פסקי דין על עז' המנוח שלום וענונו ז"ל | פסקי דין על עז' המנוחה חסיבה וענונו ז"ל | פסקי דין על מרסל אלביליה | פסקי דין על עז' המנוח אברהם גם זו לטובה ז"ל | פסקי דין על מאיר אלמליח | פסקי דין על עז' המנוח יצחק סנדרוסי ז"ל ואח' |

30746-02/14 א     19/10/2017




א 30746-02/14 עז' המנוח שלום וענונו ז"ל, עז' המנוחה חסיבה וענונו ז"ל, מרסל אלביליה נ' עז' המנוח אברהם גם זו לטובה ז"ל, מאיר אלמליח, עז' המנוח יצחק סנדרוסי ז"ל ואח'








בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 30746-02-14 וונונו(המנוח) ואח'
נ' גם זה לטובה(המנוח) ואח'



בפני
כב' השופט זיאד הווארי
– סגן נשיא


התובעים:
1. עז' המנוח שלום וענונו ז"ל
2. עז' המנוחה חסיבה וענונו ז"ל
3. מרסל אלביליה
על ידי עו"ד גולן משעלי ואח'


נגד

הנתבעים:
1. עז' המנוח אברהם גם זו לטובה ז"ל
באמצעות יורשיו:
יצחק גם זה לטובה
רבקה עיני
מזל אביטן
יוסף גם זה ליובה
יורם גם זה לטובה
שמחה כהן
כרמית זיני
דליה עמר
גולן גם זה לטיובה
טיראן גם זה לטובה

2. מאיר אלמליח
3. עז' המנוח יצחק סנדרוסי ז"ל
4. עמידר החב' הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ
5. רשות מנהל מקרקעי ישראל


פסק דין


1.
בתביעה המתוקנת בשנית, עתרה התובעת מס' 3 (להלן: "התובעת") - היורשת הבלעדית של המנוחים שלום וחסיבה וענונו ז"ל - (התובעים מס' 1, 2), להצהיר כי הינה זכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה בחנויות 1, 2 ו- 4 הנמצאות במבנה 427 ברח' הדישון 3/4 קרית שמונה והידועות כחלקה 1 גוש 13184 הרשומות כיום על שם הנתבעים 1, 2, 3.

2.
בישיבה מיום 01/02/16 הגיעו הצדדים להסדר פשרה בנוגע לחנויות מס' 1 ו- 2 שניתן לו תוקף של החלטה. ביום 14/02/16 ניתן

פסק דין
בנוגע לשתי החנויות הנ"ל. המחלוקת שנותרה בין הצדדים נוגעת לזכויות בחנות מס' 4 (להלן: "החנות"), בגין מחלוקת זו נשמעו ראיות, הוגשו סיכומים וכעת הגיעה השעה להכריע בה.

3.
טענות התובעת בתמצית, כי הנתבע מס' 1 (להלן: "הנתבע") רכש ביום 14/06/1961 את החנות בקרית שמונה מחב' עמידר (להלן: "עמידר"). לימים, נתבע זה נקלע לקשיים כלכליים אשר גרמו לו להפסיק לשלם את תשלומי שכר הדירה לעמידר, כמו כן פיגר בתשלומי המשכנתא שנטל לשם רכישת החנות. הנתבע ניסה להעביר את הזכויות בחנות זו למר איבזמיל (להלן: "צד ג'") אולם נסיון זה כשל. ביום 31/10/1966 ניתן

פסק דין
נגד הנתבע ונגד צד ג' בת.א. 251/66 בית משפט השלום בקריית שמונה, על פיו הורה לפנותו ולסלק ידו מהחנות. הנתבע לא סילק ידו מהחנות, בעקבות זאת הגישה עמידר תביעה נוספת לפינויו וזאת במסגרת ת.א. 607/72, וביום 28/05/1973 ניתן נגדו

פסק דין
המורה לו לפנות החנות ולהחזיר את החזקה בה לעמידר.

התובעת הוסיפה וטענה כי לאחר שסילק הנתבע את ידו מהחנות, נחתם ביום 01/10/1973 זכרון דברים בין המנוח וענונו ז"ל (להלן: "המנוח") לבין עמידר, על פיו שילם המנוח לעמידר את החובות של הנתבע וכן של הנתבע 2 (להלן: "אלמליח") בתמורה לקבלת החזקה ורישום הזכויות הן בחנות והן בחנות של אלמליח על שם המנוח.

4.
טענות הנתבע בתמצית, כי הוא רכש ביום 14/06/1961 את החנות מעמידר. הנתבע עמד בכל התנאים וקיבל אישור בשנת 1979 כי סילק את המשכנתא שרבצה על הנכס. בנוסף קיבל מעמידר בשנת 2006 אישור כי הזכויות בחנות שייכות לו ואף רמ"י חתמה בשנת 2012 עם הנתבע על חוזה חכירה.

5.
כאמור בתיק זה נשמעו ראיות, כאשר מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית הן של התובעת והן של בנה נפתלי, והם נחקרו בבית המשפט. שאר העדים מטעם התובעת שלא הגישו תצהירי עדות ראשית, הם פקידת עמידר מלי משעלי (להלן: "גב' משעלי"), פקידה נוספת של עמידר תקווה קופמן (להלן: "גב' קופמן") וכן עו"ד פנינה ולרי (להלן: "עו"ד ולרי") ששימשה בתקופה מסויימת כעו"ד עמידר.

בנוסף לעדויות לעיל, צירפו התובעים לתצהירים מטעמם מסמכים רבים, ואף במהלך שמיעת הראיות הוגשו עוד מסמכים.

מטעם הנתבע העידה אך ורק בתו ויורשתו היחידה גב' כרמית זיני (להלן: "גב' זיני"), וזו כמובן הגישה תצהיר עדות ראשית.

בתום שמיעת הראיות הגישו הצדדים את סיכומיהם כדת וכדין.

6.
דיון והכרעה:

במסגרת

פסק דין
זה, יש להכריע למעשה בשאלה אחת ויחידה- האם הרימה התובעת את הנטל המוטל עליה להוכיח את זכויותיה בחנות נשוא התביעה?

אציין כבר בראשית הדברים כי משקל רב ביותר מצאתי לתת בתיק זה לראיות ומסמכים בכתב שנערכו בזמן אמת, לרבות פסקי דין למיניהם, כאשר ההכרעה בתיק תהיה באשר למשקלם של מסמכים אלו וכן לפרשנות שיש לתת להם. בהתאם, התייחסותי במסגרת הכרעה זו תתבסס בעיקר על המסמכים בכתב, תוך הפנייה לעדויות שנשמעו, מקום בו אלו יהיו רלוונטיות.

עם זאת קיימת כמובן משמעות אף להתרשמות אישית ממהימנותם של העדים, כאשר בעיקר אמורים הדברים באשר לעדותן של גב' זיני (שהייתה כאמור העדה היחידה מטעם הנתבע) מחד ועדותה של התובעת מאידך, שכן יתר העדים בתיק היו גורמים מקצועיים מעמידר, אשר אין להם עניין אישי בתיק.

כידוע, קיימת חשיבות רבה לתחושתו ואומדן דעתו של השופט היושב בדין בכל הקשור להעדפת גרסתו של צד אחד על גרסת משנהו. כלי המדידה העיקריים המיושמים בעת הפעלתם הם הכושר השיפוטי, ניסיון החיים והתבונה האנושית. הפעלת מבחנים אלה נעשית, בראש ובראשונה, על-ידי התרשמות ישירה ובלתי אמצעית של בית-המשפט מהופעת העד במהלך מסירת העדות וכן על-ידי השוואה של העדות לראיות אחרות ולמכלול הנתונים העובדתיים הנפרשים לפניו.

בענייננו, מצאתי לציין כבר עתה כי בעדותה הותירה עליי התובעת רושם חיובי ומהימן. עדותה של התובעת
הייתה עקבית, רצופה, מתקבלת על הדעת ועולה בקנה אחד עם תצהיר העדות הראשית שהגישה וכן מתיישבת עם מסמכים מאמתים אשר נערכו בזמן אמת
. חרף החקירה הנגדית נותרה עדות התובעת איתנה ולא מצאתי כל סתירה ממשית בגרסתה.

מנגד, עדותה של גב' זיני הותירה עליי, למרבה הצער, רושם שלילי.
אעמוד על הדברים בהרחבה בהמשך, אולם כבר עתה אציין, כי עדותה של גב' זיני הייתה מבולבלת, בלתי סבירה ובעניינים מסויימים אף עמדה בסתירה למסמכים שונים שנערכו בזמן אמת.

בנסיבות אלה אין מנוס אלא לקבוע כי לאור התרשמותי השלילית מעדותה של גב' זיני, לא מצאתי לתת אמון בגרסתה.

כעת לבחינת הראיות.

זכויות הנתבע בחנות:

המסמך הרלוונטי הראשון בענייננו הינו כמובן ההסכם בין עמידר והנתבע (ראו נספח א' לכתב התשובה של אלמליח). אין מחלוקת כי במסגרת ההסכם אשר נחתם ביום 14.6.61, רכש הנתבע את החנות מאת עמידר במחיר של 4,930 ל"י, כאשר מתוך סכום זה שילם הנתבע במזומן סכום של 1,330 ל"י, באשר ליתרה בסך 3,600 ל"י נקבע כי תשולם באמצעות נטילת משכנתא מעמידר, במסגרתה ישלם הנתבע את חובו ב-92 תשלומים חודשיים ורצופים של 31.01 ל"י החל מיום 1.7.61 (ראו סעיף 5 להסכם).

לעניין חובת העמידה בתשלומים על מנת לקבל את הזכויות בחנות קבע סע' 4(ז) להסכם: "על אף האמור בסעיף הנוכחי ומבלי לגרוע מזכויותיה האחרות של עמידר לפי הסכם זה, לא יהיה המשתכן זכאי לקבל זכות החכירה אלא אם סילק את כל המגיע ממנו לעמידר, עד למועד רישום זכות החכירה ומילא אחר כל התנאים החלים על פי הסכם זה". כעולה מן האמור לעיל, כי על מנת לקבל את זכות החכירה בחנות, על הנתבע היה לעמוד בכל התשלומים העתידיים בהם התחייב במסגרת סעיף 5 להסכם אשר צויין לעיל.

בהמשך, קבע סעיף 18(א) להסכם כי בתום תקופה של שלוש שנים מיום 28.2.61 רשאי יהיה הנתבע, בהסכמת בעל הקרקע וחברת עמידר, להעביר את זכויותיו לאחר, בכפוף לכך שיסלק את כל הסכומים המגיעים ממנו לפי ההסכם, גם אלו שפירעונם טרם הגיע.

סעיף 18(ג) להסכם הוסיף וקבע, כי במקרה של מסירת הזכויות לאחר, ללא הסכמת עמידר טרם פירעון מלוא החוב, תעמוד יתרת החוב לפירעון מיידי ועמידר תהא רשאית לפי בחירתה לבטל את ההסכם או לתבוע את כל יתרת החוב בבת אחת.

עוד קבע סעיף 19 להסכם כי כל התנאים המפורטים בו הם תנאים עיקריים ובמקרה בו הנתבע לא יקיים את אחד התנאים או יפגר ולא ישלם את אחד התשלומים המוטלים עליו, לעמידר תהא הזכות לבטל את ההסכם, לפנות ולסלק את הנתבע מהחנות.

לבסוף קבע סעיף 21 להסכם כי עמידר רשאית להעביר את זכויותיה והתחייבויותיה לפי הסכם זה לאחר, מבלי שהעברה זו טעונה את הסכמת המשתכן.

השאלה הנשאלת כעת היא האם אכן עמד הנתבע בתנאי ההסכם האמורים מול עמידר?

בחינה מעמיקה של שלל מסמכים שנערכו בזמן אמת מלמדים, שהתשובה לכך שלילית באופן מוחלט.

הדברים עולים באופן ברור כבר נוכח ההסכם מיום 13.2.64, אשר נחתם בין הנתבע ובין אלמליח (ראו נספח א' לתצהיר עדות ראשית של התובעים). במסגרת הסכם זה העביר הנתבע את זכויותיו בחנות לאלמליח תמורת סכום של 3,000 ל"י. בנוסף התחייב אלמליח לשלם את תשלומי המשכנתא השוטפים לעמידר מיום חתימת החוזה. העסקה דווחה לרשויות מס שבח ביום 27.6.70 (ראו נספח ב' לתצהיר התובעים) ואף יצאה שומה לעסקה במסגרתה חוייב אלמליח לשלם תוספת מס ע"ס 270 ל"י (ראו נספח ג' לתצהיר התובעים), כאשר בהעדר כל ראיה נוגדת ניתן להניח כי תוספת מס זו שולמה ע"י אלמליח.

להסכם זה שבין הנתבע ואלמליח חשיבות עליונה. ראשית יצוין, כי כבר בעצם חתימת ההסכם מול אלמליח, הפר הנתבע את ההסכם שערך מול עמידר וזאת כאשר לא יכול להיות חולק כי זה נערך בטרם חלפו שלוש השנים הנקובות בהסכם מול עמידר. יתירה מכך, גב' משעלי, אשר עבדה כרכזת נכסים בעמידר החל משנת 1996, העידה כי בתיק עמידר אין כל זכר להסכם שבין הנתבע ואלמליח. כעולה מעדות גב' משעלי הנתבע כלל לא דווח לעמידר על העברת הזכויות לאלמליח, וכמובן לא קיבל את הסכמת עמידר, דבר שהינו בניגוד מוחלט להסכם אשר שנחתם בינו ובין עמידר (ראו עמ' 112, 113 לפרוטוקול).

שנית וחשוב ומכך, מקום בו מכר הנתבע את הזכויות בחנות לאלמליח כבר בשנת 1964, קיבל במסגרת ההסכם בין השניים תמורה כספית ואף אלמליח התחייב לשאת בתשלומי המשכנתא החלים על הנתבע, הרי שמיום שחתם הנתבע על החוזה עם אלמליח לא נותרו עוד בידיו כל זכויות בחנות. לעניין זה יצוין כי מטעם הנתבע לא הובאה כל ראיה מזמן אמת או עדות ממנה ניתן ללמוד כי לא זכה לקבל את התמורה הכספית אשר נקבעה בינו ובין אלמליח על פי אותו הסכם מיום 13/02/64 בתמורה לחנות. בנוסף הנתבע לא הביא שמץ של ראיה על פיה חרף האמור בהסכם מיום 13/02/64 הוא אכן המשיך לשלם את תשלומי המשכנתא הרובצים על החנות. ההיפך הוא הנכון, מקום בו העסקה דווחה בהמשך לרשויות ושולם בגינה המס, מבלי שהועלתה כל טענה בעניין ע"י הנתבע, הדבר מעיד כי הנתבע ואלמליח סברו כי העסקה ביניהם, במסגרתה מכר הנתבע את כל זכויותיו בחנות לאלמליח, הושלמה.

אלא שבכך לא הסתיים העניין, שכן בשנת 1972 הגישה עמידר שתי תביעות פינוי כנגד הנתבע (ת"א 607/72) וכנגד אלמליח (ת"א 609/72) בבית משפט השלום בטבריה (ראו נספחים ד', ה' ו-ו' לתצהיר התובעים). כעולה מעדותה של גב' משעלי להבנתה הוגשו תביעות אלו לאחר שהנתבע ואלמליח לא עמדו בתשלומים (ראו עמ' 144 שורות 26 – 30 לפרוטוקול). בתביעה כנגד הנתבע ניתן ביום 22.5.73

פסק דין
המורה לו לפנות את החנות ולסלק ידו ממנה ובהמשך אף נפתח כנגדו תיק הוצאה לפועל בגין הפינוי, לרבות קבלת הודעה על הפינוי ודרישות חיוב בהוצאות משפטיות (ראו נפסחים ה', ו', ז', ח' ו-ט' לתצהיר התובעים).

נוכח האמור ניתן לקבוע באופן וודאי, כי אף אילו הייתי מקבל את הטענה לפיה לנתבע היו זכויות כלשהן בחנות עד למועד זה (וזאת כאמור איני קובע, כאשר לשיטתי פגו זכויותיו של הנתבע בחנות עוד כאשר מכר אותן לאלמליח קודם לכן), הרי שאלו חלפו מן העולם עם פינויו וסילוק ידו מהחנות, בהתאם ל

פסק דין
חלוט של בית המשפט.

בהקשר זה אציין, כי לא מצאתי דבר בטענתו המאוחרת של הנתבע כאילו

פסק דין
הפינוי כלל לא הומצא לו וזאת כאשר טענה זו מהווה הרחבת חזית מקום בו כלל לא נטענה בכתב ההגנה שהגיש באופן מפורש. מכל מקום הדברים הינם כאמור מעבר לנדרש עת קבעתי כי מכל מקום אין לנתבע כל זכות בחנות עוד ממועד חתימתו על ההסכם מול אלמליח.

אל מול המסמכים הברורים שפורטו לעיל ומהם עולה כי לנתבע כלל אין זכויות בחנות, ניסה הנתבע להסתמך על כמה מסמכים מטעמו. בתצהירה טענה בתו של הנתבע- הגב' זיני, כי הנתבע שילם לעמידר את תמורת החנות בשנת 1979. במסגרת חקירתה הנגדית נשאלה הגב' זיני האם יש לה קבלות המעידות כי אביה אכן שילם את דמי השכירות ואת המשכנתא לעמידר והפנתה בתגובה למסמך שהתקבל מעמידר בו צוין כי הנתבע סילק את כל חובותיו כלפי עמידר ביום 18.12.78 (ראו נספח ג' לכתב ההגנה).

אלא שלאמיתו של דבר משקלו של מסמך זה להגנת הנתבע, הינו אפסי בנסיבות העניין וזאת כאשר התובעים הוכיחו באמצעות שני מסמכים מהם עולה כי התשלומים מיום 3.12.78 ו- 18.12.78 שבוצעו לכאורה ע"י הנתבע, שולמו למעשה ע"י המנוח (ראו נספחים י"ג ו- י"ד לתצהיר התובעים). למותר לציין, כפי שיפורט בהמשך, כי תשלומים אלו עולים בקנה אחד עם טענות התובעים באשר לזכויותיהם בחנות ובאשר לזכרון הדברים עליו חתם המנוח מול עמידר.

זאת ועוד, גב' זיני לא הצליחה במהלך חקירתה הנגדית מעל דוכן העדים לתת כל הסבר המניח את הדעת מדוע אם כטענתה שילם הנתבע את התשלומים נרשם על גבי המסמכים לעיל "באמצעות שלום וענונו" או מדוע זה יבחר לשלם את התשלומים החלים על הנתבע מבלי לקבל דבר בתמורה. הגב' זיני אף הופנתה לפסק הדין במסגרתו פונה הנתבע מהחנות עוד בשנת 1973 ולא ידעה לתת כל הסבר המניח את הדעת מדוע בחר הנתבע לשלם לעמידר שנים לאחר מכן, למעט הטענה הכללית שלא נתמכה בדבר, לפיה הנתבע לא קיבל את פסק הדין (ראו עמ' 224 לפרוטוקול).

לכל האמור ניתן להוסיף ולהפנות להתנהלות הנתבע, החל מהתקופה בה אירעו האירועים המתוארים לעיל ובמשך עשורים רבים קדימה, אשר לא עולים בקנה אחד, בלשון המטעה, עם טענותיו אודות זכויות בחנות. לעניין זה די אם אפנה לעובדה הפשוטה שאינה במחלוקת ולפיה במשך עשורים רבים הנתבע לא העלה כל טענה בדבר בעלותו בחנות ולא התנהג כאדם בעל זכות בחנות. הדברים עולים באופן מפורש עוד מתצהירה של גב' זיני אשר הצהירה כי הנתבע מעולם לא סיפר לה או למי מאחיה על החנות אשר אמורה להיות בבעלותו והדבר עלה לראשונה רק בשנת 2006, לאחר שהגיעה לביתם דרישה לתשלום ארנונה. אף מעל דוכן העדים לא הצליחה גב' זיני לתת כל הסבר המניח את הדעת מדוע במשך כל השנים נמנע הנתבע מלספר להם על נכס שהיה בבעלותו המלאה או מדוע לא פעל כל השנים כבעלים. (ראו עמ' 233, 234 לפרוטוקול).

למותר לציין כי התנהגות מעין זו אינה עומדת במבחן נסיון החיים, ההיגיון והשכל הישר. מן הסתם, אדם אשר לטענתו הינו בעלים של נכס מסויים לא יפקיר את הנכס במשך עשרות שנים מבלי להתעניין בנעשה בו, מבלי לספר על כך דבר למשפחתו הקרובה ומבלי לדרוש לקבל את הפירות המגיעים לו בשל זכויותיו (ובענייניו המנוח עשה שימוש בנכס כל אותם שנים). אף עובדה זו יש בה להראות את קלישות טענותיו של הנתבע אודות בעלותו בחנות ומנגד הן תואמות במדויק אופן התנהלות של אדם אשר מודע כי אין לו כל זכות בחנות.

אוסיף כי בשנת 2006, לאחר אותה דרישה לתשלום ארנונה פנה הנתבע לעמידר וזו הנפיקה לו אישור זכויות בחנות ביום 26.1.06 (ראו נספח ד' לכתב ההגנה). מאוחר יותר, ביום 3.2.12 אף נחתם חוזה חכירה בנוגע לחנות בינו ובין מקרקעי ישראל (ראו נספח ה' לכתב ההגנה). מכוחם של אישורים אלו טען הנתבע כאמור לבעלותו בחנות, כאשר לטענתו אלו ניתנו לו לאחר שעמידר ערכה את כל הבירורים הנדרשים טרם אישרה את זכויותיו בחנות.

בחינה מעמיקה של אישורים אלה מלמדת, כי אין באישורים אלו כדי לסייע לנתבע בדבר, שכן כפי שקבעתי באופן מפורש עוד קודם לכן, לנתבע לא היה כל זכויות בחנות עוד משנת 1964, אז העביר את זכויותיו לאלמליח, ולמצער משנת 1973 אז ניתן כנגדו

פסק דין
אשר פינה אותו מהחנות. למעשה, כל שניתן ללמוד מאותם אישורים הוא באשר להתנהלותה הרשלנית של עמידר. לעניין זה דומה כי ניתן להפנות לגרסתה של עו"ד ולרי, אשר שימשה כעו"ד עמידר בחלק מהתקופה הרלוונטית.

לעניין זה מצאתי להבהיר כי לעדותה של עו"ד ולרי מצאתי לתת משקל ממשי ובוודאי גדול יותר מזה אשר מצאתי לתת לעדותן של גב' משעלי וגב' קופמן, וזאת כאשר עו"ד ולרי הינה משפטנית בהכשרתה ולא יכול להיות חולק כי מומחיותה בעניינים משפטיים עולה בהרבה על העובדות האחרות מטעם עמידר.

מכל מוקם, ביום 13.12.06 ניתן ע"י עמידר אישור זכויות לאלמליח בהקשר לבעלות בחנות מס' 3/1 ברח' עין הזהב (ראו נספח 23 לכתב התביעה המתוקן (2) מיום 18/05/15). (יצויין כי במסגרת

פסק דין
שנתתי ביום 1.2.16, במסגרת הסדר פשרה בין אלמליח והתובעים, נרשמו הזכויות בחנות זאת על שם התובעת). אלא שביום 24.1.07 העבירה עו"ד ולרי מכתב לעורך דינו של אלמליח בו הודיעה כי מכתב אישור הזכויות לאלמליח בטל ומבוטל (ראו נספח 24 לכתב התביעה המתוקן (2) מיום 18/05/15). במכתבה התייחסה עו"ד ולרי אף לחנות מס' 4 -
היא החנות אשר במוקד

פסק דין
זה- וקבעה כי המצב המשפטי כיום, לאחר הסדר פשרה בין עמידר והמנוח (עליו יפורט בהמשך) מאפשר תוצאה אחד ויחידה- רישום הזכויות בחנות על שם יורשת המנוח, היא התובעת (ראו סע' 6 למכתב). עו"ד ולרי אף התייחסה באופן מפורש לעובדה כי הזכויות בחנות נרכשו בשנת 1961 ע"י הנתבע, אולם עפ"י הנתונים הקיימים במסמכי עמידר הוא העביר את זכויותיו למנוח (ראו סע' 9 למכתב).

העובדה שעורכת הדין של עמידר והמייצגת המשפטית הרשמית שלה, ביטלה עוד בשנת 2007 את אישור הזכויות שניתן לאלמליח מחמת טעות, תוך שהבהירה כי הזכויות שקיבל, כמו גם הזכויות בחנות נשוא

פסק דין
זה שייכות לתובעת, מעידה באופן ברור על הטעות שנעשתה עת קיבל הנתבע את אישור הזכויות בחנות. אף העובדה כי כשנה בלבד לאחר העברת אישור הזכויות לנתבע הודיעה עו"ד ולרי כי הנתונים בתיק עמידר מלמדים דווקא על העברת הזכויות למנוח, יש בה לדבר בעד עצמה וללמד כי אישור הזכויות שניתן לנתבע על סמך תיק עמידר בטעות יסודו ואינו מלמד על זכויות בחנות.

לעניין זה אין מנוס אלא להביע צער ותרעומת נוכח התנהלותה הרשלנית של עמידר בפרשה, אשר לא רק שעשתה טעות ממשית עת העבירה אישורי זכויות לנתבע
(ולאלמליח) וזאת כפי שעולה ממכתבה של עו"ד ולרי, בניגוד מוחלט למסמכים הקיימים אצלו, לרבות מסמכים ברורים המלמדים על זכויות המנוח. אלא שאף לאחר שעורכת הדין מטעמה העירה על קיומה של אותה טעות, לא נעשה בעמידר דבר על מנת לתקן את השגיאה.

לסיכום, בכל הקשור לזכויותיו של הנתבע בחנות, לאחר בחינת כלל המסמכים והעדויות שלפנינו עולה תמונה עובדתית ברורה. הנתבע, אשר חתם על הסכם לרכישת החנות מעמידר, לא עמד בתנאי ההסכם ובתשלומים שנקבעו במסגרתו. הנתבע
העביר את זכויותיו בחנות לאלמליח בתמורה כספית ללא שיידע בכך את עמידר, אף זאת בניגוד גמור לקבוע בהסכם. בהמשך, ומקום שלא עמד כאמור בחובותיו הכספיים עפ"י ההסכם אף ניתן

פסק דין
אשר חייב את הנתבע לפנות את החנות ולסלק ידיו ממנה. במשך עשרות שנים לא טען הנתבע לזכות כלשהי בחנות ולא התנהג כבעליה.

לאור האמור אין מנוס מהמסקנה כי הנתבע מנסה להיבנות מן העובדה כי הרישום על שם המנוח או יורשיו מעולם לא הושלם, על מנת לזכות בזכות שאינה שייכת לו. הנתבע מכר כאמור את כל זכויותיו בחנות בתמורה כספית מכובדת ומכל מקום מעולם לא עמד בתנאי ההסכם מול עמידר, לרבות בחובותיו לשלם עבור חכירת החנות, דבר שאף הביא למתן

פסק דין
חלוט שחייב אותו לפנותה. ניסיון זה של הנתבע, המבוסס בין היתר על התרשלותה של עמידר, מהווה חוסר תום לב מהותי וקיצוני אשר אין הדעת יכולה להשלים עמו.

זכות המנוח בחנות:

כפי שצוין קודם, בשנת 1973 ניתן בבית משפט השלום

פסק דין
אשר חייב את הנתבע לפנות את החנות ולסלק ידו ממנה.

כאמור, סע' 21 להסכם המקורי בין עמידר לנתבע קבע מפורשות כי עמידר רשאית להעביר לאחר את זכויותיה והתחייבויותיה לפי אותו הסכם, מבלי שהעברה זו טעונה הסכמת המשתכן.

בהתאם, ביום 1.10.73 נחתם זכרון דברים בין עמידר והמנוח (ראו נספח 14 לכתב התביעה המתוקן (2) לעיל). במסגרת זכרון הדברים נקבע כי הואיל והמנוח קיבל את החנות מהנתבע (כמו גם חנות נוספת מאלמליח), מחזיק בה היום ומעוניין להעביר את הרישום בה על שמו ועמידר מוכנה לכך, מוסכם בין הצדדים כי המנוח ישלם לעמידר את הסך של 6,000 ל"י כתשלום חלק מפיגורי המשכנתא של הנתבע ואלמליח וכן 300 ל"י לחודש החל מיום 1.10.73 לכיסוי פיגורי המשכנתא עד שישלים את כל סכום הפיגורים. עוד נקבע כי לאחר גמר כל התשלומים המפורטים, יוכל המנוח לבקש את רישום הזכויות בחנויות על שמו ועמידר תעשה כן.

לאחר חתימת זכרון הדברים נחתם הסכם פשרה בין עמידר ובין אלמליח במסגרתו הוסכם כי בית המשפט ייתן פס"ד בתביעת הפינוי כנגד אלמליח (לציין כי בזמן זה כבר ניתן פס"ד בתביעת הפינוי כנגד הנתבע) (ראה נספח 13 לתביעה המתוקנת (2) לעיל). עוד ציין הסכם הפשרה כי זה הושג לאחר שנערך ונחתם ההסכם בין עמידר והמנוח לגבי שתי החנויות (כולל זו הרשומה בשם הנתבע). (ראו נספח 16 לכתב התביעה המתוקן (2) לעיל).

לעניין זה אציין כי הנתבע העלה טענות שונות באשר לזכרון הדברים, לרבות לעניין השאלה האם הנתבע היה צד לו, האם הייתה חובה שיהיה צד לו והאם נדרשת הסכמתו לצורך העברת הזכויות למנוח.

הגם שבסוגיה זו ניתנו מספר תשובות תמוהות וסותרות ע"י גב' משעלי וגב' קופמן, הרי שלא מצאתי כל משקל ממשי לטענות הנתבע בעניין. כבר קבעתי באופן מפורש כי לנתבע לא היו כל זכויות בחנות עוד משנת 1964 אז מכר אותן בתמורה כספית לאלמליח. למצער, ברור כי לא היו לו עוד זכויות עם מתן פסק הדין כנגדו לפינוי וסילוק יד מהחנות בשנת 1973. כבר ציינתי כי בהתאם לסעיף 21 להסכם בין הנתבע
ועמידר, מקום בו הנתבע לא עמד בתנאי ההסכם, זכאית הייתה עמידר
להעביר לאחר את זכויותיה והתחייבויותיה לפי אותו הסכם, מבלי שהעברה זו טעונה הסכמת המשתכן.

בנסיבות אלו ברור כי הנתבע כלל אינו נדרש להיות צד להסכם בין המנוח ועמידר וברור כי חתימתו או הסכמתו אינה נדרשת לצורך העברת הזכויות למנוח. ואכן, עיון בזכרון הדברים מעלה תמונה ברורה ופשוטה לפיה זה נערך בין המנוח ובין עמידר בלבד, ואין כל עדות ולו הקלושה ביותר כי הנתבע (או אלמליח) היו חלק ממנו, לא בדרך של התחייבות כלשהי במסגרתו או בחתימה עליו.

מכלל המסמכים והראיות שהוצגו לפני עולה כי המנוח עמד באופן מלא בדרישות התשלום בזכרון הדברים. הדברים נלמדים, בין היתר, ממסמכים אותם הזכרתי קודם לכן לרבות שני מסמכי התשלומים מיום 3.12.78 ו- 18.12.78 ששולמו ע"י המנוח על שמו של הנתבע;
מכתב עמידר
בו צוין כי הנתבע סילק את כל חובותיו כלפי עמידר ביום 18.12.78, כאשר ברור בנסיבות העניין כי ההתייחסות לנתבע ולא למנוח במכתב זה מקורה, שוב, בשגיאה רשלנית של עמידר; וכן מכתבה של עו"ד ולרי בו ציינה כי המנוח מילא את התחייבויותיו וכי המצב המשפטי מאפשר תוצאה אחת ויחידה של רישום הזכויות בחנויות אלמליח והנתבע על שם יורשי המנוח.

אף מעל דוכן העדים העידה הגב' משעלי כי על פי כלל המסמכים שהוצגו לה המנוח סיים את כל ההתחייבויות הכספיות שלו בהתאם לזכרון הדברים (ראו עמ' 127, 128 לפרוטוקול). אף עו"ד ולרי חזרה בעדותה על עמדתה כי על פי הנתונים שהיו בתיק עמידר, היה צריך לרשום את החנות על שם המנוח, בהתאם להנחיות עמידר ולאחר שהתובע ימציא את כל המסמכים הדרושים (ראו עמ' 202 לפרוטוקול).

אין חולק כי בסופו של יום לא רשמה עמידר את הזכויות על שם המנוח. איני רואה צורך במסגרת

פסק דין
זה לבחון את הסיבות לכך והאם המדובר ברשלנות נוספת מצד עמידר או שמא במסמכים חסרים אותם לא העביר המנוח (ראו עדות גב' משעלי עמ' 133, 134 לפרוטוקול). די לי לקבוע כי הוכח בפני
י, הרבה מעבר לרף הנדרש במשפט האזרחי, כי המנוח עמד בכל הדרישות החלות עליו במסגרת זכרון הדברים, אשר נחתם מול עמידר ואף אוזכר בהסדר פשרה אשר אושר בפס"ד של בית המשפט.

בנסיבות אלו אין כל ספק כי התוצאה המשפטית הנכונה והצודקת בנסיבות העניין היא לקבוע כי הזכויות בחנות שייכות לתובעת בהיותה יורשת המנוח הבלעדית.

הטענה בדבר התיישנות התביעה:

במסגרת סיכומיו טען הנתבע כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות וזאת בהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות).

אלא שגם בטענה זו לא מצאתי ממש. מקום בו קבעתי כי לנתבע לא הייתה כל זכות בחנות עוד משנת 1964 ולמצער משנת 1973 ואילו המנוח "רכש" את הזכויות בחנות מכוח זכרון הדברים משנת 1973 ועמידתו בתנאים המפורטים בו, הרי שברור כי אן מקום לקבל את טענת ההתיישנות של הנתבע, אשר לו כאמור אין כל זכויות בחנות.

אם לפשט את הדברים נראה את המצב העובדתי הבא: צד א' היה בעלים של נכס ומכר אותו לצד ב' בתמורה מלאה. צד ב' החזיק בנכס מאז, אולם ממניעים שאינם רלוונטיים לא נרשם הנכס על שמו ונותר רשום על שם צד א'. כעת, שנים לאחר שמכר את הנכס, קיבל עליו תמורה כספית מלאה, לא העלה כל טענה בעניין ואף החזקה בנכס עברה בפועל לצד ב', בא צד א' וטוען לבעלותו בנכס רק בשל אי הרישום, תוך שהוא מבקש לדחות את תביעת צד ב' בעניין בטענה פורמלית של התיישנות.

היעלה על הדעת לקבל חוסר תום לב שכזה?

מכל מקום ואף לגופו של עניין דין טענת ההתיישנות להידחות. לעניין זה ראוי לציין כי עפ"י הראיות שהוצגו בתיק אין זה ברור האם המקרקעין עליהם בנויה החנות מוסדרים, אולם בנסיבות העניין, כפי שיובהר מיד, אין לעניין זה חשיבות שכן, אף אם היה נקבע כי המדובר בתקופת התיישנות בת 15 שנה, עדיין דין טענת הנתבע בעניין להידחות.

אשר לתחילת תקופת ההתיישנות קובע סעיף 6 לחוק ההתיישנות כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". לעניין עילת התביעה קבעה הפסיקה:

"המונח "עילת תביעה" אינו נושא משמעות אחידה ותוכנו משתנה מעניין לעניין בהתאם להקשר הדברים. עילת התביעה קיימת אם יש במכלול העובדות כדי לבסס זכות תביעה מהותית, כך שקמה לתובע זכות לקבל את הסעד המבוקש (טל חבקין התיישנות 133 (2014) (להלן: חבקין)).מועד היווצרותה של עילת תביעה לצורך דיני ההתיישנות "הוא המועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע" (
ע"א 8438/09
רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 18 (19.4.2012), וראו גם

ע"א9128/11
טנוס נ' בולוס ובניו חברה לאירוח ותיירות בע"מ (בפירוק), [פורסם בנבו] פסקה 17 (22.12.2014) (להלן: עניין טנוס);

רע"א 2368/08
אבנ"ר איגוד לביטוח נפגעי רכב בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (10.7.2011) (להלן: עניין אבנ"ר))"

(ראו ע"א 7589/13
establishment adoka
נ' מכון ויצמן למדע, ניתן ביום 8.6.15 פורסם בנבו).

הפסיקה הוסיפה וקבעה כי המנוח "עילת התביעה", ככל שזה נוגע לשאלת ההתיישנות, יפורש ככלל בצמצום ובדרך שלא תמנע מעבר לסביר, את סגירת שערי בתי המשפט בפני
בעל דין התובע את זכויותיו (ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים, פ"ד לח(3) 678 ,673; ע"א 242/66 יעקובסון נ' גז, פ"ד כא(1) 85).
בענייננו, גב' זיני עצמה טענה בעדותה כי הנתבע מעולם לא סיפר להם על הבעלות הנטענת בחנות וכי הפעם הראשונה בה שמעו בכלל על קיומה ופעלו לממש את זכותם הנטענת בה הייתה בשנת 2006
לאחר שהגיעה לביתם דרישה לתשלום ארנונה
. מנגד, אין חולק בין הצדדים כי המנוח החזיק בחנות בפועל במשך עשרות שנים, עוד משנות ה-60, ללא שהועלתה כל טענה בעניין מצד גורם כלשהו לרבות הנתבע.

בהתאם לקביעתי העובדתית, לאור הראיות שהוכחו לפניי, המנוח עמד בכל התנאים אשר נדרשו בזכרון הדברים מול עמידר לצורך רישום החנות על שמו ועל כן, באותו שלב ובטרם הועלתה בפני
ו כל טענה בדבר הבעלות בחנות, לא יכול היה להיות בידו המידע הנדרש לשם התגבשותה של עילת התביעה. רק לאחר שהועלו לפניו לראשונה טענות בדבר בעלותו של הנתבע בחנות, לכל המוקדם בשנת 2006, יכולה הייתה להיוולד עילת התביעה.

בנסיבות אלו ומקום שהתביעה הוגשה בשנת 2014, ברור לחלוטין כי טרם חלפה תקופת ההתיישנות הנדרשת בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, אף לעניין מקרקעין לא מוסדרים ודין טענות הנתבע בעניין להידחות.

אף לעניין טענת השיהוי דינה להידחות. גם כאן הפסיקה שהתגבשה קובעת כי שיהוי כשלעצמו בתביעה ל

פסק דין
הצהרתי בדבר בעלות בנכס, אינו עומד לתובע כמכשול, אלא אם מתקיימים שלושה תנאים נוספים, א' יש לראות בשיהוי משום ביטוי לוויתור או ייאוש של הקונה, ב' עקב השיהוי הורע מעמדו של המוכר, ג' הקונה נהג בחוסר תום לב כלשהו (ראה ע"א 1559/99 צ'ימפלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, עמ' 69 ז – 70א'). הנתבע לא הצביע ולא הוכיח את קיומו של אף אחד מתנאים אלה. נהפוך הוא, ציינתי קודם כי מצאתי דווקא שהנתבע הוא שנהג בחוסר תום לב.

7.
סוף דבר, אני מקבל את התביעה במלואה
, והנני מצהיר כי התובעת זכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה בחנות 4 הנמצאת במבנה 427 ברח' הדישון 3/4 קרית שמונה והידועה כחלקה 1 גוש 13184, ועל עמידר והמינהל לתקן את הרישום אצלם בהתאם ועל פי הנהלים הקיימים, הכל בכפוף לתשלום כל המסים, האגרות וההיטלים החלים על פי דין.
נוכח חוסר תום הלב הקיצוני שמצאתי בטענות מטעם הנתבע, אני קובע כי על הנתבע (באמצעות כל יורשיו ביחד ולחוד) לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪ נכון להיום.

8.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
כ"ט תשרי תשע"ח, 19 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

הוקלד על ידי ערין בראנסה







א בית משפט מחוזי 30746-02/14 עז' המנוח שלום וענונו ז"ל, עז' המנוחה חסיבה וענונו ז"ל, מרסל אלביליה נ' עז' המנוח אברהם גם זו לטובה ז"ל, מאיר אלמליח, עז' המנוח יצחק סנדרוסי ז"ל ואח' (פורסם ב-ֽ 19/10/2017)