פסקי דין על דוד קדוש | פסקי דין על שירלי קדוש | פסקי דין על שגיא טרגן ואח' | פסקי דין על דודו אואט | פסקי דין על חגית אואט |

41834-05/15 א     06/02/2018




א 41834-05/15 דוד קדוש, שירלי קדוש, שגיא טרגן ואח' נ' דודו אואט, חגית אואט








בית משפט השלום בנצרת



ת"א 41834-05-15 קדוש ואח'
נ' אואט ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
עינב גולומב


תובעים

1.דוד קדוש

2.שירלי קדוש

3.שגיא טרגן

4.עידית נבון טרגן


נגד


נתבעים

1.דודו אואט

2.חגית אואט





פסק דין



לפניי תביעה על סך 945,912 ₪, שעילתה ליקויים נטענים בדירות שרכשו התובעים מהנתבעים.

רקע:
1.
התובעים, שני זוגות, התקשרו – כל זוג בנפרד – בהסכם לרכישת דירה מהנתבעים.

2.
מדובר בשתי דירות המרכיבות בית משותף (דו-משפחתי) ברמת ישי.

3.
התובעים 1 ו-2 (להלן – משפחת קדוש) רכשו את הדירה המערבית עפ"י הסכם עם הנתבעים מיום 2.7.13. התובעים 3 ו- 4 (להלן – משפחת טרגן) רכשו את היחידה השניה בבניין לפי הסכם עם הנתבעים מיום 26.02.2014.

4.
הדירות נמכרו חדשות, לאחר בנייתן, מבלי ששימשו למגורים עובר למכירה.

5.
בהסכמים נקבע כי היחידות נמכרות לרוכשים במצבן הקיים –
"as is"
, תוך שהקונים "מצהירים ומאשרים כי ראו את הבית על מערכותיו, את סביבתו, דרכי הגישה אליו ומצאו תקין ומתאים למטרותיהם" (סעיף 3.1 בשני ההסכמים). עוד נקבע בהסכמים כי הקונים: "בדקו את הבית ומערכותיו, את מצבו הפיסי, המשפטי והתכנוני בעצמם ו/או באמצעות יועציהם וכי מצאו את אלה תקינים ומתאימים למטרותיהם ללא יוצא מהכלל והם מוותרים בזה על כל טענה בדבר פגם ו/או אי התאמה ו/או ברירה מחמת טעות ובכפוף לאמיתות הצהרות המוכרים על פי הסכם זה ולמעט פגמים נסתרים אשר יתגלו בממכר אשר ידע עליהם המוכר ולא גילה אותם לקונה" (סעיף 3.2 להסכמים).

6.
המוכרים מצידם הצהירו בהסכמים כי כל מערכות הדירות לרבות מים, אינסטלציה, חשמל וביוב תקינות ופועלות, כי לא ידוע להם על כל פגם מהותי בהן וכי למיטב ידיעתם במועד עריכת ההסכם מערכות הבית הנ"ל פועלות ומתפקדות.

7.
לצד האמור, צורף לכל אחד מההסכמים נספח, בו פירוט של תיקונים בדירה אותם התחייבו הנתבעים לבצע (ללהן – נספחי התיקונים).

8.
במועד מסירת הדירות בפועל (כל אחת בנפרד ובזמן שונה) נערך פרוטוקול מסירה, בו פורטו ליקויים קיימים בדירות תוך שהוסכם בין הצדדים כי ליקויים אלה יתוקנו במימון הנתבעים.


9.
לטענת התובעים, הנתבעים לא קיימו התחייבויותיהם לתקן את מלוא התיקונים שהוסכמו. יתרה מכך, התברר כי קיימים ליקויים רבים נוספים ואי-התאמות במובן חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן – חוק המכר דירות). הם פנו בעניין זה לתובעים אולם משלא נענו בחיוב הגישו את התביעה דנן.

10.
לכתב תביעתם צירפו התובעים חוות דעת מטעמם. ביחס לדירת משפחת קדוש הוגשה חוו"ד של אינג' יצחק אלשברג, אשר העריך את הליקויים בדירה בסך 194,141 ₪. ביחס למשפחת טרגן צורפה חוו"ד של אינג' יוסף ליברמן, אשר העריך את הליקויים בדירה בסך 259,211 ₪. לצד רכיב נזק של עלויות התיקונים
הנ"ל, תבעו התובעים פיצוי בגין נזק של עלות מגורים חלופיים, אובדן ימי עבודה וכן פיצוי בגין עוגמת נפש. כן תבעו הם את הפיצוי המסוכם בהסכמים בשל הפרת ההסכמים ע"י הנתבעים.

11.
הנתבעים הכחישו כליל את חבותם לפצות את התובעים. במישור הנזק הגישו הם חוות דעת מומחה מטעמם, אינג' איתן אוזן, אשר העריך את הליקויים בדירת משפחת קדוש בסך של 56,313.89 כולל מע"מ ובדירת משפחת טרגן בסך 70,689.7 ₪ כולל מע"מ.
12.
בהמ"ש מינה מומחה מטעמו, אינג' צבי רון, להערכת הליקויים בדירות (להלן – המומחה מטעם בית המשפט או – המומחה). המומחה חיווה דעתו כי בדירת משפחת קדוש קיימים ליקויים שעלות תיקונם מוערכת בסך 86,900 ₪ (לא כולל מע"מ) (בתוספת רכיב נוסף בסך 9,250 ₪ לשיקול דעת בהמ"ש). ביחס לדירת משפחת טרגן העריך המומחה כי עלויות תיקון הליקויים הן בסך 105,350 ₪ (לא כולל מע"מ) (בתוספת רכיב נוסף בסך 9,600 ₪ לשיקול דעת בהמ"ש).

השאלות העומדות להכרעה:
13.
הצדדים חלוקים באשר לתחולת חוק המכר דירות על ההתקשרויות ביניהם. התובעים טוענים כי הנתבעים באים בגדר הגדרת "מוכר" בחוק המכר דירות ומשכך חל החוק על ענייננו. הנתבעים, מנגד, טוענים לאי-תחולת החוק בנסיבות דנן ולפיכך טוענים הם כי ההתקשרויות בינם לבין הנתבעים כפופות לדין הכללי ולהוראות שנקבעו בהסכמים בין הצדדים לעניין היקף אחריות המוכרים.

14.
יש להכריע אפוא, מהו הדין החולש על ההתקשרויות בין הצדדים, ובהתאמה – יש לבחון לאור הוראות הדין הרלוונטי את מערך החבויות והזכויות של הצדדים ואת מישור הנזק.

15.
בנוסף לאמור, חלוקים הצדדים באשר לטענת התובעים כי הם זכאים לפיצויים מוסכמים שנקבעו בהסכמים בשל הפרתם ע"י הנתבעים, בעניינה של משפחת קדוש נסבה המחלוקת אף לעניין טענה לפיצוי כאמור בגין איחור במסירת הדירה.

16.
אדון להלן בסוגיות אלה כסדרן.

תחולת חוק המכר דירות:
17.
חוק המכר דירות חל על מי שהוא בגדר "מוכר", לפי הגדרת מושג זה בחוק, שזו לשונה:

"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;"


בהתאם להגדרה רחבה זו, תחולת החוק איננה מוגבלת לעסקת מכר דירה בין חברות קבלניות לבין רוכש. על-אף שעסקה כאמור הינה המקרה "הקלאסי" לתחולת חוק המכר דירות, ולגביה חלים במלוא תוקפם הרציונלים הצרכניים שבבסיסו, הרי שתחולת החוק אינה מתמצית בכך; החוק עשוי לחול אף על מכר דירה ע"י אדם פרטי, ככל שאותה דירה נבנתה על-ידו (לרבות באמצעות אחר) "על מנת למכרה". ראו לעניין זה פסה"ד בע"א 4050/15 גוברין נ' לבנשטיין ואח'
(פורסם במאגרים) (2017), כדלקמן:
"כפי שמציין
זמיר, תכליתו המרכזית של החוק הינה להסדיר את אחריותן של חברות בניה שעיסוקן בשיווק דירות – כלפי קונים... ברם, תחולתו של החוק אינה מוגבלת רק לחברות בניה, והוא עשוי לחול גם על אנשים פרטיים במקרים מסוימים. יזם פרטי, אשר בונה דירה באמצעות קבלן משנה, במטרה למכרה ולהפיק רווח יזמי מהמכירה – עשוי בהחלט להיכנס לגדר תחולתו של

חוק המכר דירות

. אף אם ניתן להרהר עיונית במצב משפטי זה, הרי החוק אינו עורך הבחנה כזו בין חברות בנייה ליזמים פרטיים. על רקע זה ניתן לציין כי ההצדקות להחלת החוק על חברות בניה מתקיימות במידה רבה גם בנוגע ליזמים פרטיים. ליזם הפרטי יש יכולת לוודא שהבנייה תיעשה כראוי, ואף לערוך הסכמים מול הקבלן המבצע, המסדירים את אחריות הקבלן כלפי היזם. כמו כן כאשר מדובר ביזם הבונה דירה במטרה למכרה ישנו חשש לשימוש בחומרי גלם זולים, ובנייה בסטנדרט נמוך על מנת לחסוך בהוצאות (
זמיר, עמ' 176). כך או כך, וכאמור, לשונו של החוק אף היא רחבה דיה וכוללת גם אדם פרטי שאינו עוסק בבנייה ומכירה של דירות, אלא ייתכן שביצע עסקה כזו באופן חד פעמי. זאת כל עוד הוא בנה את הדירה במטרה למכרה."

18.
המחלוקת בענייננו מתמקדת בשאלה האם הדירות מושא התביעה נבנו ע"י הנתבעים (באמצעות קבלנים מטעמם) על מנת למוכרן. המבחן הינו כוונה הסובייקטיבית, אולם ברי כי להוכחת כוונה זו רלוונטיות אף הנסיבות האובייקטיביות של העניין. בשים לב לקושי המובנה להוכיח כוונה סובייקטיבית של המוכר, בפרט כשהראיות לעניין זה מצויות ברגיל בידיו ולא בידי הקונה – התובע, נקבעה חזקה בסעיף 9 לחוק, שזו לשונה:
"לעניין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר".
בענייננו, אין חולק כי הדירות נמכרו כחדשות מבלי ששימשו לפני כן למגורים. בנסיבות אלה, חלה החזקה שבסעיף 9 לחוק (ראו בנסיבות דומות, עניין גוברין לעיל, שם בפסקה 10; אייל זמיר חוק המכר דירות, תשל"ג – 1973 (2002), בעמ' 840-841 להלן – זמיר).
משכך, הנטל הוא על הנתבעים להוכיח אחרת, קרי – כי הם בנו את הדירות שלא על מנת למכרן לאחר.
19.
הנתבעים טוענים כי הדירות נבנו על-ידם מלכתחילה במטרה לעשות בהן שימוש בעצמם/ע"י משפחתם, ורק לאחר הבניה הוחלט על-ידם למכרן לאחרים. לטענתם, בעת בניית המבנה הם התגוררו בחו"ל, במסגרת עיסוקו של הנתבע כשחקן כדור-רגל, ואת הבנייה ביצעו במבט צופה עתיד לעת שיחזרו להתגורר בארץ, תוך שהם מייעדים חלק מהבניה עבורם וחלק עבור ילדיהם.
20.
לאחר שמיעת העדויות ועיון בראיות שהוגשו, מסקנתי היא כי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח טענתם זו ולסתור החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק, וזאת בשל השיקולים שלהלן במשקלם המצטבר.
ראשית
, לפי העולה מהראיות, במקרה דנן אין מדובר במהלך של בניית דירה אחת ואף לא של שתי דירות, כי אם בבנייה של ארבע דירות, הבנויות בשני בתים דו-משפחתיים על שתי חלקות סמוכות שבבעלות הנתבעים (עמ' 26, ש' 1-2; 30, ש' 27). לכך מצטרפת העובדה, כפי שהיא נלמדת מהראיות, כי מלבד דירות אלה בידי הנתבעים נכסי נדל"ן נוספים בארץ; מבנה דו–משפחתי בעפולה ובית בחיפה שנרכש עוד בשנת 2,000 (עדות הנתבע, עמ' 30, 13-23). נתונים אלה מצביעים על מעורבות הנתבעים בהשקעות נדל"ן באופן המתיישב הגיונית עם ראיית הבנייה מושא דיוננו כמהלך יזמי, להבדיל מבניה לשימוש עצמי.
שנית
, טענות הנתבעים באשר לכוונותיהם בעת הבניה ביחס לשתי הדירות לא הועלו באופן ברור וקוהרנטי. מלכתחילה לא נטען דבר בעניין זה בכתב ההגנה, בו רק נטען כי הצדדים לא התכוונו בעת כריתת החוזים להחיל עליהם את חוק המכר, מבלי שנאמר דבר במישור העובדתי באשר למטרת בניית הדירות על-אף הטענה המפורשת בעניין זה בכתב התביעה. באופן תמוה ביותר, המסד העובדתי בנקודה מרכזית זו צויין לראשונה בתצהירי הנתבעים, ואף זאת באופן כוללני וללא פירוט של ממש, תוך שצוין כי הדירות נבנו עבורם ועבור ילדיהם של הנתבעים. בחקירותיהם הנגדיות של הנתבעים התברר כי ילדיהם בעת הרלוונטית היו כולם ילדים קטינים (עמ' 30, ש' 35). אף הגרסאות לגופן באשר לכוונות הנתבעים בעת הבניה לא היו קוהרנטיות זו לזו; הנתבע העיד כי מטרת הבניה שכאמור כללה קומפלקס בן 4 דירות, היתה למגורים עבור המשפחה ובכלל זה במבט צופה עתיד, עבור כל אחד מילדיהם הקטינים (עמ' 30, ש' 31-35). מאידך, הנתבעת העידה כי אחת מאותן דירות יועדה לאביה (עמ' 37, ש' 2-6). עוד יש לציין, כי "הכוונה למכור" בה מדבר סעיף 1 לחוק, איננה מוגבלת לכל שלבי הבניה, דהיינו – די בכך שהכוונה למכור התעוררה בשלב כלשהו לאחר תחילת הבניה ובמהלכה (ראו: אייל זמיר חוק המכר דירות, תשל"ג – 1973 (2002), בעמ' 178).
שלישית
, אין חולק כי בעת בניית הדירות התגוררו הנתבעים מזה שנים בחו"ל (לפי עדות הנתבע
– מאז שנת 2003, עמ' 29, ש' 14-15). טענת הנתבעים לפיה בשלב כלשהו שינו תכניותיהם ביחס לדירות לאחר שהבינו כי הם משתקעים בחו"ל ואינם עומדים לחזור ארצה, נטענה בכוללניות יתרה וללא פירוט של ממש באשר למועד בו אירע אותו שינוי כמו גם לנסיבות שהביאו אליו ומבלי להציג ראיות כלשהן לביסוסה, כגון ביחס לשינוי במתכונת עיסוקיו של הנתבע בחו"ל באותה תקופה וכד'. זאת ועוד, מעדותה של הנתבעת עלה כי את אחת מבין ארבע הדירות שבנו השאירו הנתבעים בידיהם עד היום ושם היא שוהה בביקוריה בארץ (עמ' 37, ש' 2-3). עולה אפוא כי ההחלטה על השתקעות בחו"ל לא הביאה לשינוי בכל הנוגע להחזקת דירת מגורים עבור המשפחה בארץ. הסיבה לשינוי התוכנית ביחס לדירות שנטען שיועדו ליתר בני המשפחה, תכנית שמלכתחילה צפתה פני עתיד רחוק, נותרה עלומה. גם טענת הנתבעים בכתב הגנתם כי בניית הדירות הסתיימה כשנה בטרם נמכרו לא נתמכה בראיות כלשהן, והיא אף איננה עולה בקנה אחד עם העולה מהראיות שצורפו, מהן ניתן ללמוד, למשל, כי בעת מכירת הדירה למשפחת קדוש טרם הושלמו בה עבודות הגמר והיו בה חסרים של פריטים בסיסיים כמו כיורים וברזים (ר' נספח להסכם משפחת קדוש).
רביעית
, כפי שצוין לא אחת בפסיקה, למאפייני הבניה - מבחינת רמת גמר החורגת מהממוצע והרגיל, התאמות ייחודיות וכד' – יש משקל ראייתי בהערכת כוונת המוכר לבנייה עבור שימוש עצמי להבדיל ממכירה לאחרים (ראו: זמיר, שם בעמ' 165; ע"א (מחוזי חיפה) 39022-06-14 רמי שטיינר נ' רונן אלטרוביץ (פורסם במאגרים) (2014). ת"א (שלום ת"א-יפו מארק זנו נ' דוד טורג'מן (פורסם במאגרים)
(2016), פסקה 8 והאסמכתאות שם). אולם בענייננו לא הוצגו ראיות שיש בהן ללמד על קיום מאפיינים מעין אלה ביחס לדירות מושא דיוננו או על אינדיקציות אחרות כלשהן לסממנים "אישיים" ביחס לתכנון ולבניה של הדירות. מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט אף מתקבל הרושם ההפוך, הינו, של בניה לפי פרמטרים סטנדרטיים וללא רמת גמר מיוחדת. כך גם עלה מדבריה של הנתבעת, אשר העידה כי כל ארבעת הדירות נבנו בצורה אחידה ושהיא לא ייעדה לשימוש משפחתה דירה מסויימת מתוכן (עמ' 37, ש' 19-20).
21.
נוכח כל המפורט לעיל, הרי שלא נסתרה החזקה הקמה בנסיבות ענייננו לפיה הדירות נבנו על מנת למוכרן לאחרים, כפי שאכן נעשה. משכך, עסקאות המכירה לתובעים כפופות להוראות חוק המכר דירות. זוהי תוצאה מתחייבת מהגדרת התחולה הסטטוטורית שהינה קוגנטית ואיננה תלויה בכוונת הצדדים בעת גמירת החוזה. משכך, טענות הנתבעים לפיהן הצדדים לא קבעו בהסכמים כי חוק המכר דירות יחול על מערכת היחסים ביניהם וכי לא זו היתה כוונתם בפועל, אינן יכולות לעמוד. אכן, הרושם המתקבל הוא כי הצדדים המעורבים – שהיו כולם מיוצגים ע"י עורכי-דין במהלך המו"מ וכריתת ההסכמים - לא נתנו דעתם לתחולת הוראות חוק המכר דירות על הסיטואציה הנדונה, ולא התכוונו פוזיטיבית להחילו על מערכת היחסים ביניהם. אולם בכך אין כדי להעלות או להוריד לעניין תחולת החוק במקרה דנן, שהינה תוצאה אובייקטיבית הנגזרת מהוראות הדין.

נפקות תחולת חוק המכר דירות:
22.
חוק המכר דירות מטיל על המוכר חובות רחבות. בין היתר, על המוכר חובה לצרף מפרט לפי נוסח סטטוטורי מחייב (סעיפים 2 ו-3 לחוק). היה ולא צורף מפרט לחוזה, קובע סעיף 5 לחוק כי רואים את המוכר כמי שהתחייב למסור את הדירה כשכל פרט שנדרש להופיע במפרט יהיה באיכות גבוהה. בסעיף 4(א) לחוק נקבע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה בין היתר כל אימת שהדירה או כל דבר שבה שונים מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. בהתאם לכך, כאשר רכיב מהבניה איננו תואם את המפרט או את הוראות התקנות והתקנים הרשמיים המחייבים בתחום הבנייה, הדבר מהווה אי-התאמה לפי החוק ומקנה לקונה את הסעדים הקבועים בחוק. זאת, בנוסף לקיום אי-התאמה בממכר במובן הדין הכללי.
23.
חבות המוכר בגין אי-התאמה כאמור איננה נמדדת ביחס למועד מסירת הדירה בלבד, אלא מתפרשת על-פני התקופות הקבועות בחוק. אלה כוללות: תקופת בדק (כפי שהיא מוגדרת בתוספת לחוק באופן שונה ביחס לרכיבי בניה שונים); תקופת אחריות (שהינה 3 שנים מתום תקופת הבדק); ותקופת בדק לאי-התאמה יסודית. תקופות אלה נבדלות זו מזו בהיקף האחריות של המוכר ובהקצאת נטלי ההוכחה בין הצדדים. יצויין כבר כעת, כי בענייננו לא התעוררה מחלוקת כי הליקויים הנטענים בדירות התובעים התגלו בתוך תקופת הבדק כפי שהיא מוגדרת בחוק, כאשר חוות-הדעת מטעם התובעים נערכו כשנה ממועד מסירת הדירות, שהיא תקופת הבדק המינימלית לפי התוספת לחוק (וביחס לרכיבים רבים – תקופת הבדק ארוכה יותר).
24.
הוראות חוק המכר דירות הינן קוגנטיות ואינן ניתנות להתנאה (אלא לטובת הקונה), כפי שקובע סעיף 7א' לחוק. משכך, הישענות הנתבעים על ההוראה בהסכמים לפיה הדירות נמכרו לתובעים
"as is"
אינן יכולות לעמוד. ראו לעניין זה ע"א (מחוזי י-ם) 26648-03-15 מצפור אדומים בע"מ נ' צרפי (פורסם במאגרים) 2015), כדלקמן:
"מצבו של רוכש דירה "יד שנייה" שונה ממצבו של רוכש דירה מקבלן, שחלות לגביה הוראות חוק המכר (דירות). בעוד רוכש דירת "יד שניה" יכול להתחייב כי קיבל את הדירה


as is
ולא יהיו לו טענות לגבי מצבה, ובית המשפט ייתן בדרך כלל תוקף להתחייבות זו, הרי הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) יגנו על רוכש דירה מקבלן אם נתן התחייבות דומה".

25.
עם זאת, חבותו של המוכר לאי-התאמות לפי החוק איננה בלתי מסויגת. בהקשר זה יש חשיבות בין היתר לשאלת ידיעתו של הקונה בדבר קיום אי-התאמה בדירה בעת קנייתה. הדבר רלוונטי במספר רבדים.
26.
ראשית, בהתאם לסעיף 12 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן – חוק המכר), קונה איננו רשאי להסתמך על אי-התאמה עליה ידע בעת כריתת החוזה. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי סעיף זה בחוק המכר הכללי חל אף על חוק המכר דירות - ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (פורסם במאגרים) (2002) (ללהן – עניין קניונים). נפסק, כי תחולה זו אינה סותרת את הקוגנטיות של החוק מאחר וסעיף 12 הוא חלק מהכללים התוחמים את זכויות הקונה לפי חוק מכר דירות וסעיף 7א שולל גריעה מזכויות אלו. ראו לעניין זה פסק-דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) נאור בעניין קניונים, כדלקמן:

"מדובר בממ"ק התופס חלק לא זניח משטח הממכר. האומנם נאמר: כיוון שבמפרט הטכני מופיע מקלט ולא ממ"ק, ייקוב הדין (המפרט) את ההר? האמנם יוכל הרוכש שידע בפועל מה נבנה לבטל ההסכם וגם לדרוש פיצויים? תשובתי לכך בשלילה".
(עמ' 215, 217).
וראו באופן דומה גם בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 ואח'
(פורסם במאגרים) (2012), ביחס לליקויים חיצוניים בבניין, מפי כב' השופט פוגלמן, כדלקמן:

"... בענייננו נמצא כי יש לדחות את תביעותיהם של שלושה קוני המשנה מאקרילית ובלגד, כמו גם של התובעים לבנברג ואטלן, שכן הם היו מודעים לליקויים בעת רכישת דירותיהם, ולכן אינם יכולים לתבוע את תיקון אי-ההתאמה לפי חוק המכר (דירות). זאת, בהתאם לסעיף 12 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968, שבהלכה הפסוקה נקבע כי כוחו יפה גם ביחס לעסקאות לפי חוק המכר (דירות)".
כן אפנה לפסק-דינו של כב' השופט עמית בבת.א 1423/99 (מחוזי חיפה) תמר ויצחר גינזבורג ואח'
נ' מורן חברה לבניין בע"מ (פורסם במאגרים) (2008), כדלקמן:
"
סעיף 12 לחוק המכר, תשכ"ח-

1958, קובע כי "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן
- אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה". בפסיקה נקבע כי סעיף זה חל לצד הדינים המיוחדים של
חוק המכר

(דירות) -
ע"א 8124/00

קניונים

נכסים

ובניין

בע

"

מ

נ

'

בני

יעקב

נדל

"

ן

בע

"

מ

,

פ

"

ד

נו

(5) 198. עם זאת, לא סגי בכך שהרוכש ראה את הדירה לפני רכישתה כדי להחיל את הוראת
סעיף 12 לחוק המכר,

ועל המוכר להראות כי הרוכש היה מודע לאי ההתאמה. מכאן, שאין בהוראת
סעיף 12 לחוק המכר,

כדי לפטור את המוכר מאי התאמה שהיא בבחינת "ליקוי שקוף" מבחינת הרוכש ...
במקרה שבפני
נו, לא מדובר באי התאמה או בליקוי שקוף, אלא בפגם אסתטי, שהיה ידוע לגינזבורג כאשר רכשו את דירתם מהבעלים הקודם, ולכן איני רואה לפסוק פיצוי בראש נזק זה."
הידיעה בה מדבר סעיף 12 הינה ידיעה ממשית בפועל. זאת, הן ביחס לביטוי הפיזי של הליקוי והן ביחס להיותו חורג מהנורמות המחייבות בתחום הבניה, קרי – הוראות התקנות והתקנים (זמיר, שם בעמ' 322; עניין קניונים לעיל, שם בעמ' 215-217). לעניין האחרון, ככל שמדובר באי-התאמה שזיהויה מצריך ידע ומקצועיות בתחום הבניה והסטנדרטים המחייבים לגביו, שאינם נחלתו של אדם מן היישוב, הרי שמודעות הקונה לביטויה החיצוני איננה מספקת לשלילת חבותו של המוכר. אי-התאמות מעין אלה מכונות בפסיקה ובספרות "אי התאמות שקופות" משאינן ניתנות לגילוי בבדיקה של קונה שאינו מומחה לבניה (ראו: זמיר עמ' 547-550).
27.
שנית, מתוך אותו ראציונל שלעיל, וויתור בדיעבד מצד הקונה על טענה לאי-התאמות, ככל שהוא נסב על אי-התאמות מסוימות שהיו ידועות לו באותו מועד, הינו בעל נפקות. ראו לעניין זה זמיר בספרו, בעמ' 801:
"השאלה אם סעיף 7א שולל את תוקף הויתור תלויה במועד שבו הוא נעשה. אם הדירה טרם נמסרה לקונה, כלומר, טרם הגיע המועד לקיום חיובי המוכר בנושא התאמת הדירה, הרי שהוויתור אכן חסר-תוקף לפי סעיף 7א. ... מנגד, סעיף 7א, כשהוא לעצמו, אינו שולל ויתור של הקונה בדיעבד על זכויותיו לגבי אי-התאמה שדבר קיומה ומשמעותה ידועים לו. נקודת-המוצא היא, שבמסגרת התדיינות משפטית יכול הקונה להתפשר עם המוכר ואף לוותר על כל תביעותיו כלפיו, וכי הוא יכול לעשות כן אף מחוץ לכותלי בית המשפט."
(ההדגשה הוספה).
והשוו לעניין זה: ע"א (מחוזי י-ם) 2467/08 ד"ר יורם גורביץ ואח'
נ' יובל קופיץ ואח'
(פורסם במאגרים) (2009); ת"א (מחוזי י-ם) 2155-08 מרק קולברון ואח'
נ' יצחק רוזנבלו ואח'
(פורסם במאגרים) (2010).
28.
שלישית, לאמור לעיל יש להוסיף כי ידיעתו של הקונה אודות אי-ההתאמה, ואף ידיעתו בכוח בלבד, הינה רלוונטית אף במישור נטל ההודעה למוכר המוטל עליו לפי סעיף 4א לחוק המכר דירות. בעניין זה מבחין החוק בין אי-התאמה שניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, לבין אי-התאמה אחרת. בכל הנוגע לאי-התאמה מהסוג הראשון, על הקונה להודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו. אם לא עשה כן אין הוא זכאי להסתמך על אי-ההתאמה (סעיף 4א'(1) לחוק). נציין עם זאת, כי בענייננו נראה כי אין לדבר נפקות של ממש, שכן הנתבעים לא העלו כל טענה באשר לאי-עמידת הקונים בנטל ההודעה לפי סעיף 4א' לחוק, כאשר מדובר בטענה שמעצם טיבה ניתנת לוויתור מצד המוכר.
29.
על הרקע הנורמטיבי שלעיל, אפנה להלן לבחינת הליקויים הספציפיים בדירות מושא דיוננו, בגינם תובעים התובעים פיצויים. נקודת המוצא לדיון הינה, כאמור לעיל, תחולת חוק המכר דירות על ההתקשרויות בין הצדדים. מאחר שאין חולק כי להסכמים לא צורפו מפרטים בהתאם לחוק, הרי שלפי סעיף 5(א) יש לראות את הנתבעים כמי שהתחייבו למסור לנתבעים את הדירות באיכות גבוהה. לצד זאת, יש לבחון את מהות הליקויים ואי-ההתאמות הנטענים; האם מדובר באי-התאמות גלויות לעין שהנתבעים ידעו אודותיהן בעת שגיבשו החלטתם לרכוש את הדירות (שכזכור נקנו בעת שהן בנויות) או בעת שגיבשו לאחר מכן הסדרים ספציפיים מול הנתבעים בקשר להיקף חובת התיקון של האחרונים, אם לאו.
30.
ברקע הדברים בעת יישום הוראות החוק ובשים לב אף לרציונאליים המהותיים העומדים בבסיסו, יש לתת את הדעת לכך שאין ענייננו בסיטואציה "שגרתית" של תחולת חוק המכר דירות, הינו – של מכירת דירה לרוכש ע"י חברה קבלנית שזהו עיסוקה הרגיל, אלא בעסקת מכר שבוצעה בין אנשים פרטיים משני עברי המתרס. זאת, לאחר ניהול מו"מ פרטני במהלכו היו שני הצדדים מיוצגים באמצעות עו"ד מטעמם ולאחר שהרוכשים ראו ובדקו את הדירות אותן רכשו. בנסיבות מעין אלה, פערי הכוחות והידע שהדין מניח ברגיל כי מתקיימים בין מוכר וקונה בסיטואציה השכיחה לגביה חל החוק, הינם מטבעם מובהקים במידה פחותה (ראו: זמיר, עמ' 184).
דירת משפחת קדוש:
רקע:
31.
כאמור לעיל, ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 2.7.13. להסכם צורף נספח תיקונים. במסגרתו פורטו ליקויים ספציפיים שנמצאים בחלקי הדירה השונים שהמוכרים התחייבו לתקנם.
32.
לאחר חתימת ההסכם ובטרם נמסרה הדירה, התקיימה חלופת מכתבים בין ב"כ הצדדים, שבעיקרה עסקה במנגנון העברת התשלום למוכרים. במסגרת זאת, העבירה ב"כ דאז של התובעים לב"כ הנתבעים רשימה בכתב יד שערך התובע 1, מר קדוש, ובה פירוט של ליקויים בדירה, לרבות ליקויים שלא פורטו בנספח בהסכם, תוך דרישה כי הנתבעים ידאגו לתקנם (מכתב ב"כ משפחת קדוש מיום 13.8.13, להלן – רשימת הליקויים הנוספת). מכתב זה נענה במכתב ב"כ הנתבעים מיום 18.8.13 בה נדחתה הדרישה.
33.
ביום 19.8.13 נמסרה הדירה למשפחת קדוש. במעמד זה חתמו הצדדים על פרוטוקול מסירה מפורט. בפרוטוקול פירטו הצדדים רשימת ליקויים מוסכמת בדירה. יצויין כי זו מצומצמת מהפירוט שנערך קודם לכן ע"י מר קדוש במסגרת רשימת הליקויים הנוספת. לצד זאת חתמו הצדדים על הסכם לתיקון הליקויים. ביחס למרבית הליקויים סוכם כי הנתבעים יעבירו לתובעים סכומים שונים שנקבעו ובסה"כ 10,540 ₪, וזאת "לסילוק סופי". ביחס למספר מצומצם של ליקויים נוספים שצוינו, סוכם כי הנתבעים יתקנו אותם. אין חולק כי הסכום הועבר לתובעים ובנוסף הועברו סכומים נוספים לתובעים עבור עבודות נוספות שבוצעו בהסכמת הצדדים ע"י האחרונים.
34.
לאחר מסירת הדירה התקיימה חליפת מכתבים בין ב"כ הצדדים, אשר עסקה בעיקר בנושא טופס 4 לדירה. במכתב מיום 13.4.14 ציינה ב"כ הקודמת של התובעים כי לפי שנמסר מלקוחותיה, בדירה קיימים ליקויים נוספים תוך דרישה לתיקונם.
35.
ביום 15.7.14, לאחר חילופי ייצוג לתובעים, פנו הם לנתבעים בהצעה למינוי בודק מוסכם לבדיקת ליקויים בדירות. משהמכתב לא נענה, פנו התובעים במכתב ב"כ מיום 23.9.14 לנתבעים. במכתב זה הועלתה לראשונה הטענה בדבר חבות המוכרים לתיקון ליקויים בדירה לפי חוק המכר דירות, מכתב אליו צורפה חוו"ד המומחה מטעמם.

הליקויים בדירת משפחת קדוש ושאלת חבות הנתבעים בגינם:
36.
בפתח הדברים אקדים ואציין כי בכל הנוגע לקביעת הליקויים עצמם והערכת עלויות תיקונם, אני רואה להסתמך ביחס למרבית הנקודות על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אשר הינה חוות דעת מפורטת עליה עמד המומחה בחקירתו, מבלי שקביעותיו בחוות הדעת נסתרו בעיקרן. הדברים אמורים ביחס לקביעות המומחה לגופם של ליקויים על בסיס מומחיותו ומקצועיותו, להבדיל משאלות החבות הנוגעות למישורים משפטיים, בהם ברי כי אין לקביעות המומחה משמעות עצמאית.
37.
כעת אפנה לדיון בליקויים גופם.
38.
ריצוף בכניסה לבית ובחדר רחצה – לפי חוו"ד המומחה, ריצוף משטח הפיתוח בוצע במפלס אחיד עם מפלס הבית ללא ביצוע סף מדורג, וזאת בניגוד למתחייב לפי דרישת התקן ביחס למעבר מאזורים רטובים ליבשים. המומחה העריך את עלות התיקונים הנדרשים בסך 1,800 ₪ עבור הכניסה לבית ובסך 2,400 ₪ בחדר הרחצה.
מדובר באי-התאמה של חריגה מהתקן המחייב. אף שמדובר בפרטים נראים לעין, הרי שאין לצפות מהתובעים להיות מודעים לפרטי התקן ולהבין עקב כך את קיומו של ליקוי בדירה בהקשר זה. אי-התאמה מעין זו מכונה כאמור בפסיקה "אי-התאמה שקופה", וברגיל אין לפקוד אותה על קונה הדירה בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר דירות (השוו: זמיר, עמ' 547-550).
לפיכך בגין רכיב זה אני מקבלת את עמדת המומחה וקובעת פיצוי בסך 1,800 ₪ בגין ריצוף הכניסה לבית וסך 2,400 ₪ בגין חדר הרחצה הכללי, סה"כ פיצוי בסך 4,200 ₪. הנתבעים טוענים שיש לקזז מסכום זה סך 2,000 ₪, סכום ששולם למשפחת קדוש עבור מספר תיקונים כמוסכם בין הצדדים בפרוטוקול המסירה. טענה זו לא הוכחה לטעמי כדבעי. לא ניתן ללמוד מתוך המפורט בפרוטוקול המסירה בו נזכר בין היתר "מים עומדים בקצה המרפסת", כי מדובר באותו ליקוי שציין המומחה, קרי, היעדר סף מדורג בין המרפסת לפנים הבית. המומחה בחקירתו משנשאל בעניין זה ציין כי אם אכן מדובר בהסכמה ביחס לאותה נקודה, הרי שיש להפחית התשלום, אולם כאמור הסכמה כזו לא הוכחה. זאת ועוד, לפי פרוטוקול המסירה, הסכום בסך 2,000 ₪ שולם בעבור מספר ליקויים, מבלי שניתן לבודד מתוכו את הסכום ביחס למים במרפסת, וזאת אף בהנחה שהיה מוכח כי עניין זה נוגע לליקוי עליו הצביע המומחה בחוות-דעתו (וכאמור, הדבר לא הוכח).
39.
בידוד אקוסטי בין היחידות באזור מקלחת חדר הורים – המומחה ציין בחוות דעתו כי לא התקבל אישור הצדדים לעריכת בדיקה אקוסטית של מעבדה מוסמכת, שעלותה גבוהה, ומשכך היא לא בוצעה. המומחה ציין עם זאת כי מבדיקת שמע שקיים בעצמו בעת ביקורו בנכס, התרשם כי קיים מעבר רעשים חריג בין החללים, אף שבהעדר חוות דעת מעבדתית לא ניתן לקבוע זאת וודאית. המומחה אף ציין את הסיבה למעבר הרעשים החריג, שמקורה בחלל פתוח בין היחידות והעריך את עלות התיקון הנדרשת בסך 2,600 ₪. בחקירתו עמד המומחה על דעתו כי במבחן הרעש שביצע במקום "זה נשמע לא טוב" (עמ' 6, ש' 27) ו- "חריג" (עמ' 8, ש 15) וכי מקור הבעיה בחלל הקיים במקום שהוא "מפגע בניגוד לתקנות הבניה" (עמ' 8, ש' 21). נוכח עדות המומחה אשר התרשם באופן בלתי אמצעי מרעש חריג במקום והצביע על הכשל שבבסיסו, סבורני כי הונחה תשתית מספקת להוכחת ליקוי המצריך תיקון, אף אם שלא ברמת "וודאות", כלשון המומחה, משלא נערכה בדיקה אקוסטית (משיקולי עלות). לצורך קביעת ממצא בהליך אזרחי, לא נדרשת כידוע הוכחה ברמה של וודאות אלא של עודף הסתברויות, וכזו קיימת נוכח עדות המומחה. אוסיף עוד, כי קיומה של בעיה אקוסטית במקום נלמדת אף מהתנהלות הצדדים בפועל; עיון ברשימת הליקויים הנוספת שנערכה ע"י מר קדוש עובר למסירה, מעלה, כי צוינה בה סוגיית האקוסטיקה בין שתי המקלחות. מתצהירו של מר דוד אוחנה, אביה של הנתבעת ומי שריכז עבור הנתבעים בפועל את הבניה, עולה, כי הנתבעים פעלו לתיקון בעיה זו (סעיף 11 לתצהיר). אולם כפי שנלמד מעדות המומחה, התיקון שנעשה לא היה יעיל לפתרון הבעיה. נוכח כל המפורט, אני רואה לפסוק פיצוי בעניין זה בסך 2,600 ₪, כהערכת המומחה.
40.
תריסים בחדר הורים – המומחה העריך עלות הוספת תריסים בסך 2,000 ₪ והותיר עניין זה לשיקול דעת בית המשפט, משנושא זה לא צוין בהסכם בין הצדדים ובהיעדר מפרט.
אינני סבורה כי יש להורות על פיצוי בעניין זה. המדובר בנתון שהוא גלוי לעין. מתוך הראיות עולה כי התובעים היו מודעים היטב לדבר, כעולה מרשימת הליקויים הנוספת שערך מר קדוש, ואשר צורפה למכתב ב"כ דאז מיום 13.8.19, קרי – בטרם המסירה. במסגרת אותה רשימה צוין בין היתר תוספת רשתות ותריסים בחדר הורים. אולם במסגרת רשימת הליקויים המוסכמת שפורטה ע"י הצדדים בפרוטוקול המסירה מיום 19.8.13, הוסכם על תוספת רשתות בלבד בחדר הורים, ללא ציון כלשהו לעניין תריסים. כזכור, הסכימו הצדדים באותו מעמד על תשלום כספי מטעם הנתבעים לתובעים בעבור הליקויים הידועים וזאת "לסילוק סופי". עולה מהאמור, כי התובעים רכשו את הדירה ביודעם כי אין תריסים בחדר ההורים וכי וויתורו על טענה בעניין זה, ומשכך אין הם רשאים להסתמך עליה.
41.
מדרגות לעליית גג – על פי חוות דעת המומחה המדרגות אינן תקניות מאחר ועל פי התקן נדרש רוחב מנימאלי של 80 ס"מ בעוד בפועל נבנו ברוחב 60 ס"מ בלבד. המדובר בליקוי סמוי במובן שזיהויו דורש מומחיות ולכן אין זה סביר להניח כי התובעים היו מודעים לו ולמשמעותו בעת המסירה. משכך, אני רואה לקבוע פיצוי בעניין זה בהסתמך על קביעת המומחה באשר לעלות התיקון, בסך 8,000 ₪.
42.
עליה לקומה א' – על פי חוות דעת המומחה נמדד רוחב שלח המדרגות הטרפזיות במרחק 30 ס"מ מחלקה הצר של המדרגה בגבולות 12 ס"מ כאשר על פי התקן נדרש מינימום 15 ס"מ. המומחה ציין בחוות דעתו כי מדובר במפגע בטיחותי. בהתאם לאמור בסעיף הקודם, יש לקבוע פיצוי בעניין זה, שבהתאם לחוו"ד המומחה עומד על
סך 1,200 ₪.
43.
חלל מדרגות עליה לגג – סימני סדיקה אופקיים בין חלל המדרגות לעליית הגג. לא הוכח דבר לעניין קיום סדיקה כאמור בעת מסירת הדירה ומדובר בליקוי שהוא מעצם טיבו עם פוטנציאל להתהוות על פני זמן. משכך, אני מקבלת את קביעת המומחה לפיצוי בגין עלות התיקון בסך 350 ₪.
44.
גדר מסביב למגרש בחיפוי אבן-
אותרה סדיקה אנכית בקיר הפרדה מהשכן. לא הוכח דבר לעניין קיום סדיקה כאמור בעת מסירת הדירה ומדובר בליקוי שהוא מעצם טיבו עם פוטנציאל להתהוות על פני זמן. משכך, אני מקבלת את קביעת המומחה לפיצוי בגין עלות התיקון בסך 200 ₪.
45.
קומת קרקע – סימני רטיבות – לפי חוו"ד המומחה, אותרו על-ידו סימני רטיבות קפילרית בהיקף קירות החוץ ובגב ארון המטבח וכן אותרו סימני רטיבות קפילרית מעל לפאנלים בסמוך לדלת הכניסה לממ"ד. בדיקה של מכון התקנים הראתה באזור הסלון תכולת הרטיבות בשיעור 3.6%, מעל לתקן הקובע 3%. המומחה קבע שיש לבצע ייבוש מצע הריצוף באזור סלון והמטבח ותיקוני רובה, טיח וצבע, סה"כ העלות הוערכה ע"י המומחה בסך 12,000 ₪.
הנתבעים בסיכומיהם טוענים כי

קביעת הרף של 3% נעשתה בתיקון לתקן מחודש אפריל 2015, בעוד שקודם לכן עמד התקן על 6%. לסיכומיהם ראו לצרף, ללא נטילת רשות, מה שלטענתם מהווה התקן הקודם (במסמך תחת הכותרת "טיוטה"). טענות אלה לא ניתן לקבל. ראשית, המסמכים שצירפו הנתבעים לסיכומיהם לא הוגשו כחלק מראיותיהם והנתבעים לא ביקשו לצרפם כראיות בשלב מאוחר, וממילא לא ניתנה להם רשות לכך. משכך, אין להם כל מעמד ראייתי בתיק זה. כפי שנקבע אין ספור פעמים, בעל דין איננו רשאי לצרף לסיכומיו מסמכים שלא הוגשו כראיות מבלי להגיש בקשה מתאימה להוספת ראיות ומבלי שניתן לו היתר לכך. מדובר בהתנהלות דיונית פסולה מיסודה שאין לתת לה יד. זאת ועוד, ובהמשך לאמור, הנתבעים לא הפנו כל שאלה למומחה בעניין זה, לא במסגרת של שאלות הבהרה ויתרה מכך – אף לא בעת חקירתו בבית המשפט במהלכה לא נשאל המומחה כלל בעניין זה. כידוע, הימנעות מחקירה בנקודה רלוונטית פועלת ראייתית לחובתו של בעל דין שכך פעל ומקימה חזקה כי השאלה לו היתה נשאלת היתה נענית לטובת יריבו. במכלול נסיבות אלה, הרי שהאמור בחוות דעת המומחה לא נסתר.
הנתבעים טוענים עוד כי הרטיבות נובעת מכך שמר קדוש ביצע עבודות תשתית בחצר והרים את מפלס הפיתוח לגובה מפלס הבית וכתוצאה מכך גרם לסתימות ובעיית הרטיבות שנוצרה. הנטל להוכחת טענה זו מוטל על הנתבעים, משמדובר בליקוי בדירה שהחל בתקופת הבדק (סעיף 4(א)(2) לחוק). בנטל זה לא עמדו הנתבעים. המומחה העיד לעניין זה כי מקור הרטיבות הקיימת בכשל בסיסי של העדר איטום של הקירות כמתחייב, עמדה שלא נסתרה בדבר ואני רואה לקבלה. ברי כי כשל מעין זה מהווה אי-התאמה בדירה והאחריות לגביה רובצת על כתפי המוכרים.
עוד טוענים הנתבעים לליקוי באופן עריכת הבדיקה, בכך שעובד של מר קדוש שפך מים/חומצה באזור המרצפת שהוצאה לצורך הבדיקה. גם טענה זו דינה להידחות. ראשית יש לציין כי הטענה לליקוי כלשהו ביחס לאופן ביצוע הבדיקה לא הועלתה "בזמן אמת" אף שנציגי הנתבעים נכחו בבדיקה. היא אף לא הועלתה לאחר מכן בפני
ה למומחה לפני או אחרי מתן חוות-דעתו. באופן תמוה ביותר אף אין לה זכר בתצהירי העדות הראשית של הנתבעים. לראשונה הועלתה היא בעת חקירת המומחה והחקירות הנגדיות. מכל מקום, מהעדויות עולה כי הבדיקה נעשתה באמצעות מכון התקנים. הסרת הריצוף לצורך עריכת הבדיקה נעשתה במעמד הבדיקה עצמה ובנוכחות נציג מכון התקנים שערך אותה. חזקה על מכון התקנים כי ככל שהיה ליקוי בעניין זה שעלול היה לעוות את תוצאות הבדיקה, היה הוא מתריע על כך ונמנע מלבסס ממצאיו על הבדיקה שנעשתה, אולם לא כך היה. עוד יצוין כי היה בידי הנתבעים לעתור לזימון נציג מכון התקנים לעדות, לביסוס טענתם לפגם בבדיקה שערך, אולם זאת לא עשו הם, וטעמיהם עמם.

לנוכח כל המפורט לעיל, ובהתאם להערכת המומחה באשר לעלות התיקונים הנדרשים, אני קובעת פיצוי ברכיב זה בסך 12,000 ₪.
46.
איטום קירות חיצוניים – המומחה מצא כי לא בוצעו חציצה ואיטום בהתאם להנחיות תקנות התכנון והבניין דבר אשר גורם לחדירת מים ורטיבות בדירה. אומדן עלות התיקונים הוערך ע"י המומחה בסך 23,000 ₪. מדובר בליקוי שלא ניתן לגלותו בבדיקה סבירה ושלא היה בידיעתם של התובעים בעת מסירת הדירה. יחד עם זאת עולה מחקירת המומחה כי קיימת עלות עודפת בגין פינוי הרצועה לאורך היקף המבנה שנוספה על ידי מר קדוש, טענה שלא הוכחשה, בסך 3,000 ₪, סכום אותו יש לקזז מהפיצוי. לפיכך אני קובעת פיצוי בגין איטם קירות חיצוניים סך 20,000 ₪.
47.
טיח וצבע – על פי חוות דעת המומחה יש ליקוי גימור טיח וצבע במספר מקומות בדירה.
המדובר בליקויים אסטטיים הנראים לעין. כזכור, התובעים רכשו את הדירה כשהיא בנויה. בנסיבות אלה, מצב גימורי הטיח/צבע היה ידוע להם בעת המסירה כמו-גם בעת עריכת ההסכמות המאוחרות מול הנתבעים לתשלום בגין ליקויים קיימים. נוכח זאת, אין מקום לפסיקת פיצוי בעניין זה.
48.
דלת כניסה – חסר סוגר ביטחון לדלת – עלות 150 ₪. המדובר בנתון גלוי לעין שהיה ידוע לתובעים בעת רכישת הדירה, ומשכך, ובהתאם לאמור לעיל, אין מקום לקבוע פיצוי בגינו.
49.
דלת יציאה לגג – שיפור צביעת הדלת – עלות בסך 200 ₪. האמור לעיל חל אף ביחס לליקוי גלוי זה.
50.
ממ"ד – רוזטה עקומה בדלת – אומדן עלות תיקון 100 ₪. האמור לעיל חל אף ביחס לליקוי גלוי זה, בפרט שדלת הממ"ד צוינה בפרוטוקול המסירה אולם לעניין ליקויים גלויים אחרים.
51.
מסגרות – ממ"ד – בדלת ממ"ד ציפוי לקוי בעלות 250 ש"ח
;
חלון ממ"ד מלבן חלון לא מעובד – עלות תיקון 250 ₪. הליקוי הראשון פורט עוד בפרוטוקול המסירה כתיקון שעל המוכרים לבצעו, אולם לפי העולה מחווה"ד לא תוקן. לפיכך יש לקובע פיצוי בגינו. ביחס לליקוי השני, שהוא וויזואלי/אסטטי, חל האמור לעיל לעניין ליקויים שהיו ידועים לקונים. נוכח האמור, אני פוסקת פיצוי בסך 250 ₪.
52.
ריצוף – במרפסת סלון – החלפת אריח פגום עלות תיקון 100 ₪; גג – שיפוע מרפסת הגג שלא על פי התקן, יש לבצע פירוק אריחי הריצוף בשטח המרפסת הגג ויצירת שיפוע תקין – אומדן עלות עבודה 5,000 ₪; חדר רחצה הורים – החלפת קופסת ביקורת ושיפור גימור – אומדן עלות – 100 ₪;
עליה לקומה א' – תיקון חור במדרגת שיש – 50 ₪.
ליקוי בריצוף מרפסת סלון מופיע אמנם בפרוטוקול המסירה אולם מדובר בחלק מהליקויים שעבורם סוכם בין הצדדים כי הנתבעים ישלמו לתובעים ואין חולק כי התשלום בוצע. לפיכך אין מקום לפסיקת פיצוי נוסף בעניין זה. בעניין שיפוע מרפסת הגג - המדובר באי-התאמה "סמויה" הדורשת הערכה מקצועית ולכן יש לפצות בגינה. ביחס לליקוי בחדר רחצה הורים ועליה לקומה א' – המדובר בליקויים אסטטיים גלויים לעין. לפיכך אני קובעת פיצוי בסך 5,000 ₪.
53.
אדנים מאבן – האמור לעיל לעניין ריצוף חל גם ביחס לרכיב הליקוי שפורטו ע"י המומחה בעניין זה, שהינם אסטטיים בעיקרם.
54.
חיפוי קרמיקה בחדר רחצה הורים – מפגש חיפוי עם תקרת הגבס יש לשפר הגימור, בעלות של
150 ₪. גם כאן מדובר בפגם אסטטי הגלוי לעין ולאור שפורט לעיל אינני רואה לפסוק לגביו פיצוי בנסיבות המקרה דנן.
55.
אינסטלציה – חדרי רחצה – החלפת סיפונים בכיורים משרשורי לבקבוק בהתאם לתקן – עלות 400 ₪ ; בידוד צינור מים חמים בדוד בניגוד לתקן
- עלות 200 ₪; קופסת ביקורת לא ברורה בסלון – חיפוי דקורטיבי פריק בעלות 400 ₪.

נוכח העולה מחוות-עת המומחה בדר חריגה מהתקן, אני לקובע פיצוי בסך 600 ₪. אין מקום לפצות בגין חיפוי דקורטיבי שכן המדובר בעניין אסטטי גלוי שהיה בידיעת התובעים.
56.
חשמל – קומה א' – החלפת מכסה לוח חשמל – 100 ₪; ארון חשמל דירתי – אין כיתוב שמות המעגלים בניגוד לתקנות – עלות 150 ₪; סגירת פתחים בלוח החשמל לפי התקנות – עלות 150 ₪; קירות חוץ – איטום השרוול - עלות 150 ₪. מדובר בחריגה מהוראות התקנות, בגדר אי התאמות "סמויות", ולפיכך אני פוסקת פיצוי בגין רכבים אלה, בסך 550 ₪.
57.
נגרות – על פי חוות הדעת, בדלת שירותים יש להשלים סרגלים פינתיים למראה גימור תקין – עלות 200 ₪; ארונות מטבח – סימני רטיבות וריח טחב בגב ארון המטבח שהינם כתוצאה מאיטום לקוי של החלון – עלות תיקון והחלפת גב הארון סך 3,200 ₪.

הליקוי בדלת הינו אסטטי וגלוי לעין ולפיכך אין לקבוע בנסיבות פיצוי בגינו. ביחס לארון מטבח מאחר ומדובר בליקוי נסתר הנובע מאיטום לקוי אני מורה על פיצוי בסך 3,200 ₪.
58.
אלומיניום – חדר רחצה כללי – לא בוצעה התקנת מגביל פתיחה המהווה מפגע בטיחותי – עלות 200 ₪; חלון בידודית בחלל הגג הושם בצורה לקויה ללא איטום חלון, יש לבצע החלפה לחלונות קבועים ואטומים – עלות 1,200 ₪; סלון – בעיית איטום, יש לשפר גימור בהיקף מסגרת חלון חדר המגורים
– 150 ₪; חדר הורים – כנ"ל, עלות 150 ₪; תריסי גלילה – לא בוצע איטום ארגזי התריס בהתאם לתקן – עלות 1,200 ₪; סלון – פינת אוכל, יש להשלים סרגל פינתי ייעודי – עלות 200 ₪; רשת חדר שינה מערבי, הותקנה באופן לקוי – עלות 200 ₪; חדר הורים – השלמת רשת בחלון – 200 ₪.

מדובר בליקויים שחלקם הם בגדר אי-התאמות "סמויות" וחלקם צוין עוד בפרוטוקול המסירה של הדירה אולם לא תוקנו. משכך, אני פוסקת פיצוי בהתאם להערכת המומחה בסך
3,500 ₪.
59.
קירות חוץ וגדרות – קיר תומך מצד מזרחי חיפוי האבן הותקן באופן לקוי המנוגד לתקן באופן הגורם להתרופפות ונשירה של אריחי החיפוי, עלות התיקון 2,000 ₪; חניה – קיימת בליטת בטון בחנייה – עלות 300 ₪. ביחס לליקוי הראשון, מדובר בבנייה בניגוד לתקן, בליקוי שמטבעו מתפתח על ציר הזמן ושלא הוכח כי הוא היה גלוי וידעו בעת המסירה. משכך, אני רואה לקבוע פיצוי בגינו בסך 2,000 ₪. הליקוי השני הינו בולט וויזואלית וגלוי, ובהתאם למפורט לעיל אין מקום לפצות בגינו.
60.
טיח וצבע חוץ – לא בוצע טיח בקיר גבול המגרש צפון מזרח – אומדן עלות סך 5,600 ₪; בקירות החיצוניים נתגלו קילופי טיח וסימני הכתמה מקומיים עלות תיקונים – 800 ₪; קיר חיצוני ממ"ד – יש שיפור גימור טיח בעלות 200 ₪; שיפור גימור הטיח בחלונות עלייה לגג בעלות 200 ₪.
המדובר בליקויים/נתונים גלויים ובולטים לעין כך שהתובעים היו מודעים להם בעת הרכישה. בפרט כאשר מר קדוש הינו בעל עסק של שיפוצים כך שאין זה סביר להניח שעניין זה נעלם מעיניו ומהבנתו. לעניין זה אפנה לרשימת הליקויים הנוספת שנערכה על-יד מר קדוש, בה צוין בין היתר קיום "חומת בטון חשופה" במגרש, כך שמצבו החשוף של קיר הבטון ההיקפי במקום היה ידוע לו. חרף זאת, במסגרת ההסכמה המאוחרת בין הצדדים בפרוטוקול המסירה באשר לתשלום כנגד ליקויים קיימים, עניין זה לא נכלל, אף שהיה כאמור ידוע לתובעים. לפיכך, אינני רואה לפסוק פיצוי בגין רכיבים אלה.
61.
אינסטלציה חוץ וגג – בחזית צינורות מים חשופים ללא ארון דקורטיבי– עלות 250 ₪; צינורות ניקוז מי גשם- קוטר הצינורות בניגוד להוראות הל"ת ולכן בשלב זה יש לבצע אגן היקוות גדול ולבצע בדק תקופתי למניעת סתימות – עלות 3,000 ₪; בגג – מערכת סולרית – יש לשפר עיגון אוגר המים למתקן הייעודי וכן להציב את המתקן הייעודי ע"ג בסיסים – אומדן עלות תיקון 1,200 ₪.
אני רואה לקבוע פיצוי בגין אותם רכיבים שאינם גלויים/ליקויים שקופים, דהיינו – ללא הליקוי של היעדר ארון דקורטיבי לצינורות בחזית, כך שהפיצוי
עומד לפי אומדן המומחה בסך 4,200 ₪.
62.
גג הבית: המומחה ציין בחוות-דעתו כי על-אף שבהיתר הבניה צויין החלק המשופע של הגג כעשוי רעפים, בפועל הוא בוצע באמצעות פאנלים מבודדים. המומחה הותיר ענייו זה לשיקול דעת בית המשפט, תוך שציין כי עלות החלפת חלק זה בגג – 4,500 ₪. בעניין זה אין מקום לפסיקת פיצוי כלשהו, ואפנה לצורך כך לדיון שלהלן בעניינה של דירת משפחת טרגן.
63.
ליקויים נוספים – משפחת קדוש טוענת בנוסף כי לא בוצעו נקודות חשמל בחצר, לא הותקנה מערכת גז לבית ולא הותקנו מתקני תלית כביסה לרבות מסתור בהתאם להיתר הבניה. המומחה קבע בחוות דעתו שלעניין נקודות החשמל בחצר , מערכת הגז, צנרת גז למיזוג אוויר אין חובה על הנתבעים להתקין משאין כל התייחסות לכך בהסכם. ביחס למתלי הכביסה ציין המומחה כי על הנתבעים להתקינם בהתאם להיתר הבנייה – העלות הוערכה על ידו בסך 800 ₪.
אין לפצות את התובעים ביחס לנטען לעיל. היעדרם של רכיבים כאמור בדירה כפי שנקנתה, הוא בגדר נתון גלוי לעין וידוע מתחילת הדרך. בהקשר זה נציין כי אין חולק כי המטבח בדירה תוכנן עבור כיריים חשמליות, הינו ללא חיבור גז. אשר למתלי כביסה, אינני סבורה כי יש בכך משום אי-התאמה במובן חוק המכר (לעניין זה – ר' הדיון שלהלן ביחס למשפחת טרגן), ולפיכך אין לפצות בגינו.
64.
סה"כ הפיצוי המגיע בגין הליקויים הינו 67,850 ₪ על סכום זה יש להוסיף עלות פיקוח הנדסי, ובהתאמה יחסית לקביעת המומחה בעניין זה (כ- 10% מעלות התיקונים כפי שהוערכה בחווה"ד) – 7,000 ₪. סה"כ פיצוי של 74,850 ₪, בתוספת מע"מ כחוק.

משפחת טרגן:
רקע:
65.
ההסכם בין משפחת טרגן לנתבעים נכרת ביום 26.2.14. צורף לו נספח ליקויים אותו התחייבו הנתבעים לתקן.
66.
הדירה נמסרה ביום 1.7.14. על גבי אישור המסירה פירטו הצדדים רשימת ליקויים שהיו קיימים בדירה בעת המסירה.
67.
ביום 4.8.14 פנו התובעים, באמצעות ב"כ דאז, במכתב לנתבעים, בו טענו כי חלק מהליקויים שצוינו בנספח להסכם וכן הליקויים שצוינו בעת המסירה, לא תוקנו. כן צוין במכתב כי בידי התובעים הצעת מחיר לתיקון הליקויים וכי פנו בעניין זה לנתבעים לקבלת אישורם לביצוע במחיר זה. מכתב זה נענה במכתב ב"כ הנתבעים מיום 10.8.14, בו הכחיש הוא אי-ביצוע התיקונים שפורטו בנספח להסכם.
68.
לאחר דין ודברים נוסף בין הצדדים לרבות פגישה בנוכחות ב"כ (ראו עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 14-23), חתמו הם ביום 20.11.14 על הסכם נוסף (להלן – הסכם התיקונים). בהסכם התיקונים הסכימו הצדדים כי לסילוק סופי, מלא ומוחלט של כל טענות הקונים ביחס לליקויים שהתגלו בדירה עד לאותו מועד, ישלמו להם המוכרים סך 6,000 ₪. לסך זה נוסף תשלום בסך 2,500 ₪ עבור צביעת הקיר ההיקפי (חיצוני) של הבית, אחד התיקונים שפורטו בהסכם התיקונים. לצד זאת צוינו בהסכם התיקונים עוד מספר מצומצם של ליקויים ספציפיים שיתוקנו ע"י הנתבעים (מס' אריחים מחוץ לבית, תיקוני רובה, מוקד רטיבות ליד שקע חשמל קומה ב').
69.
במהלך חודש מאי 2015 פנו התובעים בדואר אלקטרוני לב"כ הנתבעים, בתלונה על בעיית אינסטלציה שגרמה להצפה בבית. משלא נענו, תוקנה הבעיה על חשבונם.
70.
בסמוך לאחר מכן, ביום 21.5.15 הגישה משפחת טרגן את התביעה דנן יחד עם משפחת קדוש, אליה צורפה חוו"ד מומחה מטעמם שנערכה לאחר ביקור המומחה בדירתם ביום 27.2.15.



הליקויים בדירת משפחת טרגן ושאלת חבות הנתבעים בגינם:
71.
ליקויים בדלתות – לפי חוו"ד המומחה, דלת הכניסה לדירה הינה בעלת כנף פתיחה אחד, בעוד שבתשריט היתר הבניה מצוינת דלת דו-כנפית. עלות החלפת הדלת-
4,200 ₪. עוד ציין המומחה כי בדלת הממ"ד אותר קושי חריג בתפקוד הדלת וביצוע נעילת גזים. יש לבצע בדק דלת הממ"ד להבטחת תפקוד תקין – עלות 300 ₪; בנוסף בדלת הממ"ד – יש לבצע פתיחת פתחי הדיווס והשלמת דיווס מלבן דלת הממ"ד בעלות 200 ₪.

אשר לדלת הממ"ד – מדובר בליקויים הנוגעים לדרישות בטיחות ותקנים, ובנסיבות אלה יש להכיר בפיצוי בעניין זה, בסך 500 ₪.

אשר לדלת הכניסה; לפי העולה מחוות דעת המומחה, בדלת זו, בפני
עצמה, אין ליקוי. אי-ההתאמה הנטענת בהקשר זה הינה ביחס לתשריט היתר הבניה, בו צוין, לפי העולה מחוו"ד המומחה, דלת בעלת שתי כנפיים, בעוד שכאמור הותקנה דלת בעלת כנף אחת.
אינני סבורה כי יש מקום לפיצוי בגין עניין זה.
ראשית
, ספק רב אם מדובר באי-התאמה לפי הוראות חוק המכר דירות. לפי סעיף 4(א)(1) לחוק, אי-התאמה מוגדרת כסטייה מהמפרט, מתקן רשמי או מתקנות הבניה. סטייה מהיתר הבניה איננה נכללת בהגדרה זו. ניתן להניח כי במקרים לא מעטים תהיה השקה בין סטייה מהיתר לבין סטייה מאחד המקורות הנ"ל. אף סביר כי במקרים מתאימים ניתן יהיה לראות את המפורט בתשריט ההיתר כחלק מההסכמות החוזיות בין הצדדים. לא זה המקרה בענייננו, כאשר השוני מההיתר הוא ביחס לפריט נקודתי של סוג דלת הכניסה לבית (בעלת כנף אחת או דו-כנפית), מה-גם

שלא הוכח בראיות כי תשריט ההיתר עצמו ובו הפירוט הנ"ל צורף להסכם בין הצדדים; בהסכם נרשם אמנם כי מצורף לו היתר הבניה אולם לא ניתן להבין מתוך ההסכם אם צורף תשריט ההיתר ונספחי ההסכם עצמם (למעט נספח התיקונים) לא צורפו כראיה. ראו לעניין זה אף ספרו של זמיר, שם בעמ' 359:
"... ספק אם יש הצדקה לדרישת התאמה כללית וקוגנטית של הדירה להיתר ולתוכניות הנלוות לו. סטייה מהיתר – בין אם שלא כדין ובין אם לאחר קבלת היתר חדש המשנה את ההיתר המקורי – איננה בהכרח פוגעת בקונה באותה מידה ובאותו אופן שבו פוגעת בו אי-עמידה בסטנדרטים המינימליים של איכות הבנייה, יציבותה ותנאי מגורים (או שימשו אחר) בסיסיים (כגון שטח החדרים, רוחב פרוזדורים ואוורור הדירה)."

שנית, לא יכול להיות חולק כי התובעים ידעו בעת רכישת הדירה איזו דלת מותקנת בה. התובעים רכשו דירה בה דלת כניסה בעלת כנף אחת. זה מה שראו עיניהם וזה היה אומד דעתם בעת הרכישה. לפיכך, אפילו אם נראה בסוג הדלת משום "אי התאמה" במובן החוק, הרי שהתובעים ידעו עליה בעת הרכישה, ומכאן שלפי סעיף 12 לחוק המכר הם אינם זכאים להסתמך עליה.
72.
ליקויים בחלונות/תריסים: לפי חוו"ד המומחה, קיים מרווח חריג בתחתית ארגזי התריס בחלונות הגלילה ובווטרינה החורג מהתקן. המומחה קבע בחוות דעתו כי יש להשלים סרגל אלומיניום לסגירת המרווח החריג בעלות המשוערכת 500 ₪; בנוסף קבע המומחה כי יש להשלים בידוד תרמי בארגזי התריס בהתאם לתקן בעלות 800 ₪; באדני החלונות ניכרים מרווחים חריגים, יש לבצע איטום – עלות התיקונים 900 ₪; בחלונות חדרי השינה יש פינות חדות, יש להשלים התקנת מגן פינות בחלונות הכנף המהווים מפגע בטיחותי – עלות התיקון 800 ₪; ההלבשות החלונות הותקנו באופן רופף, יש לבצע חיבור הלבשות חלונות – עלות התיקון 200 ₪; הותקנו רשתות בקומת הקרקע בלבד, ואילו התקנת הרשתות בקומה א' בוצעה על ידי התובעים.

בכל הנוגע לארגזי התריס, לבידוד, למרווחים באדני החלונות/פינות החדות/הלבשת חלונות – מדובר בליקויים של חריגה מתקנים מחייבים לרבות בהיבטים בטיחותיים, שאדם שאיננו איש מקצוע איננו בהכרח מבין את קיומם ממראה עיניים בלבד, ובנסיבות אלה התובעים זכאים לפיצוי בגינם, שבהתאם להערכת המומחה עומד על סכום כולל של
3,200 ₪.
באשר לרשתות; כפי שעולה מגרסת התובעים, הדירה נרכשה מבלי שהיו בה רשתות בחלונות הקומה הראשונה. מדובר ברכיב הבולט לעין ואיננו מחייב הבנה מקצועית מיוחדת ואין כל סבירות שהוא לא היה בגדר ידיעתם של הנתבעים בעת ההתקשרות בהסכם לא כל שכן בעת שחתמו על הסכם התיקונים המאוחר למסירת החזקה בדירה, במסגרתו הסכימו הצדדים כזכור כי הוא מהווה מיצוי סופי ומוחלט של טענות הקונים ביחס לליקויים שהתגלו בדירה לאותו מועד. בנסיבות אלה, אין לפסוק פיצוי בעניין זה.
73.
ליקויים בריצוף – לפי חוו"ד המומחה, בחדר רחצה כללי הריצוף בוצע במפלס אחיד עם מפלס הדירה בניגוד לתקן, לכן יש לבצע פירוק הריצוף והתקנה מחדש במפלס נמוך יותר- אומדן עלות התיקון 2,100 ₪; בנוסף, בחדר ארונות צוין כי לא הושלמו שיפולי ריצוף, שעלותם מוערכת בסך 100 ₪; מרפסת – השיפוע שנמדד אינו מתאים לתקן הקובע שיפוע מינימאלי של 1%. כמו כן ריצוף הגג בוצע במפלס אחיד עם מפלס הדירה ללא ביצוע סף מדורג כנדרש על פי התקן ולכן יש לבצע פירוק של האריחים ויישום מחדש תוך הקפדה על שיפוע תקין – העלות המשוערכת בסך 15,000 ₪.

למעט נושא שיפולי הריצוף בחדר ארונות, כל יתר הליקויים הינם "שקופים", במובן של אי-עמידה בתקנים מחייבים. לפיכך יש לקבל את התביעה בנקודות אלה. את הפיצוי אעמיד בהתאם להערכת המומחה על סך 17,100 ₪.
74.
רטיבות – על פי חוות דעת המומחה, אותרו סימני רטיבות קפילרית מעל לשיפולי ריצוף בהיקף קירות החוץ ובמוקדים שונים בקומת הקרקע. על פי בדיקת מכון התקנים, תכולת הרטיבות בדירת משפחת טרגן הינה 5.6% החורגת מהתקן. בהתאם לחוות הדעת, סימני הרטיבות מעידים על סבירות גבוהה של כשל ביישום מערכת האיטום ההיקפית וביצוע בניגוד לתקנות התכנון והבניה. עלות התיקון 35,000 ₪. בנוסף, לפי חוו"ד המומחה נמצאו סימני


רטיבות בקיר חדר ארונות, שמקורם ככל הנראה בכשל בחדר הרחצה של משפחת קדוש אשר בוטל זה מכבר. עם זאת, המומחה קבע כי יש לערוך בדק בחדר הרחצה של משפחת קדוש לעניין זה, העבודה תכלול איטום צנרת ניקוז בקיר משותף בגג בעלות המוערכת בסך 2,400 ₪.

אשר לטענת הנתבעים כי מקור בעיית הרטיבות בהגבהה שביצעו התובעים לשטח החוץ ואדניות שהונחו עליהם, הרי שזו לא הוכחה ולעניין זה אפנה לאמור לעיל בדיון בעניין משפחת קדוש שם נטענה טענה דומה.

מדובר בליקויי איטום שהינם סמויים ונזקיהם מתפתחים על רצף הזמן, ובנסיבות אלה יש לפסוק פיצוי בגינם בהתאם להערכה הכספית שהעמיד המומחה, אשר לא נסתרה, בסך 37,400 ₪.
75.
ליקויים במדרגות – על פי חוות דעת המומחה נמצאו ליקויים במדרגות המובילות מקומת הקרקע לקומה א'; רוחב שלח המדרגות הטרפזיות במרחק 30 ס"מ מחלק הצר של המדרגה הטרפזית בגבולות 12 ס"מ זאת בניגוד לתקנות התכנון והבנייה המחייבות עומק של לפחות 15 ס"מ. אומדן עלות התיקון על פי חוות הדעת 1,200 ₪. על פי חוות הדעת נמצאו ליקויים גם במדרגות המובילות מקומה א' לגג שרוחבן הינו 60 ס"מ בניגוד לתקנות תכנון והבנייה הקובעות רוחב מינימאלי של 80 ס"מ –אומדן עלות התיקון בסך 8,000 ₪.

מדובר בליקויים
בגין סטייה מתקנים מחייבים, שמודעות להם מחייבת ידע מקצועי, מהסוג שפורט לעיל. משכך, התובעים זכאים לפיצוי בגין עלויות התיקון המוערכות בסך 9,200 ₪.
76.
ליקויים במתקני תברואה – על פי חוות הדעת, הסיפונים שהותקנו בכיורי חדרי הרחצה אינם תקניים – עלות התיקון 600 ₪; חיבור אמבט חדר הרחצה למערכת הניקוז לקוי – עלות תיקון 250 ₪; אוגר המים והקולט הסולארי לא הותקנו על גבי מתקן ייעודי כנדרש על פי התקן – אומדן עלות 1,200 ₪.
מדובר בליקויים סמויים מהסוג שפורט לעיל כך שאין להניח שהתובעים היו מודעים לקיומם בעת המכירה, קבלת החזקה ועריכת הסכם התיקונים. משכך, התובעים זכאים לפיצוי בגין עלויות התיקון המוערכות בסך סך 2,050 ₪.
77.
ליקויים במתקני חשמל – על פי חוות דעת המומחה לא בוצע רישום שמות המעגלים וסגירת הפתחים בלוח החשמל הדירתי בניגוד לתקנות החשמל – עלות התיקן – 150 ₪; לא סופקו ארמטורות לשני בתי תאורה – עלות 150 ₪; לא הותקנו נקודות מאור בחדר הארונות
- עלות 100 ₪; לא הושלמו התקנת אביזרי הקצה במערכת החשמל – עלות 250 ₪.

אני רואה לקבוע פיצוי חלקי בגין לוח החשמל הדירתי בסך 150 ₪, כאשר כל יתר הליקויים היו גלויים וידועים בעת רכישת הדירה וההסכמות בין הצדדים לאחר מכן.
78.
שינוי פנימי בדירה לעומת תשריט ההיתר
– על פי חוות הדעת, חדר כביסה שצוין בתשריט היתר הבניה לא קיים ושטחו הוסף לחדר שירותים הצמוד לחדר הורים. במקום חדר רחצה צמוד לחדר הורים כפי שהוא מופיע בתשריט ההיתר, הוקם חדר ארונות. המומחה העריך בחוות-דעתו כי כתוצאה מכך בוצעה השבחה של הדירה אשר בסבירות גבוהה ניתנת להכשרה בהליך של בקשה להיתר. המומחה העריך כי ככל שיידרש שינוי של המצב הקיים כדי להתאימו להיתר (ביטול חדר הארונות והפיכתו לחדר רחצה/ביטול השירותים והפיכתם לחדר כביסה) העלות הינה בסך 10,000 ₪, וככל שתידרש בקשה לתיקון ההיתר בהתאם למצב הקיים העלות הינה בסך
3,000 ₪.
בעניין זה אינני רואה לפסוק פיצוי כלשהו. ראשית, מחוו"ד המומחה ומחקירתו עלה כי לא הונח בפני
ו תשריט היתר הבניה של משפחת טרגן אלא של משפחת קדוש. במהלך חקירתו הוצגה לו בקשה שהוגשה ביום 22.6.14 ללגליזציה של אותו חלק, והוא אישר כי היא תואמת את המצב בשטח (עמ' 8, ש' 29-36). בנסיבות אלה, לא הוכח במידת שכנוע מספקת עצם קיומה של חריגה בנקודה זו. שנית, אפנה לדיון לעיל בעניין אי-התאמה להיתר הבניה בראי חוק המכר דירות. שלישית, בענייננו, לפי העולה מחוות דעת המומחה, הבנייה כפי שבוצעה בפועל לעומת התכנון בתשריט ההיתר, משביחה את שווי הנכס. כך שאף בשים לב לעלות הכרוכה בהגשת בקשה להתאמת ההיתר לשינוי הפנימי (ככל שנדרשת כזו), הרי שבפועל "ובקיזוז" זה מזה - לא הוכח שנגרם נזק לתובעים.
79.
הגג: – על פי חוות דעת המומחה, בהתאם להיתר הבניה הגג המשופע בדירה היה צריך להיות גג רעפים אולם בפועל בוצע גג באמצעות פנאלים מבודדים, עלות תיקון 4,500 ₪. בנוסף, המומחה התייחס לטענת התובעים כי בחלל המיועד לפי ההיתר לגג הרעפים לא הותקנה רצפה, תוך שציין כי מפלס רצפת חלל הגג אינו תואם את היתר הבניה יש להתקין הרצפה במפלס המתוכנן תוך התקנת דלת /חלון וכיסוי לקבלת מדרך עץ תקין באופן המאפשר נגישות לחלל הגג, בעלות התיקונים 5,000 ₪. עוד ציין המומחה כי בהתאם להיתר, היה צריך לבצע דלת/חלון גישה לחלל גג הרעפים,
שעלותו מוערכת בסך 2,000 ₪.
כפי שפורט לעיל, אינני סבורה כי ענייננו במקרה דנן באי התאמה לפי חוק המכר. לא יכול להיות חולק כי התובעים היו מודעים היטב לעובדה כי הם רוכשים דירה שבה אין גג רעפים. מדובר בנתון חיצוני בולט שפשיטא שהיה בידיעתם. כך גם לגבי אי-גישה לחלל גג רעפים (שכזכור איננו קיים) ולעניין היעדר ריצוף באזור הגג. בנסיבות אלה, אינני סבורה כי יש מקום לפסוק פיצוי לתובעים בדמות רכיבים אלה שאינם קיימים בדירה כפי שנרכשה על-ידם.
80.
שונות – ארון מתחת גרם מדרגות - על פי חוות דעת המומחה גימור הארון לקוי – עלות התיקון 300 ₪. מדובר במצב גלוי לעין שהיה ידוע לתובעים, כפי שאף נלמד מהעובדה כי ליקויים בארון הנ"ל צויינו בפרוטוקול המסירה של הדירה. כזכור בהתאם להסכם התיקונים המאוחר כפי שנכרת בין הצדדים, הוסכם על תשלום לתובעים כנגד כל הליקויים שנגלו בדירה עד אותה עת, תשלום שאין חולק כי שולם. מכאן, שאין להשית תשלום נוסף על הנתבעים בגין רכיב זה. כן ציין המומחה וו עיגון בקיר החיצוני (נותר מהפיגום) שעלות הסרתו 150 ₪, דבר שאף הוא בולט לעין ומעל מקום הוא בגדר זוטי דברים.
81.
ליקויים בחצר – על פי חוות דעת המומחה, נמצאו מספר אריחים שבורים בחצר – עלות החלפתם 300 ₪; רצפת בטון בכניסה למגרש ובחניות סדוקה – עלות 300 ₪ ; קיר חיצוני גבול מגרש צפון מערבי – בוצע חיפוי על ידי התובעים באמצעות לוחות אולם בהתאם לתיעוד לא בוצע טיח מקורי בקיר, לפיכך העריך המומחה כי יש לשפות התובעים בגין טיח בסך 5,600 ₪.

ביחס לעלות התיקונים בחצר אני רואה לפסוק פיצוי בהתאם להערכת המומחה. מדובר בליקויים שעשויים להיווצר על פני ציר הזמן, ולא נטען או הוכח כי הליקויים הספציפיים היו גלויים כבר בעת המסירה. סה"כ עלות התיקון – 600 ₪.


אשר לקיר בגבול מגרש; התובע 3 ציין בתצהירו כי הנתבעים שילמו לו סך 2,500 ₪ בגין חיפוי צמנט בורד של הקיר הנ"ל. לטענתו, העלות בפועל עמדה על סך 15,000 ₪. טענה זו לא הוכחה בדבר, משלא צורפו ראיות כלשהן המעידות על התשלום בפועל. לעניין מצב הקיר והיעדר טיח – מדובר בנתון גלוי לעין ולפי העולה מעדות גב' טרגן – הוא היה בידיעה קונקרטית של התובעים בטרם הוסכם לגביו בין הצדדים על תשלום בסך 2,500 ע"י הנתבעים (עמ' 18, ש' 27-32). בעניין זה הושגה הסכמה קונקרטית בין הצדדים בדבר תשלום לנתבעים שאכן שולם. משכך, אינני סבורה כי יש מקום לפסיקת פיצוי נוסף בעניין זה.
82.
טענות נוספות – התובעים טוענים לליקויים של העדר נקודת חשמל בחצר והעדר מערכת גז. לעניין זה אפנה לאמור לעיל לעניין אי-פסיקת פיצוי עבור דירת משפחת קדוש, החל גם ביחס לדירת משפחת טרגן.
83.
סה"כ הפיצוי למשפחת טרגן עומדת על 70,200 ₪, בתוספת סך 7,000 ₪ פיקוח הנדסי סה"כ
77,200 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.


הסעד - פיצוי כספי או ביצוע התיקונים ע"י המוכרים:
84.
הנתבעים טוענים כי ככל שימצא כי הם אחראים כלפי התובעים בגין ליקויים המצויים בדירות, יש לאפשר להם לבצעם בעצמם, באמצעות קבלני הביצוע שבנו את הבית שלטענם חבים כלפיהם מכוח כתבי אחריות שסיפקו, ולא לפסוק לתובעים פיצוי כספי.
85.
אינני רואה לקבל טענה זו בנסיבות המקרה. מספר טעמים לדבר:
ראשית
, הרציונל העומד ביסוד העדיפות הניתנת ברגיל לפי החוק לתיקון ליקויים ע"י המוכר, מעוגן בהנחה המסתברת כי תיקון כאמור הינו יעיל יותר וכרוך בעלות נמוכה יותר למוכר מאשר עלות התיקון באמצעות קבלן מטעם הקונה. רציונל זה מתקיים במובהק מקום בו המוכר הינו חברה קבלנית או גורם שעיסוקו שיווק דירות. אולם כפי שכבר צוין בראשית פסק הדין, בענייננו אין מדובר במצב שגרתי של מכירה בין חברה קבלנית לקונה אלא בהתקשרות בין אנשים פרטיים. כפי שנקבע לעיל, החוק חל גם בסיטואציה זו, אולם בעת יישומו יש לתת את הדעת למאפייני הסיטואציה הספציפית בה עסקינן, בשים לב לתכליות המהותיות העומדות ביסוד הוראות החוק. בכל הנוגע לתיקון על-ידי הנתבעים, הרי שבנסיבות ענייננו הרציונל שצוין לעיל בדבר עדיפות המוכר איננו בעל עוצמה. הנתבעים הם אנשים פרטיים, עיסוקם הרגיל איננו בעסקי בניה ומבחינה זו אין בסיס סביר להנחה כי תיקון על-ידם הוא יעיל או זול יותר מאשר על-ידי התובעים. הדבר מקבל משנה תוקף לנוכח מתכונת ההתנהלות בפועל של הצדדים עובר להגשת התביעה, כאשר ביחס לחלק גדול מהליקויים שהנתבעים הכירו בחבות לגביהם, העדיפו הם לשלם לתובעים את עלויות התיקונים חלף ביצועם באמצעות גורמי מקצוע מטעמם.

שנית, ובהמשך לאמור לעיל, במקרה דנן לא פעלו הנתבעים לצרף את קבלני הביצוע כצד ג' בתביעה, ושיקוליהם עמם. כפועל יוצא, הקבלן איננו צד להתדיינות מול התובעים והקביעות בהליך זה אינן מחייבות אותו בדבר. על רקע האמור, טענת הנתבעים כי בידם לבצע את התיקונים הנדרשים באמצעות ותחת אחריות הקבלן שבנה את הדירות, נטענה בעלמא וללא תשתית ראייתית כלשהי. אין בפני
כל ראיות המאפשרות לקבוע כי בידי הנתבעים להשית על ביצוע התיקונים ועלותם על קבלני הביצוע, שמערכת היחסים החוזית בינם לבין הנתבעים כלל איננה ידועה וכך גם עמדתם ביחס לטענות לליקויים השונים שהוכרו.
שלישית,
לאחר שהנתבעים כפרו באורח גורף בחבותם לתיקון הליקויים הנוספים להם טענו התובעים מכוח חוק המכר דירות, אין מקום לחייב את התובעים לאפשר תיקון הליקויים באמצעות הנתבעים (ראו: ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858; ע"א 43959-05-16 (מחוזי חיפה) עדן לבונה - בנין השקעות וייזום (2000) בע"מ נ' דינה בגליקוב (פורסם במאגרים) (2016)). מה-גם שנראה כי במצב הדברים הקיים, ועל רקע שפורט לעיל, האמון בין הצדדים התערער באופן יסודי ועמוק ובמצב דברים זה אין הצדקה ואין זה רצוי לחייב התובעים לאפשר ביצוע תיקונים באמצעות הנתבעים.
נזקים נוספים:
86.
התובעים עותרים כי ייפסק להם פיצוי בגין עלות מגורים חלופיים בתקופת התיקונים, עלות הפסד ימי עבודה ופיצוי בגין עוגמת נפש.
87.
אשר לעלות מגורים חלופיים; המומחה בעדותו העריך את הזמן הנדרש לתיקון הליקויים בדירת משפחת קדוש ב- 40 ימים ובדירת משפחת טרגן כ- 50 ימים (עמ' 4, ש' 7-9). יצויין כי הערכת המומחה ניתנה ביחס למכלול התיקונים שצוינו בחוות דעתו, שכאמור לא את כולם קיבלתי במישור החבות, דבר שסביר שמשפיע אף על זמן הביצוע.
88.
מכל מקום, לא הונח בסיס לצורך בדיור חלופי בזמן התיקונים. המומחה נשאל בעניין זה בעדותו והשיב כי התיקונים בהם מדובר אינם מגבילים את השימוש בבית וביצועם איננו כרוך בפינויי הדירות (עמ' 4, ש' 7-35). הערכה זו של המומחה לא נסתרה בדבר ואני מקבלת אותה. מכאן, שאין לפסוק פיצוי בענייו זה.
89.
אשר לעלות הפסד ימי עבודה; משפחת קדוש טוענת בנוסף כי מגיע להם פיצוי בסך 5,000 ₪ הפסד השתכרות בגין
10 ימי עבודה בהם נאלץ התובע 1 לבצע תיקונים ושיפוצים בבית בטרם כניסת משפחתו לבית, שהיו אמורים להתבצע על ידי הנתבעים. אינני רואה לפסוק פיצוי בעניין זה. לא הוגשו כל ראיות להוכחת הנזק הנטען בהקשר זה. זאת ועוד, בהתאם להסכמה הקונקרטית בין הצדדים, הנתבעים שילמו למשפחת קדוש סכומים עבור תיקונים שונים שנדרשו לאותו שלב. ביצוע העבודה מטעם התובעים, על כל הכרוך בכך, נעשה אפוא לפי הסכמה מפורשת בין הצדדים.
90.
אשר לפיצוי בגין עוגמת נפש; התובעים טוענים כי נגרמה להם עוגמת נפש רבה לנוכח התנהלות הנתבעים ומחדליהם ומאחר ונאלצו להתגורר במשך חודשים רבים עם הצפות ורטיבות, טחב
בארונות המטבח ועוד. נוכח זאת, והצורך בביצוע תיקונים בדירות, עותרים הם לפסיקת פיצוי בסך 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש לכל אחד מזוגות התובעים.
91.
הפסיקה בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא בחשבון את נסיבות העניין, ובכלל זה - את ייעוד הנכס, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס, עלות התיקון וכיוצ"ב (ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ אבנר (פורסם במאגרים) (2008); ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פורסם במאגרים) (2005)).
92.
בענייננו, בשים לב למהות הליקויים, שרק בחלקם כרוכים באי-נוחות והפרעה, כגון ליקויי הרטיבות, לעלות הפיצוי שהוכרה וליתר נסיבות העניין, אני רואה לפסוק לכל אחת מהמשפחות פיצויים בסך 5,000 ₪ כל אחת בגין הליקויים בדירה ואי-הנוחות הכרוכה בתקופת התיקון. אציין כי לעניין הנזק הלא ממוני בגין האיחור במסירת טופס 4 למשפחת קדוש, אתייחס להלן בנפרד.

פיצויים מוסכמים:
בגין איחור במסירה -משפחת קדוש
93.
התביעה לפסיקת פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה הינה מצד משפחת קדוש בלבד, שכן אין חולק שדירת משפחת טרגן נמסרה במועד.
94.
לטענת משפחת קדוש, על-אף שלפי ההסכם בין הצדדים הדירה אמורה היתה להימסר עד ליום 01.08.2013, טופס 4 לדירה התקבל רק ביום 24.6.14 וזהו המועד אותו יש לראות לטענתם כמועד מסירת הדירה. מכאן, שהעיכוב שחל במסירה הוא למשך כ- 11 חודשים. לחילופין טוענים הם כי הדירה נמסרה להם פיזית 19.08.13, איחור של 18 ימים לעומת המועד החוזי. כך או אחרת, לטענתם, מדובר בהפרה יסודית של מועד מסירת החזקה בדירה, שהוגדר בהסכם כסעיף שהפרתו תהווה הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם בסך 195,000 ₪.
95.
אינני רואה לקבל טענות אלה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה.
לפי
סעיף 157א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 ותקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותים חשמל מים וטלפון), תשמ"א – 1981, טופס 4 מהווה אישור לכך שניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות לאחר שנמצא כי הדירה נבנתה, וככלל הוא מותנה בכך שהועדה שוכנעה כי המבנה נבנה בהתאם להיתר הבניה. בפסקי דין של הערכאות הדיוניות נקבע, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית לקונה בדירה בטרם קבלת טופס 4 הרי שאין בכך כדי מסירת חזקה כדין במועד החוזי (ראו לעניין זה ת"ק 3787-03-13 (שלום נתניה) סיסאי מקונן נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ (פורסם במאגרים) (2015); ת"א 22292/01 (שלום – חיפה) מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ (פורסם במאגרים)(2005);ת.א. 19427/02 (שלום – חיפה) שגב עופר נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ (פורסם במאגרים) (2005); תא"מ 27475-08-16 עזרא זליכה נ' י. כוכב בוניו בניה בע"מ (פורסם במאגרים) (2017)). באותם מקרים פורשה ההסכמה בין הצדדים באופן שמועד המסירה כפי שנקבע בחוזה, משמעותו מסירה כדין, קרי – לאחר מתן טופס 4. לצד זאת נפסק, במקרים בהם היתה הסכמה קונקרטית ומודעת של הצדדים כי המסירה תבוצע בטרם התקבל טופס 4 ובפועל כך נעשה, כי אין הקונים זכאים לפיצוי המוסכם בגין כך שטופס 4 התקבל לאחר מועד המסירה שנקבע בהסכם (ת"א 2064-09 (שלום –נתניה) רינה בוארון נ' גזיאל רוברט ובניו חברה קבלנית לבניין בע"מ (פורסם במאגרים) (2013); ת"א 53805-05-12 (שלום – ת"א) ניסן נמני נ' גאון – חברה לבניין והשקעות בע"מ (פורסם במאגרים) (2014).
96.
בענייננו, עולה מהראיות כי במועד החתימה על ההסכם עם משפחת קדוש, היה ידוע לקונים כי אין בנמצא טופס 4. בנספח להסכם צוין כי האחריות להוצאת טופס 4 היא על המוכר וכי המוכר מתחייב לבצע כל תיקון או השלמה שידרשו לצורך כך ע"י הועדה לתו"ב ולשאת בעלות הכרוכה בכך. הצדדים לא קבעו בנספח
מועד שעד אליו מתחייב המוכר להסדיר טופס 4 (בשונה מההסכם עם משפחת טרגן, שם נקבע מועד כאמור), ומנוסח ההסכמה עולה כי הצדדים צפו אפשרות ריאלית כי לצורך כך יידרשו שינויים או התאמות שונות בדירה. כל זאת כאשר מועד המסירה נקבע בהסכם לחודש בלבד ממועד חתימתו. הנתבע 1 העיד כי ברקע הדברים עמד לחץ שהופעל מצד משפחת קדוש לרכישת ומסירת הדירה חרף היעדר טופס 4, וזאת מאחר שהם מכרו כבר את ביתם הקודם ונותרו ללא פתרון מגורים (עמ' 32, ש' 5-8; עמ32, ש' 20-23). הדברים משתלבים היטב עם עדויות משפחת קדוש בדבר הדחיפות שהיתה מבחינתם להשלמת התיקונים ומסירת הבית לאחר שמכרו את דירתם הקודמת ונאלצו להתגורר בתקופת הביניים אצל הורי גב' קדוש (עמ' 20, ש' 3-6). גם מהתנהלות הצדדים לאחר מסירת הדירה משתמעת הבנה משותפת כי המסירה איננה כרוכה בקבלת טופס 4. פנייה ראשונה בעניין זה מטעם התובעים נעשתה במכתב ב"כ דאז מיום 30.12.13, כ- 4.5 חודשים לאחר מסירת החזקה בפועל לתובעים ותחילת מגוריהם בדירה, בה התבקשו הנתבעים לעדכן ביחס למועד קבלת טופס 4 וזאת "מאחר שחלף זמן רב מאז מועד חתימת ההסכם ומועד מסירת החזקה". במכתב זה, כמו גם מכתב שבא לאחריו, לא הועלתה טענה להפרת ההסכם בהקשר זה, לא כל שכן טענה להפרה הנוגעת למועד המסירה. טענה ראשונה להפרת ההסכם בהקשר זה הועלתה במכתב ב"כ התובעים מיום 6.2.14, כחצי שנה לאחר מסירת הדירה בפועל לידי התובעים ומבלי לקשור זאת למועד המסירה. המסקנה המסתברת העולה מכל המקובץ, הינה, כי לפי אומד הדעת המשותף של הצדדים בהסכם דנן, מועד המסירה של הדירה כפי שהוגדר בהסכם, לא היה כרוך במתן טופס 4. בנסיבות קונקרטיות אלה, אין לפרש את ההסכמה בין הצדדים באשר למועד המסירה של הדירה כנסבה על מועד מתן טופס 4, להבדיל ממסירה בפועל.
97.
לצד זאת, העובדה כי הצדדים לא הסכימו על מועד מוגדר עד אליו יקוים חיוב הנתבעים להמציא טופס 4 לדירה, אין משמעותה כי החיוב איננו מוגבל בזמן. משלא נקבע זמן לביצוע החיוב בחוזה, הרי שיש לבצעו בתוך זמן סביר (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973). במקרה דנן התקבל טופס 4 לדירה כשנה לאחר חתימת ההסכם בו התחייבו הנתבעים להמצאת טופס 4 וכ- 11 חודשים לאחר מסירת החזקה בפועל לרוכשים, זמן שהוא על פניו חורג מהסביר. הנתבעים טוענים כי העיכוב בהוצאת טופס 4 נבע מכך שמשפחת קדוש הניחה דוד מים בגודל לא מתאים והועדה לתו"ב דרשה להקים מסתור עבורו, אולם הדבר לא הוכח בראיות של ממש, משלא הוגשו לעניין זה מסמכים כלשהם מתיק הרישוי או ראיות ממשיות אחרות.
98.
המסקנה הינה, אפוא, כי ההסכם הופר ע"י הנתבעים בשל האיחור בהמצאת טופס 4 מעבר לזמן סביר. הדבר אינו רלוונטי לדרישת משפחת קדוש לפסיקת פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת הדירה, שכן מועד המסירה המוסכם לא נקבע במקרה דנן לפי מועד קבלת טופס 4 כפי שפורט לעיל. אולם יש בהפרה האמורה כדי לזכות את התובעים בפיצוי לא ממוני בגין אי-הנוחות שהיתה כרוכה בחיים בדירה משך תקופה לא מבוטלת ללא חיבור מוסדר קבוע לתשתיות, כאשר לפי העולה מעדויות משפחת קדוש, הדבר היה כרוך מדי פעם בניתוקי חשמל פתאומיים. לטענה זו ניתן ביטוי "בזמן אמת" (ראו: מכתב ב"כ דאז של משפחת קדוש לב"כ הנתבעים, מיום 13.4.14) והיא אף מצאה חיזוק בעדותו של הנתבע, בה ציין כי היו אליו פניות בעניין זה מצד משפחת קדוש (ובלשונו: "היתה לו בעיה של ניתוק חשמל ואני שילמתי", עמ' 32, ש' 23). עם זאת, אינני רואה לפסוק לתובעים בהקשר זה פיצוי נוסף, וזאת בהתחשב בטענתם הנגדית של הנתבעים לפיה הם נשאו משך אותה תקופה בתשלום הוצאות החשמל, המים והארנונה של משפחת קדוש, בשל סירובם של האחרונים להעביר המונים על שמם, סכומים אותם הם מבקשים לקזז כנגד התביעה. לעניין זה אציין, כי האפשרות לבצע העברת המונים על שמם של התובעים תוך הנחת מונים נפרדים לדירה אותה רכשו, וזאת כל עוד לא הוצא טופס 4 לדירה, לא הובהרה כלל ועיקר. זאת ועוד, טענת הנתבעים כי הם שילמו סך של 20,000 ₪ בגין חשבונות משפחת קדוש לאותה תקופה נטענה בעיקרה בעלמא וללא תמיכה בראיות ברורות, כאשר לעניין זה צורפו רק חשבונות מים וארנונה (ולא חשמל), חלקם כפולים ואף לא ברור איזה מהם שולמו בפועל. אולם התובעים 1 ו-2 לא הכחישו למעשה הודו כי הם לא שילמו חשבונות מים וארנונה למצער בחלק מהתקופה (עמ' 22, ש' 30-31). משכך, ועל-אף שהתמונה המלאה בעניין זה איננה ברורה עד תומה דבר הנופל על כתפי הנתבעים, ניתן להניח ברמת הסתברות מספקת כי הנתבעים נשאו בחלק מנטל החיובים, וזאת עת ברי כי מי שחייב בגינם הם המשתמשים בפועל בדירות, קרי, התובעים. בנסיבות אלה, סבורני כי יש לראות בנשיאת הנתבעים בחיובים עד להסדרת טופס 4 ורישום המונים כמתקזזים אל מול הפיצוי הלא ממוני בגין האיחור בהסדרת טופס 4 לדירה, כך "שבשורה התחתונה" אין לפסוק חיוב כספי נוסף למי מהצדדים בגין אותה תקופה.
99.
אשר לטענה כי היה איחור במסירה של 18 ימים מהמועד הקבוע בחוזה עד למועד המסירה בפועל ולפיכך יש לפצות את התובעים בפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה, אף אותה אינני רואה לקבל.
בסעיף 7.1. להסכם בין הצדדים נקבע כי עד ליום 01.08.2013 ובכפוף לתשלום מלוא יתרת התמורה, תימסר החזקה במושכר לידי הקונים. מהתכתובת המצורפת לתצהיר קדוש עולה כי ביום 31.07.2013 הועבר מכתב החרגה מאת המוכרים לתובעים (נספח י"ג לתצהיר קדוש) לצורך קבלת כספי המשכנתא של האחרונים. השיק על סך יתרת התמורה החוזית הוצא ביום 12.08.13 לפקודת בנק לאומי לסילוק המשכנתא של הנתבעים. במועד זה הושלם תשלום התמורה ולפי ההסכם ניתן היה למסור החזקה לידי התובעים. אולם במכתב ב"כ התובעים מיום 13.08.13 הודיע הוא כי מרשיו
"מבקשים לעבור להתגורר בדירה ביום שלישי 20/8/13, ולכן אבקשך כי כל התיקונים והליקויים יושלמו עד לאותו מועד לשביעות רצונם של מרשי" (הדגשה במקור) (נספח ד' לתצהיר הנתבע).
עולה מהאמור, כי יתרת התמורה עבור הדירה שולמה לנתבעים בפועל ביום 12.8.13, כאשר לפי ההסכם מועד המסירה הוכפף לתשלום מלוא התמורה. אף אם האיחור במועד התשלום נבע מהמועד בו העבירו הנתבעים לתובעים את מכתב ההחרגה שהיה נדרש לצורך קבלת משכנתא ע"י התובעים, כטענתם של האחרונים, אין בכך כדי לאיין את הקביעה החוזית לפיה כל עוד לא שולמה התמורה לא הגיע מועד המסירה, מה-גם שבהסכם לא הוגדר מועד מחייב למסירת מכתב ההחרגה מטעם המוכרים. נוכח האמור, ולאחר שהתובעים – עת השלימו את תשלום יתרת התמורה – הודיעו כי הם מבקשים להיכנס לדירה רק כשבוע מאוחר יותר, אין מדובר בהפרת התחייבות הנתבעים לעניין מועד המסירה.
פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית של החוזה (שלא בשל איחור במסירה):
100.
התובעים טוענים לזכאות לפיצוי המוסכם בגין הפרות נוספות וזאת ביחס לכל התובעים (כאשר כזכור, העילה הנוגעת לאיחור במסירה הועלתה ביחס למשפחת קדוש בלבד). נציין כי העילה בעניין זה איננה לחלוטין ברורה, תוך שבכתב התביעה אין תיאור ממוקד של ההפרה היסודית בגינה נתבע הפיצוי המוסכם, תוך שצוינו באופן כללי הפרות של אי-התאמה להיתרי הבניה וקיומם של ליקויים בדירות. בסיכומיהם מתמקדים התובעים בעניין האחרון בהקשר של הפיצוי המוסכם בסך 195,000 ₪ למשפחת קדוש וסך 190,000 ש"ל למשפחת טרגן.
101.
לגופם של דברים, אינני סבורה כי במקרה דנן קמה זכאות לפיצוי מוסכם. בכל הנוגע לסטייה מהיתר, הרי כפי שציינתי לעיל, עיקר הנקודות לגביהן נמצאה סטיה מההיתר (גג משופע/דלת דו כנפית) היו בידיעתם הקונקרטית הברורה של התובעים בעת שרכשו את הדירה. לצד זאת,
התובעים הצהירו ואישרו בהסכם כי הם בדקו את מצבן התכנוני של הדירות. בנסיבות אלה יש קושי לראות באותם רכיבים משום הפרה יסודית של ההסכמות בין הצדדים. מכל מקום, סבורני כי את הצהרת המוכרים בהסכמים בדבר בניה בהתאם להיתר והגדרת הסעיף בו היא כלולה כסעיף שהפרתו תחשב הפרה יסודית, יש לפרש על רקע התכלית של הגנה על אינטרס ממשי של הרוכשים, קרי, אי-העמדתם בסיכון במישור דיני התכנון והבניה. בענייננו, נראה כי בשים לב למהות אי-ההתאמות הנקודתיות בהן מדובר הדבר איננו מתקיים וזאת בהינתן הדעת אף לעובדה כי לדירות ניתן זה מכבר טופס 4 ע"י הועדה לתכנון ובניה. אשר לטענה בדבר זכאות לפיצוי מוסכם בשל הליקויים, הרי שאין מדובר בהפרה יסודית לפי ההגדרות בהסכם, בו הצהירו הרוכשים כי למיטב ידיעתם אין פגם מהותי בבית ומערכותיו מתפקדות (ולא הוכח אחרת ביחס לידיעתם הסובייקטיבית אותה עת), ואילו הקונים מצדם הצהירו כי הם קונים את הדירות
"as is"
תוך פירוט ליקויים ספציפיים שנמצאו בהן ושבאחריות המוכר. אף אין מקום לטענה בדבר הפרה צפויה מסתברת נוכח הליקויים שנמצאו, משהטענה לא הועלתה בכתב התביעה אלא לראשונה בסיכומים. מכל מקום, משניתן פיצוי על הנזק הממשי שנגרם לתובעים, אין מקום לכפל הגנה על אותו אינטרס באמצעות פסיקת פיצוי מוסכם.
טענת הנתבעים לקיזוזים:
102.
לטענת הנתבעים, מכל סכום שיפסק לטובת התובעים יש לקזז סכומים ששולמו לתובעים עובר להגשת התביעה בגין ליקויים שנמצאו אותה עת בדירה במסגרת ההסכמות בין הצדדים. טענה זו במתכונתה הכוללת אין לקבל. כפי שצויין לעיל, עפ"י ההסכמות שגובשו בין הצדדים, בעבור חלק מהליקויים שנמצאו בדירות בעת עריכת ההסכמים, בעת מסירת הדירות ולאחר מכן, שילמו הנתבעים סכומים שהוסכמו לתובעים. התשלום ששולם בגין ליקויים שהינם חופפים לליקויים שפורטו על-ידי המומחה, נלקחו בחשבון באופן פרטני במסגרת הדיון בפיצוי כפי שנערך לעיל. מעבר לכך, לא הוכחה חפיפה בין כלל הסכומים ששולמו בגין ליקויים שנמצאו באותם שלבים, לבין הליקויים הנוספים עליהם עמד המומחה ושלגביהם נפסק הפיצוי, כך שאין בסיס לקיזוז.
103.
הנתבעים טוענים כי במסגרת הסכומים ששילמו למשפחת קדוש כנגד הליקויים עפ"י ההסכמות בין הצדדים עובר להגשת התביעה, שולם פעמיים בטעות סכום של 12,000 ₪. לפי הנטען בתצהיר הנתבע, הוא שילם סכום זה למר קדוש מבלי שהיה מודע לכך שבא-כוחו שילם כבר את הסכום האמור. טענה זו נטענה עוד בכתב ההגנה של הנתבעים וכאמור הנתבע הצהיר על כך בתצהיר עדותו הראשית. מטעם התובעים לא באה כל הכחשה או התייחסות לטענה זו. הנתבע אף לא נחקר כלל בחקירתו הנגדית ביחס לנקודה זו, עליה הצהיר כאמור בתצהירו. מכאן, שהטענה לא נסתרה ויש לקבל את גרסת הנתבע בעניין זה לפיה שולם למשפחת קדוש סכום ביתר של 12,000 ₪, מעבר לסכומים שהוסכמו בין הצדדים לתשלום, ומשכך יש לקזזו מהפיצוי.
104.
אשר על כן, לאחר קיזוז כאמור, הפיצוי למשפחת קדוש בגין הליקויים עומד על סך 62,850, בצירוף פיצוי בגין עוגמת נפש.
סוף דבר:
105.
אני מקבלת חלקית את התביעה ומחייבת את הנתבעים לשלם כדלקמן:
א). לתובעים 1 ו-2
- משפחת קדוש: בגין ליקויים - סך 62,850 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20.11.16 (מועד חוו"ד המומחה) ובצירוף מע"מ כדין, ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך 5,000.
ב). לתובעים 3 ו-4 – משפחת טרגן: סך 77,200 ש"ח בגין ליקויים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20.11.16 (מועד חוו"ד המומחה) ובצירוף מע"מ כדין, ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך 5,000.
106.
כן יישאו הנתבעים בהוצאות ושכ"ט עו"ד של משפחת קדוש בסכום כולל של 15,000 ₪ ובסכום זהה למשפחת טרגן. אציין כי לעניין זה שקלתי בין השאר את עלויות ההליך שהיו משמעותיות, אך מנגד את הפער הגדול מאוד בין הסכום שנפסק לבין סכום התביעה כפי שהוגשה.
107.
הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל.




המזכירות תמציא לצדדים
ניתן היום,
כ"א שבט תשע"ח, 06 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.












א בית משפט שלום 41834-05/15 דוד קדוש, שירלי קדוש, שגיא טרגן ואח' נ' דודו אואט, חגית אואט (פורסם ב-ֽ 06/02/2018)