פסקי דין על שרית פרי דניאל | פסקי דין על צחי דניאל | פסקי דין על רועי אמיר

30854-12/16 עא     22/11/2017




עא 30854-12/16 שרית פרי דניאל, צחי דניאל נ' רועי אמיר








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



ע"א 30854-12-16 פרי דניאל ואח' נ' אמיר

תיק חיצוני
:



לפני
כבוד השופטים שבח יהודית
, סג"נ, שאול שוחט
, חנה פלינר
22.11.2017


מערערים

1
.
שרית פרי דניאל
2
.
צחי דניאל
ע"י ב"כ עו"ד דוד הורוביץ


נגד

משיב
רועי אמיר
ע"י ב"כ עו"ד ארצי בן יעקב




פסק דין


1.
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופטת הבכירה דורית קוברסקי) מיום 16.11.2016, אשר דחה את טענתם ל"זכות לחנות בדרכי הגישה מכוח הסכם מכללא או מכוח מצג של הנתבע", אשר "דוחה את התביעה לצו מניעה בכל הנוגע למוסך הדרומי ומקבלת אותה בכל הנוגע למוסך הצפוני"; ואשר קיבל את התובענה לצו עשה וחייב את המשיב "להשיב את המצב לקדמותו פרט למחסום הברזל שנמצא במוסך הדרומי".

2.
בכתב התביעה שהגישו המערערים - הבעלים של שתי דירות בקומה ראשונה בבניין נושא הדיון והבעלים של שני מוסכי החנייה שבקומת הקרקע (יחידות
32/1 ו- 32/2, להלן- המוסך הצפוני, והמוסך הדרומי) - לצו מניעה שיאסור על המשיב "להחנות מכונית בחצר הקדמית של הבניין ... ו/או להפריע בדרך כלשהי לגישה לגראז'ים בבניין", וכן למתן "צו עשה המחייב את הנתבע להחזיר לקדמותו את מצב החצר הקדמית בבניין... על חשבונו".

3.
את תביעתם סמכו המערערים על בעלותם בשני המוסכים; על היתר בנייה מיום 17.02.63 המתיר "רישיון לחלוקת מקום החנייה עבור שני דיירי הבית" (להלן- ההיתר) וכן על הסכם, שנרשם בלשכת רשם המקרקעין, הקובע: "והואילו בקומת העמודים ישנם גרז'ים וכן שטחים המיועדים לחניית מכוניות של בעלי הדירות... לכן הוסכם בין הצדדים כדלקמן: מותנה בזה בפירוש שהגרז'ים הרשומים בתור חלקות משנה 32/1 ו-32/2 ישמשו לחנייה פרטית" (להלן- ההסכם).
המערערים טענו שבשנת 2014 רכשו הן את שתי דירות המגורים והן את שני המוסכים, וכי המשיב ניצל את שהותם בחו"ל עקר את שני מחסומי הברזל שחסמו את דרכי הגישה לשני המוסכים והסדיר לעצמו מקום חניה שלא כדין בתוך חסימת דרך הגישה לשני המוסכים או איזה מהם.

4.
המשיב לא טמן ידו בצלחת והגיש תביעה שכנגד בה עתר ל

פסק דין
הצהרתי ולצו עשה, שתכליתם "למנוע מהנתבעים שכנגד להשתלט על הרכוש המשותף של הבניין ולתפוס חזקה על דרכי הגישה של הבניין ולמנוע חניה של כל דיירי הבית על דרכי הגישה... ". המשיב טען כי המוסכים אינם משמשים בפועל לחניה "ובאין שימוש בגראז'ים לחניה, גם זכות המעבר לג'ראזים בדרכי הגישה מתייתרת"; ועל כן יש להצהיר "כי דרכי הגישה אינם מיועדים לחניה כלל".

5.
ביום 18.09.2014 ניתן על ידי בית משפט קמא צו מניעה זמני "האוסר על המשיב לעשות שימוש בחניה החדשה שהקים".
לאחר ניהול הוכחות, קבע בית משפט קמא, מה שאינו שנוי במחלוקת, כי שטח "דרכי הגישה" למוסכים הוא רכוש משותף; כי הותר לבעלי המוסכים להשתמש במוסכים למטרת חנייה פרטית בלבד; כי בפועל משמש רק המוסך הצפוני, כפי ייעודו, לחניה; וכי המוסך הדרומי שינה את ייעודו המקורי בעת הרלוונטית למגורים (חדר שינה), ולא לחניה. משנדחתה טענת המערערים בדבר קיומו של הסכם מכללא או ויתור מצד בעלי הזכויות בבניין, המקנים למערערים זכות שימוש ייחודית בדרכי הגישה, נתקבלה תביעת המערערים רק ביחס למוסך הצפוני, המשמש כחניה, ונדחתה ביחס למוסך הדרומי.
בית משפט קמא לא הכריע בתביעה שכנגד שהגיש המשיב.

6.
המערערים טוענים כי ההסכם לא הגביל את המערערים לשימוש לצורכי חניה "בלבד", כי הם יכולים לעשות במוסכים "שימושים נוספים"; כי בית משפט קמא התעלם מכך שהוכח שבמשך עשרות שנים כל דיירי הבניין נמנעו מחניה על דרכי הגישה "על אף שהגראז'ים שימשו כחדרי שינה"; כי די "בפוטנציאל השימוש בגראז'" ו- "אין צורך בשימוש אקטיבי"; כי אין לדרוש מהמערערים שימוש למטרת חניה באופן "אקטיבי תדיר"; כי שימושים נוספים במוסך כמו "הצבת הליכון או אכסון חפצים והתקנת כיור" אין בכוחם לשלול את זכות הגישה לגראז', כי די בכך שהמוסך הדרומי ישמש לחנית אורחים; כי חסימת דרך הגישה הנעשית על ידי המשיב אינה יכולה להיחשב כ"שימוש סביר" ברכוש משותף, כי בית משפט קמא התעלם מהעדויות המצביעות על שימוש בלעדי שעשו בעלי המוסכים בעבר בחצר למטרת חניה, וכי בית משפט קמא לא קיים "דיון אמיתי", וכי על ערכאת הערעור "להכריע בשאלה העקרונית האם צריך שימוש יום יומי או צריך פוטנציאל והאם שימושים נוספים פוסלים אותם מלהיות חניה".

7.
המשיב, לא הגיש ערעור שכנגד באשר להיעדר הכרעה בתביעה שכנגד שהוגשה על ידו, והוא תומך בפסק דינו של בית משפט קמא, מנימוקיו. המשיב קיבל על עצמו למלא אחר פסק דינו של בית משפט קמא בכל הנוגע לחיובו להשבת המצב לקדמותו, והוא טוען כי מטרתם האמתית של המערערים אינה שמירה על זכות הגישה לשני מוסכי החניה, כי אם השתלטות על שטחי דרכי הגישה, שאין חולק שהינם רכוש משותף, באופן שיקנה להם ארבעה מקומות חניה.

8.
נתוני הבסיס להכרעה בערעור הם שניים:
האחד- בניגוד למוסכים עצמם, שטח דרכי הגישה למוסך הצפוני ולמוסך הדרומי הינו רכוש משותף של כלל דיירי הבניין;
והשני- עובר לרכישת המוסכים ע"י המערערים הללו שימשו, בניגוד לקבוע בהיתר, למטרת מגורים- חדרי שינה. את נתון הבסיס השני אישר בא כוח המערערים הן בעיקרי הטיעון מטעמו: "בתקופה שבין מתן הסעדים הזמניים (9/14) ובין פסק הדין הסופי (11/16) איחדו המערערים את שתי הדירות לדירה אחת. המערערים הרסו את הקירות שאפשרו את השימוש בגראז'ים כחדרי שינה... וחדלו משימוש בגראז'ים כחדרי שינה..." (סעיף 10).
והן בדיון לפנינו: "...עו"ד הורוביץ: אני מוכן שזה יהיה הבסיס לערעור, אך העובדות לא שנויות במחלוקות שעשרות שנים, הם חדרי שינה עם קיר..." (פרוטוקול הדיון, עמ' 2 שורות 2-6) וכן "... ההיסטוריה חשובה. לא הייתה מחלוקת שכששני המוסכים שימושו כחדרי שינה, כל השכנים אפשרו לדיירים להחנות..." (פרוטוקול עמ' 4, שורות 6-7).

9.
את דרישתם לזכות שימוש בלעדית על שטח דרכי הגישה אף שהוא רכוש משותף, מבססים

המערערים על שני אדנים: האחד - הסכם מכללא, נוהג וויתור המשתרע על פני עשרות שנים, והשני- הפסקת השימוש כחדרי שינה והחזרת השימוש במוסכים למטרת חניה, המקנה להם את הזכות שגישתם למוסכים לא תופרע ע"י חניה נוגדת.
טוען ב"כ המערערים: "אני מראה שבמשך 40 שנה רק אני עמדתי בדרכי הגישה" (עמוד 4 לפרוטוקול שורות 18-19) אלא שבית משפט קמא קבע כי המערערים "לא הציגו תשתית ראייתית מינימלית התומכת בטענתם שלפני עשרות שנים ניתנה הסכמה של כלל הדיירים שרק בעלי הדירות בקומה הראשונה יוכלו להחנות בדרכי הגישה" (פסקה 15). המדובר בממצא עובדתי שערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בו אלא במקרים חריגים, שהמקרה שלפנינו אינו נמנה עליהם.
בנוסף לכך, מסקנת בית משפט קמא בהקשר זה עומדת בהלימה לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע כי: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".
וכן:
סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין: "תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן".

אין טענה לקיומו של תקנון או להוראה מעין זו בתקנון.

סעיף 29(א) לחוק המקרקעין: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".
אין טענה להסכם שנרשם ומתייחס לרכוש המשותף שמול הגראז'ים.
למותר לציין כי התביעה המושתתת על הטענה לעיל אמורה הייתה להיות מוגשת נגד כל בעלי הדירות בבניין (וכפי שהבינונו המדובר בשישה) ולא נגד המשיב בלבד.

10.
נותר אפוא להתייחס לטענה לפיה שינו המערערים את השימוש שנעשה בפועל במשך שנים, ביטלו את השימוש כחדרי שינה והחזירו עטרה ליושנה על דרך השבת השימוש למטרת חניה.

אין ספק שלו הוכח בבית משפט קמא כי המוסכים אכן משמשים לחניה, כפי ההיתר וכפי ההסכם, שאז לא רשאי היה המשיב למנוע מהמערערים את זכות הגישה למוסכים על דרך חניית מכוניתו על איזו מדרכי הגישה, אף שעסקינן ברכוש משותף, ובעניין זה מתפרצים המערערים לדלת פתוחה. אלא שבבית משפט קמא הוכח שבמשך שנים שמשו המוסכים כחדרי שינה, ומשכך נשמט הצורך להבטיח את זכות הגישה למכונית.
האמנם הוכיחו המערערים כי השיבו בזמנים הרלבנטיים למתן פסק הדין את המצב לקדמותו וחדלו מהשימוש למטרת מגורים?
נראה שהתשובה לכך שלילית, ואלו טעמינו:

א.
בכתב התביעה נסמכת הזכות הנטענת על העילות הבאות: הסכם (סעיף 18), הסכם מכללא (סעיף 19), מצג (סעיף 20) ועוולה בנזיקין (סעיף 21).
אין טענה לביטול השימוש למטרת חדרי שינה והשבת השימוש לייעוד המותר.
ב"כ המערערים אישר כי כתב התביעה לא תוקן אלא תירץ זאת בכך ש"הצדדים תיקנו את כתבי הטענות ברגליים ובית המשפט הלך איתם"(עמוד 5 שורה 1).

ב.
בעיקרי הטיעון מאשרים המערערים כי ביטול השימוש במוסכים כחדרי שינה לא התרחש בעת הרכישה, אף לא לפני הגשת התביעה, כי אם במועד כלשהו שבין יום מתן צו המניעה לבין יום מתן פסק הדין, ללא הצבעה על מועד מדויק:
"בתקופה שבין מתן הסעדים הזמניים (9/14) ובין מתן פסק הדין (11/16) הרסו את הקירות שאפשרו את השימוש בגראז'ים כחדרי שינה, התקינו במקומם דלתות מוסך חשמליות וחדלו משימוש בגראז'ים כחדרי שינה ...".

ג.
מר שריקי, שמכר למערערים את המוסך הדרומי העיד:
"ש. ביום שחתמת את החוזה מה היה בתוך הגראז', מקלחת היתה?
ת. ברז מים.
ש. שירותים היו?
ת. כן.
ש. מיטה היתה?
ת. לא. אני מסרתי את המיטה לפני מכירת הדירה...
ש. כשבאת לבקר באת עם רכב?
ת. במקרים מסוימים כן.
ש. איפה החנית את הרכב כשבאת?
ת. איפה שהיה לי חניה ברחוב.
ש. בתוך הגראז'?
ת. לא
"
(פרוטוקול הדיון בבית משפט קמא מיום 06.12.2015, עמ' 16 ש' 1-14).

ד.
תצהיר המערערת 2 (מוצג 9 למוצגי המערערים) אף שהוא משתרע על פני לא פחות מ-9 עמודים, שותק שתיקה רועמת בכל הנוגע לטענת שינוי מטרת השימוש במוסכים בכלל ובמוסך הדרומי בפרט.

ה.
המערערת 1 אישרה בעדותה כי בעת רכישת הדירות היו בגראז' "ספה, טלוויזיה... הייתה אסלה... היה ברז מים עם כיור... היה ברזל דיקט מעץ, היה סורג ודלת ברזל שאפשר להזיז אותה ועל החלק הדרומי יותר היה לדעתי לוח גבס או דיקט עץ...". כן העידה: "אני חונה עם הרכב הזה לרוב בחניון הצפוני, מה שקניתי ממרגלית ועשיתי מספר שימושים בחניון הדרומי שקניתי משריקי... אני חונה בפני
ם וגם בחוץ... אני חוסמת את עצמי". משנשאלה מדוע לא הגישה תצהיר לבית המשפט, מדוע לא תיקנה את התביעה ומדוע לא טענה "שהחזרת את הגראז' מחדרים לגראז'ים" השיבה "אני גם לא כתבתי משהו אחר כי לא הייתי צריכה לתקן למשהו אחר" (פרוטוקול 06.12.2015, עמ' 19-20).

ו.
משביקשנו את ב"כ המערערים להפנות לראיות מהן צריך היה בית משפט קמא להסיק כי המערערים החזירו את המצב לקדמותו טרם מתן פסק הדין, השיב :
"אם בית המשפט שואל אותי מהן הראיות שהובאו בבית משפט קמא אני אומר שאני לא צריך להראות כלום כי הנטל הוא על המשיב. אני הגשתי בקשה לצו מניעה והוא ניתן לי. כאשר צד רוצה למנוע ממני שימוש במוסך לפי היתר, הנטל הוא עליו להוכיח שאני לא עושה בו שימוש ראוי... לא הייתה מחלוקת שכששני המוסכים שימשו כחדרי שינה, כל השכנים אפשרו לדיירים להחנות. השאלה היחידה שהיתה בפני
בית משפט [קמא] האם היה שימוש יחודי או התנהגו כמו כסאות מוזיקליים" (פרו' ע' 4 ש' 8).

משאלה היו הראיות שהונחו בפני
בית משפט קמא, אין לתמוה על קביעתו לפיה המערערים "עושים שימוש אחר במוסך הדרומי ועל כן אין להם זכות מכוח ההסכם 'לנכס' לעצמם את דרך הגישה שמול חניה זו המהווה כאמור רכוש משותף".

11.
למעלה מן הצורך ייאמר שלא מקובלת עלינו הטענה כי די בקיום "הפוטנציאל" של המוסך הדרומי לשמש למטרת חניה על מנת להתבונן עליו ככזה, שכן השימוש בפועל הוא שמקנה את זכות הגישה אף שהיא פוגעת בזכות הבעלים האחרים לשימוש משותף ברכוש המשותף. לו היה מוכח שהמוסך הדרומי משמש לחניה לא היה נפגע השימוש רק משום שהמערערים היו מאחסנים במוסך דברים נוספים, אלא שכאמור, בית משפט קמא לא השתכנע שכך אירע.

כן לא מקובלת עלינו הטענה כי בית משפט קמא דרש מהמערערים להוכיח שימוש תכוף למטרת חניה, עת די, לטעמם, בהוכחת שימוש למטרת חניה מעת לעת. לא כך קבע בית משפט קמא, שראה לנגד עיניו את הפיכת המוסך לחדר שינה במשך תקופה רבת שנים, ועת המערערים כשלו מלהוכיח כי החזירו גם את השימוש במוסך הדרומי לייעודו המקורי.

12.
בניגוד לטענת המערערים לא מתעוררת בתיק שלפנינו כל בעיה רוחבית או עקרונית, משפסק דינו של בית משפט קמא ניתן במקרה פרטני בו כשלו המערערים להוכיח כי השימוש במוסך הדרומי הוחזר על ידם, עובר למתן פסק הדין, למטרת חניה.
הרושם העולה מטיעוני המערערים הוא, וכך ככל הנראה התרשם גם בית המשפט קמא, כי אין המערערים מכוונים להגנה על זכות הגישה למוסכים המוקנית להם מכוח ההסכם וההיתר, אלא מבקשים לייחד לשימושם הבלעדי גם את אותם חלקי הרכוש המשותף המהווים דרך גישה למוסכים, על דרך "חסימה עצמית", כדבריהם.
משהמשיב לא הגיש ערעור שכנגד – לא נביע עמדתנו בעניין זה.

13.


אנו דוחים אפוא את הערעור. המערערים ישלמו למשיב את הוצאות הערעור בסך 20,000 ₪.

ניתן היום, ד' כסלו תשע"ח, 22 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.



יהודית
שבח, שופטת, סגנית נשיא
שאול שוחט
, שופט
חנה פלינר, שופטת












עא בית משפט מחוזי 30854-12/16 שרית פרי דניאל, צחי דניאל נ' רועי אמיר (פורסם ב-ֽ 22/11/2017)