פסקי דין על אמנון בורשטיין | פסקי דין על איתן בורשטיין | פסקי דין על שמחה בורשטיין שיווק ומסחר  | פסקי דין על דוד רביעי

24830-10/14 א     03/12/2017




א 24830-10/14 אמנון בורשטיין, איתן בורשטיין, שמחה בורשטיין שיווק ומסחר בע"מ נ' דוד רביעי








בית משפט השלום בנתניה



ת"א 24830-10-14 בורשטיין ואח' נ' רביעי ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופט
עוז ניר נאוי

תובעים
1.אמנון בורשטיין

2.איתן בורשטיין

3.שמחה בורשטיין שיווק ומסחר בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד דורית דורון ו/או רם דורון


נגד

נתבע
דוד רביעי
ע"י ב"כ עו"ד ישראל אינסלר



פסק דין


תביעה לסילוק ידיו של הנתבע משטח בן 53 מ"ר (שנוי במחלוקת) והמשמש בעיקרו לחניה בחזית המקרקעין, (כהגדרתם להלן) הפונה לרחוב האומנות 14, בנתניה ואשר התובעים טוענים כי הוא בבעלותם. כמו כן, מבקשים התובעים לחייב את הנתבע בדמי שכירות ודמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה בשטח האמור.

כבר עתה אומר כי זכויות הצדדים מקורן בשרשרת הסכמים ארוכה, אשר ראשיתה בשנות ה – 70 של המאה הקודמת וחלקם בכתב יד. ההסכמים נשענים ברובם על תשריטים אף הם ישנים, ולא תמיד ברורים, ומכאן הקושי והמחלוקת בין הצדדים.

א.
מבוא

1.
התובעים והנתבע בעלי זכויות בחלקים שונים בחלק ממקרקעין בשטח של כ- 2,000 מ"ר, בגוש 7962 חלקה 18, ברחוב האומנות 14, באזור התעשייה ספיר, בנתניה (להלן: "החלקה/חלקה 18"/"המקרקעין").

2.
התובעים הם חוכרים לדורות של שטח בן 1,233.2 מ"ר מתוך החלקה, אותו רכשו מחברת אמביל ים (1975) בע"מ (להלן: "אמביל") על פי הסכם מתאריך 17.10.2006, וזכויותיהם נרשמו במינהל מקרקעי ישראל, כתוארו אז, בתאריך 14.5.2012.

3.
אשר לנתבע, זכויותיו במקרקעין מקורן בזיכרון דברים שנערך בשנת 1993, בינו לבין ה"ה סלומון, שלאחריו התפתח סכסוך אשר הוכרע בבית המשפט, ובסיומו נרשמו זכויותיו של הנתבע במינהל.

4.
זכויותיו של הנתבע במקרקעין נרשמו במנהל בהסכם חכירה משולש (סולומון-הנתבע-המנהל) מתאריך 23.11.2005, במסגרתו נכתב בדפוס כי הזכויות הן בשטח של 100 מ"ר [100/2000 מ"ר], אולם בכתב יד נכתב בסמוך כי מדובר בשטח של 80 – 85 מ"ר [80-85/2000 מ"ר]. בעמוד האחרון של ההסכם נכתב בכתב יד כי "לאור אישור העירייה לפיו לא הופקעו מהמקרקעין 20 מ"ר אזי שטח העסקה מושא החוזה הינו 100/2000 מ"ר".

5.
המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב שטח קטן יחסית, המשמש בעיקרו כחניה והפונה לרחוב האומנות, אשר התובעים טוענים כי הוא בבעלותם, וכי הנתבע החל לעשות בו שימוש בסמוך להגשת כתב התביעה; הנתבע טוען מנגד כי השטח בבעלותו וכי מאז ומעולם עשה בו שימוש לצרכיו. יוער כי ברקע המחלוקת סכסוך עסקי פרסונאלי, אשר החל לאחר שהנתבע השכיר את הנכס שבבעלותו לדייר אשר הפעיל עסק המתחרה בעסקיי התובעים. משאין טוב ממראה עיניים, להלן תצלום השטח שבמחלוקת, כפי שצורף לכתב התביעה (נספח ה'):





השטח שבמחלוקת


השטח שבמחלוקת כפי שמופיע בתשריט.

כפי שניתן לראות, השטח שבמחלוקת מצוי בפתח חנותו של הנתבע "
drink center
", משמש לחניית מכוניות ופונה לרחוב האומנות בנתניה. בתמונה ניתן לראות אף שלט המעיד על עסקם של התובעים "בורשטיין" הנמצא מאחורי עסקו של הנתבע. ניתן להבין את קצפם של התובעים כאשר נפתח עסק המתחרה לעסקם ואשר השטח שבמחלוקת מהווה חניה זמינה בפתחו (להלן: "השטח שבמחלוקת/שטח המריבה").

ב.
השאלות שבמחלוקת

6.
בחינת השתלשלות ההסכמים הנוגעים למקרקעין מצביעה על כך שאין היגיון מתמטי בשיוך מלוא השטח שבמחלוקת למקרקעי הנתבע, בשים לב לשטחו של כל צד במקרקעין.

7.
מאידך התובעים לא עמדו בשום שלב על זכותם הנטענת בשטח מושא המחלוקת עד שהנתבע החל לעשות בו שימוש, אשר הפריע להם, כאמור. יתרה מזו השטח שבמחלוקת לא סומן או שויך באופן ספציפי לשטח שבבעלות התובעים במי מהתשריטים על בסיסם נחתמו ההסכמים, ואף נראה כי זה שויך בתשריטים דווקא לשטח אשר בבעלות הנתבע. מבחינת מיקומו, מנותק השטח משטחם של התובעים ונראה הגיוני יותר כי הוא מהווה המשך לשטחו של הנתבע.

8.
השאלה המרכזית בה יש להכריע אם כן היא האם יש להורות על סילוק ידיו של הנתבע מהשטח שבמחלוקת ככל שהתובעים יוכיחו כי מדובר בשטח בבעלותם.

9.
שאלה מקדמית לבחינת סוגיה זו היא שאלת הסמכות העניינית, קרי האם בית משפט זה מוסמך כלל לבחון את סוגיית הבעלות בקרקע, שהינה שאלה מרכזית וליתר דיוק
-זכות החכירה לדורות.

10.
נפרט להלן את הרקע העובדתי, טיעוני הצדדים וראיותיהם, ולאחר מכן נדון בשאלות כסדרן.

ג.
רקע עובדתי

שרשרת ההסכמים והשתלשלות הזכויות במקרקעין

11.
החלקה בכללותה הייתה ידועה בעבר כמגרש 98 בגוש 7947, ושטחה עמד במקור על 2,000 מ"ר
(להלן: "מגרש 98 ההיסטורי"). כיום ידועה החלקה כחלקה 18 בגוש 7962, ושטחה הרשום עומד על 1,994 מ"ר.

12.
את זכויות הפיתוח במגרש 98 ההיסטורי רכשו בשנת 1974 ה"ה ויקטור פלח, משה פלח ומשה מנחם (להלן: "המפתחים"), מהחברה לפיתוח קרית נורדאו בע"מ (הסכם מיום 25.6.1974).

13.
המפתחים ערכו ביניהם הסכם חלוקה והחזקה של המגרש, במסגרתו חילקו את המגרש ל – 3 חלקים בני 666.6 מ"ר כל אחד (98/1, 98/2 ו-98/3), וקבעו כי מגרש 98/1 בן 666.6 מ"ר יהיה בחזקתו הבלעדית של מר משה מנחם [הסכם מיום 10.11.1974 כפי שמוזכר בהסכם מיום 16.4.1979 – נספח 6 לתע"ר אמנון בורשטיין
; להלן: "הסכם החלוקה"].

14.
לאחר הסכם החלוקה, נותרו חלקות 98/2 ו -98/3, אשר שטחן יחד עמד על 1,333.2 מ"ר בסה"כ בחזקתם הבלעדית של ויקטור ומשה פלח (2,000 מ"ר בהפחתת 666.6 מ"ר שנקבע כי יוחזקו באופן בלעדי בידי מר משה מנחם), והן אלה ששטחן ישתלשל בהמשך סיפורינו לידיהם של הצדדים מושא תביעה זו.

15.
על מנת להקל על הבנת הדברים, להלן אחד מתשריטי החלוקה, אשר צורפו לכתבי הטענות, ומבלי להתייחס בשלב זה לשטח שבמחלוקת או לרישומים על גבי התשריט, מבהיר הוא היטב את חלוקת השטח בין המפתחים:






חלקה 98/1

בהחזקתו הבלעדית


של המפתח משה מנחם – 666.6 מ"ר

חלקות 98/2 ו – 98/3 אשר נותרו בידי ויקטור ומשה פלח
כל חלקה בת 666.6 מ"ר, וביחד 1,333.2 מ"ר.

16.
כפי שעוד יפורט להלן, התובעים רכשו זכויות בשטח בן 1,233.2 מ"ר מתוך השטח הנזכר לעיל, מחברת אמביל אשר רכשה את השטח מה"ה פלח בשתי פעימות, ואילו הנתבע רכש את זכויותיו מה"ה סולומון אשר רכשו אף הם זכויות מה"ה פלח בשתי פעימות.

17.
כך בתאריך
17.7.1977 נחתם ההסכם הראשון בין מר משה פלח לבין ה"ה אהרון (יעקב) סולומון ורחל אדרי (סולומון), במסגרתו רכשו סולומון מפלח "אולם" בן 60 מ"ר, מתוך מבנה בן 340 מ"ר, אשר היה בנוי על חלקה 98 [בלשון ההסכם; נספח ה' לתע"ר אמנון בורשטיין
]. כפי הנראה מדובר במבנה אשר היה בנוי על חלקה 98/3.

18.
מספר חודשים לאחר מכן, בתאריך 4.11.1977, נחתם הסכם ראשון בין ה"ה פלח לבין חברת אמביל (בשמה הקודם ים אור בע"מ), במסגרתו רכשה אמביל את הזכויות בחלקה 98/2 בת ה – 666.6 מ"ר בשלמותה (לרבות המבנה הבנוי עליה) [נספח ח' לתע"ר אמנון בורשטיין
] (להלן: "הסכם פלח – אמביל הראשון").

19.
בתאריך 12.12.1978, כחודש לאחר מכירת חלקה 98/2 לאמביל, מבקשים סולומון לבצע רכישה נוספת מתוך חלקה 98/3 אשר נותרה בידי פלח בשלב זה (בניכוי "האולם"). בהסכם שנחתם בין פלח לסולומון, הוגדרו הזכויות הנרכשות כך: "זכויות חכירה בחלק מהחלקה המסומנת בתשריט הרצ"ב בין האותיות א-ד" [נספח ו' לתע"ר אמנון בורשטיין
; נספח לכתב ההגנה של הנתבע] (להלן: "הסכם פלח – סולומון השני").

20.
היקף השטח לא צוין בהסכם, אולם מן התשריט אשר צורף כנספח להסכם במסגרת כתב ההגנה של הנתבע, ניתן לראות בברור את האותיות א, ב, ו-ד, כך שהאות ג היא היחידה שאינה מופיעה בברור בתשריט
(אף אותה ניתן לראות בהגדלה אך לא בברור), ולפיכך נראה כי סולומון ביצעו רכישה של שטח מלבני, הכולל את השטח שבמחלוקת, כדלקמן:


21.
כבר עתה אומר כי חיזוק למסקנתי זו - כי זהו החלק שנרכש על ידי סולומון, מצאתי בכך שבהסכם ניתנה לסולומון זכות מעבר אשר סומנה באותיות "א- ב-ה –ו" (סעיף 8 להסכם פלח – סולומון השני), וכפי שנראה בתשריט לעיל, מדובר בזכות מעבר בשטח מלבן המקביל לשטח המלבני שנראה כי רכשו סולומון.

22.
טענת התובעים כי דווקא זכות המעבר מחזקת את המסקנה כי השטח לא נרכש על ידי סולומון אינה מקובלת עלי, שכן להבנתי לו החלק הקדמי שבמחלוקת לא היה בבעלות סולומון, היה צורך בזכות מעבר נוספת על השטח שבמחלוקת. ועל כך עוד בהמשך.

23.
את השטח שנותר בידי פלח בחלקה 98/3 לאחר המכירה לסלומון, מוכרים ה"ה פלח לאמביל (אז ים אור בע"מ, כאמור), בהסכם שני שנערך בין הצדדים ביום 16.4.1979 [נספח ט' לתע"ר אמנון בורשטיין
] (להלן: "הסכם פלח – אמביל השני").

24.
בהסכם זה מצהירים פלח כי מכרו את חלקה 98/2 בת ה - 666.6 מ"ר לים אור (אמביל), במסגרת הסכם פלח – אמביל הראשון מיום 4.11.1977, וכי מכרו 100 מ"ר מתוך חלקה 98/3 לצד ג' [ה"ה סולומון]. לפיכך, מוכרים הם לאמביל את זכויותיהם ביתרת חלקת 98/3 בסך 566.6 מ"ר (666.6 מ"ר פחות 100 מ"ר אשר נמכרו לצד ג' (סולומון), ואשר מסומנות בתשריט באותיות
abcdfk
, כדלקמן:


25.
כפי שניתן לראות בתשריט הנ"ל, האות
f
אינה מסומנת באופן ברור דיו, וביני לביני התלבטתי אם האות הסמוכה לאות
d
מכיוון מערב היא האות
f
. אולם לאחר ששקלתי בדבר סבורני כי האות
f
היא האות הסמוכה לאות
k
, שכן סימונה בנקודה אחרת אינו מתיישב עם שורת ההיגיון ורצף המקרקעין אותו רכשה אמביל, ואף סימונה בנקודה זו, מתיישב עם סימון הממכר בהסכם העתידי בין אמביל לבין התובעים, ואף עם הסכם פלח – סולומון השני הנזכר לעיל. לנוכח האמור, מתשריט זה נראה כי אמביל לא רכשה את השטח מושא המחלוקת.

26.
עוד הוסכם בהסכם פלח – אמביל השני, כי הממכר כולל גם "זיקת הנאה ו/או זכויות מעבר" בשטח המוכר, למעבר לכניסה לנכסם של סולומון לימים של הנתבע, וכי כל העברת זכויות שתעשה
אמביל (ים אור) תכלול גם העברה של זיקת ההנאה.

27.
לימים, בשנת 1993, רכש הנתבע מסולומון את חלקם. בזיכרון הדברים שהוצג בפני
בית המשפט מיום 21.3.1993 [נספח ד' לתע"ר אמנון בורשטיין
] נכתב כי הממכר הוא "שני מבנים המחוברים יחדיו שהם כ – 85 מ"ר". כן נכתב כי "השטח שלפני המבנה, הנכס עד המדרכה שייך למבנה והוא חלק בלתי נפרד מהמבנה, הנכס. (המחיר כולל השטח שלפני המבנה)" – זהו גם החלק במקרקעין בו מצוי השטח שבמחלוקת.

28.
יוער כי ההסכם הסופי בין הצדדים לא הוגש, אף שמתביעה שהתנהלה בין הנתבע לסולומון [התביעה הוגשה לתיק במסגרת מסמכים שהוגשו בתאריך 17.7.2017], עולה כי הסכם שכזה נחתם ביום 7.9.1993, ולפיו סולומון מכרו לנתבע את זכויות החכירה שלהם במבנה תעשייתי בשטח של כ – 80 -85 מ"ר.


29.
בתאריך 23.11.2005, למעלה מעשור לאחר מכן, ולאחר סיומו של ההליך המשפטי, נרשמו כאמור זכויותיו של הנתבע במנהל מקרקעי ישראל בהסכם חכירה משולש בין סולומון, הנתבע והמנהל. בעמוד הראשון של הסכם החכירה נכתב כי החלק המועבר לנתבע הוא בן 100/2000 מ"ר, אלא שה – "100" נמחק ולידו נכתב בכתב יד "80 – 85". בעמוד האחרון של ההסכם נכתב בכתב יד כי "לאור אישור העירייה לפיו לא הופקעו מהמקרקעין 20 מ"ר אזי שטח העסקה מושא החוזה הינו 100/2000 מ"ר".

30.
שנה לאחר מכן, נכנסים התובעים לתמונה, ורוכשים את חלקה של אמביל במקרקעין, על פי הסכם מיום 17.10.2006 [נספח א לתע"ר יורם בלום; להלן: "הסכם אמביל – בורשטיין"].

31.
במסגרת הסכם זה נכתב כי התובעים רוכשים שטח של 1,233.2 מ"ר מתוך חלקה 18, כמתואר בתשריט שצורף לחוזה, וכדלהלן:

32.
עוד צוין בהסכם אמביל-בורשטיין כי בעת מכירת זכויות החכירה לנתבע על ידי החוכר המקורי (פלח) הובטחה לו זכות מעבר משותפת עם אמביל, כפי שסומן על גבי התשריט. הובהר כי הנתבע אינו עושה עוד שימוש בזכות המעבר, כיון ש"לפני שנים, אטם רביעי [הנתבע-נ.ע.] את הדלת, במבנה השייך לו, בחלקו בחלקה שהובילה אל המעבר, ומאז אינו עושה כל שימוש במעבר" (סעיף 2.7 להסכם אמביל בורשטיין).

33.
יוער כי זכויות התובעים על פי הסכם זה נרשמו במנהל מקרקעי ישראל בתאריך 14.5.2012.

34.
זהו בסיס מערך זכויות הצדדים במקרקעין, נכון להגשת התביעה.

ד.
טענות הצדדים

טענות התובעים
35.
טוענים התובעים כי עסקינן במקרקעין מוסדרים, ומשכך לא יכול הנתבע לרכוש זכויות בקרקע אלא לפי חוק, והנתבע לא המציא אישור זכויות לתמיכה בטענתו כי מדובר בשטח בבעלותו.

36.
עוד טוענים התובעים כי הנתבע רכש זכויות לכל היותר בשטח בן 94.2 מ"ר מתוך החלקה, ולפיכך כל שטח החורג מכך, הוא בבעלותם, כולל השטח שבחזית בית העסק של הנתבע, הוא השטח שבמחלוקת. חיזוק נוסף לטענתם זו מוצאים התובעים בכך שהנתבע בעצמו הגדיר את זכויותיו בכתב התביעה שהגיש כנגד סלומון, ובהסכם עליו נסמכה תביעה זו כמבנה בשטח של 80 – 85 מ"ר. קרי, לא כולל שטח שאינו בנוי ולא כולל שטח עד למדרכה.

37.
את הטענה כי השטח אינו מופיע בתשריט כחלק מן הממכר, מסבירים התובעים בכך שאמביל לא נזקקה לשטח הקטן שלפני בית עסקו של התובע, בהעדר יכולת לאחסן בו סירות אותן בנתה, אולם אין פירוש הדבר כי וויתרו עליו.

38.
בנוסף, טוענים התובעים כי לו היה יכול הנתבע להגיע לבית העסק מן החזית, לא ברור מה היה הצורך בזיקת ההנאה למעבר בשטח התובעים המלמדת על כניסה לעסק מצדו ולא מן החזית דרך השטח שבמחלוקת.

טענות הנתבע

39.
טוען הנתבע מנגד, כי הוא תמיד עשה שימוש בפתחים ובשטח אשר בחזית חנותו, וכי רכש אותו באופן מפורש בהסכם מול סולומון. במהלך 39 שנה לא נטענה כל טענה באשר לשטח שבמחלוקת, והסכסוך החל רק משום שהשכיר את הנכס לדייר אשר הפעיל עסק המתחרה בעסקיי התובעים.

40.
התובעים לא הוכיחו כי השטח בבעלותם, להפך הוכח כי השטח אינו בבעלותם. אמביל מעולם לא רכשה את השטח שבמחלוקת, ולפיכך התובעת לא יכולה הייתה לרכשו. לרישומי מנהל מקרקעי ישראל אין מעמד מיוחד בחוק, והרישום בהם דינו כדין רישום בפנקסים פרטיים. אף בבקשות להיתרי בנייה אשר הגישו התובעים וקודמיהם במהלך השנים התייחסו הם לשטח השנוי במחלוקת כחלקו של הנתבע.

41.
הנתבע הוכיח באמצעות שרשרת החוזים עד לחוכר הראשון כי הוא זה שרכש את השטח השנוי במחלוקת. הנתבע הסביר בעדותו כי סבר שהשטח שנרשם במנהל הוא השטח הבנוי בלבד, להבדיל מכלל השטח. אשר לזכות המעבר – זו נדרשה לנתבע משום שהנכס שימש בעבר כמסעדה והיה צורך בכניסה תפעולית נפרדת שאינה משותפת עם הלקוחות.

42.
אפילו יסבור בית המשפט שהשטח שבמחלוקת בבעלות התובעים, עקרון תום הלב מחייב לשלול מהתובעים את הסעד המבוקש לסילוק יד, שכן השטח הוא צינור החמצן של בית העסק של הנתבע, לתובעים לא תצמח כל תועלת מן השימוש בו שכן לא ניתן לבנות בשטח כה מצומצם דבר, וממילא במשך עשרות רבות של שנים לא עלתה כל טענה ביחס לשטח זה.

43.
התובעים אינם זכאים לכל פיצוי משלא נגרם להם כל נזק ממון, כהגדרתו בפקודת הנזיקין. גם לפיצויים מכוח דיני עשיית עושר אין התובעים זכאים, ראשית משום שזנחו טענה זו במסגרת סיכומיהם, ובעיקר משום שלא נמנע מהם כל רווח, ו"זכייתו" של הנתבע לא הייתה כרוכה בכל חסרון כיס מצד התובעים.

תשובת התובעים לטענות הנתבע

44.
בתשובתם לטענות הנתבע מלינים התובעים על כך שלא צרף את חוזה הרכישה, ואף לא הסביר בסיכומיו מדוע זה לא צורף (סעיף 1 לסיכומי התשובה).

45.
עוד טוענים הם בתשובתם, כי כל טענותיו של הנתבע הן טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב, וכי טענותיו תמוהות בעיקר לנוכח
העובדה שלא טרח לתקן את רישום זכויותיו במנהל עד היום (סעיפים 2 – 3 לסיכומי התשובה).

46.
לסיכום, טוענים התובעים, כי הנתבע מנסה לשנות את חוקי הפיזיקה, ולא ניתן לקבל את טענותיו, שכן הוא לא יכול היה לרכוש יותר ממה שרכשו ה"ה סולומון (סעיפים 5 - 11 לסיכומי התשובה).

ה.
ראיות הצדדים
ראיות התובעים
47.
התובעים
תמכו תביעתם בתצהיר עדות ראשית מטעם אמנון בורשטיין
(התובע 1) אשר כלל בתצהירו גם התייחסות לטענות הנתבע והגנתו, וכן בתצהיר עדות ראשית מטעם יורם בלום (בעל מניות באמביל), לתמיכה בעובדות אשר ביחס לתקופה טרם רכשו התובעים את המקרקעין.

48.
אמנון בורשטיין
צרף לתצהירו את כתב העברת זכות החכירה (נספח א); הסכם אמביל-בורשטיין ללא התשריט (נספח ב); תשריט שלא ברור מקורו (נספח ג); זכרון הדברים בין סולומון לנתבע (נספח ד); ההסכמים ההיסטוריים בין פלח לסולומון (נספחים ה' ו-ו'); הסכם החכירה המשולש בין סולומון, הנתבע והמנהל (נספח ז); ההסכמים ההיסטוריים בין פלח לאמביל (בשמה הקודם - ים אור בע"מ) (נספחים ח ו-ט); הסכם משולש בין פלח, אמביל והמנהל (נספח י); תמונות השטח שבמחלוקת (נספח יא); ומכתב ההתראה ששלחו לנתבע (נספח יב).

49.
יורם בלום צרף אף הוא לתצהירו את הסכם אמביל –בורשטיין, אלא שהוא צרפו על כל נספחיו, לרבות התשריט שצורף אליו (נספח א); את כתב העברת זכות החכירה (נספח ב); והסכמי פלח – אמביל ההיסטוריים (נספח ג).

50.
עוד תמכו התובעים את תביעתם בחוות דעת מומחה של המהנדס והשמאי דוד טיגרמן אשר העריך כי הנתבע עושה שימוש בפועל בשטח בן 148 מ"ר, ולפיכך זה חורג בהכרח לשטחם של התובעים, וכן חוות דעת מומחה של המודד ירון לזר, אשר העריך את שטח חנותו של הנתבע ב – 85 מ"ר.

51.
כל מצהירי התובעים והמומחים מטעמם העידו ונחקרו בישיבת ההוכחות.
ראיות הנתבע

52.
הנתבע
הגיש תצהיר לתמיכה בעובדות, אותן פרט במסגרת הגנתו, ואף הוא צרף מסמכים רבים לתצהירו, ובהם תשריט המקרקעין (נספח א); אישור ממנהל ההנדסה בעיריית נתניה כי בוצעה הריסה של חלק מן הנכס בבעלות הנתבע בשל חריגה מקו בניין, ולא מטעמי הפקעה, ודרישת ראש ענף עסקות ברשות מקרקעי ישראל להמציא אישור שכזה (נספחים ב ו-ב1); תכניות בניה שהגישה אמביל (ים אור) בשנים 1981 ו - 1990 (נספחים ד1 ו-ד2); ובקשה להיתר שהגישה אמביל בשנת 2003 (נספח ה).

53.
הנתבע צרף לתביעתו אף חוות דעת מומחה של המודד יצחק בן אבי, אשר העריך את השטח הכולל בו עושה הנתבע שימוש עד לחזית הרחוב, כבן 138 מ"ר.

54.
גם הנתבע והמודד מטעמו העידו ונחקרו בישיבת ההוכחות.

ו.
דיון והכרעה

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים החלטתי לדחות את התביעה משלא עמדו התובעים בנטל להוכיח כי הזכויות בשטח שבמחלוקת שייכות להם; להלן טעמי.

הערה מקדימה - לבית משפט השלום סמכות עניינית לדון בתביעה

55.
כידוע סמכותו של בית משפט השלום בענייני מקרקעין קבועה בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, וקובעת כי סמכותו של בית משפט השלום מוגבלת לתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם. עוד קובע הסעיף, כי בית משפט השלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין.

56.
במקרה דנן, טוען הנתבע כי השטח ממנו מבקשים התובעים לסלק את ידיו, אינו בבעלותם, ולפיכך מבחינת מהות הסכסוך עניין לנו בסכסוך החורג משאלת החזקה והשימוש.

57.
לנוכח האמור, ראיתי להבהיר כי לבית משפט זה סמכות שבגררא לדון אף בנושא הבעלות. בספרו מבהיר השופט גורן כי בית משפט השלום אינו אמור לעכב הליכים לסילוק יד, עד שתתברר בבית המשפט המחוזי טענת הנתבע בעניין הבעלות בנכס, וכי במקרה כזה על בית משפט השלום לדון בנושא הבעלות כשאלה שבגררא [אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 12), בעמ' 88].

58.
משום שסמכותו העניינית של בית המשפט נקבעת לפי מבחן הסעד, קרי על פי הסעד לו עותר התובע בכתב התביעה, לבית משפט השלום סמכות לדון בתביעה לנוכח הסעד המבוקש בה
- סעד של סילוק יד. ודוק.

59.
כאשר הסעד המתבקש הוא סעד של פינוי תוקנֶה הסמכות לבית משפט השלום אפילו כאשר התיאור העובדתי בכתב התביעה מצביע על סכסוך קנייני בשאלת בעלות, שכן הסמכות נקבעת על פי הסעד שהתובע עתר לו. עמד על כך בית המשפט המחוזי בע"א (ת"א) 4339-09-07 מינהל מקרקעי ישראל נ' מסורי חיים (29.1.2008) (להלן: "עניין מסורי"), תוך שהפנה לדברי בית המשפט העליון בפרשת אלדרמן:

"המבחן המקובל לעניין קביעת הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד, ולפיו נקבעת הסמכות על פי הסעד שעותר לו התובע בכתב התביעה, ולא על-פי מהות הסכסוך או עילת התביעה ...

בפרשת אלדרמן מורה אותנו השופט גרוניס (בעמ' 534):

'מבחן הסעד הינו מבחן פשוט יחסית. על-פיו נדרשים אנו לבחון את כתב הטענות שהגיש התובע (או המבקש) עם פתיחתו של ההליך. הא ותו לא. על-פי הסעד הנקוב שם נדע אם ההליך הוגש לבית המשפט המוסמך, או שמא הייתה חובה להגישו לבית משפט אחר. אין צורך כלל להידרש לטענותיו של הנתבע (או המשיב) בכתב הטענות שהגיש הוא בתגובה. במילים אחרות, קביעת הסמכות נעשית על פי האמור בכתב התביעה, ואין בטענותיו של הנתבע כדי לשנות במקרה רגיל"

(ההדגשה הוספה).'"


60.
בהמשך מפנה בית המשפט בעניין מסורי לדברי המלומד ד' שוורץ בספרו סדר דין אזרחי חידושים, תהליכים ומגמות (תשס"ז) (בעמודים 166

-167) לפיהם:

"... בידי מנסח כתב התביעה הכוח לנסח את הסעד המבוקש באופן שיקנה סמכות עניינית דווקא לבית משפט מסוים שהוא חפץ בו. בתביעת פינוי, למשל, המתבססת על הפרת חוזה שכירות, גם אם התיאור העובדתי בכתב התביעה מצביע למעשה על סכסוך קנייני בשאלת בעלות, תוקנה הסמכות העניינית לבית המשפט על פי סעד הפינוי שהתובע, המשכיר, עתר לו. כלומר גם אם על פי מהות הסכסוך דין התביעה היה להתברר בבית המשפט המחוזי- בהיותה תביעה לבירור סכסוך בשאלת בעלות-תוקנה הסמכות לבית משפט השלום, משום שהסעד המבוקש הוא סעד של פינוי"


61.
לנוכח כל האמור, בית משפט זה מוסמך לדון בשאלת הבעלות בשטח שבמחלוקת (וליתר דיוק – זכות החכירה לדורות) מכוח
סמכותו שבגררא, משום שהסעד לו עותרים התובעים הוא סעד של פינוי.

התובעים לא הוכיחו כי השטח בבעלותם, ולפיכך אין הם זכאים לסעד המבוקש

62.
כידוע המוציא מחברו עליו הראיה, ולפיכך, על מנת להיות זכאים לסעד של סילוק יד, על התובעים להוכיח כי השטח ממנו מבקשים הם כי הנתבע יסלק ידיו, הוא בבעלותם. מבחינת מכלול הראיות שהוגשו סבורני כי התובעים לא עמדו בנטל, ולא רק שלא הצליחו להוכיח כי השטח בבעלותם, אף מתקבל יותר על הדעת כי השטח בבעלותו של הנתבע.

63.
כפי שעלה מן ההסכמים שהוצגו לעיל, דומה כי אמביל מעולם לא רכשה את השטח השנוי במחלוקת, ולפיכך התובעת, אשר רכשה את שטחה מאמביל, לא יכולה הייתה לרכשו. ודוק.

64.
אמביל רכשה את שטחה מפלח בשתי פעימות. בפעימה הראשונה רכשה את חלקה 98/2 אשר אינה כוללת את השטח שבמחלוקת, ואין על כך מחלוקת, ודומה כי גם בפעימה השנייה רכשה שטח אשר אינו כולל את השטח האמור.

65.
כך, וכפי שהוצג לעיל, במסגרת הסכם פלח – אמביל השני, רכשה אמביל מפלח שטח בן 566.6 מ"ר, אשר סומן בתשריט באותיות
abcdfk
, ואשר אינו כולל את השטח שבמחלוקת, הנמצא מערבית לאות
d
.

66.
מאידך גיסא, בהסכם פלח – סולומון השני, סומן כפי הנראה השטח שבמחלוקת כשטח אותו רכשו סולומון מפלח; אף בהסכם בין סולומון לבין הנתבע צוין מפורשות כי השטח שבמחלוקת כלול בהסכם:

"השטח שלפני המבנה, הנכס עד המדרכה שייך למבנה והוא חלק בלתי נפרד מהמבנה, הנכס. (המחיר כולל השטח שלפני המבנה)".

67.
התובעים אמנם מלינים על כך שהנתבע לא צרף את ההסכם המאוחר שנחתם לאחר זכרון הדברים, וטוענים כי יש לזקוף זאת לחובתו של הנתבע, אולם איני סבור כמותם. סבורני כי מכלול הראיות מחזקות דווקא את גרסתו של הנתבע, לרבות הסכם פלח-אמביל השני ואף הסכם אמביל – בורשטיין, אשר נחתם עם התובעים עצמם.

68.
שוכנעתי מעדותו של הנתבע כי בדק את הנכס שרכש, ואף שהסכים כי סולומון לא יכול היה למכור לו שטח אשר לא היה בבעלותו [עמוד 26, שורה 19] עמד על כך שהשטח האמור היה של סולומון מכוח ההסכם השני, כפי שסומן באותיות א –ד [עמוד 26, שורות 23 – 31].

69.
לעומת הנתבע, התובע העיד כי רק אחרי שהשוכר של הנתבע התחיל "לעשות בעיות" הסתכל בתוכניות והתחיל לבצע מדידות [עמוד 10, שורות 28 – 30], וכי לא הלך לבדוק בשטח מה קנה [עמוד 12, שורה 31]. כשנשאל אם חשב שהשטח שבמחלוקת הוא שלו בעת שרכש אותו, התחמק ממתן תשובה מפורשת והשיב כי רכש 1233 מ"ר [עמוד 10, שורות 31 -34].

70.
כשהוצג לתובע התשריט שצורף להסכם עליו חתם עם אמביל [נספח א לתצהיר יורם בלום; התשריט שצורף להסכם אמביל-בורשטיין], הודה כי שטח המריבה לא סומן כחלק מן הממכר [עמוד 11, שורות 4 -7]. התובע אף הודה כי בעת שרכש את הנכס "הווטרינות של הנתבע היו קיימות בחזית המבנה שלו" [עמוד 12, שורות 21 -22].

71.
זאת ועוד, אף מלשון ההסכם בין אמביל לבורשטיין ניתן ללמוד כי הנתבע עשה שימוש בחזית עוד כשרכשו התובעים את חלקם מאמביל, שכן נכתב מפורשות ביחס לזכות המעבר בשטחם של התובעים כי זו נאטמה לפני שנים על ידי הנתבע, והוא אינו עושה בה שימוש עוד: "לפני שנים, אטם רביעי [הנתבע-נ.ע.] את הדלת, במבנה השייך לו, בחלקו בחלקה שהובילה אל המעבר, ומאז אינו עושה כל שימוש במעבר" (סעיף 2.7 להסכם אמביל בורשטיין). מכאן שלא הייתה יכולה להיות כל כניסה אחרת לבית העסק של הנתבע עת רכשו התובעים את המקרקעין אלא דרך השטח שבמחלוקת.

72.
גם עדותו של מר בלום לא סייעה לתובעים, ואף הוא הודה כי התשריט אשר צורף להסכם פלח-אמביל אינו כולל את שטח המריבה, וסימן את האותיות
abcdfk
בכתב ידו [נ/2], כשטח אשר אינו כולל את השטח שבמחלוקת [עמוד 16, שורות 10 – 13]. מר בלום לא ידע להשיב לשאלת בית המשפט מדוע שטח המריבה לא סומן בתשריטים [עמוד 16, שורות 18]. כשנשאל אם השטח שבמחלוקת סומן בתשריט אשר צורף להסכם אמביל – בורשטיין שערך הוא בעצמו עם התובעים, הודה כי השטח לא סומן [עמוד 17, שורות 23 -24].

73.
זאת ועוד, כאשר נשאל מדוע לא ייחס לתובעת את הבעלות בשטח המריבה במסגרת בקשתה להיתר [נספח ד2 לתע"ר הנתבע], טען כי משום שלא היה רצף בו יכול היה לבנות, לא מדד את החלק שלפני שטחו של הנתבע [עמוד 16, שורות 23-26]. אף כאשר נשאל מדוע לא התייחס לשטח לפחות לצורך אחוזי בנייה, השיב כי לא הוא זה שמדד והוא לא זה שהגיש את התוכנית [עמוד 16, שורות 27- 28], אך באשר לבקשות עליו הוא חתום בעצמו אמר, כי לא האירו את עיניו בנושא "ובדיעבד יתכן שזה טעות בהגשה" [עמוד 17, שורות 18 -19].

74.
גם מומחה התובעים טיגרמן העיד כי השטח שבמחלוקת אינו חלק מחלקה 98/2 אשר רכשה אמביל בפעימה הראשונה, ואף לא מופיע בשטח שסומן כשטח שנרכש במסגרת חלקה 98/3, במסגרת הפעימה השנייה [עמוד 13, שורות 18- 32].

75.
הן המודד מטעם התובעים והן המודד מטעם הנתבע מצאו פערים בין השטחים בהסכמים לבין השטחים בהם מבצעים הצדדים שימוש בפועל, כאשר אף בין חוות הדעת של מומחי התובעים היו פערים. המודד לזר הסביר כי תמיד ישנם הפרשים בין מדידה למדידה במספר מטרים [עמ' 9, שורות 29 -32] ואילו המומחה טיגרמן ניסה להסביר את הפערים בכך שהמודד לזר מדד את חנות הנתבע רק מבחוץ. המודד בן אבי מטעם הנתבע הסביר כי הפערים נובעים משינוי מיקום הגבול הצפוני של החלקה לאחר פרצלציה, וחישב את שטחו הכולל של הנתבע עד לחזית הרחוב, כבן 138 מ"ר.

76.
זאת ועוד, המודד מטעם התובעים בעצמו קבע כי התובעים עצמם חורגים משטחם בן ה -
1,233.2 מ"ר, ועושים בפועל שימוש בשטח של
1245 מ"ר [חוו"ד מטעם המודד-בטבלת השטחים המוגדרת בתשריט המודד כ"חלוקה בין הבעלים"; ועדותו בעמוד9, שורות 21 -22], כך שאף לגישתם אין הם חסרים כלל!!!

77.
סבורני כי לנוכח כל האמור, ובשים לב לפערים בין השטחים לבין ההסכמים כמפורט, יש מקום להסתמך על התשריטים שצורפו להסכמים, ולא על החישוב המתמטי, אשר אינו מוביל למסקנות חד משמעיות.

78.
בעניין זה, מקובלת עלי אף טענתו של הנתבע ביחס למעמדם של הרישומים במינהל מקרקעי ישראל. כך, רק מרשם המקרקעין המנוהל בידי משרד המשפטים הוא בעל תוקף מחייב, ואין הדבר נכון ביחס לרישומי הנכסים שבמינהל מקרקעי ישראל. ראו בעניין זה דבריו של המלומד יהושע ויסמן בספרו דיני קניין – חלק כללי (תשנ"ג) בעמ' 242:

"סמכויות המרשם הן בידי משרד המשפטים, המופקד על הליכי הסדר המקרקעין, ועל ניהול פנקסי הרישום. לרישומי הנכסים שבמינהל מקרקעי ישראל אין כל מעמד בחוק." [ההדגשות שלי-נ.ע.]

79.
גם המלומד חיים זנדברג בספרו הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל (תשס"א) בעמ' 379 - 380, מבהיר כי הרישום במינהל מקרקעי ישראל אינו מבטיח את ההגנות להן זכאי מי שמסתמך על מרשם המקרקעין:

"כאשר מדובר במקרקעי ישראל נובעת דרישה זאת [לרישום-נ.ע] מרצונם של מנהל מקרקעי ישראל, או של מחכירי משנה מטעמו, לפקח על העברת זכות שכירות ולהתנותה. כתוצאה מכך נוצרו מרשמים, שבהם מתועדות שרשרות הזכויות החוץ מרשמיות, במנהל מקרקעי ישראל, בחברות משכנות וקבלניות, בסוכנות היהודית וביישובים שיתופיים. גם במקרקעין פרטיים מותנית היכולת להעביר זכות חוץ מרשמית ברישום ...
הרישום במאגרי מידע אלה איננו מקנה לבעל הזכות החוץ מרשמית את כל יתרונותיו של הרישום במרשם הזכויות ואיננו משריין את המסתמך עליו מפני פגמים ברישום."

80.
לנוכח האמור, בהעדר מעמד מחייב לרישומי המינהל, אין התובעים יכולים להיבנות מכך שבמינהל רשומים על שמו של הנתבע 85 מ"ר בלבד. בעיקר כאשר מעיד הנתבע כי סבר שהשטח שנרשם במינהל הוא השטח הבנוי בלבד, להבדיל מכלל השטח, ולפיכך לא ראה בעייתיות בכך שנרשמו 85 מ"ר בלבד, וממילא במקום אחר נרשמו זכויותיו כבנות 100 מ"ר. עדותו זו הייתה אמינה עלי, ככלל עדותו אשר הייתה בהירה רהוטה וסדורה.

81.
אשר לטענת התובעים כי לא היה הגיון במתן זכות מעבר אם הייתה גישה לנכס הנתבע גם מן החזית, הסביר הנתבע כי למסעדה אשר הייתה בעבר במקום היה צורך בכניסה תפעולית נפרדת, ולכן היה הכרח במתן גישה נוספת. טענת הנתבע לא גובתה בכל ראיה, אולם, משום שהתביעה הוגשה בשיהוי כה רב, וכאשר עדותו של הנתבע הייתה אמינה עלי לכל אורכה ורוחבה, וכאשר כפי שצוין לעיל, מההסכם בין אמביל לתובעים מיום 17.10.2006, עלה שלא הייתה יכולה להיות כל כניסה אחרת לבית העסק של הנתבע עת רכשו התובעים את המקרקעין, סבורני כי דין כלל טענותיהם של התובעים בעניין זה להידחות.

82.
בהתאם יש לדחות את הסעדים הכספיים הנלווים אותם ביקשו התובעים בתביעתם, משנדחה סעד סילוק היד.


הערות לפני סיום

83.
לפני סיום אציין כי בשל חוסר הבהירות שבהסכמים ואיכות התשריטים שצורפו, סברתי כי הפתרון הראוי במקרה זו הוא הצמדת השטח שבמחלוקת לשטחו של הנתבע, כאשר כדי למנוע המשך התדיינויות לרבות בשאלת הבעלות יישקל מתן פיצוי כספי לתובעים. הצדדים לא הסכימו למתווה זה, ומכאן שלא היה מנוס מהכרעתי זו.

84.
עוד ראיתי לציין כי משקבעתי שהתובעים לא הוכיחו כי השטח שבמחלוקת הוא בבעלותם, לא ראיתי צורך לדון בטענות הנתבע בדבר תום ליבם של התובעים, ובדבר העדר תחולתם של דיני עשיית העושר [סעיפים 34 ואילך לסיכומי הנתבע].

ז.
סיכום

85.
לנוכח כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות, והיא נדחית.

86.
לאחר שלקחתי בחשבון את מכלול השיקולים, לרבות ההליכים שנוהלו בתיק והתוצאה אליה הגעתי, מצאתי לחייב את התובעים, יחד ולחוד, בהוצאות הנתבע בסך 5,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪. הסכום הכולל ישולם תוך 30 יום.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים, בדואר רשום.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז לוד, בתוך 45 יום.

ניתן היום,
ט"ו כסלו תשע"ח, 03 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.











א בית משפט שלום 24830-10/14 אמנון בורשטיין, איתן בורשטיין, שמחה בורשטיין שיווק ומסחר בע"מ נ' דוד רביעי (פורסם ב-ֽ 03/12/2017)