פסקי דין על דוד ואילנה מלאך | פסקי דין על אביב קפטר | פסקי דין על אייל הלמרייך ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה | פסקי דין על צאלים קבלני בנין | פסקי דין על אופיר עמנואל ואח' |

259/17 ערר     22/01/2018




ערר 259/17 דוד ואילנה מלאך, אביב קפטר, אייל הלמרייך ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, צאלים קבלני בנין בע"מ, אופיר עמנואל ואח'




בפני
: יו"ר הועדה: עו"ד דקלה מוסרי טל

חברי הועדה: אדר' שמחה אפק, נציג לשכת האדריכלים
גב' אורית חפר רוגובין, נציגת מתכנן המחוז
עו"ד חנה קציר, נציגת ציבור
עו"ד יגאל נויפלד, נציג ציבור

העוררים: דוד ואילנה מלאך

אביב קפטר

אייל הלמרייך
בת שבע פיינברג
מלאכי ושולה רוזן
רונן ואורית ויליאמס
תמיר וקרן לפר

-נגד-

המשיבים: ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

צאלים קבלני בנין בע"מ

אופיר עמנואל
אריאלה לביא
מיכאל ניר
משה וכרמלה בן נתן
ציונה מריומה
רועי ז'ורנו
תאריך הישיבה: 22/01/2018

נוכחים:
מטעם העוררים: מר אייל הלמרייך
גב' אורית ויליאמס

מטעם המשיבים: עו"ד בני לב קורן

אדר' מרסלו מרינברג
מר זאב קלביר
גב' לילי ברוור

מזכירת ועדה: גב' אוריה סעדון

קלדן: ערן זמיר

החלטה
לאחר ששמענו את טענות הצדדים, התרשמנו מן הבקשה להיתר ומהמבנה המבוקש, וכן ממיקום דירות העוררים והפנייתן, אנו קובעים כדלקמן:

על חשיבותה של תמ"א 38 ויישומה, כבר שנינו רבות ואין צורך לחזור על הדברים. נפנה בעניין זה לסיכום הדברים בהחלטת בית המשפט העליון, בעע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פס"ד מיום 30.10.2016) [פורסם בנבו] (להלן: "עניין דורפברגר"), שם הדגיש בית המשפט העליון את חשיבותה של תמ"א 38 ואת הצורך הציבורי בקידום ועידוד יישומה. וכך מפי כב' הש' שוהם:
"עינינו הרואות, כי באמצעות אישורה של תמ"א 38, ביקשה הממשלה להתמודד עם הסיכון שהוגדר על ידי מבקר המדינה כ"כמעט ודאי", להתרחשות רעידות אדמה בישראל, דבר אשר עלול לגבות את חייהם של רבים. מכיוון שלא ניתן לחייב בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבבעלותם, מעניקה תמ"א 38 תמריצים כלכליים והקלות תכנוניות, אשר בסמכותה של הועדה המקומית לאשרם, לצורך חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. התמריצים הכלכליים אשר מוענקים במסגרת תמ"א 38, הינם שונים ומגוונים, וכוללים, בין היתר: תוספות בניה; הריסת הבניין והקמתו מחדש; הוספת זכויות בניה למגרשים פנויים שבבעלות היזם, או לבניינים אחרים הדורשים חיזוק, ואשר מצויים במגרש; ניצול זכויות בניה בבנייני מגורים, לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות, ומקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המגרש, ועוד (גדרון ונמדר, עמ' 39). מלבד חיזוק הבתים מפני רעידות אדמה, ישנם יתרונות נוספים לבניה הנעשית במסגרת תמ"א 38, כמו: שיפור המראה החיצוני של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, מרפסות, ומעליות. כמו כן, תמ"א 38 מהווה כלי תכנוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם קיימים, בדרך כלל, מבנים שאותם נדרש לחזק. בשל כך, מהווה תמ"א 38 גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית (גדרון ונמדר, עמ' 38; רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן [פורסם בנבו] (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני))".
בהמשך התייחס בית המשפט העליון מפי כב' הש' שוהם למערך האיזונים הנדרש ביישום הוראות תמ"א 3 והתמריצים מכוחה :
"כפי שציינתי בפתח דבריי, התמריצים הכלכליים וההקלות התכנוניות, אשר מוענקות במסגרת תמ"א 38, יוצרות, לעיתים קרובות, התנגשות ברורה עם ההסדרים התכנוניים החלים על מקרקעין מסוימים, בשל האפשרות הניתנת במסגרת תמ"א 38 לחריגה מתוכניות, אשר חלות על הקרקע. בנוסף להיבט התכנוני, עלולה להיגרם פגיעה, בעקבות מתן היתר הבניה בהתאם להוראות תמ"א 38, לאינטרס הפרטי של דיירים המתנגדים לבקשה להיתר. ואולם, במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש. לכך יש להוסיף את היתרונות הנוספים לדיירי הבניין, אשר גלומים ביישומה של תמ"א 38, כפי שנסקרו לעיל. למותר הוא לציין, כי במדרג התכנוני, המדובר בתוכנית מתאר ארצית שהיא גבוהה בהיררכיה, מכל תוכנית מתאר אחרת, מקומית או מחוזית (וראו סעיפים 131-129 לחוק התכנון והבניה). כך הוא הדבר גם לגבי תמ"א 38, הקובעת בסעיף 6.1, כי היא "גוברת על כל התכניות האחרות בנושאים בהם היא עוסקת, אלא אם נאמר בה אחרת".
....
לעיתים, מימוש המטרה העומדת בבסיס תמ"א 38, כופה על דיירים מסוימים באותו בניין או בסביבתו, הסדרים תכנוניים בלתי רצויים מבחינתם; והדבר עלול גם להוביל לפגיעה בתכנון האורבני הכולל ובחזות האדריכלית של המבנה. לפיכך, יש להתייחס לפגיעה האפשרית בזכויותיהם של המתנגדים למתן היתר בכובד ראש, ולבחון חלופות פוגעניות פחות, באמצעותן ניתן יהיה להשיג את החיזוק הנדרש, בהתאם לעקרונות שהותוו בתמ"א 38. אשר על כן, על מוסדות התכנון לבצע איזון בין הצורך הציבורי והתכנוני בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תוך יישום המדיניות התכנונית אותה מתווה תמ"א 38, לבין הפגיעה האפשרית בבעלי העניין, להם עומדת הזכות להתנגד לבקשה להיתר. באיזון זה, תהא, ככלל, ידה של תמ"א 38, על העליונה, אלא אם הפגיעה הנגרמת לבעלי העניין אינה סבירה ובלתי מידתית (גדרון ונמדר, עמ' 386-385)". (ההדגשות הוספו – הח"מ).
אם כן, ככלל, באיזון בין הצורך ביישום הוראות תמ"א 38 ובין הפגיעה בגובלים, ידה של התמ"א תהא על העליונה, אלא אם נגרמת פגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית לבעלי עניין, ביניהם הגובלים.
העוררים טענו טענות הנוגעות להסתרת שמש ומניעת אוויר ורוח. וכן טענות הנוגעות לעומס חניה ברחוב.

הפרעה כתוצאה מן הבניין – הסתרת אור, שמש, רוחות וכיוב'

טענות העוררים מתייחסות למצב הקיים של סביבה המאופיינת, לכאורה, בבניינים נמוכי קומה. אלא שעל פי דברי העוררים עצמם, בסביבת הנכס קיימים כבר היום מבנים הממצים את זכויות הבניה במגרש בני 4 קומות ועליית גג. אולם אף אם קיימים מבנים נמוכי קומה בסביבת הנכס, כבר הובהר פעמים רבות בהחלטות של וועדת ערר זו כי נקודת הייחוס לבחינת הסביבה היא המצב התכנוני המאושר ולא הקיים, כאשר הקיים אינו ממצה את כל זכויות הבניה.

נזכיר כי המבנה המבוקש הנו בן 10 יח"ד ב- 5 קומות מעל קומת עמודים. על פי התכניות החלות ניתן להקים במגרש מבנה בן 3 קומות מעל קומת עמודים ועליית גג. כלומר, תוספת הגובה המבוקשת היא של כקומה אחת בלבד ביחס לזכויות המאושרות.

זאת ועוד, המרחק בין המבנים – מהנקודה הקרובה ביותר של המבנה המבוקש למבנה במבצע קדש 17 - מרחק של כ- 23 מ' ולמבנה במבצע קדש 17 א – מרחק של מעל 13 מ', אינו עולה בקנה אחד עם טענה של מניעת אוויר ורוחות. וגם הסתרת שמש, ככל שנגרמת, לא הוכחה וממילא תהיה לזמן קצר ביותר במהלך היום, אם בכלל. נזכיר עוד כי ההפניה העיקרית של דירות העוררים אינה כלפי הבניין המבקש, כי אם כלפי רחוב מבצע קדש.

העוררים, אשר לא תמכו את טענותיהם ולו בראשיתה של ראיה, לא הניחו כל בסיס לטענת ההסתרה או ההפרעה ולא הראו כי ההפרש בין הגובה על פי התכניות החלות ובין הגובה המבוקש בפני
נו, מייצר הפרעה כלשהי לדירותיהם ובכל מקרה לא הפרעה בלתי סבירה או בלתי מידתית.
אשר על כן, אנו דוחים את טענת העוררים כי הבניה המבוקשת תגרום להפרעה כלשהי לדירותיהם, בקשר עם אור, אויר ושמש.

חניה

העוררים טוענים כי מספר יחידות הדיור והמענה למקומות החניה, יגרום לתוספת על עומס החניה הקיים היום.

כאמור, מבוקשות 10 יח"ד, כאשר הצפיפות היא של 16 יח"ד לדונם. אין מדובר בצפיפות בלתי סבירה לסביבת הנכס. נזכיר כי בתכניות המאושרות אין הוראת צפיפות, ותיאורטית ניתן היה לבנות את אותו מספר יחידות דיור גם במצב המאושר.

באשר לחניה, ניתן מענה של 14 מקומות חניה עבור 8 יח"ד חדשות (כידוע, אין צורך במתן פתרונות חניה עבור 2 יח"ד קיימות) וזאת בתוך המגרש ובקומת עמודים. מדובר במספר חניות סביר המצוי בתחום התקן הארצי (בין 1 ל- 2 מקומות חניה ליח"ד). מאחר שמספר החניות מצוי בתחום התקן וכל עוד אינו חורג מן התקן, נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית, ומאחר שלא הוצגו נתונים המעלים ספק באשר לאופן הפעלת שיקול הדעת במקרה זה, איננו רואים צורך להתערב בהחלטה.

לא למותר לציין כי בניין העוררים נסמך על רחוב אחר, ולא על רחוב ציפר ולכן, ההשפעה נמדדת בהתאם ולא מצאנו כי כתוצאה מתוספת יחידות הדיור תיגרם לעוררים הפרעה כלשהי, אף אם יתווספו תנועה וכלי רכב לרחוב.

סוף דבר

הבקשה שבפני
נו היא בקשה בעצימות נמוכה באופן יחסי לבקשות מכוח תמ"א 38. מבוקשות 5 קומות מעל קומת עמודים, מקום שניתן היה להגיע גם ל – 7 קומות ומקום שעל פי תכנית המתאר החדשה והמאושרת (אם כי לא בתוקף) של חיפה חפ/2000 המגמה התכנונית היא הגדלת הצפיפות ובניה של 7 קומות.

ביחס למצב המאושר מדובר בתוספת של כקומה אחת בלבד, ולא הוכח ואף לא הוצגה ראשית של פגיעה הנגרמת כתוצאה מפער זה.
בבקשה ניתן מענה למקומות חניה על פי התקן, ובטווח שיקול הדעת של הוועדה המקומית, ולא מצאנו כי נפלה בהחלטה טעות המצדיקה התערבות.

אשר על כן, אנו דוחים את הערר.

ניתנה היום ו' שבט תשע"ח, 22/01/2018.
___________________
אוריה סעדון
מזכירת ועדת ערר
מחוז חיפה

___________________
דקלה מוסרי טל, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז חיפה
מדינת ישראל
מס' תיק:
259/17
ועדת הערר לתכנון ובניה
מס' ישיבה:
005
מחוז חיפה
תאריך ישיבה:
כתובת הבניה:
22.01.2018
ציפר 20, חיפה
ועדת ערר לתכנון ובניה - מחוז חיפה
שד' פלי"ם 2, בניין אורן, קומה 5, חיפה 33095
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111 מייל: [email protected]
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 259/17 דוד ואילנה מלאך, אביב קפטר, אייל הלמרייך ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, צאלים קבלני בנין בע"מ, אופיר עמנואל ואח' (פורסם ב-ֽ 22/01/2018)