיה טרם הגיעה דיסקונט למסקנה לפיה סכום החוב עלה עד כדי כך שיש מקום להתחיל בהליכי מימוש. אעיר בנקודה זו, כי מי שחתם על התצהיר אשר הוגש בתמיכה לבקשה, לא ציין מתי ידעה המבקשת על פתיחת תיק ההוצל"פ ומתי היא ידעה על המינוי של עו"ד שטמר ככונס. ראוי היה לציין נתון חשוב זה, ובכל אופן אני סבורה, שההמתנה מצד המבקשת טרם תפנה לביהמ"ש בניסיון להסדיר את המחלוקת, מלמדת על שיהוי אף אם לוקחים אנו בחשבון את פרק הזמן שחלף מהמועד שבו היא הייתה מודעת להיקף החובות ולמהות הבטוחות שקיימות בידי דיסקונט ועד המועד שבו הוגשה המרצת הפתיחה והסעד הזמני הנגרר.
שנית, לשני הצדדים יכול להיגרם אך ורק נזק כספי במקרה הנוכחי והגם שקשה להעריך במדויק איזה נזק רב יותר, המדובר בפערים שאינם בהכרח משמעותיים. אם לא יינתן הסעד המבוקש והנכס יימכר ואם לא תישאר יתרה שניתן יהיה להעביר לזכות המבקשת, אזי שהיא תמצא עצמה כמי שאיבדה את הסכומים ששילמה ליוסף ואת הסכומים שהשקיעה בהשבחת המבנה (ואולי אף את מס הרכישה ששילמה). מנגד, אם יינתן הסעד המבוקש והליכי המימוש יעוכבו למשך פרק זמן שעשוי להיות ממושך, ואם כתוצאה מכך תתקבל עבור הנכס תמורה אשר לא יהא בה כדי לכסות את גובה החוב אשר הולך ותופח בקצב משמעותי – אזי שדיסקונט ימצא עצמו ללא יכולת להיפרע את מלוא החוב. כפי שציינתי לא ברור בדיוק מהו שיעור שני הנזקים, אך המדובר בנזקים כספיים משמעותיים לשני גופים כלכליים, האחד – חברה בע"מ, והשני - בנק. במצב דברים זה קשה לומר באופן מובהק כי הנזק האחד גובר על השני, ושניהם ברי פיצוי או שאינם ברי פיצוי בדיוק באותה מידה.
שלישית, יש טעם מסוים בעמדת דיסקונט לפיה קיימים סימני שאלה בכל הנוגע ליריבות הנטענת בהמרצת הפתיחה בתיק העיקרי בין המבקשת לבין דיסקונט. כידוע, תנאי בלעדי למתן סעד זמני הינו הערכה בדבר סיכויי התביעה הגבוהים שקיימים בתיק העיקרי. אם נבחן את הטענות של המבקשת כלפי דיסקונט בתיק העיקרי, נראה כי המבקשת למעשה מודה בזכויות העקרוניות שיש לדיסקונט בנכס מכוח הבטוחות שקיימות ואין לה למעשה כל טענה כלפי דיסקונט בין אם חוזית, נזיקית, קניינית או אחרת (והיא אף מציעה לשלם לבנק את יתרת ההפרש). למעשה, עיקר הטענות בהמרצת הפתיחה הינן כלפי יוסף (וגם ניסים ומזל) וכלפי שאר הנושים (בכל הנוגע למעמד העיקולים שהם הטילו אחרי זיכרון הדברים). במצב דברים זה, ושעה שלא ברור מה עילת התביעה כלפי דיסקונט, ברור שלא ניתן לומר שיש זכות לכאורה טובה כלפי דיסקונט, וכנגזר מכך יש ספק בדבר התקיימותו של התנאי העיקרי מבין התנאים המצטברים שיש צורך להוכיח טרם קבלת סעד זמני.
רביעית, אתייחס בקצרה להצעה של המבקשת להפקיד את יתרת התמורה עד ההכרעה בתיק העיקרי כתנאי למתן הסעד הזמני המבוקש. על פניו, הצעה זו שובה את הלב ומגלמת יתרונות מסוימים, אלא שהיא מותנית, כך לשיטת המבקשת עצמה, בכך שהסכומים ישמשו את דיסקונט רק אם שאר הטענות שלה בתיק העיקרי תתקבלנה. כלומר, שהמדובר ב"הצעה על תנאי", וכאן טמון הכשל שבהצעה זו. ברור, כי האפשרות שדיסקונט "יצא מהתמונה" הינה אפשרות רצויה מבחינת המבקשת ויכול מאד להיות שהפקדת הסכומים בתכנית נושאת ריבית יכולים להבטיח שהיא תוכל לשלם את היתרה גם בעתיד (למרות שיכול גם להיות שהריבית לא תהא מספקת לאור הצטברות הריבית והקנסות על החוב למול דיסקונט). עם זאת, יש לראות כי המבקשת לא מציעה להפקיד את הכספים בנאמנות ולהעביר אותם ישירות לדיסקונט בכל מקרה שהתביעה שלה כלפי דיסקונט תידחה. היא מציעה להפקיד את הכספים ולהעביר אותם לידי דיסקונט רק אם התביעה שלה כלפי שאר הנושים בתיק העיקרי דווקא תתקבל. לכן, המדובר בהצעה שמותנית בתנאי שלא יכול לספק מענה לניגודי האינטרסים במקרה הנוכחי.
אשר על כן, נוכח האמור מעלה, לא ניתן לקבל את הבקשה ולהורות על עיכוב הליכי ההוצל"פ בתיק ההוצל"פ, אשר נפתח כדין.
עם זאת ונוכח הדברים שנשמעו במהלך הדיון, ונוכח הנכונות של הצדדים לקיים ביניהם הידברויות מואצות באשר למגוון האפשרויות שעלו במהלך הדיון לגבי פתרונה של המחלוקת – מצאתי לנכון לעכב באופן זמני את חלק מהליכי ההוצל"פ באופן הבא:
הליכי פינוי בכל הנוגע לנכס יעוכבו עד ליום 1.11.2017 על מנת לאפשר לצדדים לקיים מפגשים ולנסות ולהסדיר את המחלוקות. בד בבד, אני מורה לשאר המשיבים בתיק העיקרי להגיש כתב תשובה, וזאת עד יום 1.10.2017. יתכן והמדובר בפרק זמן קצר מאשר זה אשר קובעות התקנות, אך הצורך להגיש את כתבי התשובה במועד כאמור נובע מכך שהעמדה של שאר הנושים חיונית על מנת לאפשר את מיצוי ההליכים בין הצדדים. יש צורך לדעת מהי העמדה המדויקת של שאר הנושים, מהו סך החובות של יוסף ולכן – יש להגיש את כל התשובות עד ליום 1.10.2017 והליכי הפינוי יעוכבו עד יום 1.11.2017.
בקביעת המועד לקחתי אף בחשבון את תקופת החגים ואת הקצב ה"טבעי" של הליכי מימוש של נכס כגון זה אשר בו עסקינן.
שאר הפעולות במסגרת תיק ההוצל"פ לא מעוכבות.
בשים לב לתוצאה לא אעשה צו להוצאות בשלב הזה ובמהלך ניהול התיק העיקרי, ככל שהצדדים לא יגיעו להבנות, יהיה מקום לשקול גם את העובדה שהתנהל ההליך הנוכחי.
על המזכירות לשלוח העתק של ההחלטה לשלושת עורכי הדין אשר נכחו בדיון, כמו גם לעורך הדין שמייצג את בנק מרכנתיל דיסקונט ואשר ביקש שלא להתייצב לדיון היום (בקשה מס' 3). בא כוחה של המבקשת ידאג להמציא את ההחלטה לכל שאר המשיבים.
המזכירות מתבקשת לסגור את תיק המשנה שנפתח בכל הנוגע לבקשה למתן סעד זמני.
המזכירות מתבקשת להעביר את התיק העיקרי לכב' סגן הנשיא, השופט כהן, על מנת שיעבירו לטיפול הגורם המתאים.
אזכיר שוב כי על כל המשיבים בתיק העיקרי להגיש כתבי תשובה עד ליום 1.10.2017 ולהמציא העתק לשאר הצדדים.
מועד להמשך דיון יישלח לצדדים בהמשך.


ניתנה היום, ט' אלול תשע"ז, 31 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.










הפ בית משפט מחוזי 9179-07/17 כנפי שרת בע"מ נ' יוסף דמארי, נסים דמארי, מזל דמארי ואח' (פורסם ב-ֽ 31/08/2017)