פסקי דין על אלירם כהן | פסקי דין על נורית רוזן

48413-11/17 א     27/02/2018




א 48413-11/17 אלירם כהן נ' נורית רוזן








בית משפט השלום בצפת


ת"א 48413-11-17 כהן נ' רוזן




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני





בפני

כבוד השופט
רונן פיין


תובע

אלירם כהן


נגד

נתבעת
נורית רוזן





החלטה


בפני
בקשת התובע מיום 21/11/17 לסעדים זמניים, לפיה הוא מבקש כדלקמן:
א)
ליתן צו עשה המורה לנתבעת לקיים את הסכם השכירות שנחתם בינה לבין המבקש, ככתבו וכלשונו.
ב)
כפועל יוצא מצו העשה, ליתן צו מניעה לפיו יאסר על הנתבעת מלבצע כל שינוי שיהווה
דיספוזיציה בנכס נשוא הסכם השכירות, המצוי בגוש 13696, חלקה 6 בעיר צפת והרשום על שמה.
(להלן: "הנכס/המושכר").
ג)
ליתן צו מניעה האוסר על המשיבה להתקשר בהסכם שכירות עם כל גורם אחר עד לסיומם של ההליכים בתיק העיקרי.
ד)
ליתן כל סעד אחר נוסף כפי שימצא בית המשפט לנכון וצודק בנסיבות העניין ובכלל זה לאפשר לתובע ו/או מי מטעמו גישה לנכס נשוא הסכם השכירות, על מנת לחדש החזקה בו.

ההליכים עד כה

1.
התובע/המבקש, הגיש הבקשה במעמד צד אחד.
בהחלטה מיום 22/11/17 נעתרתי לבקשה באופן חלקי וניתן, בכפוף להפקדת ערבויות, צו זמני המונע מן הנתבעת לבצע כל שינוי שיהווה דיספוזיציה ו/או לחתום על הסכם מכר ו/או הסכם שכירות והכל בנוגע לנכס נשוא התביעה.

2.
בהתאם להחלטה הנ"ל, הדיון בבקשה במעמד שני הצדדים נקבע ליום 5/12/17.
הצדדים הסכימו לדחיית המועד והדיון נקבע ליום 4/1/18.

3.
לאחר מספר ארכות אשר ניתנו לה, הגישה הנתבעת/המשיבה תגובתה לבקשה בתאריך 1/1/18.

4.
בתאריך 4/1/18 התקיים דיון בבקשה.
הצדדים ויתרו על חקירות המצהירים וביקשו לסכם טענותיהם בכתב.
הצדדים הגישו סיכומים בכתב מטעמם והבקשה נקבעה למתן החלטה.

טענות הצדדים בתמצית

טענות המבקש בתמצית
:

5.
לטענת המבקש במהלך חודש 8/14 נחתם הסכם שכירות ארוך טווח נשוא הנכס כאן, בינו ובין צד ג' מצד אחד ובין הנתבעת מצד שני.
(להלן: "ההסכם/הסכם השכירות").
לטענת המבקש צד ג' המחה לו זכויותיו הנובעות מן ההסכם ואף הציג על כך אישור בכתב.
מדובר בהסכם שכירות מסחרי ובנכס המיועד לשימוש כבית מלון/צימרים.

6.
טוען המבקש כי בהסכם, אשר תקופת השכירות בו נקבעה ל- 24 חודשים עד לחודש 8/16, נקבע כי עומדות לו (לשוכר), הזכות להאריך תקופת ההסכם בשלוש תקופות נוספות, בנות שנה כל אחת וזאת עד לחודש 8/19.
(להלן: "תקופות האופציה").

7.
לטענת המבקש לשון ההסכם קובעת כי ככל שלא יודיע למשיבה הודעה כלשהי, יהיה הדבר מימוש זכותו לתקופת אופציה והשכירות תימשך מאליה בכל אחת מתקופות האופציה.

8.
לטענת המבקש הוא השקיע במושכר כסף רב בשיפוצים, רכש את מוניטין השוכר הקודם, רכש ציוד רב, קנה שטחי פרסום במספר חברות והתחייב לתקופות אירוח עתידיות כלפי אורחים שונים.

9.
לטענת המבקש בחורף שנת 2016-2017, עת החלה תקופת הגשמים הקשה בעיר צפת, החלו הצפות קשות במושכר.
טוען המבקש כי במהלך חודש 12/16, למרות פניותיו אל המשיבה לתקן המושכר והבטחותיה לעשות כן, לא עשתה דבר.
לטענתו הודיע למשיבה כי עקב היות הנכס לא ראוי לשימוש למטרתו (מלון), הוא נאלץ לפנות אורחים מן המושכר, לבטל הזמנות, להפסיק הפרסום וכפועל יוצא מזה – הוא מפסיק לשלם דמי השכירות הקבועים בהסכם.

10.
טוען המבקש כי המשיבה אישרה לו, במסגרת ההתכתבות ביניהם, שהיא מודעת למצב הנכס כאינו ראוי לשימוש וביקשה ממנו להמתין עד אשר יבוצעו התיקונים הנדרשים והוא יעודכן בעניין זה.

11.
מוסיף וטוען המבקש כי באמצע חודש 1/17 הודיעה לו בתה של המשיבה, כי מחד הוא יכול לחזור אל הנכס שכן בוצעו רוב התיקונים הנדרשים ומנגד ולהפתעתו, הודיעה לו כי המשיבה החליטה לסגור את הנכס ולהעמיד אותו למכירה.

12.
לטענת המבקש בבקשה, החלה התכתבות בינו ובין המשיבה, כאשר בין השאר ביום 31/1/17 נשלח אליו מכתב ב"כ המשיבה, בטענות אשר כולן ניסיון של המשיבה להתנער מן ההסכם, למרות היות ההסכם שריר וקיים מצידו והוא עצמו שלח תשובתו שלו למכתב זה, במכתב מיום 15/2/17.

13.
טוען המבקש כי במסגרת חליפת מכתבים מאוחרת יותר, טען ב"כ המשיבה כי המשיבה פועלת למכירת זכויותיה בנכס ו/או השכרתם לצד ג' אחר.
המבקש עמד על כך כי לגישתו הסכם השכירות שריר וקיים ואילו המשיבה היא אשר מפרה ההסכם בצורה חד צדדית, כאשר סירבה ומסרבת לאפשר לו להמשיך ולעשות שימוש במושכר בהתאם להסכם.

14.
לטענת המבקש לאחר שהודיע למשיבה בכתב כי הוא עומד על המשך קיום ההסכם וכי נגרמים לו נזקים כספיים, חזרה המשיבה על טענותיה שוב, לפיהן המבקש לא פעל בהתאם להסכם וכי הוא מבוטל.

15.
טוען המבקש כי בחודש 5/17 "נכנס לתמונה" ב"כ כאן, אשר שלח מכתב מיום 29/5/17 לפיו המבקש עומד על טענותיו, בין השאר, בדבר זכותו לקיום ההסכם וזכותו לתקופות האופציה וכן כי הוא תמהה על התנהלותה של המשיבה ועל טענותיה בדבר סיום יחסי השכירות ולרבות הודעת הפינוי החד צדדית מטעמה.

16.
לטענת המבקש מכתב ב"כ הנ"ל לא זכה לתשובה, לאחרונה נודע לו כי המשיבה פועלת למכירת הנכס לצד ג' ועל כן נאלץ לעתור בבקשה דנן ולצידה בתביעה עיקרית בה מפורטים מלוא הנזקים נשוא הפרת ההסכם ע"י המשיבה, לרבות הסעדים להם הוא זכאי מהמשיבה בשל אותה הפרה.

טענות המשיבה בתמצית
:

17.
לטענת המשיבה המבקש בא לבית המשפט בחוסר תום לב, בשיהוי ובחוסר ניקיון כפיים.
לטענת המשיבה המבקש הסתיר פרטים רבים בבקשתו ולרבות העובדה כי בעצמו ניהל עם המשיבה מו"מ לרכישת הנכס.

18.
המשיבה טוענת כי בתאריך 19/7/16 הודיע המבקש על כי אין בכוונתו לעשות שימוש באופציה אשר עמדה לו להארכת ההסכם.
לטענת המשיבה המבקש ידע כבר בחודש 9/16, לאור העובדה כי לא מימש האופציה, על כוונתה של המשיבה למכור את הנכס.
טוענת המשיבה כי בחודש 1/17 אף הציע המבקש להביא קונה מטעמו ואף ניהל מו"מ לעניין מחירו של הנכס.


19.
טוענת המשיבה כי המבקש הפר פעם אחר פעם את ההסכם, כאשר לא שילם חלק מדמי השכירות במועדם ו/או בכלל, לא שילם את דמי הביטוח בגין ביטוח הנכס ולא שילם את חשבון החשמל.

20.
מוסיפה המשיבה וטוענת כי המבקש עתר למתן צו לאיסור דיספוזיציה בנכס שהנו סעד קיצוני, אך לא צירף נסח טאבו על מנת להוכיח זכויות המשיבה בנכס, זאת בחוסר תום לב.
טוענת המשיבה כי לו היה עושה כן, היה נחשף בעצמו והיה נחשף גם בית המשפט, כי הנכס נמכר לצד ג' בהתאם להסכם מכר מיום 31/7/17.

21.
המשיבה פירטה בתגובתה השתלשלות העניינים וההתכתבויות בין הצדדים, אשר ניתן היה להתרשם ממנה באמצעות התכתבויות "וואטצאפ" בין המבקש לבין רותי, בתה של המשיבה אשר פעלה בשמה מול המבקש.
לטענת המשיבה עולה מן ההתכתבויות, בין השאר ובאופן מפורש, בהתאם להודעת המבקש אל רותי, כי אין בכוונתו לממש האופציה אשר עמדה לו.

22.
מוסיפה המשיבה וטוענת כי בהתאם להודעת המבקש לרותי, הודעה מיום 22/7/16, כוונתו הייתה לסיים השכירות בתאריך 30/8/16 וביקש להאריך תקופת השכירות בחודשיים.
המשיבה טוענת כי נענתה לבקשה להארכת תקופת השכירות עד ליום 31/10/16.

23.
עוד טוענת המשיבה כי מן ההתכתבויות עולה במפורש כי המבקש התחמק פעם אחר פעם ממתן תשובות ענייניות ו/או בכלל לדרישות המשיבה לקבלת עמדתו בנוגע להמשך שכירת הנכס ולתשלום דמי השכירות, בגין החודשים 9-10/16.
המשיבה טוענת כי הודיעה למבקש שוב,
בתחילת חודש 11/16, כי בכוונתה למכור את הנכס וכי אם ירצה להמשיך ולשכור את נכס, אזי ייחתם הסכם שכירות חדש בין הצדדים.

24.
לטענת המשיבה המבקש החזיק את הנכס ברמת תחזוקה ירודה.
לטענתה אירוע ההצפה מחודש 12/16 היה חריג לאור כמות הגשמים אשר ירדה בפרק זמן קצר, גשמים אשר גרמו להצפות בכל רחבי העיר צפת.
לטענת המשיבה המבקש לא נחל הצלחה בהפעלת המושכר ואירוע ההצפה הנטען היווה תירוץ מצידו ותו לא.
לטענתה טיפלה במהירות האפשרית בטענות המבקש וכך גילתה, בין השאר, את רמת התחזוקה הירודה של המושכר.

25.
לטענת המשיבה עולה מן ההתכתבויות כי במהלך חודש 1/17 הובהר למבקש שוב ושוב כי בכוונתה למכור את הנכס, כאשר המבקש עצמו מתעניין במחירו.
המשיבה טוענת כי עוד עולה מן ההתכתבויות בין הצדדים ולרבות ממכתבי ב"כ, כי דחתה שוב ושוב טענות המבקש ולרבות טענתו בדבר תוקף ההסכם.
לטענתה ממכתבי ב"כ עולה במפורש, כבר בחודש 2/17, כי המבקש לא זכאי למימוש תקופת אופציה כלשהי.

26.
המשיבה מוסיפה וטוענת בין השאר, כי ממכתבה אל המבקש, מכתב מיום 10/5/17, עולה במפורש כי לטעמה הסכם השכירות בוטל ולמבקש אין כל זכות בנכס.
מכאן טענתה של המשיבה לשיהוי בהגשת הבקשה מחד ולזכותה למכירת הנכס בחודש 7/17, כנטען בתגובתה.
לטענתה של המשיבה לא השיבה למכתב ב"כ המבקש מיום 29/5/17, הואיל וקצה נפשה (כך במקור), בהתנהלות המבקש וממחזור טענותיו, הפעם באמצעות ב"כ.

27.
עוד טוענת המשיבה כי המבקש ביטל שיק אשר משך לטובת חברת חשמל, היא עצמה שילמה חשבונות החשמל של הנכס מן התקופה האחרונה בה החזיק המבקש בנכס וכי המבקש מסרב להעברת חשבון החשמל על שמה בחזרה.

28.
מכאן טוענת המשיבה כי המבקש לא הראה קיומן של ראיות מהימנות לכאורה לעילת התביעה וכי בקשתו נגועה כולה בחוסר תום לב, כאשר הסתיר מידע רב ורלוונטי בבקשתו לסעדים הזמניים.

טענות הצדדים בסיכומים מטעמם


טענות המבקש בסיכומיו בתמצית
:

29.
המבקש מוסיף על טענותיו בבקשה וטוען כי המשיבה היא אשר פעלה בחוסר תום לב, כאשר חתמה על הסכם מכר למכירת הנכס לצד ג'.
לטענתו היה על המשיבה להצהיר במסגרת הסכם המכר, לכל הפחות, על העובדה כי בנכס עדיין מצויים מטלטליו שלו.
עוד טוען המבקש כי חוסר תום ליבה של המשיבה מתבטא בהעדר תשובה למכתב ב"כ מיום 29/5/17.

30.
לטענת המבקש בחתימה על הסכם למכירת הזכויות בנכס לצד ג', גרמה המשיבה "לתאונה משפטית", אין לה להלין אלא על עצמה ואין מדובר "במעשה עשוי".
לטענת המבקש ההתכתבויות מוכיחות ההיפך מטענתה, כי אף פעם לא ויתר על זכותו לשכירות הנכס וכי למעשה המשיבה ביטלה את ההסכם באופן חד צדדי.

31.
עוד טוען המבקש כי ביטול החוזה באופן חד צדדי ע"י המשיבה מהווה הפרה של ההסכם, כאשר טענותיה של המשיבה כלפי המשיב להפרת ההסכם, הינן לכל היותר הפרה "רגילה" של ההסכם ולא הפרה יסודית שלו, ועל כן היא איננה מקנה למשיבה זכות לביטול ההסכם.

32.
מכאן טוען המבקש כי עומדת לו הזכות לאכיפת ההסכם ולמתן הסעד הזמני המבוקש.
לטענתו, הנטל בדבר ביטול ההסכם כדין רובץ לפתח המשיבה במסגרת ההליך העיקרי ונכון להיום, זכותו גוברת על זכויותיה של המשיבה, שכן בידיו הסכם שכירות חתום.

33.
לטענת המבקש הסכם המכר של הנכס לצד ג' מחודש 7/17, איננו בגדר "מעשה עשוי", שכן הסכם המכר טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, כך שהתחייבויות המשיבה בהתאם להסכם המכר, הנן לכל היותר בבחינת התחייבויות חוזיות.
בנוסף הביא המבקש פסיקה מתחום המשפט המנהלי בנוגע לטענת "מעשה עשוי" וטען כי אין מדובר בנסיבות בלתי הפיכות ובלתי ניתנות לשינוי.
לחילופין עותר המבקש להורות למשיבה להפקיד ערובה כספית משמעותית כתנאי לביטול הצו הארעי.

טענות המשיבה בסיכומיה בתמצית
:

34.
המשיבה מוסיפה על טענותיה וטוענת כי המבקש לא הראה כי "מאזן הנוחות" נוטה לטובתו, זאת בנוסף לאי עמידה בנטל להניח תשתית ראייתית מהימנה לכאורה לעילת התביעה.

35.
עוד טוענת המשיבה כי המבקש בסיכומיו בחר להתעלם מטענותיה העובדתיות בתגובה מטעמה ואף לא טרח להכחיש העובדות אשר בבסיס טענותיה.

36.
המשיבה טוענת כי בקשת המבקש, איננה עומדת בתנאים הנדרשים למתן סעד זמני כקבוע בהלכה הפסוקה ולרבות לא בדרישות לפריסה מלאה של העובדות ולעתירה ללא שיהוי, כאשר המתין למעלה מחצי שנה לתשובה למכתב ב"כ מחודש 5/17.

37.
עוד טוענת המשיבה כי הואיל ומדובר בזכויות של צד ג', רוכש הנכס מן המשיבה, אשר לא צורף כמשיב לבקשה, הרי שבמתן צו המניעה יהיה בכך בהכרח פגיעה קשה ובלתי מידתית בזכויות צד ג', אשר גם לו זכויות בנכס.
עוד טוענת המשיבה לעניין טענות המבקש בנוגע ל"מעשה עשוי", כי הואיל וטענה זו מתבררת במסגרת בדיקת טענת השיהוי, הרי שלאור מחדלי המבקש והשיהוי בו פעל, דין טענותיו להידחות.

38.
מוסיפה המשיבה וטוענת לעניין "מעשה עשוי" כי פסיקת בתי המשפט הכירה בנסיבות מסוימות כי ביצוע בפועל של חלק מהותי בחוזה לעסקת מקרקעין, מהווה "מעשה עשוי" וככזה אשר אף יכול להחליף את דרישת הכתב לשכלול עסקאות מעין אלה.
על כן וגם אם טרם נרשמה עסקת המכר של נכס, הרי שעקב מחדלו של המבקש והשיהוי בו נהג, שינתה המשיבה מצבה לרעה באופן שמתן הסעד יפגע בה פגיעה קשה ובלתי מידתית.

39.
המשיבה חזרה על טענותיה לפיהן בהתאם להתכתבויות עולה כי המבקש ויתר על זכות האופציה וכי ההסכם הוארך מעת לעת, לתקופות קצובות, עד לסוף חודש 4/17.
המשיבה מוסיפה וטוענת כי המבקש התעלם מן העובדה כי לא טרח לחזור ולהחזיק בנכס בתקופה שבין 31/1/17 ל- 1/5/17, מן העובדה כי לא תיקן הפרת ההסכם הנטענת ע"י המשיבה, לא שילם חשבון החשמל בגין הנכס ורק המשיך בהתנצחויות עמה.

40.
כן טענה המשיבה כי המבקש לא הציג ולא פירט מהו הנזק אשר עלול להיגרם לו במידה ולא ייוותר הצו הארעי על כנו.
לטענתה ישב המבקש באפס מעשה מאז חודש 5/17 לכל המאוחר, ויצר מצג אשר הסתמכה עליו, לפיו ויתר על טענותיו.

41.
בנוסף מתנגדת המשיבה לטענות המבקש ולדרישתו כי תפקיד כספים כלשהם.
לטענתה מדובר בבקשה לצו עיקול, במסגרת בקשה לצו מניעה, בקשה אשר לא נכללה במסגרת הבקשה כאן ולא הובאו טענות עובדתיות רלוונטיות לבקשה למתן צו כזה.
הכלל

42.
בהתאם לתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984, בבוא בית המשפט לשקול מתן סעד זמני, עליו להשתכנע כי קיימות ראיות מהימנות לכאורה לקיום עילת תביעה, כי הסעד חיוני וכי יגרם נזק בלתי הפיך שאינו ניתן לפיצוי כספי, אם לא יינתן הסעד הזמני עוד בטרם נידונה והוכרעה התביעה עצמה.

43.
ככלל נועד הסעד הזמני, לשמר מערכת נסיבות קיימת עד למתן פסק הדין, כך שבהינתן פסק הדין לזכות התובע, לא ימצא עצמו התובע ניצב בפני
שוקת שבורה.

(ראו:
ע"א 1226/90 בנק לאומי לישראל בע"מ נ. הסתדרות הרבנים פ"ד מ"ט (1) 177).

44.
לעניין סיכויי התביעה כבר נפסק כי, די בכך שהוכח כי התביעה אינה טרדנית וקיימת שאלה רצינית שיש לדון בה. בשלב זה של דיון בבקשה לסעד זמני, אין בית המשפט נדרש לפסוק באורח סופי בדבר צדקתו של מי מהצדדים.

(ראה:
רע"א 7139/96 ליאניד טריגוב נ. טפחות בנק למשכנתאות פ"ד מ"א (2) 661).


45.
עוד יש לזכור, כי סעד זמני הוא סעד מן היושר ועל בית המשפט לבחון שיקולי יושר, לרבות השאלה האם העותר לסעד זה, במעמד צד אחד, בא לבית המשפט בידיים נקיות.

(ראו:
רע"א 4196/93 שפע בר ניהול ושירותים (1991) בע"מ נ. שפע מסעדות ייצור ושיווק ארוחות מוכנות 1984 בע"מ ואח' פ"ד מ"ז (5) 165).


דיון והכרעה בבקשה

הגעתי למסקנה כי יש לדחות הבקשה.
ואנמק.

46.
ראשית והחשוב מכל, לטעמי המבקש לא הצליח להצביע על נזק בלתי הפיך אשר ייגרם לו ככל שלא יינתן לו הסעד הארעי בנוגע לצווי המניעה.
כאמור לצד הבקשה הגיש המבקש תביעה כספית כנגד הנתבעת.

47.
מבלי שהדבר ייחשב כהבעת עמדה בנוגע לטיב טענות המבקש בכתב התביעה ולרבות טענתו בדבר תוקף הסכם השכירות מחודש 8/14, הרי בסופו של יום נזקו של התובע/המבקש, הנו נזק כספי טהור אשר ניתן לכמתו.
בעניין זה ההלכה הפסוקה ברורה.

48.
מכאן שהבקשה לא עומדת בתנאי ראשוני, מקדמי ונדרש - הצבעה על נזק בלתי הפיך אשר ייגרם למבקש, ככל שלא יינתן לו הסעד הזמני המבוקש.
המבקש לא הראה מהי אותה "שוקת שבורה" אשר הוא עלול לעמוד מולה, ככל שלא תתקבל הבקשה, מלבד נזק כספי נטען.
כל טענותיו הנן בעלות אופי כספי ישיר ולרבות אלה הנובעות ממימוש זכותו כשוכר, בהתאם להסכם השכירות, כנטען על ידו.

49.
ברור כי עובדתית ומשפטית הצדדים חלוקים.
אך בנסיבות המקרה כאן, אין בכך להוות עילה למתן הצו הארעי המבוקש.
ייתכן כי בסופו של יום, יצליח המבקש להוכיח טענותיו, יידחו טענות המשיבה וייקבע כי הוא היה זכאי להפעיל המושכר עד לחודש 8/19.
אך עדיין זכות זו נושאת אופי כספי ולא כל זכות מהותית אחרת.


מעשה עשוי - האמנם?

50.
על אחת כמה וכמה כאשר המשיבה מכרה זכויותיה בנכס לצד שלישי.
לאחר עיון בטענות הצדדים בעניין זה, נראה על פניו ובזהירות המתבקשת בשלב לכאורי זה, כי נסיבות החתימה על הסכם המכר, אינן עולות לכדי "מחטף".
עיינתי בפסיקה אליה הפנה המבקש בסיכומיו בנוגע לטענת "מעשה עשוי".
אני סבור ובכל הכבוד הראוי, כי פסיקה זו איננה רלוונטית לעניין כאן ולו בשל השוני הרב בנסיבות העניינים שם.

51.
בנוסף ולעניות דעתי, הנורמות הנדרשות מרשות מנהלית במסגרת קיום מכרזים וחתימה על הסכמים כספיים מכוחם, אינן זהות לנורמות המצופות מצדדים במשפט הפרטי ובענייני מקרקעין בפרט.

52.
סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, קובע כי אין פוגעים בקניינו של אדם.
מכאן נובע כי זכות הבעלות במקרקעין הנה זכות על חוקתית אשר הנה זכות בעלת מדרג גבוה יותר מזכויות אחרות ולרבות זכות לשכירות, שהנה זכות חוזית במהותה.
בפרט כאשר בעניין כאן, אין מחלוקת כי המבקש איננו מחזיק בנכס כבר חודשים רבים והמשיבה הודיעה לו בכתב, לכל המאוחר במכתב מיום 10/5/17 (נספח י' לתגובת המשיבה), כי מבחינתה אין למבקש כל זכות בנכס.

53.
מאז מכתב המשיבה הנ"ל ועד הגשת הבקשה ע"י המבקש, עברה כחצי שנה.
לא יומיים ולא שבוע.
מיום אותו מכתב ועד החתימה על הסכם המכר עברו כחודשיים תמימים.
המשיבה הצהירה על כוונותיה למכור את הנכס כבר בחודש 9/16.
על כן, לא נראה כי המשיבה "הזדרזה" במיוחד או כי ביצעה "מחטף" כלשהו.

בהחלט ניתן להניח כי המשיבה הסתמכה על מצג המבקש כלפיה, כפי שנטען לעיל.
העובדה כי המשיבה לא השיבה למכתב ב"כ המבקש מיום 29/5/17 יכולה לכל היותר לתת לה ציון נמוך "בנימוסים והליכות".
אך מכאן ועד "התנהלות תמוהה" או "חוסר תום לב הזועק לשמיים" כנטען ע"י המבקש - הדרך ארוכה.

53.
על כן אני סבור כי אין לקבל טענות המבקש כי אין אנו עוסקים ב"מעשה עשוי".
למרות שהסכם המכר טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין ולכל הפחות עקב הסתמכות צד ג' עליו, צד שלישי אשר לא צורף להליך זה, אני סבור כי בעניינו כאן - מדובר "במעשה עשוי".

54.
די בטעמים המפורטים לעיל, כדי להביא לדחיית הבקשה.
הואיל ומסקנה זו נוגעת גם לשאלת "מאזן הנוחות", אתייחס בקצרה גם לשאלה זו.

מאזן הנוחות

55.
כידוע, לא בכל מקום בו קיימת עילת תביעה "טובה" יינתן סעד זמני ולא בכל מקום בו עילת התביעה איננה חזקה במיוחד, תידחה הבקשה לסעד הזמני.
לצורך בחינת ההצדקה למתן צו זמני בטרם הוכרעה התובענה לגופה, על בית המשפט לשקול גם את מאזן הנוחות.

56.
בפסיקה נקבע לא אחת, כי בין שני המרכיבים העיקריים - זכות התביעה לכאורה ומאזן הנוחות - מתקיימים יחסי גומלין המכונים "מקבילית הכוחות".
בהתאם לכך,
ככל שסיכויי התביעה גבוהים יותר ניתן יהיה להקל במאזן הנוחות וכן להפך.

(ראו למשל:

רע"א 131/16

אביטל נעמי אשבורן נ' ברוך אייזנברג
, (4/2/16)

).

57.
בין שני המרכיבים שוררת כאמור "מקבילית הכוחות", אך מכל מקום, אבן הבוחן העיקרית לבחינת הצדקת מתן הסעד הזמני היא דווקא מאזן הנוחות, כאשר
הכלל הוא, כי על המבקש סעד זמני להראות כי מאזן הנוחות, נוטה לכיוונו.

58.
בהתאם להלכה הפסוקה, בחינת קיומו של התנאי הנוגע לשאלת מאזן הנוחות, היא בעיקרה מעשה של איזון אינטרסים ומטרתה לבחון האם הנזק שייגרם למבקש הסעד הזמני אם לא יינתן הסעד, גדול מן הנזק שייגרם לצד שכנגד.

(ראו:
א. וינוגרד, צווי מניעה, חלק כללי עמ', 148;
ע"א 342/83

ג' גלוזמן נ' א' גלוזמן

, פ"ד לה

(2) 645;
רע"א 5095/93

ארבן בע"מ נ' א.ג.ר שותפות לבניין בע"מ
, פ"ד מט

(1) 730).
ת"א (מחוזי חי') 1735-03-11

עוליגלי יזמים בע"מ נ' לב המפרץ בע"מ
, (30/3/11)

)

59.
לאור מסקנתי לעיל בשאלת "מעשה עשוי" והואיל
ומדובר באיזון בין זכות המבקש לסעד כספי לבין הטלת הגבלה על זכותה הקניינית של המשיבה, בעלת הנכס,
אני סבור כי במקרה כאן, גוברת זכותה הקניינית של המשיבה.
קל וחומר כאשר כידוע סעד זמני הנו החריג לכלל וניתן רק כאשר לא ניתן לפצות המבקש בפיצוי כספי, לו תידחה בקשתו, כאמור לעיל.

60.
אבקש להדגיש ולהבהיר כי אין אני קובע מסמרות בנוגע לטענות הצדדים, אם בשאלת זכות המבקש למימוש האופציות בהסכם, אם בשאלה האם הסכם השכירות פקע או בוטל, והאם פעל מי מן הצדדים כדין אם לאו.
בחינת העניין כיום הנה "ממעוף הציפור", בשלב הלכאורי בלבד ותוך מתן משקל יחסי לזכויות הצדדים על פי טענותיהם, לצורך הכרעה בבקשה כאן.

61.
לאור מסקנתי זו אין אני נדרש לדון בייתר הדרישות למתן הצו, תום הלב וניקיון הכפיים של המבקש, טענות אשר הייתי דן בהן לו היה צולח המבקש, המבחנים המקדמיים למתן הסעד הזמני.
62.
בנוסף לא מצאתי לדון בבקשת המבקש בסיכומיו להורות למשיבה להפקדת פיקדון כלשהו כתנאי לביטול הצו הארעי, הן מן הטעם שסעד זה לא נכלל בבקשה והן מן הטעם כי מדובר בסעד שהנו מעין עיקול זמני - אשר הכללים לדון בסעד זה, שונים מן הכללים עליה הסתמכה החלטה זו.

סוף דבר

63.
על כן לאור האמור לעיל, הבקשה למתן הסעדים הזמניים, נדחית.

64.
הצו הארעי אשר ניתן על ידי ביום 22/11/17 - מבוטל.

65.
התובע/המבקש יישא בהוצאות הנתבעת/המשיבה בגין בקשה זו בסך של 2,340 ₪.
הוצאות אלו ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד תשלומם המלא בפועל.



המזכירות תמציא לב"כ הצדדים החלטה זו.


ניתנה היום, י"ב אדר תשע"ח, 27 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 48413-11/17 אלירם כהן נ' נורית רוזן (פורסם ב-ֽ 27/02/2018)