פסקי דין על דינה פלדות | פסקי דין על אלי שביט פסטרנק | פסקי דין על עו"ד ישעיהו בירנבוים | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

85022/15 ערר     01/10/2017




ערר 85022/15 דינה פלדות, אלי שביט פסטרנק, עו"ד ישעיהו בירנבוים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון





מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
נציגת מתכננת המחוז: גב' דורית רגב, מתכננת ערים ואזורים

העוררת: דינה פלדות
ערר מס' חל/85222/12
ע"י ב"כ עו"ד דוד גדנסקי
העורר: אלי שביט פסטרנק
ערר מס' חל/85207/14

העורר: עו"ד ישעיהו בירנבוים
ערר מס' חל/85022/15


המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון
המשיבה בשלושת העררים
ע"י ב"כ עו"ד עופר צילקר
ו/או כרמית פרוסט
ו/או ארז שפירא


החלטה
ביום 14.08.2016 ניתנה החלטתנו בערר (ת''א) 85170/14 צאן גיל וחגית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון
(פורסם בנבו, 14.08.16), בה דנו בשאלת החיוב בהיטל השבחה בגין תכניות המאפשרות חדרי יציאה לגג ופרגולות. לגבי בעלי דירות בקומות עליונות שנשמעו באותה מסגרת, קבענו בהחלטה כי הוועדה המקומית רשאית להוציא שומה, כאשר ההחלטה כללה הנחייה לוועדה המקומית שלפיה:
"בשומות אלה עליה להביא בחשבון את כל הנתונים הרלוונטיים ובכלל זה מצב הזכויות המשפטי, וכן את הצורך בתשלום דמי איזון, לגביו הרבתה לטעון בפני
נו, והשפעתו על שיעור ההשבחה, בהתאם להערותינו דלעיל.
יפים לעניין זה דברים שקבעה ועדת הערר של מחוז ירושלים בעניין גברה הנ"ל, בהחלטה אשר עסקה בחיוב דירות בקומה העליונה, כדלקמן:
"2. לפיכך, הכלל הוא כי היטל ההשבחה במקרה מעין זה צריך לחול על הדירה שניתן להרחיבה. עם זאת, מובן כי בקביעת גובה היטל ההשבחה על השמאי להתייחס למכלול השיקולים המשפיעים על שווי השוק של המקרקעין, לרבות מקדמי דחייה עקב הקושי במישור הקנייני ולרבות השפעת האפשרות כי יידרשו תשלומי איזון (או כל תשלום אחר).
סוגיות אלה הינן סוגיות שמאיות ולפיכך התבקש השמאי המייעץ בהחלטת גברה לבחון אותן. בהקשר זה ההנחיה הברורה לשמאי המייעץ לענין סוגיית תשלומי דמי האיזון היתה לבחון האם "נהוג לשלם תשלומי איזון ואם כן, מה השיעור שהיה קונה סביר צופה לנושא זה". הנחיה זו נועדה להדגיש כי הבחינה הנדרשת אינה גובה תשלום דמי האיזון המתאימים לאור הוראות חוק המקרקעין, אלא כיצד השפיעה הדבר על שווי השוק של המקרקעין.
בחינה זו נדרשת נוכח טענת המשיבה שלפיה לא נהוג לשלם תשלומי איזון באזורים בהם ממוקמים המקרקעין. בחינה זו נדרשת גם נוכח הפער הקיים בין מספר המקרים (הרב) בהם קמה זכאות לתשלום דמי איזון ובין מספרם המועט יותר (ולטענת המשיבה – מועט משמעותית ביותר), של המקרים בהם משולמים בפועל תשלומי איזון." "
עוד קבענו כי :
"לעניין זה, יפות בעינינו ההוראות שנקבעו לשמאי המייעץ על ידי וועדת הערר של מחוז ירושלים בעניין גברה הנ"ל מתאריך 30.07.2015 ואנו מורים לוועדה המקומית להכין את שומותיה בהתאם להנחיות אלה"

הוועדה המקומית הודיעה על עריכת שומות מתוקנות.
מספר נישומים בעלי דירות בקומות העליונות הודיעו לוועדת הערר כי השומות המתוקנות שנערכו מטעם הוועדה המקומית לא תוקנו כלל ועיקר בהתאם להחלטה בעניין צאן ולפיכך יש לבטל את החיוב בהיטל השבחה גם לגביהן.
בערר 85022/15 שהוגש לגבי דירה בקומה העליונה ערכה הוועדה המקומית שומה מתוקנת אשר הוגשה לוועדת הערר ביום 30.11.2016. העורר טען כי הוועדה המקומית לא התייחסה גם בשומה המתוקנת לשאלות בסיסיות כמו האם הגג או חלקו יוצמדו לדירה? האם יוצמדו זכויות הבנייה? האם צפויים תשלומי איזון עקב תוספת הבנייה לדירה? לטענת העורר, למעשה אין שום הבדל בין השומה הראשונה, נשוא הערר, לבין השומה המתוקנת.
גם ערר 85222/12 הוגש כנגד חיוב בהיטל השבחה בגין תכניות הגגות עבור דירה בקומה העליונה. אף העוררת כאן טוענת כי הוועדה המקומית התעלמה מקביעותיה המפורשות של ועדת הערר בעניין צאן. בכלל זה נטען כי השומה המתוקנת לא הביאה בחשבון את מצב הזכויות המשפטי והקושי הנובע ממנו למימוש זכויות הבנייה וכן את הצורך בתשלום דמי איזון לבעלי הדירות האחרות בבניין.
בערר 85207/14 הוגשה שומה מתוקנת על ידי הוועדה המקומית בנסיבות דומות לעררים הנ"ל, לגבי דירה המצויה בקומה העליונה. גם כאן טוען העורר כי השומה המתוקנת לא תוקנה בהתאם להחלטתנו בעניין צאן.
דיון והכרעה:
ערר 85022/15
עיון בשומה המתוקנת שנערכה על ידי שמאי הוועדה המקומית מעלה כי הדין הוא עם העורר.
השומה המתוקנת לא נדרשה כלל לשאלה האם במקרה דנן צפויים היו תשלומי איזון אם לאו. זאת בניגוד מפורש להחלטה בעניין צאן, ואף בניגוד לעמדת הוועדה המקומית במסמך שהגישה מיום 12.09.2016 (שבמסגרתו ביקשה כי לא תחויב בריבית לפי התוספת השלישית ואף לא בהוצאות). באותו מסמך טענה הוועדה המקומית כי אין מחלוקת שדירות האמצע "נהנות בדרך כזו או אחרת מתכנית הגגות (תשלומי איזון, שיפוץ המבנה, הוספת מעלית וכדומה)". אף על פי כן שומת הוועדה המקומית אינה נדרשת כלל לעניין תשלומי האיזון.
שומת הוועדה המקומית כוללת דחייה בגין מושע ללא כל נימוק או הסבר.
בנוסף, בעוד שבשומת הבסיס נשוא ערר זה הביא שמאי הוועדה המקומית בחשבון עלויות התאמה לבניית חדרי היציאה אל הגג, הרי שבשומה המתוקנת נעלמו אלה כלא היו, משל העובדה כי רק בעלי הדירה העליונה מחויבים בהיטל השבחה מייתרת את הצורך להוציא הוצאות על מנת לממש את אותה בנייה. השומה המתוקנת אינה כוללת כל הסבר לעניין זה.
על רקע זה אנו סבורים כי הספק שממנו החלטנו להנות את הוועדה המקומית בהחלטתנו מיום 14.08.2016 בעניין צאן אינו קיים עוד ושומת הוועדה המקומית המתוקנת אינה עומדת בהנחיות המפורשות שניתנו על ידנו, ודינה בטלות.
אנו מקבלים איפוא את הערר ומבטלים את חיובו של העורר בהיטל השבחה.
הוועדה המקומית תישא בהוצאות העורר בסך 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן ישאו הפרש הצמדה וריבית כחוק.
ערר 85222/12
גם במקרה זה הדין עם העוררת.
השומה המתוקנת אינה כוללת התייחסות למצב המשפטי בכל הקשור לכך שזכויות הבנייה אינן צמודות או ליתר דיוק אינן שייכות לעוררת.
אין גם כל התייחסות לשאלת דמי איזון.
על רקע זה ובשים לב לכך השומה אינה מיישמת את החלטתנו בעניין צאן, מתחייב ביטולה.
הערר מתקבל איפוא וחיוב העוררת בהיטל השבחה מבוטל. הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררת בסך 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן ישאו הפרש הצמדה וריבית כחוק.
ערר 85207/14
הדין עם העורר גם במקרה זה.
במקרה הנדון העורר טוען כי הגג מהווה רכוש משותף וכי הגג מעולם לא הוצמד לדירתו. שומתה המתוקנת מטעם הוועדה המקומית אינה בוחנת כלל את המצב המשפטי ובכלל זה אינה מתייחסת כלל לסוגית מעמדו הקנייני של הגג. למעשה שומת הוועדה המקומית חסרה סעיף של מצב משפטי.
שומת הוועדה המקומית לא בוחנת גם כאן את שאלת הצורך בתשלום דמי איזון.
לא נקבע בשומה כל מקדם הפחתה למימוש הזכויות בשל מושע ולא באה התייחסות לשאלה זו.
על רקע זה אנו סבורים כי מתחייבת קבלתו של ערר זה וביטול החיוב שהוצא לעורר.
הוועדה המקומית תישא בהוצאות העורר בסך 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן ישאו הפרש הצמדה וריבית כחוק.
טרם חתימת החלטה זו נבקש להדגיש עוד זאת:
מלכתחילה סברנו בעניין צאן כי שומות הוועדה המקומית לדירות בקומה העליונה, נערכו באופן שאינו תואם את דרישות הדין, וכפי שציינו באותה החלטה מפורשות, התחבטנו בשאלה האם לבטל אף את החיוב לגבי הדירות העליונות (בדומה למה שקבענו באשר לדירות האמצע):
"דחייתה של דרך שומה זו בכל הנוגע לדירות התחתונות מחייבת את דחייתה של אותה טכניקה לגבי הקומות העליונות. התחבטנו בשאלה האם נוכח דחיית השומה לקומות התחתונות נבטל אף את החיוב לגבי הדירות העליונות. לאחר לבטים החלטנו לנהוג אחרת בנסיבות אלה ולאפשר לועדה המקומית לתקן את שומתה. מספר טעמים עימנו להבחנה זו:
מהפן המהותי נאמר כי לגבי הקומות התחתונות, סברנו כי נקודת המוצא של הועדה המקומית לפיה גם בבניין בן שש קומות נהנית הדירה בקומה השניה מעליית ערך בשל האפשרות לבנות חדר יציאה לגג מהדירה בקומה הששית, אינה נראית על פניה כמשקפת את המציאות ומחייבת הוכחה של ממש, וכי לא בכדי לא הצליחה הועדה המקומית לספק אף שומה המוכיחה אכן עליית ערך שכזו. לפיכך, ובהעדר בסיס לחיוב ולו לכאורי, לא מצאנו כי יש מקום להעביר העניין בפני
שמאי מייעץ כפי שטענה בפני
נו הועדה המקומית.
בניגוד לכך, בכל הנוגע לקומות העליונות, אשר אין חולק כי הן היחידות היכולות לנצל את זכויות הבנייה של חדרי היציאה אל הגג (גם אם צריכים להתקיים לשם כך מספר תנאים נוספים, וגם אם יהיה כרוך הדבר בהוצאות שונות לרבות תשלום דמי איזון), הרי שעל פני הדברים ניתן לראות לכאורה את הבסיס לקיומה של השבחה מקום שבו ניתן לבנות על דירה בקומה העליונה חדר יציאה אל הגג. אכן אין בכך די כדי להעביר את העניין לשמאי מייעץ, לנוכח השומות נשוא עררים אלה אך אנו סבורים כי יש לאפשר לועדה המקומית לתקן את שומתה לאחר קבלת העררים.
הטעם הפרוצדורלי הנקשר לטעם המהותי נעוץ בכך שבכל הנוגע לקומות התחתונות הרי שמאז החלטותיה הקודמות של ועדת ערר זו, למצער מאז עניין מתתיהו הנ"ל, היה ברור לועדה המקומית כי אינה יכולה להסתפק בהנחת המבוקש, אלא עליה להציג שומה השוואתית של ממש. יומה שמחוץ לדין של הועדה המקומית ניתן לה איפוא. מעבר לכך אנו סבורים שהעדרה של הראיה באופן כה קונסיסטנטי וממושך, מהווה ראיה נגדית התומכת בעמדה המהותית שצוינה לעיל לפיה לא קיימת השבחה בקומות התחתונות. בכל הנוגע לקומות העליונות, אנו מוכנים ליהנות את הועדה המקומית מספק ולו אפילו רחוק לפיו יתאפשר לה להכין שומות חדשות. לפיכך אנו קובעים, לא בלי ספקות, כי הועדה המקומית רשאית להוציא שומה מתוקנת לכל הנישומים בעלי הזכויות בקומות העליונות בתוך 45 יום."
דא עקא שהוועדה המקומית לא פעלה בהתאם להחלטתנו זו והשומות המתוקנות שערכו השמאים מטעמה לא ענו לפרמטרים שנקבעו בעניין צאן, והלכה למעשה לא התייחסו אליהם כלל.
על רקע זה אנו סבורים כי ביטול החיובים אשר התבססו על שומות שלטעמנו נוגדות את הדין - מתחייב. נציין כי בהחלטתנו בעניין צאן קבענו עוד כי:
"ככל שלא יוצאו שומות מתוקנות בתוך פרק הזמן האמור, יבוטלו החיובים ועל הועדה המקומית להשיב לעוררים את ההיטל ששולם בצירוף ריבית כאמור בסעיף 17 לתוספת. לפנים משורת הדין איננו מורים על השבת ההיטל כבר כעת הגם שלטעמנו לא הוכחה ההשבחה ובעיקר לא שיעורה."
מן הראוי כי הוועדה המקומית תיקח עניין זה לתשומת ליבה בעת עריכת שומות עתידיות בגין תכניות הגגות ולפעול על פי ההנחיות שניתנו בעניין צאן.
ההחלטה התקבלה פה אחד.
ההחלטה התקבלה ביום: י"א בתשרי, התשע"ח, 01.10.2017.

(_______________________) (________________________)
אליאור מזרחי גילת אייל, עו"ד
מ"מ מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
עררים מס': חל/85222/12, חל/85207/14, חל/85022/15
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85022/15 דינה פלדות, אלי שביט פסטרנק, עו"ד ישעיהו בירנבוים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (פורסם ב-ֽ 01/10/2017)