פסקי דין על שי נוי | פסקי דין על שמואל בן חיים | פסקי דין על מיכאלה בן חיים |

63293-10/15 א     05/03/2018




א 63293-10/15 שי נוי נ' שמואל בן חיים, מיכאלה בן חיים








בית משפט השלום באשדוד



ת"א 63293-10-15 נוי נ' בן חיים ואח'


תיק חיצוני:


לפני
כבוד השופט
יהודה ליבליין


התובע

ע"י ב"כ עו"ד ה' ויצמן

שי נוי


נגד

הנתבעים
הנתבעת 2 באמצעות ב"כ עו"ד ש' חזוט
1.שמואל בן חיים

2.מיכאלה בן חיים




פסק דין


מבוא
1.
לפני תובענה, אותה הגיש מר שי נוי
נגד שמואל ומיכאלה בן חיים
, שהם אב ובתו.
על פי הנטען בכתב התביעה, מר שי נוי
, שהינו מתווך דירות מורשה, סיפק שירותי תיווך לגברת מיכאלה בן חיים
ואביה מר שמואל בן חיים, לצורך מכירת וילה ברחוב רחל אמנו 10, אשדוד שבבעלות האב, וכן לצורך רכישת דירה עבור מיכאלה. לטענת מר נוי, בגין שתי העסקאות הנ"ל, לא שילמה גב' בן חיים דמי תיווך בסך של 98,823 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בניגוד להסכמים למתן שירותי תיווך שנחתמו ביניהם.
2.
התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, אך בהסכמת מר נוי, ניתנה לגב' בן חיים רשות להתגונן, והתביעה נדונה בסדר דין רגיל.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
3.
מר שי נוי
(להלן- "שי ו/או התובע") הינו מתווך מורשה, הנושא רשיון תיווך במקרקעין, ובבעלותו משרד תיווך בשם "אור הנדל"ן", בעיר אשדוד (להלן- "משרד התיווך").
4.
במשרד התיווך של מר נוי הועסק, בזמנים הרלוונטיים לאירועים המפורטים בכתב התביעה, המתווך, מר שלמה בן חיים (להלן- "שלומי").
5.
מר שמואל בן חיים היה בעל זכות החכירה, בבית צמוד קרקע, ברחוב רחל אמנו 10, באשדוד (להלן "הוילה"). גב' מיכאלה בן חיים
(להלן- "מיכאלה ו/או הנתבעת"), הינה ביתו של מר שמואל בן חיים (להלן- "הנתבע"), ושלוחתו לצורך מכירת הווילה.

בקדם המשפט שהתקיים ביום 9.6.2016 הצהירה הנתבעת 2, כי בכל הקשור במכירת הוילה היא פעלה בשליחותו של אביה, שהינו אדם מבוגר וחולה המתגורר במרוקו.
6.
גב' שרה
אמסילי (להלן- "אמסילי") היתה, בזמנים הרלוונטיים לכתב התביעה, בעלת הזכויות בדירת פנטהאוז ברחוב נחל לכיש 31/33, באשדוד (להלן- "הפנטהאוז").
7.
בתאריך 18.2.2014, חתמה מיכאלה על הזמנת שירותי תיווך ("הסכם תיווך לרכישה"), לתקופה של 24 חודשים, לצורך רכישת דירה עבורה, בה הוסכם כי משרד התיווך יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2%, בתוספת מע"מ מהסכום הכולל בקניה (ראו נספח ג' לתצהיר התובע), בגין עסקה, בה תרכוש מיכאלה דירה באמצעות משרד התיווך.
8.
באותו היום, לאחר החתימה על הסכם התיווך לרכישה, הציג משרד התיווך למיכאלה את הפנטהאוז (ראו נספח ג' לתצהיר התובע).
9.
לבקשת מר שמואל בן חיים, אשר מתגורר בחו"ל, החלה מיכאלה בתהליך של מכירת הווילה, ולצורך כך פרסמה באתר האינטרנט "יד 2" מודעה, בה הציעה את הווילה למכירה במחיר של 3,400,000 ₪.
10.
בעקבות המודעה שפרסמה מיכאלה, פנו אליה ביום 4.3.2014, שי ושלומי, והציעו לה לחתום איתם על הסכם בלעדיות לתיווך המכירה. מיכאלה סירבה להצעה, אך הסכימה לחתום על הזמנת תיווך, שלא בבלעדיות (ראו סעיפים 14 ו-15 לתצהיר הנתבעת).
11.
בהתאם, נחתם בין מיכאלה למשרד התיווך הסכם שירותי תיווך לצורך מכירת הווילה (להלן- "הסכם תיווך למכירה"), בו נקבע כי שיעור עמלת התיווך יעמוד על 1% בתוספת מע"מ, מהסכום הכולל של מכירת הווילה (ראו נספח ה' לתצהיר התובע). יצויין, כי שיעור העמלה תוקן בכתב יד על גבי הסכם התיווך, ואין מחלוקת שככל שתקבע זכאותו של שי לקבל דמי תיווך בגין עסקה זו, שיעורם יהיה 1% מסכום המכירה.
12.
לאחר שהוצג למיכאלה הפנטהאוז, היא החליטה להפסיק חיפושיה אחר דירה לרכישה, זאת עד שתימכר הווילה, שכן לטענתה, לצורך הרכישה היא תסתמך על כספים שיתקבלו כתוצאה מהמכירה.
13.
ביום 21.1.2015, נמכרה הווילה לבני הזוג גיל ומיטל בן זקי (להלן- "בני הזוג בן זקי"), שהיו לקוחות של משרד התיווך, במחיר של 2,880,000 ₪ (ראו סעיף 18 לתצהיר התובע ונספח ז' לתצהירו).
14.
ביום 26.2.2015, נמכר הפנטהאוז למיכאלה,
במחיר של 2,655,000 ₪ (ראו סעיף 11 לתצהיר הנתבעת).
גדר המחלוקת
15.
התביעה עוסקת בשתי עסקאות מכר מקרקעין, שבגינן, לפי הטענה, לא שולמו לתובע עמלות תיווך.
לטענת התובע, בהתבסס על שני ההסכמים למתן שירותי תיווך (ראו נספחים ג' ו-ה' לתצהירו), הוא זכאי לתשלום דמי תיווך מהנתבעת, בשיעור שנקבע בכל אחד מן ההסכמים, וכנגזרת של מחירי המכירה/רכישה.
16.
לטענת הנתבעת, בכל הקשור למכירת הווילה, התובע איננו זכאי לתשלום דמי תיווך, שכן עובר לחתימה על ההסכם למכירת הווילה סוכם בינה לבין התובע, כי המחיר אותו תקבל בגין המכירה יהיה נטו, ללא תשלום דמי התיווך, וזאת בשים לב לכך שמחיר המכירה נמוך משמעותית מן המחיר אותו דרשה.
הנתבעת טוענת בנוסף, בעניין הסכם התיווך למכירה, כי ההסכם איננו עומד בתנאים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז- 1997
(להלן – "תקנות התיווך"), זאת מאחר וחסרים בו פרטים מהותיים, ובעיקר מחיר המכירה המבוקש של הווילה.
17.
לעניין רכישת הפנטהאוז, טוענת הנתבעת כי שי ו/או שלומי לא היו הגורמים היעילים בעסקת רכישת הפנטהאוז. בהקשר זה טוענת הנתבעת, כי הרכישה נעשתה בחלוף למעלה משנה מאז ראתה את הפנטהאוז באמצעות משרד התיווך, וכי בפועל מי שתיווך בעסקה הוא מר אילן בריגה (להלן- "בריגה"), זאת על אף כי אינו מתווך מורשה.
18.
הנתבע 1, מר שמואל בן חיים, לא הגיש בקשת רשות להגן, וביום 26.6.2016 הגיש התובע בקשה למתן

פסק דין
בהעדר הגנה בעניינו. על-פי הודעת התובע, כתב התביעה הומצא לעו"ד סיטרוק, אשר ייצג את מר בן-חיים בעסקת המכירה של הוילה, אלא שעו"ד סיטרוק מסר הודעה לבית המשפט, כי הוא ייצג את מר בן-חיים אך ורק לצורך עסקת המכירה, והוא איננו מוסמך לייצג את הנתבע 1. התובע נדרש להגיב להודעה זו, על-פי החלטה מיום 9.7.2016, אך לא מסר את תגובתו. בהחלטה נוספת, מיום 9.10.2016 נקבע, כי ככל שלא תימסר תגובה של התובע, אזי אראה בו כמי שזנח את בקשתו למתן

פסק דין
בהעדר הגנה בעניינו של הנתבע 1. תגובה כאמור לא נמסרה, ובהמשך זנח התובע לחלוטין את כל טענותיו כלפי הנתבע 1.
דיון והכרעה
פרשת המכירה של הווילה
19.
אף שאין מחלוקת, כי מיכאלה חתמה על הסכם לקבלת שירותי תיווך בגין הווילה, ואף אין מחלוקת שמשרד התיווך היה הגורם היעיל בעסקת המכירה, הרי שמיכאלה מתכחשת לזכאותו של משרד התיווך לקבלת תשלום בגין דמי תיווך, וזאת מן הטעמים הבאים:
א.
הסכם התיווך אינו כולל פרטים מהותיים, הנדרשים על פי תקנות
התיווך
, ובפרט לא מצוין בהסכם המחיר המבוקש בגין עסקת המכירה.
ב.
הוסכם בין הצדדים, במועד חתימת הרוכשים בני הזוג בן זקי על הזמנה בלתי חוזרת לרכישת הווילה (נספח ז' לתצהיר התובע), כי מיכאלה לא תשלם דמי תיווך, והתובע יגבה את דמי התיווך רק מן הרוכשים.
ג.
הצעה בלתי חוזרת לרכישת הווילה נערכה על ידי שי, ללא התערבות עורך דין, וזאת בניגוד לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן- "החוק").
הפרטים הנדרשים בהסכם תיווך
20.
אין מחלוקת, כי מיכאלה פרסמה את הווילה למכירה באתר "יד 2", במחיר של 3,400,000 ₪. אין גם מחלוקת, כי המחיר המבוקש לא נרשם בהסכם התיווך למכירה, שנחתם בין מיכאלה למשרד התיווך (ראו נספח ה' לתצהיר התובע).
21.
לטענתה של מיכאלה, מאחר והסכם התיווך למכירה נעדר ציון ספציפי של מחיר העסקה המבוקשת, הרי שמדובר בהסכם שאינו עונה על דרישות החוק והתקנות, ולכן ההסכם אינו בר תוקף, ושי אינו זכאי לדמי התיווך בגין עסקה זו.
22.

סעיף 9 (א)

לחוק קובע, כי:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".
23.
בתקנות התיווך, פורטו הפרטים אותם יש לכלול בהזמנה בכתב עפ"י סעיף 9 לחוק:
"...
(1)
שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2)

סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: 'שכירות', 'מכירה';
(3)

תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4)

מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5)

הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף,
תשל"ה– 1975."
הנה כי כן, בהתאם לתקנות לעיל, בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך ירשם, בין היתר, מחיר העסקה המבוקשת בקירוב.
24.
בחקירה הנגדית אישר שי, כי אכן, בעסקת המכירה, לא ציין, ואף לא בקירוב את מחיר הנכס, לא בהסכם התיווך למכירה עליו חתומה מיכאלה, וגם לא בכל הזמנות שירותי התיווך האחרות, עליהן החתים שי את הרוכשים הפוטנציאליים של הווילה (ראו נספחים ה' ו- ו' לתצהירו של התובע). שי העיד בעניין זה כך (ראו עמ' 5 לפרוט' ש' 36-29):
"והמחיר שהיא ביקשה בזמנו?
ת.
3.4 ₪.
ש.
וזה המחיר שהוצג לקונים הפוטנציאלים?
ת.
כן.
ש.
וכדרך קבע אתה לא מציין מחיר בהצעת שירותי תיווך?
ת.
לא בדרך קבע.
ש.
אתה לא מציין מחירים?
ת.
לא, אני אומר כי לא בדרך קבע אני לא מציין, במקרה הזה לא ציינתי, לרוב אני כן מציין".

25.
שי לא נתן הסבר מניח את הדעת מדוע, על אף שהעיד כי לרוב הקפיד לציין את מחיר הנכס המבוקש, לא עשה זאת במקרה דנן, לא בהסכם עם מיכאלה, ואף לא באף אחד מההסכמים שחתם עם רוכשים פוטנציאליים אחרים, להם הציג את הווילה.
26.
בהמשך שינה את גרסתו והסביר, כי בכוונה לא ציין את המחיר אותו ביקשה לקבל מיכאלה תמורת המכירה של הווילה, מאחר ולגישתו, המחיר המבוקש בסך של 3,400,000 ₪ אינו מציאותי ביחס למחירי השוק באיזור בו ממוקמת הווילה

(ע' 6 לפרוט' ש' 22-20).
27.

אמנם לשון חוק המתווכים הינה חד משמעית, ומחייבת לכלול בהסכם התיווך את כל הפרטים שנקבעו בתקנות התיווך, אך עם השנים, פסיקת בתי המשפט ריככה את הדרישה הדווקנית של רישום הפרטים הנדרשים בגוף ההסכם.
בע"א (ת"א) 3049/01 דותן מיכאל נ' גורביץ חמדה (2.3.2005), נקבע:
"אמנם ההוראות שבחוק המתווכים הן לכאורה הוראות קוגנטיביות ולא ראיתיות בלבד (ההדגשה במקור), אלא שאין ספק בלבי כי ההתפתחות הפסיקתית המתחילה להתקיים לגבי פירוש הוראות אלה תתפתח בדומה לנתיב בו עברה הוראת
סעיף 8 לחוק המקרקעין

הדורשת מסמך בכתב לקיומה של עיסקה במקרקעין. אף שם נקבע כי בהוראה קוגנטיבית הדברים אמורים, אלא שברבות הימים משנוכחו בתי-המשפט לדעת כי גישה נוקשה יתר על המידה עלולה להביא עימה עוול ועיוות, החלה התגמשות מסויימת תוך מתן אפשרות להשלמת פרטים לאותו מסמך בכתב במטרה למנוע אי צדק. מאידך גיסא אכן, פירוט המחיר ותיאור מדוייק של הנכס יש להם חשיבות ואין להקל ראש בכך לאור מגמת החוק, כפי שצויינה. בנסיבות רגילות ייתכן והיתה הצדקה לפסול את עיסקת התיווך בשל חוסר זה. ואולם לדעתי יש חשיבות להתנהגות הצדדים במקרים אלה."
בע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, 30.10.2005, קיבל בית המשפט המחוזי ערעור על

פסק דין
, שדחה את תביעת המערערת לתשלום דמי תיווך, מהטעם שבהזמנת התיווך לא פורטו מספרי הזיהוי של הצדדים, וכן מחיר העסקה המבוקשת, בית המשפט קבע:
"שאין בהעדר הפרטים הנזכרים בהזמנה כדי להפקיע את התחייבותה של המשיבה לשאת בדמי התיווך".
28.
לעניין זה, ראוי להפנות גם לספרם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן "חוזים" (כרך א')(הוצאת אבירם, 1991), בעמ' 394, שם נכתבו הדברים הבאים:
"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף."
29.
בהתאם לגישה זו, לטענתו של שי, אין לעמוד על דרישה דווקנית לכלול בהסכם התיווך את מלוא הפרטים הנדרשים, ויש לדחות את טענת מיכאלה בדבר שלילת דמי התיווך בגלל אי ציון מחיר הנכס בקירוב,
זאת מאחר ולא היתה כל מחלוקת ביחס למחיר הנדרש של הנכס לפני שנמכרה הווילה לבני הזוג בן זקי, ולכן הוא זכאי לקבלת דמי תיווך, אף בהיעדר ציון המחיר בהסכם תיווך למכירה.
30.

סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 מטיל חובה לקיים חיוב הנובע מחוזה בדרך מקובלת ובתום לב, והסכם למתן שירותי תיווך איננו חריג בעניין זה.
בע"א 2144/91


מוסקוביץ

נ'

ביר

, פ"ד מח(3) 116 (1994) נקבע:
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו - 39 לחוק החוזים (חלק כללי
)."
31.
התובע איננו חולק, כי הנתבעת דרשה תחילה בגין הוילה סכום של 3,400,000 ₪.
היות ואין מחלוקת בעניין זה, אזי לשאלת רישום המחיר המבוקש אותו דרשה הנתבעת כמחיר מכירה, אין כל משמעות, ועמידת הנתבעת על טענה זו היא דווקנית וחסרת תום לב, בפרט כאשר היא איננה מתכחשת באופן ממשי, כפי שיבואר להלן, לכך שהזמינה שירותי תיווך מהתובע לצורך מכירת הוילה.
32.
לאור המקובץ לעיל, אין לקבל את טענת הנתבעת, להיעדר חבות בתשלום דמי התיווך, בשל הפגם הגלום בהסכם התיווך של העדר פירוט המחיר המבוקש.
הסכמה של שי לוותר על דמי תיווך

33.
אשר לטענה, כי במעמד מכירת הוילה הסכים התובע
לוותר על תשלום דמי תיווך, יש לציין שאין מחלוקת, כי לאחר כמעט שנה של נסיונות מכירה, נמכרה הווילה ביום 9.1.2015, במחיר של 2,880,000 ₪, לבני הזוג בן זקי.
34.
לטענתה של מיכאלה, בשל העובדה שסכום המכירה נמוך בכחצי מיליון ש"ח מהסכום המבוקש על ידה,
אזי כפי שעולה מתצהירה, היא התנתה את המכירה בכך שלא תשלם עמלה, וכי משרד התיווך יקבל את דמי תיווך המגיעים לו רק מהקונים (סעיף 22 לתצהיר הנתבעת).
מיכאלה העידה, כי שי ושלומי ניצלו את מצבה הנפשי הירוד, שהייתה נתונה בו, על-פי הטענה, באותה תקופה עקב מחלה ממארת של בן זוגה, והפעילו עליה לחצים על מנת שתסכים למכור את הווילה במחיר הנמוך בהרבה ממחירה בשוק

(ראו ע' 17 לפרוט ש' 20-16).
כמו כן, ציינה מיכאלה כי שי ובעלה המנוח היו חברים, ולגישתה, אילו רק היה אומר לה במעמד החתימה על ההצעה בלתי חוזרת, כי עליה לשלם סכום כסף נוסף בגין עסקת המכירה, לא הייתה מסכימה לכך (ע' 17 לפרוט' ש' 36-31).
36.
שי ושלומי, הצהירו בתצהיר עדותם הראשית, כי במעמד חתימת ההזמנה הבלתי חוזרת בין מיכאלה לזוג בן זקי, אמרה מיכאלה כי תשלם להם את עמלת התיווך, וכי רק בחלוף מספר ימים העלתה טענות, לפיהן אין מקום שתשלם את מלוא העמלה.
35.
אינני מקבל עדותה של מיכאלה בעניין זה ממספר טעמים.
36.
תחילה, היות ומדובר בעדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע.
סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971,
קובע, שאין לפסוק על-פי עדות יחידה של בעל הדין עצמו או בן-זוגו, כשאין סיוע לעדות זו, אלא אם כן קיימים נימוקים מיוחדים שבית המשפט ירשום בהחלטתו.

לעניין זה, על פי הפסיקה, יש לנהוג בזהירות כפולה ומכופלת בעת שקילת עדות יחידה של בעל דין כשאין לה סיוע, והיא תתקבל מטעמים מיוחדים בלבד
(ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים ממינהל מקרקעי ישראל, ירושלים נ' יצחק, יעקב ו-פרידה פולק, פ"ד כז(1) 768 (1973); ע"א 761/79 חנוך פינקל נ' "הדר" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לה(2) 48 (1980)).

37.
לא מצאתי טעמים מיוחדים לקבלת עדותה היחידה. להפך הוא הנכון, קיימים טעמים שלא לקבל את עדותה, שכן מדובר בעדות בעל-פה כנגד מסמך בכתב, וזאת בניגוד להוראות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמאני.
בע"א 138/56
יעקב דוידון
נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יח 1484 (1957)
, נקבע כך:
"כאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שבכך באו לסכם כל משא-ומתן שהתנהל ביניהם בעל-פה קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב כל מה שהוסכם ביניהם. לפיכך, אין אנו אלא נותנים תוקף לכוונת הצדדים, בדחותנו כל הוכחה המוצעת לסתירת המסמך, כי למסמך יש ערך קונקלוסיבי, ודברים שאינם כלולים בו אינם נשוא להוכחה בבית-המשפט, מפני שאינם לעניין".
38.
יתרה מכך, בעדותה של מיכאלה סתירות, אשר פוגמות באמינותה.
תחילה, התכחשה מיכאלה לעצם קיומו של הסכם התיווך למכירת הווילה, שכן לטענתה לא נהגה לחתום לאף אחד מהמתווכים שפנו אליה (ראו ע' 17 לפרוט' ש' 10-8), אלא שבחקירתה הנגדית אישרה, כי חתמה על ההסכם, אך השיבה (ראו ע' 13 לפרוט ש' 17), כי:
"היום אפשר לעשות המון דברים עם סריקות, זו כן החתימה שלי."
39.
נסיונה של מיכאלה לטעון שבסריקה ניתן
"לעשות המון דברים"
והכחשתה את חתימתה על הסכם התיווך פוגם באמינותה, שכן
יוזכר, כי טענת ההגנה של מיכאלה, בהקשרו של הסכם התיווך למכירה, היא שהוסכם בין הצדדים במועד המאוחר לחתימה על הסכם התיווך, שמיכאלה לא תידרש לשלם דמי תיווך בשל מחיר המכירה הנמוך. מכאן לא עולה הכחשה של עצם קיומו של הסכם תיווך למכירה, אלא להפך, שהרי אם אין הסכם לתשלום דמי תיווך, ממילא אין צורך בהסכמה מאוחרת לויתור התובע על שכרו.
40.
בהמשך, לא זכרה מיכאלה שבאמצעות משרד התיווך הגיע לווילה מר שי אלמקייס, אשר הציע
לשלם עבור רכישתה סך של 3,035,000 ₪. על פי עדותו של שי, מיכאלה אף הסכימה להצעה, אך העסקה בסופו של יום לא יצאה אל הפועל.
41.
מיכאלה העידה תחילה, כי אינה זוכרת את "
האדם הזה
", מר אלמקייס, כדבריה כלל, והכחישה שעמדה על הפרק עסקה למכירת הוילה במחיר של כ- 3,000,000 ש"ח (ראו ע' 5 לפרוט' ש' 1 – 2).
42.
בהמשך עדותה, "נזכרה" מיכאלה במר אלמקייס, אשר הגיע לווילה בליוויו של שי, ואמרה את הדברים הבאים (ראו עמ' 15 לפרוט' ש' 9 – 22):
"ש.
אז את זוכרת את שי אלמקייס?
ת.
אני זוכרת בן אדם שהתעניין, אני לא זוכרת את הצעת מחיר שלו, אבל אני זוכרת שפגשתי אותו אחר כך באיזה אירוע והוא אמר כי הוא מאוד אהב את הוילה אבל אשתו רוצה להיות קרוב להורים שלה בה' או בד', אם אנו מדברים על אותו בן אדם כמובן.
ש.
את רצית 3 מיליון בכיס?
ת.
נכון.
ש.
אז המחיר המבוקש שלך הוא 3 מיליון ולא 3.4 ₪ כמו שכתבת בתצהיר שלך?
ת.
כמו שכתוב אני ביקשתי 3.4 ₪ אבל ידעתי שאני אצטרך להתפשר, אבל אלו היו המחירים שרשומים ביד 2 לגבי מכירה של וילה.
ש.
לשאלת בית המשפט את אומרת כי רצית 3.4 ואז בא קונה ורצה 3.035 למה זה לא הגיוני לדחות אותו?
ת.
אני לא דחיתי כי לא היתה לי שום הצעה לא בכתב ולא בעל פה, והדבר היחיד כדי לדעת שאני אומרת אמת זה לקרוא לבן אדם ולהביא אותו להעיד כי הוא חזר בו מהדירה כי אשתו רצתה להיות קרובה להורים שלה."

43.
בעדותה, אישרה מיכאלה שאלמלא סרבה בת זוגו של מר אלמקייס לרכוש את הווילה במחיר של 3,035,000 ₪ , הווילה הייתה נמכרת, והיה עליה לשלם דמי תיווך בהתאם להסכם,
באופן שהיא תקבל 3 מיליון ש"ח, ואילו השאר ישולמו לשי כדמי תיווך (ראו עמ' 15 לפרוט').

בחקירתה הנגדית, אמרה מיכאלה כך (ע' 15 לפרוט' ש' 36-29):
"ת. דיברנו בעל פה שאם אני מקבלת 3,000,035 ₪ (טעות במקור) אבל לא קיבלתי..."
...
ש.
אז המחיר שרצית וביקשת עת חתמת על הזמנת התיווך היה 3 מיליון?
ת.
כן."

44.
עולה מן האמור לעיל, שמיכאלה הסכימה למכור את הווילה לבני הזוג אלמקייס במחיר של כ-3 מיליון ש"ח, הנמוך משמעותית מן המחיר אותו דרשה עת פרסמה את הוילה באתר "יד 2", תוך שיהיה עליה לשלם דמי תיווך בשיעור של 1%.
45.
נסיונה של התובעת להרחיק עצמה מן המו"מ עם הזוג אלמקייס, והסכמתה לשלם דמי תיווך בגין מחיר הנמוך משמעותית מן המחיר שביקשה פוגם לכן באמינותה.
46.
טעם נוסף לדחיית גירסתה מצוי בדברים שאמרה בשיחות עם שי, ויש לראות בהם ראשית הודאה בחבות לשלם דמי תיווך בגין עסקת המכירה.

שי הציג תמליל שיחתו עם מיכאלה (נספח ז' לתצהירו של התובע), אשר נערכה לאחר מכירת הווילה לבני הזוג בן זקי, לפיו במסגרת שיחה הסכימה מיכאלה, כי שי זכאי לקבלת דמי תיווך בגין עסקת המכירה, אם כי בסכום נמוך יותר מזה אותו הוא דורש.

כך בעמ' 19 לתמליל אומרת הנתבעת "
ברור שאני רוצה לשלם לך, ובטח ובטח לא את הסכום הזה
"; בעמ' 24, בתשובה לשאלת שי האם מגיע לו שכר, משיבה הנתבעת "
ברור, עבדת מגיע לך
"; בעמ' 30 אומרת הנתבעת "
אתה תקבל אחוז. לא אחוז פלוס מע"מ. אחוז
", ובהמשך בעמ' 25 "
אני חושבת אם, כאילו, אתה רוצה חשבונית או לא חשבונית, כי זה לא משנה לי, את הסכום שאני נותנת לך הוא כולל
".

מיכאלה נחקרה בעניין זה בחקירתה הנגדית והשיבה (עמ' 15 לפרוט' ש' 34 - 36):
"ש.
תאשרי לי בבקשה שאמרת שתשלמי לתובע סך של 30,000 ₪ עבור המכירה של הדירה אם הוא יראה לך הזמנה חתומה?
ת.
אמרתי, כי ידעתי שלא היתה לו."
47.
מהשיחה עולה, כי מיכאלה הסכימה לשלם לשי דמי תיווך בסך של 30,000 ₪, ככל שימציא לה את הסכם התיווך למכירה עליו חתמה ואשר קיומו "ברח" מזכרונה.
48.
בנוסף, הציג שי התכתבות עם מיכאלה באמצעות היישומון "ווטסאפ" (נספח ח' לתצהיר התובע), בה ציינה כי:
"אני מוכנה לשלם לך 15000 כי אני בן אדם הוגן אם אתה לא רוצה לך לבית משפט ואני אתבע אותך על זיוף חתימה".
49.
מהאמור לעיל עולה, שמיכאלה הייתה מודעת לחובתה לשלם דמי תיווך בגין שירותיו של שי, על אף שהווילה נמכרה במחיר של 2,880,000 ₪, שהינו נמוך מהמחיר של כשלושה מיליון אשר סוכם עם הזוג אלמקייס, ושעל בסיסו הייתה מוכנה מיכאלה, כך על פי עדותה בבית המשפט, לשלם לשי דמי תיווך (ראו בסעיפים 42 -43 לעיל).
50.
לטענת מיכאלה, היא הציעה לשלם את הסכומים האמורים, לאחר שהבינה כי נפלה קורבן לתובע חסר תום לב, ועל מנת למנוע התדיינות ארוכה. לדבריה,
"אנחנו לא נדבר בחיים וזה לא נורא. כסף יותר חשוב מחברות"
(ע' 31 לתמליל ש' 25-22).
51. אינני מקבל את גירסתה ביחס לויתור של שי על תשלום דמי התיווך, ואת גירסתה לפיה העלתה את ההצעה שכן הבינה כי היא "קורבן". עצם הצעתה לשלם לשי דמי תיווך, לטענתה "
בדרך חברית
", מהווה ראשית הודאה של מיכאלה בחובתה לשלם דמי תיווך בגין עסקת המכירה.
תמליל השיחה בין שי למיכאלה רצוף אמירות של מיכאלה בהן היא מודה בחבות שלה לשלם דמי תיווך, תוך נסיון להתמקח בדיעבד על הסכום שתשלם בסופו של דבר. אמירות אלה של מיכאלה, בשיחת הטלפון ובהתכתבות בין הצדדים תומכות בראיות שהוצגו על-ידי שי, ולפיהן לא חל כל שינוי בהסכם התיווך, ושי לא ויתר על התשלום המגיע לו.

סעיף 12 לחוק המתווכים
52.
מיכאלה מבססת את טענותיה להיעדר חובתה לשלם את דמי התיווך בגין מכירת הווילה גם על סעיף 12 לחוק המתווכים, הקובע:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.
"
53.
לטענתה, שי הפר את הוראות סעיף 12 לחוק, ובכך שלל את זכאותו לדמי
תיווך, לאחר שערך הצעה בלתי חוזרת ומסר אותה לה ולקונים, ללא התערבות של עורך דין.

דין הטענה להידחות.
54.
בע"א (מחוזי-ים') 17100-05-11
כרמל
נ' אסייג (26.9.2011), נקבע, כי

סעיף 12 לחוק המתווכים

אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי במכלול פעולותיו במילוי תפקידו. תכלית הסעיף היא למנוע השפעה של המתווך על עיצוב העסקה, באופן שקושר את הצדדים בעסקת מקרקעין מחייבת, וזאת בשלב שלפני התייעצותם עם עורך דין. כל זאת כשלמתווך ניגוד עניינים, שהרי הוא עצמו מעוניין שהצדדים יתקשרו בעסקה שמזכה אותו בדמי תיווך, גם אם העסקה לא תצא בסופו של דבר אל הפועל.
55.
שי העיד לעניין זה כך (ראו עמ' 8 לפרוט' ש' 29 – 31):
"
ת.
אני לא ערכתי את המסמך, המסמך הוא מובנה, הקונה ביקש ממני להגיש הצעת מחיר לבית, יש מן נוסח מסויים שאיתו ניתן להגיש הצעת מחיר, הקונה עצמו אישר את הנוסח ואמר כי במידה ומיכאלה מסכימה ניתן להתקדם לעסקה.
ש.
לשאלת בית המשפט כיצד הנוסח הגיע לקונה?
ת.
אני משיב כי זה נוסח שמקובל לעבוד איתו".

56.
אין מחלוקת, כי בסופו של יום הווילה נמכרה, לאחר שנחתמה הצעה בלתי חוזרת למכירתה, ע"י שני הצדדים לעסקה, גב' מיכאלה ובני הזוג בן זקי. כך שלא ברורה כלל טענתה של מיכאלה לפיה ההצעה נמסרה לבני הזוג בן זקי לחתימה ללא התערבותו של עורך דין. מהות סעיף 12 לחוק הוא למנוע השפעה של המתווך על עיצוב העסקה באופן שקושר את הצדדים בעסקת מקרקעין מחייבת, בטרם הבשילה העסקה לכדי הסכם מכר. לא כך הדבר בעניינינו, שכן מיכאלה לא מבקשת לבטל את עסקת המכר שנחתמה עם בני הזוג בן זקי, בטענה לעריכת הצעה בניגוד לחוק, אלא בקשתה היא למנוע משי דמי תיווך, מאחר וערך הצעה לטענתה בלי מעורבותו של עורך דין.

57.
גם אם הפר שי את החובה הקבועה בסעיף 12 לחוק, ועניין זה לא נקי מספקות, הרי שאין בכך כדי לשלול משי את זכאותו לתשלום דמי תיווך בגין עסקת המכירה, בהיותו הגורם היעיל להוצאתה לפועל שעה שהפגיש בין מיכאלה לבין בני הזוג בן זקי ותיווך ביניהם את תנאי העסקה.
פרשת הקניה של הפנטהאוז
58.
מיכאלה אישרה בתצהירה, כי חתמה על הזמנת שירותי תיווך, על מנת שמשרד התיווך של שי יאתר עבורה דירה לרכישה (להלן- "הסכם התיווך לרכישה").
59.
מיכאלה הצהירה, כי שי הציג לה 3 דירות פוטנציאליות ובינהן, בתאריך 18.2.2014, הוצג לה הפנטהאוז ברחוב נחל לכיש 31, שבבעלות גב' אמסילי, במחיר של 2,900,000 ₪.
60.
שי העיד בחקירתו הנגדית, כי הפגישה הראשונה עם הגב' אמסילי הייתה עם שלומי, במהלכה הוצג למיכאלה הפנטהאוז, אך

"לא נסגר כלום"
(עמ' 3 לפרוט' ש' 18), וכי מאוחר יותר "
מיכאלה ירדה מנושא הרכישה של הפנטהאוז
" (עמ' 3 לפרוט' ש' 27).
61.
כפי שעולה מהעדויות ומהתצהירים של הצדדים, רכישת דירה אחרת על ידי מיכאלה הייתה תלויה
במכירת הווילה, שכן מיכאלה ציינה בפני
שי, כי אין לה אפשרות כספית לרכוש דירה אחרת מבלי שתימכר הווילה. לפיכך, ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים, ברגע שוויתרו בני הזוג אלמקייס על רכישת הווילה, הפסיקה מיכאלה את חיפושיה אחר רכישת הדירה, זאת בהעדר מקורות כספיים למימון רכישה זו.
62.
לשאלת ב"כ הנתבעת,
מדוע הפנטהאוז לא נמכר במשך כשנה, העלה שי טענה, אשר לא נטענה בתצהירו, כי היה נתון ל"
איומים כבדים לא להביא לקוחות נוספים
" מצד בעלה של גב' אמסילי (ע' 4 לפרוט' ש' 21-20).
לשאלת בית המשפט, מדוע כל השתלשלות הדברים ביחס לאיומים לא עלה בתצהיר, השיב שי (עמ' 5 לפרוט' ש' 13 – 16), כי :
"לא יכולנו להיכנס לבית בגלל כל האיומים שהיו. וזה לא נזכר בתצהיר כי הגב' אמסילי לא הייתה צד בענין."
63.
אינני מוצא מקום להכריע בסוגיה העובדתית, באשר לסיבה בעטייה שי נמנע מלהציג את הפנטהאוז בפני
קונים משך תקופה של שנה. החשוב לענייננו הוא, שבמשך שנה מאז ראתה מיכאלה את הפנטהאוז, לא נעשה כל ניסיון מצידו של שי לקדם עסקה בינה לבין הגב' אמסילי, ואף לא כל עסקה אלטרנטיבית.
64.
גם לאחר שהווילה כבר הייתה לקראת החתימה על חוזה המכירה, עולה מתצהירו של שי, כי מיכאלה נשאלה האם בכוונתה להתקדם עם קניית הפנטהאוז או כל דירה אחרת והושב לו, כי מיכאלה מעוניינת לעבור לעיר אחרת ולכן אינה מעוניינת בקניית הדירה באשדוד (ראו עמ' 25 לתצהיר התובע).
מעדותה של מיכאלה עולה, כי במעמד המכירה של הווילה, מיכאלה שאלה את שי בנוגע לפנטהאוז (ראו עמ' 21 לפרוט' ש' 15 – 19):
"כששי מכר לי את הוילה, באותו שבוע אמרתי לו, שי מה עם הדירה שהלכנו לראות בנחל לכיש, והוא אמר לי עזבי, היא משוגעת. הבן אדם הראשון שביקשתי ממנו זה שי והוא ענה לי 'עזבי היא משוגעת, היא ירדה מזה' ואילו רציתי לרמות את שי לא הייתי אומרת שפתחתי את הדלת של גב' אמסילי כי הייתי פה לפני (מסתכלת ימינה שמאלה ונזכרת כי היתה שם), ויכול להיות שהייתי גם לפני כן עם מר בריגה באותו מקום".
65.
נטען על ידי מיכאלה, ועניין זה לא הוכחש על-ידי שי, כי בין התאריך 18.2.2014, אז הוצג לראשונה הפנטהאוז של גב' אמסילי למיכאלה, ועד לתאריך 26.2.2015, מועד הרכישה בפועל של הפנטהאוז, לא נעשה דבר מצדו של שי על מנת לקדם את העסקה.
66.
לאחר שנמכרה הווילה, חידשה מיכאלה את חיפושיה אחר רכישת דירה עבורה, ופנתה למספר מתווכים, וביניהם למר אילן בריגה. מר בריגה הציג למיכאלה את הפנטהאוז, והפעם במחיר של 2,700,000 ₪, ולא במחיר של 2,900,000, כפי שהוצג קודם לכן על-ידי שי (ראו סעיף 9 לתצהיר הנתבעת).
67.
מיד עם כניסתה לפנטהאוז, הודיעה מיכאלה, בנוכחותם של מר בריגה וגב' אמסילי, כי הפנטהאוז כבר הוצג לה בעבר ע"י משרד התיווך. גב' אמסילי ציינה בתצהירה, כי אינה זוכרת את שי, אך בעדותה אישרה ששי הגיע יחד מיכאלה לראות את הפנטהאוז (ראו ע' 22 ש' 12-10 לפרוט').
גב' אמסילי מסרה בתצהיר עדותה הראשית, כי "
מר בריגה הוא אשר היה הגורם היעיל לרכישת הדירה, הוא אשר ניהל מו"מ לקידום העסקה והוא אשר הוציא לבסוף את העסקה לפועל
."
68.
לאחר מו"מ, שנוהל באמצעות מר בריגה (ראו סעיף 11 לתצהיר הנתבעת), נרכש הפנטהאוז ע"י מיכאלה, ביום 26.2.2015, במחיר של 2,655,000 ₪.
69.
מיכאלה לא הכחישה, כי בהסכם תיווך לרכישה התחייבה לשלם לשי דמי תיווך, אך ציינה בעדותה, כי היא אינה יודעת איך העמלה שעליה היה לשלם ע"ס 1% עלתה לשני אחוזים (ע' 20 ש' 25-24 לפרוט'). יחד עם זאת, מיכאלה, טוענת כי מאחר ושי לא היה הגורם היעיל בהוצאת העסקה אל הפועל, אזי הוא אינו זכאי לקבלת דמי תיווך על פי ההסכם.
70.
בהתאם לחוק, מתווך במקרקעין יהיה זכאי לתשלום דמי התיווך, ככל שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
71.
שי טוען, כי מאחר והסכם התיווך לרכישה היה תקף בעת קניית הפנטהאוז ע"י מיכאלה, אזי היא
חבה לו את דמי התיווך בגין עסקה זו. זוהי טענתו היחידה, ואין לו כל טענה כי פעילותו כמתווך היא שהביאה לסגירת העסקה בין הנתבעת לגב' אמסילי.
72.
בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994), נקבע ביחס ל"גורם היעיל" בעסקה, כדלקמן:
"דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל,
ע"א 107/86,

113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין [5], בעמ' 520-522)."
73.
כעולה מהעובדות אשר הוכחו לפניי, שי הוא זה שהפגיש לראשונה בין גב' אמסילי למיכאלה, אך לאחר מכן במשך כשנה לא פעל לקידום העסקה, ומי שתיווך בעסקת הרכישה בפועל היה מר בריגה.
74.
מר בריגה הצהיר בתצהירו, כי הוא אשר ניהל משא ומתן לקידום העסקה, והוא זה שבאמצעותו העסקה יצאה אל הפועל (סעיף 7 לתצהירו של מר בריגה).

עדותו נתמכת בעדותה של הגב' אמסילי, ולא עלה בידי התובע להפריך או לסתור עדויות אלה.
75.
בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (2001) נקבע, כי
:


"פעילות מצד גורם נוסף, המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה, עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון ."

בפרשת "מוסקוביץ" לעיל, קבע כב' הנשיא (בדימוס) שמגר כי שאלת היותו של מתווך "גורם יעיל" היא (שם, בעמ' 127) "
שאלה של סיבתיות - ומעבר לכך - שאלה של 'שכל ישר'.. מתווך שהוא "
cause sine qua

non
" בלבד אינו זכאי לדמי תיווך. הוא חייב להראות סיבה 'אפקטיבית' קרי 'יעילה'."

76.
עולה מן האמור לעיל, כי גם אם נחתם תחילה הסכם תיווך עם מתווך פלוני, אזי תיתכן האפשרות, כי במרוצת הזמן, ולאור הנסיבות, ינותק הקשר בין המתווך לעסקה. על מנת שהמתווך יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך עליו להראות, כי היה גורם בלעדיו אין להתקשרות בעסקה.
77.
שוכנעתי, כי מיכאלה לא ניסתה לעקוף את שי על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, אלא מבחינתה, מאחר והופסק הקשר בינה לבין שי במשך כשנה בכל הקשור לרכישת דירה עבורה, היא ראתה בכך ביטול ההסכם, ולא ראתה את עצמה מחויבת לו. יש לזכור עוד, כי בתקופה זו עלו היחסים בין השניים על שרטון לאור סירובה של מיכאלה לשלם לשי דמי תיווך בגין עסקת מכירת הוילה.

היות ושי לא עשה דבר לקידום עסקת רכישת הפנטהאוז, גם לאחר מכירת הוילה, אזי מיכאלה היתה רשאית בתום לב להסיק, כי אכן הסכם התיווך לרכישה כבר לא רלוונטי ולכן, כאשר הגיעה שוב לפנטהאוז, לא ראתה את עצמה מחויבת להסכם בינה לבין שי בכל הנוגע לתשלום דמי תיווך בגין עסקה לרכישת הפנטהאוז.
78.
ניתן לסכם ולומר, שמיכאלה אמנם ראתה את הפנטהאוז לראשונה עם שלומי, ממשרדו של התובע, אך בכך התמצה טיפולו של משרד התיווך בעסקה זו.
בנסיבות שכאלה לא ניתן לומר, כי משרד התיווך היה הגורם היעיל לקידום העסקה, ובפרט כאשר העידו לפני הנתבעת, מר בריגה והגב' אמסילי, אשר מסרו בעדותם, כי העסקה יצאה אל הפועל בזכות פועלו של מר בריגה.
סיכום
79.
לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת בחלקה, ביחס לעסקת המכירה של הוילה. הנתבעת 2 תשלם לתובע, סך של 28,800 ₪, בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.
80.
בנוסף, לאור העובדה שהתביעה נדחתה בחלקה, תשלם הנתבעת לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 3,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק בחלוף מועד זה.
81.
התביעה נגד נתבע 1 נמחקת מחוסר מעש ללא צו להוצאות.
זכות ערעור כחוק.

ניתן היום,
י"ח אדר תשע"ח, 05 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.
יהודה ליבליין
, שופט







א בית משפט שלום 63293-10/15 שי נוי נ' שמואל בן חיים, מיכאלה בן חיים (פורסם ב-ֽ 05/03/2018)