פסקי דין על הלני השקעות ונדל"ן בע"מ | פסקי דין על מאיה ל.ס. | פסקי דין על גיל סלוקי |

68167-11/16 א     10/12/2017




א 68167-11/16 הלני השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מאיה ל.ס. בע"מ, גיל סלוקי








בית משפט השלום בקריית גת- בשבתו בבית משפט השלום בבאר שבע



ת"א 68167-11-16 הלני השקעות ונדל"ן בע"מ
נ' מאיה ל.ס. בע"מ
ואח'










בפני

כבוד השופט
משה הולצמן


המבקשת:
התובעת

הלני השקעות ונדל"ן בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד יניב סולמי ואח'




נגד


המשיבים:
הנתבעים

1. מאיה ל.ס. בע"מ
2. גיל סלוקי
ע"י ב"כ עוה"ד ווקס סלוקי




החלטה

1.
בפני
י בקשה למתן סעדים זמניים שהוגשה על ידי המבקשת.
2.
המבקשת שהינה בעלת זכויות החכירה במבנה בן שלוש קומות ברחוב הרימון 70, קריית גת, השכירה למשיבה 1 (להלן: "המשיבה") את הקומה הראשונה בשטח של כ- 1,000 מ"ר (לרבות מרתף והחצר הצמודה אליו), בהסכם שכירות מיום 16.12.2012.
המבקשת הגישה תביעה לפינוי המשיבים וסילוק ידם מהמושכר וזאת בהמשך להודעתה על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידי המשיבה, כך לפי הטענה.
3.
ביום 13.2.2017 נערך דיון בתובענה, ניתנה למבקשת אפשרות להגיש ראיות נוספות מטעמה, ונקבע מועד דיון נוסף, אלא שבהמשך להחלטתו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (רע"א
4022-05-17 מאיה ל.ס. בע"מ
נ' הלני השקעות ונדל"ן בע"מ
), הדיון בהליך הועבר לפסים של סדר דין רגיל, ובהתאם לכך נקבעו סדרי הדיון. ביום 29.11.2017 נערך דיון קדם משפט ונקבעו מועדים להשלמת חומר הראיות על ידי הצדדים, וכן מועדים לשמיעת ראיות בימים 9.5.2018, 14.5.2018, ו- 28.5.2017.

4.
ביום 26.10.2017 המבקשת הגישה את הבקשה הנדונה למתן סעדים זמניים, במעמד צד אחד, או במעמד הצדדים, ובכלל זה מינוי כונס נכסים מטעמה על המושכר, ומתן צו מניעה האוסר על המשיבים לערוך שינויים במושכר, ולהעביר את הזכויות בו, או להשכירו, לאחרים. לאחר שבחנתי את הבקשה מצאתי לנכון להידרש לקבלת תגובה מטעם המשיבים, ובהמשך הוגשה תשובה מטעמה של המבקשת. בדיון שנערך ביום 29.11.2017 הצדדים, באמצעות באי כוחם, השלימו טיעוניהם לגבי הבקשה הנדונה.
ראוי לציין כי הצדדים וויתרו על חקירת המצהירים שתצהיריהם צורפו לבקשה הנדונה ולתגובה.

העתירות ועיקרי הטענות בבקשה
5.
המבקשת עתרה במסגרת הבקשה הנידונה למתן הסעדים הזמניים הבאים-

מינוי בא כוחה של התובעת ככונס נכסים זמני בהתאם לתקנה 388 ו/או 387 א'-ח' לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: "התקנות") לשם קבלת החזקה וכלל זכויות החזקה והניהול של המושכר, עד להכרעה בתביעה העיקרית, או לפי שיקול דעתו של בית המשפט.
ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים להמשיך ולבצע עבודות בנכס, או לערוך שינויים פזיים במושכר לרבות חלוקתו ופיצולו.
ליתן צו מניעה האוסר על המשיבה להעביר את הזכויות בנכס לאחר, ולהשכיר חלקים במושכר לאחר, או ליתן רשות שימוש וחזקה במושכר לצד ג' כלשהוא.
ליתן צו עשה המורה
למשיבים להמציא כל מידע לגבי ההסכמים שנערכו עם צדדי ג' בקשר למושכר, התשלומים בגין דמי השכירות,
ליתן כל סעד אחר לפי שיקול דעתו של בית המשפט.
6.
המבקשת טענה בבקשתה, בעיקרי הדברים, כדלקמן-
לאחר הגשת כתב התביעה התברר שהמשיבה הינה חייבת מוגבלת בבנקים, שחדלה מניהול עסקיה עוד באוקטובר 2015, ואינה מנהלת יותר פעילות עסקית, חייבת מיליוני שקלים לגורמים שונים, ועל זכויותיה אצל צדדי ג' הוטלו עיקולים על ידי רשויות המס השונות.
בקשת המשיבה להעביר את הדיון לסדר דין רגיל נועדה לעכב ולסרבל את ההליך, ולאפשר את הריסת המושכר, חלוקתו, שינוי מטרת השכירות, והשתלטות אסורה של בני משפחת סלוקי, מבלי להודיע לשוכרים החדשים על ההליך המשפטי התלוי ועומד כנגדה.
המשיב 2, גיל סלוקי
(להלן: "המשיב"), הינו חסר יכולת כלכלית.
לשיטתה של המבקשת למשיבה אין זכויות במושכר החל ממועד ההודעה על ביטול ההסכם, מיום 19.9.2016, וכל תמורה המתקבלת מצד ג' שייכת לה.
המשיבים ערכו שינויים במושכר הגם שהינו קניינה של המבקשת, והם גובים עשרות אלפי שקלים צדדי ג' ומבריחים את כספי השכירות.
המשיבה וצד ג' מטעמה הציבו שלטים על חזיתות המושכר לגבי השכרתו לצורך מסחרי, למשרדים, לאחסנה ועוד, מבלי לפנות למבקשת ומבלי לקבל את
הסכמתה.
המשיבה השכירה חלק מהמושכר ל"ישמח חתני" וככל הנראה פועלת להשכרת חלקים נוספים מהנכס למשרד עורכי דין.
המשיבה העבירה שיקים בגין דמי השכירות (הגם שלטענת המבקשת הסכם השכירות בוטל) שנמשכו מחשבונו של המשיב, ולאחר שחשבונו עוקל או הוגבל ביוני 2017 התשלומים מגיעים מיצחק סלוקי או גורמים אחרים ממשפחת סלוקי.
בסעיף 20 להסכם השכירות נקבע שככל שהמשיבה תקלע למשבר כלכלי או תגיע להסדר עם נושיה ייחשב הדבר כעילה לביטול ההסכם ובנסיבות העניין קמה הצדקה למינוי כונס נכסים על המושכר.
משפחת סלוקי השכירה את הנכס לצדדי ג' בדמי שכירות גבוהים באופן משמעותי, כ- 80,000 ₪ לחודש, מדמי השכירות לפי ההסכם בין הצדדים.
המשיבים מיאנו לחשוף בפני
המבקשת מידע לגבי השכרת הנכס לצדדי ג' בטענה שאינו רלבנטי.
ככל שיינתן

פסק דין
לפינוי המושכר המבקשת תיאלץ להתמודד עם צדדי ג' שונים שלהם הושכר הנכס.
השכרתו של הנכס לצדדי ג' הינה בבחינת הפרתו של סעיף 16א' להסכם השכירות האוסר על המשיבה להעביר או לשעבד את זכויותיה לפי ההסכם לצדדי ג'.
השכרת המושכר לצדדי ג' אינה מתיישבת עם טענת המשיבה לפגמים במושכר, נזילות ואי טיפול בליקויים, שהצדיקה, לטעמה, את אי עמידתה בתנאי ההסכם ובכלל זה אי תשלום דמי השכירות.
למבקשת אין בטחונות של ממש על פי הסכם השכירות, בשים לב לכך ששיק הביטחון שניתן הופקד וחולל ולשטר החוב של המשיבה בערבות המשיב, שניתן תחתיו, אין כל ערך ממשי.
המשיבה עלולה לקבל מצדדי ג' דמי שכירות לתקופה ארוכה וככל שתפסיק להעביר תשלומים למבקשת האחרונה תיוותר ללא ביטחונות של ממש.
למבקשת לא ידוע האם השכרת חלקים מהנכס לצדדי ג' נעשית בכפוף להוראות הדין ועל פי ההיתרים הנדרשים.
המבקשת נושאת בפירעון הלוואת משכנתא שנטלה על הנכס, בסך של 36,000 ₪ לחודש, וקיים חשש לאור התנהלות המשיבים, שלא תוכל לעמוד בהחזרים.
המשיבה פעלה בנכס ללא רישיון עסק וללא אישור כיבוי אש, ומעולם לא פנתה לרשויות לצורך קבלת רישיון עסק, ולאחרונה העלתה גרסה חדשה שלפיה אין צורך בקבלת רישיון עסק מכיוון שהפעילה עסק בשטח של פחות מ- 800 מ"ר שאינו חייב ברישיון עסק.
בסעיפים 17ד'- 17ו' להסכם השכירות נקבע כי המבקשת רשאית, ככל שהודיעה על ביטול ההסכם או ככל שהמשיבה לא שילמה שני תשלומים של דמי שכירות, לתפוס את החזקה בנכס ולפנותו מכל מחזיק ומיטלטלין, וגם מטעם זה יש מקום למנות כונס נכסים על המושכר, בשים לב לכך שהמשיבה לא שילמה את דמי השכירות לחודשים אוגוסט, ספטמבר, אוקטובר, דצמבר 2016 וינואר 2017, ולא עומדת בהמשך תשלום דמי השכירות לפי תנאי ההסכם.
למבקשת זכות קניין בשיפוצים שערכה המשיבה במושכר, למעט מידוף (סעיף 17 רישא להסכם), וזאת כנגד הפטרה של המשיבה מתשלום דמי שכירות במשך שלושת השנים הראשונות לתקופת השכירות.
המשיבה לא עומדת בתשלומי דמי השכירות, לא הפקידה 12 שיקים מראש, אינה עומדת בתשלומים בראשון לכל חודש אלא מפקידה סכומים אקראיים לפי רצונה במועדים שונים, ולא עמדה בתשלומי הביטוח.
בנסיבות העניין אי היעתרות לסעדים הזמניים משמעותה שלא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו לאחר מתן פסק הדין.
עיקרי טענות המשיבים
7.
מטרתה האמתית של הבקשה הנדונה הינה למנות כונס נכסים על המושכר ואז לכאורה תעמוד למבקשת עילה לביטול הסכם השכירות.
תחומי עיסוקה של משפת סלוקי הינם מגוונים ועל פי הדין ואין מקום לניסיונה של המבקשת להשחיר את שמה.
המשיבה השכירה חלקים מהמושכר בשכירות משנה על פי הזכות העומדת לה לפי ההסכם, והמבקשת לא טענה בבקשתה כי המשיבה אינה רשאית לעשות זאת.
המשיבה הינה חברה פעילה, ומפעילה עסקים במושכר ובבאר טוביה, לא ניתן עליה צו פירוק, או צו לקבלת נכסים. לא הוטלו עיקולים על המשיבה על ידי רשויות המס, והיא אינה חייבת כעשרה מיליון ₪, כטענת המבקשת. המשיבה נטלה הלוואה בסך של 470,165 ₪ מבנק מזרחי טפחות בע"מ, כנגד ביטחונות נזילים ששועבדו לטובתו בשווי העולה על סכום ההלוואה, וזו נפרעת כסדרה.
המשיב 2 הינו סולבנטי, משתכר ובעל נכסים לרבות דירת מגורים ביפו, משק במושב גבעתי, ובעל זכויות חכירה במגרש במושב זה.
המשיבה לא העבירה את המושכר לשליטתו של צד ג', כטענת המבקשת, ותשלומי השכירות משולמים בשיקים לפקודתה.
בתקופה שמאוגוסט 2016 ועד ינואר 2017 דמי השכירות לא שולמו בשל התעמרות המבקשת במשיבה (בניית הקומה השלישית ונזילות במושכר), אלא שההפרה תוקנה ודמי השכירות משולמים כסדרם, למעט רכיב המע"מ
בשל אי הוצאת חשבוניות עבור דמי שכירות אלא בשל פיצוי בגין הפרת ההסכם.
לאור המצוקה הכלכלית שאליה נקלעה המשיבה בעטיה של התנהלות המבקשת, נחלץ אביו של המשיב, יצחק סלוקי, לסייע לו והזרים כספים להבראת המשיבה ולהשקעות נוספות במושכר, בבחינת הלוואה שפירעונה נעשה באמצעות הסבת שיקים של לקוחותיה ליצחק סלוקי, כאשר ההכנסות נרשמות בספרי המשיבה כהכנסות, כנגד חשבוניות מס כדין.
סעיף 20 להסכם השכירות אינו מקנה למבקשת את הזכות לבטלו בשים לב לנסיבות העניין, או למנות כונס נכסים ככל שהמשיבה 1 תקלע למשבר כלכלי, ומטרתה אמתית של הבקשה הינה להניע את בית המשפט למנות כונס נכסים שאז תוכל המבקשת לטעון מכוח סעיף 20(3) לבטלותו של הסכם השכירות.
למושכר קיים אישור כיבוי אש כדין, ומופקד אצל המבקשת שטר חוב.
התשלומים מהשכרת המשנה אינם מגיעים לסך של 80,000 ש"ח כפי שנטען על ידי המבקשת.
המשיבים שכרו את הנכס כאשר היה נטוש במשך שנים רבות והשקיעו כספים רבים לצורך שיפוצו, כאשר השינויים שנערכו במושכר וחלוקתו לצורך השכרתו לצדדי ג' נעשתה תוך השקעת כספים רבה והשבחתו.
המבקשת תיקנה את הנזילות בנכס, שהסבו למשיבים נזקים, לאחר הגשת כתב ההגנה בהליך זה.
המבקשת נוהגת בכוחניות ובכלל זה נוהגת לרשום על החשבוניות בגין דמי השכירות כי הוצאו בגין פיצוי בשל הפרת הסכם השכירות.
לאור דמי השכירות שהמבקשת גובה משוכרים שונים במבנה אין מקום לטענתה באשר לסיכון הרובץ לפתחה בשל אי פירעון ההלוואה שנטלה ומימוש השעבוד הרובץ על הנכס.
מטרת השכירות לא השתנתה כאשר במקום פועלות חנויות מכר ומלכתחילה הצדדים הסכימו שבמקום תתנהל פעילות מסחרית ולא תעשייתית.
המשיבים מבצעים שיפורים בנכס לפי סעיף 2(א)(1) שבו נקבע כי בשנים 2013-2015 ישולמו דמי השכירות בתמורה לשיפוץ המושכר בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי של השוכר ובהתאם לצרכיו.

המשיבים פעלו לקבלת רישיון עסק ממחלקת רישוי עסקים ובתחילה נמסר להם כי בשל חריגות הבנייה בקומה השלישית (שנבנתה על ידי המבקשת) לא ניתן לקבלו, ובהמשך נמסר להם כי העסקים הפועלים במושכר אינם טעונים רישיון עסק לפי צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע"ג- 2013.
המשיבים פנו למבקשת לקבלת אסמכתאות בדבר רכישת פוליסות ביטוח וגובה דמי הביטוח החודשיים אלא שלא נענו.
מינוי כונס נכסים על המושכר הינו בבחינת סעד קיצוני וחמור שיש להידרש אליו רק במקרים חריגים ובגדר סעד שיורי, ואין מקום להיעתר לבקשה בעניין זה בשים לב לנסיבות העניין, ובכלל זה, הבקשה הנדונה נגועה בשיהוי חמור והוגשה בחוסר תום לב, המושכר לא נפגע אלא הושבח, דמי השכירות משולמים כסדרם, ולא היה מקום להגיש את הבקשה בגדרו של הליך זה.
עיקרי טענות המבקשת בתשובה
8.
מטרת מינוי כונס הנכסים הינו לשמר את זכות הקניין של המבקשת בנכס, ולמנוע מהמשיבה לפעול בניגוד לתנאי ההסכם.
מתגובת המשיבים עולה כי המבקשת איבדה את קיומה הממשי והיא תלויה מבחינה פיננסית בסיוע חיצוני של שלמה סלוקי, כאשר לטענות בדבר הטבת מצבה הכלכלי אין תימוכין של ממש.
שלמה סלוקי ובניו בחרו לנצל את הנכס ולהפיק ממנו רווחים תוך יצירת תסבוכת משפטית וקניינית עם צדדי ג'.
המשיבים נמנעו מלהמציא את הסכמי השכירות, חשבוניות שהוצאו על ידי המשיבה לשוכרי המשנה, הסכם ההלוואה בין ה"ה סלוקי לבין המשיבה. רשימת העסקים במושכר ומטרת השכירות. יש לזקוף את אי המצאת המידע לכף חובתם של המשיבים.
לא נטען לקיומו של חשבון בנק למשיבה, לא הוכחשה הטענה שהינה מוגבלת חמורה בבנקים,
ולא ברור היכן מופקדים השיקים שהוצאו לפקודתה על ידי צדדי ג' כגון "ישמח חתני".
השליטה בנכס עברה מידי המשיבה לשלמה סלוקי ובניו אשר שולטים בפעולות הכלכליות והכספיות של המשיבה.
חלק מהשיקים בגין תשלומי השכירות הוסבו לשלמה סלוקי ובניו, שחובה של המשיבה כלפיה עומד על כארבעה מיליון ₪, והחוב הולך וגודל, הגם שהמדובר בכספים השייכים למבקשת.
העברת הכספים לשלמה סלוקי ובניו הינה בבחינת העדפת נושים אסורה מכיוון שהמבקשת הינה נושה של המשיבה.
הותרת המושכר בידי המשיבה בשים לב למצבה הכלכלי הינה בבחינת סיכון חמור.
טענות המשיב באשר לאיתנות מצבו הכלכלי לא נתמכו באסמכתאות של ממש, חלק מרכושו משועבד לבנק מזרחי טפחות בע"מ (נספח א' לתשובה), ושיק בסך של 23,079 ש"ח שהופקד מטעמו חזר בהעדר כיסוי ותחתיו הופקד שיק בסכום זהה על ידי שלמה סלוקי ובניו. מעבר לכך עצם העובדה שלא היה ביכולתו לסייע למשיבה מעידה על מצבו הכלכלי.
בבקשה נטען כי המשיבים אינם רשאים להשכיר בשכירות משנה וטענתם כאילו הטענה לא נטענה אין לה על מה לסמוך. המשיבים ערכו שינויים פיזיים במושכר והשכירו ממנו חלקים לצדדי ג' לאחר הודעה על ביטול ההסכם והגשת תביעת פינוי, תוך הולכת שולל את צדדי ג' והסבת דמי השכירות לשלמה סלוקי ובניו.
המשיבים שינו ממטרת השכירות לפי ההסכם, והשכירו כ- 70 מ"ר מתוך כ- 1,000 מ"ר חנות ו- 400 מ"ר מרתף, ל"ישמח חתני"- וואקנין ליאור ועמר איתי, לצורך חנות קטנה למכירת בגדים. כ- 100-150 מ"ר מהמושכר הושכר לכיתות לימוד, כ- 200 מ"ר למשרד עורכי דין, וכ- 50 מ"ר למספרה, תוך שהדבר הוסתר מהמבקשת.
המשיבים טענו ששיפצו את הנכס אלא שהופטרו מתשלום דמי שכירות במשך 3 שנים
(2013-2015) בסך כולל של 720,000 ₪, ולכן ההסכם אסר על הריסה או שינוי מהותי של המושכר לאחר דצמבר 2015 בשים לב לכך שהמדובר בפגיעה בקניינה של המבקשת.
המשיבים הציגו אישור מאגף רישוי עסקים מיום 19.11.2017 שלפיו העסקים הפועלים בעסק אינם טעונים רישוי אך לא הציגו רישיון עסק בתקופה שקדמה לכך והדבר עולה לכדי הפרה יסודית של הסכם השכירות ומהווה עילה לביטולו.
מעיון באישור אגף הרישוי עולה כי לא נדרש לעניין חריגת הבנייה במבנה, בניגוד לטענת המשיבים.
בתצהיר של
המשיב, שניתן לתמיכה בבקשה להארכת מועד להגשת התנגדות לביצוע שטר וביטול עיקולים, בתובענה שטרית שהוגשה כנגדו על ידי אמין הנדסת אש בע"מ, שהתקינה את מתקני כיבוי האש במושכר, המשיב תלה את סגירת החנות שהמשיבה הפעילה במושכר באי מתן רישיון עסק בשל אי תיקון הליקויים במערכת כיבוי האש ולא בשל חריגות הבנייה, ויוצא כי המשיבה משנה את גרסתה באופן המשרת את מטרתה.

לתשובה לא צורף תצהיר לצורך תמיכה בטענות שבעובדה שלא הועלו בבקשה הנדונה.
דיון והכרעה
9.
אקדים ואציין כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים מצאתי לנכון להיעתר לבקשה בחלקה, וליתן צו מניעה זמני
האוסר על המשיבים או מי מטעמם, להעביר את הזכויות במושכר, או להשכירו בשכירות משנה, לצדדי ג' כלשהם, ובכלל זה למספרה, למשרד עורכי דין, ולכיתות הלימוד, וכן לבצע שינויים פנימיים במושכר באופן שאינו מתיישב עם מטרת השכירות שהינה הפעלת חנות מכר ואחסנה על ידי המשיבה.
הצו האמור אינו חל על החנות "ישמח חתני", בשטח שהושכר לה, בשים לב לעיתוי הגשת הבקשה ומהטעמים שיפורטו בהמשך.
10.
המבקשת טענה בכתב התביעה כי המשיבים הפרו את ההסכם מטעמים שונים שפורטו על ידה, כגון- אי תשלום דמי השכירות בתקופה שמאוגוסט 2016 ועד ינואר 2017, ניסיון להשכיר את הנכס בשכירות משנה, נקיטת פעולות לשינוי מטרת השכירות, העדר השקעות במושכר, אי התקנת מערכת כיבוי אש, אי המצאת שטר חוב, והעדר רישיון עסק.

המשיבים העלו טענות הגנה מפורטות בכתב ההגנה מטעמם לטענות המבקשת.
בשים לב לכך שאין מחלוקת בין הצדדים לגבי אי פירעון תשלומי השכירות בתקופה האמורה, ולהעדר אישור מטעם הרשות הארצית לכבאות והצלה עובר להגשת התביעה, המהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות (סעיף 7(ח) להסכם), וליתר הטעמים שפורטו בכתב התביעה, סבורני שהמבקשת הציגה ראיות מהימנות לכאורה לקיומה של עילת תביעה, ככל שהדבר נדרש לצורך מתן צו מניעה זמני, כאמור לעיל, וכל זאת מבלי שיש בכך משום חיווי דעה לגבי תוצאת הדברים לגופם לאחר שמיעת הראיות.
כך למשל, ומבלי שיש בכך כד למצות את מכלול המחלוקות העומדות לדיון, יש לבחון את טענות ההגנה שלפיהן אי תשלום דמי השכירות בתקופה האמורה נבע מהתנהלותה הקלוקלת של המבקשת, ובגין נזקים של ממש שנגרמו לעסקה של המשיבה במושכר כתוצאה מנזילות (סעיף 18 לכתב ההגנה והתמונות שצורפו). יש לשים לב שהצדדים לא מצאו לנכון לקבוע שאי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ויש לבחון, בין היתר, האם ניתנה למשיבה התראה בזמן סביר לצורך תיקון הפרה זו טרם מתן ההודעה על ביטול ההסכם, ואת מידת תום הלב הכרוכה בהתנהגות הצדדים.
באשר להעדרו של אישור מטעם הרשות הארצית לכבאות והצלה יש לבחון, בין היתר, את עיתוי פניותיה של המבקשת למשיבה בעניין זה, את התנהלותה של המשיבה בסוגיה זו, ואת מידת תום הלב שניתן לייחס לצדדים. יוער כי המשיבה שכרה את שירותיה של חברת אמין הנדסת אש בע"מ, והאחרונה התקינה מערכות לכיבוי אש במושכר, אלא שהליקויים שנמצאו בביקורת שנערכה לא תוקנו, והשיקים שנמסרו למתקינה לא כובדו (תצהירו המשיב שצורף כנספח ה' לתשובת המבקשת).
באשר לטענה כי המשיבה הפעילה את עסקה במושכר (חנות מכר) ללא רישיון עסק, יש לבחון את טענת המשיבים שלפיה לא ניתן היה לקבל רישיון עסק בשל חריגת בנייה בקומה השלישית שהוקמה על ידי המבקשת. המשיב, בתצהירו הנ"ל, תלה אמנם את אי קבלת רישיון העסק באי תיקון הליקויים שנמצאו במערכות כיבוי האש שהותקנו על ידי חברת
אמין הנדסת אש בע"מ, ולא התייחס לחריגת הבנייה, אך תצהירו צורף לתשובתה של המבקשת, ולא ניתנה למשיבים הזדמנות נאותה להגיב עליו, ולעניין זה יש להידרש במסגרת שמיעת הראיות. מכל מקום, נראה שאין מחלוקת בין הצדדים כי הוגש כתב אישום כנגד המבקשת (ונאשמים נוספים) בגין ביצוע עבודות ושימוש במבנה בסטייה מהיתר, ביום 28.11.2017 המבקשת ונאשמים נוספים הורשעו בדין ונגזר דינם (תו"ב (שלום ק"ג) 35414-04-17).
גם באשר לטענות נוספות שהמבקשת העלתה בכתב התביעה לגבי אי ביצוע השקעות הולמות במושכר או אי המצאת שטר חוב, יש מקום לבחינתן במסגרת פרשת הראיות.
11.
הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה האם המשיבה רשאית להשכיר את המושכר בשכירות משנה.
המבקשת טענה כי המשיבה מנועה מהשכרתו לצדדי ג' בשים לב לקביעתו של סעיף 16(א) להסכם השכירות שעניינו "העברת שכירות", ולפיו "השוכר לא יהיה רשאי להעביר ו/או לשעבד בכל צורה ואופן את כל הזכויות או כל חלק מהן, המוקנות לו על פי הסכם זה, לאחר ו/או לאחרים אלא בהסכמת החברה מראש ובכתב ובתנאים כפי שיידרשו על ידה".




המשיבים טענו כי במסגרת המשא ומתן בין הצדדים הוסכם על ביטול התנאי שנכלל בטיוטת ההסכם שלפיו נאסר על המשיבה להשכיר את המושכר בשכירות משנה, וטענה זו נתמכת בתיקונים שנערכו לטיוטת ההסכם (נספח ה' לכתב ההגנה), ומכאן שלשיטתם עומדת למשיבה הזכות והיכולת להשכיר את המושכר בשכירות משנה לצדדי ג'.
יוצא אפוא שההסכם במתכונתו הסופית אינו כולל איסור מפורש על המשיבה להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אך גם לא התיר לה במפורש לעשות זאת.
מעיון בסעיף 16(א) להסכם עולה כי המשיבה אינה רשאית להעביר או לשעבד את זכויותיה על פי ההסכם ללא הסכמה מראש ובכתב מטעמה של המבקשת.
סבורני, ככל שהדברים נראים בשלב זה, כי התנאי האמור ניתן ליותר מפרשנות אחת. כך למשל, ניתן לפרשו כאיסור על העברת או מכירת זכויותיה של המשיבה על פי הסכם השכירות לצד ג', כך שהאחרון יהפוך להיות בעלת דברה של המבקשת ביחס למושכר, תחת המשיבה, על כל החובות הכרוכות בכך, לרבות החובה לשלם את דמי השכירות ישירות למבקשת. לפי פרשנות אחרת- נאסר על המשיבה, במעמדה כשוכרת ראשית, להעביר לצד ג' רק את זכות השכירות, בעוד שתמשיך לשאת בכל הזכויות והחובות לפי הסכם השכירות המקורי כלפי המבקשת.
במובן המעשי, ככל שבחינת ההסכם עם צד ג' תעלה כי המשיבה לא שיירה לעצמה זכויות במושכר הרי שניתן לראותה כמי שהעבירה/מכרה את זכות השכירות לצד ג', וככל ששיירה לעצמה זכויות במושכר, כגון הזכות לשוב ולקבלו לחזקתה בתנאים מסוימים, הרי שהדעת נותנת כי המדובר בשכירות משנה.
סבורני שעל מנת להכריע בסוגיה הנדונה יש מקום להידרש לבחינת אומד דעת הצדדים במסגרת שמיעת הראיות.
עם זאת, באשר להליך הביניים הנדון בפני
י, בשים לכך שההסכם לא התיר במפורש למשיבה להתקשר עם צדדי ג' בהסכמי שכירות משנה, ולאור הפרשנות שניתן ליחס לתנית האיסור בסעיף 16(א) להסכם, כמפורט לעיל, סבורני שיש להידרש לבחינתו של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971 (להלן: "חוק השכירות").
"
22
(א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה-
(1) בשכירות מקרקעין- רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות- רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות
".
מהסעיף הנ"ל עולה, ככל שלא צוין אחרת בהסכם בין הצדדים, כי על השוכר של נכס מקרקעין לפנות למשכיר ולקבל את רשותו לצורך העברת זכויותיו במושכר, או לצורך שכירות משנה, אך אם המשכיר לא הסכים לכך מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי השוכר לפעול ללא רשותו, כאשר לבית המשפט הוקנתה הסמכות, בשכירות מקרקעין, לקבוע תנאים לגבי ביצוע העסקה לפי שיקול דעתו על אף האמור בהסכם השכירות.

הלכה פסוקה היא כי סעיף 22 לחוק השכירות הינו בבחינת תנאי קוגנטי החל על יחסי הצדדים על אף האמור בהסכם השכירות
(ד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ. 18.4.1989; ע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) נ' אוגניון שיבר. 27.11.1985). על השוכר מוטל הנטל להוכיח כי טעמיו של המשכיר בנוגע לעסקה במושכר אינם סבירים (ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' יהודה וייס ואח'. 26.12.1990). מקום שהשוכר סבור כי טעמי ההתנגדות של המשכיר אינם סבירים ניתן לאכוף עליו את העסקה "... רק בדרך של חיובו של המשכיר על ידי בית המשפט, ולא תיתכן עיסקה עצמאית של הצדדים לחוזה, שתכפה זאת על המשכיר" (ע"א 2836/90 אריה בצר נ' נחמה צילביץ. פסקה 7. 8.10.1992; ראו גם- רע"א 4041/00 ויקטור כדורי נ' עצמון מרצפות שיש בע"מ. 9.8.2000).
בענייננו, המשיבים לא
מצאו לנכון לפנות למבקשת על מנת לקבל את הסכמתה, ולכל הפחות את עמדתה, לצורך השכרת הנכס, או חלקים ממנו, בשכירות משנה לצדדי ג', וראו לנכון לנקוט בהליכים על מנת לפרסם את העמדת הנכס להשכרה, והמשיבה אף התקשרה בהסכמים לצורך השכרת חלקים מהנכס.
ראוי לציין כי המבקשת טענה בכתב התביעה שהמשיבים החלו בפעולות לצורך השכרת הנכס לצדדי ג' עוד טרם הגשת כתב התביעה, והטענה אף קבלה חיזוק בפרשת הגנתם של המשיבים שטענו (בסעיף 18.9) כי נציגי המשיבה פועלים בבריונות על מנת להרחיק שוכרים בכוח מהנכס.
סבורני, בשים לב לנסיבות העניין, כי הגשת התביעה לא ייתרה את הצורך לפנות למבקשת על מנת לקבל את עמדתה לגבי השכרת הנכס לצדדי ג', וזאת גם אם המשיבים סברו כי המבקשת לא תיאות לכך בשל הסכסוך המשפטי הנטוש ביניהם, ולמותר לציין שככל שהייתה נערכת פנייה למבקשת וזו הייתה משיבה את פניהם ריקם, עמדה בפני
הם האפשרות לפנות בהליך המתאים לבית המשפט על מנת לבקש לאכוף את השכרת המשנה על המבקשת.
12.
יש לשים לב כי השכרת הנכס לצדדי ג' חייבה שינויים פיזיים בנכס וחלוקתו וגם לעניין זה נדרשה הסכמתה של המבקשת.
בסעיף 17 להסכם השכירות נקבע כי "מוסכם ע"י הצדדים כי שיפוץ המבנה וכל המחובר למבנה הינם רכוש החברה ושייכים לחברה למעט מידוף".

המשיבים טענו כי הוקנתה להם הזכות לערוך שינויים במושכר ככל שימצאו לנכון במהלך תקופת השכירות, וזאת לפי סעיף2א(1) להסכם השכירות שלפיו- "החל ביום 1/1/2013 וכלה ביום 31/12/2015 ישולמו דמי שכירות בתמורה לשיפוץ של המבנה בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי של השוכר ובהתאם לצרכיו ולצורך הכשרת המבנה לחנות מכר".
מעיון בלשון הסעיף עולה כי המשיבה התחייבה לשפץ את המבנה, שהיה במצב מוזנח למדי, ודמי השכירות עבור שלושת השנים הראשונות ייזקפו כנגד השקעותיה במושכר על מנת להכשירו כחנות מכר. אין מחלוקת בין הצדדים כי המשיבים אכן שיפצו את המושכר על מנת להתאימו לחנות מכר שהפעילו במקום, והאמור בסעיף הנ"ל מתיישב עם מטרת השכירות לפי ההסכם- חנות מכר ואחסנה (ה"הואיל" השני להסכם).
לא מצאתי בלשון הסעיף הנ"ל התייחסות להרשאה שניתנה למשיבים להכשיר את המושכר למטרות שונות מאלה שנקבעו בהסכם.
מכל מקום, ועל פי קביעת ההסכם, השינויים שנעשו במושכר לצורך הקמת חנות המכר של המשיבה היו קניינה של המבקשת ונדרשה הסכמתה לצורך ביצוע השינויים לשם השכרת הנכס לצדדי ג'.
13.
עניין נוסף שיש להידרש אליו הינה טענת המבקשת לגבי שינוי מטרת השכירות.
בהסכם נקבע כי "והשוכר מעוניין לשכור את המושכר לשם חנות מכר ואחסנה (להלן: המטרה") כשימוש ייחודי וזאת בתנאי שהשטח המיועד למכר בקומה הראשונה הוא בן כ- 1000 לפחות" (ה"הואיל" השני). בסעיף 5(א) להסכם- "השוכר ישתמש במושכר לצורך המטרה בלבד". בסעיף 7(א) להסכם- "... החליטה החברה להשכיר את המושכר לשוכר, למטרה המפורטת בהסכם זה". בסעיף 7(ח) להסכם- "כתנאי להפעלת המושכר למטרתו על ידי השוכר...".
יוצא אפוא שהצדדים מצאו לנכון לקבוע את כי מטרתו הייחודית של המושכר הינה לצורך חנות מכר ואחסנה.
נראה שגם המשיבים אינם טוענים כי הוקנתה להם הזכות לפי הסכם השכירות להשכיר את המושכר בשכירות משנה באופן החורג ממטרת השכירות, ובתגובתם לבקשה הנדונה (סעיף 49) טענו כי "מטרת השכירות אינה משתנה, באשר במקום פועלות חנויות מכר, כאשר מלכתחילה הצדדים עמדו על כך כי במושכר תתנהל פעילות מסחרית ולא פעילות תעשייתית וכל גם קורה בפועל ... ".
טענת המשיבים לפיה מטרת השכירות לא שונתה "... באשר במקום פועלות חנויות מכר ..." אינה מדייקת למצב הדברים בפועל מכיוון שאין חולק כי המקום הושכר בשכירות משנה למספרה, משרד עורכי דין, ולכיתות לימוד, ופעילויות אלה חורגות, ללא ספק, ממטרת השכירות הייחודית שצוינה בהסכם.
מעבר לכך, ככל שהמשיבים כיוונו לכך שיש להרחיב את מטרת השכירות לכל פעילות מסחרית שאינה פעילות תעשייתית, הרי שהטענה אינה מתיישבת עם אומד דעת הצדדים לגבי ייחוד מטרת השכירות כפי שזו צוינה באופן מפורש בהסכם השכירות.
המשיבים הוסיפו וטענו בתגובתם (סעיף 72.8) כי "... לא שינו את מטרת השכירות אלא פעלו בהתאם להוראות ס'2(א)(1) להסכם", אלא שראיתי לנכון לקבוע, כפי שצוין לעיל, כי הסעיף האמור הקנה למשיבה את הזכות לערוך שינויים במושכר לצורך הקמת חנות מכר ולא לצורך השכרתו לצדדי ג' למטרות שונות לפי שיקול דעתה.
14.
המשיבים
טענו כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר וסבורני שיש בטענה זו ממש ככל שהמדובר בשינויים הפיזיים שנערכו במושכר. הדעת נותנת כי בהינתן פרק הזמן הנדרש לביצוע ההתאמות המבניות הנדרשות לצורך חלוקת הנכס על מנת לאפשר את השכרתו לשוכרי משנה שונים, היה ניתן להגיש את הבקשה מוקדם יותר, ולא מצאתי שניתן טעם של ממש באשר לעיתוי הגשת הבקשה.
באשר לשוכרי המשנה לא מצאתי שניתן פירוט לגבי המועד שבו נודע למבקשת לגבי השכרתה ותחילת פעילותה של החנות "ישמח חתני", ולא מן הנמנע שהבקשה בעניינה הוגשה בשיהוי של ממש.
עם זאת, באשר ליתר שוכרי המשנה, ובכלל זה המספרה, משרד עורכי הדין וכיתות הלימוד, התרשמתי כי הגשת הבקשה אינה כרוכה בשיהוי, בשים לכך שהשוכרים הנ"ל טרם החלו את פעילותם במקום, והעדר שיתוף במידע מטעם המשיבים.
15.
באשר למאזן הנוחות סבורני שיש לתת את המשקל המתאים לכלל שיקולים הצריכים לעניין (רע"א 5288/07 דוד נפטי עזבון בנימין ושולמית נפטי נ' באר טוביה מושב עובדים. 25.6.2007), ובכלל זה את ההשקעות שנעשו במושכר על ידי המשיבים, המשטר המשפטי החל על הצדדים במסגרת הסכם השכירות, לרבות מטרת השכירות, סעיף 22 לחוק השכירות, ועיתוי הגשת הבקשה.
16.
המשיבים טענו כי הבקשה הוגשה בנסיבות של חוסר תום לב, אך גם אם אניח כי נפלו אי דיוקים מסוימים בתיאור מצב הדברים
על ידי המבקשת, עדיין סבורני שלא דבק בבקשה פגם מחמת חוסר תום לב.

17.


מהמקובץ לעיל מצאתי לנכון להיעתר לבקשה באופן חלקי ולהורות על מתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים או מי מטעמם, להעביר את הזכויות במושכר, או להשכירו בשכירות משנה, לצדדי ג' כלשהם, ובכלל זה למספרה, למשרד עורכי דין, ולכיתות הלימוד, וכן לבצע שינויים פנימיים במושכר באופן שאינו מתיישב עם מטרת השכירות שהינה הפעלת חנות מכר ואחסנה על ידי המשיבה.
הצו האמור אינו חל על המשך פעילותה של החנות "ישמח חתני" בשטח שהושכר לה, בשים לב לעיתוי הגשת הבקשה ויתר העניינים שנסקרו לעיל.

18.
לא מצאתי לנכון להיעתר לבקשה למינוי כונס נכסים, מכיוון שהמדובר בסעד זמני שיורי, שיש לנקוט בו בזהירות ראויה, וסבורני שצו המניעה הזמני שניתן מספק מענה הולם ומידתי בשים לב למחלוקת הנטושה בין בעלי הדין.
מעבר לכך, המבקשת טענה כי יש מקום למנות כונס נכסים מכוח סעיף 20 להסכם השכירות, בשים לב למצבה הכלכלי של המבקשת, אלא שאין בידי לקבל את הטענה.
בסעיף 20(א) להסכם השכירות נקבע כי ניתן לבטל את ההסכם אם ניתן צו קבלת נכסים כנגד המשיבה, או ככל שהגיע להסדר עם נושיה, או אם ניתן עליה צו פירוק, וסבורני כי לפי מובנו הלשוני ותכליתו של האמור בסעיף זה כוונת הדברים הינה להגשת בקשה לבית המשפט לחדלות פירעון להסדר נושים, או לצו כינוס נכסים ופירוק, או למתן צו כזה.
במקרה הנדון לא מצאתי כי התקיימו התנאים לתחולתו של סעיף 20(א) להסכם השכירות.
המבקשת טענה לתחולתו של סעיף 20(א) להסכם השכירות בשים לב לכך שהמשיבה נקלעה למצוקה כלכלית, אך סבורני כי פרשנות מרחיבה זו אינה מתיישבת עם לשון הסעיף ותכליתו, וככל שהיה בדעת הצדדים ליצור עילת ביטול של ההסכם מחמת מצבה הכלכלי של המשיבה היה מקום לציין זאת באופן מפורש.
סבורני כי עצם העובדה שמבקשת נקלעה למצוקה כלכלית והיא נזקקת לסיוע פיננסי מאת בני משפחת סלוקי אינה מהווה טעם המצדיק מינוי כונס נכסים על המושכר, בשים לב לכך שהתשלומים מועברים למבקשת.
המבקשת טענה כי התשלומים אינם מועברים כסדרם, כנגד טענתם החולקת של המשיבים בעניין זה, אלא שגם אם יש בטענה זו ממש אינני סבור שהדבר מצדיק היעתרות לבקשה למינוי כונס נכסים.
19.
המבקשת תפקיד התחייבות צד שלישי שאינו תאגיד שאינה מוגבלת בסכום, לפי הכללים המקובלים במזכירות בית המשפט, וכן עירבון כספי בסך של 50,000 ₪, להבטחת נזקיה של המשיבה כתוצאה מצו המניעה הזמני, וזאת בתוך 3 ימים.
20.
לעניין הבקשה לגילוי מסמכים אדרש בהחלטה נפרדת.
21.
בשים לב לתוצאה, המשיבים, ביחד ולחוד, יישאו בשכר טרחתם של באי כוח המבקשת בסכום כולל של 3,500 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן ההחלטה ועד לתשלום בפועל.
22.
המזכירות תודיע לצדדים.
ניתנה היום, כ"ב כסלו תשע"ח, 10 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 68167-11/16 הלני השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מאיה ל.ס. בע"מ, גיל סלוקי (פורסם ב-ֽ 10/12/2017)