פסקי דין על אדיב עיאס | פסקי דין על כמאל אחמד חניפס | פסקי דין על פקיד מיסוי מקרקעין

157/02 עמש     07/07/2005




עמש 157/02 אדיב עיאס ,כמאל אחמד חניפס נ' פקיד מיסוי מקרקעין




1
בתי המשפט
עמש 000157/02
בית משפט מחוזי נצרת
07/07/2005
תאריך:
כב' השופט ע.ר. זועבי
- יו"ר
חבר ועדה: עו"ד אברהם הללי
חבר ועדה: אליהו ענתבי
בפני
:
1. אדיב עיאס

2. כמאל אחמד חניפס

בעניין:
המערערים

נ ג ד
פקיד מיסוי מקרקעין


המשיב
פסק דין
המחלוקת:

1. 1. במרכז ערר זה עומדת השאלה בדבר קביעת המשיב בהחלטתו בהשגה, שהיתה עסקה בין עורר מס' 2 כמוכר לבין עורר מס' 1 כקונה של חלקים בחלקה מס' 13 בגוש 10279 מאדמות שפרעם, להלן המקרקעין, לשם חיוב המוכר והקונה במסי שבח, מכר ורכישה, או שעורר מס' 1 אינו אלא שליח בהתאם לחוק השליחות, על כל המשתמע מכך.

העובדות:

2. לגירסת בא-כוח העוררים העובדות הן אלה. בתאריך 27.3.01 הוגש למשיב מנהל מיסוי מקרקעין הצהרה על טופס מש"ח 2, להלן ההצהרה, בה הצהירו על עסקה במקרקעין שנחתמה בין משיב מס' 2 כמוכר לבין הה' ח'אלד ג'מאל והאני יאסין כקונים, שיקראו להן הקונים, וזאת באמצעות עורר מס' 1, שעיסוקו בקניה ומכירת מקרקעין, כדי למכור את המקרקעין של עורר מס' 2 לצד שלישי. לביצוע העיסקה האמורה, חתם עורר מס' 2 על יפוי כח כללי, תחילה בפני
עו"ד אבו רחמה במשרדו ולאחר מכן אימת חתימתו הנוטריון מר יחיאל שמחון, להלן יפוי הכוח. ביפוי כוח זה הסמיך עורר מס' 2 את עורר מס' 1 לפעול בשמו במכירת המקרקעין נושא הערר ובביצוע כל הפעולות שידרשו בקשר לכך.

3. בעקבות הדיווח על עסקות המכר כאמור לעיל, קבע המשיב על דעתו, שכאן היו שתי עסקות מכר סיבוביות במקרקעין, האחת בין עורר מס' 2 לבין עורר מס' 1 שלא דווח עליה, והשניה בין עורר מס' 1 לבין הקונים. המשיב הגיע להחלטה זו מלשון יפוי הכוח שלדבריו הוא יפוי כוח בלתי חוזר ולא כללי, כפי שנטען, בהסתמכו על סעיף מס' 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963, להלן החוק.

4. הנימוקים שיש בפי כל אחד מהצדדים לתמיכה בגירסתו יובא בהמשך, יען כי יש פנים לכאן ופנים לכאן. העובדות יבדקו לאשורן כדי לתת

פסק דין
המבוסס על הראיות.

5. בא כוח המשיב טוען כי יפוי הכוח שניתן לעורר מס' 1, מעניק לפי תוכנו האפשרות להקנות לעצמו את המקרקעין ובכך הוא הופך מכשיר למכירה מעורר מס' 2 לעורר מס' 1, במיוחד נוכח תוכן יפוי הכוח, המבטיח זכויות צד שלישי, אך הוא גם מבטיח זכויות המורשה עצמו. זאת לפי פסקה בסעיף 6 של יפוי הכוח, המשנה את מהותו של יפוי הכוח מיפוי כוח מיוחד או כללי ליפוי כוח בלתי חוזר, שם נקבע: "יפוי כוח זה יישאר בתוקף גם לאחר מותי ויחייב את יורשי ואת יורשי יורשינו הואיל ותלויים בו זכויות צד ג'.
6. על כך טוען עורר מס' 2 שהיה ערוך למישהו אחר בעסקה אחרת כי יפוי הכוח הוכן על ידי עורך דין אבו רחמה ששלף את נוסחו של יפוי כוח בלתי חוזר מהמחשב שבמשרדו והתאימו לעסקה הנדונה. יפוי כח זה נועד לתת סמכות לעורר מס' 1 כשליחו של עורר מס' 2 לפעול בשמו ובמקומו במכירת המקרקעין. לדברי בא כוח העוררים הנתמכים בעדות עורך דין אבו רחמה האומר כי סעיף 6 המצוטט לעיל, השתרבב בטעות מהנוסח שהוצא מהמחשב. טענה זו נתמכת גם בעדויות העוררים עצמם. בא כוח העוררים אומר עוד כי יפוי הכוח איננו נחשב למסמך בכתב הדרוש בעסקה במקרקעין בהתאם לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, להלן חוק המקרקעין, כי חסרים האלמנטים החשובים שמצויים בהסם מכר של מקרקעין, כגון: חתימת שני הצדדים, התחייבות הדדית, התמורה ועוד כאשר ביפוי הכוח דברים אלה אינם.

7. טענה נוספת של בא כוח העוררים נגד החלטת המשיב, מובאת בהסתמך על העובדה שעורר מס' 2 מכר עצמו 670 מ"ר בתאריך 15.8.02, לכן דבר זה איננו מתיישב עם מכירת המקרקעין לעורר מס' 1. ועוד טוען בא כוח העוררים, שעצם העובדה שהמשיב לא עשה שומה על שני הדונמים של עורר מס' 2, אלא אך ורק על 1,100 מ"ר מוכיחה כי לא היתה מכירה לעורר מס' 1 אלא מכירה באמצעותו בלבד.

הדיון:

8. העובדות הן לגירסת העוררים והן לגירסת המשיב, מביאות בהכרח לשאלה אם יש לראות ביפוי הכוח הנדון מכר בלתי חוזר, שהופך את הפעולות הכלולות בו לעסקת מכר בין נותן יפוי הכוח לבין המורשה על פי יפוי הכוח, או שהוא יפוי כוח כללי שאין לראות בו אלא שליחות לבצע עסקה, שאיננה מקנה למורשה זכות או סמכות מעבר לכך.

9. ראוי כבר בשלב זה לקבוע כי טענת בא כוח העוררים שאין לראות ביפוי הכוח בכל הנוגע להוראת החוק בדבר הדרישה למסמך בכתב לעשיית עסקה במקרקעין, אין להם מקום, אלא בין צדדים לעסקה במקרקעין, כאשר צד זה או אחר מסתמך על הוראת חוק זו, כדי לבטל את העסקה או כדי לקיים אותה. אין כאן מחלוקת בין העורר מס' 1 לבין עורר מס' 2 על פירוש מסמך בכתב, לכן לצורך חיוב מס בעסקה במקרקעין בין עורר מס' 1 לבין עורר מס' 2, די ביפוי כוח בלתי חוזר כמשמעותו בחוק השליחות.

10. השאלה מתי ניתן לראות ביפוי כוח עסקת מכר בין נותן יפוי הכוח לבין המורשה ביפוי הכוח. לכאורה יפוי כוח בלתי חוזר, איננו מהווה עסקה במקרקעין בין נותן יפוי לבין המתמנה על ידו כשליחו, זאת מכל הסיבות שהובאו על ידי בא כוח המשיב בסיכומיו בצטטו את סעיף מס' 53 לחוק הקובע מתי יפוי כוח זה אינו נחשב לעיסקה והוא יהיה פטור ממס. נזכיר חלק מהתנאים שבמשך השנים נתגבשו ככללים המאפיינים יפוי כוח כללי או מיוחד ואלה התנאים המאפיינים הבולטים שבהם.

המרשה יכול לבטל את יפוי הכוח בכל עת. יפוי הכוח פוקע מאליו כעבור הזמן הקבוע בחוק או שהוא פוקע במותו של מיפה הכוח. וכאשר אין למורשה טובת הנאה בממכר עצמו, למעט שכר טירחה סביר.

11. מבלי שנכנס בשלב זה לשאלת אמינות העדים והעדויות שהובאו בפני
נו להוכחת טענות העוררים, יפוי הכוח הנדון, על פניו נראה כיפוי כוח בלתי חוזר, הבא להבטיח את זכויות צד שלישי, שיכול להיות גם המורשה עצמו, ביחוד כאשר המורשה איננו עורך דין, שלכאורה עניינו של עורך דין הוא לייצג את שולחו בלבד ועיסוקו איננו בקניה ובמכירת מקרקעין. כדברי עו"ד אבו רחמה עיסוקו של עורר מס' 1 הוא בקניה ומכירה מקרקעין וכי הוא עשה בעבורו עשרות עסקאות (עמ' 16 שורה 13 לפרוטוקול). בעניין זה נפסק לא אחת, שאין חשיבות לכותרת של יפוי הכוח, חשוב מה תוכנו.

12. כדי שהעוררים יוכיחו לועדה שמדובר כאן ביפוי כוח כללי שנועד אך ורק למכירת המקרקעין לקונה, או לקונים ולא למכירה לעורר מס' 1 עצמו, שכאמור עיסוקו בכך, אמר בא כוח העוררים בתמיכת העדים בתצהיריהם שצרפו אותם למטרה זו, שהסעיף המאפיין יפוי כוח כיפוי כוח בלתי חוזר, סעיף 6 של יפוי הכוח (מ/1א), שהשתרבב בטעות או בהסח הדעת ליפוי הכוח הנדון. התרשמנו מדברי העדים שהעוררים היו מודעים להבדל בין יפוי כוח בלתי חוזר, שעושה את העברת המקרקעין לצד שלישי כהעברה שאין חזרה ממנה, לבין יפוי כוח כללי או מיוחד שיכול להסתיים גם באי ביצוע עסקה כלשהי, או באי ביצוע אחד מהסעיפים הכלולים בו עם ביטולו על ידי נותן יפוי הכוח, או בפטירתו, או כעבור המועד שנקבע בחוק. נראה לי כי העוררים שמו את יהבם על שכנוע הועדה כיסעיף 6 נכנס ליפוי הכוח כתוצאה מטעות. העולה מזה שאם הועדה לא תאמין לגירסה זאת, אין מנוס מקביעה כי לפי תוכן יפוי הכוח, כי הוא יפוי כוח בלתי חוזר על כל המתשמע מכך.

13. קראנו את תצהירי העדות ואת החקירה הנגדית של המצהירים, ועיינו במסמכים הנוגעים למחלוקת והתרשמנו מן העדויות כי הן לא אמינות במידה הנותנת לקבל את גירסת העוררים, בדבר טעות שנפלה, ולא לקבל את גירסת בא כוח המשיב, האומרת שמדובר כאן בצעד מתוכנן להבטחת עסקה שנעשתה בין המעורבים ביפוי הכוח. התרשמנו עוד כי הצדדים ליפוי הכוח מנוסים בעסקות מקרקעין והן אינן זרות להם, אם רצו שהמשיב יקבל את גירסתם, דהיינו שיראה בעורר מס' 1 שליחו של עורר מס' 2 לעיסקת מכר, שומא עליהם להקפיד על ניסוח המסמכים של העסקה, באופן שלא ישעירו מקום לספק בשאלה כה מהותית מבחינת המיסוי. התרשמנו מן הדברים ודרך התנהלות עשיית העסקה ומצאנו שביפוי הכוח טמונה כוונה לעשיית עיסקה במקרעין וכי הם דאגו לכך מראש, שזכויות הצדדים ישמרו היטב, כך שעורר מס' 1, יקבל את החזקה וזכות הבעלות במקרקעין בלי שירשמו על שמו מצד אחד ושעורר מס' 2 יקבל התמורה של המקרקעין מצד שני. יפוי הכוח כפי שהוכן ונחתם מבטיח את זכויות שני הצדדים כאמור בהיותו יפוי כוח בלתי חוזר לפי תוכנו.

14. לכן אין אנו מקבלים את גירסת העוררים כי כאן נפלה טעות במשרדו של עורך דין רמזי אבו רחמה כפי שהעיד, וכי העוררים ועורך הדין המנוסים בעסקות מקרקעין, ובעיקר עורר מס' 1 שעיסוקו המוצהר הוא בקניה ומכירת מקרקעין ולא הבחינו בטעות שכביכול נפלה ביפוי הכוח, מה עוד והחתימה על יפוי הכוח שתוכנו הובא לידיעת עורר מס' 2 ואולי גם עורר מס' 1 על ידי הנוטריון שמחון שקרא את תוכן יפוי הכוח לחותם עליו כמתחייב על פי החוק ובכלל זה את תוכן סעיף 6 שהוא מהותי, באשר הוא הופך את יפוי הכוח ליפוי כוח בלתי חוזר.
15. יפוי כוח בלתי חוזר, נועד מלכתחילה להבטיח ביצוע עסקה במקרקעין בכך שנותן יפוי הכוח לא יוכל לחזור בו מהתחייבותו להעביר על שם הקונה, צד שלישי את המקרקעין. החתימה על יפוי כוח בלתי חוזר מבטיחה מסירת החזקה והעברת הבעלות לקונה ומבטיחה גם תשלום מלוא התמורה בעבור המקרקעין למוכר - הוא החותם על יפוי הכוח. יפוי הכוח הוא גם ראיה בדבר עשיית עיסקת מכר או חליפין במקרקעין בין מוכר לבין קונה - צד שלישי. על אף המסקנה אליה הגענו בקביעתנו שלא נפלה טעות וכי יפוי הכוח מלכתחילה נערך כיפוי כוח בלתי חוזר למרות שנאמר כי הוא יפוי כוח כללי, שנועד להבטיח מכירת המקרקעין וקבלת תמורתם, הרי עדיין חסרה החוליה המקשרת את עורר מס' 1 למקרקעין שלפי דברי בא כוח המשיב הם נמכרו לו כצד שלישי והוא מכרם לצד שלישי לקונים ששמותיהם נזכרו לעיל.

16. יפוי כוח בלתי חוזר העושה את המורשה גם כצד שלישי הרוכש ומעביר את הבעלות במקרקעין לעצמו ועל שמו, צריך שיכלול בו אמירה מפורשת או משתמעת שהמורשה רשאי גם להיות הקונה - כצד שלישי. מעיון ביפוי הכוח האמור, לא מצאנו הוראה מפורשת לפיה ניתן לראות ביפוי כוח הוראה מפורשת כזאת, אך יש ויש הוראה משתמעת ממנו, כי כך כוונת הצדדים. כפי שהדברים הובאו בפני
הועדה והתרשמותנו מכך, עסקת המכר בין עורר מס' 2 לעורר מס' 1 תוכננה מלכתחילה להיות מבוצעת על ידי עורר מס' 1 וכפי הנראה בקשו העוררים לתכנן את אופן הדווח לשלטונות המס, הם לא נקבו בשמות הקונים, כי למעשה לא היו קונים בעת שנחתם לראשונה יפוי הכוח הבלתי חוזר אצל עורך דין אבו רחמה, הקונים שעורר מס' 1 מכר להם חלקים מהמקרקעין, הופיעו בסמוך לפני אימות החתימה של נותן יפוי הכוח - עורר מס' 2 על ידי הנוטריון שמחון. נראה הדבר בלתי סביר שנותן יפוי הכוח - עורר מס' 2 יתן הסכמתו לאדם שאיננו עורך דין ולא ברור מה הוא הקשר האישי ביניהם, מבלי שיבטיח את קבלת מחיר המקרקעין שהוא מצפה לקבל במכירתם, לכן נוכח עיסוקו של עורר מס' 1 במכירה ובקנית מקרקעין החתימה על יפוי כוח בלתי חוזר מהווה בטוחה מספקת לתשלום מחיר המקרקעין המוסכמים לעורר מס' 2 ומשום כך נתן עורר מס' 2 יד חופשית לעורר מס' 1 למכור את המקרקעין במחיר שימצא אותו ראוי כי התשלום יהיה מיועד לו כבעל הקרקע, אומנם הקרקע טרם נרשמה על שם העורר מס' 1, אך היא מובטחת לו ביפוי כוח בלתי חוזר.

17. כפי שעולה מן העדויות אכן מכר עורר מס' 1 חלק ניכר מהמקרקעין לקונים הה' ח'אלד ג'מאל והאני יאסין, אמנם הסכמי המכר היו לפי הכותרת שלהם בין עורר מס' 2 לבין הקונים, אך עורר מס' 1 הוא שחתם כמוכר בשם עורר מס' 2, על מש"ח 2 ואילו אבו רחמה אישר כי החותם הוא עורר מס' 2 בכדי שזה יראה כמכר ישיר בין עורר 2 לבין הקונים, אלא שלמעשה עורר מס' 2 לא חתם וכנראה גם לא נכח בעת אימות החתימה של עורר מס' 1 בתאריך 2.1.01 ולפי עדות עו"ד אבו רחמה בעמ' 19 לפרוטוקול שורות 19 ו- 20 הוא אמר כי הכתוב במש"ח 2 איננו כתב ידו שכנראה הוכן לפני כן, ונתקבל אצל המשיב בתאריך 27.3.01 כאמור ביפוי הכוח. למעשה בתאריך זה לא היה עורר מס' 1 מוסמך לחתום בשם עורר 2, אלא אם ביסוד העסקה עומדת עסקת מכר לעורר מס' 1 שהובטחה ביפוי הכוח הבלתי חוזר. זה הדבר הדרוש כדי לקשר את עורר מס' 1 לרכישת הקרקע מעורר מס' 2 ומכירתה לקונים. סתירות רבות היו בעדויות של עורך דין אבו רחמה והעוררים מס' 1 ו מס' 2, בעיקר בכל הנוגע למידת האמינות שבדברי עורר 2 בתצהירו, שנחתם בפני
עורך דין אחר - עומר גזאוי בתאריך 29.8.01, כאשר בתקופה זו עורר מס' 2 שהה מחוץ לגבולות המדינה כפי שזה התאשר מפלט שנתקבל ממשרד הפנים שצורף לסיכומי המשיב.

18. עדיין בא כוח המשיב צריך להתגבר על השאלה אם המכר שהוא טוען שנעשה על ידי עורר מס' 2 לעורר מס' 1 הוא לגבי חלקו של עורר מס' 2 שהם שני דונמים מהמקרקעין, או רק על חלק מהם על 1,100 מ"ר שלגביהם נעשתה שומה על ידי המשיב. הנה מתברר שיש עדיין 900 מ"ר שלא נמכרו לצד שלישי ויכול עורר 1 עוד למוכרם אם הוא בעליהם. אלא שמתברר כי עורר מס' 2 כבר מכר בעצמו 600 מ"ר מהמקרקעין לאדם בשם מחרום בתאריך 15.8.02 שזה למעשה אחרי התאריך 17.5.93 שבו נחתם כפי שמעיד על עצמו יפוי הכוח ולפי גירסת המשיב, ולפני התאריך 9.4.01 שמופיע על אישור הנוטריון עו"ד שמחון ביום אישורו, או חתימתו לפי גירסת העוררים.

19. לא נראית כאן שאלה בלתי פתורה לגבי השומות שעשה המשיב. הוא עשה שומה ראשונה בהסתמך על יפוי הכוח לגבי כל זכויות עורר מס' 2 בשני הדונמים, בעסקה שהיתה בינו לבין עורר מס' 1. ולאחר מכן עשה שומה נוספת על שתי עסקות שנעשו בין עורר מס' 1 לבין הקונים שנזכרו קודם לכן. לכשימכרו עוד 900 מ"ר הנותרים או 300 מ"ר הנותרים אחרי מכירת 600 מ"ר שמכר עורר מס' 2 אצל עורך דין אבו רחמה ולפני אישור הנוטריון עו"ד שמחון, כאמור קודם לכן.

20. התאריך המופיע על יפוי הכוח שנחתם למעשה כפי שהוא מעיד על עצמו בתריך 17.5.93 מוכחש על ידי העוררים שטוענים כי יפוי הכוח נחתם בתאריך 9.4.01 וכי בתאריך זה אישר אותו הנוטריון עו"ד שמחון וכי התאריך הנמצא בגוף יפוי הכוח איננו אלא טעות. אגב זו טעות נוספת על הטעות שבהכללת סעיף 6 ביפוי הכוח הכללי ההופך אותו ליפוי כוח בלתי חוזר. איננו סבורים שהתאריך הראשון נעשה בטעות.

21. לפיכך על סמך האמור לעיל, אנו דוחים את הערר ומחייבים כל אחד משני העוררים לשלם למשיב הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 2,000 ₪. סכומים אלה ישאו הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום ל' בסיון, תשס"ה (7 ביולי 2005) בהעדר הצדדים.
אליהו ענתבי
חבר ועדה

אברהם הללי,עו"ד
חבר ועדה

ע.ר. זועבי
, שופט יו"ר ועדה

000157/02עמש054 ערין בראנסה








עמש בית משפט מחוזי 157/02 אדיב עיאס ,כמאל אחמד חניפס נ' פקיד מיסוי מקרקעין (פורסם ב-ֽ 07/07/2005)