פסקי דין על אורי דודזון | פסקי דין על אילן זוהר | פסקי דין על אלי דדון ואח' | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק | פסקי דין על אחים אוזן חברה לבנייה |

7101/17 ערר     23/10/2017




ערר 7101/17 אורי דודזון, אילן זוהר, אלי דדון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק, אחים אוזן חברה לבנייה בע"מ




ערר מס' 7101/17/41
הרכב ועדת הערר: יו"ר הועדה: עו"ד יריב אבן חיים

חברי הועדה: מהנדס רשום, מר יוסף רזי
נציג ציבור, עו"ד גיל סלומון
נציג ציבור, מר עמירם גלילי

העוררים: 1. אורי דודזון

2. אילן זוהר

3. אלי דדון
4. דורית יוסף
5. חננאל שלום
6. בועז שלום

- נגד -
המשיבות: 1.הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק

ע"י ב"כ עו"ד סמארה
, גב' רויטל קסטרו, מהנדסת הוועדה
2. אחים אוזן חברה לבנייה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ליהיא כהן


החלטה
1. עניינו של ערר זה בבקשה להיתר לבניית בית משותף בן 12 קומות הכולל קומת קרקע, במסגרת פרויקט דיור למשתכן, סה"כ 52 יח"ד + מרתף בגוש 7387 חלקה 7 מגרש 5, בבית דגן. פורסמו מספר הקלות והוועדה המקומית אישרה את הבקשה תוך קבלה חלקית של ההתנגדות שהוגשה. על כך הוגש הערר בפני
נו.

2. ערר זה נדון יחד עם ערר נוסף (ערר 7149/17/41), שעסק בעניינה של החלטה לאשר הקלות לבניית בניין במגרש אחר באותו מתחם, ושנמחק במהלך הדיון שקוים בפני
נו בעקבות הערותינו.

3. העוררים הינם חברי מועצה בבית דגן וחלקם תושבי הישוב. הם טוענים, כי לא היה מקום לאשר הקלה להפחתת גובה הבניין (מ-14 ל-12 קומות), וכתוצאה מכך לאשר הקלות להגדלת קווי הבניין וכן להוספת דירה חמישית בכל אחת מהקומות שנותרו באופן המצופף לשיטתם את מרחב המגורים בקומות. לדבריהם, גם תכסית הבניין גדלה באופן שאינו ראוי.

4. הוועדה המקומית משיבה לכך, כי הנמכת הבניין נועדה להתאימו יותר לסביבה. מדובר במבנה בלב השכונה ולא בפתחה. הישוב מתאפיין ברובו בבניה צמודת קרקע, וגם הבניה הרוויה הקיימת נמוכה יותר. לדעתה, מבחינה תכנונית מדובר בגובה עדיף. עוד טענה, כי אין בהקלות פגיעה בדירות ובאיכותן, וגם גודלן נשמר. יתרון נוסף שהיא רואה בהנמכת הבניין הוא הוזלה משמעותית בעלויות אחזקת המבנים לדיירים, וזאת נוכח היעדר צורך במערכות יקרות יותר הנדרשות בבניין גבוה. מדובר בפרויקט של דיור למשתכן והפחתת העלויות מתיישבת עם אופיו של הפרויקט. ההקלה בקווי הבניין היא נקודתית ומינורית ואין לה השלכה על מגרשים סמוכים. נטען, כי מדובר בהקלות בעצימות נמוכה המשרתות מטרה תכנונית לגיטימית, ויש להן השפעה חיובית על הסביבה, וזאת אף שתכנית ממ/2050 החלה על המקרקעין אושרה בשנת 2012. היא ציינה, כי אין צד ג' כלשהו הניזוק מההקלות. עוד טענה, כי אושרה הקלה דומה בבניין נוסף בן 14 קומות במתחם (כאשר מלכתחילה קיימים רק שלושה בניינים כאלה לפי התכנית), ועל כך לא הוגש ערר, וממילא אין מניעה להתערב בהחלטתה גם בנוגע לבניין זה.
דיון והכרעה
5. לאחר ששמענו את טענות הצדדים ועיינו בחומר שהוגש אלינו אנו סבורים, כי יש לדחות את הערר הן על הסף והן לגופו.

6. אין חולק, כי העוררים אינם חברי הוועדה המקומית אשר זכותם לערור עוגנה בסעיף 152(א)(2) לחוק. העוררים השיבו לשאלותינו בדיון, שהם רואים עצמם מייצגים של אינטרס ציבורי שלא לאשר הקלות בסטיה מתכנית ממ/2050. נטען, כי אחד העוררים אשר כיהן משך שנים ארוכות כראש המועצה פעל לאישורה של תכנית זו בכל מוסדות התכנון, ולפיכך יש לו זיקה אישית לתכנית. עולה, אפוא, כי העוררים אינם בעלי קרקע אשר צפויים להיפגע באופן קונקרטי בשל אישור ההקלות בענייננו יותר מכל אחד אחר המתגורר בישוב.

7. כמפורט להלן, ובהתאם לפסיקה עניפה של ועדות הערר (במחוזות מרכז ותל אביב), המקובלת עלינו, סעיף 149(א) לחוק לא נועד ליצור זכות התנגדות (ובהמשך זכות ערר) מטעמים "ציבוריים" למי שאינו בעל מקרקעין המצביע על פגיעה בו, או אפשרות לפגיעה בו, בשל אישור הקלה או שימוש חורג.

8. תכלית החוק היא ליצור מנגנון יעיל ומהיר של רישוי ובירור מחלוקות העולות במהלכו. כך, ככלל, אין בחוק זכות להגיש התנגדות להיתר תואם תכנית, וגם אין על כך זכות ערר (עע"מ 317/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב, 23.8.12), ואף אם ניתן להצביע על פגמים אחרים שאינם עולים כדי סטיה מתכנית (שם, בפס' 15).

9. יש עיגון מוצק בלשון סעיף 149 לחוק לכך שרק בעלים או מחזיקים בקרקע שעשויים להיפגע מאישור ההקלה או השימוש החורג רשאים להתנגד לבקשה להיתר הכוללת סטיה כזו מהוראות תכנית (וכמובן בלא שניתן לאשר סטיה ניכרת מתכנית החלה – סעיף 151 לחוק). לשון סעיף 149(א)(2א) לחוק מדברת במפורש על מתן הודעות על בקשות כאלה ל"בעלים או מחזיקים בקרקע", שלגביהם הוגשה הבקשה או שמקרקעיהם גובלים בקרקע או בבניין שלגביו הוגשה הבקשה, או אף לבעלים או מחזיקים בקרקע כאלה אשר לדעת הוועדה המקומית "יפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה". בהמשך מורה הסעיף, כי כשמוגשת התנגדות כזו על הוועדה להחליט "בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם" ולהודיע על כך למתנגדים במכתב רשום (סעיף 149(א)(3)). עולה, כי כבר לפי לשון הסעיף ניתן להבין שאין החוק מעניק זכות התנגדות למי שאינו בעל קרקע או מחזיק בקרקע אשר עלול להפגע. זאת, בניגוד ללשון בה נקט סעיף 100 לחוק שמאפשר זכות התנגדות בהליכי אישור תכניות למעגל רחב הרבה יותר של גורמים ("לכל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר..." ולרבות גורמים ציבוריים מסוימים). ניתן להבין הבדל זה בכך שהליך רישוי בסטיה שאינה "ניכרת" מנורמה תכנונית בעת אישור הקלה או שימוש חורג, אינו בעל השלכות תכנוניות כפי שיש בהליך לקביעת הנורמה התכנונית עצמה, שאז יש הצדקה לשמוע דעות ממעגל רחב יותר של בעלי עניין ולרבות גורמים ציבוריים מסויימים המנויים בסעיף, שאין להם עניין ישיר בעצמם בקרקע אשר עשויה להיות מושפעת מהתכנית. יש לציין, כמתואר להלן, כי העוררים אינם מעלים בפני
נו טענות לסטיה ניכרת מהתכנית.

10. לפי סעיף 152(א) לחוק זכות הערר מוקנית (בין היתר) בעקבות דחיית התנגדות שהוגשה לפי סעיף 149(א). ועולה, כי החוק לא נועד להקנות זכות ערר למי שאין בידו זכות להגיש התנגדות (ואפילו אם הוועדה המקומית דנה בהתנגדותו לגופה כבענייננו).

11. החריג לצמצום שנקט החוק למעגל הרשאים להעלות טענות במסגרת הליך רישוי, נקבע בסעיף 152(א)(2) לחוק המקנה זכות להגיש ערר ל"שני חברי הועדה המקומית כאחד או שני נציגים בעלי הדעה המייעצת בוועדה המקומית כאחד". אך ממילא מדובר במי שרשאי להשמיע טענות ולנסות לשכנע את הוועדה המקומית בעמדתו בשלב הדיון בבקשה להיתר הכוללת סטיה מהנורמה התכנונית (שאינה, כאמור, עוד כדי "סטיה ניכרת"). ניתן להניח שהחוק אפשר להם בכל זאת זכות ערר (וגם זאת רק כאשר מדובר בשניים כאחד כאמור לעיל) במקרים שלפחות שני חברים או נציגים בעלי דעה מייצגת מבקשים לבחון את שיקול הדעת התכנוני של הוועדה המקומית באישור ההקלה. יש לציין, כי זכות זו מוקנית להם גם שמדובר בהחלטה של רשות רישוי - כלומר גם מקום שלא פורסמה הקלה או בקשה לשימוש חורג (ולכאורה גם שמדובר בהיתר תואם תכנית להבדיל מזכות ערר למי שהתנגדותו נדחתה או שאינו מעלה טענות לסטיה מתכנית). עולה, לדעתנו, כי בכך קבע החוק הסדר הממצה את האפשרות להגיש ערר מטעמים "ציבוריים" או תכנוניים בעלי אופי כללי של מי שאינו בעל קרקע המצביע על פגיעה קונקרטית בו כתוצאה מאישור הקלה או בקשה לשימוש חורג.

12. מהטעמים האמורים לעיל אנו סבורים, כי החוק אינו מקנה זכות להתנגד להקלה מטעמים כלליים וציבוריים בלא להראות פגיעה קונקרטית מאישור אותה הקלה (אלא בחריג האמור בסעיף 152(א)(2) שאינו חל בענייננו).

13. דברים מעין אלה כבר נאמרו בעבר פעמים רבות על ידי ועדות ערר שונות. כך, למשל, ניתן להפנות לערר 478/08 דר' אבי כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – חוף השרון. לאחר שהפנתה למספר החלטות של הרכבים שונים של ועדות הערר במחוז מרכז בהם נקבעו קביעות דומות לאלה שקבענו לעיל (בראשות עו"ד מאמו ועו"ד גלקין-גולן: ערר 170/02; ערר 198/03; ערר 737/04; ערר 419/05; ערר 213/07; ערר 485/06), אמרה ועדת הערר במחוז תל אביב (בראשות עו"ד גדרון) את הדברים הבאים:
"השאלה העומדת לפתחנו, כמו בכל המקרים האחרים אותם הבאנו לעיל הינה, האם יש לעורר זכות ערר אלינו.

כאן המקום לציין כי על אף החלטות ועדת הערר מחוז מרכז, בהרכבים שונים, שהובאו לעיל ושניתנו במקרים דומים, ואשר בהם נקבע כי אין לעורר זכות ערר, הרי שאין ועדת ערר זו כבולה בהחלטות אלה והן אינן מחייבות אותה.

חוק התכנון והבנייה אינו קובע באופן ישיר מי זכאי להגיש התנגדות לבקשה לשימוש חורג או לבקשה להקלה, זאת בשונה מהמצב ביחס לתוכניות, שם קובע החוק בסעיף 100 כי :

"כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן, וכן רשאים להגיש התנגדות להן ..."

לפיכך, ככל שהדבר נוגע להתנגדות לבקשה להיתר לשימוש חורג או להקלה, שומה עלינו ללמוד מי הם בעלי הזכות להתנגד לבקשות אלה מתוך לשון החוק.

סעיף 149(א) לחוק התכנון והבנייה קובע כדלקמן:
"הועדה המקומית לא תתיר שימוש חורג ולא תיתן הקלה ולא תאשר בתשריט חלוקת קרקע סטיה מתכנית אלא לאחר שנתמלאו אלה:
(1) פורסמה, על חשבון המבקש, בעתון הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה או להתרת שימוש חורג או לאישור תשריט חלוקת קרקע בסטיה מתכנית והקובעת מועד סביר להגשת התנגדויות;
(2) הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) הוצגה במקום בולט בחזית הקרקע או הבנין שעליהם חלה הבקשה במשך התקופה להגשת ההתנגדויות ובדרך שתיקבע על ידי הועדה המקומית או מי שמינתה לכך בדרך כלל;
(2א) הועדה המקומית מסרה על חשבון המבקש הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) ועל המועד להגשת התנגדויות לועדה המקומית -
(א) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין שלגביהם הוגשה הבקשה;
(ב) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין הגובלים בקרקע או בבנין שלגביהם הוגשה הבקשה;
(ג) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין, אשר לדעת הועדה ייפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה.
הודעה כאמור תימסר או תישלח לפי מענם הידוע של הבעלים והמחזיקים;
(2ב) בבקשה הנוגעת לאתר שנכלל בתכנית מאושרת או מופקדת כאתר המיועד לשימור - מסרה הועדה הודעה כאמור בפסקה (2א) לגופים הציבוריים והמקצועיים שאושרו לפי סעיף 100(3).
(3) הועדה החליטה בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם והודיעה על כך למתנגדים במכתב רשום;

עיננו הרואות, כי מסירת ההודעה נעשית בכל מקרה לבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין, כאשר המעגל הרחב ביותר של מי שיש למסור לו הודעה הוא "הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין אשר לדעת הועדה המקומית יפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה".

עם זאת ניתן לטעון, כי מעגל הזכאים להתנגד להיתר לשימוש חורג או להקלה רחב יותר מאשר בעלי הנכסים אשר יש להמציא להם את הודעה על הבקשה שכן, לבד מחובת המסירה האישית יש גם לפרסם את הבקשה בשני עיתונים יומיים. מחד ניתן לטעון כי חובת פרסום זו באה להגדיל את הסיכוי כי דבר הגשת הבקשה תגיע לידיעת כל בעלי / מחזיקי המקרקעין אשר מנויים בסעיף 149(א)2א), ומאידך ניתן לטעון כי הפרסום בא להרחיב את מעגל המתנגדים, תוך ניתוק מהחובה כי המתנגד יהיה בעלים / מחזיק של מקרקעין או בניין שנפגע דווקא.

לדעתנו דילמה זו מוכרעת בסעיף 149(א)(3) הקובע כי אחד התנאים למתן ההיתר לשימוש חורג או להקלה הוא כי :

"הועדה החליטה בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם והודיעה על כך למתנגדים במכתב רשום"(ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א)

סעיף זה קובע למעשה באלו התנגדויות על הועדה המקומית לדון : "של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם" שנפגע מהתוכנית.

דהיינו, הפגיעה האפשרית או הצפויה כתוצאה מאישור הבקשה להיתר לשימוש חורג (או להקלה) צריכה להיות בבעל / מחזיק בקרקע או בבניין אשר יושפעו מאישור היתר לשימוש חורג או מההקלה, משמע, המחוקק נתן מעמד להגיש התנגדויות במקרה של פגיעה במקרקעין/נכסים או באינטרס הקשור באלה, ואין די בכך שאדם יטען כי הוא נפגע, ללא קשר למקרקעין או לנכסים המושפעים מהבקשה.

לפיכך סעיף 149(א) שומר על מסגרת מוגדרת של קבוצת האנשים היכולה להתנגד לבקשה להיתר לשימוש חורג או להקלה, בשל הצורך להוכיח בסופו של דבר פגיעה במקרקעין או בנכס. נכס זה לא חייב להיות גובל בנכס נשוא הבקשה להיתר לשימוש חורג או להקלה, אך עם זאת מובן הדבר כי ככל שהנכס שלגביו נטענת הפגיעה רחוק יותר יקשה לטעון לפגיעה בו כתוצאה מהבקשה.

צמצום זכות ההתנגדות לבעלי נכסים שנפגעים לטענתם מהשימוש החורג או ההקלה, להבדיל מפגיעה בציבור הרחב או פגיעה בערכים או בעקרונות תיכנוניים כללים ורחבים יותר, מתישב לדעתנו עם מקומן של ההתנגדויות בהליך הכולל של אישור היתרים לשימושים חורגים או הקלות.

...

... התנגדותו של העורר אינה קשורה בדרך כל שהיא במקרקעין או בבניין של העורר, אלא טענותיו הינן כלליות ובעלות אופי ציבורי. אין הוא טוען לפגיעה קונקרטית בו דווקא בשל בעלותו במקרקעין אשר נפגעים מאישור הבקשה, אלא לפגיעה בו כאחד מהציבור הרחב.

לפיכך, אין העורר בא בגדר מי שיכול להגיש התנגדות לבקשה להיתר. לעניין זכות הערר- זכות זו עומדת לפי סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבנייה ל"הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית... או לדחות התנגדות לפי סעיף 149(3).....". משמע, רק מי שהיתה לו זכות להתנגד לפי סעיף 149(3) לחוק, והתנגדותו נדחתה, יש לו זכות ערר לועדת הערר המחוזית. יוצא כי כאשר אין זכות להתנגד לבקשה להיתר לשימוש חורג או להקלה- אין גם זכות ערר לועדת הערר. משקבענו כי לעורר לא היתה זכות התנגדות לועדה המקומית, אין לו גם זכות ערר לועדת הערר.

בשולי הדברים נעיר כי במקום בו אין לאדם זכות להגיש התנגדות לועדה המקומית לפי חוק התכנון והבנייה, ועל אף זאת הועדה המקומית דנה בהתנגדותו, אין הדבר מקים לו זכות ערר לועדת הערר שכן, אין מדובר בהתנגדות לפי סעיף 149(3) לחוק התכנון והבנייה שנדחתה."

14. נפנה גם להחלטת ועדת הערר במחוז המרכז (בראשות עו"ד גלקין-גולן) בערר (מרכז) 213/07 ד"ר אבי כהן נ' הוועדה המקומית לתו"ב חוף השרון:
"ועדת הערר מעריכה את תרומתו הציבורית של העורר, ואיננה חולקת על תחושתו הסובייקטיבית לפיה התמורות התכנוניות המתרחשות בתחום הועדה המקומית נוגעות לליבו, ויחד עם זאת, אין בתחושה זו כדי להעניק לו מעמד בכל בקשה/תכנית/היתר אשר מתבקש/ת בתחומי אותה ועדה מקומית.
לצורך זה במדויק, קבע המחוקק בסעיף 152 (2) אפשרות לשני חברי ועדה המקומית החולקים על דעת הועדה המקומית לערור לועדת הערר. הווה אומר, בכובע תפקידו הציבורי של העורר הרי שעליו לגייס חבר נוסף התומך בעמדתו.
"כמתנגד אישי" לעומת זאת, איננו רואים כי עומדת לו במקרה הנ"ל כל זכות.
לית מאן דפליג כי הפסיקה קובעת זכות רחבה להגשת התנגדויות על פי החוק, אם כי אותה פסיקה, מכוונת רובה ככולה לזכות ההתנגדות לתכנית בניין עיר.
במאמר מוסגר נעיר כי ספק לנו אם ניתן לגזור גזירה שווה מאותה הרחבה לעניין התנגדויות להקלה, הואיל והתשתית החקיקתית שונה. ובמה דברים אמורים? בעוד שלתכנית עפ"י סעיף 100 לחוק עשוי להתנגד כל מעוניין בקרקע הרואה את עצמו נפגע לרבות גופים ציבוריים או מקצועיים שאושרו על ידי שר הפנים ברשומות (ויודגש כי העורר אינו גוף כזה) הרי שהקלה החייבת פרסום עפ"י סעיף 149 הינה שינוי מינורי יותר אשר הודעתו מכוונת לקהל מתנגדים מצומצם יותר הכולל בעלים ומחזקים של נכסים בסמיכות כזו או אחרת לנכס בו מבוקשת הבקשה, וניתנת בדרך של הודעה אישית בנוסף לפרסום על מנת לוודא ידיעתם של אלה. כך, קובע סעיף 149 2 א לחוק חובת הודעה לבעלים ומחזיקים של הקרקע ומגרשים גובלים, וכן לבעלים או מחזיקים בקרקע או בניין אשר עלול להיפגע מאישור הבקשה. בהתאם, קובע סעיף 149 א 3 כי על הוועדה המקומית להחליט בהתנגדות של "בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם...", וזאת בשונה מ"כל מעוניין בקרקע בבניין או בכל פרט תכנוני אחר.." כקבוע בהגדרת זכות ההתנגדות לתכנית בסעיף 100 לחוק. ברי כי הכוונה לבעלים או מחזיקים עלולים להפגע מאישור הבקשה.
...
קבלת טענתו של העורר לפיה המקרקעין נשוא הבקשה מהווים סביבת חייו במובן שנוהג לעבור דרכם ולטייל בהם, ועל כן הוא נפגע אישית מאישורה אינה מספקת על פי לשון החוק והן על פי תכליתו והאפשרות ליישמו. הרחבת טענתו של העורר במובן כי נכנס בגדר בעלים או מחזיקים של מקרקעין אשר עלול להפגע מההקלה, תרוקן את מוסד ההקלה מתוכן ממשי שכן משמעותה היא שכל הקלה תקנה מעמד וייתכן כי אף תחייב משלוח הודעות למספר בלתי מסוים של משתמשים אשר זהותם עלומה והאפשרות לאתרם אינה קיימת ולו תיאורטית.
פגיעה במוסד ההקלה, עומדת בניגוד להוראות המחוקק. בקליפת האגוז נזכיר כי נפסק כבר בעבר, כי מדובר במכשיר יעיל, בעל תכלית, ובלשון כבוד בית המשפט העליון "הליכי 'ההקלות' נוצרו, כפי ששמם מעיד עליהם, כדי להקל על בוני הבתים ולא להצריכם לידי ההליכים הממושכים והמסורבלים של תיקוני תכניות; "
בג"ץ 195/79 יצלף חברה למפעלי בנין בע"מ ואח'
נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תל-אביב ואח'
[29], בעמ' 462.
המחוקק בחר לשמר מכשיר זה גם במסגרת הרפורמות (ובראשן תיקון 43 ) שעבר החוק, כפי שנפסק בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת נ' הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין פ"ד נא 2 825,861: " חרף הביקורת העקבית שהוטחה במוסד זה, בחר המחוקק שלא לוותר על מוסד זה. גם כשנעשתה בשנת 1995 רפורמה מקיפה בדיני התכנון והבניה בגדריו של תיקון מס' 43 הנזכר לעיל, נותר מוסד ההקלות על תלו."
האיזון הקבוע בחוק מחייב הוכחת אינטרס אישי שעלול להפגע על מנת לקנות מעמד מתנגד, ואילו נימוקיו של המתנגד הינם למעשה נימוקים ציבוריים במובן שנוגעים לו כאל כל פרט מהציבור."
15. מהטעמים שפירטנו לעיל, הדברים האמורים בשתי החלטות אלה מקובלים עלינו. לפיכך אנו סבורים, כי אין לעוררים זכות בדין להגיש התנגדות לבקשה, וממילא אין להם זכות ערר בפני
נו. די בכך כדי להורות על מחיקת הערר.
16. מעבר לצורך נעיר, כי גם לגופו של עניין לא היינו רואים מקום לקבל את הערר. מאחר שנימוקינו בנושא זה שונים במקצת מנימוקי הוועדה המקומית נפרטם בקצרה.

17. כאמור, פורסמו מספר הקלות שבמהותן עומדת הנמכת הבניין (12 קומות במקום 14 קומות), ובשל כך נדרשה הקלה לבניית 5 דירות בקומה טיפוסית במקום 4 (וללא שינוי במספר או בגודל הדירות המאושרות), ותוך הקלות בקווי בניין. כתוצאה מאישור ההקלות גם הוגדלה תכסית הבניין (בנושא זה לא עלה צורך בהקלה).

18. כפי שנקבע פעמים רבות בעבר, על מנת לאשר הקלה כלשהי על מבקש ההקלה להצביע תחילה על הצדקה תכנונית לכך, וזאת גם אם לא הוגשו התנגדויות כלל. רק לאחר שנמצאה הצדקה תכנונית ניתן לעבור לשלב הבא של בחינת השפעתה התכנונית של ההקלה המבוקשת ולרבות על המתנגדים, על הסביבה או על המדיניות התכנונית (ר', למשל, ערר 478/08 הנ"ל).

19. אנו סבורים, כי יש בענייננו קושי בכך שהנימוק המרכזי של הוועדה המקומית לראות הצדקה תכנונית לאשר את ההקלות היה בשל כך שלדעתה מדובר בתכנון עדיף לאופי הישוב. מקום של טענה מעין זו היה בהליכי אישור התכנית הקובעת את הנורמה התכנונית החלה במגרשי הבניה השונים, ולא ניתן בהליך רישוי לשנות הוראה סטטוטורית רק משום שלדעתה של הוועדה המקומית אישור ההקלה הינו שיפור תכנוני של התכנית.

20. עם זאת מקובל עלינו, כי קיימת הצדקה תכנונית לאשר את ההקלות, וזאת בשל החסכון הניכר הצפוי מהן לעלויות אחזקת הבניין המשווק במסגרת פרוייקט דיור למשתכן. כמו כן שוכנענו שמדובר בהקלות בעצימות נמוכה בלבד שהשפעתן על הסביבה היא נמוכה, וממילא אין בהן כל שינוי של אופי הסביבה הקרובה.

21. אין חולק בפני
נו שמתן ההקלה להפחתת מספר הקומות (אשר גוררת אחריה את יתר ההקלות שאושרו) תאפשר את הנמכת הבניין באופן שיאפשר לדיירים שיתגוררו בו עלויות אחזקה נמוכות משמעותית לאורך זמן. שיווק מגרשים במסגרת פרוייקטים של דיור למשתכן ותוך נסיון לאפשר לזכאים רכישת דירות בהנחות ממחיר השוק מתיישב עם המהלכים הרבים הנעשים בשנים האחרונות, ולרבות בחקיקה ראשית, בנסיון להיאבק במשבר הדיור. אנו סבורים, כי בכך ניתן לראות הצדקה תכנונית לסטות מהתכנית, שאמנם אינה תכנית ישנה אולם היא עדיין אושרה לפני שהתברר לאשורו היקף משבר הדיור שבנסיון להתמודד איתו ננקטו בשנים האחרונות (ולאחר אישור התכנית) צעדים דרסטיים על ידי הממשלה והמחוקק הראשי עצמו. מעבר לכך, התכנית פורסמה לתוקף ביום 17.4.12, ועולה כי החלטת הוועדה המקומית שהתקבלה ביום 15.6.17 היתה לאחר חלוף חמש שנים מיום כניסתה לתוקף, כאשר בהקשרים שונים חוק התכנון והבניה לא ראה מניעה לבחון הכנסת שינויים תכנוניים על ידי ועדות מקומיות בתכניות או בהחלטות תכנוניות של מוסדות תכנון בכירים יותר, בחלוף תקופה של חמש שנים (השוו: סעיף 62א(א1)(1); סעיף 62א(א1)(3); סעיף 11א1(ח); סעיף 11א2(יא)). גם אין להתעלם מכך שתכנית ממ/2050 הינה תכנית לדיור לאומי שאושרה לפי חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), תשע"א-2011.

22. בהחלט מקובלת עלינו עמדת הוועדה המקומית, כי אישור ההקלות אינו פוגע בעוררים (שכאמור לדבריהם מייצגים אינטרס ציבורי כללי ולא מלינים על פגיעה אישית בנכסיהם) או בכל צד ג' אחר, ושמדובר בהקלות בעצימות נמוכה. גם מקובלת עלינו העמדה שהבינוי המאושר אכן משתלב בסביבתו. למעשה, הבניין יוותר עדיין גבוה יחסית לסביבתו. כאמור, נמסר כי אושרה הקלה דומה להנמכת בניין נוסף במתחם (מתוך השלושה שהתכנית קבעה כי יהיו בגובה 14 קומות). לא הוברר אם העוררים בפני
נו הגישו התנגדות גם שם, ומכל מקום כפי הנמסר לנו לא הם ולא אחרים הגישו ערר באותו עניין. לדברי הוועדה המקומית מדובר אפוא בהחלטה חלוטה, וממילא נותר בשלב זה עוד מגרש אחד אחרון שהתכנית מייעדת לבניית בניין בגובה 14 קומות (מעבר לזה הנדון בערר זה). כאמור, הבניין בענייננו עדיין יהיו גבוה מיתר הבניינים בסביבתו (למעט שניים ממזרח לו שאחד מהם יהיה כאמור לעיל בגובה דומה ועוד אחד שטרם ברור אם תתבקש בעניינו הקלה דומה; נעיר, כי לשאלתנו אמרה מהנדסת הוועדה המקומית כי מן ראוי שגם לאותו בניין תאושר הקלה דומה). בנוסף, מעברו הדרומי והמערבי של הבניין יבנו בניינים בני 9 קומות על עמודים.

23. מעבר לכך, לאחר שעיינו בתשריט הבקשה להיתר, מקובל עלינו שההקלה בקווי הבניין שאושרה לבסוף אינה משמעותית בנסיבות. היא גם פונה לכיוון שביל ציבורי ואין בה פגיעה תכנונית בדיירים שיתגוררו במגרש השכן. גם ההקלה לדירה חמישית בקומה אינה פוגעת בשטח הדירות ואין בה לדעתנו פגיעה באיכות הדירות. נציין, כי לשאלותינו בדיון בפני
נו לא ידעו העוררים להסביר כיצד יפגעו הדירות בשל אישור ההקלות. בנוסף, עדיין תכסית הבניין לאחר ההקלות היא כ-32.3% - פחות מהתכסית המינימלית שנקבעה בתכנית (40%), והגדלת התכסית אינה משמעותית ביחס לחצר הבניין שתיוותר (מדובר במגרש בשטח 2,136 מ"ר). עולה, כי בכל מקרה אין בהקלות שאושרו כדי לייצר בניין מאסיבי יותר בתכסיתו מאשר התכסית שראתה תכנית ממ/2050 לנגד עיניה.

24. בנסיבות אלה, אין בהקלות כדי לשנות את אופי הסביבה והשפעתן על הסביבה הינה מינורית.

25. לסיכום: ניתן לראות קושי מסוים בכך שהוועדה המקומית מאשרת הקלות לשינוי תכנית חדשה יחסית וזאת גם על בסיס הצדקה תכנונית של עדיפות תכנונית בעיניה לבינוי כזה. אולם, בנסיבות האמורות, ונוכח ההצדקה התכנונית שאנו רואים לאישור ההקלות כמתואר לעיל, בהינתן העצימות הנמוכה של ההקלות וההשפעה המינורית על אופי המתחם, לא היינו מתערבים בהחלטה במקרה זה גם אם היה בפני
נו ערר המוגש על ידי בעל זכות בקרקע הטוען לפגיעה בו.

דעת מיעוט – נציג הציבור מר עמירם גלילי
בבואנו לבחון את ערר 6 חברי המועצה המקומית בית דגן רצוי היה לראות את מעמדם המשפטי ציבורי באופן שונה מהפורמליות המשפטית. 6 נציגי הציבור הללו מייצגים רוב במועצה המקומית ומשמשים לפה לאלה שעדיין לא גרים במקום (מכיוון שהבניין לידם לא נבנה) ולכן ממלאים את תפקידם הציבורי כראוי. זהו תפקידם ולשם כך הם נבחרו.

גם בהיבט התכנוני ציבורי יש לקבל את עמדתם ולא לאשר את ההקלות. כעובדה, אושרה התוכנית הקיימת בשנת 2012. זוהי תוכנית חדשה יחסית שעליה עמלו מספר שנים כל גורמי התכנון. תכנון המתחם נעשה מתוך ראיה כוללת ונבחן על ידי כל הגורמים המקצועיים וקבל תוקף אך לפני 5 שנים.
אינני רואה כל צורך תכנוני בהקלות. נימוקי הוועדה המקומית אינם תכנוניים. אין כאן אילוצים של מגרש אי רגולרי או חוסר יכולת לממש את זכויות הבניה וכו'. חסכון בעלויות ליזם וחסכון באחזקה בעתיד לדיירים אינן סיבות מספקות, להורדת מספר הקומות מ14 ל12 והוספת דירה חמישית בכל קומה ועל ידי כך הרחבת גוף הבניין.

יתרה מזאת, אישור ההקלות יצור מצב של 2 בניינים בני 12 קומות ואחד של 14, דבר שיפגע במראה ובחזית הפרויקט כולו.

בנימוקי הוועדה להקלות צוין שהפרויקט הוא חלק מדיור למשתכן ושיש לעודד בנית מספר רב יותר של דירות לנוכח משבר הדיור והמחירים הגבוהים. אינני מקבל גם את הטענה הזאת משני טעמים.
א) לא מדובר במתחם גדול שישנה בצורה דרמטית את מספר הדירות בישוב מכיוון שאלה הקלות נקודתיות שלא ישנו את המגמה הכללית.
ב) זהו תפקידו של מוסד התכנון, קרי עליו לבחון כל מקרה לגופו ולא להחליט בשם מדיניות כללית גם אם היא באה מכיוון הממשלה והמחוקק הראשי עצמו...
במקרה הנ"ל היה ראוי יותר לשנות את התב"ע ולבחון את כלל ההשפעות במקרה של שינויים. דרך ההקלות אינה ראויה לדעתי במקרה הנ"ל.

אשר על כן הערר נדחה כאמור בעמדת רוב חברי הוועדה.

ניתנה היום ג' חשון, תשע"ח, 23 אוקטובר 2017.

________________
ליאת אורין סנדורי
מזכירת ועדת הערר
מחוז מרכז
_________________
יריב אבן חיים, עו"ד
יו"ר ועדת הערר
מחוז מרכז
5

מדינת ישראל
משרד האוצר – מנהל התכנון
ועדת ערר מחוזית








ערר ועדת ערר תכנון ובניה - מחוזי 7101/17 אורי דודזון, אילן זוהר, אלי דדון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק, אחים אוזן חברה לבנייה בע"מ (פורסם ב-ֽ 23/10/2017)