פסקי דין על בנימין יעקב פור | פסקי דין על שי יעקב פור | פסקי דין על הועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים

62/17 ערר     29/01/2018




ערר 62/17 בנימין יעקב פור, שי יעקב פור נ' הועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים





מדינת ישראל
מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד רונית אלפר

חברי הועדה: מר יניב הרוש
נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ

העוררים: 1. בנימין יעקב פור

2. שי יעקב פור

ע"י ב"כ עו"ד משה פולאקוביץ


-נגד-

המשיבה: הועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים

ע"י ב"כ עוה"ד ליאורה אפרתי
החלטה
הערר דנן הוגש כנגד שומתה המכרעת של השמאית גבע בלטר אשר ניתנה בעקבות מימוש בדרך של היתר בניה הנובע מאישורה של תכנית הצ/436/1/1 מיום 21.7.11 (להלן: "התכנית המשביחה") ובהתייחס למקרקעין הידועים כגוש 8019 חלקה 47 והמצויים באבן יהודה (להלן: "המקרקעין").
עיקרה של התכנית המשביחה הוא בשינוי ייעוד המקרקעין מיעוד מסחרי ליעוד משולב של מגורים וחזית מסחרית תוך הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש תחתיו.
העוררים העלו מס' טענות כנגד השומה המכרעת אשר יפורטו להלן:
תמצית טענות הצדדים
1. לטענת העוררים, שגתה השמאית המכריעה בפירוש תכנית הצ/182/1-1 מיום 19.2.87, שחלה במצב התכנוני הקודם (להלן: "תכנית 182").
2. במסגרת תכנית זו סומנו המקרקעין הנדונים באזור מסחרי לגביהם נקבע בתקנון התכנית כי "בחלקות 42, 47 שייעודן מסחרי יוצאו היתרי בניה ע"פ תכנית בינוי אשר תאושר בועדה המחוזית, לאחר בדיקת משרד התחבורה בנושאי חניה ופריקה וטעינה".
3. משמעות האמור, לעמדת העוררים, היא כי התכנית התירה במפורש הוצאת היתר בניה מכוחה אולם לא תחמה את היקף הזכויות המותר בהם והותירה זאת להכרעתה של הועדה המחוזית בהתאם לתכנית בינוי, במובחן מתכנית מפורטת, שתאושר על ידה.
4. בשומתה קבעה השמאית המכריעה כי לאור פסיקות בתי המשפט לאורך השנים הרי שערב אישורה של התכנית המשביחה, בשנת 2011, לא ניתן היה לקבל היתר בניה אלא בדרך של אישור תכנית סטטוטורית.
5. מאחר ובשנת 1996 אושרה במקרקעין בקשה להיתר בניה בהיקף המשקף 95% שטחים עיקריים, קבעה השמאית המכריעה כי ניתן להביא היקף שטחים זה במצב התכנוני הקודם בדחיה ובסיכון עד לאישורה של תכנית מפורטת למשך תקופה של 3 שנים (על פי שיעור היוון של 7% בשנה). לאור זאת העמידה השמאית המכריעה את היטל ההשבחה על סכום של 1,378,932 ₪.
6. בכך, טוענים העוררים, טעתה השמאית המכריעה פעמיים. פעם ראשונה עת קבעה כי לא ניתן היה לאשר את הבניה במקרקעין אלא בכפוף לאישורה של תכנית מפורטת ופעם שניה, עת קבעה את היקף הזכויות בהתבסס על ההיקף שאושר במקרקעין בשנת 1996 - כ-15 שנים לפני אישורה של התכנית המשביחה, ולא על זה שניתן היה לאשר ערב אישורה של התכנית המשביחה, בשנת 2011.
7. לטענת העוררים, הם הציגו בפני
השמאית המכריעה דוגמאות להיקף בניה שאושר על ידי הועדה המחוזית במגרשים מסחריים בסביבת המקרקעין בשיעור של כ-120% אולם השמאית בחרה שלא להתחשב בהם בשל הנימוק הלאקוני לפיו מדובר במגרשים גדולים יחסית וכי היקף הזכויות נקבע במסגרת תכנית. לטענת העוררים יש להבחין בין היקף הזכויות שניתן לממש במגרש מסוים, המושפע מגודל המגרש, לבין שיעור הזכויות שאינו רלוונטי בהכרח לגודל המגרש. בנוסף טוענים העוררים כי לצורך הערכת היקף הזכויות שהיתה מאשרת הועדה המחוזית אין כל משמעות לסוג ההליך התכנוני.
8. בכל הנוגע לפריסת הבינוי בין הקומות שערכה השמאית המכריעה טוענים העוררים, כי הוא אינו משקף את השימוש הטוב והיעיל שכן חלוקה שוויונית של הזכויות בין הקומות וקביעת שווי מופחת לזכויות הבניה שבקומה א' אינה יעילה.
9. בנוסף טוענים העוררים, כי במצב הקודם התחשבה השמאית המכריעה רק בשטחים העיקריים לעומת המצב החדש בו התחשבה גם בשטחי אחסנה.
10. המשיבה טענה מנגד, כי הבקשה להיתר ותכנית הבינוי שאושרו על ידה, מעולם לא אושרו על ידי הועדה המחוזית וממילא לא מומשו מעולם.
11. בנוסף טענה המשיבה, כי מהלך שיזמו העוררים בשנת 1997 לשינוי ייעוד מקרקעיהם למגורים ומסחר בהיקף של 60% מעיד כי כבר באותה שנה היה ברור שלא היתה ודאות לאישור 95% (היקף זכויות שממילא לא אושר על ידי הועדה המחוזית, כאמור).
12. עוד טענה המשיבה, כי בעת מכירת המקרקעין בשנת 2007 הוכנה שומת השבחה בסך של 8,000 ₪ בלבד בגין אישורה של תכנית 182 – כאשר ברור כי סך זה מגלם שווי של מגרש מסחרי ללא זכויות בניה.
13. בנוסף מפנה המשיבה לתכנית המשביחה עצמה שניזומה על ידי העוררים עצמם, אשר לא קבעה זכויות במצב התכנוני הקודם. לעמדת המשיבה העוררים אינם יכולים לטעון כיום, עת נדרשים הם לשאת בתשלום היטל השבחה, טענות שונות מאלו שהוצגו על ידם במסגרת התכנית.
דיון והכרעה
14. השאלה הראשונה שעלינו לדון בה היא האם ערב אישורה של התכנית המשביחה, בשנת 2011, ניתן היה לפעול על פי תכנית 182 ולאשר את זכויות הבניה במקרקעין במסגרת תכנית בינוי בסמכות מחוזית, כטענת העוררים, או שמא לאור ההלכה הפסוקה, נדרש היה לאשר תכנית מפורטת לשם כך, כעמדת השמאית המכריעה.
15. להכרעה בסוגיה זו השלכה ישירה על גובה מקדם הדחיה שיש ליתן לאישור הזכויות במצב התכנוני הקודם.
16. כך, בעוד שלעמדת השמאית המכריעה, הצורך באישור תכנית מפורטת כתנאי לקבלת היתר בניה במקרקעין משקף דחיה של 3 שנים – מה שמביא להפחתת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ולהגדלת היטל ההשבחה, סבורים העוררים כי מאחר והתנאי היחיד שנקבע בתכנית הוא אישור תכנית בינוי בסמכות מחוזית, אין מקום להביא בחשבון הפחתה כלל ולמצער, הפחתה נמוכה בהרבה מזו שקבעה השמאית המכריעה.
17. המונח "תכנית בינוי" אינו מעוגן בחוק התכנון והבניה ואינו אלא תולדה של המציאות התכנונית שנצרכה לעיתים לכלי עזר פונקציונלי לצורך יישום התכנון הסטטוטורי והוצאתו מן הכח אל הפועל. וכך הסביר זאת בית המשפט העליון בעע"מ 8489/07 ריכטר נ' ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המחוזית [פורסם בנבו] (מיום 23.11.09):
"...השלד התכנוני המרכזי של חוק התכנון והבניה מורכב ממדרג של ארבע סוגי תוכניות: תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת. היתר הבנייה הינו החוליה המחברת בין התוכנית לבין הבנייה בשטח. במציאות התכנונית הישראלית, קיים לעתים מרכיב נוסף, הוא תוכנית בינוי (המכונה גם "תוכנית עיצוב" או "נספח בינוי/עיצוב"). תוכנית בינוי הינה מסמך המשרטט ברמת פירוט גבוהה, באמצעים גרפיים או מילוליים, את תמונת הבנייה המתוכננת בשטח שעליו חלה תוכנית סטטוטורית. כאשר דנים אנו בתוכניות בינוי, יש להבחין בין שני סוגים של תוכניות: האחד, תוכניות בינוי המצורפות לתוכנית הסטטוטורית ומהוות חלק הימנה. תוכנית בינוי מסוג זה אינה אלא פירוט והרחבה של התוכנית הסטטוטורית והיא עומדת לנגד עיני הגופים הדנים בה לכל אורך הדרך. תוכנית בינוי מסוג זה לא מעוררת בעיה מיוחדת והיחס אליה הוא כאל חלק מהתוכנית הסטטוטורית ... סוג שני של תוכניות בינוי כולל תוכניות הנעשות לאחר אישורה של תוכנית סטטוטורית ועל פי הנחיות הקבועות בה. תוכניות בינוי מסוג זה אינה עוברת את מסלול האישור הקבוע בחוק התכנון והבניה. כתוצאה מכך, אין לציבור זכות התנגדות בנוגע לתוכנית הבינוי. השימוש בתוכניות בינוי מן הסוג השני נפוץ אצל רשויות התכנון, אף כי מדובר בתוכנית שאין לה מעמד פורמאלי לפי חוק התכנון והבניה...". (ההדגשות אינן במקור)
18. תכנית הבינוי בענייננו דומה יותר לסוג השני בו דובר בפסק הדין הנ"ל. ההנחיה לאשר אותה אמנם ניתנה במסגרת הוראות תכנית 182, אך היא עצמה אינה מהווה חלק ממנה ולמעשה הליך אישורה לא צפוי לעבור את המסלול הסטטוטורי המקובל של אישור תכנית.
19. כפי שצוין ב

פסק דין
ריכטר, השימוש בתכניות בינוי מסוג זה כבסיס להוצאת היתרי בניה היה נפוץ אצל מוסדות התכנון משך שנים רבות לפחות עד לתיקון 43 במסגרתו הוסף סעיף 145(ז) אשר נועד, הלכה למעשה, למנוע אישורן של תכניות כלליות אשר אינן כוללות את ההוראות הנזכרות בסעיף. הסעיף אמנם דן בתנאים הבסיסיים הדרושים לצורך הוצאת היתר בניה במקרקעין, אולם בעצם הכפפתו של היתר הבניה לתנאים אלו התכוון המחוקק למנוע אישורן של תכניות, מסוגן של תכנית 182, אשר אינן כוללות פירוט של שטחי הבניה, קווי הבניין, מספר הקומות וכיוצ"ב אלא קובעות כי אלו יאושרו במסגרת תכנית הבינוי שתאושר.
20. לאורך השנים הביע בית המשפט העליון את דעתו הברורה על כך שלתכנית בינוי אין כל מעמד חוקי עצמאי והיא אינה ממין התכניות שחוק התכנון והבניה מכיר בהן ועל כן, אין היא יכולה אלא להביא לידי ביצוע את שנקבע בתכנית מפורטת שאושרה כדין (בג"צ 445/73 סער ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מרכז ואח' [פורסם בנבו] (מיום 27.10.74)). כן נקבע כי אין לפתח את תכנית בינוי ככלי עזר שישמש קיצור דרך מקום בו מתחייבת הכנתה, עריכתה הפקדתה ואישורה של תכנית מפורטת (בג"צ 511/80 דב גליא נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה [פורסם בנבו] (מיום 18.3.81)).
21. עמדה מפורשת יותר הביע בית המשפט העליון בבג"צ 5631/92 יפו יפת ימים ואח' נ' שר הפנים ואח' [פורסם בנבו] (מיום 17.10.93):
"אמת המידה המחייבת העולה מדברי היתה ברורה, ואם נותר ספק לגביה אשוב ואסבירה: תוכנית בינוי אינה תוכנית מבין התוכניות שחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 מונה אותן בין התוכניות שהוא דן בהן. נושא שיש להסדירו בתוכנית מן התוכניות שהחוק הנ"ל מונה אותן אין להסדירו בתוכנית בינוי. "תוכנית בינוי" כשמה כן היא, היינו תוכנית המפרטת, על יסוד קביעותיה המפורשות של תוכנית בניין עיר המוכרת בדין, מה יהיו תהליכי ביצוע הבינוי, הלכה למעשה, הא ותו לאו. אני שב ומדגיש כי אין להסדיר בתוכנית בינוי בלבד נושא כלשהו החייב להיות מוסדר בתוכנית מיתאר או בתוכנית מפורטת. תוכנית הבינוי יכולה להיווסף על הסדר נאות של הנושא הכלול בתוכנית המוכרת בדין, כדי לפרט שלבי ביצוע או דרכי ביצוע, אך אינה באה במקום תוכנית כאמור ואינה מייתרת אותה."
22. על אף אמירות ברורות אלו לא מצא בית המשפט העליון בכל אחד מן המקרים דלעיל, לבטל את אותה הוראה בתכנית, המותירה למעשה את התכנון לשלב אישור תכנית הבינוי, ו/או למנוע את הבניה מכוחה, שכן לשיטתו היה על המערער באותם מקרים להתנגד להוראות אלו במועד אישור התכנית ולא בשלב בו ביקשו ליישמה בפועל.
23. גישה שונה ניתן למצוא בפסיקת בית המשפט העליון בעניין ע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב [פורסם בנבו]. באותו מקרה הבהיר בית המשפט כי המערערים אינם מבקשים לתקוף את הוראות התכנית עצמה אלא את שיקול הדעת של הועדה המקומית ביישום תכנית זו תוך הסתמכות על אותן אמירות של בית המשפט העליון שהבאנו לעיל בענין יפת וגליא.
24. בית המשפט המחוזי, אליו הוחזר התיק מהעליון על מנת שיבחן את שיקול דעתה של הועדה המקומית לגופו מצא כי בנסיבות שעמדו בפני
ו, אישור הזכויות בדרך של תכנית בינוי אינה ראויה בשל ההיבט הכמותי של הזכויות שנתבקשו על רקע ייחודיותו של המקום, וכי היה על הועדה המקומית להפנות את היזמים למסלול תכנוני רגיל של אישור תכנית סטטוטורית.
25. את קביעתו האמורה השתית בית המשפט המחוזי על הבעייתיות הקיימת באישור תכנית בינוי, שיש בה משום שלילת זכות ההתנגדות (שכן התכנית אינה מפורסמת להתנגדויות) ואשר עשויה אף להביא לשלילתם של זכויות נוספות, כמו הזכות לפיצוי במקרה של הפקעה שתעשה בתכנית כזו. בנוסף, ציין בית המשפט, כי גם מנקודת מבטה של הרשות, אישורה של תכנית בינוי עשויה למנוע את האפשרות לגבות היטל השבחה מכוחה, באשר היא אינה נמנית על סוג התכניות שבסעיף 1 לתוספת השלישית.
26. באופן קונקרטי סבר בית המשפט, כי נוכח ייחודה הארכיטקטוני של יפו העתיקה והצורך להתחשב במציאות הקיימת אין זה ראוי להתיר את הבניה המבוקשת בדרך של תכנית בינוי ויש להפנות את היזמים לאישור תכנית סטטוטורית.
27. בנקודה זו נציין, כי ערעור שהוגש על פסק הדין לבית המשפט העליון (ע"א 3837/99 הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' ועד אומנים חוכרים ביפו העתיקה) הסתיים בפשרה לפיה הועדה המקומית תיתן את ההיתר המבוקש מבלי להידרש להכנת תכנית מפורטת וזאת בכפוף להתחייבות הבעלים לבניה בגובה מפלס מסוים1.
28. במקרה אחר שנדון בפני
ועדת הערר המחוזית מחוז ירושלים, במסגרת ערר 6007/08 פרימק יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד [פורסם בנבו] (מיום 21.2.08), חזרה ועדת הערר על הקביעה העקרונית, לפיה אין להסדיר בתוכנית בינוי נושאים החייבים להיות מוסדרים בתוכנית מיתאר או בתוכנית מפורטת וכי הוראה בתכנית המאפשרת לעשות כן אינה ראויה. ואולם, בשונה מפס"ד ועד אמנים, לא מצאה ועדת הערר לנכון להורות לועדה המקומית להכין תכנית סטטוטורית חדשה, אלא רק הנחתה אותה לפרסם את תכנית הבינוי להתנגדויות לציבור על מנת ש:
"כך, תוכל המשיבה לשקול בעת הדיון באישור תוכנית הבינוי את כלל השיקולים הרלוונטים, לרבות עמדת הציבור ביחס לתוכנית הבינוי.
פרסום התוכנית לציבור אף יקהה במעט את הבעייתיות, עליה עמדנו לעיל, הנעוצה בתוכנית 14, ויקרב את אופיו של ההליך להליך של אישור תוכנית סטטוטורית."
ר' והשוו גם ערר (מרכז) 179/02 האוניברסיטה העברית ירושלים נ' הועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ [פורסם בנבו].
29. מכל האמור נמצאנו למדים, כי אף אם הועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית בינוי ולהתיר מכוחה היתרי בניה ללא אישור תכנית מפורטת, הרי שעליה להפעיל סמכות זו על פי אמות מידה של סבירות והגינות המקובלים במשפט המינהלי ולבחון כל בקשה בהתאם לנסיבות הקונקרטיות העומדות בפני
ה.
30. לאחר שהצגנו את הסוגיה בראי הפסיקה נפנה לבחון האם צדקה השמאית המכריעה עת קבעה, כאמור, כי בהעדר תכנית מפורטת לא ניתן היה לקבל היתר בניה במקרקעין הנדונים.
31. ראשית נזכיר, כי ההליך שבפני
נו הינו ערר היטל השבחה ולא ערר רישוי ועל כן עלינו לשים את הדגש על השאלה כיצד היה מעריך הקונה הסביר את המצב הסטטוטורי במועד הקובע.
32. בחינה זו תעשה כמובן בראי החוק והפסיקה, ותוך התחשבות במכלול הנתונים שהיו קיימים וידועים במועד הקובע.
33. כפי שהראינו לעיל, בתי המשפט לא פסלו עד היום תכניות סטטוטוריות שאיפשרו הוצאת היתרי בניה בכפוף וזאת מן הטעם שתכניות אלו לא נתקפו באופן ישיר אלא באופן עקיף בלבד, לעת הוצאת היתרי הבניה מכח התכנית. יחד עם זאת, ראינו כי גם במקרה בו לא הופנתה הועדה המקומית להליך של אישור תכנית מפורטת נדרשה היא לפרסם את התכנית להתנגדויות, כאשר המשמעות המעשית של פרסום זה משליכה גם על מימד הזמן הכרוך בפרסום מסוג זה, העשוי להשתוות לזמן הסביר שלוקח לאשר תכנית סטטוטורית מסוג זה, שכן בשני המקרים ניתנת לציבור הזכות להתנגד בפני
מוסד התכנון המוסמך, כמו גם הזכות לפנות לערכאות במידה וימצא לנכון.
34. בענייננו, המועד הקובע הוא שנת 2011, השנה בה אושרה תכנית הצ/436/1/1. במועד זה ההלכות שהבאנו לעיל היו ידועות ואין זה בלתי סביר לקבוע כי קונה סביר שהיה מביא בחשבון את הפסיקות הנ"ל, היה מעריך כי הועדה המחוזית היתה שולחת אותו להכין תכנית מפורטת ולא היתה מסתפקת באישור תכנית בינוי כפי שמורה תכנית 182. על הערכה זו ניתן ללמוד מעמדת המיעוט של נציגת מתכנן המחוז בערר פרימק, שסברה כי יש להפנות את הצדדים להליך של תכנית מפורטת כמו גם מעמדת מיעוט דומה שהושמעה על ידי נציגת מתכננת מחוז מרכז בערר ערר (מרכז) 439/05 יוסי לייכט נ' הוועדה המקומית לתו"ב חוף השרון [פורסם בנבו] (מיום 15.206).
35. כך או כך, אף אם היה בסיס לסבור שהועדה המחוזית לא תחייב אישור תכנית סטטוטורית ותאשר את תכנית הבינוי הרי שעל בסיס הפסיקה דלעיל יש להניח כי היתה דורשת לפרסם את התכנית להתנגדויות לציבור, מה שהיה מקרב את הליך אישור תכנית זו לפרק הזמן שהיה לוקח לאשר תכנית סטטוטורית דומה.
36. לפיכך, אף אם היה מקום להרהר אחר קביעתה העקרונית של השמאית המכריעה בהתייחס לצורך באישור תכנית מפורטת במצב התכנוני הקודם, הרי שלאור הניתוח שהצגנו לעיל, איננו מוצאים כי נפל פגם, לא כל שכן פגם מהותי במסקנתה הסופית להביא בחשבון דחייה בת 3 שנים לאישור תכנית כזו.
37. אשר על כן, טענה זו של העוררים נדחית.
38. הטענה השניה שהעלו העוררים נוגעת להיקף זכויות הבניה שסביר היה להתיר במצב התכנוני הקודם.
39. השמאית המכריעה כאמור קבעה, כי המצב התכנוני ערב אישור התכנית המשביחה חייב אישור תכנית מפורטת שתכלול הגדרה מדויקת של זכויות והוראות הבניה. יחד עם זאת, קבעה כי מאחר ובנכס עצמה אישרה הועדה המקומית, בשנת 1996, תכנית בינוי (אשר היתה כפופה לאישור הועדה המחוזית) המשקפת זכויות בניה של 95%, משקפת את עמדת הועדה המקומית ביחס להיקף הזכויות הראוי במקרקעין הנדונים.
40. בהתייחסה לטענת העוררים באשר להיקפי בניה גדולים יותר (בשיעור של 120%) שאושרו בסביבת המקרקעין, הסבירה השמאית המכריעה כי לא ניתן להקיש מהם היות ומדובר במגרשי בניה גדולים יותר שאינם מתאימים למגרש הנדון.
41. בענין זה טענו העוררים, כי נוכח עמדת השמאית המכריעה לפיה היתר הבניה במגרש מחייב הכנת תכנית מפורטת הרי שהיה עליה להתבסס על התכניות שאושרו בסביבת המקרקעין ואשר במועד הסמוך למועד הקובע, התירו בניה במגרש מסחרי בהיקף של 120%.
42. לאחר הדיון שהתקיים בפני
נו ביקשנו מהשמאית המכריעה להתייחס לטענה זו ובתשובה לכך הבהירה, כי :
"אותם 120% שנתנו בחלק מהמגרשים נקבעו במסגרת תכניות מתאריות בהתאם למיקומן, לגודל המגרש ולשיקולים תכנוניים אחרים שנשקלו ע"י הועדה במסגרת התכנית. המגרש הנדון קטן ביחס למגרשים האחרים ונמצא בסמוך לבתי מגורים צמודי קרקע, אני סבורה כי שיקולים אלו יובאו בחשבון בקביעת זכויות הבניה וגרומים להקטנת זכויות הבניה במגרש. אמנם זכויות בניה הן באחוזים משטח המגרש, אולם יש מתאם ידוע ומקובל בין גודל המגרש לבין היקף הזכויות המאושרות בו, דהיינו ככל שהמגרש גדול יותר הסבירות לאשר זכויות גבוהות גדול יותר, לא סביר להקים פרויקט גבוה ורחב במגרש קטן לרבות משיקולי איכות הסביבה, חניה וכיו"ב ביחוד בישוב בעל מאפיינים כפריים כמו אבן יהודה.
חשוב לציין כי בהערכת השווי הקודם נשקל בנוסף לכל השיקולים מה היה קונה מרצון מעריך ביחס למגרש הנדון, אני סבורה כי העובדה שהועדה המקומית אישרה עקרונית מתן זכויות של 95% במגרש עצמו משקף את מכלול השיקולים התכנוניים ביחס למגרש וקונה מרצון יכול להניח כי אלו יהיו זכויות הבניה שסביר שהיו מאושרות.
יצויין, כי במידה וקונה מרצון היה מניח זכויות בניה גבוהות יותר מאלו שאושרו (120% לדוגמא), היה חייב להניח דחיה ארוכה יותר (עקב התנגדויות של שכנים לדוגמא) סיכון גבוה יותר מה שהיה מביא לשווי זהה. " (ההדגשה במקור)
43. דומה כי הבהרה זו של השמאית המכריעה מדברת בעד עצמה. שיעור הזכויות שהיה סביר לאשר במצב התכנוני הקודם אינו אלא פרי של הערכה מקצועית המבוסס על פרמטרים שונים ובהם שטח המגרש, הסביבה התכנונית בה הוא מצוי והצרכים הנדרשים בסביבה זו.
44. אף אם היה מקום לחלוק על חלק מהנימוקים שהציגה השמאית המכריעה במסגרת הבהרתה דלעיל, הרי שלא מצאנו כי הפניית העוררים למגרשים אחרים בהם אושרו זכויות בניה בשיעור של 120% מהווה בסיס נכון וטוב יותר לקביעת זכויות הבניה במצב התכנוני הקודם מזה שקבעה השמאית המכריעה. במצב דברים זה ובשים לב לאמות המידה שהותוו בפסיקה להתערבות בקביעותיו ובמסקנותיו של שמאי מכריע (בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח' [פורסם בנבו] (מיום 23.4.2014)), לא מצאנו כי נפל פגם מהותי או דופי חמור בקביעת השמאית המכריעה ועל כן איננו מוצאים להתערב בשומתה גם בנקודה זו.
45. אשר לטענה בדבר פריסת הבינוי במצב התכנוני הקודם הבהירה השמאית המכריעה, כי "החישוב שנערך על ידי מתבסס על זכויות של 50% בקומת הקרקע (לא כולל שטחי שירות) כשבקומה העליונה נקבעו זכויות נמוכות יותר של כ-45%, שיעורים אלה הינם סבירים ומקובלים למבני מסחר וביחוד בסביבה כפרית, בהעדר הנחיות בתכנית או תכנית ההגשה הקודמת (שלא הומצאה לח"מ) זוהי הנחה שמאית סבירה ולא ניתן לסתור אותה."
46. גם הערכה זו שניתנה על ידי השמאית המכריעה הינה הערכה מקצועית טהורה המצויה בשיקול דעתה הבלעדי ולא מצאנו כי נפל בה פגם מהותי או דופי חמור, כפי שביקשו העוררים לטעון, מה גם שגם בשומה שהגישו העוררים מטעמם הוצג בינוי שוויוני בין הקומות בדומה לזה שהציגה השמאית המכריעה . לפיכך, טענתם בענין זה נדחית אף היא.
47. טענתם האחרונה של העוררים כנגד השומה המכרעת נוגעת לגריעת שטחי האחסנה במצב התכנוני הקודם. לטענתם, במצב הקודם התחשבה השמאית המכריעה רק בשטחים העיקריים לעומת המצב החדש בו התחשבה גם בשטחי אחסנה.
48. נאמר מיד, כי טענה זו של העוררים הינה בבחינת 'הפוסל, במומו פוסל', שכן עיון בחוות הדעת שהגישו לשמאית המכריעה מראה כי גם השמאית מטעמם לא הביאה בחשבון שטחי אחסנה במצב התכנוני הקודם. די בכך לטעמנו כדי לדחות את טענת העוררים לקיומו של פגם בשומה המכרעת, שעה שהשמאית מטעמם נקטה באותה מתודה ממש.
49. אף כי ניתן להבין את חוסר שביעות רצונם של העוררים מהשומה המכרעת, אשר העמידה את היטל ההשבחה על למעלה מפי 22 מההערכה השמאית שהציגו מטעמם, הרי שאין בתחושה זו לבדה כדי להצדיק העלאת טענות סרק כנגד השומה המכרעת, לא כל שכן לשמש אצטלה להתערבות בה ו/או לבסס קיומו של פגם מהותי המצדיק את התערבותה של ועדת הערר.
50. אשר על כן, דינה זו של העוררים דינה להידחות.
51. משדחינו את כל טענות העוררים, דין הערר כולו להידחות.
52. העוררים ישאו בהוצאות המשיבה בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין אשר ישולמו בתוך 30 ימים מהיום ולאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

ההחלטה התקבלה פה אחד

ההחלטה התקבלה ביום: 29.1.2018, יג' בטבת התשע"ח.


_________________ _________________
נורית גור רונית אלפר, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
פיצויים והיטלי השבחה פיצויים והיטלי השבחה
מחוז מרכז מחוז מרכז

1 ר' עת"מ (ת"א) 38683-12-10 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת"א-יפו [פורסם בנבו]
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

ערר מס': 62/17/48
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 62/17 בנימין יעקב פור, שי יעקב פור נ' הועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים (פורסם ב-ֽ 29/01/2018)