פסקי דין על אבי משה זוהר | פסקי דין על רבקה שרון זוהר | פסקי דין על האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ

15886-08/16 תק     19/11/2017




תק 15886-08/16 אבי משה זוהר, רבקה שרון זוהר נ' האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ








בית משפט לתביעות קטנות בפתח תקווה



ת"ק 15886-08-16 זוהר ואח' נ' האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופט
אריאל ברגנר


התובעים

1.אבי משה זוהר

2.רבקה שרון זוהר


נגד


הנתבעת

האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ




פסק דין


בטרם אתייחס לגופה של התביעה אדון תחילה בבקשה לביטול פס"ד:

בפני
בקשה לביטול

פסק דין
שניתן ביום 13.11.16 בהעדר התייצבות מטעם הנתבעת. עסקינן בתביעה קטנה על סך 33,500 ₪ לתשלום פיצויים בגין איחור במסירת חזקה של דירת התובעים.

1.
ביום 4.2.15 נחתם הסכם מכר על-פיו רכשו התובעים מהנתבעת דירת גן בת 5 חדרים בבניין אותו בנתה בפרויקט "נוף אלעד" ביישוב אלעד. אין מחלוקת כי מועד המסירה החוזי נקבע ליום 31.1.15 ובד בבד נחתם נספח שינויים בו נקבע כי דמי השכירות שתשלם הנתבעת במקרה של איחור במסירה יהיה בסך 3,500 ₪.
עוד אין חולק כי הדירה נמסרה לתובעים ביום 27.6.16 באיחור של 240 ימים (8 חודשים).

2.
התיק נקבע לדיון ליום 13.11.16 בשעה 10:40 אך נציג הנתבעת לא התייצב לישיבה זו. בהעדר התייצבות ועל סמך אישור המסירה של הזימון לדיון, ניתן

פסק דין
לפיו התביעה התקבלה במלואה.
הנתבעת הגישה בקשה לביטול פסק הדין שניתן בהעדר התייצבות ולאור התנגדות התובעים הבקשה נקבעה לדיון ליום 27.4.17. לישיבה זו התייצבו התובעת 2 ונציג הנתבעת אולם התובעת ביקשה לדחות את הדיון בשל מחלת התובע 1. בהעדר התנגדות מצד נציג הנתבעת ולאור האישור הרפואי שהוצג במעמד הישיבה הדיון נדחה ליום 28.5.17. במועד זה התייצבו התובעים ונציג הנתבעת ולאחר שנשמעו טיעוניהם הוריתי לצדדים על הגשת סיכומים בכתב לעניין הבקשה לביטול פסק הדין ולעניינה של התביעה בכללותה. כמו כן הוריתי כי בשלב זה יעוכבו הליכי ההוצאה לפועל שננקטו על ידי התובעים לביצוע פסק הדין נשוא הבקשה.

טענות הצדדים

3.
לפי טענת הנתבעת, אי התייצבותו של הנציג מטעמה לדיון ביום 13.11.6 לא נבעה מזלזול בהליך המשפטי כי אם בשל מחלתו. לדידה מדובר בנסיבות שאינן בשליטתו ומאחר שהדיון היה קבוע לשעה 11:00 בבוקר לא היה סיפק בידו להודיע מבעוד מועד לנתבעת, על מנת שתוכל לשלוח נציג אחר מטעמה, או לשלוח הודעה לבית המשפט.

עוד נטען כי ביום למחרת, ביום 14.11.16 עם החמרת מצבו של מנהל הנתבעת הוא הופנה לחדר מיון אך הלה לא פנה בסופו של יום למיון בכדי לחסוך דאגות מאשתו שעמדה בפני
ניתוח להסרת גידול יומיים לאחר מכן.

בהקשר זה מבקשת הנתבעת להזכיר כי התובעת 2 התייצבה לדיון שהתקיים ביום 27.4.16 לבדה ללא הודעה מוקדמת וביקשה לדחות את הישיבה בשל העדר בעלה מפאת מחלה. נציג הנתבעת ברוב הגינותו לא ביקש לנצל מעמד זה ונתן הסכמתו לדחיית מועד הדיון ואף שלא עמד על דרישת הוצאותיו. הנתבעת מדגישה כי התנהלות זו של התובעים היא רק ביטוי נוסף לחוסר תום לבם שאף משתקפת מהעובדה שאצה להם הדרך לפתוח תיק בלשכת ההוצאה לפועל לביצוע פסק הדין ביודעם כי טרם התקבלה החלטה בבקשה לביטולו.

4.
לגופה של התביעה טוענת הנתבעת כי מועד מסירת החזקה בדירה הוכפף לאמור בסעיפים 18 עד 22 ו- 30 להסכם המכר, ומשכך האיחור במסירת החזקה אינה מהווה הפרה של ההסכם. מעבר לכך, לפי טענתה, התביעה הוגשה תוך הפרת הסכם העדר תביעות עליו חתמו הצדדים ולאחר שהנתבעת פעלה על-פיו ושילמה לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם על מנת לסיים את המחלוקת באופן סופי ומוחלט.

הנתבעת מבהירה כי הסכם העדר התביעות נחתם עם התובעים לפנים משורת הדין ומרצונם החופשי, וזאת על אף שלא היו זכאים לפיצוי בגין האיחור במסירה כי אם מתוך התחשבות במצוקתם.

5.
התובעים, מצדם, מתנגדים לבקשה לביטול פסק הדין בטענה כי לא הוכח טעם מיוחד לאי התייצבותו של נציג הנתבעת לישיבת יום 13.11.16. לפי טענתם, האישור הרפואי שצורף לבקשה בדבר הפניה לחדר מיון הונפק רק למחרת יום הדיון וכך גם לא הוצג אישור על ביקורו בפועל של מנהל הנתבעת במיון. יתרה מזו מוסיפים התובעים כי היה על הנתבעת לדאוג להתייצבותו של נציג אחר מטעמה בהעדרו, ובפרט כאשר לפי הצהרתו הוא החל לחוש ברע עוד ביום שקדם לדיון.

6.
אשר לסיכויי ההגנה טוענים התובעים כי הנתבעת אישרה כי הדירה נמסרה לתובעים באיחור של 240 ימים ומשלא הצביעה על נסיבות שאינן בשליטתה, עסקינן בעיכוב ללא הצדקה לצדו המזכה את התובעים בפיצוי. עוד לטענתם, הסתמכות הנתבעת על תניית הפטור בדבר שינויים שבוצעו לפי בקשת התובעים דינה להידחות על רקע פסיקת בית המשפט העליון לפיה מדובר בתניה המנוגדת להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. כמו כן טוענים התובעים כי תקופת "ימי החסד" בעיכוב מסירת הדירה כפופה לתנאי שהעיכוב כולו לא עלה על שישים הימים, שאם כן, יש לשלם את הפיצוי המוסכם החל מיום האיחור הראשון.

התובעים מוסיפים וטוענים כי חויבו לחתום על הסכם העדר תביעות עם הנתבעת כתנאי לקבלת הדירה ולכן התובע הוסיף על גבי ההסדר בכתב ידו "תחת מחאה" ובשל אילוץ שנכפה עליו מצד נציג הנתבעת כיתוב זה נמחק על מנת שיוכל לקבל את יתרת הכספים. זאת ועוד לטענתם, סכום הפיצוי שנקבע בהסכם המכר ובהסכם העדר תביעות חסר כל תוקף, בשל היותו נמוך מהסכום הקבוע בהוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות).

דיון והכרעה

7.
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה לביטול פסק הדין להתקבל.

8.
הלכה ידועה היא כי בפני
בית המשפט ניצבות שתי שאלות בבואו לדון בבקשה לביטול

פסק דין
שניתן במעמד צד אחד. הראשונה עניינה בפגם שנפל בהליך מתן פסק הדין שבעטיו שומה להורות על ביטולו מחובת הצדק; והשנייה הינה האם חרף העדר פגם יש מקום להורות על ביטולו מכוח שיקול הדעת הנתון לבית המשפט (ע"א 5000/92 יהושע בן-ציון נ' אוריאל גורני, פ"ד מח(1) 830 (1994)). בענייננו טוען הנתבע לשתי החלופות לביטולו של פסק הדין הן מחובת הצדק והן מכוח סמכותו שבשיקול דעת של בית המשפט.

ככלל, ביטול מחמת הצדק ייעשה כאשר פסק הדין שניתן במעמד צד אחד פגום. לא אכחד כי קיים קושי מסוים בקבלת הסברו של נציג הנתבעת כי לא סיפק בידו להודיע לנתבעת על כך שלא יוכל להתייצב לישיבת בית המשפט ובפרט כשלפי גרסתו הוא חש ברע עוד ביום שקדם למועד הדיון. בנסיבות אלה אין הנתבעת יכולה לבוא בטרוניה כלפי התובעים שביקשו לקבל

פסק דין
לטובתם משלא הוגשה לתיק כל הודעה מטעמה על העדר התייצבות נציגה לדיון מפאת מחלה.
לאור האמור לא מצאתי כי נפל פגם בפסק הדין המקים לנתבעת עילה לביטולו מחובת הצדק. יחד עם זאת לא שוכנעתי כי אי התייצבותו של מנהל הנתבעת הינו תוצאה של זלזול והתעלמות מכוונים מבית המשפט והחלטותיו והנתבעת הגישה בקשתה לביטול

פסק דין
במועד הקבוע בדין בצירוף תצהיר בהתאם לתקנות ועל כן התרשמתי כי יש לה עניין בקיום ההליך.

9.
יחד עם זאת אני סבור כי בפי הנתבעת טענות הגנה הראויות להישמע המצריכות את בירור התביעה לגופו של עניין, ועל כן מצדיקות את ביטול פסק הדין. הנתבעת מפנה בבקשתה ובכתב ההגנה לסעיפים קונקרטיים בהסכם המכר המבססים, לשיטתה, התקיימותם של נסיבות המצדיקות את האיחור במסירת החזקה. כך גם בפי הנתבעת טענת הגנה נוספת שעניינה הסכם העדר התביעות שנחתם עם התובעים ואשר העתקו צורף לכתב התביעה. טענות אלו, מטבע הדברים, מצריכות בירור עובדתי ומשפטי כשהמקום לבצעו אינו במסגרת בקשה לביטול

פסק דין
.

וברי כי לאור המגמה הרווחת בפסיקה הדוגלת בהיעתרות לבקשה לביטול

פסק דין
שניתן בהיעדר התייצבות, לאור מעמדה של זכות הגישה לערכאות, אני סבור כי הנתבעת הצביעה על הגנה אפשרית כנגד התביעה ועל כן יש ליתן לה יומה בבית המשפט להוכיח טענותיה.

לאור האמור אני מורה על ביטול פסק הדין שניתן בהעדר התייצבות ביום 13.11.16.

התביעה הקטנה

10.
לפי סע' 62 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, בתביעה קטנה ביהמ"ש פטור מדיני הראיות ומסדרי הדין אלא עליו לפעול בדרך יעילה על מנת להגיע להכרעה צודקת ומהירה.

עפ"י תק' 15(ב) לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), תשל"ז-1976, פסה"ד יהיה מנומק בצורה תמציתית.

11.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ושמעתי את דבריהם, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי.

12.
נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כב' השופטת ברק-ארז עמדה על חשיבות מועד מסירת החזקה בדירה בפסק הדין רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.02.2016) (להלן: הלכת שמש),
בציינה כי איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מעגן את זכותו של הקונה לקבלת פיצויים סטטוטוריים בגין איחור במסירת הדירה מעבר ל- 60 ימים ממועד המסירה החוזי, אלא אם הסכימו הצדדים כי איחור שנגרם בנסיבות שאינן בשליטת המוכר או כי הסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליו לא יזכה את הקונה בפיצוי בגין אותה תקופת איחור. לכך מוסיף סעיף 7 לחוק המכר (דירות) וקובע כי חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין.

13.
סעיפים 18 עד 22 ו- 30 של הסכם המכר נועדו להסדיר את הנסיבות בהן תהא הצדקה לדחיית מועד מסירת החזקה מבלי שהדחייה תהווה הפרה של ההסכם מצד המוכר, כאמור בסעיף 5א לחוק המכר (דירות).

סעיף 18 להסכם המכר קובע כי המוכר רשאי לדחות את מועד המסירה לתקופה שלא תעלה על 60 ימים מכל סיבה שהיא וללא צורך בהנמקה; סעיף 19 קובע כי תיתכנה נסיבות בהן ידחה מועד המסירה בשל נסיבות החיים ותנאי המשק בישראל אשר בעטיין תתעכב השלמת הבניה וביצוע עבודות הפיתוח; בהמשך לכך קובע סעיף 20 כי נסיבות מצדיקות לדחיית מועד המסירה תהיינה בין היתר ימי גשם רבים מהמקובל וכן עיכוב בהשלמת התשתיות ועבודות הפיתוח המבוצעות על ידי רשויות אחרות, לרבות הרשות המקומית וחברת החשמל ובלבד שאינן בשליטת המוכר חרף השקעת אמצעים סבירים למונעם או לצמצום השפעתם; וסעיף 30 להסכם קובע כי מועד המסירה ידחה בפרק זמן המתחייב מביצוע השינויים או תוספות שיתבקשו על ידי הקונה ולקונה לא תהיינה טענות בקשר לכך.

14.
הנתבעת טוענת לאיחור של 24 ימים בגין תנאי מזג אוויר קשים. לאישוש גרסתה צירפה הנתבעת את יומני העבודה (נספח ב'1 לכתב ההגנה) וכן עלון מידע לחקלאי מאתר של השירות המטאורולוגי לשנת 2015.

לעניין רכיב זה אקדים ואעיר כי הנתבעת לא הבהירה באיזה שלב של הבנייה היו העבודות במסגרת הפרויקט בחורף 2015, ואם לא ניתן היה לקדם את העבודות באופן שהגשמים לא ישפיעו על קצב השלמת הבנייה. אך מעבר לכך, המחוקק ביקש לאפשר עיכוב במסירת דירה בשל אירועים בלתי צפויים על כן על הנתבעת להוכיח כי מדובר היה בתנאי מזג אוויר חריגים באופן המצדיק עיכובים בבנייה שכן ימים גשומים בעונת החורף מהווים גורם צפוי במהלך תקופת בנייה.

מעיון ביומני-העבודה שצירפה הנתבעת ניכר כי במהלך 7 ימים בחודש פברואר, 3 ימים בחודש אפריל, ו-5 ימים בכל אחד מהחודשים אוקטובר, נובמבר ודצמבר הופסקו העבודות באתר הפרויקט בשל תנאי מזג האוויר אולם אין ברישומים אלו ראיה לכך שמדובר באירועי מזג אויר חריגים כגרסת הנתבעת. כל שכן כאשר מדובר ב"יומנים" שתועדו על ידי נציגי הנתבעת ולא ברור מתי אלו מולאו על ידם.

יחד עם זאת לאור המפורט בעלון המידע שצורף לכתב ההגנה אשר הופק מאתר האינטרנט של השירות המטאורולוגי, ממנו עולה כי עונת החורף בשנת 2015 היתה גשומה מהרגיל בעשרות אחוזים, ומאחר שהתובעים אינם כופרים בטענה זו – אני מוכן לקבל את טענת הנתבעת המבוססת על הרישום ביומני העבודה ולהכיר ב- 24 ימים של עיכוב בבנייה כתוצאה מתנאי מזג אוויר קשים.

15.
הנתבעת טוענת לאיחור של 60 ימים בגין שינויים שבוצעו בדירה לבקשת התובעים.

אין מחלוקת כי התובעים ביקשו לבצע שינויים ותוספות בדירה שאינם כלולים במפרט או בתוכנית, לאחר חתימת הסכם המכר. התובעים אינם מכחישים את מהות השינויים שנתבקשו ולראיה חתימתם על מסמך נספח השינויים שצורף לכתב ההגנה. אולם אני סבור כי דין טענת הנתבעת לעניין רכיב זה להידחות וזאת משני טעמים:

ראשית הנתבעת לא הוכיחה כי נדרשה לה תקופת עבודה נוספת מעבר למועד המסירה החוזי לצורך ביצוע השינויים שנתבקשו, וממילא שלא הוכח כי נדרש לנתבעת פרק זמן של 60 ימים, ולשם המחשה לא הוצגו יומני-העבודה כפי שנעשה לאישוש גרסתה בנוגע לתנאי מזג האוויר החריגים. מה גם שלא הוכח כי במועד בקשת השינויים לא היה בידי הנתבעת היכולת להעריך האם היקף השינויים הנדרש יעכב את המסירה ובכמה זמן, ולהודיע על כך לתובעים.

שנית הוראת סעיף 30 להסכם המכר אינה קוצבת את תקופת הזמן לדחיית מועד המסירה בשל הצורך לבצע שינויים בדירה, ולמעשה מותירה היא לנתבעת לדחות את מועד המסירה בתוך פרק הזמן המתחייב מביצוע השינויים. הוראה זו אינה מתיישבת עם תכליתו של חוק המכר (דירות) על-פיה יש להעמיד את הקונה בפני
תניות הסכמיות ברורות וקצובות בזמן לגבי מועד מסירת הדירה וזאת בשים לב לפערי הכוחות המובנים שבין הצדדים ועל מנת שהרוכש יוכל לתכנן את צעדיו כראוי. על יסוד תכלית זו נקבע בהלכת שמש כי כאשר חוזה המכר חובק הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש מוגדר, מדובר בתניית פטור מחבות "המחופשת" להסכמה חוזית חדשה. בנסיבות אלו עסקינן בתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה שאינה לגיטימית.

16.
הנתבעת מוסיפה וטוענת כי לאיחור בן 51 ימים בשל עיכובים בביצוע תשתיות החשמל. כתימוכין לגרסתה צירפה הנתבעת מכתב שנשלח לחברת החשמל על ידי מתכנן החשמל בפרויקט וכן את מכתבו של בא-כוחה לחברת החשמל (נספחים ד' ו-ה').

ויובהר כבר עתה כי לאור המפורט במכתב הנתבעת שנשלח לתובעים ביום 26.6.16, הטעמים לעיכוב בגין האיחור במסירת הדירה שמקורם בהתנהלות חברת החשמל והוועדה המקומית אלעד (כפי שיורחב בהמשך) נולדו לאחר הסכם היעדר התביעות וזאת על אף כי שהנתבעת היתה מודעת לעיכובים הנטענים כבר במועד זה.

מעיון במכתב מתכנן החשמל של הפרויקט שנשלח ביום 20.12.15 לחברת החשמל, עולה כי הנתבעת פנתה בבקשה לביצוע עבודות התשתית עוד בקיץ 2015 לקבלת אישור סופי לביצוע מערכות החשמל, ולאחר בדיקה מעמיקה ניתן האישור. "בימים אלו כשהבניינים מוכנים לאכלוס ומחכים להספקת חשמל טוען מר שי הלר (שנמצא כיום בתפקיד אותו מילא בעבר מר ארז נקש בח"ח) ששום חומר לא נשמר ושום תכנון לא נעשה ולכן צריך להתחיל הכל מהתחלה!". ממכתב ב"כ הנתבעת שנשלח למנהל אזור פ"ת בחברת החשמל ביום 6.3.16 עולה כי חרף פניותיה של הנתבעת רק ביום 9.2.16 החלו העבודות בשטח וכפי שנמסר לה ביום 25.2.16 החיבור יבוצע רק בסוף חודש אפריל 2016.

הנתבעת אינה מפרטת בכתב הגנה, בסיכומים או בתכתובות שבצרופותיה, באילו פעולות נקטה החל מתחילת הבניה באביב 2012 ועד להתחלת ביצוע העבודות ביום 9.2.16 מעבר למשלוח המכתבים הנזכרים ופניות נטענות בעלפה. מעבר לכך מועדי הפניות שבוצעו לחברת החשמל הם לאחר שחלף מועד המסירה החוזי בינואר 2015 ואף לאחר תום תקופת 60 הימים של תקופת החסד. בנסיבות אלה, אפוא, לא מצאתי כי נעשו מאמצים סבירים למנוע את העיכובים או לצמצם את השפעתם, כדרישת סעיף 20 להסכם המכר, ולפיכך לא מצאתי הצדקה לפטור מפיצוי עבור תקופה זו.

17.
הנתבעת ממשיכה וטוענת לאיחור של 60 ימים כתוצאה מעיכוב מצד הוועדה המקומית במתן טופס 4.

לפי גרסת התובעת, בניית הפרויקט הושלמה בשלהי שנת 2015 (ראשית שנת 2016) ובמהלך חודשים ינואר עד אפריל 2016 המציאה הנתבעת לוועדה אישורים שונים בהתאם לדרישותיה. ביום 14.4.16 הגישה הנתבעת בקשה מלאה למתן טופס 4 לעירייה ולאחר פניות מצד ב"כ הנתבעת ליועץ המשפטי של הוועדה הודפס האישור ביום 25.5.16, אך – רק ביום 13.6.16 ניתן טופס 4.

לתמיכת גרסתה צירפה הנתבעת לכתב ההגנה את מכתב באת-כוחה מחודש מאי 2016 ליועץ המשפטי של הוועדה (נספחים ו' ו-ז') בו היא מציינת כי מרשתה עוברת סאגה בלתי נגרמת של דרישות שונות שלא משורת הדין אשר היענות לאחת מולידה אחרת, כאשר "למרשתי יש יותר מאשר חשש שהעיכוב במתן האישור נבע משיקולים פסולים ולא חוקיים שנוגעים לדרישות לא חוקיות ולא לגיטימיות שהוצבו בפני
מרשתי".

לאור הנטען במכתבה זו של ב"כ הנתבעת אני סבור שיש לקבל את האיחור בעניין רכיב זה. על אף שמצופה היה מהנתבעת להידרש ולפרט אילו דרישות הציבה בפני
נה הוועדה ולבאר מדוע לא היה בידה להיערך לקראת דרישות אלו מבעוד-מועד לצורך קבלת אישור האכלוס. לצד זאת, לנוכח הטענות הקשות המופנות כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר העיכוב הבלתי מוסבר ומוצדק במתן האישור אכלוס וטופסי 4 של הפרויקט, תוך הדגשת קיומו של חשש משיקולים פסולים ובלתי חוקיים המקופלים בהחלטותיה של הוועדה. על רקע נסיבות אלה אני מאשר את האיחור של 60 ימים במסירת הדירה.

18.
אשר לתקופת "ימי החסד" עליה מבקשת הנתבעת לסמוך. בע"א 7991/07 שמעון רפאלי נ' שמואל רזין (12.04.2011) נדונה השאלה האם במקרה בו תקופת האיחור עולה על תקופת "ארכת החסד" שנקבעה בהסכם המכר יחושב הפיצוי מיום האיחור בפועל או שמא מתום תקופת הגרייס. במענה לשאלה זו השיב כב' השופט ס' ג'ובראן כי אם איחרה החברה למסור את הדירה בתוך תקופת "ארכת חסד", לא תקום לרוכשי הדירות כל עילת תביעה. יחד עם זאת, בחוזה לא נאמר, כי במקרה שהאיחור במסירת יהיה גדול מ"ארכת החסד" הקונים מותרים על פיצוי אף בגין תקופה זו. כך גם בענייננו, משלא הוסכם אחרת בין הצדדים יחושב מניין ימי האיחור ממועד המסירה החוזי ולא מתום תקופת "ימי החסד".

19.
לאור כל המקובץ אני סבור שיש להכיר ב- 156 ימים בגין איחור במסירת הדירה.
מועד המסירה החוזי נקבע ליום 31.1.15 והדירה נמסרה לתובעים ביום 27.6.16 באיחור של 240 ימים (8 חודשים) בהפחתת 84 ימי איחור מוצדקים שהם מעבר לתקופות המוסכמות בהסכם המכר ומעבר ל- 60 הימים הנתונים בחוק המכר (דירות). לפיכך, עומדת לתובעים זכות לקבלת הפיצויים ממועד המסירה החוזי.

20.
עתה נותר לדון במשמעותו של הסכם העדר התביעות שנחתם בין הנתבעת לתובעים בחודש יוני 2016 (נספח ח' לכתב התביעה). עיון בהסכם זה מעלה כי הנתבעת התחייבה לשלם לתובעים פיצוי בסך 28,674 ₪ ומנגד הצהירו התובעים כי סכום זה מהווה פיצוי מלא סופי ומוחלט בגין האיחור במסירת הדירה. הנתבעת טוענת כי חישוב הפיצוי נעשה בשים לב להוראות החוק והסכם המכר ובהסתמך על דמי שכירות חודשיים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה שהוערכו בסך של 3,500 ₪ במכפלת 155 ימים לצרכי העדר התביעות.

21.
על פני הדברים ניתן להתרשם כי מדובר בהסכם העדר התביעות בו הגיעו הצדדים "לעמק השווה" תוך וויתור הדדי על טענות מסוימות בגין הפרה בגין איחור במסירה שקדמה למועד חתימתו. אולם, בענייננו, מדובר בוויתור על זכות מכוח הוראה קוגנטית בדבר פיצוי בגין איחור במסירה. סעיף 7א לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 מורה כי אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.

לאור הוראה זו ובפרט לנוכח התכלית המרכזית שבלב-ליבו של חוק המכר (דירות) אני סבור כי האיזון הראוי בין מגמת החוק וחובת תום הלב הנדרשת מהנתבעת לבין חופש ההתקשרות ועידוד פשרות והסדרים מחוץ לכותלי בית המשפט, יש לבכר את ההגנה על זכויותיהם של הקונים
בנסיבות העניין.

איני סבור כי טענת התובעים לפיה חתימת ההסכם נכפתה עליהם עולה כדי "כפייה" או "עושק" כמשמעותם בחוק החוזים (חלק כללי) אך בהתחשב בנסיבות ספק רב בעיני אם ניתן לראות בנכונותם החופשית של התובעים לחתום על ההסכם.

22.
בהקשר זה נתתי הדעת לסמיכות הזמנים שבין חתימת ההסכם למועד מסירת החזקה וכתנאי למסירתה. מדובר בעיתוי קריטי בו ניצבו התובעים בנקודת חולשה מול הנתבעת על רקע העיכוב שנכפה עליהם במשך תקופה ארוכה של 8 חודשים של חוסר וודאות מבלי שהיה בידם לכלכל צעדיהם כיאות על כל העלויות הכרוכות בכך, כגון תשלום דמי שכירות תוך שהם נושאים בעת ובעונה אחת בהחזרי המשכנתא שנטלו לצורך רכישת הדירה. נקודת זמן זו משקפת את חוסר השוויון שבין הצדדים שעה שהקונים אינם בעמדת מיקוח המאפשרת לשקול את כדאיותו של ההסכם, ודומה כי הכרה בהסכמה זו תסכל את מטרת החוק ותהפוך אותו פלסתר. והדעת נותנת כי הנתבעת הכירה בקיומה של חבות מצדה לתשלום פיצויים על-פי החוק בגין האיחור במועד המסירה וזו הסיבה שטרחה להחתים את התובעים על הסכם העדר תביעות.

גם הכיתוב לצד חתימות הצדדים בשולי ההסכם שנמחק, מחזק את המסקנה בדבר מעמדם הנחות של התובעים כאשר הנתבעת אינה מכחישה את הטענה כי נציגה מטעמה מחק את הכיתוב "תחת מחאה" שנכתב על ידי התובע לצד חתימתו.

לאור האמור אני קובע כי אין בחתימתם של התובעים על הסכם העדר התביעות בנסיבות העניין, כשלעצמה, כדי לאיין את זכאותם לפיצוי מלא בגין האיחור במסירת הדירה.

23.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כי הקונים זכאים לפיצויים ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותם, או לסכום שהוסכם עליו בהסכם המכר בשל איחור במסירת הדירה – לפי הגבוה. בסיס החישוב של סכום הפיצויים שווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.5 עבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד.

הצדדים כאמור הסכימו על סכום הפיצוי של 3,500 ₪ במסגרת נספח השינויים. מנגד לטענת התובעים דמי השכירות לדירה הזהה במאפייניה לדירה שנרכשה עומד על סך 5,000 ₪ לכל הפחות. להוכחת טענתם בדבר דמי השכירות הראויים צירפו התובעים חוזה השכירות של דירת 4 חדרים בבניין בו נבנתה דירת התובעים בתמורה לסכום של 4,500 ₪. כמו כן צורף מכתב בא-כוחם לנתבעת מיום 6.12.15, על-פיו דמי השכירות של דירת 5 חדרים חדשה ששוויה 1,577,000 ₪ בהתבסס על הערכת שמאים ביישוב אלעד ובהסתמך על המידע המפורט באתר רשות המיסים ובאתר מדל"ן, על סך של 5,204 ₪ כאשר על סכום זה יש להוסיף בין 1% ל- 6% בהתחשב בתוספת של גינה, מרפסת או מחסן).

מסמך זה אינו מהווה חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין אולם גם הנתבעת מצדה לא הגישה חוות דעת מומחה כאמור. במאמר מוסגר יצויין כי בניגוד לנטען בסיכומי התובעים לא צורף לכתב התביעה מסמך ממשרד תיווך המאשר כי שכר הדירה של דירת 5 חדרים חדשה ביישוב אלעד הינו 5,000 ₪ לפחות.

24.
סעיף 23 להסכם המכר (בצירוף נספח השינויים ביחס להוראה זו) מעגן את הסכמת הצדדים כי אם יעלה האיחור במסירה על חיבור התקופות המוצדקות תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי בהתאם לסעיף 5א לחוק כאשר לצורך חישוב הפיצוי דמי השכירות החודשיים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה שווים לסך של 3,500 ₪. הנתבעת והתובעים היו מיוצגים בעת עריכת הסכם המכר ובמהלך המשא ומתן לקראת כריתתו, ועל כן יש חשיבות להסכמת הצדדים אולם לצד הסכמה זו יש לזכור כי היא כפופה להוראות חוק המכר המבקש להעריך את דמי ההשכירות ראויים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

בית המשפט לתביעות קטנות רשאי להעריך את דמי השכירות על דרך האומדנה כנגזרת מהנתונים עובדתיים שהוצגו בפני
ו. לאחר שעיינתי בחומר שהונח בפני
אני מוצא כי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה הינם בסך של 5,000 ₪. לאור אמור אני מעמיד את דמי השכירות שבבסיס חישוב הפיצוי על סך של 5,000 ₪.

סכום זה במכפלת 1.5 לפי סעיף 5א ובמכפלת ימי האיחור המסתכמים ב- 6 חודשים (156 ימים). מסכום זה יש להפחית הסכום ששולם על ידי הנתבעת לפי הסכם העדר התביעות בסך 28,674 ₪. על כן יתרת סכום הפיצוי בגין האיחור במסירה הינה 16,326 ₪.

25.
אשר לתביעת התובעים לפיצוי נוסף בגין עוגמת הנפש. לא מצאתי הצדקה לחייב את הנתבעת בתשלום מעבר לתשלום הפיצויים הסטטוטוריים מכוח סעיף 5א. החוק קבע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ובכך יש משום מיצוי עילת התביעה ומשלא הוכח בפני
כי מתקיימות נסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות פיצוי מעבר לקבוע באותו מנגנון.

26.
אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי ולסילוק מלא וסופי אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 16,326 ₪.

לאור מכלול הנסיבות, תישא הנתבעת בהוצאות משפט של התובעים בסך של 2,000 ₪.

כל הסכומים ישולמו לתובעים על ידי הנתבעת בתוך 30 ימים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל.


ניתן היום,
א' כסלו תשע"ח, 19 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.













תק בית משפט לתביעות קטנות 15886-08/16 אבי משה זוהר, רבקה שרון זוהר נ' האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 19/11/2017)