פסקי דין על רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח | פסקי דין על נילי הרשקוביץ | פסקי דין על משה הרשקוביץ | פסקי דין על רינת הרשקוביץ ואח' |

2081-05/09 א     26/09/2017




א 2081-05/09 רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח נ' נילי הרשקוביץ, משה הרשקוביץ, רינת הרשקוביץ ואח'








בית משפט השלום ברמלה


26 ספטמבר 2017
ת"א 2081-05-09 רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח
נ' הרשקוביץ ואח'


בפני

כב' השופט הבכיר זכריה ימיני


תובעים
רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח


נגד

נתבעים
1.
נילי הרשקוביץ
ת.ז. 052409356
2.משה הרשקוביץ

ת.ז. 031925704
3.רינת הרשקוביץ
ת.ז. 034106831
4.מיטל הרשקוביץ
ת.ז. 034467076
5.שמואל הרשקוביץ
ת.ז. 031202930



פסק-דין
חמיה המנוח של הנתבעת 1 שכר מאת התובעת דירה בשכירות מוגנת. חמיה של הנתבעת 1 נפטר, וזכויות השכירות המוגנת במושכר עברו לבעלה המנוח של הנתבעת 1, שהיה בנו של חמיה המנוח. בעלה המנוח של הנתבעת 1 נפטר בשנת 2002, והנתבעת 1 ביקשה להעביר אליה את זכויות הדיירות המוגנת בנכס. התובעת סירבה להעברת הזכויות עקב בנייה שנבנתה בנכס ללא הסכמת התובעת, והגישה כנגד הנתבעים תביעה לפינוי הנכס ותשלום דמי שימוש ראויים בגין תוספות הבנייה.

כללי:
בעלי הדין:
התובעת היא הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כגוש 3679 חלקה 2 ששיטחה 13,728 מ"ר (להלן-"המקרקעין"). חב' עמידר היא סוכן של התובעת לניהול המבנים והקרקע שמסביבם המצויים על המקרקעין.

הנתבעת 1 היא אלמנתו של המנוח אברהם הרשקוביץ ז"ל (להלן-"אברהם") שהוא בנו של המנוח משה הרשקוביץ
ז"ל (להלן-"משה").

הנתבעים 2 עד 5 הם ילדיהם של הנתבעת 1 ואברהם.

העובדות העולות מהמסמכים שהוגשו לבית המשפט:
ביום 23.6.1949 השכירה הסוכנות היהודית למשה דירה בת חדר אחד ומטבח בישוב זרנוגה לתקופה של שנה אחת, כאשר תקופת השכירות תתחדש מידי שנה מאליה, אלא אם אחד הצדדים יודיע לצד שכנגד על ביטול החוזה.

לאחר החתימה על חוזה השכירות משנת 1949 עברה הדירה לבעלות המפקח על נכסי נפקדים (להלן-"הממונה"), ובשנת 1951 נחתם חוזה שכירות בין משה לבין הממונה לתקופה של 16 חודשים.

ביום 15.6.1952 נחתם חוזה חדש בין הממונה לבין משה, לפיו הושכרה לו דירה בת 2 חדרים ושירותים בשטח כולל של 30 מ"ר, דירה הנמצאת בקומת קרקע ברח' ט"ז מס' 2 בישוב זרנוגה.

ביום 13.12.1953 נכרת חוזה בין משה לבין קרן קיימת לישראל לפיו החכירה קק"ל למשה שטח קרקע בן 30 דונם בזרנוגה בגוש 3680 חלק מחלקות 24-29 לתקופה של שנה שסופה ביום 30.6.1954 לגידולי פלחה בלבד. בחוזה נאסר על משה לנטוע מטע או עצים כלשהם בשטח זה. למרות איסור זה נטע משה פרדס על שטח של כ-7 דונם, וכל בקשותיו לאשר לו את הפרדס נדחו.

ביום 3.6.1954 נערך ביקור במושכר ובדו"ח הביקור נרשם כי בדירה יש חדר בשטח 16 מ"ר (4 מ'
x

4 מ') וחדר שהפך למטבח ששטחו 11.4 מ"ר (3.8 מ'
x
3 מ').

המקרקעין הועברו על פי דין מהמפקח לרשות הפיתוח, התובעת, וביום 28.11.1955 נרשמה הבעלות על המקרקעין על שם התובעת, רשות הפיתוח.

ביום 18.1.1955 נחתם חוזה בין חב' עמידר כסוכן מוסמך של התובעת לניהול נכסי רשות הפיתוח לבין משה לפיו השכירה חב' עמידר למשה ברחוב ט"ז מס' 2 בזרנוגה דירה. בחוזה זה לא ברור האם המושכר הוא דירה בת חדר אחד או שמא דירה בת שני חדרים.

ביום 6.1.1956 נחתם בין חב' עמידר כסוכן של התובעת לבין משה חוזה שכירות נוסף, המתייחס לדירה בת 2 חדרים, הכוללת מטבח בתוך הדירה ושירותים מחוץ לדירה (להלן-"החוזה"). אין מחלוקת בין הצדדים כי חוזה השכירות מתייחס לדירה המוגנת אליה מתייחס כתב התביעה, כי המושכר נמצא במקרקעין וכי כתובת המושכר כיום היא רחוב ששת הימים 11 ברחובות.

בסעיף 6(ב) לחוזה התחייב משה:
"להרשות למשכיר או לבאי כוחו להכנס למושכר בכל עת המתקבל על הדעת כדי לבדוק את מצב המושכר, לבצע תיקונים ו/או לכל מטרה אחרת הקשורה בהנהלה והחזקה של הנכס."

בסעיף 6(ג) התחייב משה:
"לשמור על נקיון המושכר, חדר המדרגות החצר, וכן על נקיון המקומות המשותפים לו ולדיירים אחרים באותו הנכס. לא להניח אופנים, ארגזים, או מיטלטלין איזה שהם בחדר המדרגות ובמקומות המעבר, ולא לגרום הטרדה או אי נעימות לאנשים אחרים הנמצאים או המבקרים בנכס בו נמצא המושכר."

בסעיף 6(ד) התחייב משה:
"לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף דבר בו ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם, לא להתקין או להסיר כל אינסטלציה לחשמל או למים או מכל סוג אחר וכל חלק הימנה ולא להתקין או להסיר מכל השייך לביוב או חלק ממנו ..."

בסעיף 11 לחוזה הסכימו הצדדים כי:
"כל תנאי חוזה זה הם תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה איזו שהיא ..."

משה ז"ל נפטר בתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת, אך לפני שנת 1972. אלמנתו, מרים, נישאה בשנית, עזבה את המושכר, ועברה להתגורר במקום אחר יחד עם בעלה השני. לאור זאת, הסכימה התובעת שזכות הדיירות המוגנת במושכר תעבור לאברהם, בנו של משה ובעלה המנוח של הנתבעת 1, שכן באותה עת התגורר עם אביו המנוח במושכר.

בהתאם לעדותה של הנתבעת 1, החלה לבקר במושכר בשנת 1972, לאחר מותו של משה ז"ל, בשנת 1974 נישאה לבעלה המנוח, ולאחר נישואיה לאברהם, עברה להתגורר במושכר. היוצא מכך הוא שהנתבעת 1 אינה יכולה להעיד מאומה מידיעה אישית אודות המאורעות במושכר לפני שנת 1972, וכל עדותה בעניין זה היא עדות שמיעה בלבד.

טענות הצדדים:
ביום 5.5.09 הגישה התובעת את תביעתה נגד הנתבעים לפינוי ולסילוק יד מהמושכר ומשטחים נוספים שלטענתה פלשו אליהם הנתבעים וכן לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 228,396 ₪. התובעת נימקה את תביעתה בנימוקים כדלקמן:
1)
המנוח הרשקוביץ אבי הוכר והחזיק במושכר מכוח סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, ולאחר פטירתו אין לאף אדם על פי דין זכויות להמשיך ולהחזיק בדירה;
2)
החוזה עם המנוח משה הרשקוביץ
ז"ל היה להשכרת 2 חדרים שגודלם ידוע. במשך השנים ביצעו המנוחים או הנתבעים תוספות בנייה תוך הרחבה משמעותית של הדירה, כך שנכון ליום הגשת התביעה , בנוסף לתוספת הבנייה שבוצעה בסמוך לדירה, קיימת במקום תוספות בנייה המורכבות מארבעה חדרים + חמש סככות, המשמשים כולם או חלקם לניהול עסקים במקום;
3)
התובעת לא הסכימה ולא הרשתה את ביצוע תוספות הבנייה, והתרתה הן במנוח, ולאחרונה גם בנתבעת 1 כי עליהם להרוס את תוספות הבנייה;
4)
הנתבעים פלשו למקרקעין סמוכים, המהווים מקרקעין בבעלותה של התובעת והסיגו את גבולה של התובעת ומחזיקים בחלק מחלקה 2 בגוש 3679 ללא רשותה של התובעת ובניגוד לכל דין;
5)
הנתבעים אף אינם משלמים בגין החזקה והשימוש במקרקעין והבנוי עליהם, ועושים עושר ולא במשפט;
6)
הנתבעים הפרו את חוזה השכירות המוגנת האוסר עליהם לשנות את המושכר ללא הסכמת התובעת בכתב, ובהתאם לחוזה השכירות, דבר זה מהווה עילה לפינוי.

בכתב התביעה עתרה התובעת למתן היתר לפיצול סעדים על מנת להגיש תביעה כספית לדמי שכירות ראויים עבור הדירה המקורית והתוספות שבוצעו בסמוך לה.

בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת מהסיבות כדלקמן:
1)
אין כל יריבות בין התובעת לבין הנתבעים;
2)
חוזי השכירות מתייחסים גם לחצר עליה בנויות תוספות הבנייה;
3)
עם פטירתו של המנוח אבי ברקוביץ הפכה אלמנתו, הנתבעת 1, לדיירת מוגנת מכוח סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר, והתובעת הנחתה את הנתבעת 1 בדבר העברת הזכויות;
4)
כל הנטען בכתב התביעה מוכחש;
5)
התובעת ידעה על תוספות הבנייה כבר בשנת 1987.

ביום 4.12.11 הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן, בו התייחסה לאפשרות שבית המשפט יכיר בנתבעת 1 כדיירת מוגנת, וטען שלמרות זאת יש ליתן כנגדה וכנגד הנתבעים האחרים צו לפינוי ולסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים בגין הטענות שנטענו בכתב התביעה המקורי.

ביום 1.1.12 הגישו הנתבעים כתב הגנה מתוקן והנתבעים הגישו כתב הגנה לכתב התביעה המתוקן.

העדויות:
מטעם התובעת העידו העדים כדלקמן:
1)
שמאי המקרקעין אילן ברעם (להלן-" מר ברעם"), אשר ערך חוות דעת שמאית מיום 5.2.07 אודות שווי דמי השימוש של המבנים הנוספים שנבנו במקרקעין ללא הסכמת התובעת. מר ברעם ציין כי חוות דעתו מתייחסת לכל המבנים שנבנו במקרקעין ללא הסכמת התובעת וללא היתר כדלקמן:
-
יחידת דיור נוספת בת 4 חדרים ששטחה כ- 71.30 מ"ר ודמי השימוש הראויים בה הינם 1,497 ₪;
-
סככה א' ששטחה כ- 12.30 מ"ר ודמי השימוש הראויים בה הינם 98.4 ₪;
-
סככה ב' ששטחה כ- 44.60 מ"ר ודמי השימוש הראויים בה הינם 356.80 ₪;
-
סככה ג' ששטחה כ- 49.40 מ"ר ודמי השימוש הראויים בה הינם 359.20 ₪;
-
סככה ד' ששטחה כ- 18.80 מ"ר ודמי השימוש הראויים בה הינם 150.40 ₪;
-
סככה ה' ששטחה כ- 27.70 מ"ר ודמי השימוש הראויים בה הינם 221.60 ₪.
מר ברעם נחקר חקירה שכנגד על חוות דעתו, בה העיד כי הוא ביקר בנכס לפני שכתב את חוות דעתו, אך מאז לא ביקר בנכס; לא מדד את הדירה, אלא הסתמך על תשריט בית משותף שבידי עמידר; השומה מתייחסת למבנים בלבד ולא לרכיב הקרקע; לא התבקש לבדוק את הזכויות בקרקע; הוא ערך את השומה לפי הגדרת העבודה שקיבל; באזור בו מצויים המבנים אין כל בעיה של שירותים עירוניים.
חוות דעתו של מר ברעם לא נסתרה בחקירתו הנגדית.

2)
גב' מירי ארז (להלן-"גב' ארז") אשר הגישה תצהיר עדות ראשית המבוסס למעשה על תיק הנכס בחב' עמידר, בו חזרה על האמור בכתב התביעה.

גב' מירי ארז נחקרה חקירה נגדית על תצהירה בו העידה כי תצהירה אכן מבוסס על המסמכים המצויים בתיק הנכס, ואין לה כל ידיעה אישית על העובדות הנטענות בכתב התביעה.

מטעם הנתבעים העידו העדים כדלקמן:
1)
שמאי המקרקעין פרמינגר (להלן-"מר פרמינגר") אשר הגיש חוות דעת שמאית בה העריך את שווי דמי השכירות המוגנים בכל המתחם בו מחזיקים הנתבעים בסך 373.87 ₪ לשנה, כאשר הוא מציין שלא בדק את הזכויות המשפטיות של הנתבעים במקרקעין. כן מציין שהוא התייחס לגודל חצר בשטח 3,000 מ"ר.
מר פרמינגר נחקר חקירה שכנגד על תצהירו ולא מצא ידיו ורגליו לגבי זכויות הנתבעים במקרקעין, ולא הייתה לו כל אסמכתא לכך שהנתבעים מחזיקים כדין במגרש ששטחו 3,000 מ"ר. ההתייחסות בחוות דעתו שמדובר במשק עזר זו פרשנות שלו והסתמכות על דברי הנתבעת 1. הוא ציין שהעריך את דמי השכירות למשק עזר. הוא קבע את דמי השכירות על פי דמי שכירות לנחלות.

מהחקירה הנגדית עולה שחוות דעתו של מר פרמינגר אינה תואמת את החוזים ואת המציאות העובדתית בשטח במהלך השנים. ב"כ הנתבעים יכול היה להביא למר פרמינגר את תיק הנכס לעיון, על מנת שמר פרמינגר ילמד את העובדות לאשורן, ועל פיהן יתן את חוות דעתו. סבור אני שהנתבעים הכשילו את המומחה מטעמם. לאור זאת אין בידי לקבל את חוות דעתו של מר פרמינגר.

2)
הנתבעת 1, גב' נילי הרשקוביץ
(להלן-"גב' , אשר הגישה תצהיר עדות ראשית בו חזרה על האמור בכתב ההגנה.
גב' הרשקוביץ נחקרה חקירה שכנגד בה העידה כי היא נכנסה למושכר בשנת 1972 והתחתנה על בעלה המנוח בשנת 1974; אביו המנוח של בעלה נפטר בשנת 1970, והיא לא הכירה אותו, ולכן אינה יודעת מה היו היחסים שלו עם אשתו; אין לה הסבר של ממש מדוע ילדיה לא הגישו תצהירים או מדוע השכנים שלה לא הגישו תצהירים, על מנת לתמוך בעדותה; הבנייה של היחידה השנייה נבנתה בשנים 1987-1988 על סמך מחסן וסככה שהיו במקום, והבנייה נעשתה ללא קבלת אישור מהתובעת; הסככה המסומנת באות ג', הייתה פעם לול והפכו אותה לסככה. את סככה ג' בנו בשנות ה-90; את סככה א' בנו בשנת 1972 בשביל דוד השמש, אך לא היה לה כל הסבר מדוע היה צורך בסככה בשטח של כ-10 מ"ר בשביל דוד שמש; את סככות ד' ו-ה' בנו בשנות ה-90 בלי לקבל את הסכמת התובעת; הוא הדין לסככה שסומנה ב'; את הגג הם הגדילו; היו חקלאים שנת 1981, ואז הרפת הפכה להיות סלון מגורים וכן מטבח ושירותים, ועל כך הם שילמו לתובעת דמי שימוש ראויים; את הבנייה בנו בשנת 1985 ולא בשנות ה-90, את היא התבלבלה כי עברה אירוע מוחי; טוענת שעמידר לא התנגדה לבנייה של תוספות הבנייה, וכי היא משלמת עליהן דמי שימוש ראויים; לא היה לה הסבר מדוע לא סימנה את שאר החדרים כחדרים שמשלמת עליהם דמי שימוש ראויים.

לאחר תום שמיעת הראיות הגישו הצדדים את סיכומיהם. אז התברר כי מאז הגשת התביעה ועד להגשת הסיכומים פרסמה עיריית רחובות הכרזה על פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), ובכך העבירה את חלק הארי של המקרקעין לבעלותה. על כן הוריתי לצדדים להגיש חוות דעת של מודדים בהן יתייחסו המודדים לשטח המופקע ולשטח שנותר בבעלות התובעת.

התובעת הגישה את חוות דעתו של המודד נועם אונגיל (להלן-"מר אונגיל") אשר כתב בחוות דעתו כי המתחם לגביו מתנהלת התביעה שטחו כ- 966 מ"ר, זוהה בעבר כחלק הדרומי של חלקה 2 בגוש 3679 ששטחה היה 13,728 מ"ר. חלקה 2 בוטלה בתאריך 11.11.2009 והשטח עבר רפרצלציה. המתחם תופס שטחי קרקע מהחלקות הנוכחיות הבאות:



שטח
השטח

חלקי
החלקה
הנכלל
מס'

גוש
חלקה
במ"ר
במתחם במ"ר

הבעלות
הערות
1
3679
87
3,415
500
עיריית רחובות
הפקעה לפי ס'
19
מיום 22.10.14

2
3679
88
12,055
85
עיריית רחובות
הפקעה לפי ס'
19 מיום 22.10.14


3
3679
134
30,835
90
עיריית רחובות
פיצול 26.2.14

4
3679
138
19,918
8

עיריית רחובות
פיצול 26.2.14

5
5478
29
4,493
9
רשות הפיתוח
פיצול 25.6.12

6
5478
42
4,235
274
רשות הפיתוח
פיצול 25.6.12. הערה על הפקעה לפי סעיף 5+7 מ-2003

מטבלה זו למדים אנו כי לאחר ההפקעות נשארו בידי התובעת אך ורק 283 מ"ר מחלקה 2 ההיסטורית, ועובדה זו צריכה להתבטא לפחות לגבי סעד הפינוי, כפי שאתייחס לעניין זה להלן.

מר אונגיל הגיש תשריט בו סימן את המבנים וציין את שטחם, כדלקמן:
-
מבנה מס' 1, בית, סומן 1-
m
בשטח 92.5 מ"ר;
-
מבנה מס' 2, בית, סומן 2-
m
בשטח 90.2 מ"ר. דבר זה מלמד שמאז חודש פברואר 2007 (מועד חוות הדעת של מר ברעם) ועד למועד המדידה של מר אונגיל הוסיפו הנתבעים כ- 18 מ"ר ליחידת דיור זו;
-
מבנה מס' 3, סככה, סומן 3-
m
בשטח 13.4 מ"ר;
-
מבנה מס' 4 סככה, סומן צ-4 בשטח 53.6 מ"ר;
-
מבנה מס' 5, סככה, סומן 5-
m
בשטח 20.1 מ"ר;
-
מבנה מס' 6, סככה, סומן 6-
m
בשטח 20.5 מ"ר;
-
מבנה מס' 7, קרוון, סומן 7-
m
בשטח 5.8 מ"ר.

מחוות דעתו של מר אונגיל עולה שחלק ממבנה 1-
m
נמצא על מקרקעין הנמצאים עתה בבעלות עיריית רחובות, מבנה 2-

m
, מבנה 3-
m
, חלק ניכר ממבנה
4-
m
, מבנה 5-
m
וחלק ממבנה 6-

m
נמצאים על מקרקעין שנמצאים בבעלות עיריית רחובות מאז ההפקעה בשנת 2014.

הנתבעים הגישו את חוות דעתו של המודד מר יאסו תומר (להלן-"מר יאסו"), אשר לעניין ההפקעות, חוות דעתו הייתה דומה מאד לחוות דעתו של מר אונגיל. בחוות הדעת כלל מר יאסו את תיאור הכניסות והיציאות למקרקעין, דבר שהיה צריך להביאו במסגרת הראיות שנשמעו בתיק, ועל כן אין בכוונתי להתייחס לנתונים אלו בפסק הדין.
גם מר יאסו לא התייחס לשאלה האם המבנים כולם נמצאים בתוך שטח ההפקעה או מחוץ לשטח ההפקעה.
מר יאסו נחקר חקירה שכנגד ממנה עלה כי למעשה הוא מסכים עם חוות הדעת שלש מר אונגיל.

מניתי את המודד שמעון חי (להלן-"מר חי") כמומחה מטעם בית המשפט, אשר מסקנותיו היו דומות מאד למסקנות שני המומחים. אלא שמר חי הוסיף בחוות דעתו שחלק מהמבנים אודותם נסובה התביעה נמצאים כולם בתוך השטח שנותר בבעלות התובעת ואשר לא הופקע על ידי עיריית רחובות. מחוות דעתו ניתן ללמוד כי 30 מ"ר מהבית שסומן 1-
m
נמצא בתוך השטח שהופקע לטובת עיריית רחובות והנמצא בחלקה 87.

מר אונגיל ומר יאסו נחקרו על חוות דעתם, אך המסקנות הנובעות מחוות הדעת לא השתנו.

לאחר החקירות הנגדיות של המודדים, הגישו הצדדים סיכומים משלימים.

דיון ומסקנות:
חזקת השיתוף בזכויות מוגנות:
טוענת הנתבעת 1 כי למרות שחמותה לא מוזכרת בחוזה השכירות, מכוח הילכת חזקת השיתוף יש להכיר בזכויות חמותה במושכר כזכויות עצמאיות לדיירות מוגנת.

סבור אני שיש לדחות טענה זו, שכן בעת שחוק הגנת הדייר קבע בסעיף 20 שלאחר שדייר מוגן נפטר, עוברת זכות הדיירות המוגנת לבת זוגו, משמע שקבע שאין לחזקת השיתוף תחולה בדיני דיירות מוגנת. זכויות דיירות מוגנת נקבעות לפי חוק, והן עוברות על פי חוק, וגם דיני הירושה אינם חלים על זכות דיירות מוגנת.


זכויות הנתבעים במקרקעין:
טוענים הנתבעים כי למשה המנוח הושכרה נחלה ומשק עזר.
סבור אני שיש לדחות טענה זו מהנימוקים כדלקמן:
1)
מערכת החוזים שבין הצדדים מוכיחה אחרת, וזכויות לא נוצרות יש מאין;
2)
קיימת ידיעה שיפוטית שלגבי נחלות ומשקי עזר יש לרשות הפיתוח חוזים ייעודיים, וראיה לכך, חוזה החכירה העונתי לעיבוד חקלאי. אמנם המנוח משה הפר אותו ונטע בו מטע, אך רשות הפיתוח לא אישרה לו את המשך החזקת המקרקעין החקלאיים;
3)
הנתבעת 1 הודתה שבשנת 1981 הפסיקו את העיבוד החקלאי;

משה המנוח היה דור ראשון של הדיירות המוגנת במושכר. בנו אברהם, בעלה של הנתבעת 1, היה דור שני של הדיירות המוגנת במושכר.

סעיף 27 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972
דן בזכויות דור שלישי במושכר המוגן, וקובע כדלקמן:
"היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם –

(1)
מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;

(2)
מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם;
(3)
רשאי בית המשפט להורות, אם בנסיבות הענין היה זה צודק לעשות כן, שילדי דייר שהם למטה מגיל 18 והיו תלויים בו בשעה שנפטר או שחדל להחזיק במושכר, יחזיקו במושכר לתקופה ובתנאים שיקבע בית המשפט.

סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי:
"דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו."

במקרה שבפני
נו, חלות הוראות סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר. על מנת שהנתבעת 1 תוכר כדיירת מוגנת מדור שלישי, עליה להוכיח כדלקמן:
1)
שהייתה אשתו של אברהם המנוח בעת פטירתו, ועובדה זו הוכחה;
2)
שהתגוררה עם אברהם המנוח 6 חודשים לפני פטירת אברהם המנוח, ועובדה זו הוכחה;
3)
שלא הייתה לה דירה אחרת למגוריה בזמן שאברהם המנוח נפטר. בתצהירה מיום 5.8.08 הצהירה הנתבעת 1 שאין בבעלותה כל נכס מקרקעין אחר.

הניסוח שבתצהיר שאין בבעלות הנתבעת 1 נכס מקרקעין אחר, אינו ממלא אחר הוראות סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר, שכן סעיף זה דרש במפורש שנוסח התצהיר יהיה שאין לנתבעת 1 דירה אחרת למגוריה. הסעיף אינו מדבר על זכויות אחרות במקרקעין ואינו מדבר על נכסי מקרקעין, אלא על דירה אחרת למגורים.

בנסיבות אלו, סבור אני שהנתבעת 1 לא מילאה אחר הוראות סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר.

טוענת הנתבעת שמכתב ההתראה ששלחה התובעת אליה ביום 15.1.08 מהווה ראיה שהתובעת הכירה בזכויות הדיירות המוגנת שלה במושכר. קראתי את מכתב ההתראה, ואין בו כל זכר לעובדה שהתובעת מכירה בזכויות הדיירות המוגנת של הנתבעת 1. לכל היותר ניתן ללמוד ממכתב זה שהתובעת מודעת לעובדה שהנתבעת 1 מחזיקה בנכס, ללא כל התייחסות לזכויות הנתבעת 1 בנכס.

לאור כל האמור לעיל, סבור אני שהנתבעת 1 לא הוכיחה זכויותיה במושכר ובחצר שסביבו.

בהתאם להוראות סעיף 27 וסעיף 20 לחוק הגנת הדייר, הנתבעים 2 עד 5 אינם יכולים להיות דיירים מוגנים במושכר. אילו הנתבעת 1 הייתה מוכרת כדיירת מוגנת דור שלישי, הייתה שהותם במושכר ובחצר מכוח זכותה של הנתבעת 1.

הפרת חוזה השכירות:
גם אילו הייתה הנתבעת 1 מוכרת כדיירת מוגנת במקום בעלה אברהם המנוח, סבור אני שהנתבעת 1 הפרה את חוזה השכירות המוגנת, על ידי בנייה ללא הסכמת התובעת באופן מתמשך, כפי שיפורט להלן.


הנתונים העולים מתיק הנכס, המהווה רשומה מוסדית, לגבי תוספות הבנייה הינן כדלקמן:

-
בתחילת שנת 1985 נודע לתובעת כי הנתבעים הגדילו את המושכר המוגן ששטחו המקורי היה 27 מ"ר, והוסיפו לו סלון, בשטח 44.58 מ"ר, מטבח בשטח 7.26 מ"ר, שירותים בשטח 2 מ"ר וחדר נוסף בשטח 10.24 מ"ר. כן הוסיפו הנתבעים מחסן בשטח 30 מ"ר, סככה מקורה בשטח 17.43 מ"ר ומחסן נוסף בשטח 35 מ"ר.
לגבי בנייה זו הגיעה התובעת עם הנתבעים להסכמה שהם ישלמו לה דמי שימוש ראויים בנוסף לדמי השכירות המוגנים;
-
בדו"ח ביקור מעגל מיום 21.11.01 נרשם כי הדיירים אינם מוכנים לשתף פעולה. וכי במקרקעין מנוהל מוסך ג'יפים;
-
בדו"ח ביקור מעגל מיום 10.9.03 נרשם כי בנכס ישנם 7 חדרים ו-3 סככות, וכי הבן משה מפעיל עסק של מוסך צמוד לבית;
-
בישיבה מיום 29.10.03 החליטו מנהלי התובעת להגיש תביעה לפינוי נגד הנתבעים עקב תוספות הבנייה;
-


ביום 10.11.04 התברר לתובעת כי הנתבעים בנו תוספות בנייה בלתי חוקיות בנוסף לתוספת הבנייה המחוייבת בדמי שימוש ראויים;
-
בדו"ח ביקור מעגל מיום 31.5.05 נכתב כי מר אברהם הרשקוביץ נפטר, במקום יש כ-5 יחידות דיור + מוסך למכוניות, הבן משה מסרב לנדב פרטים נוספים, וטוען שבלי עו"ד לא משתף פעולה;
-
בדו"ח ביקור מעגל מיום 3.2.06 נכתבה הערה כי כולם גרים בבית וכי בחצר יש מבנים נוספים;
-
ביום 2.12.06 נערך תשריט של המושכר והמבנים הנוספים, והתברר כי הנתבעים הוסיפו תוספות בנייה למחסנים ולסככה, והפכו את כל מבנים אלו ליחידת דיור נוספת, ובנו סככות נוספות;
-
בדו"ח ביקור מעגל מיום 25.1.07 כתב הסוקר כי במקרקעין קיים מבנה בן 4 חדרים + מבנה בן חדר בחצר.
-
ביום 5.2.07 ביקר שמאי המקרקעין, מר אילן ברעם, מטעם התובעת במקרקעין לצורך עריכת שומה בגין הבנייה הבלתי חוקית. בחוות דעת זו העריך מר ברעם את שווי דמי השימוש עבור הסככות המחסנים והסככות שהפכו ליחידת מגורים נוספת במקרקעין. מחוות הדעת התברר שהנתבעים בנו 5 סככות נוספות במקרקעין.

מר אברהם הרשקוביץ ז"ל, בעלה המנוח של הנתבעת 1, נפטר ביום 2.6.02. ביום 5.8.08 חתמה הנתבעת 1 על תצהיר בו הצהירה כי היא נישאה לבעלה בשנת 1973, וכי היא מבקשת להעביר את הזכויות בנכס על שמה ועל שם ילדיה. משמע ממועדים אלו שהנתבעת 1 בעצמה ראתה עצמה בעלת זכויות הדיירות המוגנת בנכס, וממילא היא אחראית ומעורבת בבנייה הנוספת הבלתי חוקית ושינוי השימוש במחסנים ובסככות למגורים.


בעקבות חוות דעת שמאי המקרקעין, שלחה התובעת לנתבעת 1 "מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים", ובו דרשה ממנה להרוס את תוספות הבנייה שבנתה במקרקעין.

מכל האמור לעיל עולה שהנתבעים עצמם בנו תוספות בנייה במקרקעין גם לאחר פטירתו של אברהם ז"ל, ושינו את השימוש בסככות ובמחסנים למגורים, על ידי הפיכתם לדירת מגורים (יחידה מס' 2) וכן בנו סככות נוספות. מחוות דעת של המודדים שהוגשו לאחר שלב הראיות עולה שתוך כדי ניהול המשפט הציבו הנתבעים קונטיינרים נוספים במקרקעין ובנו תוספות בניה ליחידת הדיור הנוספת.


בסעיף 6(ד) לחוזה השכירות המוגנת הסכימו התחייב השוכר:
"לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף דבר בו ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם, לא להתקין או להסיר כל אינסטלציה לחשמל או למים או מכל סוג אחר וכל חלק הימנה ולא להתקין או להסיר מכל השייך לביוב או חלק ממנו ..."

בסעיף 11 לחוזה הסכימו הצדדים כי:
"כל תנאי חוזה זה הם תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה איזו שהיא ..."

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972
(להלן-"חוק הגנת הדייר") קובע כדלקמן:


"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

(1)
....

(2)
הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;

מאחר והנתבעת 1 הפרה את חוזה השכירות, ובחוזה השכירות נקבע שהפרת החוזה מהווה עילת פינוי, יש לתובעת עילת פינוי נגד הנתבעים כולם.

סעד הפינוי:
על מנת שהתובעת תהיה זכאית לסעד הפינוי, עליה להיות הבעלים של המקרקעין בעת הגשת התביעה ובעת מתן פסק הדין לפינוי. מיום הגשת כתב התביעה ועד למתן פסק הדין, חל שינוי בבעלות של חלק ניכר מהמקרקעין, שינוי בעלות שנעשה על ידי כך שפורסמה הודעה על פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), פרסום המעביר הבעלות במקרקעין לעיריית רחובות. לאור זאת, התובעת לא זכאית לקבל

פסק דין
לפינוי הנתבעים מהמקרקעין הרשומים על שם עיריית רחובות, אך זכאית היא לקבל סעד פינוי לגבי המקרקעין שנותרו בבעלותה.

פרסום הודעות על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) אינו מעביר בעלות במקרקעין לגביהם פורסמה ההודעה, ורק פרסום הודעה לפי סעיף 19 לפקודה מעביר את הבעלות במקרקעין המופקעים.

לחוות הדעת של המודד מר אונגיל צורף תרשים שסומן "נספח מ 4". מנספח זה עולה שחלק ממבנה 1-
m
נמצא על מקרקעין הנמצאים עתה בבעלות עיריית רחובות, מבנה 2-

m
, מבנה 3-
m
, חלק ניכר ממבנה
4-
m
, מבנה 5-
m
וחלק ממבנה 6-

m
נמצאים על מקרקעין שנמצאים בבעלות עיריית רחובות מאז ההפקעה בשנת 2014.

אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לסלק ידיהם מהמקרקעין הידועים כגוש 5478 חלק חלקה 29 (בשטח 9 מ"ר) ו-כגוש 5478 חלקה 42 (בשטח 274 מ"ר), כפי המופיע בתרשים נספח מ 4 בחוות של מר אונגיל. על מנת ליתן לנתבעים שהות למצוא מקום מגורים חילופי, יש לבצע את פינוי עד ליום 29.3.18 שעה 12:00.

הסעד הכספי:
התובעת תבעה תשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בתוספות הבנייה. תביעה זו מתייחסת לתקופה של 7 שנים לפני הגשת התביעה, תקופה אשר המקרקעין היו בבעלות התובעת. על כן זכאית התובעת לדמי שימוש ראויים בגין תוספות הבנייה שנבנו ללא הסכמת התובעת, ואשר לגביהן לא שילמו הנתבעים דמי שימוש ראויים.

אודות דמי השימוש הראויים הוגשו שתי חוות דעת, האחת של מר ברעם מטעם התובעת, והשנייה של מר פרמינגר מטעם הנתבעים. כבר לעיל ציינתי שאין לקבל את חוות דעתו של מר פרמינגר, שכן לא נתן את חוות דעתו על סמך העובדות העולות מתוך החוזים שנחתמו עם משה המנוח, המחייבים את כל הבאים אחריו, וטעות בסיסית זו, הפוגמת בשורש חוות הדעת גורמת לאי קבלתה. לכן לא נותרה בפני
אלא חוות דעתו של מר ברעם, לעניין גובה דמי השימוש הראויים.

מר ברעם העריך את גובה דמי השימוש הראויים בסך 2,719 ₪ לחודש. מכפלת סכום זה ב-84 חודשים מביאה לחיוב בדמי שימוש ראויים בסך 228,396 ₪ בערכים של יום הגשת התביעה (5.5.09).

פיצול סעדים:
התובעת ביקשה לפצל את סעדיה, כך שתוכל לדרוש תשלומים כספיים גם עבור המושכר המוגן ותוספות הבנייה הצמודות אליו. לא הייתה כל הצדקה שלא לכלול בכתב התביעה הנוכחי גם את טענות התובעת בקשר למושכר המוגן והתוספות הצמודות אליו, ולכן אין מקום ליתן לתובעת היתר לפיצול סעדים.
האמור בעניין זה אינו מונע מהתובעת להגיש תביעה כספית, בכפוף לשאלת ההתיישנות, ממועד הגשת תביעה זו ואילך, תוך התחשבות במועד הפקעת המקרקעין.
סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין כדלקמן:
1)
אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לסלק ידיהם מהמקרקעין הידועים כגוש 5478 חלק חלקה 29 (בשטח 9 מ"ר) ו-כגוש 5478 חלקה 42 (בשטח 274 מ"ר), כפי המופיע בתרשים נספח מ 4 בחוות הדעת של מר אונגיל (המהווה חלק נפרד מפסק הדין), לסלק ידיהם ממקרקעין אלו ולמסרם לתובעת. על מנת ליתן לנתבעים שהות למצוא מקום מגורים חילופי, עליהם לבצע האמור בסעיף קטן זה עד ליום 29.3.18 שעה 12:00;
2)
על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלקמן:
(א)
את הסך 228,396 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (5.5.09) ועד ליום התשלום בפועל;
(ב)
את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
(ג)
שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום,
ו' תשרי תשע"ח, 26 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 2081-05/09 רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח נ' נילי הרשקוביץ, משה הרשקוביץ, רינת הרשקוביץ ואח' (פורסם ב-ֽ 26/09/2017)